은퇴하기 전에 남은 모기지 처리 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

남상혁/은퇴 종합플래너

▶문= 곧 은퇴를 앞두고 있는데 남아있는 모기지를 어떻게 처리하는 것이 좋을는지요?

▶답= 모기지 이자율이 지난 1년 6개월 새 가장 낮은 상태입니다. 이에 따라 요즘 재융자에 대한 문의도 많이 늘었습니다. 앞으로 이런 저금리 추세는 당분간 유지될 것 같습니다. 은퇴 후에는 융자가 남아있지 않은 즉 페이오프 된 집에서 사는 것이 가장 바람직합니다. 인컴이 줄어듦에 따라 고정 지출을 최대한 줄여야 하기 때문입니다. 그러나 실제로는 대부분 융자가 얼마간 남아있으십니다.

특히 상담을 하다 보면 라인오브 크레딧이 남아있으신 분들이 많습니다. 1차 융자는 다 갚거나 조금 남아있는 상태에서 2차로 라인을 쓰셨다가 그 금액이 늘어난 것입니다. 라인오브 크레딧의 경우 대부분 융자금액 자체는 많지 않지만 은퇴하실 분들에게는 여간 귀찮은 게 아닙니다. 월 페이먼트가 갑자기 늘어나는 '벌룬 페이먼트' 가 발생하거나 리뉴가 안되는 문제에 봉착하기 때문입니다.

은퇴 전에는 모기지 페이오프를 위해 최대한 노력을 해야겠지만 불가하다면 그 첫 번째 대안은 다운사이징입니다. 현재 집을 팔아서 가능하다면 작은 집을 현금으로 구매하는 것입니다. 페이먼트가 없어 지출이 대폭 줄어듭니다.

그다음 차선책은 캐시 플로우를 조정하는 것입니다. 월 페이먼트가 줄어든다는 가정하에서 재융자를 하는 것입니다. 상환기간을 늘려서라도 매월 캐시플로우를 맞추는 것입니다. 이는 빚이 늘어난다기보다 에퀴티를 활용한다는 것으로 생각해야 합니다.

모기지는 낮은 고정이자이며 세금공제가 되는 가장 품질 좋은 빚입니다. 어쩔 수 없다면 다른 빚을 줄이고 모기지를 남기는 것이 좋습니다. 간혹 비상금까지 톡톡 털어서 모기지를 갚는 경우가 있는데 이는 잘못된 것입니다. 은퇴 후 인컴이 적다면 재융자가 어려울 수 있습니다.

따라서 미리 재융자를 하는 것이 좋습니다. 자녀들의 인컴을 활용하는 코사인 방식도 가능합니다. 마지막 방법은 리버스 모기지입니다. 현재의 집에서 평생 살면서 융자금을 갚어 페이먼트 없이 평생 살거나 추가로 현금을 받을 수도 있습니다.

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