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[상법] 그라운드 리스

개발되지 않은 필지를 소유하고 있을 경우, 소유주가 직접 개발하지 않고 필지만 리스를 해 임차인이 개발하게 하는 방식이 그라운드 리스다. 이에 대해 알아보자.  일반적으로 필지를 개발하기 위해 하는 것이 그라운드 리스다. 특징은 다음과 같다.     첫째, 일반 리스보다 기간이 길다. 보통 35년, 55년 또는 99년인 경우가 많다. 또한 필지의 성격에 따라서 기간이 제한되기도 한다. 예를 들어, 시 정부가 소유하고 있는 필지일 경우에는 55년, 시 소유의 광산일 경우에는 35년, 농지일 경우에는 99년, 시 정부 소유의 필지는 99년, 주 정부 소유의 공원일 경우에는 10년으로 제한돼 있다.   둘째, 개발이 일부만 되어 있거나, 전혀 개발이 안 된 부동산을 리스할 때 사용된다. 따라서 그라운드 리스를 하는 임차인은 미개발 부동산을 리스해서 상당액의 돈을 투자하는 부담이 있다. 따라서 임대인과 협상 시 개발이 쉬운 권리를 받는 경우가 많다. 예를 들어, 일반 리스에서는 건물의 구조변경이나 증축을 할 때, 임대인으로부터 사전 허락을 받는 등 제한이 있다. 그러나, 그라운드 리스를 받고 부동산 개발을 하는 임차인은 개발할 때 임대인의 간섭이나 사전허락 절차를 줄여야 한다. 따라서, 계약을 협상할 때, 이러한 조항을 삭제하거나 최소화한다. 리스 기간에 건물에 대한 상용용도의 변경이나 건물의 개 보수할 때도 임대인으로부터 최소한의 간섭을 요구한다.     셋째, 그라운드 리스를 받는 임차인은 일반적으로 부동산 개발융자를 받는다. 일반 리스에서는 건물의 소유는 임대인에게 있고 임차인은 융자를 받더라도 리스하는 건물의 내부보수에 필요한 융자를 받게 된다. 그러나, 그라운드 리스 임차인은 건물 개발에 필요한 융자를 받아야 하므로 융자를 받는데 지장이 되는 계약조항이 계약서에 들어가서는 안 된다.     임차인은 부동산 개발을 하는 데에 들어가는 모든 개발비를 부담해야 하고 리스 기간이 종료되면 임대인에게 반환해야 함에도 불구하고 미개발 부동산 필지를 직접 구매하는 대신 그라운드 리스를 하는 이유가 이해 안 될 수도 있다. 그라운드 리스를 하는 임차인의 가장 큰 이유는 세금인 경우가 많다. 예를 들어, 렌트는 전액이 비즈니스 운영비용으로 계산돼 세금에서 공제할 수 있지만, 모기지 지불금일 경우에는 이자비용만 공제할 수 있다. 따라서 그라운드 리스 임차인은 개발에 들어가는 비용뿐 아니라 렌트비 또한 공제할 수 있으므로 세금에서 유리하다. 또한 토지구매에 필요한 초기 투자금액을 절약할 수 있는 이점이 있다. 동시에 건물에 대한 소유권이 있으므로 건물에 대해 감가상각을 할 수 있는 권리도 있다.     또한 리스 기간이 종료된 후, 개발된 건물에 대한 소유권을 갖는 이점도 있다. 장기간 안정된 렌트를 확보할 수 있는 장점도 있다. 그라운드 리스 임차인은 부동산 개발에 필요한 자본투자를 했기 때문에 임대 렌트의 불이행에 관한 위험부담이 적기도 하다.   그라운드 리스 계약은 일반 리스와는 달리 위에 설명한 것과 같은 복잡한 이해관계를 규정하기 때문에 반드시 전문가의 도움을 받아 작성돼야 한다.     ▶문의:(213)487-2371     이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 그라운드 임대인 부동산 개발융자 미개발 부동산 대신 그라운드

2024-11-10

[상법] 민사 소송 절차

미국은 소송의 천국이라 할 만큼 소송이 많은 나라다. 더구나 많은 한인이 자영업을 하고 있기 때문에 소송에 관련될 가능성은 더 높다. 소송을 당했을 경우 당연히 전문가인 변호사의 조력을 받아 대응해야 하지만, 소송에 대한 기본적인 지식을 갖는 것은 큰 도움이 된다. 법원마다 다른 절차가 있지만 큰 틀에서는 차이가 없으므로 법원마다 달라지는 세밀한 절차에 대해서는 다루지 않고 일반적인 절차를 설명하겠다.     소송은 원고가 고소장을 법원에 제출하는 것으로 시작된다. 고소장에는 원고와 피고의 이름이 들어가야 하고 원고가 피고에게 주장하는 내용과 근거가 되는 법을 적어야 한다. 변호사들의 고소장의 첫 장에서 사건에 관련된 당사자를 확인하고 원고가 주장하는 근거 법을 확인하게 된다. 법원에 고소장이 접수되면, 원고는 고소장을 피고에게 송달해야 한다.  피고에게 법의 절차에 따라서 송달이 돼야 소송에 대한 존재가 피고에게 정식으로 전달된다. 송달은 기본적으로 직접 송달을 해야 적법한 송달이 된다.     송달이 적법한 절차로 완료되면, 피고는 일정 기간 내에 소송에 대한 답변을 법원에 제출해야 한다. 예를 들어 가주 법원에 계류된 소송은 직접 송달 이후 30일 이내에 법원에 답변을 제출해야 한다. 직접 송달이 아닌 다른 방법으로 송달이 됐을 경우에는 추가 시한을 준다.     법원에 제출하는 답변에는 일반 답변부터 소송의 기각을 요청하는 신청서 등 다양한 방법이 있다. 중요한 것은 일정 기간 안에 답변하지 않을 경우에는 궐석 처리가 된다. 궐석 처리가 되면 피고가 소송에 대한 방어를 포기한 것으로 간주하고 원고는 소송장에 근거하여 법원에서 판결을 내는 것을 요청할 수 있다. 궐석 처리 이후에 피고가 소송에 방어하기를 원할 경우에는 궐석 사유를 제출하고 법원의 허락을 받아야 한다. 모든 사유가 정당한 것으로 받아들여지지 않으므로 소송장을 받은 후에는 반드시 변호사를 통해서 적당한 대응을 해야 한다. 궐석이 되면 법원에서 원고의 주장에 근거하여 궐석 판결을 내린다. 피고가 답변에 그치지 않고 원고를 상대로 소송을 내는 반소도 답변을 제출하는 같은 기한 안에 제출할 수 있다.     피고가 기한 내에 답변을 제출하게 되면 본격적인 소송이 시작된다. 미국에서 민사 소송의 대부분은 증거수집의 절차다. 원고와 피고는 서로에게 소송에 관련된 자료와 서면 질문 또는 선서증언을 요구하고 답변을 해줘야 한다. 증거수집은 비용이 많이 드는 절차다. 증거수집에 대한 절차도 매우 복잡하고 상대측이 협조하지 않을 경우 법원에 이에 대한 해석 또는 응징을 요구하는 과정에서 많은 시간과 비용이 들게 된다. 변호사의 입장에서는 증거수집의 절차를 얼마나 효율적으로 진행하고 필요한 정보를 확보하느냐가 사건의 성패를 좌우하게 된다.     증거수집 기간이 마치면 재판이 진행된다. 법원마다 구체적인 시한이 다르지만, 재판까지 가는 기간은 1년 이상이 걸린다. 재판은 배심원 재판 또는 판사재판으로 나뉜다. 배심원 재판은 헌법에서 주어진 권리이므로 양자가 포기하지 않는 한 배심원 재판으로 진행되게 된다. 배심원 재판은 비용과 시간이 판사 재판보다 더 비용이 들고 시간도 많이 필요해서 양측이 합의하여 판사재판으로 가는 경우도 많다. 재판의 기한 또한 1일부터 길게는 여러 달이 걸릴 수 있다.     재판에서 나오는 결론은 판결이라고 한다. 판결에는 소송장에서 제기된 법적인 문제에 대하여 최종 결론을 낸다. 판결로서 1심의 재판이 마치게 되고 판결에 동의하지 않을 경우에는 항소의 절차를 진행할 수 있다.     ▶문의:(213)487-2371   이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 민사 소송 민사 소송 배심원 재판 궐석 판결

2024-10-20

[상법] 채무자 자산 압류

채무자에 대한 채무 추심을 할 때 보통 소송을 제기하면 재판까지 시간과 비용이 많이 소모되는데 그 사이에 채무자인 상대 업체가 문을 닫거나 남아있는 자산 유출이 큰 문제로 부각된다.     일반적으로 LA나 주변 카운티에서 소송을 제기하면 재판까지 1년 이상의 시간이 소모된다. 여기에 드는 비용은 원고가 청구하는 금액과는 거의 무관하게 진행된다. 실제로 청구 금액보다도 더 많은 소송비용이 드는 경우도 발생한다. 따라서 대부분의 소송 건은 중도에 합의로 종결된다.  또한 소송 중에 피고가 자산을 도피시키는 현실적인 리스크가 있다.     즉, 오래 걸려 판결을 받아도 피고가 자산을 도피시킨 후에는 판결의 의미가 없게 되는 경우가 있다는 것이다. 이처럼 판결 후 보상금을 보장하기 위한 도구로 사용되는 절차가 바로 가압류 신청이다.     가압류는 케이스의 최종 판결이 있기 전까지 채무자의 자산을 임시로 압류하여 채무자가 소송 중에 자산 도피를 할 수 없게 하는 장치다. 예를 들어 채권자의 가압류는 채무자의 모든 자산에 임시 압류를 하게 되므로 채무자의 부동산 같은 자산을 채권자 몰래 처분을 할 수 없게 된다.     가압류신청은 소장을 제출하는 동시에 제기할 수 있다.  긴급 상황이냐 아니냐에 따라 소모되는 시간의 차이가 큰데, 긴급하게 진행할 경우에는 가압류에 대한 판결이 늦어지면 원고가 심각한 그리고 돌이킬 수 없는 피해를 볼 수 있다는 것을 증명할 때 가능하다.     일반적인 가압류신청의 조건은 다음과 같다.     첫 번째, 계약에 의한 돈과 관련된 분쟁으로서, 금액은 500달러 이상이어야 한다.   두 번째, 부동산을 담보로 한 분쟁은 가압류를 신청할 수 없으나, 담보의 가치가 없어진 경우나 청구액보다 줄었을 경우에는 그 차액에 따라 가능하다.   세 번째, 개인에 대한 가압류는 직업이나 사업을 운영하는 과정에서 발생한 경우 가능하다. 그러나 보통 부동산과 관련된 분쟁이나 개인적인 용도로 사용한 융자나 대부금에 대한 압류는 금지돼 있다.       위 절차는 소송을 제기한 후 약 2개월 이상이 소모된다. 하지만 긴급절차를 적용할 수 있다면 24시간 통보 후 바로 명령을 받을 수 있다.     첫 번째, 피고가 가압류할 자산을 숨기거나 그에 대한 가치가 떨어지거나 없어질 위험이 있다는 증거를 제시할 경우.   두 번째, 피고가 지급 불능자로 채무에 대하여 불성실한 태도를 보여 왔으며 지속해서 지불을 거부했다는 진술서를 제출할 경우.   세 번째, 사업체 이전 중 대규모 판매 고지가 기록 및 공포된 경우.   네 번째는 피고가 주류면허 판매를 위하여 에스크로를 열었을 경우다.   마지막으로 그 외에 상황에 따라 가압류에 대한 판결이 늦어짐에 따라 심각한 그리고 돌이킬 수 없는 피해가 올 수 있다는 것을 증명할 수 있어야 한다.     쉽게 정리하자면 상대방이 상거래 중 발생한 채무에 대한 충분한 해명이 없고 3자에 대한 채무도 변제하지 못할 경우 단지 며칠 내에 가압류 명령을 받을 수 있다. 예시로는 물품에 하자고 있었고 그에 대해 원고에게 통보했으나 아무런 진척이 없었을 경우를 들 수 있다.     ▶문의: (213) 487-2371   이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 채무자 자산 채무자 자산 가압류 명령 자산 도피

2024-10-06

[상법] 독립계약자와 직원의 구분

직원에게 임금을 지급할 때, 그 사람이 정직원인지 아니면 독립계약자(Independent Contractor)인지의 구분은 가주 노동법뿐만 아니라 세법상으로도 매우 중요한 문제다. 예를 들어, 한 회사가 컴퓨터나 IT 관련 업무를 외주로 맡길 경우, 외부에서 온 사람을 독립계약자로 간주하면 직원 혜택뿐만 아니라 EDD(고용개발국)에 내야 할 세금도 피할 수 있다. EDD 입장에서는 이 사람이 정직원(Employee)이냐 아니면 독립계약자냐에 따라 세금 징수가 달라지기 때문이다.   독립계약자와 정직원의 차이는 단순한 명칭 문제가 아니다. 법적으로 구분된 개념이며, 권리와 책임도 확연히 다르다. 독립계약자로 인정받으면 고용주는 오버타임, 반차별법, 재해보험, 실업보험, 소셜시큐리티 페이먼트 등 여러 규제와 책임에서 벗어날 수 있다. 또한, 독립계약자는 커미션 방식으로 보수를 받을 수 있고, 노동법의 복잡한 규제를 피해갈 수 있다. 독립계약자와의 분쟁은 노동청이 아닌 중재원이나 법원에서 계약법을 바탕으로 다뤄진다.   반면, 직원일 경우엔 노동법의 규제를 받고, 임금 문제 역시 노동법에 따라 해결된다.   EDD에서는 직원으로 간주한 사람의 급여를 EDD에 보고하고, 관련 세금을 내야 한다. 반면, 독립계약자는 600달러 이상을 받을 경우 IRS에 1099 양식으로 보고하며, EDD에는 DE 542 양식을 제출해야 한다.   하지만, 독립계약자 여부는 계약만으로 결정되지 않는다. 캘리포니아 EDD는 기본적으로 고용주 아래서 일하는 모든 사람을 직원으로 간주하며, 고용주가 이를 증명해야 한다. EDD나 노동청은 다원적(multi factor) 또는 경제적 현실(economic realities) 테스트를 사용해 여러 요소를 고려해 판단한다. ▶고용인의 직업이 고용주의 사업 성격과 같은지 ▶계약 업무가 고용주의 통상적인 사업의 일부인지 ▶업무에 필요한 도구와 장소를 누가 제공하는지 ▶고용인의 장비 및 재료 투자 여부와 조수 고용 여부 ▶특별한 기술이 필요한지 ▶업무가 고용주 지시로 이뤄지는지, 아니면 전문가로서 독립적인지 ▶고용인의 관리 능력에 따라 손익 기회가 있는지 ▶용역 기간 ▶고용 관계의 영속성 ▶보수 지급 방식 - 시간 변경, 업무 변경▶당사자들이 고용주-종업원 관계라고 믿는지를 포함한다.     결국, 고용주가 업무 방식에 대한 지배권을 행사하는지에 따라 독립계약자 여부가 결정된다. 계약서나 1099 양식이 결정적인 증거가 되지 않는다.   이러한 요소를 신중히 검토하지 않고 계약서만 믿었다가는 나중에 노동법과 세법상 큰 문제가 생길 수 있다. 따라서 독립계약자인지 직원인지 명확히 구분하는 것이 중요하다. 특히, 독립계약자에게 오버타임이나 휴식 시간을 제공하지 않았다가 직원으로 판정되면, 위반 사항에 대한 벌금과 체불 임금을 지급해야 할 수 있다.   EDD의 감사에서 독립계약자로 지급한 금액은 매우 중요한 부분이다. 독립계약자로 인정받지 못하면 고용세와 벌금을 추가로 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있다.   따라서 독립계약자 여부를 판단할 때는 반드시 전문가와 상의해야 한다.   ▶문의: (213)487-2371  이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 독립계약자 직원 반면 독립계약자 독립계약자 여부 고용주 지시

2024-09-22

[상법] 세입자 개인재산 처분에 관한 법률

이사 후 세입자의 개인재산을 법적인 절차를 거치지 않고 처분해 세입자가 임대인으로부터 배상을 요구하는 소송을 자주 보게 된다. 임대인의 입장에서는 세입자가 버린 물건을 처리해야 해 난감한 경우가 많다. 법적 절차를 따르지 않고 처분하는 경우에는 배상의 책임이 생긴다. 가주 민법 1983조는 세입자 이사 후 남아있는 개인재산 처분에 관한 법률규정이다.     가주 민법 1983조에 따르면 세입자의 개인재산을 처분하기 위해서는 세입자 또는 개인재산의 소유주라고 믿어지는 당사자에게 재산 처분에 관해 사전에 통지해야 한다. 일반적으로 개인재산 목록, 보관료, 수거 장소 등을 명시해야 하며, 통지서 발송 후 15일 안에 개인재산 수거가 이루어져야 한다는 내용도 들어가야 한다.  따라서 임대인은 세입자가 이사할 때 이사 후의 새 주소를 반드시 받아야 하며, 이사 전 남아있는 물건이 없는지 확인해야 불필요한 법적 갈등을 예방할 수 있다. 통보 없이 세입자의 남아있는 재산을 처분하면 이에 따른 책임이 발생한다. 세입자가 물건의 가치를 논할 때 임대인 입장에선 반론할 수 있는 충분한 근거가 없는 탓에 억울한 경우가 발생할 수도 있다. 반드시 1983조에 따라 재산 처분에 임해야 하는 이유다.     개인재산 처분 통지서는 세입자의 가장 최근 주소로 서면 또는 대면으로 전달돼야 한다. 통지서에 명시된 기한까지 임대인은 세입자가 두고 간 개인재산을 함부로 처분하거나 폐기할 수 없다. 통지서를 발송하지 않고 15일 전 개인재산을 처분하면, 세입자로부터 손해배상 소송을 당할 수 있다. 임대인은 세입자가 두고 간 개인재산을 세입자가 거주하던 장소나 창고에 보관할 의무가 있지만,  보관료 등을 청구할 권리 역시 가진다.     세입자가 기한 내 개인재산을 찾으러 오고 보관료도 지불하면 물건을 세입자에게 돌려주면 된다. 이때 자산 목록을 만들어 세입자에게 서명을 받는 게 추후 분쟁을 예방하는 길이다. 기한 내 물건을 찾으러 오지 않는다면 임대인은 경매를 통해 이를 매각할 권리가 주어진다.  가치가 300달러 이하일 경우에는 경매를 거치지 않고 임대주가 소유하거나 임의로 처분할 수 있다. 300달러 초과 물품을 경매에 내놓을 경우에는 경매수익에서 경비와 보관료 등을 제외한 수익을 세입자에게 돌려주거나, 세입자를 찾을 수 없을 경우에는 카운티 재무국에 공탁해야 한다.  세입자는 1년 안에 공탁된 물건의 경매수익을 돌려받을 수 있는 권리가 있다.     앞서 열거한 처리 절차기 지켜지지 않았을 경우, 임대인은 세입자에게 변호사비용을 포함한 배상 책임을 진다.  따라서 세입자가 이사를 나간 후에 개인재산이 남아있을 경우에는 법적 절차에 따라 처분 기한 등을 고지하고, 세입자가 수거해 가지 않을 경우에는 법적 처분절차를 따르면 된다.     이러한 번거로운 절차를 피하기 위해서는 세입자가 이사할 때, 세입자가 두고 가는 물건이 있는지 확인하는 것이 중요하다.       ▶문의:(213) 487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 개인재산 세입자 세입자 개인재산 개인재산 처분 개인재산 수거가

2024-09-08

[상법] 고리대금 법

가주 정부는 법정이자율을 정해 놓았다. 소비자에게 적용되는 법정이자율은 연 10%다. 10%가 넘는 이자율이 적용됐을 때에는 법정 최고이자율을 초과하는 이자가 되므로 불법으로 간주한다. 다만 이자율이 불법인가에 대한 판단은 매우 복잡한 법이 적용된다.   고리대금에 대한 법은 가주 헌법 15조에 규정되어 있다. 기본적으로 개인 또는 가족을 부양하기 위하여 받은 융자에 대하여 연 10%가 넘는 이자율을 적용했을 때 고리대금 법을 위반한 것이다.     다만 실제로 고리대금 법에 저촉되는 경우는 훨씬 적다. 이유는 법정이자율보다 높은 이자를 적용할 수 있는 예외조항이 방대하기 때문이다.     첫째, 부동산 중개인 라이선스를 가진 부동산 중개인이 알선한 융자나 부동산을 담보로 하는 융자일 경우에는 고리대금 법에 저촉되지 않는다. 따라서 부동산 융자를 하거나 부동산을 담보로 하는 융자를 부동산 중개인이 알선할 때는 고리대금 법에 저촉되지 않는다.   둘째, 캘리포니아 금융법에 따라 은행, 저축은행 또는 신용조합은 고리대금 법에 적용을 받지 않는다. 즉 이러한 금융기관에 의하여 발생하는 신용융자, 부동산 융자, 상업융자, 모기지 융자 등은 고리대금법에 따르면 불법이 아니다.  금융기관의 융자는 고리대금 법에 저촉받지 않고 이자율을 정할 수 있다.   셋째, 융자금액이 2500달러를 넘지 않는 소액의 융자나 전당포 거래도 고리대금 법에 적용을 받지 않는다.     넷째, 보험회사가 융자할 때도 고리대금 법에 적용되지 않는다.     다섯째, 부동산이나 일반 상품을 사면서 융자를 할 경우에도 고리대금 법에 적용을 받지 않는다.  따라서 백화점에서 가전제품을 사면서 융자를 할 경우에는 고리대금 법에 저촉받지 않고 법정이자율보다 높은 이자를 적용할 수 있다.   여섯째, 모든 크레딧 카드 거래는 고리대금 법에 저촉을 받지 않는다.  이러한 이유로 크레딧 카드 회사가 적용하는 이자율이 법적 제한을 받지 않는 것이다.   일곱째, 주 정부나 연방정부가 하는 융자에 대해서도 고리대금 법은 적용되지 않는다.   위에 설명한 예외조항이 적용되지 않는 융자일 경우에는 이자를 적용하는 데 있어서 법정이자율을 넘을 수 없다.  이러한 고리대금 법을 위반했을 경우에는 민·형사상 책임이 있다. 융자를 통해서 받은 모든 이자가 몰수되고 받은 이자의 세배가 벌금으로 부과된다. 또한 고의로 고리대금 법을 어겼을 경우에는 악덕 고리대금업자로서 형사적인 책임이 발생한다. 처벌은 최고 5년까지의 징역형이 내려질 수 있다.   고리대금 법을 위반한 것에 대한 민사소송의 공소시효는 2년이다. 그러나 채권자가 지급되지 않은 융자에 대해 소송을 했을 경우, 채권자는 법적 방어의 논리로서 고리대금 법 위반을 맞소송할 수 있으며 이러한 반소는 공소시효에 적용받지 않는다. 이런 경우, 융자의 원금에 대해서는 책임이 있으나 이자에 대한 책임은 없게 된다.   고리대금 법이 적용되는 경우가 적기는 하지만 위반을 했을 경우에는 매우 엄격한 민·형사상 책임이 발생한다.     ▶문의:(213) 487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 고리대금 예외조항 악덕 고리대금업자 신용융자 부동산 부동산 융자

2024-08-18

[상법] 외국 판결 전환 소송의 모든 것

한국과 미국을 오가며 생활하거나 사업을 하는 한인들이 늘어나면서, 한쪽 국가에서 발생한 소송의 판결을 다른 국가에서 집행해야 하는 경우가 빈번해지고 있다. 특히 한국 법원에서 승소 판결을 받았지만, 채무자가 미국에 자산을 보유하고 있을 때, 해당 자산을 압류하기 위해서는 외국 판결 전환 소송이라는 복잡한 절차를 거쳐야 한다.   캘리포니아가 아닌 한국의 법원에서 받은 판결문은 캘리포니아에서 집행할 경우 바로 직접 집행이 되지 않는다. 기본적으로 미국은 다른 국가와 서로 간의 판결문을 집행하는 것에 대한 조약을 체결하지 않고 있다. 미국의 모든 주에서는 해외 판결문 전환법(Uniform Foreign Country Money Judgment Act)을 채택하고 있다. 다만, 다음의 조건을 충족해야 한다.     첫째, 판결문을 판결한 한국 법원이 공평하고 정당한 절차가 보장된 법적 체계 아래에서 결정된 판결문이다. 둘째, 한국 법원이 피고에게 판결을 내릴 수 있는 관할권이 있었다. 셋째, 한국의 법원이 판결 사건 주제에 대한 관할권이 있었다.     일반적으로 미국 법원은 다음의 사유가 있을 경우에는 판결문 전환을 거부하게 된다. 첫째, 한국 판결문이 피고에게 방어할 수 있을 정당한 기회를 주지 않았고 판결의 과정에서 사기가 있을 경우, 둘째, 피고가 한국에서 진행된 재판에 참여할 수 있도록 충분한 통보조치가 있지 않을 경우, 셋째, 한국 판결문이 미국의 법적 체계나 공공정책에 어긋나는 법적 체계에 의해서 결정된 경우, 넷째, 판결문이 결정된 한국 법정이 피고에게는 매우 불편한 위치에 있는 경우에는 미국 법원은 외국 법원의 판결을 거부할 수 있다.     한국 판결문을 미국에서 집행하려는 원고는 미국의 해당 법원에 해외 판결문 전환 법에 따라서 한국 법원 판결 전환 소송을 신청해야 한다. 외국법원 판결문의 전환소송이 새로운 민사소송을 하는 것은 아니지만, 판결이 결정된 한국의 법체계가 미국과 매우 다를 경우 양국의 법체계에 관한 법정 공방이 매우 치열할 수 있다. 외국법원판결 전환 소송은 위에 열거한 조건에 대해 심사를 하기 위한 소송이 되는 것이다. 특히 양국의 법률체계가 다르기 때문에 한국에서는 승소한 소송이 미국 법원에서는 받아지지 않을 수도 있다. 예를 들어, 한국에서 가능한 간통에 따른 피해 보상 같은 경우, 미국에서 집행하는 것은 불가능하다. 이유는 미국에서는 간통에 따른 피해를 인정하지 않기 때문이다.     한국의 법체계가 많은 경우 1심에서 종료되지 않고 대법원까지 가는 경우가 많으므로 한국의 법원 체계에서 더 이상의 항소의 절차가 만료될 때까지 기다렸다가 미국에서 판결문 전환 소송을 신청해야 한다. 판결전환 소송에서 어려운 부분 중 하나는 피고와 원고가 미국 거주자가 아닐 경우, 소송의 통보를 헤이그 조약에 따른 국제 송달을 해야 한다. 헤이그조약에 따른 국제 송달은 양국의 대법원을 통해서 송달하게 되는데 시간도 짧게는 3개월에서 길게는 1년 이상도 걸리는 경우도 많다. 따라서 국제송달에 대한 시간적 장애가 있음을 알고 소송을 준비해야 한다.     ▶(213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 미국 판결 판결전환 소송 외국법원판결 전환 외국법원 판결문

2024-08-04

[상법] 파산 후 체불 임금

재직중인 회사가 경영부실로 인해 챕터 7 파산을 하게 됐을 경우, 밀린 임금을 파산한 회사로부터 임금을 받을 수 있을까 하는 질문을 받게 된다.     회사가  챕터 7 파산을 하게 되면 파산한 회사의 모든 자산은 법정관리인(Trustee)의 소유자산이 되고 관리를 받게 된다. 법정관리인의 역할은 파산자의 자산을 정리하여 채권자에게 남은 자산을 분배하는 것이다. 채권자에게 자산을 분배할 때 기준은 채권자의 종류에 따라서 결정된다. 채권자는 크게 담보채권자, 우선순위 무담보 채권자 그리고 비우선순위 무담보 채권자로 나눠진다.   먼저, 담보채권자는 파산 후 재산분배에 있어서 최우선의 권리를 가진다. 채권자가 담보로 확보하고 있는 담보자산을 처리하여 담보채권자의 채권금액을 먼저 지불한 후 남은 자산이 있을 때만 무담보 채권자에게 돌아간다. 담보채권자는 채무자가 파산을 했을 때 담보자산을 우선적으로 확보하므로 다른 어떤 채권자보다 유리한 위치에 있게 된다.     담보채권자의 채권을 정리한 후 잉여자산을 무담보채권자에게 분배를 하게 되는데 무담보 채권자는 우선순위 여부에 따라서 순위가 달라진다. 무담보 채권자 중에서 파산법에서 정한 우선순위 채권자가 먼저 잉여자산에 대해 우선순위로 지불을 받게 된다. 모든 우선순위 채권자가 지불을 받은 후에도 남은 자산이 있을 경우에는 비우선순위 무담보 채권자의 채무를 지불하게 된다.   파산법에서 정한 가장 대표적인 우선순위 무담보 채권의 순위는 다음과 같다. 제1순위는 파산진행에 따른 행정적인 비용, 제2순위는 파산 후 발생한 세금, 제3순위는 파산 전 180일안에 지불 안 된 임금(총액 1만5100달러까지) 제4순위는 파산 전 180일안에 지불 안 된 종업원 연금, 제5순위는 일반소비자가 물품구입하기 위해 입금한 금액, 제6순위는 이혼위자료 또는 자녀 양육비. 그리고 마지막으로 아직 담보가 설정되지 않은 세금이다.     위에 열거한 채권은 무담보 채권 중에서도 우선순위가 주어져 위의 순위대로 잉여자산에 대한 권리를 확보하게 된다. 위에 열거되지 않은 무담보 채권은 비우선순위 무담보 채권으로서 우선순위 무담보 채권이 모두 전액 지불된 후 에야 지불을 받을 수 있는 권리가 생긴다.     같은 순위의 채권자가 여럿이 있을 경우 잉여자산의 가치가 동순위의 채권자의 총 채권 액보다 적을 경우에는 동 순위 채권자 사이에서 채권 금액에 따른 비율을 계산해 지불 받게 된다.     따라서 파산 전 180일안에 지불 안 된 임금은 우선순위 무담보 채권이고 180일 이상이 되는 임금은 일반 무담보 채권으로 분류된다. 임금을 지불 받기 위해서는 이보다 우선순위인 담보채권자와, 파산진행에 따른 행정비용, 세금이 모두 지불된 후에는 잉여자산이 있어야 밀린 임금을 받을 수 있다.     그러나, 일반 무담보 채권 보다는 상위 순위로서 지불을 받을 수 있다.     ▶문의: (213)487-2371   이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 파산 체불 담보채권자 우선순위 무담보 채권자 우선순위 채권자

2024-07-21

[상법] 에스크로 때 책임 소재에 대한 법률

상업용 부동산을 사기 위해 에스크로를 개설한 후, 에스크로 과정에서 발생하는 문제로 부동산을 바이어에게 매매할 수 없을 경우 바이어와 셀러 사이에는 어떤 권리와 의무가 있는지 살펴보겠다.     가주민사법 1662조에 의하면, 부동산의 소유나 명의가 이전되기 전, 부동산의 일부나 전체가 바이어의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우에는, 셀러는 바이어에게 계약의 준수를 강요할 수 있는 권리가 있다. 바이어는 매매계약서에 대한 책임이 없을 뿐 아니라 이미 지불된 매입금을 돌려받을 수 있는 권리가 있다. 반면에, 부동산의 소유나 명의가 이전된 후, 부동산의 일부나 전체가 셀러의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우에는, 바이어는 매매계약서에 의하여 계약을 준수해야 한다.       따라서 부동산의 명의나 소유권이 바이어에게 이전의 여부와는 관계없이, 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손되었을 경우에는 바이어는 매매계약 하에서의 책임이 더는 없게 된다. 그러나 부동산의 명의나 소유권이 바이어에게 이미 이전된 상태에서 화재나 자연재해로 인하여 부동산이 파손되었을 경우에는 바이어는 매매계약서에 따른 책임을 끝까지 완수해야 한다. 물론, 부동산 구입 잔금이 남아있다면, 바이어는 구입 잔금을 셀러에게 지불해야 한다.     이러한 문제가 자주 발생하는 것은 아니지만, 종종 에스크로가 완결되기 전 바이어가 부동산이나 비즈니스의 소유권을 행사하는 경우가 있는데, 비록 명의이전이 완결되지 않은 상태이지만 소유권을 행사하기 시작한 후, 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손될 경우 파손된 부동산을 구입해야 하는 상황이 될 수 있다. 따라서 에스크로가 완결되기 전 소유권을 행사하는 데에는 예상치 않은 책임의 전가가 있을 수 있으므로 신중하게 결정해야 한다. 부득이한 사정으로 미리 소유권을 행사해야 할 경우에는 계약서에서 이러한 책임손실 문제에 대한 규정을 정확하게 정해야 한다. 그뿐만 아니라, 에스크로 종료 전에 소유권이나 운영권을 바이어에게 양도할 경우에는 바이어가 손해보험을 들게 해야 한다.     에스크로 기간에 위와 같이 부동산에 손실이 났을 경우, 보험에 대한 처리에 관한 것도 매매계약서에 명시해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 마찬가지로 계약서 안에서 부동산 손실이 발생했을 경우, 보험금에 대한 소유가 누구에게 있는지를 규정한 조항을 확인해야 한다. 계약서마다 손실에 대한 보험금 처리가 다르게 규정되어 있으므로 반드시 검토해야 한다.     정부의 강제 수용 결정이 날 경우, 수용에 따른 보상금의 혜택을 받는 것에 대한 규정도 명시해야 한다. 에스크로 진행의 시점에 따라서 수용 보상금에 대한 주체를 달리하거나 수용 금액에 따라서 보상금에 대한 권리를 달리 규정할 수도 있다. 바이어의 입장에서는 수용의 결정이 있을 경우 매매 계약을 해지할 수 있는 권리를 명시할 필요가 있다. 매매 계약서에서 매우 중요한 것이 에스크로 기간 매매 대상의 부동산에 대한 리스크를 어느 시점에서 셀러에서 바이어로 이전되는 것에 대한 정확한 규정과 이해가 필요하다.     ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 에스크로 소재 에스크로 기간 매매 계약서 에스크로 진행

2024-07-07

[상법] LLC와 코퍼레이션 비교

사업체를 운영하는 방법에는 크게 개인이 직접 사업체를 소유해서 운영하는 방법과 법인을 설립해서 사업체를 소유하고 운영하는 방법이 있다. 법인을 소유해서 사업체를 운영하는 가장 큰 장점은 사업체에 대한 책임에 대하여 개인사업체와는 달리 무한 책임이 아니라 유한 책임인 것이다. 법인일 경우에는 법인이 자산만으로 책임이 제한되고 법인에 투자한 소유주는 사업체에 이미 투입한 투자금에 대해서만 책임을 지게 된다.     법인에도 여러 종류가 있다. 가장 대표적인 것은 주식회사(corporation)와 유한 책임회사(limited liability company)가 있다. 역사적으로 오랫동안 존재해 온 회사보다 유한 책임회사는 캘리포니아의 경우에는 1994년부터 법적으로 존재했기 때문에 아직도 생소한 법인체다. 유한 회사는 회사와 마찬가지로 유한 책임의 혜택을 받을 수 있고 반면에 회사보다 운영의 규칙이나 조건이 매우 간소해서 최근에는 많은 사업체가 유한회사를 법인체의 형태로써 선택한다. 특히 소수의 투자자가 모여 특별한 목적의 투자회사나 부동산 투자회사로써 유한회사를 선택한다. 그러나 모든 상황에서 유한회사가 법인의 형태로서 적당한 것은 아니다. 다음의 상황에서는 유한회사가 사업체를 운영하는 데 있어서 적당하다.     첫째, 모든 투자자가 유한 책임을 받아야 할 경우다. 파트너십의 경우에는 제한적 동업자 (limited partner)는 유한 책임의 혜택을 받지만, 일반파트너(general partner)는 무한 책임을 갖게 된다. 유한 회사는 파트너십과 동일한 투자구조 및 사업 운영 체계를 갖으면서 모든 투자자에게 유한책임의 혜택을 받을 수 있다.     둘째, 모든 투자자가 유한 책임의 혜택을 받으면서 연방 세법에 의하여 법인 소득세를 면제받고 투자자에게 직접 전가 받기를 원하면 유한회사가 이러한 조건을 만족하게 할 수 있다.     셋째, 회사는 회사 운영의 형식에 대해서 법적 규제가 많다. 이러한 규제를 피하면서 회사가 가지는 유한 책임의 혜택을 받을 수 있는 것이 유한책임 회사다.     넷째, 유한책임과 법인 소득세를 투자자에게 전가하는 혜택은 S콥(법인)에서도 기능하다. 그러나 S콥의 경의 투자자가 75명을 넘을 수 없다. 그러나 유한 회사는 이러한 투자자의 명수에 대한 제한이 없다.     다섯째, 법인에 투자하는 투자자가 법인일 경우에는 S콥을 설립할 수 없다. 그러나 유한 회사의 경우에는 법인도 투자자로서 참여할 수 있다.     여섯째, S콥의 경우에는 투자자의 클래스를 동일하게 해야 한다. 반면에 유한회사에는 다양한 클래스의 소유자를 설정할 수 있는 장점이 있다. 즉, 투자자 간에 다른 조건을 두어 다양한 투자유치가 가능하다. 일곱째, 투자자 사이에 이윤과 손실을 배당할 때 지분율에 구속받지 않고 이윤과 손실에 대한 배당 규칙을 만들 수 있다. 반면에 S콥은 지분율에 의한 배당을 해야 한다.     위에 설명했듯이, 유한회사는 사업을 운영하는 데 있어서 법인의 장점과 개인 비즈니스의 장점을 최대한으로 살린 형태이지만 투자자의 조건에 따라서 단점이 되는 부분도 있다는 것을 주지하고 사업을 시작하기 전에 전문 변호사와 충분한 상의와 검토를 하기 바란다.     ▶문의: (213)487-2371  이승호/ 변호사 Lee & Oh상법 코퍼레이션 파트너십 유한 책임회사 부동산 투자회사 유한 회사

2024-06-23

[상법] 비즈니스 거래 시 확인할 것

비즈니스를 구입할 때 확인해야 할 사항 중 가장 중요한 부분은 리즈와 매상이다. 매상과 리즈가 비즈니스의 가치를 결정되게 된다.     비즈니스를 구입할 때, 에스크로에서 매상확인을 하는 경우는 많지만, 상대적으로 리즈에 관한 확인과 내용 점검을 등한시하는 경우가 많다. 특히 리즈계약서의 경우, 단순히 리즈의 기간만 확인하는 경우가 많다. 다만, 리즈 계약서는 법률계약서이므로 변호사의 검토가 필요하다. 스몰 비즈니스의 경우 리즈 렌트비가 전체 경비에서 차지하는 가장 큰 비용인 경우가 많아 더 중요하다. 리즈를 하는 데 있어서 확인하고 고려해야 할 점은 다음과 같다.     첫째, 리즈 기간이다. 현 비즈니스 오너가 가진 리즈의 잔여기간을 확인해야 한다. 둘째, 옵션이 있는가를 확인하고 있을 경우, 옵션 행사의 방법과 제한을 확인하고 특히 옵션이 양도가 가능한 것인지를 확인해야 한다. 옵션이 있는 경우는 렌트비 산정 방법에서 문제가 많이 발생한다. 가장 문제가 되는 경우는 옵션 이후의 렌트비가 시장가로 규정되어 있을 경우, 테넌트와 건물주와의 분쟁의 소지가 높다. 또한, 건물주가 테넌트와의 리즈 계약을 연장하는 않으려는 경우, 기존의 렌트보다 훨씬 높은 인상된 렌트를 옵션 기간에 요청할 수 있다. 따라서 리즈를 협상할 때, 옵션 기간에 렌트비도 확정하는 것이 테넌트에게 유리할 수 있다. 테넌트 옵션은 테넌트를 위한 옵션이므로 옵션의 횟수도 많을수록 유리하게 된다. 셋째, 고정된 렌트가 아닐 경우 인상분 결정에 관한 조항을 자세히 검토해야 한다. 넷째, 리즈렌트 외에도 테넌트는 공동구역을 관리하는데 지출되는 비용을 부담하는 리즈계약서가 많다. 종종, 건물주 측에서 공동구역비용의 내역을 공개하지 않고 일방적으로 비용을 청구하는 경우가 있다. 따라서, 자신이 부담하는 공동구역비용의 부담액의 비율을 리즈 계약을 하기 전에 확인해야 한다.     비즈니스 매매에 있어서 가장 많은 분쟁이 일어나는 부분이 매상의 차이다. 일부 바이어는 셀러가 제시하는 매상을 일방적으로 믿거나 비전문적인 방법으로 확인하는 미숙함을 보인다. 에스크로가 종료된 후에 매상 차이를 확인했을 때는 이미 늦었다. 물론, 매상 차이에 따른 소송이 가능하지만, 소송의 기간과 비용과 정확하지 않은 자료 등의 문제가 발생한다. 따라서 에스크로가 열기 전 가능하면, 구입하려는 비즈니스의 매상을 확인하는 작업을 해야 한다. 그리고 에스크로 계약서를 작성할 때, 매상 확인 기간을 충분히 설정하여 정확하게 확인해야 한다. 매상 확인을 할 때는 세금보고서와 회계자료 또는 직접 일정한 기간 매상을 확인하는 두 가지 방법을 병행해야 한다. 한인이 운영하는 비즈니스의 경우, 회계자료가 불확실한 경우가 많아 충분한 기간 매상을 직접 확인하는 작업을 꼼꼼히 해야 한다. 추후 분쟁에 대비하기 위하여 셀러가 제시하는 매상에 대해서는 구두가 아닌 서면으로 제출받아야 한다. 매상 확인과 수익에 대한 점검은 본인과 회계사 모두가 꼼꼼하게 진행해야 하는 것이 좋다.   ▶(213)487-2371  이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 비즈니스 확인 비즈니스 거래 매상 확인 스몰 비즈니스

2024-06-09

[상법] 민사 소송 절차

미국은 소송의 천국이라 할 만큼 소송이 많은 나라다. 더구나 많은 한인이 자영업을 하고 있기 때문에 소송에 관련될 가능성은 더 높다. 소송을 당했을 경우 변호사의 조력을 받아야지만, 미국에서 소송에 대한 기본적인 지식을 갖는 것이 도움된다. 미국에서는 연방법을 다루는 연방 법원과 각 주의 주법에 대해 심사를 하는 주 법원이 있다. 법원마다 다른 절차가 있지만 큰 틀에서는 차이가 없으므로 법원마다 달라지는 세밀한 절차에 대해서는 다루지 않고 일반적인 절차를 설명하겠다.     소송은 원고가 고소장(complaint)을 법원에 제출하는 것으로 시작된다. 고소장에는 원고와 피고의 이름이 들어가야 하고 원고가 피고에게 주장하는 내용과 근거가 되는 법을 적어야 한다. 변호사들의 고소장의 첫 장에서 사건에 관련된 당사자를 확인하고 원고가 주장하는 근거 법을 확인하게 된다. 법원에 고소장이 접수되면, 원고는 고소장을 피고에게 송달해야 한다. 피고에게 법의 절차에 따라서 송달이 돼야 소송에 대한 존재가 피고에게 정식으로 전달된다.   송달은 기본적으로 직접 송달을 해야 적법한 송달이 된다. 일반인들이 가진 오해는 송달이 왔을 때 송달을 거부할 수 있다고 생각하는 것이다. 피고에게 전달 되는 송달은 고소장을 피고에게 직접 송달을 해야 하지만 피고가 거부한다고 해서 적법한 송달이 안 된 것은 아니다. 원고는 수차례 직접 송달을 하도록 시도한 후에도 직접 송달이 되지 않을 경우에는 고소장을 우편으로 송달할 수 있다. 피고가 해외에 거주할 경우에는 헤이그 조약에 의하여 해당 국가의 절차에 따라서 송달해야 한다. 송달이 적법한 절차로 완료되면, 피고는 일정 기간 내에 소송에 대한 답변을 법원에 제출해야 한다. 직접 송달이 아닌 다른 방법으로 송달이 됐을 경우에는 추가 시한을 준다.     법원에 제출하는 답변에는 일반 답변부터 소송의 기각을 요청하는 신청서 등 다양한 방법이 있다. 중요한 것은 일정 기간 안에 답변하지 않을 경우에는 궐석 처리가 된다. 궐석 처리가 되면 피고가 소송에 대한 방어를 포기한 것으로 간주하고 원고는 소송장에 근거하여 법원에서 판결을 내는 것을 요청할 수 있다. 궐석 처리 이후에 피고가 소송에 방어하기를 원할 경우에는 궐석 사유를 제출하고 법원의 허락을 받아야 한다. 모든 사유가 정당한 것으로 받아들여지지 않으므로 소송장을 받은 후에는 반드시 변호사를 통해서 적당한 대응을 해야 한다. 궐석이 되면 법원에서 원고의 주장에 근거하여 궐석 판결(Default Judgment)을 판결한다. 피고가 답변에 그치지 않고 원고를 상대로 소송을 내는 반소(Cross complaint)도 답변을 제출하는 같은 기한 안에 제출할 수 있다.     피고가 기한 내에 답변을 제출하게 되면 본격적인 소송이 시작된다. 본격적인 소송은 다음 칼럼에서 다루도록 하겠다. 가장 중요한 것은 전문 변호사의 상담을 통해 도움을 받는 것이다.     ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 민사 소송 민사 소송 궐석 판결 궐석 사유

2024-05-12

[상법] 주식회사 주주의 권리와 책임

주식회사를 운영하면서 회사를 운영하는 경영진과 회사에 투자자로 참가한 주주 간의 관계는 회사의 발전을 위한 동일한 목적을 갖고 있다. 하지만 때로는 갈등관계로 발전하는 경우가 있다.     가주회사법은 모든 회사는 회사 정관(Bylaws) 이사회 및 주주총회의 회의기록(Minutes of Corporate Meetings), 회계자료(Accounting Records)와 주주록(Share Register)을 보관하도록 의무화하고 있다. 또한 주주는 이러한 회사정보를  열람할 수 있는 권한이 있다.   첫째, 회사의 투표권을 가진 주식의 5% 이상을 소지한 주주는 주주명부 열람에 관한 요청을 서면으로 제출한 후 5일이 지난 후 회사는 일반 영업시간에 열람을 허락해야 한다.   둘째, 서면으로 된 열람요청서를 가주에 위치한 회사에 제출한 후 주주는 회계장부 및 회의기록을 복사할 수 있는 권리가 있다. 이러한 감사는 회사의 영업시간에 회사의 본부가 위치한 장소에서 진행될 수 있다. 회계장부에 대한 감사는 주주 자신이 직접 할 수도 있고 변호사를 포함한 대리인을 통해서 할 수 있다.     위에서 설명한 것과 같이, 가주회사법은 주주에 대한 권리와 이러한 권리가 회사에 의하여 거부되었을 경우 취할 수 있는 조치를 규정하고 있다. 이러한 권리와 권리에 대한 집행권은 경영이 참여하지 않는 주주에 대해 보호를 할 뿐 아니라, 대주주 경영진에 대한 감시 및 견제의 역할을 한다. 따라서, 회사의 경영이 투명하지 않거나, 투자에 대해 감사를 해야 할 경우, 이러한 권리를 적극적으로 활용하여 주주로서 경영진을 감시, 견제하는 것이, 안전한 투자의 한 방법이다.     실질적으로 주식회사를 운영하는 데 있어서 소액주주의 권리는 매우 제한적일 수밖에 없다. 주주총회에서의 결정은 주식 숫자에 따라서 결정되고, 이사회 구성도 주주총회에서 결정되므로 지분이 적을 경우에는 다수의 결정으로 거의 모든 핵심사항이 결정되게 된다. 다만 의사결정이 되기까지 과정에 대해서는 이견 제시가 가능하다. 주주총회의 경우, 소집 전에 소집 공고가 제시된 기한 안에 나가야 한다. 임시주주총회를 소집할 경우에는 소집 날짜에서 최소한 10일 전에는 모든 주주에게 통보가 되어야 한다. 이러한 절차를 따르지 않았을 경우에는 주주총회의 결정이 효력 발생에 문제가 생기게 된다.     또한 회사를 운영하는 데 있어서 반드시 주주총회의 결정이 있어야만 하는 것이 있다. 이사의 임명 및 교체, 회사설립서류(Articles of Incorporation)의 개정, 회사의 매각 및 합병, 회사와 이사나 주주 간의 사업거래에 관한 인주 등이다. 주주총회의 의결을 거치지 않을 경우 결정에 대한 효력이 불분명해지고 배임의 책임이 생길 수 있다. 주주총회가 결정해야 할 사안에 관해서 반드시 주주총회를 열 필요는 없다. 대신 주주총회 대신 주주에게 안건에 대한 찬반을 묻는 서면으로 동의를 받는 절차를 진행할 수 있다. 주주총회를 실제로 여는 것이 아니므로 모든 주주에게 반드시 서면으로 된 통보를 하고 결정이 난 후에도 모든 주주에게 결정 사실을 통보한 후 10일 이후에 효력이 발생하게 된다.     ▶문의:(213)487-2371  이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 주식회사 주주 주식회사 주주 대신 주주총회 대주주 경영진

2024-04-28

[상법] 대리인의 권한 유무

회사 직원이 사업주에게 보고하지 않고 불리한 계약을 맺어 상당한 규모의 금전적 피해를 보게 되었을 때, 사업주의 동의 없이 계약을 체결한 것이라고 계약의 무효성을 주장할 수 있을까? 아주 작은 규모의 사업을 운영하지 않는 이상 대부분의 사업가는 다른 사람들의 도움을 받고 그 과정에서 알게 모르게 타인에게 일정한 권한을 부여하게 된다. 이렇게 본인이 아닌 타인에게 권한을 부여하면 그에 대한 책임이 따른다. 이러한 상황을 다루는 것이 대리인(agency) 법이다. 대리인은 법적인 지위로 특정 대리인이 특정 당사자의 비즈니스 업무를 처리할 수 있는 권한을 말한다.     통상적으로 대리인이 당사자를 대신해서 계약을 맺을 수 있는 권한은 ‘명시적(actual express)’, ‘묵시적 (actual implied)’, ‘표현적(apparent)’ 권한 세 가지로 나눌 수 있다.     명시적 권한은 당사자가 직접 대리인에게 구두나 서면으로 권한을 부여한 것을 대리인이 수락한 경우를 가리킨다.     묵시적 권한은 실제 명시적 권한에서 파생된다고 볼 수 있다. 당사자로부터 권한을 받은 대리인이 당사자가 주문한 업무를 처리하기 위해 구체적으로 명시하지는 않았지만 필요한 방법을 동원할 수 있는 권한을 말한다. 예를 들어 건물주가 건물관리를 위해 고용한 관리인은 건물주가 다르게 명시하지 않은 이상 대리인의 권한을 갖는다. 즉, 관리인 자신의 판단에 따라 건물주를 대신해 외주업체와 필요한 계약을 맺을 수 있는 권한을 갖게 되는 것이다.     표현적 권한은 당사자(사업주)가 제3자 앞에서 보인 말이나 행동을 바탕으로 제3자가 대리인에게 특정한 권한이 있다는 것을 합리적으로 추정할 경우에 발생한다.     예로 당사자가 대리인에게 직접 권한을 준 적은 없지만, 대리인이 당사자를 대신하여 계약에 대한 결정을 내릴 권한이 있다고 제3자에게 말했다면 대리인에게 표현적 권한이 생기게 된다.     이럴 경우, 당사자가 계약서의 유효성에 이의를 제기할 수 있다.     사업주를 대신해서 계약서를 체결하고 서명한 사람이 사업주의 에이전트 또는 대리인이 아니었고 그러한 권한을 부여한 적이 없기 때문에 대리인이 사업주를 대신해서 서명할 권한이 없었다고 주장하는 것이다.     하지만 계약을 체결하는 상대방 입장에서는 사업주가 대리인에게 표현적 권한을 부여했다고 주장할 수 있다.     사업주가 없는 자리에서도 대리인이 직접 자신들과 만나고 통화를 하며 사업주를 대신해서 협상을 진행했기 때문에 계약서의 타당성에 문제가 없다고 반론할 수 있다는 것이다. 결국은 이러한 주장이 얼마나 합리적인 가에 따라 결정된다.     이러한 경우, 계약과정에서 대리인이 가진 권한과 관련하여 보인 사업주의 언행, 직원의 지위 및 업무영역, 체결된 계약의 성격 및 지역적·상업적 관행 등을 판단 기준으로 삼는다.     직원이 대리인으로서 사업주를 대신해 계약을 체결할 권한을 보유하고 있었다고 제3자가 합당하게 판단할 수 있었던 정황적 증거가 많을수록 나오는 사업주는 불리해진다.     직원들의 모든 행동을 관리, 단속할 수 없는 것이 현실이다. 따라서 거래 업체를 상대할 때, 최소한 권한이 없는 직원을 마치 있는 것처럼 인상을 남기지 않는 것이 중요하다. 그런 조짐이 보일 때는 즉시 상대방에게 명확히 설명할 것을 권고한다.   ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 대리인 권한 이상 대리인 권한 유무 명시적 권한

2024-04-14

[상법] 담보 재양도에 관한 법

융자를 완불한 후에는 담보증서를 해소하는 재양도증서를 등기해야 한다. 금융기관으로부터 융자를 받거나 개인 간에 금전 거래가 있을 때, 융자를 보증하는 방법으로 부동산을 담보로 제공한다. 담보설정에 대한 서류상으로 확인하는 방법으로 담보증서(Deed of Trust)를 작성한 뒤 부동산이 위치한 카운티에 등기하게 된다. 신탁증서에 기재된 금전적 의무가 완결되었을 경우에는 재양도증서(Reconveyance)를 카운티에 등기하게 되면 담보해제가 되는 것이다. 그러나 빚을 다 갖은 후에도 채권자가 담보증서를 파기하지 않을 뿐만 아니라 담보 재양도증서를 카운티에 등기하는 것을 거부할 경우가 있다. 담보 재양도에 관한 법과 채권자가 재양도를 거부할 때 제가 가진 권리에 관해서 설명하겠다.     일반적으로, 담보를 설정하게 한 금전적 의무가 완결되면, 채권자(Beneficiary)는 채무가 완결된 후 30일 안에 차용증(Promissory Note)과 신탁증서 원본, 그리고 재양도신청서를 피신탁인(Trustee) 에게 전달해야 할 의무가 있다. 차용증과 담보증서의 원본이 없을 경우에는 카운티 등기소에서 등기된 담보증서의 사본과 채권자가 제삼자에게 양도한 지 않았다는 서약서를 첨부해야 한다.     재양도신청서를 받을 피신탁인은, 신청서와 신탁증서 원본을 받은 후 20일 안에 재양도 증서를 카운티에 등기해야 하고, 재양도 증서를 카운티에 등기한 후, 피신탁인은 채무자에게 차용증과 담보증서 원본을 돌려줘야 하고 재양도증서의 사본을 채권자에게 보내줘야 한다. 개인 간의 금전 거래가 아닌, 금융기관이 관련된 경우에는 채무의 완료와 이에 따른 재양도증서의 등기는 에스크로 회사가 대행하는 경우가 많다. 이런 경우, 피신탁인이 재양도증서의 등기를 하는 것이 아니라, 에스크로 회사가 채무 완료와 함께 은행에서 제출한 재양도증서를 등기하는 역할을 하게 된다.     만약 재양도증서의 등기를 피신탁인이 거부하거나 법정 시한 내에 등기하지 않을 경우에는 채권자가 직접 재양도증서를 등기할 수 있으므로 문제가 발생하는 경우는 매우 드물다. 그러나 채무자가 채무를 완료한 후에도 채권자가 재양도신청을 거부할 경우에는 전자의 경우와는 달리 복잡한 문제가 발생한다. 물론, 채권자가 정당한 이유 없이 재양도 신청을 거부할 경우에는 민사적인 손해배상의 책임뿐 아니라, 형사적인 책임도 있다. 그러나 채권자가 채무가 완료된 후 연락이 안 되거나 재양도신청을 거부할 경우에는, 재양도 증서를 등기하기 위해서는 채무 금액에 따른 본드(Corporate Bond)와 채권자가 채무가 완료된 후에도 재양도신청을 거부한다는 서약서를 피신탁인에게 제출한 후에야 피신탁인은 재양도증서를 채권자의 신청 없이도 등기할 수 있다.     따라서, 채무관계가 완료된 후, 재양도증서가 등기되었는지를 확인하는 것은 매우 중요하다. 채권자가 정당한 이유 없이 재양도를 거부할 경우에는 전문 변호사와 상의하는 것이 좋다.       ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 재양도 담보 담보 재양도증서 담보증서 원본 재양도 증서

2024-03-31

[상법] 계약기한 이전 계약위반

일반적으로 계약위반은 서면이나 구두로 약속된 이행 기한까지 발생하지 않는다. 즉, 계약서에 명시된 계약 이행 기한이 있을 경우, 이행 기한이 지나기 전까지는 계약위반이 되지 않는 것이다. 따라서 계약 당사자는 약속된 시간이 되기 전까지는 계약에 대한 권리를 행사하기 위해 법적 조치를 취할 수가 없다. 그러나 이러한 법에 예외가 적용되는데 바로 계약기한 이전 계약위반이 그러한 경우다.     이러한 상황은 상대방이 계약 이행을 노골적으로 거부하기도 하지만 때로는 암시적이거나 간접적인 행동으로 이루어질 수도 있다. 즉, 아직 계약이행에 대한 기한이 넘지 않았지만, 상대방이 계약이행을 전혀 하지 않을 것 같은 경우다. 예를 들어 제조업체가 다른 일이 밀려서 약속 기한을 못 지킬 가능성이 크다고 구두 또는 서면으로 전달하는 상황이다. 그럴 경우에 첫 번째로 할 수 있는 것은 제조업체로부터 계약이행을 하겠다는 적절한 보장을 요구할 수 있다. 제조업체가 그에 대한 보장을 주저하고 계약 기간 안에 계약을 이행하겠다는 보장을 하지 않을 경우 피해 당사자는 두 가지의 옵션이 생긴다.     첫째, 이러한 행동을 계약에 대해 이행 거부로 간주하고 곧바로 계약위반에 대한 구제절차를 밟을 수 있다. 계약 당사자가 앞으로 계약 이행 기간 전에 더는 계약을 이행할 의지를 보이지 않거나 계약을 진행하지 않겠다는 의사를 표시할 경우, 이러한 행동을 즉각적인 계약위반으로 간주할 수 있다는 것이다. 이러한 선택은 계약위반으로 간주하는 것이기 때문에 일반적인 계약위반에 따른 모든 권리를 행사할 수 있다.     두 번째 옵션은 상대방의 이행거부 행위를 무시하고 계약 이행 기한까지 기다린 후 실제 계약위반으로 법적 조치를 취할 수 있다. 제일 큰 차이점은 첫 번째 옵션을 선택할 경우 손해를 줄여야 하는 의무가 바로 발생한다. 위의 예를 보면, 피해 당사자는 다른 제조업체를 빨리 찾아서 약속된 납품일까지 주문을 채울 수 있도록 노력하는 것을 보여줘야 한다. 이러한 노력은 성실한 노력을 말하는 것이지 반드시 새로운 제조업체에서 물건을 대체해야 한다는 것은 아니다. 이러한 노력을 보이는 것을 원치 않을 경우에는 제조업체가 약속한 날짜까지 기다렸다가 법적 조치를 취하는 것이다. 물론 사업 차원에서는 어떻게든 납품일을 맞추는 것이 중요하다고 보기 때문에 전자를 선택하는 경우가 많다고 본다. 다만 제조업체의 이행거부를 충분히 서면화하여 나중에 소송하는 것을 대비하는 것이 중요하다.   마지막으로 피해 당사자는 계약금을 지불할 능력과 준비가 되어있었다고 보여주면 된다. 즉, 상대방의 계약 파기만 아니면 피해당사자는 계약에 대한 모든 의무를 실행할 수 있는 준비와 의도가 있었다는 것을 보여줘야 한다. 이러한 것이 증명되면 계약을 파기 또는 이행을 거부할 것이 예상되는 상대방에 대한 즉각적인 소송이 가능해진다.     ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 계약위반 계약기 이전 계약위반 계약 이행 이행 기한

2024-03-17

[상법] 장애인 공익소송

캘리포니아의 경우 매년 수천건의 장애인 공익 소송이 발생한다. 기본적으로 캘리포니아의 장애인 보호법은 법적으로 보장된 최소 보상금 규정, 징벌적 보상, 그리고 원고변호사에 대한 변호비용을 보장하고 있다. 이러한 이유로 타주에 비해서 캘리포니아에서는 장애인 공익소송이 훨씬 많고 일정한 부분에서는 장애인을 보호한다는 법의 취지를 넘어서 원고변호사의 수익사업으로 악용되고 있다는 지적이 있던 것도 사실이다. 실제로 미국에서 제기되는 장애인 공익소송의 40%가 캘리포니아 주에서 발생하고 있다. 캘리포니아 법에서는 반복적으로 같은 소송을 내는 원고와 변호사를 제재하는 방법이 있기는 하나 일일이 제재하기는 쉽지 않아 보인다.     장애인 보호법은 장애인의 공공시설물에 대한 접근의 권리를 보장하기 위한 법으로 모든 건물과 시설물에 대하여 건축법이 제정되었고 이를 위반했을 경우에는 벌금과 시정 명령을 받게 되어있다. 또한 이러한 시설물에 대한 접근성에 대한 제한을 받은 장애인은 소송을 제기할 권리가 있다. 이에, 부동산 소유주와 비즈니스 사주에게는 아무리 작은 위반일지라도 최하 4000달러의 벌금과 변호사 비용을 부담해야 한다. 현실적으로 비용과 소송에 따른 실효를 고려할 때, 장애인 공익소송을 예방하는 조처를 하는 것이 가장 적절한 방법이다.     장애인 보호법에서 가장 중요하게 여기는 부분은 건축물이나 비즈니스의 시설물이 장애인에게 동등한 접근성을 주는 것에 대한 판단이다. 이를 어겼을 때, 해당 건물주나 비즈니스는 법정 배상금 각각 4000달러의 배상과 시정 명령을 받게 된다.     다만, ‘기술적이 위법’ 사항일 경우 소송장을 받은 후 15일 안에 지적된 ‘기술적인 위법’ 사항을 수정하면 배상금을 내지 않아도 된다. ‘기술적인 위법’ 사항은 1. 접근성이 필요한 내용을 알려주는 내부 사인 판 2. 접근성이 보장된 주차시설에 대한 표시를 보여주는 외부 사인 판 3. 장애인 주차 공간에 표시된 사인의 컬러 4. 장애인 주차 공간의 페인트 패턴 5. 장애인 주차나 접근성을 도와주는 시설물이 금이 가 있거나 완벽하지 않은 상태일 때이다. 위의 사례의 경우에 원고는 이러한 ‘기술적인 위반’이 본인에게 실질적으로 불편함을 주었다는 것을 법적인 기준으로 증명해야 할 책임이 있다.     또한 접근성 전문 검사관에 의해서 검사를 받고 지적된 부분을 개선했을 경우 검사 확인증을 받게 된다. 검사 확인증을 받은 후 120일 안에 혹은 개선하는 도중 소송이 들어왔을 경우에는 새로 지적된 문제를 60일 안에 개선할 경우 법정 배상금이 4000달러에서 1000달러로 줄어든다.     장애인 보호법은 철저하게 건물주와 비즈니스에 법의 준수를 요구하고 이를 준수하지 않을 경우 장애인이 소송할 수 있는 권리를 주었고 배상금과 변호사비용을 받을 수 있다. 따라서 최선의 방법은 장애인 접근 전문 검사관으로부터 주기적으로 검사를 받고 지적된 부분을 시정하는 것이 최선의 방법이다.     ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 공익소송 장애인 장애인 공익소송 장애인 보호법 장애인 주차

2024-03-03

[상법] 챕터11과 무담보 채권자 권리

최근 대형 의류소매업체의 챕터 11의 신청이 이어졌다. 따라서 대형 의류업체에 납품하던 의료 도매업체나 제조업체에서는 파산법원으로부터 무담보 채권단의 참여 의사를 묻는 공문을 받은 후 대처 방안에 대한 문의가 늘어났다.     일반적으로 파산에는 세 가지 종류가 있다. 첫째, 모든 채무와 자산을 청산하는 챕터7, 둘째, 일정한 소득 있는 봉급자의 부채조정을 하는 챕터13 그리고 기업구조조정을 하는 챕터11이 있다.   다른 파산과 달리 챕터11 파산에서는 무담보 채권단이 결성되어 기업의 구조조정에 참여하게 된다. 무담보 채권단의 가장 중요한 임무는 챕터11 파산에 관련된 모든 무담보 채권자의 이익을 대변하는 것이다. 즉, 무담보 채권단 중 일부 채권자의 이익이 아니라, 전체 채권단의 이익을 대변해야 한다.     챕터11 파산이 신청되면 네 가지의 경우로 파산이 종료된다. 파산 기각, 챕터7 파산으로의 전환, 성공적인 구조조정 또는 청산 중 한 가지의 경우로 종료된다. 이러한 각각의 챕터11 파산이 진행될 때, 무담보 채권단은 무담보 채권자의 권익을 대변하여 결정 과정에 참여하는 것이다.     특히, 파산자와 담보 채권자의 담보사용에 관한 권리 분쟁이 있을 때, 파산자가 사업 운영에 있어서 불법적이거나 상황에 맞지 않는 경영을 할 때, 파산자가 새 융자를 받으려 하는 경우, 적극적으로 무담보 채권자의 권익을 대변해 파산자의 결정을 반대하거나 결정 과정에 참여해 무담보 채권자의 권익이 침해되지 않도록 할 수 있다.   한편, 챕터11 파산이 기각되거나 챕터7로 전환되는 경우보다는 성공적인 구조조정을 이룰 때 무담보 채권자의 이익이 확보되는 경우가 많기 때문에, 파산자의 경영 결정을 반대만 하기보다는 구조조정이 성공할 수 있도록 적극적인 의사 표현을 하는 것이 중요하다.   따라서 파산자의 결정이 문제 됐을 때, 파산 기각이나 챕터7 전환을 즉각적으로 요청하기보다는 파산자에게 경고를 미리 줌으로써 사태가 악화되기 전에 협력과 협상을 하는 것이 무담보 채권자의 채권손실을 최소화하는 방법인 경우가 많다.   마지막으로 무담보 채권단은 무담보 채권 규모가 상위 20위 안에 드는 채권자 중 참여를 희망하는 채권자로 구성되고 자체의 변호사를 선임할 수 있다. 또한 변호사 비용 또한, 채권단에서 지불하는 것이 아니라, 챕터11을 신청한 회사가 법원의 명령을 받아 지불하게 된다.     무담보 채권단 참여 요청을 받았을 때는 소극적으로 대응하거나 무시하지 말고 적극적으로 참여하여 변호사의 협조를 받는 것이 채권회수를 위한 최선의 방법임을 알아야 한다.     ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 무담보 채권자 무담보 채권자 무담보 채권단 일부 채권자

2024-01-07

[상법] 상업용 건물의 리스 계약과 퇴거명령 소송

상업용 건물의 세입자가 리스 계약 만기 이후에도 건물을 비우지 않을 경우 세입자를 퇴거하기 위해서는 반드시 퇴거명령소송 (unlawful Detainer)을 통해서 법원의 명령을 받아야 한다. 현재의 세입자가 건물주의 동의 없이 전 세입자로부터 리즈를 양도받고 입주해 있을 경우에도 퇴거명령 소송을 거쳐야만 퇴거시킬 수 있다. 이러한 경우 세입자는 렌트하고 있는 공간에 대한 권리가 없지만 퇴거하기 위해서는 반드시 퇴거명령 소송이 필요하다.   퇴거명령 소송을 진행하기 전에 3일 통보서를 보내야 하고 3일 안에도 세입자가 계약위반 사항을 지키지 않았을 경우 소송을 진행하여 퇴거를 시킬 수 있다. 카운티의 해당 법원에 퇴거명령고소장을 접수하고 세입자에게 고소장을 전달하면, 세입자는 5일 이내에 답변서를 법원에 제출해야 한다. 일반적으로 세입자의 답변서가 제출된 후 30일 지난 후 법원은 퇴거에 관한 재판을 하게 된다.     법원의 최종판결이 있을 때까지는 건물주는 세입자의 권리를 제한할 수 없다. 예를 들어, 세입자를 강제로 내쫓는다든지, 자물쇠를 바꾸는 행동을 할 수 없다. 만약에 건물주가 재판이 계류된 상황에서 불법적 행동을 했을 경우, 벌금과 세입자의 피해보상금을 지불해야 한다. 법원의 퇴거명령이 결정되면, 퇴거명령서가 전달된 지 5일 안에 자진 퇴거를 해야 하고 퇴거하지 않았을 경우에는 강제퇴거를 할 수 있다.     건물주가 퇴거명령소송을 거치지 않고 세입자를 강제로 퇴거시키거나 입주하고 있는 점포의 열쇠를 바꾸는 등의 강제퇴거 또는 강제진입(forcible detainer or entry)을 한 경우에는 불법으로 간주된다.     위와 같은 강제퇴거가 발생했을 경우에는 강제퇴거를 당한 세입자는 강제퇴거 또는 진입소송을 통하여 다시 리스를 한 부동산에 대한 소유권을 찾아올 수 있다. 강제퇴거 또는 진입에 대한 소송은 세입자가 소송을 제기하면 5일 안에 답변해야 하고 재판일정도 30일 안에 진행된다. 또한 강제퇴거 또는 강제 진입 소송을 진행하면서 동시에 법원에 긴급 명령 청구를 해서 재판 계류 동안에 임대장소를 다시 확보할 수 있다. 이러한 긴급 명령 청구는 건물주가 강제로 퇴거함으로써 장소를 사용할 수 없으므로 사업운영에 치명적인 피해를 줄 수 있으므로 임시로 세입자에게 임대장소를 다시 쓸 수 있도록 하는 조치이다. 세입자가 강제퇴거를 당할 당시에 임대장소를 사용할 권리가 있었으나, 건물주가 법원 명령 없이 강제적으로 퇴거를 했다는 것만 보여주면 법원은 임시로 재판 때까지 임대인에게 다시 임대 장소를 쓸 수 있도록 해주는 것이다. 또한 세입자는 강제 퇴거로 인해서 발생한 손해배상을 청구할 수 있다.     위와 같이, 주거 건물의 세입자와 임대자의 관계는 법으로 구체적으로 규정되어있고 특히 세입자는 퇴거소송에 관한 규정을 엄격하게 지키지 않았을 경우에는 세입자가 리스계약을 어겼다 할지라도 소송에 질 수 있을 뿐 아니라 강제 퇴거를 했을 경우에는 이에 따른 피해 보상을 해줘야 한다.     ▶문의:(213)487-2371  이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 퇴거명령 상업용 퇴거명령 소송 상업용 건물 강제 퇴거로

2023-12-24

[상법] 부동산 중개 커미션 수령 조건

부동산 중개인이 부동산 거래에서 의뢰인으로부터 수수료를 받기 위해서는 두 가지의 조건을 충족시켜야 한다. 첫째는 부동산 중개인이 커미션을 받기 위한 서면 계약이 있어야 하고, 둘째는, 부동산 중개인 라이선스가 있어야 한다.     일반적인 계약법에서는 서면 계약이 없더라도 실제로 실행한 서비스의 가치를 계산하여 의뢰인의 받은 서비스의 가치를 지불하도록 할 수 있다. 그러나 부동산의 거래에서 발생한 커미션에 대해서는 서면 계약이 필요하다. 부동산 커미션 계약의 수정이나 개정 또한 양자가 서명한 서면 계약이어야 한다.     부동산거래를 중개하는 일을 할 경우에는 부동산 중개인 라이선스가 필요하다. 구체적으로, 부동산이나 비즈니스를 사고팔 때, 부동산의 리즈나 렌트에 관한 협상이나 중개할 때, 주정부나 연방정부가 소유한 부동산의 구입이나 리즈에 관한 신청서 접수를 대행할 때, 부동산이나 비즈니스를 담보로 한 융자에 관하여 대행할 때, 부동산 매매계약서나, 부동산 담보채권 매매를 중개하거나 협상을 대행하는 업무를 할 때는 부동산 라이선스가 있어야 한다.     일반적으로 부동산 중개인 라이선스에는 브로커 라이선스 (Broker License)와 세일즈퍼슨 라이선스(Salesperson License)가 있다. 세일즈퍼슨 라이선스를 소유한 중개인은 브로커 라이선스를 소유한 중개인의 감독하에서만 부동산 중개 업무를 할 수 있다. 또한 세일즈퍼슨 라이선스를 소지한 중개인과 의뢰인과의 커미션 분쟁이 발생했을 때도 세일즈퍼슨 라이선스를 소지한 중개인은 커미션을 지불 안 한 의뢰인에 대한 소송을 직접 제기한 권리가 없고 브로커 라이선스를 소지한 중개인을 통해서 해야 한다. 부동산 중개인 라이선스로 개인에게만 지급되는 것이므로, 법인형태로 부동산 중개업을 할 경우에는 법인의 대표는 개인적으로 부동산 라이선스를 소지하고 있어야 한다.     그러나 부동산에 관련된 거래에서 부동산 중개인 라이선스 없이 부동산의 구입하려는 바이어를 소개시켜주고 소개비를 받을 수도 있다. 이런 역할을 하는 사람을 소개인(Finder)라고 부르는데, 부동산 중개인과 다른 점은 소개인은 매입자나 매매자를 소개만 해줄 뿐이고 거래에 관한 협상에는 참여할 수 없다. 참여할 경우에는 부동산 법을 어기는 것이고 또한 소개비를 요구할 권리가 없어지게 된다. 따라서 부동산 중개인 라이선스가 없으면서 매입자를 소개해주고 소개비를 받으려면, 소개인은 매입자와 매매자간의 부동산 거래에 관한 어떠한 협상에도 참여해서는 안 되고 다만 매매당사자를 소개시켜주는 역할에 국한되어야 한다.     부동산 거래를 중개할 때, 부동산 중개인 라이선스 없이 중개했을 경우에는 의뢰인으로부터 중개비를 받을 수 없을 뿐이니라 부동산법 위반에 따른 형사적 책임도 있으므로 단지 소개인으로서 역할을 할 경우에는 소개계약서에도 부동산 중개인 라이선스를 소지하고 있지 않다는 것을 명시해야 하고 거래 과정에서도 부동산 중개인만 할 수 있는 역할을 해서는 안 된다.     ▶문의:(213)487-2371  이승호/ 변호사 Lee & Oh상법 커미션 부동산 부동산 중개인 부동산 커미션 부동산 중개업

2023-12-10

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