직장이나 수입 증명 없이 주택융자를 받을 수 있는가 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 1-2년 안에 집을 살 계획을 하고 있어서 다운페이먼트도 꾸준히 모으고 있고 신용점수도 높게 유지하고 있습니다. 하지만 자영업이라 세금보고가 충분치 않은 것 같은데 융자를 받을 수 있는 방법이 있는지 알고 싶습니다.
 
 
▶답= 융자를 받을 수 있는 방법은 있습니다. 전통적인 집 융자는 직장 경력과 수입을 2년 치의 세금 보고서나, W-2, 그리고 최근 한 달 치의 월급명세서를 통해서 확인합니다. 그리고 이러한 서류들을 고용주나 제3의 기관, 그리고 IRS를 통해서 검증을 거친 후 융자 승인을 해 주는데 이를 풀닥 융자라고 합니다. 반면에 이러한 서류들을 요구하지 않고 또 IRS를 통하여 검증하지도 않으면서 진행할 수 있는 융자를 노닥 융자라고 합니다.
 
노닥 융자 중 가장 많이 활용되고 이자율도 좋은 융자가 VOE (Verification of Employment) 융자입니다. 이는 렌더가 보낸 VOE 양식을 고용주가 완성하여 다시 렌더에게 제출하면 됩니다. 렌더가 IRS에 검증 과정을 거치지 않기 때문에 현찰로 임금을 지급받는 사람들이나 수입이 불안정한 사람들에게 안성맞춤인 상품입니다. 손님처럼 수입 보고가 충분히 되지 않은 자영업자나 아예 직장이 없는 사람들도 이용할 수 있으므로 구체적인 방법은 융자 담당자와 상의하시기 바랍니다.
 
다음으로 VOE는 커녕 직장 및 수입과 관련하여서는 아무런 서류도 요구하지 않는 융자도 있습니다. 신용카드 신청할 때처럼 수입 관련 서류의 첨부 없이 그냥 자신의 수입이 얼마라고 융자 신청서에 기재만 하는 SI(Stated Income), 혹은 수입에 대한 기재조차도 하지 않는 NI (No Income) 등이 있습니다.그리고 대상 주택을 렌트용으로 간주하여 임대를 주었을 때 받을 수 있는 임대수입을 계산한 후 PITI (Payment, Tax, Insurance)와 비교하여 일정한 비율 이상이 되면 융자 승인을 해주는 DSCR (Debt Service Coverage Ratio) 융자도 있습니다.  

 
이러한 SI, NI, DSCR 융자들은 대안 융자로 서류가 부족한 사람들에게도 모기지를 받을 수 있는 기회를 제공해 주는 이점이 있지만, 이자율과 비용이 풀닥이나 VOE 융자에 비해서도 많이 높아집니다. 따라서 어떠한 이유에서든 지금 당장 집을 사야 할 필요가 있는 사람이 2-3년 후 더 좋은 상품으로 재융자를 할 계획으로 이 상품을 많이 이용하는 편입니다.  
 
마지막으로  Asset Dissipation도 수입 증명하지 않는 융자의 한 형태로 볼 수 있습니다. Asset Dissipation 융자란 은퇴 구좌나 금융기관의 구좌에 큰 금액의 자금이 있을 경우 이를 정해진 수익률로 융자 기간 동안 계산하여 산출되는 액수를 수입으로 간주하여 승인을 해주는 융자를 말합니다.  
 
자산을 통해서 수입을 증명하는 셈이 되기 때문에 노닥 융자라기 보다는 풀닥 융자에 가까우며 이자율이나 다른 기타 조건도 풀닥 융자와 동일합니다. 은퇴한 자산가나 일정한 수입은 없지만 금융자산이 많은 사람이 사용할 수 있는 융자상품입니다. 가지고 있는 자산이 많으면 현찰로 집을 구입할 수도 있겠지만, 은퇴 구좌에 있어 큰 금액을 뺄 경우 세금을 낼 수도 있고 주식을 처분해야 하는 등 여러 이유로 이 상품이 필요한 사람들이 있을 수 있습니다.  
 
노닥 융자는 위에서 살펴본 것 이외에도 아주 다양한 상품들이 있으므로 융자 브로커 회사를 통해서 상담을 받아 자신에게 맞는 상품을 찾는 것이 중요합니다. 일부 손님들은 이러한 노닥 융자를 받은 후 페이먼트를 해도 안전한가를 걱정을 하는데 노닥 융자를 취급하는 많은 렌더와 브로커들은 주정부와 연방정부 및 금융 감독기관에 등록과 허가를 받고 융자를 하기 때문에 염려할 일은 아닙니다.  
 
다만 노닥 융자는 여러 렌다마다 상품의 특징과 심사 기준, 손님 자격요건, 융자조건 즉 이자율과 비용 등이 천차만별이므로 많은 렌더와 계약을 맺고 일을 하는 융자회사(브로커)를 통해서 융자를 받는 것이 유리합니다.  
 
 
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스티브 양 프로융자 대표