아이들 성장 뒤 작은 집과 4유닛, 무엇이 좋을까요 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

남상혁/은퇴 종합플래너

▶문= 아이들이 성장하여 작은 집으로 옮기는 방법과 노후 인컴을 높이기 위해 4유닛을 새로 구입하는 방법 중 어떤 게 더 좋을까요?

▶답= 노후 고정인컴을 확보하는 방법으로 렌탈 인컴이 선호되고 있습니다. 이는 렌탈 인컴 외에 장기적으로 부동산 가격 상승을 기대하기 때문입니다.

부동산 투자는 금융 자산과는 달리 융자를 통해서 레버리지 효과를 기대할 수 있습니다. 그러나 이는 가격 상승 시에 실현됩니다. 2000년대 들어 부동산 경기 사이클은 10년 주기에서 17~20년으로 그 사이클 기간이 늘어났습니다. 따라서 부동산의 매력 중 하나인 레버리지와 그에 따른 가격 상승의 기대는 시기를 맞추기가 너무 어려워졌습니다.

사실 60대 초반 은퇴 직후가 아니라면 가격 상승에 대한 기대는 반쯤 접어두는 게 안전하다고 보입니다. 그렇다면 은퇴 후 노후 인컴을 보장하는 부동산은 지출이 적고 캐시플로우가 좋은 매물로 범위가 좁아집니다.

반면 작은 집으로 옮기는 다운사이징은 투자용 부동산보다는 좀 더 소극적이지만 안전한 방법입니다. 예를 들어 100만 달러 집을 줄여 50만 달러 집을 현금 구매한다면 40여만 달러의 현금을 금융자산에 옮겨서 수익을 기대할 수 있으며 은퇴 시점에 맞추어 고정 인컴으로 바꿔놓을 수도 있습니다.

이와는 별개로 집과 관련된 각종 지출이 줄어들어 캐시플로우가 매우 좋아집니다. 지출은 줄고 금융자산을 통한 인컴을 늘어나는 것입니다. 여기서 중요한 첫 번째 고려 대상은 투자용 부동산이든 살고 있는 집이든 지출이 적은 게 유리하다는 점입니다. 소득은 줄어들 수 있지만 지출은 절대 줄지 않기 때문입니다.

특히 투자용 부동산의 렌탈 인컴은 유동적일 수 있다는 점을 명심할 필요가 있다고 봅니다. 이 두 가지 옵션 중 선택할 시 고려 대상은 나이와 부동산 투자 및 관리 경험 캐시 플로우입니다. 다운사이징은 누구나 가능하지만 투자용 부동산은 제한적입니다.

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