리버스 모기지 자격 조건 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지 시 어떤 자격 조건이 필요하고 신청 절차나 사후 관리 등이 궁금합니다.  
 
 
▶답= 리버스 모기지에 생소하신 분들을 위해 요약해서 전반적으로 말씀드리겠습니다. 신청 자격 조건은 일반 모기지에 비해 매우 관대합니다. 크레딧 점수는 아예 고려하지 않습니다. 또 소득 조건도 재산세와 유틸리티를 부담하실 수 있는 지만 심사합니다. 따라서 소셜 연금을 받으시는 경우라면 대부분 문제가 없습니다.  
 
소셜 연금조차도 없으신 경우라고 하더라도 ①집의 모기지 잔액의 거의 없거나 ②일정한 금융자산이 있으시다면 신청 가능할 수 있습니다. 또 최근 2년간의 페이먼트 히스토리가 중요합니다. 특히 재산세와 모기지 납부에 연체가 없는지 확인합니다. 객관적으로 인정되는 사정이 있다면 해결 가능하고 그렇지 않은 경우에는 조건부로 승인이 됩니다. 이 경우 인출금이 줄어드는 결과가 됩니다. 대체로 신청자의 자격조건보다는 프라터티의 자격조건이 더 제한적입니다.  
 
콘도나 타운하우스의 경우에는 FHA 승인된 경우만 가능하고 실제 거주인 경우라면 4유닛까지 가능하지만 렌트용 주택은 제외됩니다. 마지막으로 리버스는 집을 파시는 절차가 아니라 일종의 융자입니다. 따라서 기존 융자금이 너무 많이 남아있으면 신청이 불가합니다. 그 비율은 신청자의 연령에 따라 다르므로 이에 대해서는 사전 확인이 필요합니다.

 
그다음으로 신청 절차는 사전 카운슬링을 제외하고는 일반 모기지의 재융자와 동일합니다. 에스크로를 오픈하고 감정, 펀딩, 타이틀 등기까지의 과정을 거칩니다. 가장 먼저 해야 하는 카운슬링은 금융 상품의 이해에 취약한 시니어들을 대상으로 교육의 목적으로 갖고 있습니다. 비영리 카운슬링 기관을 직접 방문하거나 전화로도 가능하며 1시간 내외가 소요됩니다. 카운슬링을 신청할 시에는 상담했던 전문가에게서 관련 자료와 리스트를 받으셔야만 합니다.
 
카운슬링은 영어로 진행되므로 경험 있는 전문가에게 내용을 사전 숙지 받으시는 게 좋습니다. 카운슬링을 마치면 절반 정도의 절차가 끝난 셈입니다. 서류와 함께 신청서를 제출하고 나면 곧 주택 감정이 이뤄지고 그 다음부터의 절차는 담당자가 맡아서 진행하게 됩니다. 대부분 신청하고 나서 총 4주 정도면 종료됩니다.
 
리버스 모기지로 현금을 지급받는 방법은 평생 월 페이먼트 혹은 라인 오브 크레딧 등의 4가지 방식이 있습니다. 많은 분들이 그 선택에 어려움을 겪게 되는데 이 모든 방식은 처음부터 혼합이 가능하고 또 신청 이후에도 사후 변경이 쉽게 가능하므로 선택과 관련해서는 크게 우려할 필요가 없습니다. 리버스를 받고 나서 특별한 유지 조건은 없습니다. 편지로 1~2년에 한번씩 거주 확인을 하므로 답장만 잘해주면 문제가 발생하지는 않습니다.  
 
평생 페이먼트의 경우에는 정부 보증으로 부부 평생 페이먼트가 보장되므로 특별한 관리가 필요 없습니다. 라인오브 크레딧의 경우에는 현금이 필요할 때 신청하는 방식을 셋업해야 합니다. 편지, 이메일, 전화, 온라인으로 신청합니다. 본인 확인을 위한 절차이므로 신청만 하면 조건없이 바로 지급합니다. 다음은 가장 먼저 물어보시는 질문 중 하나로 사후 관리입니다. 
 
리버스를 전문으로 한지 10년이 넘어가면서 신청자 중에 사망하시는 분들이 늘어나고 있어서 관련 문의가 많습니다. 배우자가 사망하시면 사망 확인서를 렌더에 제출해야 해서 어카운트및 타이틀을 정리해야 합니다. 두분 모두 사망 시에는 가족이나 상속자가 렌더에게 연락해서 매각 절차를 진행해야 합니다. 리빙 트러스트와 유사하게 법정상속 절차를 피할 수 있는데 최대 180일까지 가족들이 직접 매각할 시간을 주게 됩니다. 분쟁이나 상속 과정이 걱정된다면 리버스 신청 전에 리빙 트러스트를 작성해두시는 것도 좋은 방법입니다.
 
 
▶문의:[phone]

남상혁 SNA 파이낸셜 대표