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맨션세<고가 부동산 추가 양도세>, 예상액 반도 못 걷었다

고가 부동산 매매 시 추가 양도세를 부과하는 일명 ‘맨션세(Measure ULA)’의 시행 1년 6개월간 실적이 공개됐다.   LA시 주택부가 공개한 ULA 수익 대시보드에 따르면 지난 10월 31일까지 맨션세가 적용된 거래는 총 670건으로 징수액은 4억3900만 달러에 달했다고 LA타임스(LAT)가 최근 보도했다.     이는 당초 예상했던 연간 수익 6~11억 달러에는 못 미치지만 지난 8월과 10월에 각각 3960만 달러, 3590만 달러 등 최근 몇 달간 부동산 시장이 활기를 띠며 징수액도 증가세를 나타내고 있다.   주거 지원 및 노숙자 문제 해결을 위한 재원 마련을 위해 지난해 4월부터 발효된 맨션세에 따라 거래가 510만 달러 이상의 부동산에 추가 양도세 4%, 1030만 달러 이상에는 5.5%의 세금이 부과되고 있다.     징수 유형을 살펴보면 670건 중 약 58%인 388건이 단독주택으로 1억7830만 달러가 징수됐으며 상업용 부동산은 135건으로 20%를 차지하며 징수액 1억1740만 달러를 기록했다.     이어 다세대 주거용 부동산이 11%인 72건, 미분류 부동산 8%, 공실 부동산 3%, 다용도 부동산 0.3% 순으로 나타났다.     지역별로는 LA서쪽 지역이 맨션세 세수의 거의 절반을 차지했는데 벨에어와 베벌리 크리스트가 위치한 5구역은 138건 거래를 통해 8330만 달러가 징수돼 가장 많았다.   이어 브렌트우드, 퍼시픽팰리세이드, 마리나델레이가 포함된 11구역이 총 174건에 7390만 달러로 2위에 올랐으며 할리우드힐스, 엔시노, 셔먼오크스 등으로 구성된 4구역이 127건, 5940만 달러로 3위를 기록했다.   주택부 전략 참여·정책 담당 그레그 굿 디렉터는 “투명성과 책임성을 바탕으로 맨션세 법안의 성과를 주민들에게 알리는 것이 중요하다. 주민들이 투표를 통해 선택한 프로그램의 목표 달성 여부를 확인해야 할 필요가 있다”고 강조했다.   이번 대시보드는 주택부가 올해 초 론칭한 ULA 긴급 임차인 지원 프로그램과 관련돼 공개된 두 번째 데이터 플랫폼이다.     대시보드에 따르면 저소득층 임차인 지원 프로그램을 통해 3만1380건의 신청서가 접수됐고 4302가구에 3040만 달러를 지원했다. 박낙희 기자 naki@koreadaily.com맨션세 부동산 추가 양도세 상업용 부동산 미분류 부동산

2024-11-05

[부동산 이야기] 배우자 사망과 양도세 면제

지난 5년 중 2년을 본인이 살았던 집이라면 싱글일 경우 25만 달러까지, 그리고 부부일 경우는 50만 달러까지의 이익에 한해서 양도세 면제의 혜택을 받을 수 있다는 것은 일반적으로 많이들 알고 있다.   그런데 만약의 경우 배우자 중 한 명이 사망 시에도 이 혜택이 가능할까. 답은 그렇다. 배우자의 사망 후 2년 이내에 주거했던 집이라면 위의 5년 중 2년 법칙에 해당한다면 배우자의 몫까지 최대 50만 달러의 이익까지는 마찬가지로 양도세를 피할 수 있게 된다.     여기에 또 하나의 법칙이 추가되는 게 있는데 ‘원가 스텝 업’이라고 불리는 것이다. 예를 들어 원래 50만 달러에 산 집에서 살고 있다고 해보겠다. 그런데 배우자가 사망했는데 그 시점의 시세는 100만 달러였다고 치자. 그리고 1년이 지나고 남은 배우자가 집을 팔게 될 때 캘리포니아주에서는 부부공동소유일 경우 이 집의 원가 코스트 베이스는 50만이 아닌 100만 달러로 조정된 거로 인정해주는 것이다.     그러므로 배우자 사망 1년 후의 시세가 만일 110만 달러가 되었다고 하면 10만 달러의 이익에 관해서만 양도세를 내면 되는 것이다. 이조차도 사고팔 때 발생한 비용이라던가 집을 리모델링하는데 든 비용들을 공제한 후에 관해서만 양도세를 내게 된다.     이 두 법칙 중 더 유리한 쪽으로 하면 배우자 사망 후에도 이처럼 양도세 부담이 덜어지게 되므로 본인의 회계사와 잘 상의해서 계획하는 것이 좋겠다.   이에 추가로 주민발의안 19에 관해 설명드리고자 하는데 이는 55세 이상인 시니어들이 집을 팔고 살 때 싸게 샀던 프로퍼티의 재산세 베이스를 새로 사는 프로퍼티로 옮겨 갈 수 있도록 허용해준다. 상당히 이점이 많은 안으로 새로 사는 집이 이전의 파는 집보다 더 싸거나 같은 시세여야만 가능하다는 이전의 발의안이었던 60/90에서 더 기준치를 완화해서 더 비싼 집을 사더라도 원래의 재산세 베이스에다 차액에 관한 부분만 더 얹어서 갈 수 있어서 상당히 매력적이다.     이전 안의 경우는 평생 딱 한 번 이를 허용해줬으나 발의안 19에서는 최대 3번까지 허용해준다는 또 다른 큰 장점이 있다. 그리고 가주내의 어떤 카운티로 이사를 하든 자유롭게 적용을 받을 수 있는 것이 이 안의 세 번째 큰 장점이다.   이러한 것들을 잘 이용한다면 양도세에서도 재산세에서도 큰 혜택을 누릴 수 있으니 전문가들과 미리 상의하고 파는 것과 사는 것을 계획하기 바란다.   ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / 네오집스 부동산 브로커 어소시에트부동산 이야기 배우자 양도세 배우자 사망 양도세 면제 양도세 부담

2023-11-29

시카고 고가부동산 대상 양도세 추진

취임 두 달을 넘긴 브랜든 존슨 시카고 시장이 선거 캠페인 주요 공약 중 하나인 고가 부동산 대상 양도세를 본격 추진할 것으로 보인다.   노숙자 및 저소득층 주택 공급 확대를 주장하는 이들은 지난 27일 시카고 시의회 앞에 모여 존슨의 공약인 고가 부동산 대상 양도세 도입을 강력하게 요구했다.     '브링 시카고 홈'(Bring Chicago Home)으로 불리는 이 방안은 100만 달러 이상인 주택의 부동산 양도세를 3배로 올려 노숙자 등을 위한 영구 주택 건설 비용을 지원하자는 것으로 골자로 존슨의 주요 공약 중 하나다.     지지자들은 "집이 없는 이들을 위한 꾸준한 수익 모델이 필요하다"며 고가 부동산(mansion) 대상 양도세 확대는 매년 1억6300만 달러의 수익을 창출할 수 있을 것이라고 주장한다.     로리 라이트풋 전 시카고 시장 당시에도 비슷한 조례안이 추진됐지만 시의원들이 회의에 참석하지 않아 자동 무산된 바 있다.     존슨 시장은 고가 부동산 추가 양도세에 대해 선거 캠페인 당시부터 강한 의지를 나타냈고, 개인 주택은 물론 상업용 부동산에도 고가 부동산 대상 추가 양도세를 적용하겠다고 밝힌 바 있다.     이 같은 조례안이 도입되면 100만 달러 가치의 부동산에 대한 양도세는 현재의 1만 달러에서 약 3만 달러로 인상될 것으로 알려졌다.     Kevin Rho 기자고가부동산 시카고 시카고 고가부동산 양도세 추진 부동산 양도세

2023-07-31

[할부매각형 트러스트(DST)] DST 활용하면 양도세 연기·자산 증식 가능

사업체를 갖고 있거나 부동산, 기타 가치가 올라간 자산이 있을 때 가장 큰 고민 중 하나는 세금이다. 보유 중에도 세금 문제를 늘 해결해야 하지만, 팔 때가 더 고민된다. 가치가 높고 취득 후 그 가치가 더 많이 늘어난 자산일수록 양도소득세가 많기 때문이다. 팔아야 하는 데 세금 때문에 망설여진다면 DST라는 것을 생각해볼 수 있다.     ▶DST란   좀 더 일반적으로 알려진 DST는 Delaware Statutory Trust가 있다.     보통 부동산 매각 시 발생하는 양도소득세를 연기하는 방식으로 활용되는 트러스트다. 또 다른 DST는 Deferred Sales Trust라고 불리는 트러스트다. 일종의 할부매각 방식의 트러스트라고 이해할 수 있다.     후자는 매각 자산이 꼭 부동산에만 해당하는 것이 아니라 사업체나 기타 다양한 실물자산에도 해당해 좀 더 활용 폭이 넓은 셈이다. Delaware Statutory Trust는 혼선을 피하기 위해 1031 DST라고 부를 수도 있겠다.   DST는 기본적으로 1031과 비슷한 효과를 갖는다고 이해하면 된다. 양도소득을 연기하는 방법이기 때문이다. 그러나 그 작동방식은 약간 다르다. 부동산에 대한 전통적인 1031 거래는 동종 자산을 비교적 짧은 정해진 기간 내에 다시 사야 하는 제약이 있다.     반면 할부매각 방식의 DST는 관련 세법도 1031 조항이 아닌 453 조항에 근거한다. 동종자산이라거나 바로 다른 자산을 매입해야 하는 의무 등이 없다. 그런 면에서 활용 폭도 넓고 그 방식도 더 탄력적이라고 할 수 있을 것이다.     할부매각 방식은 흔히 ‘seller carry-back’ 방식이라는 표현으로도 많이 알려져 있다. 이 방식은 거래 대금 전액을 바로 받는 것이 아니라 약속어음을 계약하고 할부로 나눠서 받는 방식이다.     453 조항은 매각대금을 이렇게 할부로 나눠 받을 경우 전체 매각대금이 아닌 실제로 내 손에 들어온 할부금만 이득으로 인정할 수 있게 해준다. 그만큼 세금을 바로 인식하는 것이 아니기 때문에 유용하지만 리스크도 있다. 가장 큰 리스크는 상대방이 약속어음을 제대로 이행하지 않는 경우일 것이다.   DST는 이런 할부매각 방식의 한 유형이지만 전통적 방식보다 약속어음 불이행 리스크가 사실상 없고, 매각 대금의 유용 방식이나 투자운용 방법, 대상 등에 있어서 더 탄력적인 활용을 가능하게 해준다고 이해할 수 있다.     오히려 어음 상환을 최소화하고 가능한 많은 금액을 연기하면서 소득 인식을 하지 않는 것이 유리할 것이다. 이렇게 양도소득을 연기하면서 매각대금을 다른 투자나 자산운용을 통해 계속 증식해갈 수 있다는 큰 장점이 있다.     ▶DST 활용 대상   땅, 콘도, 자기 집, 상용 및 산업용 부동산, 투자나 휴가용 주택, 비즈니스, 비상장 기업의 주식(지분), 기타 가치가 올라간 모든 자산 등이 고려 대상이 될 수 있다.     투자원금 대비 현재 자산가치가 많이 올라간 상태이고, 양도소득이 최소 25만 달러 이상이라면 고려해볼 수 있을 것이다. 양도소득 규모가 크면 클수록 활용가치는 높다. 트러스트 세트업 및 관리비용 등 기본비용이 들어가기 때문에  양도소득이 적으면 효용가치도 적다.   가장 일반적인 활용법은 사업체 매각과 투자용 부동산 매각이다. 특히 1031 거래는 시간 제약과 매물 제약이 있기 때문에 혹시 1031 거래가 여의치 않을 경우에 대한 대체 계획의 목적으로 DST 활용을 고려할 수 있다. 물론 1031 DST도 가능하다.     부동산 투자를 계속하고 싶지만 직접 관리에서는 손을 떼고 싶을 경우 1031 DST가 적절할 수도 있을 것이다. 투자대상이 꼭 부동산이 아니어도 되고, 오히려 다변화하고 싶다면 매각에 기초한 DST가 더 유용하다고 볼 수 있다.   ▶고려할 점   모든 투자자산이나 관리 방법에는 장단점이 있기 마련이다. 전통적인 1031 거래의 약점을 보완해줄 수 있는 것이 1031 DST라면, 할부매각 방식의 DST는 거의 모든 양도소득 자산에 대해 적용될 수 있다는 장점이 있다.     DST의 개념을 이해하는 것은 어렵지 않다. DST에게 재산을 넘기고, 대신 약속어음을 받고 계약에 따라 이자와 원금을 회수하는 것이다. 어음의 만기와 이자 및 원금 수령 시기 등은 각자 상황에 맞춰 설정할 수 있다. 양도소득세 연기를 위해 이자나 원금 회수 시기를 정하고 지속해서 만기를 연장할 수도 있다.     그러나 그 과정의 이면에는 사실 상당한 고급 플래닝과 기술적인 절차가 동반된다. 법규에 맞게 트러스트 문서를 만들고 설립하는 것과 지속해서 트러스트를 운영할 독립 트러스티를 고용하는 것은 전문성이 필요한 부분이다. 오랜 경험과 지식, 숙련과정을 거친 변호사, 트러스티, 투자 어드바이저, 회계사 등 전문가들의 팀이 다 자기 역할을 해주어야 한다.   세법 측면에서도 한 가지 단점이 있다. 예를 들어 본인이 계속 보유한 투자자산은 사망시 원금이 당시 시중의 공정거래 가격대로 상향 조정된다. 흔히들 ‘스텝업(stepped-up)’ 원금이라고 하는 것이다. 1031 거래를 해 부동산의 양도소득세를 연기하는 방식의 가장 큰 장점이기도 하다.     양도소득을 계속 연기하다 사망하면 해당 자산에 대한 양도소득세가 사실상 없어질 수 있기 때문이다. 해당 자산을 물려받은 상속자는 당시의 시중 공정가격이 원금이 되기 때문에 돌아서 이를 매각할 경우 사실상 양도소득이 발생할 가능성이 작다.     그러나 DST 자산에는 이 ‘스텝업’이 적용되지 않는다. 약속어음을 통해 매각 대금을 회수하고 있는 절차를 거치는 과정이기 때문이다. 이미 원금과 양도소득 계산은 이뤄진 재산이라는 의미다.     물론, 이는 추가적인 상속계획을 통해 해결할 수도 있는 부분이기는 하지만 그 자체로는 일단 단점이다. 건강이 좋지 않고 단기간 내 사망할 가능성이 있는 상황이라면 DST는 좋은 옵션이 아니라고 할 수 있다.   또 언급한 것처럼 제3의 독립적인 트러스트 운영자가 있어야 한다는 점도 불편할 수 있다. 일반적으로 본인이나 가족의 일원이 트러스티 역할을 하는 경우에 익숙하기 때문에 제3의 독립 트러스티에게 권한을 주는 것이 심리적으로나 행정적으로 불편하게 느껴질 수 있기 때문이다.     성공적인 DST 설립과 운영을 위해서는 신뢰할 수 있는 트러스티를 선정하는 것이 사실 가장 중요한 임무 중 하나라는 점에서 이 부분 역시 신중히 고려되어야 할 것이다.   ▶결론   할부매각 방식의 DST는 효용가치가 높은 데 잘 알려지지 않은 측면도 있다. 상당한 양도소득 부담이 발생할 수 있는 상황이라면 활용을 고려해보자.     매각 당사자는 트러스티는 아니지만 이제 채권자로서 트러스트내 자산운용에 대해 여전히 권한을 갖는다. 채권자의 허락 없이트러스티가 임의로 자산운용을 할 수 없다.     매각대금은 새로운 부동산에 투자할 수도 있고, 사업체에 투자할 수도 있다. 주식이나 채권, 펀드, 연금, 생명보험 등 거의 모든 금융상품을 활용한 자산운용도 가능하다. 양도소득세를 지속해서 연기하면서 새로운 투자기회를 찾고 자산을 증식할 수 있는 효과적인 방법인 셈이다.   켄 최 아메리츠 에셋 대표 kenchoe@allmerits.com할부매각형 트러스트(DST) 양도세 활용 할부매각 방식 매각 자산 반면 할부매각

2023-07-18

오늘부터 맨션세…임대로 몰려…500만불 이상 5.5% 추가

오늘부터 시행되는 ‘맨션세’로 고가 주택 매각이 부담스러워지면서 임대로 전환하는 소유주가 늘고 있다.     부동산 전문 매체 ‘더리얼딜’에 따르면 500만 달러 이상의 부동산 매매 시 추가 양도세를 부과하는 일명 ‘맨션세(Measure ULA)’가 4월 1일부터 발효되면서 고가 부동산 셀러들이 숨 고르기에 들어갔다고 최근 전했다.     특히, 고가 주택이 몰려있는 웨스트LA의 경우 지난 2월 임대 매물은 전년 동기보다 18% 이상 증가했다.     지난 2월 신규 임대 매물은 6128건으로 전년 동기 5182건에 비해 946건(약 18%) 증가했다. 1월에는 단독주택과 콘도 등의 매물이 7173건에 달했다. 이는 전년 동기 5912건보다 1261건(약 21%) 급등한 수치다.   단기 임대 매물은 더 큰 증가 폭을 기록했다. 1월 기준 리스팅 매물은 3만1355건으로 전년 동월과 비교하면 32%나 대폭 늘었다.   전문가들은 “맨션세가 무력화될 때까지 매각보다는 임대 수익을 도모하는 방향으로 전략을 바꾸고 있다”고 분석했다. 게다가 높은 이자율과 함께 부동산 가격의 추가 하락 전망이 이어지면서 매매 소요기간(DOM)이 늘어서 고가 주택의 임대 전환을 부채질하고 있다는 게 업계의 분석이다.       ‘맨션세’는 LA시 지역의 500만~1000만 달러 미만의 부동산 거래에는 4%, 1000만 달러 이상이면 5.5%의 추가 양도세를 부과할 예정이다. 즉, 500만 달러짜리 매각하면 세금이 20만 달러이며 1000만 달러라면 55만 달러를 추가 세금으로 내야 한다.     아말피 에스테이트의 앤소니 마굴리스 대표는 “내년에는 부동산 시장 회복과 함께 ‘맨션세’ 개정 또는 폐지될 수 있다는 기대감에 고가 주택 셀러들이 판매보단 임대를 선택하고 있다”고 말했다.   양재영 기자 yang.jaeyoung@koreadaily.com맨션세 임대 임대 매물 임대 전환 추가 양도세

2023-03-31

규제지역 해제, ‘인덕원 자이 SK VIEW’ 공급

경기도 의왕시 내손동 인덕원 자이 SK VIEW(뷰) 아파트에 수요자 및 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 지난 14일 투기과열지구 및 조정대상지역에서 전면 해제돼서다.   투기과열지구에서 해제되면 15억 원 이상 주택에도 주택담보대출이 허용되고, 주택담보대출비율(LTV)은 10%포인트 완화돼 9억 원 이하 주택일 경우 50%, 9억 원 초과에 대해서는 30%가 적용돼서다. 또 조정대상지역에서 해제되면 50%인 LTV 규제가 70%로 완화되고, 다주택자도 주택담보대출이 허용된다.   집과 관련한 각종 세금 규제도 완화된다. 조정대상지역에서 양도세 비과세 혜택을 받으려면 2년 보유, 2년 실거주 요건을 충족해야 하지만 비규제지역에서는 실거주 없이 보유만 해도 비과세 혜택을 받는다. 조정대상지역에서 다주택자가 집을 양도할 때 2주택자는 기본세율에 20%P를 3주택자 이상은 기본세율에 30%P를 중과하지만, 비규제지역에서는 다주택자 양도세 중과 규제가 없다. 비규제지역에서는 조정대상지역에서 다주택자가 받을 수 없었던 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있다.   분양 관계자는 “규제지역 해제가 발표되자 마자 대출 등의 문의 전화가 이어지더니 최근엔 견본주택 방문객이 부쩍 늘었고, 좋은 동, 호수를 중심으로 미계약 물량이 빠르게 소진되고 있다” 고 말했다.   인덕원 자이 SK VIEW는 지하 4층 지상 최고 29층, 20개 동, 총 2633가구 대단지이다. 지난 9월 청약 당시에는 522가구 모집에 2900명이 몰리면서 평균 5.6대 1의 경쟁률을 보였다.   이 아파트의 내, 외관 디자인과 인프라 측면에서 의왕 일대 최고 수준이라는 평가다. 주변 경관과 입지 특성을 고려해 외관을 돋보이게 디자인하고, 단지 내부에는 주차장을 지하에 배치하는 대신 지상공간에는 녹지‧휴식공간이 어우러진 테마정원과 어린이놀이터 등을 단지 곳곳에 마련했다. 커뮤니티 시설은 다목적체육관, 다목적라운지, 피트니스 센터, 실내 골프연습장, GX룸, 필라테스, 실내놀이터, 문화강좌실, 사우나(남, 녀) 등이 조성된다.   수도권 제1순환고속도로, 과천봉담도시고속화도로, 제2 경인고속도로 등 광역교통망도 잘 발달돼 있어 서울 강남권을 비롯해 수도권 전역으로 편리하게 이동할 수 있다. 인근에 위치한 인덕원역이 GTX-C 노선 계획에 포함되었으며, 인덕원과 동탄을 잇는 복선전철(인동선)와 월곶~판교 복선전철(월판선)도 계획 중이다.   평촌신도시와 인접해 있어 쇼핑시설과 은행, 병원, 대형마트 등의 생활편의시설 이용이 쉽다. 내손초, 백운초, 갈뫼중, 백운고 등이 도보 거리로 인접해 있으며, 경기 남부권 최대 규모 학원가로 평가받는 평촌 학원가도 가깝다. 모락산과 백운공원, 언덕공원, 의왕국민체육센터, 내손체육공원 등이 인접해 있어 쾌적한 생활도 가능하다.   견본주택은 인덕원 자이 SK 뷰 현장 주변에 있으며, 입주는 2025년 5월 예정이다.    김진우 기자 (kim.jinwoo.ja@gmail.com)규제지역 인덕원 규제지역 해제 인덕원 자이 다주택자 양도세

2022-11-16

클로징 비용 무시했다간 낭패…양도세 포함 평균 6905불

주택 바이어들은 클로징 비용을 대비해 충분한 자금을 준비해야 하는 것으로 나타났다.부동산 리서치 업체 ‘코어로직’ 측은 지난해 단독주택을 매입한 바이어들의 평균 클로징 비용이 전년 대비 13.4%가 더 늘었다고 최근 밝혔다. 이에 따르면 양도세까지 포함해서 지난해 클로징 비용은 평균 6905달러였다.   부동산 리서치 업체 ‘코어로직’ 측은 지난해 단독주택을 매입한 바이어들의 평균 클로징 비용이 전년 대비 13.4%가 더 늘었다고 최근 밝혔다. 이에 따르면 양도세까지 포함해서 지난해 클로징 비용은 평균 6905달러였다.   30년 고정 모기지 이자율이 5.11%를 기록하면서 모기지 페이먼트 부담도 약 400달러가 추가됐다. 지난해에만 전국 주택 가격이 평균 5만 달러가 늘어난 게 주원인이다.   주별로 살펴보면, 캘리포니아의 평균 클로징 비용(양도세 포함)은 7953달러였다. 전국에서 11번째로 높았다. 가장 비싼 지역은 워싱턴 DC로 2만9888달러나 됐다. 델라웨어와 뉴욕이 각각 1만7859달러와 1만6849달러로 그뒤를 따랐다. 한인 밀집 거주 지역에선 워싱턴주가 1만3927달러로 5위를 차지했고 뉴저지가 7915달러로 12위였다. 이밖에 하와이(7463달러), 네바다(6383달러), 일리노이(5929달러), 미시간(5714달러)주가 5500달러보다 많아서 높은 편에 속했다.   진성철 기자클로징 양도세 클로징 비용 평균 클로징 지난해 클로징

2022-05-04

한국 양도세 환급, 영사관 문의 쇄도

한국에서 지난 2008년과 2009년 사이 주택을 양도하고 납부한 세금 중 일부를 환급 받을 수 있게 됐다는 보도가 나간 뒤 주뉴욕총영사관에는 관련 문의가 쏟아지고 있다. <본지 10월 19일자 A-3면> 서진욱 세무관은 “하루 종일 문의 전화를 받느라 바빴다”며 “환급 자격이 되는 한인들도 상당 수였으며, 2010년 양도했거나 앞으로 양도할 경우 어떻게 되는지 물어보는 경우도 많았다”고 전했다. 서 세무관에 따르면 2010년 관련 법 개정이 이뤄졌기 때문에 2010년 이후 주택을 양도했거나 앞으로 계획하고 있어도 양도소득세가 과세가 되는 1세대 1주택에 대한 장기보유 특별공제 혜택은 받을 수 없다. 2006년과 2007년 양도가 이뤄진 경우엔 환급청구 기한이 지났기 때문에 이번 환급 혜택 기간에서 제외됐다. 서 세무관은 “대법원 판결로 인해 환급 혜택이 생긴 경우이기 때문에 본인이 자격이 된다면 잘 알아보고 혜택을 받기 바란다”고 말했다. 최근 한국 대법원은 비거주자(영주권자·시민권자)에게도 ‘양도소득세가 과세되는 1세대 1주택’에 대한 장기보유 특별공제조항을 적용한다는 판결을 내렸다 김동희 기자 dhkim@koreadaily.com

2011-10-19

영주권·시민권자도 양도세 환급, 한국 1세대 1주택 장기 보유자

한국에서 3년 이상 보유하고 있던 주택을 매매한 영주권자나 시민권자가 과거 납부한 양도소득세 중 일부를 환급받을 수 있게 됐다. 18일 주뉴욕총영사관에 따르면 한국 대법원은 지난 7월 1세대 1주택에 대한 장기보유 특별공제조항을 2008년과 2009년에 한해 한국 세법상 비거주자에게도 적용한다고 판결했다. 예를 들어 한국에 10년 이상 1주택을 소유하고 있던 영주권자가 2009년 이를 매매했다면 특별공제가 아닌 일반공제가 적용돼 양도차액의 30%만 공제된다. 그러나 대법원 판결을 적용하면 공제율은 80%로 높아진다. 총영사관 서진욱 세무관은 “주택 보유기간이 길수록 특별공제와 일반공제 비율의 차이가 크다"며 "환급 청구 시 들어가는 비용을 감안해 청구 여부를 결정하는 것이 바람직하다”고 조언했다. 환급 자격이 되는 영주권자나 시민권자 중 주택을 2008년 양도한 경우엔 2012년 5월 31일까지, 2009년 양도한 경우엔 2013년 5월 31일까지 세금을 납부한 세무서에 환급 청구를 하면 된다. 서 세무관은 “대법원 판결에 따른 비거주자 환급 혜택은 2008년과 2009년 양도한 경우에만 해당된다”며 “아직 기획재정부가 세부 사항을 결정하지 않아 당장 환급 신청을 해도 국세청 차원에서 환급이 지연될 수 있다”고 말했다. 646-674-6043. 김동희 기자 dhkim@koreadaily.com

2011-10-18

높은 수익률·세금혜택…'한국에 투자하세요'

실버타운…융자금 이자도 대납 ◇더 헤리티지 한국의 부동산 개발사인 서우로이엘(주)이 개발 분양하고 있는 실버타운. '더 헤리티지'는 한국의 노인 전문 병원인 보바스 메모리얼 병원그룹에서 운영하는 부동산 개발사 서우로이엘(주)의 시니어 타운하우스 브랜드이다. 총 390세대 규모로 1차분 292세대는 지난해 분양이 완료됐으며 미주지역에서는 2차분 98세대를 분양한다. 분당 지역에 위치하고 있으며 삼성중공업이 시공을 맡아 공사를 진행하고 있다. 미주지역 투자자들에게는 3년간 연 8%의 수익을 보장하고 3년간 서우로이엘(주)이 융자금에 대한 이자도 대납해준다. '더 헤리티지'의 미국쪽 분양을 맡은 하이코 아메리카 앤소니 김 대표는 "한국 최고의 노인 전문 병원이 직접 운영하는 시니어 타운하우스인 만큼 '더 헤리티지'는 노년을 마음놓고 의탁해도 좋을만한 시설을 갖췄다"며 "최근 한국 정부의 외국인 투자혜택 조치로 '더 헤리티지'를 구입하면 양도소득세 및 취득세도 감면된다"고 강조했다. '더 헤리티지'는 오는 9월 완공 및 입주가 가능하며 미주지역에서는 59평형 및 69평형이 분양된다. 분양가격은 각각 95만달러 110만달러 수준. ▷문의: (213)487-5566 입지·부대시절 뛰어난 아파트 ◇자이 한국의 대표적 아파트 건설업체인 GS건설이 시공중인 아파트 브랜드. 이미 완공된 대규모 아파트 ‘반포자이’와 내년 8~9월 완공 예정인 ‘일산자이’를 현재 미주지역에서 분양중이다. ‘반포자이’는 강남고속버스터미널 인근에 위치한 반포 주공 3단지를 재개발한 아파트로 총 3410세대 규모. 강남 3구 핵심 지역에 위치해 입지가 뛰어나며, 홈 네트워킹 시스템, 수영장, 피트니스 센터, 실내 골프연습장, 사우나, 게스트하우스 등의 시설을 갖춘 입주민 전용 커뮤니티인 ‘자이안 센터’ 등 첨단 시설과 풍요로운 부대 시설을 갖췄다. 25평, 35평, 90평형이 분양중이며, 가격은 평당 3000만원선. 40%까지 융자가 가능하다. 일산에 새로 개발되는 신도시 ‘위시티(Wi City)’에 위치한 ‘일산자이’는 총 4684세대 규모로 뛰어난 조경과 전자 경비 시큐리티 시스템, 자이안 센터 등 첨단 시설을 자랑한다. 42~83평형을 분양중이며, 가격은 평당 1400만원선. 60%까지 융자가 가능하다. 오는 14일과 16일 오후 7시부터 옥스포드 팔레스 호텔에서 분양 설명회를 실시한다. ▷문의: (213)388-8331, www.xi.co.kr 40% 융자 최첨단 장치 아파트 ◇블루밍 한국의 부동산 개발사인 (주)청원건설이 일산 ‘위시티’에 개발하는 2350세대 규모의 아파트. (주)청원건설은 국제샤핑센터위원회(ICSC) 개발 및 디자인상을 수상한 한국 최초의 스트리트 샤핑몰 ‘라페스타’를 개발한 회사다. ‘위시티’는 도시 전체에 유비쿼터스 시스템이 적용되는 최첨단 도시로, 블루밍은 ‘얼굴인식시스템’, 집안의 개스나 냉난방, 조명, 커튼까지 한번에 제어되는 ‘원격제어시스템’, 개스, 전기 ‘일괄차단스위치’ 등을 도입했다. 또 모든 주차장을 지하에 배치해 지상에는 차가 없는 단지로 설계됐으며, 녹지로 조성된 3.5km의 산책로가 들어선다. 커뮤니티 시설로는 골프연습장, 피트니스 센터, 사우나, 게스트하우스, 건강자가검진실, 키즈룸 등을 갖추고 있다. 가격은 평당 1400만~1500만원 선이며, 40%까지 융자 가능하다. 오는 17일 오후 6시 옥스포드 팔레스 호텔에서 분양 설명회를 실시한다. ▷문의: (213)480-8989 구입 즉시 비즈니스 오픈 가능 ◇아르누보 시티 상가 서울 강남지역 역삼동 및 강남역 서초동에 3차례에 걸쳐 콘도텔 분양을 완료한 ‘아르누보 시티’가 콘도텔에 위치한 상가를 분양하고 있다. 아르누보 시티는 강남 지역에서만 부동산 개발을 진행해 온 한국의 대표적인 부동산 개발업체. 레지던스 호텔인 아르누보 시티 1차, 2차, 3차를 100% 분양, 현재 아르누보 시티 1차를 호텔로 운영중이다. 아르누보 시티측은 “이번에 분양하는 상가 시설은 이미 분양이 완료된 건물의 상가들이기 때문에 그만큼 안정성이 뛰어나다”며 “1차는 이미 완공돼 호텔 영업이 이뤄지고 있는 만큼 구입 즉시 비즈니스 오픈이 가능하다”고 말했다. 특히 아르누보 시티에서는 직접 비즈니스 운영이 어려운 미주지역 한인들을 위해 일정 수익을 보장해주는 위탁 운영 시스템을 도입했다. 즉 미주지역 한인 소유주들을 위해 상가 공사 및 운영을 대행해주고 3년간 7%의 수익률을 보장한다. 분양 상가는 총 220유닛이며 분양 가격은 평당 1400만(9300달러)~8000만원(5만3000달러) 선이다. ▷문의: (213)632-0599 김현우 기자 khwo@koreadaily.com

2009-04-08

한국서 부동산·금융거래 원한다면 '거소증<국내 거소 신고증>' 부터 만드세요

굳이 환율상승때문이 아니더라도 미주 한인들중에서 본국 부동산에 관심을 갖고 있는 사람들이 많다. 은퇴후 거주나 투자목적으로 부동산 구입을 생각하고 있다. 한국서 경제활동을 위해서 필요한 것중에 '거소증'이라는 것이 있다. 거소증이 없다고 한국 부동산에 투자를 하지 못하는 것은 아니다. 그러나 갖고 있으면 유용하게 사용할 수 있다. 거소증에 대해 알아봤다. ▲왜 필요한가 거소증을 발급받으면 은행 구좌를 오픈할 수 있으며 주택청약 부금에 가입할 수 있다. 한국에서 새로 지은 아파트를 분양 받으려면 국내 거소증이 있어야 한다. 또한 부동산 취득후 비거주 외국인처럼 별도의 등록번호를 발급받지 않아도 소유권 등기를 할 수 있다. 외국환관리법 적용대상에서 제외되고 본국인과 동일하게 송출금이 가능한 것도 장점중의 하나다. 또 발급후 90일이 지나면 지역 의료보험 조합에 가입할 수 있어 재외 동포의 한국 체류시 유용한 신분증이다. 영주권자나 시민권자가 한국에서 여생을 보내고 싶거나 장기간 체류해야되는 사람들은 갖고 있는 것이 좋다.그렇다고 국내 거소 신고증은 재외 동포가 반드시 신청해야 되는 것은 아니다. 한국에 오래 머물면서 부동산 및 금융거래를 위한 필요한 사람만이 소지하는 신분증이다. ▲준비서류는 영주권자는 거주여권과 영주권 사진 2장만 있으면 국내 거소 신고증을 만들 수 있다. 시민권자도 미국여권과 사진 2장이면 된다. 그러나 시민권을 받을 당시 영어로 이름을 개명했다면 이에 대한 증빙서류가 필요하다. 즉 한국이름이 '홍길동'이고 미국으로 '제임스 홍'으로 개명했다면 제임스 홍의 이전 이름이 홍길동이라는 것을 증명해야 한다. 이를 위해서는 시민권 사본을 제출하면 된다. 국내 거소증 발급기간은 1주일 정도가 소요된다. 한국 체류 주소지에 우편으로 받기 원하면 2주가 걸린다. 미국 시민권자가 거소 신고증을 발급 받으려면 한국체류 비자를 받아야 한다. 한국비자는 거주지와 가까운 미국내 한국 영사관에서 받는다. 인천공항 도착후 입국심사시 미국 여권에 입국도장을 받게되면 그것으로 한국에 30일까지 체류할 수 있다. 이 기간중에 거소증을 신청하면 된다. ▲본인이 가야하나 한국 거소 신고증은 한국에 장기간 체류하거나 부동산 구입등 경제활동을 위해 신청하는 신분증이다. 다른 사람한테 위임장을 만들어 대리 신청이 불가능하며 반드시 본인이 가야 한다. 한국에 장기 체류한다는 재외동포가 한국에 거주하는 친인척한데 대리로 신청토록 한다면 앞뒤가 맞지 않는다. 거소증은 꼭 본인이 직접 발급 받아야 한다. ▲한국에 주민등록증이 살아있는데 미국에서 영주권을 취득한 사람들중에 한국에 주민등록증이 살아 있는 경우가 많다. 원칙대로라면 영주권자는 해외거주 이유로 주민등록증이 말소되어야 한다. 그러나 한국에서 유학이나 다른 목적으로 미국에 입국한뒤 영주권을 받게되면 한국에서는 이를 알 수 가 없다. 이런 사람들은 한국의 주민등록증을 이용해 은행구좌나 부동산 거래를 할 수 있다. 굳이 국내 거소증을 만들 필요는 없다. 살아있는 주민등록증을 이용해 한국에서 각종 경제활동을 하면서 미국에서는 영주권자나 시민권자로 생활하는 사람들이 있다. ▲발급기관은 법무부 출입국 관리소 관할이다. 한국에 있는 15개 출입국 관리소에서 거소 신고증 발급업무를 취급하고 있다. ■거소증이란? 한국에서 경제활동을 위해서 꼭 필요한 신분증이다. 한국인의 주민등록증과 같은 역할을 한다고 보면된다. 국내 거소증은 끝자리 수가 5~6으로 끝나 주민등록증과의 차별을 두고 있다. 거소증은 해외에 거주하는 재외동포나 외국 국적을 취득한 사람들이 한국에서 30일이상 체류할 경우 신청할 수 있다. 박원득 기자

2009-03-25

궁급합니다! 한국투자…매입후 바로 취득신고 해야

지난 12일자 본지 부동산 섹션 1면에 ‘미주 한인들의 본국 부동산 투자실태’ 기사가 나간후 독자들의 문의전화가 많았다. 가장 궁금해하는 내용들을 골랐다. ▷송금과 세금은 -한국으로 송금하는데 있어서 금액상의 제한조건은 없다. 그러나 해외에 1만달러이상의 구좌가 있을 경우 IRS에 신고해야 한다. 한미 양국은 이중과세 금지조약을 체결했다. 한국서 지불한 투자소득세액에 따라 미국서 크레딧을 받거나 아니면 세금을 더 내야하는 경우도 발생한다. 자세한 것은 CPA와 상담하는 것이 좋다. ▷계약금을 송금했다가 돈만 날린 경우가 있었다. 안전한 투자방법은 -가장 확실한 방법은 직접 가서 눈으로 확인하는 것이다. 투자할 곳을 방문해보고 중개역할을 하는 부동산 사무실도 가보는 것이 좋다. 무조건 한국 구좌로 계약금을 송금하라는 업체는 조심해야 한다. ▷계약을 끝냈는데 과연 내 소유가 됐는지 궁금하다 한국에서 부동산 매매계약서를 체결하고 나서 바로 '취득신고'를 해야 한다. 그리고 '부동산 등록번호'를 발급받아 '소유권 이전등기'를 하면된다. 이 과정은 해당관청에서 즉시 처리되므로 모든 절차를 마무리하고 미국으로 돌아오는 것이 제일 확실하다.

2009-03-18

'강남권 오피스텔 10만불이면 구입'···경기 회복시 큰 수익 기대

“강남 테헤란로 요지의 20평짜리 오피스텔을 10만달러면 구입할 수 있습니다” 서울 강남구 역삼동에서 스토바에셋(주) 부동산회사를 운영하는 임채영사장은 요즘 바쁘다. 지난해부터 미주 한인들의 투자문의가 이어지더니 지난 2월에 성사시킨 거래가 11건이나 됐다. 임사장이 소개한 물건은 오피스텔이 많다. 가격이 부담없고 고정적인 수입을 얻을 수 있기 때문이다. 물론 아파트도 3채를 팔았다. 지금도 미주지역에서의 문의전화와 이메일 상담이 이어지고 있다. 임사장이 미주 지역 한인동포들을 위해 추천하는 매물은 강남 상권의 중심지인 테헤란로에 위치한 ‘휘닉스 오피스텔’이다. 전체 토지는 약 380평이고 70유닛이 있다. 평형대는 20평이 14유닛, 30평형 49유닛, 40평형 7유닛으로 구성되어있다. 현재 20평형은 매매시세가 평당 800만원으로 1억6천만원(약 10만달러)이면 구입할 수 있다. 1년전 2억3천만원에 거래됐던 매물이다. 그 당시 환율로 900원을 적용하면 25만달러짜리 오피스텔이었다. 20평짜리는 임대시 보증금 500만원에 월 70만원을 받는다. 30평형은 평당 800만원으로 역시 1년전 3억4천만원(38만달러)짜리가 지금은 2억4천만원 (15만5천달러)으로 주저 앉았다. 임대료는 보증금 1000만원에 월 100만원을 받을 수 있다. 40평형은 매물이 없다. 임사장은 “2~3년후 원화가치가 정상으로 돌아가고 부동산 경기가 회복되면 두배 정도의 수익을 올릴 수 있다”고 설명했다. 임사장은 “미주지역 동포들을 위해 오피스텔을 구입하면 모든 매매과정을 도와주고 세입자 유치와 은행으로 월세 입금, 보수·관리 등 원스탑 서비스를 제공하고 있다”고 말했다. 임사장은 한국 부동산 중개인 협회 강남지부 임원으로도 활동하고 있다. 문의:011-715-9110 www.stova.com 박원득 기자　

2009-03-11

달러 강세 + 한국 부동산 가격 하락 = 투자!

달러강세와 본국 부동산 가격 하락의 두마리 토끼를 잡아보자. 달러대 원화가 1500원대를 돌파하자 본국 부동산에 관심을 갖고 있거나 투자하는 미주 한인들이 늘고 있다.<본지 3월5일자 G-1면> 미주 한인들의 투자실태와 본국 부동산 구입요령 등을 소개한다. 　 　 ▷누가 투자하나 라크레센타에 거주하는 40대 김모씨. 그는 지난주 급하게 서울로 갔다. 청담동에 있는 11평짜리 오피스텔을 구입하기위해서였다. 그가 지불한 돈은 5만달러. 원화로 7500만원이었다. 김씨는 현재 세입자가 보증금 1000만원에 월세 50만원을 내고 있어 수익성이 보장된다고 만족해 했다. 미국식으로 따지는 캡 레이트(투자대비 수익률)는 8%였다. 김씨는 3년정도 묻어두었다가 환율이 정상화되고 한국의 부동산 가격이 회복되면 매각할 계획이다. 이처럼 한국 부동산 투자를 위해 본국행 비행기에 몸을 싣는 미주 한인들이 늘고 있다. 여유자금이 있지만 경기침체로 미국에서 마땅한 투자처를 찾지 못하는 사람들이 대부분이다. 또 사업출장이 잦은 한인들도 본인이 사용하기위해 구입한다. 강남구 역삼동에서 스토바에셋 부동산회사를 운영하는 임채영사장은 “최근들어 투자를 문의하는 미주 동포들이 하루에 평균 3~4명은 되는 것 같다”고 말했다. K부동산 중개회사의 최윤석이사는 “본인이 직접 사무실을 방문하거나 친지를 통해 간접적으로 투자를 상담하는 미주 한인들이 부쩍 눈에 뜨인다”고 전했다. ▷어떤 곳에 투자하나 미주 동포들이 투자하기에 좋은 물건은 오피스텔과 소형 아파트다. 오피스텔은 보증금과 함께 매월 고정적인 월세가 들어온다는 것이 큰 매력이다. 아파트는 강남지역 매물의 경우 2년전 최고점대비 20~30%가 내려간 상태로 잠재 수익성이 아주 높다. 오피스텔도 아파트처럼 가격이 많이 내려간 상태라 가격경쟁력이 좋다. ▷어떤 가격대가 인기 있나 오피스텔은 10만달러~20만달러대가 인기 있다. 강남지역 오피스텔의 경우 평당 800만원에서 1200만원이면 구입할 수 있다. 월 임대료로 70만원~100만원대를 받을 수 있다. 소형 아파트는 30만~40만달러대가 적합하다. 원화로 5억원~6억원대다. 작은 아파트는 투자금액에 대한 부담이 작아 요즘같은 불경기에 찾는 고객들이 많아 환금성이 높은 편이다. ▷어느 지역이 좋은가 미주 동포들은 한국 거주자가 아니다. 그래서 5년이상의 장기보다는 3년정도를 생각하고 투자하는 것이 바람직하다. 따라서 장기적인 투자전망이 있는 곳 보다 현재 투자가치가 높은 곳을 노리는 것이 현명한 생각이다. 서울의 부동산 전문가들은 미주 동포들에게 어울리는 곳으로 강남, 역삼, 청담, 삼성, 선릉지역을 추천하고 있다. 신흥 개발지역보다는 상권과 주거환경 등 여러가지 조건을 고려했을때 안정적인 지역이 좋다. ■이런 것은 조심! 달러가치만을 믿고 무조건 본국 부동산울 구입하는 것은 조심해야 한다. 한국실정을 잘 몰라 투자가치가 없는 물건을 구입할 수 도 있기 때문이다. 따라서 믿을 수 있는 에이전트를 통해 여러가지 정보를 확인하고 구입을 결정하는 것이 현명하다. 또한 세금관계 등을 자세히 알아보고 투자해야 한다. 한국으로 송금시 미국 세법과 관련된 문제는 CPA와 상의하는 것이 좋다. 박원득 부동산 전문기자 <관계기사 2면>

2009-03-11

한국 미분양 주택 사면 양도세 면제, 미주 한인들도 혜택

미주 한인들이 한국내 미분양 주택을 사더라도 양도소득세가 면제된다. 또 한국 국채에 투자해서 생기는 이자나 양도차익도 비과세된다. 한국의 기획재정부·금융위원회·한국은행은 26일(한국시간) 이 같은 내용의 외화 유동성 확충 방안을 공동 발표했다. 관련법 개정안은 4월 국회에 제출할 예정이다. 개정안에 따르면 미주 한인을 포함한 해외 동포들이 내년 2월까지 한국내 미분양 주택을 살 경우 5년간 양도소득세를 면제(수도권 과밀억제구역은 60% 감면)해 주기로 했다. 정부는 한국인에 대해서만 이 같은 혜택을 주는 내용의 조세특례제한법 개정안을 국회에 제출했으나 대상을 해외 동포까지 확대한 것이다. 또 해외 동포 전용펀드를 신설하고 펀드 배당금에 대한 소득세율을 20%에서 5%로 낮춰 주기로 했다. 한인 시민권자를 비롯한 외국인 투자자에겐 국채와 통안채의 이자에 대한 소득세(10~14%)는 물론, 만기 전에 채권을 팔아 얻은 양도차익에 대해서도 비과세한다. 한국 은행들이 외화예금 유치를 쉽게 할 수 있도록 1만달러가 넘는 돈을 해외에서 한국으로 송금할 때 국세청에 통보해야 하는 규정도 없애기로 했다. 김현우 기자

2009-02-26

해외한인, 미분양 아파트 매입 때 양도세 면제···한국 거주자와 같은 혜택

한국의 기획재정부.금융위원회.한국은행이 발표한 외화 유동성 확충 방안으로 한국의 미분양 아파트를 구입하면 한인 시민권자도 양도차익의 최대 50%까지 내던 양도소득세를 앞으로 5년간 면제받을 수 있게 됐다. 외화 유동산 확충 방안은 한국 원화 가치가 크게 하락한 현 상황을 이용 세제 혜택까지 제공함으로써 해외로부터 투자 자금을 끌어들여 한국의 위기 상황을 타개하겠다는 의도다. 외화 유동성 확충 방안 중 가장 관심을 끄는 내용은 한인 시민권자를 포함한 해외 교포가 한국내 미분양 구입시 한국 거주자와 같은 세제 혜택을 받는다는 것. 현행 세제상으로는 해외 교포가 한국내 부동산을 구입하고 1년내 팔면 양도차익의 50% 2년내 팔면 40%를 세금으로 내야 한다. 또 3년 이상 보유한 후 팔게 되면 양도차익 금액에 따라 9~36%의 세금을 내야 한다. 그러나 외화 유동산 확충 방안에 따라 내년 2월 11일까지 취득한 한국내 미분양 주택에 대해서는 지역에 따라 5년간 전액 면제(비과밀억제지역) 또는 60% 감면(서울을 제외한 과밀억제지역) 혜택을 받는다. 그러나 서울의 미분양 아파트에는 이번 조치에 해당되지 않는다. 비과밀억제지역은 경기도 용인 파주 김포 화성 등이 해당하며 과밀억제지역은 인천 고양 수원 성남 안양 과천 등이 포함된다. 양도소득세 면제 또는 감면 조치는 지난 2월초 한국 정부가 한국내 아파트 미분양 사태를 해결하기 위해 발표한 것으로 당초 한국내 거주자에게만 해당이 됐으나 해외 교포로까지 확대한 것이다. 이밖에 미분양펀드에 투자할 때도 배당소득이 감면된다. 또 신설되는 해외 교포 전용펀드에 투자하면 배당 소득에 대한 원천과세 세율이 20%에서 5%로 인하되고 외국인 투자자 등록(ID) 및 투자전용계좌 개설 절차도 면제된다. 김현우 기자 khwo@koreadaily.com

2009-02-26

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