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은퇴 후 집의 에퀴티를 활용하는 방법 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 은퇴를 했는데 현재의 소셜 연금만으로는 좀 부족합니다. 내 집의 에퀴티를 활용해서 생활비를 보충하거나 비상금을 마련할 방법이 궁금합니다.       ▶답= 은퇴 후 집의 에퀴티를 활용하는 금융적인 방법은 다음과 같이 3가지가 있습니다. ① 라인 오브 크레딧(HELOC) ② 리버스 모기지 ③ 하이브리드 HELOC입니다.     먼저 ① HELOC과 ② 리버스 모기지를 비교해 보겠습니다. 집에서 에퀴티를 활용할 때 가장 먼저 떠올리는 방법은 라인 오브 크레딧 즉 HELOC 입니다. HELOC은 대개 25년 상환 만기로 10년 동안은 이자만 갚습니다. 그래서 초기 페이먼트 부담이 적은 편입니다. 또 라인의 한도 내에서 필요할 때 언제든 꺼내 쓸 수 있다는 장점도 있습니다.     그러나 10년이 되면 일반 모기지로 바뀌면서 이자와 원금을 단기간 내 완납해야 합니다. 이때 페이먼트가 크게 늘어나게 되는데 은퇴자로서 감당하기가 어렵습니다. 또 서브 프라임 당시에 경험했지만 HELOC은 사전 예고 없이 은행이 갑자기 line의 규모를 줄이거나 차액을 상환하라고 요구할 수도 있습니다. 따라서 인컴이나 현금자산이 넉넉지 않은 은퇴자들에게 있어서는 주의해야 할 부분입니다.     HELOC과 비교할 때 리버스 모기지의 가장 큰 차이점은 소득과 같은 자격조건이 매우 쉬우며 페이먼트가 없다는 점입니다. 물론 주택 매각 시 혹은 부부 모두 사망 시에는 상환을 하지만 그전까지는 페이먼트의 의무가 없으므로 평생 동안 현금 흐름을 걱정할 필요가 없습니다. 따라서 내 집에 살면서 평생 동안 매달 현금을 보충해야 하는 경우라면 리버스 모기지가 가장 강력한 대안이 될 수 있습니다.     리버스는 또 HELOC과 비교해서 다양한 방법으로 현금을 확보하는 페이먼트 플랜들을 갖고 있습니다. 평생 기간 HELOC과 동일한 라인 방식 등의 다양한 형태로 신청자의 상황에 따라 맞춤형으로 설계가 가능합니다. 또 리버스의 라인 방식은 라인 한도가 바뀔 수 있는 HELOC과는 정반대로 오히려 시간이 지날수록 쓸 수 있는 라인 금액이 늘어나는 독특한 장점이 있습니다. 부수적으로는 리버스 금액은 소득세 대상이 아니라는 점도 특징입니다.     반면 단점으로는 연방정부의 모기지 보험금을 부담해야 하기 때문에 일회성 초기 비용이 많고 카운슬링도 좀 번거로운 과정입니다. 간혹 집을 뺏기는 것을 단점으로 잘못 알고 계시는 경우가 있는데 부부 사망시에도 에퀴티를 상속해줄 수 있습니다. 또 소유권이 계속되기 때문에 리버스를 받고도 언제든 집을 처분할 수 있습니다.     마지막으로 두가지 방법을 혼합한 하이브리드 라인 형태가 있습니다. 은퇴자를 대상으로 한다는 점에서 리버스 모기지와 구조가 거의 동일합니다. 차이점은 신청자격 연령이 55세로 더 낮고 연방정부의 모기지 보험금이 없다는 것입니다. 따라서 비용이 리버스와 비교해서는 물론이고, 일반 재융자보다도 적은 편이라고 할 수 있습니다.    다만, 2차 융자로 신청할 수 없으며 초기 비용이 적은 대신에 이자가 높습니다. 페이먼트 형태로는 평생 페이먼트 방식이 불가하다는 게 단점입니다. 하지만 수년내 부동산을 처분하는 등의 방법으로 중도 상환할 예정이라면 리버스 모기지보다 더 경제적이라고 할 수 있습니다. 보다 자세한 내용은 각자의 상황에 맞춰서 꼼꼼하게 살펴보고 선택해야 하기 때문에 전문가와 상담을 통해 도움을 받기를 추천드립니다.        ▶문의: (213) 268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 에퀴티 남상혁 대표 리버스 모기지 리버스 금액

2024-05-07

리버스 모기지의 정의, 오해, 그리고 자격 조건 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지(Reverse Mortgage, 역모기지)란?   ▶답= 리버스 모기지는 현금이 추가적으로 필요한 주택 소유 은퇴자를 대상으로 한다. 집에 쌓여 있는 에퀴티를 연금 혹은 필요할 때 현금으로 찾아 쓸 수 있도록 한 금융 상품이다. 리버스도 주택 융자의 한 형태이지만 이렇게 페이먼트을 내지 않고 거꾸로 현금을 받는다고 해서 '리버스' 모기지라고 불린다. 일반적인 융자와 큰 차이점은 리버스로 발생한 이자와 원금은 받지 않고 있다가 집을 매각했을 때 계산하게 된다. 그러나 융자를 해주고 원금과 이자를 받지 않기 때문에 보험금이 필요하다. 정부기관 FHA (Federal Housing Administration)가 보험 기금을 만들어 관리하고 있는데 양쪽을 보호하는 데 사용된다.     리버스는 크게 세 가지 경우에 좋은 처방이 될 수 있다. 첫 번째, 노후에 현금이 필요해서 집을 팔고자 하는 경우이다. 다운사이징(Downsizing)을 목적으로 집을 매매할 시 집 판매 대금의 8~10%가 각종 비용으로 소요된다. 이때 비용이 적게 드는 리버스 모기지가 좋은 대안이 될 수 있다.    두 번째, 현재 거주하고 있는 집이 노후 거주에 적합해서 평생 살고자 결정한 경우이다. 계속 거주하면서 에퀴티를 노후 자금으로 쓸 수 있는 방법은 리버스가 유일하다.    마지막으로 세 번째는 낮은 재산세를 유지하거나 메디 케이드 클레임에 대해 대비하는 등 특수한 사정이 있는 경우이다. 이 경우엔 전문가의 상담을 통해서 맞춤형 플랜을 세우는 것이 좋다.      ▶문= 리버스 모기지에 대한 오해는?   ▶답= 리버스 모기지를 받으면 그 즉시 집을 정부나 은행에 넘겨주는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 있다. 리버스를 받으면 페이먼트를 내지 않아도 되므로 오히려 집을 빼앗길 염려가 없다. 또 재산세나 메디케이드칼 (Medi-Cal)에 영향을 주는 것으로 알고 있는 경우가 있는데 그렇지 않다. 최근 세수 부족 때문인지 재산세가 크게 오르는 추세인데 낮은 재산세를 감안하면 다운사이징을 해도 효과가 없을 수 있다. 상담을 하다 보면 은퇴자들이 오래전에 집을 구입해서 재산세가 매우 낮은 경우가 있는데 집을 팔거나 증여 혹은 상속하게 되면 재산세가 크게 오르게 된다. 재산세가 적은 것도 집을 오래전에 사둔 은퇴자들의 혜택 중에 하나다. 리버스는 재산세 영향을 받지 않으므로 그 혜택을 그대로 누릴 수 있다.   또 저소득층 의료 혜택인 메디케이드를 받는 한인 은퇴자들이 많다. 메디칼을 유지하기 위해 집을 생전에 증여하는 경우도 많다. 재산세도 오르고 자녀들이 차액에 대한 세금 부담이 커질 수 있다. 메디케이드 혜택을 받은 사람이 사망할 경우 유산 회수 (Estate Recover)란 조항이 있어서 정부가 유산을 회수하기도 한다.    상담을 하다 보면 실제로는 재산이 상당하지만 메디케이드를 유지하고 싶어서 리버스로 최대한 에퀴티를 미리 빼고 사망 시에는 정부의 유산 회수를 각오하는 경우도 간혹 있다. 회수할 재산을 미리 인출해놓는  효과다. 그 외에도 리버스는 메디케이드와 웰페어에 문제가 없으면서도 현금 흐름을 개선하는 기능들이 있다. 경험 많은 전문가는 메디케이드 조건과 맞춰서 리버스 모기지의 플랜을 짜게 된다.     ▶문= 리버스 모기지의 자격조건은?   ▶답= 먼저 프라퍼티의 자격조건은 현재의 시세 대비 에퀴티가 최소한 40~50%를 넘고 소유 주택이 몇 채이건 무관하나 직접 거주 (Primary Residence) 하는 주택에서만 가능하다. 싱글하우스는 물론이고 2~4유닛까지 리버스 모기지가 가능하다.    콘도의 경우는 제한이 따르는데 FHA에 승인된 콘도만 리버스가 가능하다. 또 리버스를 신청하려는 주택의 타이틀에서 부부를 제외한 다른 가족의 이름은 빠져야 한다. 리버스를 받고 처분할 때 그 집에서 남는 에퀴티는 상속할 수 있지만 집 자체를 그대로 타인에게 상속할 수는 없기 때문이다. 리버스를 신청하면서 이런 수속은 자동 처리된다.   신청자의 자격 조건은 우선 부부 중 최소 한 명이 62세가 넘어야 한다. 2016년부터는 소득 증명도 필요하지만 집에 에퀴티가 있는 경우라면 대부분 통과된다. 10년 넘게 경험에 비추어 소득이 부족해서 리버스가 안된 경우는 손에 꼽을 정도다. 재산세를 납부하고 집을 유지할 수 있는 정도의 소득 수준만 요구하고 있다.    특히 빚이 없는 상태에서 소셜 연금을 받고 있다면 대부분 걱정할 필요가 없다. 소셜 연금 외 파트타임, 이자소득, 웰 페어(SSI) 등 다른 소득도 인정한다. 여기서 주의할 점은 모기지를 제외하고 크레딧 카드나 자동차 페이먼트가 많다면 소득이 좀 더 필요해진다는 점이다. 또 모기지 페이먼트의 연체가 최근에 있었다면 약간의 테스트가 있다. 이런 경우에는 전문가와 협의를 통해 해결 방법을 찾을 수 있다.   마지막으로 리버스 모기지를 유지하는 조건이다. 즉, 그 집에 거주하는 조건이다. 방을 렌트하는 것은 무관하며 집 전체를 렌트 준다든지 지속적으로 비우는 것은 원칙적으로 금하고 있다. 마지막으로 재산세와 보험을 가입해서 최소한도의 주택 관리를 해주어야 한다.     ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 주택 융자 남상혁 대표

2023-10-17

리버스 모기지 받는 시기 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 현재 금리가 매우 높고 앞으로 이자율이 떨어질 가능성이 높다고 하는데 언제 리버스 모기지를 받는 게 좋을까요?   ▶답= 최근 들어서 변동 금리에 대한 문의가 늘어나고 있습니다. 금리가 낮아질 것으로 생각하는 분들이 늘어나고 있기 때문입니다. 하지만 최근 1~2년 동안 변동금리가 고정보다 더 높은 추세여서 실제로 변동금리를 택하는 경우는 그렇게 많지 않았습니다. 이제는 달라질 것으로 보입니다. 금리 인상이 사실상 막바지인 현재부터는 변동 금리에 대한 수요가 높아질 가능성이 매우 높습니다.     고금리에서 이자를 낮추는 쪽으로 꾸준한 트렌드가 될 것이라면 리버스 모기지와 라인 오브 크레딧 등과 같이 미래에 조금씩 나눠서 대출이 일어나는 경우는 더욱 유리하다고 하겠습니다. 지금 당장 대출액이 집행되지 않는 형태의 모기지를 '열린 모기지'라고 합니다. 일반적인 모기지는 모든 금액이 한꺼번에 딱 한차례 펀딩 됩니다. 그리고 이자도 한꺼번에 모든 금액에 대해 적용이 됩니다. 하지만 리버스 모기지는 열린 모기지의 한 형태로 매월 페이먼트 혹은 필요할 때마다 현금이 지급되고 현금이 지급되는 그 금액만큼만 대출로 잡힙니다. 대출 금액이 매달 받은 만큼만 늘어나는 것입니다. 이렇게 되면 매우 적은 금액에 대해서만 고금리가 적용되고 금리가 낮아질 때 전체 금액에 대해서 자동적으로 낮은 금리가 적용받기 때문에 매우 유리합니다. 현재 고금리라고 해서 금리가 낮아질 때까지 기다릴 필요가 사실상 없습니다. 독특하게 이자가 적용되는 이런 구조 때문에 리버스 모기지는 금리가 낮아지는 추세에서는 다른 어떠한 융자보다 유리하다고 할수 있습니다.   리버스 모기지는 변동금리와 고정금리 두 가지가 있습니다. 미래에 현금을 받는 평생 페이먼트 혹은 라인 오브 크레딧 방식은 모두 변동 이자가 적용됩니다. 리버스라서 그런 게 아니고 모든 대출이 그렇습니다. 반면에 한 번에 펀딩 하는 경우는 리버스도 고정 금리를 선택할 수 있습니다. 기존 모기지 잔액을 리버스로 갚고 평생 페이먼트 없이 사시는 경우입니다. 매월 페이먼트 혹은 라인 방식으로 리버스를 생각하고 있다면 앞으로 금리가 내려가는 추세로 예상되기 때문에 현재의 이자가 높다고 해서 굳이 힘들게 기다리실 필요가 없습니다.   ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 동안 변동금리 남상혁 대표

2023-06-20

첫 한글 '모기지 원론' 출간…본보 기자 출신 남상혁 대표

미국 모기지 시스템을 상세히 설명한 최초의 한글 서적 '미국 모기지 원론(저자 남상혁)'이 출간됐다.   국내 금융, 부동산 업계 종사들에게 필요한 원론적인 내용을 담은 이 책은 전세계서 가장 고도화된 미국 모기지의 변천사를 소개하고 있다. 미국의 초기 역사부터 2008년 서브프라임 금융 위기, 그리고 최근 팬데믹까지 모기지 시스템의 변화를 정치, 사회, 경제적인 시대의 배경과 함께 분석 정리했다.     특히 금융당국의 역할과 월스트리트 투자시장의 작동 원리, 모기지 실무과정 등이 모두 소개돼 관련 업계의 필독서 역할을 할 것으로 기대된다. 부록에는 자주 쓰이는 모기지 관련 용어들을 한글로 자세히 설명하고 있다.   저자 남상혁 SNA 파이낸셜 대표는 중앙일보 경제부 기자 출신이다. 남 대표는 "중앙교육문화센터에서 수년간 진행해온 모기지 에이전트 강의에서 소개한 이론과 현장 융자 업무 경험을 생생하게 책에 녹였다"면서 "한글로 된 관련 서적이 한국은 물론, 미국에서조차 없어서 직접 책을 펴내게 됐다"고 설명했다.   '미국 모기지 원론'은 300페이지 분량으로 중앙일보 핫딜에서는 인쇄본이 19.50달러에 판매중이며, 구글 북스에서는 PDF형태로 10달러에 판매중이다.남상혁 한글 남상혁 대표 모기지 시스템 모기지 에이전트

2023-05-10

리버스 모기지를 받는 시기와 종류 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 요즘 이자가 많이 올랐다가 떨어지고 있는데 언제 리버스 모기지를 받는게 좋을까요? 저는 생활비로 사용하기 보다는 비상 자금용으로 생각중인데 이런 경우도 해당이 될까요?   ▶답= 일반적으로 리버스 모기지를 받을 때 더 많은 금액을 받기 위해서는 이자율과 집 가격, 신청자의 나이가 중요합니다. 그렇다고 은퇴하신 분이 세가지가 모두 유리해질 때까지 기다린다는 건  좋은 아이디어가 아닙니다. 스스로 파이낸싱이 가장 필요한 시점을 기준으로 결정하는 것이 바람직합니다. 특히 리버스 중에서 평생 매월 페이먼트를 받는 방식 혹은 라인오브 크레딧 방식으로 셋업하 실 경우에는 더 그렇습니다. 왜냐하면 리버스 뿐만 아니라 미래에 돈을 받는 파이낸싱은 모두 예외없이 변동이자를 적용하기 때문입니다. 원하신다면 리버스 에서도 고정이자를 선택하실 수 있는데 이건 한번에 돈을 인출하고 추가적으로 미래에 인출하지 않을 경우에만 해당됩니다.     지금처럼 비상 자금용으로 생각하시는 분들은 라인오브 크레딧 방식으로 셋업하시는게 좋습니다. 리버스의 라인 방식은 독특하게도 이자만큼 라인 금액을 늘려주는 남다른 기능이 있습니다. 따라서 현재 모기지 잔액이 많이 남지 않으신 경우라면 이자가 낮아질때까지 기다리기 보다는 금리가 높을 때 라인을 셋업해두고 라인 금액이 그만큼 복리로 늘어나도록 시간을 주시는 게 더 유리하십니다.     또 리버스 모기지를 받으시고도 혼동이 되시는 부분이 있습니다. 예를 들어 평생이 아니라 향후 15년 동안 매월 페이먼트를 받는걸로 셋업하셨다면 15년 이후에 돈을 갚거나 집을 팔거나 하시는게 아닙니다. 15년 이후에도 부부 두분이 돌아가실 때까지 그 집에서 평생 거주가 가능하십니다. 두분 모두 사망할 시에는 상속자가 처분해서 리버스를 갚고 남은 금액을 상속받게 되는 겁니다.   마지막으로 가장 중요한 점인데요. 리버스를 받으신 다음에 페이먼트 방식을 바꾸실 수 있습니다. 라인에서 평생 혹은 특정기간으로 바꾸실수 있고 또 매달 500달러만 수령하고 나머지는 라인으로 놔두고 금액을 불리는 혼합방식으로 바꾸실수도 있습니다. 집 가격이 상승하거나 이자율이 낮아졌다면 소액의 비용만으로 재융자가 가능합니다. 재융자를 통해서 리버스의 금액을 늘리도록 조정하거나 나중에 갚게될 금액을 줄이도록 할 수도 있습니다. 혼자서 판단내리기 보다는 상담을 통해서 잘못된 정보를 교정하고 보다 더 좋은 옵션의 아이디어를 얻으시기 바랍니다.     ▶문의: (213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 남상혁 대표 라인 금액

2023-02-07

은퇴 후에 리버스 모기지가 적합한 경우 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 은퇴 후에 리버스 모기지가 적합한 경우는 어떤 경우일까요?   ▶답= 리버스 모기지를 받으신 다음에 매우 만족하시는 분들을 먼저 예를 들어보겠습니다. 오렌지 카운티에 거주하는 K 선생님은 뉴욕에서 5년 전에 이주하신 분으로 한국에 아파트를 보유하고 계시고 어뉴이티나 CD 등 현금 자산도 70-80만 불 정도 있으십니다. 거주하시는 집은 130만 불 정도로 융자도 남아있지 않으십니다. K 선생님은 자녀들이 없으시기 때문에 현재의 집에서 평생 사시면서 사후가 아닌 생전에 가능한 재산을 대부분 쓰시고 싶어 하십니다. 현금 자산의 일부를 최소한의 롱 텀 케어에 가입토록 추천드렸으며 리버스 모기지도 평생 매월 받는 방식으로 셋업 해드렸습니다. 자녀가 없으시거나 자녀에게 집을 팔아서 도움을 줄 필요가 없을 경우에 리버스 모기지는 적합한 수단이 됩니다.   마찬가지로 오렌지 카운티에 거주하시는 L 선생님 부부의 케이스입니다. 두 분은 워낙 절약이 몸에 배어있으신 분들입니다. 매디 케이드를 받으시는 경우로 재산이 좀 적으신 편입니다. 소셜 연금과 방 하나를 렌트 주시면서 생활비를 충당하고 계십니다. 그리고 목돈이 필요할 때 리버스 모기지의 라인 오브 크레딧에서 현금을 빼서 쓰십니다. 집을 고친다던가 여행을 가신 다던가, 친척들에게 용돈을 준다던가 할 때 라인에서 그때그때 돈을 인출해서 쓰시고 계십니다. 재산이 적어서 아끼며 살아야 하지만 궁색하게는 보이지도 않았고 스스로도 만족해 보이셨습니다. 리버스 덕분에 단순 생활에서 생활이 좀 더 풍족하게 바뀌신 경우입니다. 집도 오래전에 구입해서 재산세가 많진 않지만 이마저도 모두 리버스에서 페이를 하기 때문에 페이먼트 없는 평화로운 삶을 살고 계십니다.   세 번째는 살고 계신 집을 매우 사랑하시는 토랜스에 거주하는 H 선생님의 케이스입니다. 현재 매월 연금소득에 비해서 집이 좀 고급입니다. 소득은 별로 없지만 집에 들어가면 좀 놀랠 정도로 가구나 장식이 잘 돼 있습니다. 마당도 매일매일 가꾸는 집입니다. 재산세도 꽤 나오고 해서 다운사이징을 시도했지만 포기했습니다. 정든 집을 버린다는 게 어쩐지 우울해지고 또 가격대를 낮춘 집이 너무나 마음에 들지를 않는 겁니다. 이분은 리버스를 받아서 남은 모기지 페이먼트를 없애버리고 오히려 매달 현금을 받으면서 아끼고 아끼는 집에서 평생 동안 살기로 했습니다. 집을 팔아서 목돈을 마련할 목적으로 그동안 틈만 나면 집 시세를 알아보고 이사 갈 집도 알아보고 했는데 이제는 그럴 필요가 없어서 마음이 너무 편하다고 하십니다. 신청하기까지가 어려워서 그렇지 막상 리버스를 받으면 만족도는 매우 높은 편입니다.   ▶문의: (213)478-0988미국 은퇴 리버스 모기지도 남상혁 은퇴 모기지 페이먼트

2022-12-01

고금리를 장기간 묶어두는 MYGA 어뉴이티 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 현재의 높은 금리를 오랫동안 확정적으로 투자하는 방법이 있다면 알려주시기 바랍니다.   ▶답= 연준이 금리를 인상하면 특히 단기 국채 금리는 그대로 반영됩니다. 연방 재무부에서 관리하는 웹사이트를 통해서 이렇게 금리가 올라간 국채를 직접 구입하실 수 있습니다. 하지만 브로커를 통하지 않으면 만기 전에는 매각이 불가능하다는 것이 단점입니다. 그래서 정부 사이트에서 직접 구입할 시에는 가급적 만기가 짧은 단기 국채를 구입하시는 것이 바람직합니다.   반면 상담을 해보면 한인 은퇴자분들이 웹사이트에서 입찰을 통해 국채를 구입하는 것에 대해 매우 불편을 느끼십니다. 특히 단기 채권을 구입해서 지속적으로 매매할 경우에는 실제로는 간단하지만 절차를 매우 복잡하게 느끼시고 중도에 포기하십니다. 이럴 때는 국채는 아니지만 보험사가 운용하는 MYGA (Multi Year Guaranteed Annuity) 어뉴이티를 구입하시길 추천드립니다.     개인적으로는 앞으로 미국의 금리가 현재와 같이 고금리를 계속 유지할 것으로 생각하지는 않습니다. 금리가 다시 내려간다고 가정하면 가능한 현재의 높은 금리를 오랫동안 묶어두는 것이 유리합니다. 이런 측면에서 MYGA 어뉴이티는 3년에서 최대 7년까지 현재의 높은 이자율을 그대로 확정 수익으로 묶어두는 장점이 있습니다.  다만 매년 10% 이상의 금액을 인출할 시에는 페널티가 부과되기 때문에 가급적 곧 사용할 자금보다는 장기 투자용도의 자금이 안전합니다. 또 어뉴이티는 인출 시 59.5세가 넘어야 페널티가 없고 수익률도  대개 투자금이 10만 달러 이상일 경우에 최상의 조건으로 적용되는 등 세부 조건에 대해서는 상담이 필요합니다.   최근 사례로 한 손님은 연 4.9% 확정 수익률의 5년짜리 MYGA 어뉴이티를 구입하시고 그 이자를 매달 소셜연금처럼 받아쓰시고 계십니다. 이렇게 생각보다 적지 않은 금액을 매월 받으시고  5년 뒤에는 원금을 그대로 되돌려 받으실 예정입니다. 또 다른 손님은 전혀 인출이 필요 없는 자금을 연복리 방식의 MYGA로 선택하셨습니다.   최근 저명한 투자자들이 앞다퉈 현금 보유와 Fixed income을 강조하고 있는데 이는 주식 등 위험자산 시장의 리스크가 당분간 지속될 걸로 보기 때문입니다. 특히나 은퇴를 곧 하시거나 이미 은퇴하신 경우라면 무리한 투자보다는 수익률이 확정적인 MYGA 어뉴이티를 추천드립니다.   ▶문의: (213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 고금리 확정 수익률 남상혁 대표 장기 투자용도

2022-10-18

[원플러스 남상혁 대표] MYGA, 5년간 4.9% 고정 수익률 보장

“소셜연금을 5년 뒤에 받기로 하고 그 대신 연 4.9% 고정 이자인 5년 만기 MYGA 개인연금을 신청했습니다. 신청한 다음 달부터 여기서 매달 연금식으로 페이먼트를 받고 있습니다. 매달 이자만 받고 원금은 5년 뒤 만기 때 되돌려 받기로 했습니다.”     소셜연금의 수령을 65세에서 70세로 연기하면 그 수령액이 43% 정도 늘어난다. 65세에 매월 866달러를 받는다고 가정하면 70세에는 1240달러를 받게 되므로 차이가 크다. 이 기간 중에 재정적인 보충이 필요한데 이때 MYGA 개인연금을 선택하는 것이 좋은 대안이 될 수 있다. 마침 고금리 시대라 확정 고정 수익률이 연 4.0%~4.99%에 달하는 등 과거 그 어느 때보다 조건이 유리한 상태다.   CD나 예금처럼 고정 이자율을 수익으로 보장하는 MYGA는 ‘Multi Year Guaranteed Annuity(다년간 수익 보장형 어뉴이티)’라고 불리는데 최근 금리 상승에 맞춰 그 수익률이 비교도 안되게 높아졌다. 경제 전문가들은 내년에 경기 침체에 이어 금리를 내릴 것이라고 예상하고 있어 MYGA는 현재의 고금리를 3~7년 동안 중장기적으로 묶어 두는 좋은 방편이 될 수 있다.     원 플러스(#0M32190)의 남상혁 대표는 “가장 최근에 업데이트된 MYGA 상품 중에 5년 만기, 4.9% 고정 이자 상품이 나왔다. 최고 신용 등급의 회사로 안전하고 특히 첫해부터 페널티 없이 인출이 가능해서 유동성이 돋보인다. 다년간 이자만을 월 인컴으로 보충하고 만기 시 원금을 그대로 인출할 수 있기 때문에 목돈의 사용처가 바뀔 수 있는 경우라면 더욱 유용할 수 있다”라고 설명했다.     더 자세한 내용 및 문의는 전화로 하면 된다.     ▶문의: (213)268-8529 원플러스 남상혁 대표 수익률 고정 고정 수익률 고정 이자율 확정 고정

2022-10-04

[SNA 파이낸셜 남상혁 대표] 21일부터 ‘리버스 모기지’ 유튜브 설명회 개최

리버스 모기지 전문가로 잘 알려진 ‘SNA 파이낸셜’의 ‘남상혁 대표’가 유튜브 설명회를 시리즈로 개최한다.     고금리ㆍ고물가 시대를 맞아 리버스 모기지의 기본과 변화 내용을 소개하는 것은 물론, 은퇴자들이 노후에 집과 모기지를 어떻게 처리하는 것이 좋은지에 대한 일반적인 내용도 다룬다. 각 옵션의 장단점에 맞춰서 알기 쉽도록 사례 위주로 설명하고 강의가 끝난 뒤에는 질의응답 순서도 예정되어 있다.     편리하게 온라인으로 시청하는 이번 유튜브 설명회는 오는 7월 21일(목) 오후 3시에 첫 번째 강의를 시작으로 매주 목요일 오후 3시 각기 다른 주제로 진행된다. 첫 번째 설명회는 ‘리버스 모기지의 기본 내용과 최근 업데이트’, 8월 4일 설명회는 ‘주택, 모기지의 향후 전망과 은퇴자들의 대처 방안’을 골자로 한다. 이어 8월 18일에는 ‘집에서 노후 현금을 활용하는 옵션 비교’, 9월 1일에는 ‘정부 보험 없는 점보 리버스 모기지’에 대해 자세히 설명할 예정이다.     유튜브 온라인 세미나에 참여하는 방법은 유튜브 검색칸에 ‘은퇴와경제’를 검색하거나, 홈페이지(http://www.youtube.com/c/은퇴와경제/live )로 직접 들어올 수도 있다.     한편, 남상혁 대표는 한인사회에 최초로 리버스 모기지를 본격 소개, 올해로 11년 전문 경력을 갖고 있다. 또한 중앙일보 지면을 통해 ‘100세 시대 칼럼’ 등을 지난 10년 동안 게재해 왔으며 중앙일보 강당과 한인단체 초청을 받아 리버스 모기지와 다운사이징에 대한 칼럼, 세미나 등을 다수 개최한 바 있다.     ▶문의: (213)478-0988, 유튜브 채널:은퇴와경제 파이낸셜 남상혁 파이낸셜 남상혁

2022-07-18

살고 있는 집을 활용해 노후 자금을 보충 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 노후 자금이 부족해서 현재 살고 있는 집을 활용해서 노후 자금을 보충할 수 있는 방법을 알고 싶습니다. ▶답= 살고 계신 집을 활용한 노후자금 활용 방법은 크게 세 가지가 있습니다. 첫 번째는 다운사이징입니다. 현재 살고 계신 집을 팔고 작은 집으로 이사 가시는 방법입니다. 대체로 은퇴를 하시게 되면 전체적인 지출이 줄어들게 마련이지만 집과 관련된 지출은 크게 줄지 않습니다. 이런 경우에는 다운사이징이 좋은 해결책이 될 수 있습니다. 다만, 집을 팔고 살 때 각종 수수료가 많이 소요되므로 집과 관련된 지출의 절약 효과는 가급적 은퇴 초기에 다운사이징을 해야 효과를 더 극대화할 수 있습니다.너무 늦게 다운사이징을 하면 집 관련 지출이 절약되는 효과가 반감될 수 있습니다. 또한 살고 계시던 같은 지역에서 집을 줄이실 경우에는 매매 차익이 적을 수 있습니다. 두 번째는 리버스 모기지입니다. 리버스 모기지는 노후자금이 부족하면서도 현재의 집에서 평생 거주할 계획이라면 고려해볼 만한 옵션이 됩니다. 이사 가는 불편 없이 계속 살던 집에 거주하면서 노후 생활자금을 다양한 형태로 보충 받는 것입니다. 평생 동안 매달 페이먼트를 받을 수도 있고 목돈이나 비상금이 필요할 때만 사용하실 수도 있습니다. 또 집에 융자금이 많이 남아있어서 페이먼트가 부담될 때도 활용을 하실 수 있습니다. 리버스 모기지는 살던 집에서 평생 거주를 연방정부가 보증을 하기 때문에 거주에 대해서는 평생 동안 안정적으로 보장받을 수 있습니다. 소요되는 수수료도 다운사이징에 비해서는 적은 편입니다. 세 번째 옵션은 모기지의 재융자입니다. 재융자를 고려하시는 경우는 아직 융자금이 남아있는 경우에 한정됩니다. 재융자를 통해서 매달 페이먼트를 줄이는 것입니다. 융자 상환기간이 다시 늘어나는 단점이 있지만 평생 동안의 캐시 플로가 개선될 수 있으므로 마찬가지로 고려해 볼 만한 옵션입니다. 단점은 은퇴 후 세금보고 소득이 적은 경우라면 재융자가 쉽지 않다는 것입니다. 은퇴 후 재정상태를 계산해서 재융자가 필요하다고 생각되면 가능한 은퇴전 소득이 있을 때 월페이먼트를 낮추도록 미리 준비하시는 게 안전합니다. ▶문의: (714)880-8223

2020-11-17

원금이 보장되는 인덱스 어뉴이티를 통한 투자 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 갖고 있던 CD를 연장하려고 은행에 문의했더니 이자율이 1%에도 한참 모자란 걸 알게 됐습니다. 금액이 크지 않고 은퇴를 곧 앞두고 있어서 부동산 투자도 그렇고 이 CD를 어떻게 처리해야 할지 모르겠습니다. ▶답= 투자 자산으로는 채권, 주식, 부동산 등을 3대 자산으로 꼽습니다. 이 중에서 CD는 채권과 가장 유사하게 움직이는 금융 자산이라고 할 수 있습니다. 현재 금리가 크게 떨어지면서 채권 수익률을 중심으로 연관돼 있는 머니 마켓, CD 수익률이 모두 동반 하락하고 있습니다. 반면, 부동산과 주식 가격은 오르고 있어서 큰 대조를 보이고 있습니다. 어느 정도 금액을 갖고 계신지는 모르겠지만 부동산 투자는 힘드시다는 뜻으로 보입니다. 그렇다면 남은 것은 주식 투자뿐입니다. 그러나 아시다시피 주식 투자는 가변성이 매우 심합니다.. 은퇴를 앞두고 있다면 주식 인덱스 투자나 아니면 원금이 보장되는 인덱스 어뉴이티 개인연금을 통한 투자가 적합하다고 보입니다. 원금이 보장되는 어뉴이티는 독특한 특성이 있습니다. 주식시장의 인덱스가 상승할 경우 그에 비례해서 수익을 내다가 하락 시에는 원금 보장으로 상승한 총액을 원금으로 묶어 두는 것입니다. 아래 위로 가파른 곡선이 아니라 오를 때 오리고 내릴 때는 플랫 한 계단 형태입니다. 따라서 주식시장의 등락폭이 심할 때 그 진가를 발휘할 수 있습니다. 상승 시에는 수익을 보존하고 하락 시에는 수익 상승분을 포함한 불어난 원금이 보장되기 때문입니다. 따라서 상승 폭보다 하락 폭이 더 컸을 경우를 비교해보면 원금 보장형 투자가 안전하고 전체적으로 수익률도 더 높을 가능성이 있습니다. 아직 매월 인컴을 받을 필요가 없다면 수수료 없는 원금 보장형 어뉴이티로 주식 시장에 간접 투자하는 방식을 고려해볼 만합니다. 또 CD 형태에 묶어두는 것이 익숙해서 주식 시장의 간접투자가 내키지 않는다면 Myga라는 수익률 확 정형 어뉴이티도 대안으로 꼽을 수 있습니다. 기간이 최소 3년 이상인 단점은 있지만 9월 현재 2% 초 중반의 이자율을 확정하고 있어서 CD보다는 수익이 높습니다. 다만, 만기 전에 해약 시에는 불이익이 있다는 점은 주의해야 할 사항입니다. ▶문의: (714)880-8223

2020-11-17

리버스 모기지와 이자율의 관계 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 요즘 이자율이 낮은데 리버스 모기지의 이자도 낮은가요? 리버스는 페이먼트를 안내는 것으로 아는데 이자가 낮으면 어떤 영향이 있는지 궁금합니다. ▶답= 현재 모기지 이자율이 사상 최저 수준을 기록하고 있습니다. 마찬가지로 리버스 모기지도 현재 이자가 매우 낮은 상태이며 일반 모기지와 똑같이 이자가 낮으면 이자 부담이 줄어들게 됩니다. 집을 도중에 팔거나 신청자 부부 모두 사망했을 때 둘 중 하나에 해당됩니다. 따라서 페이먼트를 내지 않더라도 일반 모기지와 똑같이 원금과 이자를 언젠가는 갚아야 합니다. 나중에 갚는다는 것이 차이점입니다. 이 과정에서 이자율의 차이에 따라 상황이 달라집니다. 이렇게 리버스를 나중에 갚을 때 신청 당시 이자가 낮았다면 그만큼 그 갚을 금액이 적어진다는 뜻입니다. 다른 말로 이자율이 낮으면 낮을수록 에퀴티가 더 많이 남게 된다는 의미입니다. 그렇다면 리버스를 갚아야 하는 시점 중에서 부부 모두 사망 시에 대해서 설명을 드리겠습니다. 리버스를 받으면 그 즉시 은행으로 집이 넘어가는 것으로 잘못 오해하시는 분들이 아직도 많습니다. 이는 전혀 사실이 아닙니다. 연방정부 보증을 통해 부부 생존 시는 물론이고, 모두 사망 시에도 자녀 등 지정한 사람이 직접 처분하고 리버스 밸런스를 갚은 뒤 남은 금액을 가져가도록 하고 있습니다. 이 같은 내용은 연방 주택 개발청(HUD)의 사이트에서 확인할 수 있습니다. 따라서 생전은 물론이고 사후에도 리버스 은행이 집을 가져가는 절차는 없습니다. 리버스에서는 이자율이 낮을 경우 유리한 점이 하나 더 있습니다. 리버스에서는 이자가 낮을수록 받을 수 있는 수령금액이 더 많이 늘어납니다. 이자가 낮을 때 신청하면 에퀴티도 많이 남아있고 받으실 수 있는 금액도 늘어나게 됩니다. 리버스는 신청자의 나이가 높을수록, 이자가 낮을수록 그리고 집 시세가 높을수록 더 많은 금액을 수령하게 됩니다. 따라서 신청 당시 이자가 매우 중요하다고 하겠습니다. 일례로 2년 전에 리버스를 신청했던 케이스와 최근 신청한 케이스를 볼 때 리버스의 수령액이 최고 약 30%까지 차이가 나는 경우도 있습니다. 리버스를 평소에 고려하고 있었다면 저금리인 지금이 바로 적기라고 보입니다. ▶문의: (714) 880-8223

2020-10-28

원금이 보장되는 인덱스 어뉴이티 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 갖고 있던 CD를 연장하려고 은행에 문의했더니 이자율이 1%에도 한참 모자란 걸 알게 됐습니다. ▶답= 투자 자산으로는 채권, 주식, 부동산 등을 3대 자산으로 꼽습니다. 이 중에서 CD는 채권과 가장 유사하게 움직이는 금융 자산이라고 할 수 있습니다. 그런데 현재 금리가 크게 떨어지면서 채권 수익률을 중심으로 연관돼 있는 머니 마켓, CD 수익률이 모두 동반 하락하고 있습니다. 당분간 저금리 기조가 유지될 것으로 보여 채권 계열의 수익률은 반등하는데 시간이 좀 걸릴 것으로 보입니다. 반면, 부동산과 주식 가격은 오르고 있어서 큰 대조를 보이고 있습니다. 그러나 아시다시피 주식 투자는 가변성이 매우 심합니다. 그래서 이에 대한 안전장치가 필요합니다. 특히나 50대 후반 이후 은퇴를 앞두고 있는 경우라면 직접적인 단일 종목의 주식투자가 매우 위험할 수 있습니다. 은퇴를 앞두고 있다면 주식 인덱스 투자나 아니면 원금이 보장되는 인덱스 어뉴이티 개인연금을 통한 투자가 적합하다고 보입니다. 원금이 보장되는 어뉴이티는 독특한 특성이 있습니다. 주식시장의 인덱스가 상승할 경우 그에 비례해서 수익을 내다가 하락 시에는 원금 보장으로 상승한 총액을 원금으로 묶어 두는 것입니다. 아래 위로 가파른 곡선이 아니라 오를 때 오리고 내릴 때는 플랫한 계단 형태입니다. 상승 시에는 수익을 보존하고 하락 시에는 수익 상승분을 포함한 불어난 원금이 보장되기 때문입니다. 따라서 상승 폭보다 하락 폭이 더 컸을 경우를 비교해보면 원금 보장형 투자가 안전하고 전체적으로 수익률도 더 높을 가능성이 있습니다. 현재 주식시장이 실물 경기와 동떨어져 과대평가돼 있고 하락할 수 있다는 믿음을 갖고 있다면 원금 보장형 어뉴이티를 통해 자산 방어와 투자 수익을 기대할 수 있다고 봅니다. 또 CD 형태에 묶어두는 것이 익숙해서 주식 시장의 간접투자가 내키지 않는다면 Myga라는 수익률 확정형 어뉴이티도 대안으로 꼽을 수 있습니다. 기간이 최소 3년 이상인 단점은 있지만 9월 현재 2% 초 중반의 이자율을 확정하고 있어서 CD보다는 수익이 높습니다. 다만, 만기전에 해약시에는 불이익이 있다는 점은 주의해야 할 사항입니다. ▶문의: (714) 336-2362

2020-09-22

부동산·주식 외에 목돈 활용 방법은 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 50대 후반의 남자입니다. 은행에 있는 목돈을 은퇴용으로 활용할 방법이 없을까요? 부동산으로는 자금이 좀 부족한 것 같고 주식투자는 좀 꺼려집니다. 다른 대안은 없을까요? ▶답= 은퇴를 위해 투자를 고려하고 계시는데 부동산이나 주식투자가 꺼려진다면 인덱스 어뉴이티(Index Annuity)를 고려해 보실 필요가 있습니다. 인덱스 어뉴이티는 두 가지 접근 방법이 있습니다. 첫 번째는 원금 보장을 겸한 투자로서의 접근 방법입니다. 주식시장의 특정지수(Index)의 수익을 추구하면서 그 지수가 내가 투자한 시점보다 하락하면 원금을 보장해 주는 혜택이 발동되고 반대로 지수가 상승했을 때에는 투자 수익을 올리게 됩니다. 그러나 투자로 발생하는 수익에 제한을 둡니다. 미국의 500대 기업에 투자하는 S&P 500 지수가 3000일 때 투자를 했다고 가정해 보겠습니다. 1년이 지난 후 지수가 10% 하락하여 2700에 마감을 했을지라도 투자가는 손해를 보지 않습니다. 반대로 10%가 상승하여 3300에 마감했다면 투자가의 수익률은 10%가 아니고 회사가 정해놓은 상한선까지만 실제 수익이 됩니다. 상한선을 정하는 방법은 상품마다 다릅니다. 그중 흔히 사용되는 두 가지는 캡(Cap)과 참여율(Participation Rate)이 있습니다. 지수가 10% 상승했을 경우 회사가 정해놓은 캡(Cap)이 5%면 투자가의 실제 수익률은 5%가 되는 것입니다. 회사가 정해놓은 참여율이 50%면 실제 수익률은 5%가 되는 것입니다. 두 번째는 평생 고정수입(Lifetime Income)을 주는 방식입니다. 아직 은퇴를 하지 않았거나 은퇴를 하였어도 여유자금이 있어 당장 어뉴이티에서 돈을 인출하지 않아도 될 사람들에게 적합합니다. 예를 들어 5년 후부터 고정수입이 필요할 경우 지금부터 5년 동안은 투자기간이 됩니다. 이 투자기간 동안은 원금보장 투자가 됩니다. 대부분 어뉴이티는 이 기간 동안 보너스 혹은 확정이자를 제공합니다. 5년이 지나서 돈을 인출할 때는 투자기간 동안 늘어난 돈을 회사에서 정해놓은 퍼센트만큼 평생 지급하게 됩니다. 평생 고정 수입은 선택사항이며 보통 비용이 발생합니다. 은퇴를 위해 어뉴이티에 투자하기로 했으면 위의 방법 중 어느 쪽이 본인의 상황에 맞는지 잘 판단해야 합니다. ▶문의: (714)880-8223

2019-09-18

집 에퀴티를 어떻게 활용하면 좋을까요 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 노후 자금으로 마련해둔 목돈은 비상금 수준입니다. 집 에퀴티는 80만 달러 정도 되는데 이를 노후에 활용하는 게 좋을는지 또 그렇다면 어떤 방법이 좋을까요? ▶답= 미국은 이미 고령화 사회로 접어들었고 노후 기간이 길어져 과거보다 더 많은 은퇴자금을 필요로 합니다. 그래서 중산층 은퇴 가정들은 앞으로 홈 에퀴티에 대한 의존도가 높아질 것으로 예상됩니다. 사회보장국(SSA) 후원으로 보스턴 칼리지가 진행한 연구에 따르면 65세에서 69세까지 주택소유주의 총자산 중 금융자산이 홈 에퀴티보다 많은 비중을 차지한 경우는 25%에 불과했습니다. 나머지는 홈 에퀴티가 더 많았습니다. 즉 소수 자산가를 제외하고 대부분 홈 에퀴티에서 은퇴자금을 꺼내오지 않을 수 없다고 해석됩니다. 그리고 이 연구결과에서는 그 실천 방법으로 다운사이징과 리버스 모기지 렌탈 프라퍼티에서의 거주를 꼽았습니다. 그러나 이 3가지 방법이 모두 제대로 활용되지 않고 있다는 데 문제가 있습니다. 실제 다운사이징을 실행에 옮기는 은퇴 대상자는 3% 정도에 불과한 것으로 집계됐습니다. 다운사이징의 가장 큰 장벽은 스트레스와 일회성 비용입니다. 집을 팔고 사면 약 10%의 에퀴티가 사라집니다. 그러나 장기적으로 보면 훨씬 더 많은 혜택을 돌려받을 수 있습니다. 다운사이징으로 확보한 현금을 금융 자산에 활용해서 수익을 올리거나 매월 인컴을 늘리는 것입니다. 또 다운사이징을 하고 나면 주택 관련 지출도 줄어들게 됩니다. 다운사이징을 하면 평균적으로 가계 총지출을 30%가량 줄일 수 있다고 봅니다. 홈 에퀴티를 활용하는 첫 번째 방법은 다운사이징이 우선이며 은퇴 직후 결정해서 실행할 경우에 그 효과가 더욱 커집니다. 그 외에는 렌탈 프라퍼티에 거주하는 방법과 현재 사는 집에서 에퀴티를 활용하는 방법으로는 리버스 모기지가 있습니다. 홈 에퀴티가 충분하고 노후자금이 걱정된다면 각자의 사정과 우선순위에 따라서 위 3가지 방법 중 하나를 선택하는 것이 좋습니다. ▶문의: (714) 336-2362

2019-08-13

아이들 성장 뒤 작은 집과 4유닛, 무엇이 좋을까요 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 아이들이 성장하여 작은 집으로 옮기는 방법과 노후 인컴을 높이기 위해 4유닛을 새로 구입하는 방법 중 어떤 게 더 좋을까요? ▶답= 노후 고정인컴을 확보하는 방법으로 렌탈 인컴이 선호되고 있습니다. 이는 렌탈 인컴 외에 장기적으로 부동산 가격 상승을 기대하기 때문입니다. 부동산 투자는 금융 자산과는 달리 융자를 통해서 레버리지 효과를 기대할 수 있습니다. 그러나 이는 가격 상승 시에 실현됩니다. 2000년대 들어 부동산 경기 사이클은 10년 주기에서 17~20년으로 그 사이클 기간이 늘어났습니다. 따라서 부동산의 매력 중 하나인 레버리지와 그에 따른 가격 상승의 기대는 시기를 맞추기가 너무 어려워졌습니다. 사실 60대 초반 은퇴 직후가 아니라면 가격 상승에 대한 기대는 반쯤 접어두는 게 안전하다고 보입니다. 그렇다면 은퇴 후 노후 인컴을 보장하는 부동산은 지출이 적고 캐시플로우가 좋은 매물로 범위가 좁아집니다. 반면 작은 집으로 옮기는 다운사이징은 투자용 부동산보다는 좀 더 소극적이지만 안전한 방법입니다. 예를 들어 100만 달러 집을 줄여 50만 달러 집을 현금 구매한다면 40여만 달러의 현금을 금융자산에 옮겨서 수익을 기대할 수 있으며 은퇴 시점에 맞추어 고정 인컴으로 바꿔놓을 수도 있습니다. 이와는 별개로 집과 관련된 각종 지출이 줄어들어 캐시플로우가 매우 좋아집니다. 지출은 줄고 금융자산을 통한 인컴을 늘어나는 것입니다. 여기서 중요한 첫 번째 고려 대상은 투자용 부동산이든 살고 있는 집이든 지출이 적은 게 유리하다는 점입니다. 소득은 줄어들 수 있지만 지출은 절대 줄지 않기 때문입니다. 특히 투자용 부동산의 렌탈 인컴은 유동적일 수 있다는 점을 명심할 필요가 있다고 봅니다. 이 두 가지 옵션 중 선택할 시 고려 대상은 나이와 부동산 투자 및 관리 경험 캐시 플로우입니다. 다운사이징은 누구나 가능하지만 투자용 부동산은 제한적입니다. ▶문의: (714) 336-2362

2019-07-16

은퇴하기 전에 남은 모기지 처리 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 곧 은퇴를 앞두고 있는데 남아있는 모기지를 어떻게 처리하는 것이 좋을는지요? ▶답= 모기지 이자율이 지난 1년 6개월 새 가장 낮은 상태입니다. 이에 따라 요즘 재융자에 대한 문의도 많이 늘었습니다. 앞으로 이런 저금리 추세는 당분간 유지될 것 같습니다. 은퇴 후에는 융자가 남아있지 않은 즉 페이오프 된 집에서 사는 것이 가장 바람직합니다. 인컴이 줄어듦에 따라 고정 지출을 최대한 줄여야 하기 때문입니다. 그러나 실제로는 대부분 융자가 얼마간 남아있으십니다. 특히 상담을 하다 보면 라인오브 크레딧이 남아있으신 분들이 많습니다. 1차 융자는 다 갚거나 조금 남아있는 상태에서 2차로 라인을 쓰셨다가 그 금액이 늘어난 것입니다. 라인오브 크레딧의 경우 대부분 융자금액 자체는 많지 않지만 은퇴하실 분들에게는 여간 귀찮은 게 아닙니다. 월 페이먼트가 갑자기 늘어나는 '벌룬 페이먼트' 가 발생하거나 리뉴가 안되는 문제에 봉착하기 때문입니다. 은퇴 전에는 모기지 페이오프를 위해 최대한 노력을 해야겠지만 불가하다면 그 첫 번째 대안은 다운사이징입니다. 현재 집을 팔아서 가능하다면 작은 집을 현금으로 구매하는 것입니다. 페이먼트가 없어 지출이 대폭 줄어듭니다. 그다음 차선책은 캐시 플로우를 조정하는 것입니다. 월 페이먼트가 줄어든다는 가정하에서 재융자를 하는 것입니다. 상환기간을 늘려서라도 매월 캐시플로우를 맞추는 것입니다. 이는 빚이 늘어난다기보다 에퀴티를 활용한다는 것으로 생각해야 합니다. 모기지는 낮은 고정이자이며 세금공제가 되는 가장 품질 좋은 빚입니다. 어쩔 수 없다면 다른 빚을 줄이고 모기지를 남기는 것이 좋습니다. 간혹 비상금까지 톡톡 털어서 모기지를 갚는 경우가 있는데 이는 잘못된 것입니다. 은퇴 후 인컴이 적다면 재융자가 어려울 수 있습니다. 따라서 미리 재융자를 하는 것이 좋습니다. 자녀들의 인컴을 활용하는 코사인 방식도 가능합니다. 마지막 방법은 리버스 모기지입니다. 현재의 집에서 평생 살면서 융자금을 갚어 페이먼트 없이 평생 살거나 추가로 현금을 받을 수도 있습니다. ▶문의: (714) 336-2362

2019-06-18

다운사이징이나 리버스로 에쿼티 활용 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 노후 비상 자금으로 라인 오브 크레딧을 신청하려고 하는데 은행에서 인컴이 없어서 안 된다고 합니다. 에쿼티를 활용하는 다른 방법이 없을까요? ▶ 답= 서브프라임 사태를 전후해서 많은 은행들이 라인 오브 크레딧(HELOC)을 남발하였습니다. 특별한 서류 없이 1~2주 만에 사인 하면 10만 달러에서 수십만 달러의 라인을 제공했던 시절이 있었습니다. 요즘 이러한 라인들이 만기가 되면서 융자가 정리되는 시점에 달했습니다. 원금과 이자를 한꺼번에 갚아야 하기 때문에 페이먼트 부담이 2배 이상 늘어나는 경우도 있습니다. 이와는 별도로 최근 라인 오브 크레딧을 받는 것이 어려워지고 있습니다. 일단 소득 규정에 따라 자격 대상이 되기도 힘들뿐더러 이자도 매우 올랐습니다. 단기간 프로모션으로 3%대의 이자율을 소개하는 경우도 있기는 하지만 사실상 5% 내외의 이자율을 받게 됩니다. 문제는 5~10년이 지나면 페이먼트 부담이 늘어나기 때문에 은퇴자라면 큰 문제가 아닐 수 없습니다. 이런 여러 사정을 고려할 때 은퇴를 앞둔 시점에서 집을 어떻게 할 것인지 선제적으로 결정해 진행하는 것이 좋습니다. 에쿼티를 노후 자금으로 활용하는 방법을 꼽으라면 우선 다운사이징이 있습니다. 집을 줄여 에쿼티를 현금화하는 것입니다. 집을 줄이는 방법에는 두 가지가 있습니다. 하나는 사이즈를 줄이는 것이고 다른 하나는 가격이 좀 더 낮은 지역으로 거주지를 옮기는 것(relocation)입니다. 외곽 지역의 은퇴 주택이나 도심 지역의 작은 콘도가 그 대상이 되겠습니다. 집을 줄이고 남은 현금은 애뉴어티 등으로 평생 연금화하는 것이 좋습니다. 은퇴 후 모든 자산은 연금 혹은 유동화시켜야 합니다. 현금으로 사용할 수 있거나 매달 평생 들어오는 인컴으로 바꾸는 것입니다. 또 다른 방법은 리버스 모기지입니다. 리버스 모기지는 라인 혹은 매달 연금 방식으로 받습니다. 페이먼트 부담이 없기 때문에 노후의 캐시 플로우(cash flow)에 큰 도움이 됩니다. 다만 페이먼트를 내지 않고 오히려 현금을 받는 것이므로 집의 재산 가치는 줄어들게 된다는 점을 감안해야 합니다. 일단 평생 지출 항목을 계산한뒤 위에서 설명한 두 가지 방법 중 하나를 선택하는 것이 좋습니다. ▶문의: (714) 336-2362

2019-05-21

리버스 모기지 집 넘기지 않고도 가능 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 집 재산세가 적어서 다운사이징보다는 에쿼티를 활용하고 싶습니다. 리버스 모기지는 제한 사항이 많다고 들었는데 얼마나 까다로운지 알고 싶습니다. ▶답= 서브프라임 사태 이후 리버스 모기지는 정부의 지침에 따라 안전성을 높이는 데 중점이 두어졌습니다. 이 때문에 정부는 은행과 소비자에게 각각 보증을 해주고 대신 모기지 보험을 강제하고 있습니다. 이 모기지 보험 기금을 통해 리버스 모기지 신청자가 그 집에 평생 거주할 수 있도록 보장을 받는 동시에 신청자가 사망했을 때에도 자녀들이 집을 직접 집을 매각한 다음에 남은 에쿼티를 물려받을 수 있도록 하고 있습니다. 많은 분들이 아직도 리버스 모기지는 집을 넘겨주는 것으로 알고 있는데 그렇지 않습니다. 이러한 연방정부의 보증을 받기 위해서는 약간의 자격 조건이 있어야 합니다. 콘도의 경우를 놓고 보면 연방정부 FHA의 승인을 받은 단지만 가능합니다. 또 재산세와 유틸리티 및 최저 생활비에 해당하는 인컴을 증명해야 자격 조건이 됩니다. 인컴은 소셜연금과 각종 예금 등도 인정받을 수 있습니다. 인컴이 부족할 경우에는 재산세를 평생 대신 납부하는 조건으로 리버스가 가능합니다. 그리고 주택 시세는 72만6000달러까지 인정하고 있습니다. 만일 150만 달러 집에서 리버스를 신청하더라도 72만6000달러짜리 주택 소유자와 동일한 리버스 금액을 받게 됩니다. 이런 자격 조건과 더불어 모기지 보험금이 한 차례 부과되어 융자금에 포함되게 됩니다. 이런 문제점들을 보완하기 위해 최근 들어 다양한 리버스 모기지가 나오고 있습니다. 이자는 약간 높지만 보험금 부과도 없고 50만 달러가 넘는다면 대부분의 콘도도 가능하게 했습니다. 또한 주택 시세를 400만 달러까지 확대하고 소득에 대한 규정도 완화시켰습니다. 1차 모기지를 그대로 인정하고 2차 모기지도 가능하게 했습니다. 그러나 가장 큰 차이점이라고 한다면 정부 보증이 없다는 것과 연금 방식이 불가하다는 것입니다. 일시불 혹은 부분적인 라인 오브 크레딧 형태만 가능합니다. 평생 매월 연금 방식의 리버스는 정부 보증 HECM만이 현재로선 가능합니다. ▶문의: (714) 336-2362

2019-04-16

은퇴 준비, 지출 줄이고 인컴 늘리는 방법을 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문: 모기지가 거의 없는 단독주택 한 채와 직장연금이 수십만 달러가 전부인 중산층 50대입니다. 은퇴 준비를 어떻게 해야 할까요? ▶답: 직장 연금의 규모로 볼 때 근무 연수가 오래되신 것으로 보입니다. 당연히 소셜연금도 어느 정도 규모가 되실 것 같습니다. 평균적으로 보자면 연금 측면을 보면 유리한 상태라고 할 수 있습니다. 다만 한 가지를 더 추가하신다면 부동산 투자를 고려해 보라고 말씀드리고 싶습니다. 50대 초중반이라면 연령으로 볼 때 사실상 은퇴 전에 가능한 마지막 부동산 투자 기회이기 때문입니다. 부동산은 고정자산으로 현금화가 어려운 장기 투자 대상입니다. 대부분의 투자수익은 매매를 통해서 실현됩니다. 그 과정에서 그러나 지출을 줄이고 인컴을 늘리려는 노력이 뒤따라오게 되므로 미래의 은퇴 준비 투자로는 세이빙의 효과까지 내다볼 수 있습니다. 물론 현재가 시기상으로 부동산 투자에 적기인지는 잘 관찰할 필요가 있습니다만 장기적인 관점에서 본다면 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 또 규모가 큰 투자용 부동산을 구입할 형편이 아니라고 한다면 은퇴 후 본인이 거주할 만한 주택이나 콘도를 미리 구입하는 것도 고려해 볼 한 가지 방법입니다. 현재 큰 집에 살고 있는 상황이라면 다운사이징을 고려해서 작은 집을 구입하는 것입니다. 그리고 양쪽 집을 잘 살펴보면서 최종 은퇴 거주지를 결정하는 것입니다. 거주하지 않을 집은 렌탈 프라퍼티 혹은 매각하고서 은퇴 자금으로 사용할 수 있습니다. 결정은 시간을 갖고 내리는 것이 좋습니다. 은퇴 후 다운사이징할 때 가장 큰 장애물이 동시에 집을 팔고 사야 하는 과정입니다. 매매 시점을 맞추기도 어렵고 에너지 소모가 많습니다. 그보다 더 큰 문제는 다운사이징할 집에 대해서 제대로 모른다는 점입니다. 짧은 시간 내 평생 거주할 집을 고르기가 매우 어렵습니다. 그래서 은퇴 전에 미리 구입해서 렌트를 주며 시간을 갖고 집과 그 지역에 대해서 파악을 해야 됩니다. 또 하나의 이유는 파이낸싱입니다. 은퇴 후에는 소득이 적기 때문에 사실상 융자가 불가능하므로 인컴이 있을 당시 부동산을 구입해야 한다는 점입니다. ▶문의: (714) 336-2362

2019-03-19

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