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60세 이후 집 사면 득일까 실일까

1946년~1964년 사이에 태어난 베이비부머는 현 부동산 시장의 가장 큰 수혜자라 해도 과언이 아니다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난해 주택 판매자의 43%가 베이비부머로 가장 큰 비중을 차지했으며 주택 매매로 중위수익(median profit) 66만달러를 올린 것으로 나타났다. 이렇게 주택을 판매한 베이비부머는 임대를 하지 않는 한 다시 주택을 구입해야 한다. 그렇다면 60세 이후 주택을 사는 것이 득일까, 실일까. 60세 이후 주택 구입을 고려하는 시니어들을 위해 장단점 및 고려 사항을 알아봤다. ▶장단점 주택 소유 시 가장 좋은 점은 세금 감면 혜택이다. 주택 구입 시 부부합산의 경우 모기지 이자 75만 달러를 공제받을 수 있으며 독신은 해당 금액의 절반 정도를 공제받을 수 있다. 또 매년 주 및 로컬 재산세를 최대 1만 달러까지 공제받을 수 있다. 또 아파트 렌트 시 발생할 수 있는 임대료 인상 걱정을 할 필요가 없고 자녀에게 상속할 수 있다는 것도 장점 중 하나다. 그러나 주택 구입 시 다운페이먼트 외에 수 만달러의 클로징 비용 등 한꺼번에 목돈이 들어간다는 것은 단점일 수 있다. 만약 대출 상환을 마친 기존 주택을 판매할 계획이라면 양도소득세도 고려해야 한다. 싱글인 경우 소득의 25만 달러, 부부합산인 경우 50만 달러에 대해서는 세금이 면제되지만 소득세 납부 수준에 따라 주택 판매 소득에 대한 세금 감면 액수가 제한될 수 있으며 추가 세금도 발생할 수 있다. 모기지 상환금 외에도 주택 유지비 역시 만만치 않다. 주택 유지비는 집값의 연간 1~4% 정도를 예상하는데 이 역시 적잖은 고정 지출이 발생하는 셈이다. 또 구입 후 당장은 집을 관리하는 데 체력적으로 큰 문제가 없겠지만 시간이 갈수록 힘에 부칠 수 있다는 점도 고려해야 한다. ▶모기지 대출 주택융자를 해야 할 경우 은퇴 시니어들은 대출 가능 여부에 대해 걱정할 수 있다. 시니어 부동산전문 인스티튜트(Seniors Real Estate Institute) 니키 버클로 대표는 "시니어라고 대출이 청년층보다 더 어려운 것은 아니다"라며 "모기지 대출은 연령과 상관없이 소득 대비 부채 비율, 안정적 소득 등 현 재정적 상태가 가장 중요한 기준"이라고 말했다. 또 그는 "직장이 있는 도시 거주 65세 시니어인지, 은퇴했으나 고정 소득이 있는 75세인지, 50% 다운페이먼트가 가능하고 은행 예금으로 200만 달러를 보유한 85세 시니어인지 등 너무 많은 경우의 수가 있고 그에 따라 대출 여부가 달라질 수 밖에 없다"고 덧붙였다. ▶현금 vs 대출 주택을 100% 현금으로 충당할 수 있다면 대부분의 시니어 바이어는 현금 구입을 선호한다고 한다. 버클로 대표는 "시니어들은 빚을 지고 싶어 하지 않는다"며 "특히 모기지 상환금이 남은 집을 사망 후 자녀들에게 남겨주는 것을 극도로 꺼리는 경향이 있다"고 설명했다. 그러나 노인으로 불리길 원하지 않는 베이비부머는 주택 융자에 대해 큰 거부감이 없다는 것이 버클로 대표의 설명. 따라서 주택을 현금 매입할 것인지 혹은 융자를 얻을 것인지에 대한 결정은 매월 모기지 대출금 상환 여부에 달려 있다. 또 현금 매입을 고려 중이라면 보유중인 현금의 상당액을 주택에 투자해도 이후 생활에 큰 문제가 없는지도 꼼꼼히 따져봐야 한다. ▶거주 기간 60세 이후 주택을 구입하는 것은 청년층이 주택을 구입하는 것과는 또 다른 재정적, 정신적 부담이 될 수 있다. 따라서 구입 전 재정적 문제 외에도 다양한 각도에서 이를 살펴봐야 한다. 가장 중요한 것은 새로 구입한 집에서 얼마나 거주할 수 있느냐 하는 것이다. 만약 향후 20년을 거주할 수 있다면 주택 구입은 좋은 선택이 될 수 있다. 그러나 거주 기간이 줄어들수록 주택 소유로 인한 혜택도 줄어든다. 특히 구입 후 5년 미만 거주 시 세금 감면이나 집값 상승으로 인한 수익도 기대하기 힘들다. 또 여러 차례 이사하게 된다면 주택은 자산이 아니라 부채가 될 수도 있다. 이외에도 은퇴 후 한국이나 해외에서 장기 체류로 막상 구입한 주택에서 머무는 시간이 적다면 유지 및 관리 비용이 더 들 수 있으므로 이 역시도 고려해야 한다. ▶어떤 집 사야하나 60세 초반에 주택을 구매하는 이들은 대부분 적어도 그 집에서 20년 이상을 거주할 계획을 갖는다. 이때 집주인의 건강은 10년 후와 20년 후 분명 차이가 있을 것이다. 따라서 2층 집이나 넓은 뒷마당, 넓은 주방 등은 지금 당장은 예전처럼 큰 불편함 없이 영위할 수 있겠지만 시간이 지나면서 거동이 불편해지거나 관리가 힘들어질 수도 있기 때문에 신중을 기해야 한다. 하우징 컨설턴트들은 "시니어들에게 주택 구입 시 가능한 작은 규모의 집을 사라고 권한다"면서 "시간이 갈수록 관리나 유지가 어려워지기 때문이기도 하고 장기 여행을 떠날 때도 집 관리에 대한 부담이 덜하기 때문"이라고 조언했다. 사면 단기거주 대출 주택융자 주택 구입 시니어 부동산전문

2024-03-20

첫 주택구입자 최대 22만불 지원…무료 세미나

LA카운티 지역 첫 주택구입자가 최대 22만 달러를 지원받을 수 있는 정부 보조 프로그램을 집약한 주택 융자 세미나가 열린다. 본보와 비영리단체 샬롬센터 주관으로 4월 13일 오전 10시부터 12시까지 열리는 제19회 중앙일보&샬롬센터 주택융자 세미나는 유튜브 ‘미주중앙일보’ 채널을 통해 온라인 생방송으로 진행된다. 이번 세미나는 한인들 대부분이 주택거래에서 받을 수 있는 혜택을 모두 모아 주택 예비 바이어들이 정부 지원 프로그램 정보를 한자리에서 얻을 좋은 기회다. 저소득층이나 중산층 가구의 주거비용 절감에 도움이 되는 다운페이먼트 지원뿐만 아니라 은행 융자 프로그램, 주택소유주 차압 방지 지원 프로그램 등 다양한 정보를 제공한다. 세미나에서 소개되는 다운페이 보조 프로그램은 ▶첫 주택구입자 다운페이 지원 프로그램 드림포올(Dreams for All) ▶LA시의 저소득층·중산층 보조프로그램 LIPA·MIPA ▶마이홈(MyHome) ▶LA카운티의 호프(HOP) ▶위시(WISH) 등이다. 이외 최고 8만5000달러를 지원하는 오렌지카운티 저소득층 첫 주택구입자 지원 프로그램 MAP, LA·오렌지·샌버나디노·리버사이드 카운티 거주자에게 최대 10만 달러를 지원하는 캘홈(Calhome) 프로그램의 정보도 소개된다. 샬롬센터 이지락 소장은“소득한도 등 수혜 기준 적격자는 여러 보조 프로그램을 활용해 최대 22만 달러까지 보조금 수령이 가능하다”며 “ 저소득층뿐만 아니라 중산층 대상 지원 프로그램이 있어 준비를 잘하면 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다”고 강조했다. 지난해 신청서 접수 11일 만에 3억 달러 기금을 소진하며 큰 인기를 끈 캘리포니아 다운페이먼트 지원 프로그램인 드림포올에 대해 상세한 안내도 제공한다. 2차 드림포올은 추첨제로 바뀌고 4월 3일~29일부터 온라인 신청 접수를 시작한다. 지원금은 주택 가격 또는 감정가의 20% 또는 최대 15만 달러 중 더 적은 금액으로 다운페이먼트나 클로징 비용으로 사용할 수 있다. 샬롬센터에 따르면 저소득층 첫 주택구입자는 LA시 LIPA를 통해 최대 16만1000달러까지 지원받을 수 있다. 또 중산층을 위해서는 최대 11만5000달러의 보조금 수령이 가능한 MIPA와 LA시가 아닌 LA카운티 거주자를 대상으로 최대 8만5000달러를 제공하는 HOP에 관한 정보도 이날 공개된다. 첫 주택구입자를 위한 다운페이먼트 매칭 프로그램인 ‘위시’그랜트는 주택 구매 시 7500달러를 준비하면 가주 정부가 4배인 약 3만 달러를 매칭해 준다. 이외 뱅크오브아메리카, 웰스파고, 시티뱅크 등 7곳 대형은행이 최대 3만 달러까지 지원하는 다운페이먼트 보조와 주택 융자 프로그램 등 예비 바이어에게 실질적으로 도움이 되는 각종 정보를 제공할 계획이다. 이 소장은 “지난해 모기지 이자 상승에도 80여명이 주정부 지원 프로그램으로 집을 장만했다”며 “주정부 및 로컬 정부가 제공하는 다양한 지원 프로그램을 활용하면 내 집을 장만할 수 있다”고 강조했다. 세미나에 참석하려면 아래 사전 접수를 마쳐야 한다. ▶사전 접수 신청하기 이은영 기자주택구입자 샬롬센터 주택구입자 지원 샬롬센터 주택융자 지원 프로그램

2024-03-19

리버스 모기지의 종류, 비용, 그리고 노후 대책 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지의 종류는 무엇이 있나? ▶답= 리버스 모기지의 종류는 크게 두 가지다. 현재 갖고 있는 집에서 받는 경우와 새로운 집을 구입하는 경우가 있다. 구입 프로그램은 40~50%를 다운페이하고 나머지는 리버스를 받는 것인데 평생 페이먼트 부담 없이 거주할 수 있다. 구입 프로그램은 아직 생소한 편이다. 대부분은 기존 주택에서 리버스를 받는 경우이다. 리버스로 받는 총 금액은 주택 감정가격을 기준으로 한다. 여기에 신청자의 나이가 많을수록 더 많은 금액을 받게 된다. 그러나 리버스 금액이 늘어나는 그 정도는 이자와 감정가격이 크게 좌우되며 신청자의 나이는 몇 년 정도로는 크게 차이가 나지 않는다. 기존 주택에서 리버스를 받는 경우에는 세 가지 방식이 있다. 첫 번째, 페이먼트 방식이다. 평생 페이먼트 방식(Tenure)은 집 시세와 상관없이 부부 평생 동안 고정 금액을 매달 받을 수 있다. 금액은 적지만 매우 안정적이다. 기간을 설정할 수도 있다. 기간이 짧아질수록 매월 수령 금액은 크게 늘어난다. 두 번째는 일시불(Lump Sum) 방식이다. 일시불 방식은 수속이 끝나자마자 한 번에 금액을 받는 방식이다. 주로 융자금을 갚고 페이먼트 없이 살고자 하는 경우이다. 이때는 고정 금리를 선택할 수 있다. 마지막으로 세 번째 방식은 라인 오브 크레딧 방식이다. 매월 생활비가 일정 부분 모자라는 경우가 아니라면 이 방식이 효과적이다. 인출한 금액만큼만 이자 비용 부담이 발생하고 남아있는 금액에 대해서는 오히려 현금 라인이 늘어나기 때문이다. 현금 라인은 인출한 금액과 인출하지 않은 금액에서 동일한 이자가 적용되고 적게 인출할수록 같은 이자가 앞으로 사용할 수 있는 현금 라인에서 늘어나게 된다. ▶문= 리버스 모기지의 비용은 어떻게 계산되나? ▶답= 리버스 모기지가 안전한 노후 상품이 될 수 있는 전제 조건은 연방정부 FHA의 보험에 가입하기 때문이다. 은행과 신청자 모두에게 혜택을 주는 이 보험 제도는 리버스의 비용 중에서 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 리버스를 신청하면 FHA 정부 보험금으로 2%를 나중에 정산하게 된다. 또 매년 0.5%의 연간 보험금을 정산하게 된다. 비용을 납부하는 것이 아니라 정산한다고 표현하는 이유는 리버스에는 페이먼트가 없는 특성 때문이다. 정부 보험금을 제외한 나머지 비용은 일반 주택 구입 융자와 유사하다. 이 비용은 오히려 일반 주택 융자보다 적은 경우도 있지만 대체로 비슷하다고 볼 수 있다. 또한 감정 비용을 제외하고는 모두 신청자가 당장 현금으로 지불하는 것이 아니라 집을 매각할 때 나중에 정산하게 된다. 결론적으로 연방정부 FHA에 내는 보험금을 제외하고는 일반 주택융자와 크게 다를 것이 없다. 정부가 보증을 하는 주택융자는 예외 없이 보험금을 내고 있다. 보험금은 집값 변동에 따라서 최초의 융자 조건이 변하지 않는 장점, 어떠한 경우에도 부부가 페이먼트 부담 없이 평생 그 집에 살수 있다는 헤택에 따른 기회비용이다. ▶문= 노후에 주택 매각보다 리버스 모기지를 하는 것이 좋은가? ▶답= 62세가 넘은 주택 소유주로 현금 확보를 위해 집을 팔려고 생각한다면 꼭 리버스를 먼저 체크해 볼 것을 추천한다. 예를 들어 10만 불 융자가 남아있는 100만 불짜리 주택을 처분한다고 가정해 보자. 현금이 필요해서 이 집을 팔고 75만 불짜리 작은 집을 현금으로 구입했다. 이때 부동산 중개 수수료와 이사 비용 등 8-10만 불의 비용과 원래 융자금을 제외하면 손에 쥐는 현금은 몇 만 불에 불과하다. 그렇지 않고 아파트를 렌트하겠다면 이건 최악이다. 100만 불 주택을 팔고 10만 불 융자와 수수료를 빼면 80만 불 정도가 남는다. 이 돈으로 월 3000불 렌트비를 낸다고 가정하면 집을 팔고 남은 돈을 모두 렌트비로만 쓴다고 해도 20여 년 밖에 살 수가 없다. 반면, 리버스 모기지의 경우는 집을 팔 때 발생하는 수수료에 비하자면 소요되는 비용이 적은 편이다. 그리고 이사 가는 불편도 없이 평소 살던 집에서 평생 동안 거주하면서 페이먼트 없이 지낼 수 있다. 위에서 말한 10만 불 융자금이 있는 100만 불 주택의 경우 리버스 모기지를 받을 경우 기존 모기지 페이먼트가 없어지는 것은 물론, 신청자의 나이에 따라 매달 평생 약 2,500~4,000달러를 받을 수 있다. 이렇게 평생 매달 2,500~4,000달러씩 받고 두 분 사망 시 남은 에퀴티는 자녀에게 줄 수도 있는데 이는 정부 보험을 통해 가능한 것이다. 지금 살고 있는 집이 마음에 들지만 현금이 필요해서 팔아야겠다고 생각한다면 리버스 모기지가 좋은 대안이 될 수 있다. 현금은 현금대로 충분히 확보해서 필요할 때 사용하고 여생을 살던 집에서 평생을 고민 없이 살 수 있다. 노후 인생은 내가 혜택을 누릴 수 있는 현명한 방식으로 생각하는 것이 좋다고 본다 ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 일반 주택융자 주택 매각

2023-11-14

중앙일보·샬롬센터 주택융자 세미나 성황

본보와 비영리단체 샬롬센터 주최로 지난 26일 LA 한인타운 아로마 5층 더 원에서 열린 제18회 주택융자 세미나에 250여명 이상이 참여하며 성황리에 개최됐다. 이날 첫 주택구입자가 최대 21만5000달러까지 지원받을 수 있는 다양한 프로그램들이 소개돼 큰 호응을 얻었다. 연방주택도시개발국(HUD), 페어하우징, 오렌지카운티 하우징 등 관련 부처는 물론 뱅크오브아메리카, 웰스파고, US뱅크 등 대형은행도 함께 자리해 여러 지원 프로그램들에 관해 설명했다. 참석자들이 강연을 듣고 있다. 김상진 기자중앙일보 샬롬센터 샬롬센터 주택융자 주택융자 세미나 비영리단체 샬롬센터

2023-10-26

첫 주택구입자 최대 21만5000불 지원

첫 주택구입자가 최대 21만5000달러까지 지원받을 수 있는 다운페이먼트 보조 프로그램을 소개하는 주택융자 세미나가 LA 한인타운에서 열린다. 본보와 비영리단체 샬롬센터는 오는 26일 오전 9시 30분부터 11시 30분까지 LA 한인타운 아로마 5층 더 원에서 제18회 주택융자 세미나를 열고 내 집 마련을 위한 첫 단계인 다운페이 보조 관련 실질적인 정보를 소개한다. 특히 참여 대상을 부동산 에이전트에서 일반인으로 확대해 주택 예비바이어에게 민관 지원 프로그램 정보를 얻을 수 있는 좋은 기회다. 이번 행사에서 소개되는 다운페이 보조 프로그램은 ▶저소득층·중산층 보조프로그램(LIPA·MIPA) ▶드림포올 ▶위시(WISH) ▶LA카운티 홈오너십프로그램(HOP) 등이다. 샬롬센터 이지락 소장은 “소득 한도 등 수혜 기준 적격자는 여러 보조프로그램을 활용해 최대 21만5000달러가 넘는 보조금 수령이 가능하다”며 “저소득층뿐만 아니라 중산층 대상 지원 프로그램도 있어서 준비를 잘하면 내 집 장만의 꿈을 이룰 수 있다”고 강조했다. 샬롬센터에 따르면 저소득층 첫 주택구입자는 LA시 LIPA를 통해 최대 16만1000달러까지 지원받을 수 있다. 또 중산층을 위해서는 최대 11만5000달러의 보조금 수령이 가능한 MIPA와 LA시가 아닌 LA카운티 거주자를 대상으로 최대 8만5000달러 보조금을 제공하는 HOP에 관한 정보도 이날 공개된다. 드림포올을 통해 예비 바이어는 집값의 20%에 해당하는 다운페이먼트를 가주 정부로부터 무이자 대출을 받을 수 있다. 특히 5년 동안은 원금 상환을 하지 않아도 된다. 이 소장은 “지난 3월 처음 시행된 가주정부의 ‘드림포올’ 프로그램은 신청서를 접수한 지 일주일 만에 3억 달러 기금이 모두 소진됐을 정도로 인기였다”고 밝혔다. 첫 주택구입자를 위한 다운페이먼트 매칭 프로그램인 ‘위시’그랜트는 주택 구매 시 7500달러를 준비하면 가주 정부가 4배인 약 3만 달러를 매칭해 준다. 자격은 거주 지역의 중위소득(AMI) 80%에 해당하는 첫 주택구입자다. 연방주택도시개발국(HUD), 페어하우징, 오렌지카운티 하우징 등 관련 부처의 주택 구매 혜택 및 부동산 거래 시 주의사항 등에 대한 교육 시간도 준비돼 있다. 뱅크오브아메리카, 웰스파고, US뱅크 등 대형은행도 다운페이먼트 보조와 주택 융자 프로그램 등 예비 바이어에게 실질적으로 도움이 되는 각종 정보를 제공할 계획이다. 이 소장은 “올해 모기지 이자 상승세에도 80여명이 주 정부 지원 프로그램과 낮은 모기지 이자율 프로그램으로 집을 장만했다”고 설명했다. 이어 그는 “주와 로컬정부와 은행들이 제공하는 다양한 지원프로그램을 잘 활용하면 내 집을 살 수 있다. 다만, HUD 승인 기관에서 경험이 풍부한 전문 카운슬러들을 통해 각종 보조프로그램 교육과 상담을 받는 게 유리하다”고 강조했다. 세미나에 참석하려면 사전 접수를 마쳐야 한다. 아래 링크로 참여하거나 이메일([email protected])로 접수할 수 있다. ▶세미나 참석 신청하기 이은영 기자 [email protected]구입자 주택 주택구입자가 최대 중산층 보조프로그램 주택융자 세미나

2023-10-18

내 집 장만 쉽게, 10억불 지원

바이든 행정부가 주택 구입 지원 정책을 확대한다. 백악관은 16일 미국인들의 집 장만을 돕기 위해 모기지(주택담보대출) 신청 시 별채(ADU)에서의 예상 임대 소득을 포함할 수 있게 대출 신청 자격을 완화하는 정책을 발표했다. 주택도시개발부(HUD), 연방주택청(FHA) 등이 참여하는 이번 주택 구매 지원 정책 패키지에는 또 ADU를 콘도처럼 별도의 주택으로 구매하거나 기존의 주택 구조에 ADU를 추가해 건설할 때도 저렴한 주택담보 융자를 받을 수 있도록 했다. 특히 처음 주택을 구매하는 시니어나 세대 간 가족들이 혜택을 받아 주택을 장만할 수 있도록 기회를 확대한다. 캘리포니아 주는 지난 13일 개빈 뉴섬 주지사의 서명으로 내년부터 ADU를 콘도처럼 따로 거래할 수 있게 된 만큼 이번 바이든 행정부의 주택 구매 지원 정책의 혜택을 크게 받을 것으로 보인다. 〈본지 10월 16일자 A-1면〉 첫 주택 구매자를 위한 다운페이먼트 지원도 확대한다. 조 바이든 대통령은 이를 위해 약 10억 달러의 기금을 조성해 자격을 갖춘 저소득층 및 중산층 세대가 첫 주택 구매를 도울 수 있도록 다운페이먼트를 지원한다는 계획이다. 연방 농무부(USDA)의 경우 아메리칸 인디언들의 주택 구매를 돕기 위해 900만 달러의 기금을 조성해 이들에게 직접 주택융자 프로그램을 확대하는 파일럿 프로그램을 올해 말까지 구성해 가동할 예정이다. 주택 수리자금도 쉽게 조달할 수 있는 재정지원 정책도 내놨다. HUD는 개보수가 필요한 주택을 가진 소유주와 주택 구매자에게 공사에 필요한 자금을 조달할 수 있도록 ‘203(k) 재활 모기지 보험 프로그램’을 업데이트하고 지원을 확대한다는 입장이다. FHA는 대출자가 개보수할 수 있는 자금을 쉽게 신청해 받을 수 있도록 신청자격 정책도 완화한다는 계획을 갖고 있다. 백악관의 이번 조치는 코로나19 팬데믹 이후 인플레이션과 금리 인상 등으로 미국인들의 집 장만 기회가 어느 때보다 힘들어졌다는 분석 때문으로 보인다. 백악관이 공개한 통계에 따르면 팬데믹 기간 홈오너 구제 프로그램을 통해 밀린 모기지 상환금을 갚은 주택 소유주는 40만 가구로 집계됐다. 장연화 기자 [email protected]백악관 구입자 주택 구매자 재정지원 정책 주택융자 프로그램

2023-10-16

주택융자 세미나…최대 10만불 지원 등…부동산 에이전트 대상

한인 부동산 에이전트들을 대상으로 한 주택융자 세미나가 열린다. 중앙일보와 비영리단체 샬롬센터가 함께하는 제18회 주택융자 세미나가 오는 26일 LA한인타운 아로마 5층에 위치한 더원에서 열린다. 행사 시간은 오전 9시 30분부터 11시 30분까지다. 4년 만에 다시 오프라인으로 진행되는 이번 세미나는 최근 부동산 시장 거래 둔화로 고민이 많은 한인 부동산 에이전트가 대상이다. 샬롬센터 측은 “높은 모기지 이자 시대에 낮은 이자로 대출을 받거나 다운페이먼트 보조를 활용할 수 있는 다양한 방법들이 집중적으로 소개될 것”이라며 “부동산 에이전트가 이런 유용한 정보를 제공하면 예비 바이어에게는 물론 본인 비즈니스에도 도움이 될 것”이라고 설명했다. 이날 세미나에는 연방 주택도시개발부(HUD), 페어하우징, 오렌지카운티 하우징 등 관련 부처에서 강연자가 나서서 다양한 주택 구매 혜택 및 부동산 거래 시 주의사항 등에 대해서 교육할 계획이다. 뱅크오브아메리카, 웰스파고, US뱅크 등 대형은행들도 다운페이먼트 보조와 주택 융자 프로그램 등 예비 바이어에게 실질적으로 도움이 될 수 있는 각종 정보를 제공할 계획이다. 특히 이번 세미나는 주택의 실거래 가격을 낮출 수 있는 주 정부의 무이자 프로그램인 드림포올, 위시그랜트 등의 정보도 준비됐다. 세미나는 사전 접수를 마친 이들을 대상으로 진행된다. 참석을 희망하는 부동산 에이전트는 QR코드를 스캔하거나 이메일([email protected])로 접수할 수 있다. 우훈식 기자 [email protected]주택융자 에이전트 주택융자 세미나 부동산 에이전트 한인 부동산

2023-10-12

[신정훈 주택융자] 독보적인 융자 서비스 호평 "더 쉽고 빠르게"

'내 집 마련'은 일생일대의 사건이다. 하지만 생각보다 더 시간이 오래 걸리고 힘든 과정이기도 하다. 집값을 한 번에 지불할 자본력이 있다면 모르지만 대부분의 경우 주택 모기지를 이용하는 것이 일반적이다. 그 과정의 첫걸음은 바로 융자 상담. 내 집 마련의 성패가 달려 있다고 해도 과언이 아닐 정도로 유능한 융자 담당자를 만나면 그 과정이 한결 쉽고 편해진다. 어바인 소재 '신정훈 주택융자'는 한인 융자 업계 최고의 전문 업체로 널리 알려져 있다. 주택 구입 융자 재융자 현금 인출 재융자 등 기존 융자회사의 고유 업무를 취급하는 것은 물론 집을 보러 갈 때 반드시 필요한 사전융자승인서도 신속하게 발급해 준다. 특별히 소득 증명이 되지 않아 융자가 힘든 이들을 위한 'No Income 융자'와 외국인을 위한 융자도 친절히 잘 다루며 높은 고객 만족도를 이끌어내고 있다. 신정훈 주택융자의 신정훈(영문명 저스틴 신) 대표는 캘리포니아에서는 굉장히 보기 드문 융자 전문가다. 한국에서의 은행 근무 경험과 미국의 금융 업무를 두루 거치며 모기지 업무에서 잔뼈가 굵다. 나아가 'REAL ESTATE BROKER' 'MLO LICENSE' 'APPRAISER(감정사)' 'IRS ENROLLED AGENT(세무사)' 등 주택 금융 관련 모든 라이선스를 가지고 보다 전문적인 서비스를 제공하고 있다. 그는 "원래 주택융자를 하려면 당연히 MLO LICENSE 가 있어야 한다. 여기서 한 걸음 더 나아가 고객분들의 질문에 좀 더 심도 깊은 답변과 솔루션을 드리려 여러 가지 공부를 하다 보니 다양한 라이선스를 모두 획득하게 됐다"라고 전했다. 또한 한국에서 은행원으로 근무한 경험이 있기에 한국의 외국환 업무에도 정통하다. 다운페이나 클로징 코스트 마련을 위해 한국의 은행 자금을 미국으로 가져오는 방법 등은 신 대표만의 유일하고 독보적인 고객서비스라고 할 수 있다. 그는 "양국의 금융 시스템이 조금 다르다 보니 한국에서 미국에 오신지 얼마 안 되신 분들은 미국 금융에 대해 같은 말을 듣고도 다르게 해석할 수 있다. 이런 간극을 해소하고자 한인사회 주요 일간지들에 지난 몇 년간 주택 융자 관련 칼럼을 기고해왔다"라고 말했다. 30년이 넘는 금융 및 융자 업무의 풍부한 경험과 노하우를 바탕으로 한인들의 주택 구입과 융자 준비에 많은 도움을 주고 있는 신정훈 대표는 "앞으로도 다양하고 질 좋은 모기지 서비스를 더 쉽고 빠르고 저렴하게 제공해 드릴 것을 약속한다"라는 야심찬 포부를 전했다. ▶문의: (714)767-9227 ▶주소: 43 Corporate Park. #105 Irvine신정훈 주택융자 서비스 독보 재융자 현금 주택 융자

2023-06-15

리버스 모기지 은행들은 안전한가 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문=요즘 은행들이 파산하거나 큰 곤란을 겪고 있는데 리버스 모기지 은행들은 안전한지 궁금합니다. 또 예금은 FDIC에서 보증을 받는데 리버스는 어떤 식으로 안전을 보증할 수 있나요? ▶답=짧은 기간 내 금리 차이가 심하게 날 경우 은행들은 고전을 하게 됩니다. 예금과 대출 간 금리 차이를 통해 수익을 얻어야 하는데 금리 변동이 심하면 그 마진이 박하거나 단기적으로는 오히려 역전 현상마저 일어나기 때문입니다. 하지만 현재보다 더 큰 위기는 상업용 대출이라고 생각합니다. 특히 상업용 부동산 융자는 대개 주택 모기지 보다 만기 기간이 짧아서 잔액을 완납하거나 재융자를 해야 하는데 지금처럼 금리가 높은 상태로는 재융자를 받기 힘듭니다. 또 재융자를 받더라도 금리가 너무 높아 페이먼트를 내기가 힘듭니다. 대출이든 채권 형태이든 이렇게 기업들이 빌려 쓴 돈의 비용이 10%를 넘는다면 생존하기가 어렵습니다. 그런데 현재 상업 대출의 금리가 10%를 육박하고 있습니다. 이렇게 길게 설명드리는 이유는 은행들이 지금보다 더 어려워질 수 있다는 것을 설명드리기 위함입니다. 은행들의 신용 경색이 오게 되면 앞으로 모든 대출이 어려워질 겁니다. 현금 흐름이 차고 넘치는 자산가가 아니라면 사실 대출을 선택 옵션에서 완전히 빼기가 어렵습니다. 대출 옵션이 언제든 필요할 수 있습니다. 주택융자 모기지도 마찬가지여서 앞으로 점점 더 어려워질 겁니다. 이자로 그 비용을 전가하고 모든 대출 조건을 까다롭게 바꿀 가능성이 높습니다. 벌써 크레딧 스코어나 대출 담보 비율 등은 상당 부분 불리하게 조정했습니다. 앞으로는 점점 더 심해질 거라고 봅니다. 아마도 금융위기 발생 직후인 2010년대 초반과 비슷한 상황이 있지 않을까 생각해 봅니다. 리버스 모기지도 신용경색 기간 중에는 조건이 까다로워질 수 있습니다. 2010년대 초반의 기억을 더듬어 보면 리버스도 감정평가나 심사 기준이 현재 보다 까다로웠습니다. 그렇지만 리버스의 경우 은행의 리스크는 없다는 점이 장점입니다. 리버스는 연방정부 FHA가 보증하기 때문에 비록 은행이 파산을 하거나 업무를 중단한다고 해서 혼란이 전혀 일어나지 않습니다. 주저 없이 연방정부 FHA가 직접 그 은행을 대신하거나 아니면 지정한 다른 은행으로 서비스가 똑같은 조건으로 대체됩니다. 이렇게 정부가 보증하는 것은 리버스 모기지를 신청할 당시의 페이먼트 금액 혹은 라인의 금액 증가 등을 그대로 보증하는 것은 물론입니다. ▶문의:(213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지도 주택융자 모기지 상업용 부동산

2023-05-16

가주정부, 첫 주택에 20%까지 보조금

첫 주택 매입 시 최대 20%의 정부 보조금을 받을 수 있는 가주 정부의 ‘드림포올(California Dream For All)’ 프로그램이 27일부터 본격 시행된다. 비영리 단체 ‘샬롬센터’는 “가주 정부로부터 27일부터 ‘드림포올’ 프로그램 시행과 함께 신청서 접수를 시작한다는 통지를 받았다”며 “이 프로그램을 통해 매년 7700여명의 첫 주택 구매자가 다운페이먼트의 최대 20%를 보조받을 수 있을 것”이라고 설명했다. 이어 “18일 오전 10시부터 2시간 동안 중앙일보와 함께 진행하는 제17회 주택융자 세미나에서 더 자세한 내용을 전달할 계획”이라고 덧붙였다. 이 세미나는 유튜브 ‘미주중앙일보’ 채널을 통해 온라인 생중계된다. 이에 대해 알아봤다. ▶‘드림포올’ 드림포올을 통해 신청자는 집값의 20%에 해당하는 다운페이먼트를 가주 정부로부터 무이자 대출을 받을 수 있다. 특히 5년 동안은 원금 상환을 하지 않아도 된다. 지원자격은 가주주택금융국(CalHFA)이 정한 소득 한도 상한선 이하인 첫 주택 구매자다. 가구의 연소득 기준은 ▶LA카운티 18만 달러 ▶오렌지카운티 23만5000달러 ▶리버사이드 17만3000달러 ▶샌버나디노 17만3000달러 ▶샌디에이고 21만1000달러 ▶벤투라 22만8000달러다. 유의할 점은 5년 동안 구매한 집에서 거주해야 하며 이후에 집을 팔 수 있다. 매각 후에는 지원금과 양도 차익의 20%를 정부에 돌려주어야 한다. 일례로 다운페이먼트 10만 달러(20%) 대출을 받아 50만 달러 집을 구매했고 이후 5년이 지나 주택을 64만 달러에 팔았다면, 대출금 10만 달러와 양도 차익 14만 달러의 20%인 2만8000달러를 가주 정부에 지불하면 된다. ▶BofA 프로그램 지난해부터 뱅크오브아메리카가 시행 중인 ‘첫 주택구매자를 위한 융자 프로그램(The Community Affordable Loan Solution)’은 다운페이먼트와 모기지 보험(PMI)도 없다. 크레딧 점수 역시 보지 않는다. 더욱이, 1만5000달러의 그랜트도 제공된다. 단, 이 프로그램을 이용하기 위해서는 반드시 교육과 개인 상담을 받아야 한다. 소득에 따라 자격 여부가 결정되며 현재 가주에서는 LA카운티만 신청할 수 있다. ▶위시 그랜트 첫 주택구매자를 위한 다운페이먼트 매칭 프로그램인 ‘위시그랜트’도 소개된다. 이를 통해 구매자가 7250달러를 준비하면 가주 정부가 약 2만9000달러를 매칭해 준다. 자격은 거주 지역의 중위소득(AMI) 80%에 해당하는 첫 주택구매자다. 이외에도 LA시의 최대 14만 달러를 지원받을 수 있는 저소득층 대상 보조 프로그램(LIPA)과 최대 11만 달러의 보조금 수령이 가능한 중산층 프로그램(MIPA), LA카운티홈오너십프로그램(HOP) 등에 관한 정보도 공개된다. ‘샬롬센터’의 이지락 소장은 “한인들의 내 집 마련에 대한 관심은 대단히 높다”며 “저소득층뿐 아니라 중·상 소득자들도 각각의 재정 상황에 맞는 지원 프로그램을 통해 내 집 장만하는 기회가 될 것”이라고 말했다. 이번 세미나는 온라인 생방송으로 진행되며, 사전접수를 신청하면 생방송 진행 전 세미나 자료를 받을 수 있다. 접수 방법은 ‘QR코드 신청’ 또는 이메일([email protected])로 이름과 연락처를 남기면 된다. 양재영 기자 [email protected]가주정부 보조금 정부 보조금 주택융자 세미나 주택 구매자

2023-03-05

[부동산] 이자율 상승 후 마켓 동향

2022년도 4분기에 접어들며 많은 변수가 드러나고 있다. 인플레이션과 고유가, 불경기 등 우려하던 예상들이 진행되고 있고 또한 서서히 높아져 가는 모기지(주택 담보 대출) 금리와 주택 시장에까지 여파를 미친 경제적 충격으로 지난달에만 30년 주택 담보 대출 금리가 3%대에서 6%대로 급등했다. 이런 상황은 일부 주택 매입자와 주택을 매입하려던 사람들이 대출 자격 및 대출 상환금이 어려워지거나 부담이 커진 것을 의미한다. 모기지 금리의 빠른 상승으로 인해 주택시장이 빠르게 둔화하고 부동산 리서치 회사들도 부동산 가격 모델을 다시 조정하고 있다. 지난해 저금리 기조에 따른 바이어들의 주택 매입 경쟁은 사라진 지 오래다. 이제는 셀러들이 마켓에 매물을 내놓고 집이 팔리기까지 대기하는 시간도 늘었다. 극심한 공급난이 다소 해소되고 있다는 의미다. 특히 10만 달러가 넘는 웃돈 경쟁도 찾아볼 수 없다고 많은 동료 부동산업자들은 입을 모았다. 특히 눈에 띄는 변화는 주요 대도시들의 주택 재고 증가다. 부동산 정보 제공업체인 리얼터닷컴에 따르면 지난 9월 시장에 매물로 나온 주택 활성 리스팅은 전년 대비 19% 증가했다. 이는 이 회사가 5년 전 지표를 조사하기 시작한 이래 가장 빠른 속도라고 CNBC는 전했다. 신규 매물은 1년 전보다 4.5% 증가했다. 전체 재고는 여전히 코로나19 이전의 절반 수준에 불과하긴 하다. 지난 6월 이후 집값이 지난달 3년 만에 하락세로 돌아섰다. 데이터 분석회사 블랙나이트가 발표한 자료에 따르면, 7월 집값은 전달보다 0.77% 하락했다. 3년 만의 첫 하락으로, 하락 폭은 2011년 1월 이후 약 11년 만에 가장 큰 수준이었다. 부동산 시장이 이처럼 하락세로 돌아선 것은 팬데믹 이후 집값이 지나치게 올랐던 상황에서 주택융자 금리가 급등하면서 수요가 줄었기 때문으로 보인다. 블랙나이트의 앤디 월든 기업.연구 전략 담당 부사장은 “금리와 주택 재고, 가격 사이의 역학 관계가 유지될 수 없다”고 말했다. 그는 “7월 수치는 시장이 중요한 변곡점에 있다는 것을 보여준다”며 “추가적인 가격 조정 조짐이 보인다”고 한다. 최근 월스트리트저널도 기존 주택 매매는 6개월 연속 떨어져 8년 만에 가장 긴 하락세를 보인다고 전했다. 미국부동산중개인협회 수석 이코노미스트 로런스 윤은 “우리는 주택 경기 침체기에 있다”고 말했다. 급속한 금리 인상으로 부동산 수요가 감소하면서 중소 주택담보대출 업체 가운데선 파산하는 곳도 나오고 있다. 지난달 블룸버그 통신은 대출금리가 급격하게 오르면서 주택담보대출 업체들이 파산하고 있다고 보도했다. 블룸버그는 “실패의 물결이 15년 전 주택시장의 거품 붕괴 이후로 최악의 수준이 될 수 있다"고 했다. 현재 파산은 대부분 중소 주택담보대출업체에 집중되고 있다. 대형 은행들은 지난 2008년 세계 금융위기 이후로 대부분 주택담보대출시장에서 발을 뺐기 때문이다. 이 때문에 시장에서는 일부 업체의 파산이 구조적인 대폭락으로 이어질 가능성은 크지 않지만, 주택담보대출 업체에서 대규모 직원 해고 등이 발생할 가능성이 있을 것으로 예상한다. 연준에서 인플레이션을 제지하려는 노력으로 주택 마켓 동향은 2022년 후반기 이후 셀러스마켓이 바이어스 마켓으로 확연히 돌아선 상황으로 보인다. 이러한 상황에서 주택을 팔지 아니면 유지할지, 또는 구입할지는 개인마다 다르겠지만, 확연히 마켓의 급격한 변화가 보인다. ▶문의: (213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 이자율 마켓 주택융자 금리 주택 시장 주택 담보

2022-10-25

주택융자에 있어서 증여란? [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 주택 구입을 하는데 다운페이먼트가 부족하여 부모님으로부터 증여를 받으려고 합니다. 이때 주의할 사항이 있나요? ▶답= 주택융자 관련 까다롭지 않은 것이 없지만 그중 한인들이 가장 간과하기 쉬운 부분이 다운페인먼트의 출처와 시즌닝에 관한 내용입니다. 집을 사기 위해 융자를 신청하면 렌더들은 다운페이먼트는 반드시 바이어 돈이기를 요구합니다. 다운페이먼트조차도 어디서 빌려온 돈이라면 렌더의 위험은 더 늘어나기 때문입니다. 바이어 자신의 은행계좌에 3개월 이상 예치되어 있었을 경우 바이어의 돈으로 인정받을 수 있습니다. 그런데 미리 자신의 구좌에 입금하거나 옮겨놓지 못한 사람들이 이용할 수 있는 방법이 증여입니다. 가족으로부터 받은 증여를 많은 렌더들은 정당한 다운페이먼트의 출처로 인정해 줍니다. 대부분의 상품에 있어서 다운페이먼트와 에스크로클로징비용 전체에 대하여 증여를 인정해 주기 때문에 자신의 자금은 하나도 없이 100% 증여를 통해서도 주택을 구입할 수가 있습니다. 또한 증여금을 제공하는 자(Donor)의 자금출처에 대해서는 따로 서류를 요구하지 않는 상품이 대부분입니다. 이러한 증여는 가족 친척이나 약혼자 등으로부터 무상으로 받은 돈을 말하며 주택거래와 관련된 자는 증여자가 될 수 없습니다. 증여와 관련하여 손님과 증여자는 렌더가 제공하는 gift letter에 반드시 사인하여 제출해야 합니다. 그리고 자금이 증여자에게서 수령자에게로 넘어온 증빙서류들도 제출되어야 합니다. 자영업자가 많은 한인들은 부모님보다는 직장 생활을 하는 자녀들의 세금보고가 제대로 되어 있는 경우가 많은 반면 자녀들은 아직 충분한 다운페이먼트를 준비하지 못한 경우가 많습니다. 이러한 이유 때문에 한인들 융자에는 증여가 다운페이먼트의 출처로 이용되는 경우가 아주 많습니다. 그러나 모든 자금을 다 증여로 쓸 수 있는 것은 아니므로 조심해야 합니다. 특히 FHA 융자나 점보융자 그리고 렌더에 따라서는 외국에서 온 증여의 경우에는 증여자의 자금 출처도 같이 확인하므로 유의해야 합니다. 또한 투자용 주택 구입 때에는 증여가 허용되지 않습니다. 이렇게 증여는 제출 서류들의 형식과 내용이 까다롭고 융자상품과 종류에 따라서 허용되지 않는 경우도 있으므로 수개월 전부터 융자담당자를 찾아 확인하는 것이 좋습니다. ▶문의: (213)393-6334 스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 주택융자 관련 주택 융자

2022-07-26

[부동산] 주택구입시 은행 융자신청

지난 달에 이어 이번 달 칼럼은 은행에서의 주택융자 절차 및 주택 구입 클로징 전에 해야 할 중요한 점들에 대하여 알아보겠다. 주택융자 신청자가 본인의 재정 상황에 대한 자료를 제출하면 은행 또는 금융기관은 이를 바탕으로 신청자의 신용도와 재무능력 등을 종합적으로 파악해 융자 승인 여부, 그리고 이자율 등 융자 조건을 결정하게 된다. 이러한 과정을 언더라이팅이라고 하며 사실상 모기지를 얻는 과정 중 실질적이며 가장 어려운 과정이라고 볼 수 있겠다. 언더라이팅 과정이 완료가 되면 공식적으로 대출 승인이 나는 것이며 과정은 이러 하다. 렌더(은행)는 모기지 신청자가 제출한 직업 이력과 인컴 내용을 확인하고 대출 심사를 진행한다. DTI/ debt to income ratio (소득에 대한 부채 비율)를 확인하여 수익 대비 현재의 빚이나 채무를 모기지와 함께 갚을 능력이 되는지 여부를 심사하게 된다. 렌더는 신청자가 구입하려는 주택의 부동산 감정을 요청하여 신청자가 요청한 모기지 금액과 실제 주택의 금액이 합리적인지 여부를 확인한다. 렌더는 감정가와 실제 판매가 중 낮은 금액을 제공하기 때문에 구입 가격이 감정가보다 높다면 신청자가 차액을 맞추어 내거나 셀러와 가격 조정을 진행해야 한다. 신청자는 이 과정에서 홈 인스펙션을 진행하여 파손이나 문제가 있는 부분을 확인하고 셀러와 수리 혹은 금액 조정을 할 수도 있다. 주의할 점은 언더라이팅 과정 중에는 직업을 바꾼다거나 새로운 크레딧카드를 여는 것은 자제를 해야 한다. 크레딧과 수익대비 채무관계에 대한 심사를 진행 중이기 때문에 악영향이 있을 수 있기 때문이다. 이런 절차 후 주택대출 승인이 났다면 가장 어려운 부분은 지났으나 몇 가지 추가 진행해야 될 부분이 있을 수 있다. 대출 이자율을 줄이기 위해 포인트(Point)를 구입할 수 있다. 일반적으로 융자 금액의 1%를 미리 페이하면 0.25% 포인트정도 낮출 수 있다. 다만 포인트는 장기적으로 보고 이자율을 낮추기 위해 미리 페이를 하는 것이기 때문에 일반적으로 7년 이상 거주 혹은 재융자를 하지 않을 것이 확실 시 될 때에만 하는 것이 좋겠다. 렌더 요구사항 중 하나이기 때문에 Home Owners Insurance(주택보험)를 이 기간에 찾아야 한다. 클로징 때까지 찾지 못하면 렌더가 선택하는 보험으로 진행해야 될 수 있으며 보통 더 비쌀 수 있다. 또한 타이틀 보험(등기 보험)을 구입해야 하는데 이는 집 소유권에 문제가 생길 때로부터 보호를 받을 수 있는 보험이며 렌더가 요구하는 타이틀 보험이 없다면 Owner's Title Insurance를 구입해야 한다. 타이틀 보험이란 혹시 모를 소유권 분쟁이 있을 경우를 대비한 것이기 때문에 꼭 해야 하겠다. 클로징 3일 전에 융자에 관계된 모든 비용 등이 정리된 클로징 디스클로져(Closing Disclosure) 서류를 받아 최종 확인을 한다. 클로징을 하는 바로 직전까지 왔다면 주택 구입을 거의 완료했다고 볼 수 있다. 일단 클로징을 앞두고 있다면 일반적으로 주택 매입 가격의 2~5% 정도의 클로징 비용을 내야 한다. 또한 만일 다운페이먼트를 20%이내로 하였다면 PMI(Private Mortgage Insurance)를 구입하여야 한다. 하지만 클로징을 앞두고 이런 모든 비용이 예상보다 훨씬 많아 계약을 취소하길 원하다면 그 또한 가능하긴 하지만 그럴 경우 미리 내놓은 디파짓(Earnest Money)은 돌려 받을 수 없다. 융자 문제는 바이어의 책임이며 만일 융자에 문제가 발생 시 셀러는 예정된 기간 안에 바이어의 융자가 승인되지 않으면 계약이 파기된 상황이 오고 이에 대한 보상으로 디파짓을 취할 수 있다. 잊지말것은 이 시점에서도 클로징 비용에 대해 조정이 가능하며 렌더나 셀러가 비용 일부를 부담하는 것도 크게 특이한 상황은 아니다. 이 모든 과정이 완료가 되면 최종적으로 주택은 당신 소유가 된다. ▶문의: (213)445-4989 현호석/대표/매스터 리얼티부동산 주택구입 융자신청 주택융자 신청자 주택대출 승인 주택융자 절차

2022-06-07

[부동산] 주택융자 신청 준비와 절차(1)

지난 3월 연방준비제도이사회(FRB) 회의의 결과 이자율 올린 이후 4월 현재 30년 고정금리가 5%가 넘고 있다. 주택 공급은 늘어났지만 아직도 높은 가격에 주택을 사려는 예비 구매자는 늘어난 월 납부금에 부담을 느끼고 있다. 내 집 마련을 한다는 기대감과 함께 좋은 집을 찾을 수있을까 하는 우려, 또 융자는 잘 나올 수있을까 하는 걱정이 모두 뒤섞여 결국 설렘보다는 고민이 더 많아지기 마련이다. 주택구매 결정 후 살 집을 쇼핑 하기 전 일단 은행에서 사전 승인(Pre-Approval)을 받아놓았다면 일단 심리적으로는 편하게 좋은 주택을 찾을 수 있겠다. 좋은 이자율로 최대 금액의 모기지를 받기위해서는 아래 절차를 이해하는 것이 중요하다. 1.본인의 재정 상황에 맞춰 가능한 융자(모기지) 금액을 파악 2.미리 융자승인을 받을 것 3.재정 상황에 맞는 융자 프로그램을 선택 4.원하는 바를 최대한 맞출 수 있는 은행을 선택 5.융자 신청서류를 작성하여 최종 승인 6. 클로징 과정을 준비 7.클로징/계약 완료. 물론 모기지 렌더와 사전승인을 받고 원하는 집을 찾는 등의 준비하는 과정은 시간이 얼마나 걸릴지 알 수 없다. 하지만 일반적으로 주택대출 융자 신청서를 넣고 난 후에 클로징까지 걸리는 기간은 순조롭게 진행이 된다면 대략 30~60일 정도로 예상을 하면 되겠다. 가장 중요한 부분이자 첫 번째 과정은 나의 재정 상황에 맞는 주택 금액을 파악하여야 한다. 본인의 재정 상황에 따라 받을 수 있는 모기지 대출금액은 어느 정도가 될지를 파악하여 얼마짜리 집을 구입을 할 수 있는지 파악하여 진행하는 것이 중요하다. 전체 개인 및 가족의 수입은 얼마인지, 다운페이먼트는 얼마나 준비가 되어있는지, 갚아야 할 대출이나 빚은 매달 얼마가 나가는지 등등이다. 본인의 전체수익에서 매달 나가는 채무(손이나 크레딧카드 빚) 등을 빼고 모기지와 재산세 등 주택 소유비용으로 지출되는 금액을 파악하여 어느 정도의 주택융자를 받을 수 있는지 계산이 필요하다. 최종적으로 얼마 정도의 모기지를 받아 상환할수 있는지 결정이 되면 은행에서 대출 사전승인을 받는 과정으로 들어가면 좋겠다. 사실 대출 사전 승인은 꼭 필요한 절차는 아니지만 본인이 생각하는 모기지 금액과 은행이 줄 수 있다고 생각하는 대출금액은 다를 수 있다. 더욱이 집을 사려는 사람이 은행에서 사전승인을 받아 대출금액이 확보가 된 채로 시작하는 것과 아무런 금액 없이 이 정도는 받을 수있을 거라고 대충 시작하는 것은 바이어와 셀러 모두 주택의 오퍼와 확연히 다른 자세를 취하게 된다. 사전승인을 받았다면 셀러 입장에서는 바이어가 나중에 모기지 문제로 인한 혼선이 없어 편하고 바이어 입장에서는 확실한 승인금액을 알기 때문에 확실한 오퍼를 할 수 있기 때문이다. 한 곳에서 사전승인을 받았다고 꼭 그곳에서 대출을 받을 필요도 없다. 세 군데 정도의 렌더에게 최상의 오퍼를 받고 선택하면 되며 사전승인이 된 곳에서 진행이 되면 이미 크레딧 스코어나 기본적인 서류제출은 끝난 상황이기 때문에 융자신청서를 넣었을 때 상대적으로 빠른 승인을 받을 수 있다. 본인의 재정 상황에 맞는 주택 대출금액을 확인하고 승인을 받았다면 이제는 금액 내에서 본인에게 맞는 집을 찾는 시간이다. ▶문의: (213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 주택융자 신청 주택융자 신청 모기지 대출금액 주택 대출금액

2022-04-12

외국인이 미국 주택융자를 받는 방법 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 시민권 영주권이 없는 외국인은 주택융자를 어떻게 받을 수 있나요? ▶답= 한국에서 살고 있지만 장기적 관점에서 투자용으로 미국 주택을 구입하시려는 분들이 많습니다. 이런 분들은 미국 주택에 투자한 후 나중에 다시 팔거나 이후에 미국에 들어와서 그 주택에 거주할 목적으로 구입하는 것입니다. 통상적으로 미국 내국인이 주택 융자를 받기 위해서 첫째 소득 증명 둘째 크레딧 조회 셋째 자산 증명이 필요한데 외국인의 경우 크레딧을 조회할 수 없기 때문에 대신 40% 이상의 다운 페이먼트를 요구하며 본인의 소득 증명과 자산 증명을 통해 주택융자를 받게 됩니다. 소득 증명은 외국에서 직장을 다니면 그 직장에서 확인을 해주면 되고 자산 증명은 외국 은행의 뱅크스테이트먼트를 통해서 확인할 수 있습니다. 이 모든 것은 영문공증이 필요합니다. 이와 함께 미국에 있는 은행에 은행구좌를 가지고 있거나 열 수 있어야 합니다. 이때 필요한 것은 ITIN 번호이며 외국인도 IRS에서 이 번호를 받을 수 있습니다. 미국에서 외국인이 주택융자를 받고 주택을 구입하는 과정에서 에스크로로 돈을 보내야 할 때 에스크로는 미국에 있는 은행에서 보낸 돈만을 받기 때문입니다. 따라서 외국인이 미국 주택을 구입할 때 필요한 것을 정리한다면 네 가지 정도입니다. 1. 40% 이상의 다운 페이먼트 준비 2. 미국 IRS에서 ITIN 번호를 받고 그 번호로 미국에 있는 은행을 오픈 3. 한국에 있는 은행의 영문이름과 미국 은행의 영문이름이 일치 4. 6개월 이상의 모기지 페이먼트를 할 수 있는 리저브 필요. 두 번째로 미국인 영주권자로 외국에 있는 회사에서 근무하며 받은 인컴을 가지고 미국 주택을 구입하시려는 분들도 있습니다. 몇 달 전 아내는 미국에서 교사로 근무하시고 남편은 한국에서 교수로 일하신 부부가 재융자를 받으신 경우가 있는데 이 부부가 사용한 인컴은 미국 교사 인컴과 한국에서의 교수 인컴입니다. 남편이 한국 대학교에서 받은 인컴을 늘 IRS에 보고했기 때문에 재융자가 가능했습니다. 통상적으로 한국에서 세금보고를 하고 세금을 내면 미국에서 세금보고를 해도 세금을 다시 내실 필요가 없는 것입니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 주택융자 소득 증명과 주택 융자 비지니스 융자

2022-03-22

[알뜰정보] '융자 3주 내 클로징'외

융자 3주 내 클로징 한인 최대 홀세일 렌더 ‘Nexcap Home Loans’의 지나 허 에이전트는 융자에 대해 3주 내 클로징을 약속한다. 허 에이전트는 30년/20년/15년 고정 주택융자와 재융자에 대해 신속 정확한 서비스를 제공하는 것으로 유명하다. 특히 2022년 융자 상한선이 대폭 인상되어 1차ㆍ2차 융자를 1차 융자로 재융자하려는 고객들이 많다. 허 에이전트는 주택 구입 시 융자 사전 승인서도 신속 발급해 준다. Nexcap Home Loans은 LA 한인타운 윌셔길에 위치한다. 전화와 이메일([email protected]) 문의도 환영한다. ▶문의: (310)800-4857 코웨이 “코디 모십니다” ‘코웨이’는 생활의 가치를 더해줄 생활 환경 전문가를 모집한다. 코디는 깨끗하고 건강한 생활을 전하고 행복을 지켜주는 웰빙 컨설턴트로, 정기적인 고객 방문을 통해 제품에 대한 하트서비스와 유익한 정보, 지속적인 관리 서비스를 제공한다. 코웨이는 401Kㆍ신입 정착 지원금 지원 등의 정직원 혜택과 보험, 근무 환경 및 소득, 기본 실무교육, 업무 실비, 여행 시상ㆍ실적 수당ㆍ인센티브 지급 등의 보상 제도를 지원한다. 더 자세한 내용 및 문의는 전화 또는 이메일([email protected])로 하면 된다. ▶문의: (213)351-1406 솔라 주7일 무료 상담 부에나파크 소재 한인 솔라 회사인 ‘엘리원 솔라(Elione Solar)’는 전기세 절약을 끝까지 책임진다. 1500 사이트 이상을 공사한 전문 시공팀이 엘리원과 함께한다. 주택은 다운페이 없이 최대 20년 0.99%, 커머셜은 다운페이 없이 최대 30년 론으로 솔라 설치가 가능하다. 전체 계약 금액의 26%에 대해 텍스 크레딧 혜택을 볼 수 있다. 특히 엘리원 솔라와 계약하면 레벨 2 전기차 충전기 아웃렛을 무료로 설치해 준다. 주 7일 무료 상담이 열려 있다. 웹사이트는 www.elionesolar.com ▶문의: (888)970-1007 스완 마사지체어 세일 ‘헬스코리아’는 숙면을 위한 리듬 있는 스윙이 깊은 휴식과 숙면을 선사하는 H 솔루션의 스완(SWAN) 마사지체어를 특별 세일 중이다. 6가지 마사지 기법과 탄소섬유 온열, 제로 그라비티 스페이스 캡슐, 발 지압 롤링, 발꿈치 핀치 마사지 등이 적용됐다. 요람에서 자는 것처럼 깊고 안정적인 수면효과를 제공하는 스완 마사지체어는 기존 7999달러에서 3000달러 할인한 4999달러에 구입 가능하며, 풋스파와 램프쿡이 추가 선물로 따라온다. 헬스코리아는 무이자 할부와 무료배송을 지원한다. ▶문의: (213)385-1005 영양 8배 ‘갈색 가바쌀’ 입하 ‘마이코백화점’은 대한민국 최고 먹거리 특선 행사의 일환으로 가바쌀 햅쌀을 입하했다. 영남대학교 서학수 박사가 개발한 가바 감마아미노낙산 특허 품종으로 아미노산이 풍부하며 가바(GABA) 성분을 다량 함유하고 있다. 영양이 현미의 8배, 흑미의 4배나 되는 갈색 가바쌀의 효능으로는 기억력 증가, 학습능력 향상, 청소년 성장 및 발육 촉진, 당뇨병 개선, 콜레스테롤 제거, 고혈압, 치매 등 성인병 예방 등을 기대할 수 있다. 금탑 가바쌀 백미와 쌀눈쌀, 현미, 찹쌀 등으로 만나볼 수 있다. ▶문의: (323)734-1234, (714)690-1234 커머셜 보험 전문 “맡겨주세요” ‘써니 보험(SUNNY INSURANCE)’은 비즈니스 보험과 종업원 상해보험, 커머셜 보험이 전문인 종합 보험회사다. 개인과 사업체 운영에 필요한 모든 보험을 최적의 조건과 최상의 가격으로 서비스해 레스토랑, 공장, 홀세일, 창고, 그로서리 마켓, 컨트랙터, 빌더 등 비즈니스 오너들에게 호평을 받고 있다. 또한 자동차보험, 건물/빌딩보험, 그룹 건강보험, 본드 등도 아우른다. 현재 써니 보험에 전화하는 사업체에 노동법 포스터를 무료로 보내주고 있다. LA 한인타운 윌셔길에 위치한다. 알뜰정보 클로징 융자 고정 주택융자 융자 상한선 융자 사전

2022-02-27

유니뱅크, 주택융자 제공

워싱턴주 한인은행 유니뱅크가 투자용 주택에 대한 모기지 대출을 본격 시작한다. 은행 측은 여러 모기지 업체들과 협업을 통해 모기지 프로그램을 시작한 지 약 1년 만에 투자용 주택 구매 및 재융자를 위한 자체 대출 프로그램을 시행한고 27일 밝혔다. 일반 주택 모기지는 다른 업체들과 협업을 거쳐야 하지만 투자용 주택은 자체로 서비스할 수 있다는 설명이다. 서비스 지역은 워싱턴주, 오리건주, 캘리포니아주다. 투자용 주택 융자 및 재융자에 대해 직접 서류심사, 승인, 대출을 담당하며 매달 대출명세서 발급 서비스까지 직접 한다고 덧붙였다.자영업자 및 외국인 투자자 그리고 개인이 아닌 회사명으로도 융자가 가능하다고 한다. 피터 박 행장은 “주택관련 융자상품을 갖추게 됨에 따라 융자상품의 다변화를 이루게 됐다”고 말했다. 은행 측은 향후 주택 대출로 확대하고 지역도 확장할 계획이라고 전했다. 이에 대한 문의는 유니뱅크 지점 방문이나 이메일([email protected])을 통해 가능하다. 진성철 기자유니뱅크 주택융자 유니뱅크 주택융자 유니뱅크 지점 주택관련 융자상품

2022-01-27

워싱턴지역 주택융자 한도 97만800달러

연방 정부가 보증하는 모기지의 대출 최고 한도가 내년 18% 대폭 늘어난다. 연방 주택금융청(FHFA)은 국책 모기지 기관인 패니매와 프레디맥이 보증하는 ‘컨포밍론’의 내년 대출 한도를 전국 기준치 64만7200달러, 지역별 최고 97만800달러로 올린다고 발표했다. 해당 한도는 단독주택 구매 시 적용되는 것으로 전국 기준치는 올해 54만8250달러에서 9만8950달러 늘고, 지역별 최고는 올해 82만2375달러에서 14만8425달러 증가한다. 증가율은 나란히 18.05%인데 이는 FHFA가 매년 기준으로 삼는 3분기 주택가격지수 상 전국 집값 평균이 18.05% 오른 까닭이다. 작년 12월 발표된 2021년 한도액 증가율은 7.4%였다. 워싱턴지역 등 집값이 크게 오른 지역은 비율에 따라 전국 기준치의 최대 150%까지 대출 한도가 커진다. 내년은 기준치 64만7200달러의 150%인 97만800달러가 최고다. 워싱턴 지역의 경우 97만800달러 적용 지역은 워싱턴D.C., 버지니아 페어팩스, 퍼퀴어, 라우던, 프린스 월리엄, 알링턴, 크라크, 컬페퍼, 라파에녹, 스팟실베이니아, 스태포드, 워런 카운티, 페어팩스, 폴스처치, 프레드릭스버그, 매나사스, 매나사스 파크 시티, 메릴랜드 몽고메리, 프린스 조지스, 칼벗, 찰스, 프레드릭 카운티 등이다. 이에 따라 FHFA는 LA와 OC, 샌프란시스코와 뉴욕 등의 대출 한도를 97만800달러로 정했다. 만약 컨포밍론의 대출 한도를 넘어서는 더 큰 금액의 모기지가 필요하다면 일명 ‘점보 론’을 받으면 되는데 보다 깐깐한 심사와 높은 이자율에 대비해야 한다. 한편 컨포밍론과 한데 묶인 리버스 모기지 한도액도 내년 1월 1일 신청을 시작으로 최고 97만800달러로 인상되기 때문에 주택가격 상승속도가 주춤해진다면 80만-100만 달러의 집을 가진 은퇴자들에게는 내년이 리버스 모기지를 얻을 수 있는 기회가 될 수 있다. 김옥채 기자 [email protected]워싱턴지역 주택융자 워싱턴지역 주택융자 한도액 증가율 대출 한도

2021-12-02

[알림] ‘내집 마련’ 꿈 이루세요

중앙일보와 샬롬센터(소장 이지락)가 함께 주최하는 제 15회 주택융자 세미나가 10월 30일(토) 오전 10시부터(서부시간) 온라인으로 진행됩니다. 이번 세미나에서는 내집 마련을 준비하는 분들을 위한 다운페이먼트 및 모기지 지원 프로그램, 모기지 융자 안내, 그리고 세입자들을 위한 렌트비 보조 프로그램 등 유용한 정보들이 소개됩니다. 세미나는 유튜브 ‘미주중앙일보’ 채널을 통해 생방송으로 진행됩니다. 사전 접수를 신청하시면 생방송 진행 전 세미나 자료를 공유해 드립니다. 이번 세미나를 통해 내집 마련의 꿈을 이루고 가계지출의 많은 비중을 차지하는 주거 비용 절감에 도움을 받으시기 바랍니다. ▶방송시간: 10월 30일(토) 오전 10시 ~ 12시(서부시간) ▶시청방법: 유튜브 (‘미주 중앙일보’ 채널) *사전접수 신청자에 한해서 세미나 자료를 공유해드립니다. ▶문의: [email protected] ▶사전 접수 신청하기 내집 미주중앙일보 사전접수 신청자 내집 마련 주택융자 세미나

2021-10-15

코사인을 통한 주택융자 방법 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 코사인을 통한 주택융자 어떻게 받아야 하나요? ▶답= 펜데믹으로 시작되었던 모기지 페이먼트에 대한 연장시한이 지난 9월 말로 종료되면서 그동안 모기지페이먼트를 미뤄왔던 사람들도 10월부터 페이먼트를 내기 시작한다. 기존의 월 페이먼트를 10월부터 낼 형편이 되는 사람은 그냥 페이먼트를 시작하면 된다. 그런데 모기지페이먼트를 연장한 사람들 중 모기지 이자율이 높은 경우를 자주 볼 수 있다. 왜냐하면 이자율이 낮은 기간 중에 모기지 페이먼트를 연장하느라 재융자를 하지 못했기 때문이다. 문제는 지금 재융자를 신청하려고 해도 이런저런 이유로 자격이 안되는 경우가 많다. 자격이 되는 사람도 10월부터 모기지페이먼트를 세 번 해야만 재융자를 끝낼 수 있다. 한인들의 경우는 자격이 안되는 여러 요인 중 서류상 수입이 미비하여 재융자를 받지 못하는 경우가 대부분이라고 볼 수 있다. 이러한 사람들이 생각해 볼 수 있는 방법 중의 하나가 코사인 해줄 사람을 찾는 것이다. 모기지에서는 코사인이라는 용어 대신에 코바로우(Co-borrow)란 말을 주로 쓰는데 주택융자는 금액단위가 크기 때문에 혈연관계에 있지 않은 사람이 코바로우어로 사인해 주는 경우는 거의 없다. 한인들의 경우 자영업을 하는 부모들의 세금보고서가 충분치 못할 경우에는 직장에 다니는 자녀들의 인컴을 도움받아 재융자를 할 수 있고 또 이렇게 실제로 많이 한다. 이렇게 자녀를 코바로우로 해서 융자를 받으면 나중에 자녀들이 자신들의 집을 구입할 때에 어려움이 있지 않냐는 질문을 많이 받는데 이는 기우이다. 자녀들을 코바로우어로 해서 융자가 끝난 후 그들의 이름은 타이틀 즉 소유권에서 빼내고 모기지 재산세 집보험 HOA 등은 반드시 부모의 이름으로만 된 구좌에서 페이먼트를 하면 나중에 자녀들만의 집을 구입할 때 아무런 문제 없이 융자를 받을 수 있다. 그런데 이렇게 코바로우어를 통해서 융자를 받을 때 안 되는 경우도 많으니 조심해야 한다. 대표적으로 융자금액이 82만2375달러를 넘어서는 점보융자의 경우이다. 점보융자의 경우는 자녀들이 같이 살고 있으면 가능하지만 자녀들이 따로 살고 있는 경우에는 힘들다. 이렇게 주택융자에서 코사인의 가능여부는 자녀들의 결혼여부 직장위치 주택소유여부 융자금액 융자상품(컨포밍 혹은 점보융자) 융자종류(현금인출 재융자여부) 등에 따라 달라지므로 융자가 필요한 시기보다 훨씬 전에 융자담당자와 상담을 하는 것이 현명하다. ▶문의: (213) 393-6334 스티브 양/웰스파고 한인융자담당미국 한인융자담당 주택융자 방법 현금인출 재융자여부

2021-10-12

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