다운사이징이나 리버스로 에쿼티 활용 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

남상혁/은퇴 종합플래너

▶문= 노후 비상 자금으로 라인 오브 크레딧을 신청하려고 하는데 은행에서 인컴이 없어서 안 된다고 합니다. 에쿼티를 활용하는 다른 방법이 없을까요?

▶ 답= 서브프라임 사태를 전후해서 많은 은행들이 라인 오브 크레딧(HELOC)을 남발하였습니다. 특별한 서류 없이 1~2주 만에 사인 하면 10만 달러에서 수십만 달러의 라인을 제공했던 시절이 있었습니다.

요즘 이러한 라인들이 만기가 되면서 융자가 정리되는 시점에 달했습니다. 원금과 이자를 한꺼번에 갚아야 하기 때문에 페이먼트 부담이 2배 이상 늘어나는 경우도 있습니다.

이와는 별도로 최근 라인 오브 크레딧을 받는 것이 어려워지고 있습니다. 일단 소득 규정에 따라 자격 대상이 되기도 힘들뿐더러 이자도 매우 올랐습니다. 단기간 프로모션으로 3%대의 이자율을 소개하는 경우도 있기는 하지만 사실상 5% 내외의 이자율을 받게 됩니다. 문제는 5~10년이 지나면 페이먼트 부담이 늘어나기 때문에 은퇴자라면 큰 문제가 아닐 수 없습니다.

이런 여러 사정을 고려할 때 은퇴를 앞둔 시점에서 집을 어떻게 할 것인지 선제적으로 결정해 진행하는 것이 좋습니다. 에쿼티를 노후 자금으로 활용하는 방법을 꼽으라면 우선 다운사이징이 있습니다. 집을 줄여 에쿼티를 현금화하는 것입니다.

집을 줄이는 방법에는 두 가지가 있습니다. 하나는 사이즈를 줄이는 것이고 다른 하나는 가격이 좀 더 낮은 지역으로 거주지를 옮기는 것(relocation)입니다. 외곽 지역의 은퇴 주택이나 도심 지역의 작은 콘도가 그 대상이 되겠습니다.

집을 줄이고 남은 현금은 애뉴어티 등으로 평생 연금화하는 것이 좋습니다. 은퇴 후 모든 자산은 연금 혹은 유동화시켜야 합니다. 현금으로 사용할 수 있거나 매달 평생 들어오는 인컴으로 바꾸는 것입니다.

또 다른 방법은 리버스 모기지입니다. 리버스 모기지는 라인 혹은 매달 연금 방식으로 받습니다. 페이먼트 부담이 없기 때문에 노후의 캐시 플로우(cash flow)에 큰 도움이 됩니다. 다만 페이먼트를 내지 않고 오히려 현금을 받는 것이므로 집의 재산 가치는 줄어들게 된다는 점을 감안해야 합니다. 일단 평생 지출 항목을 계산한뒤 위에서 설명한 두 가지 방법 중 하나를 선택하는 것이 좋습니다.

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