은퇴 후 집의 에퀴티를 활용하는 방법 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 은퇴를 했는데 현재의 소셜 연금만으로는 좀 부족합니다. 내 집의 에퀴티를 활용해서 생활비를 보충하거나 비상금을 마련할 방법이 궁금합니다.  
 
 
▶답= 은퇴 후 집의 에퀴티를 활용하는 금융적인 방법은 다음과 같이 3가지가 있습니다. ① 라인 오브 크레딧(HELOC) ② 리버스 모기지 ③ 하이브리드 HELOC입니다.  
 
먼저 ① HELOC과 ② 리버스 모기지를 비교해 보겠습니다. 집에서 에퀴티를 활용할 때 가장 먼저 떠올리는 방법은 라인 오브 크레딧 즉 HELOC 입니다. HELOC은 대개 25년 상환 만기로 10년 동안은 이자만 갚습니다. 그래서 초기 페이먼트 부담이 적은 편입니다. 또 라인의 한도 내에서 필요할 때 언제든 꺼내 쓸 수 있다는 장점도 있습니다.  
 
그러나 10년이 되면 일반 모기지로 바뀌면서 이자와 원금을 단기간 내 완납해야 합니다. 이때 페이먼트가 크게 늘어나게 되는데 은퇴자로서 감당하기가 어렵습니다. 또 서브 프라임 당시에 경험했지만 HELOC은 사전 예고 없이 은행이 갑자기 line의 규모를 줄이거나 차액을 상환하라고 요구할 수도 있습니다. 따라서 인컴이나 현금자산이 넉넉지 않은 은퇴자들에게 있어서는 주의해야 할 부분입니다.  

 
HELOC과 비교할 때 리버스 모기지의 가장 큰 차이점은 소득과 같은 자격조건이 매우 쉬우며 페이먼트가 없다는 점입니다. 물론 주택 매각 시 혹은 부부 모두 사망 시에는 상환을 하지만 그전까지는 페이먼트의 의무가 없으므로 평생 동안 현금 흐름을 걱정할 필요가 없습니다. 따라서 내 집에 살면서 평생 동안 매달 현금을 보충해야 하는 경우라면 리버스 모기지가 가장 강력한 대안이 될 수 있습니다.  
 
리버스는 또 HELOC과 비교해서 다양한 방법으로 현금을 확보하는 페이먼트 플랜들을 갖고 있습니다. 평생 기간 HELOC과 동일한 라인 방식 등의 다양한 형태로 신청자의 상황에 따라 맞춤형으로 설계가 가능합니다. 또 리버스의 라인 방식은 라인 한도가 바뀔 수 있는 HELOC과는 정반대로 오히려 시간이 지날수록 쓸 수 있는 라인 금액이 늘어나는 독특한 장점이 있습니다. 부수적으로는 리버스 금액은 소득세 대상이 아니라는 점도 특징입니다.  
 
반면 단점으로는 연방정부의 모기지 보험금을 부담해야 하기 때문에 일회성 초기 비용이 많고 카운슬링도 좀 번거로운 과정입니다. 간혹 집을 뺏기는 것을 단점으로 잘못 알고 계시는 경우가 있는데 부부 사망시에도 에퀴티를 상속해줄 수 있습니다. 또 소유권이 계속되기 때문에 리버스를 받고도 언제든 집을 처분할 수 있습니다.  
 
마지막으로 두가지 방법을 혼합한 하이브리드 라인 형태가 있습니다. 은퇴자를 대상으로 한다는 점에서 리버스 모기지와 구조가 거의 동일합니다. 차이점은 신청자격 연령이 55세로 더 낮고 연방정부의 모기지 보험금이 없다는 것입니다. 따라서 비용이 리버스와 비교해서는 물론이고, 일반 재융자보다도 적은 편이라고 할 수 있습니다. 
 
다만, 2차 융자로 신청할 수 없으며 초기 비용이 적은 대신에 이자가 높습니다. 페이먼트 형태로는 평생 페이먼트 방식이 불가하다는 게 단점입니다. 하지만 수년내 부동산을 처분하는 등의 방법으로 중도 상환할 예정이라면 리버스 모기지보다 더 경제적이라고 할 수 있습니다. 보다 자세한 내용은 각자의 상황에 맞춰서 꼼꼼하게 살펴보고 선택해야 하기 때문에 전문가와 상담을 통해 도움을 받기를 추천드립니다.  
  
 
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남상혁 SNA 파이낸셜 대표