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[부동산 투자] 주거용과 투자용 양도소득세 비교

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세다. 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다.     주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당한다. 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만 달러까지 받을 수 있다.   예를 들어 보자. 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만 달러까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만 달러에 사서 100만 달러에 팔았다면 이 부부는 40만 달러의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다.   이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다. 하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다.     그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 1031 교환(Exchange) 인데 이는 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 국세청(IRS)에서 제공하는 가이드라인은 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구입을 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재투자 되어야만 하기 때문에 1031 교환(Exchange)을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.   예를 들어보자. 만약에 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환(Exchange)을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러가 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구입하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다.     불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이다. 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단이다. 각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 이롭다.     ▶문의: (213)254-7718 캐티 리 /드림부동산부동산 투자 양도소득세 주거용 투자용 양도소득세 투자용 부동산 주거용 부동산

2024-08-28

[부동산 투자] 주거용과 투자용 양도소득세 비교

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세다. 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉘게 되는데 아파트, 상가, 창고 등이 이에 포함된다.     주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당하며 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만 달러까지 받을 수 있다.   예를 들어, 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만 달러까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만 달러에 사서 100만 달러에 팔았다면 이 부부는 40만 달러의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.     하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 1031 교환(Exchange) 인데 이는 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 국세청(IRS)에서 제공하는 가이드라인은 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구매를 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재투자 되어야만 하기 때문에 1031 교환을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.   예를 들어 만약에 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러가 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다. 인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단일 것이다.     각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 양도소득세 투자용 투자용 양도소득세 투자용 부동산 주거용 부동산

2024-08-14

[부동산 이야기] 멀티패밀리 유닛 투자

부동산 투자에 입문하면 대부분 2~4유닛의 매물을 선호한다. 4유닛까지는 기본 주택 융자인 컨포밍 융자를 활용하는데,  5유닛부터는 커머셜 융자를 받아야 해서 바이어들은 4유닛 이하 매물을 선호한다. 현재 높은 이자율로 인해 투자 매물은 보합세를 이어가는 추세다. 좋은 위치의 매물들도 판매 대기 기간이 길어지고 있다.   투자용이 아닌 실수요자들이 많은 일반 주택, 콘도, 타운홈 등은 현재도 판매가 활발하다. 복수 오퍼에 오버가 되는 게 다반사다. 반면 이자율에 예민한 투자 매물은 관망세의 영향을 받는 게 당연하다. 따라서 모기지 이자가 1% 이상 내려가면 투자 매물들도 오름세로 돌아설 전망이다. 지금 여유 있게 좋은 투자용 매물을 찾아서 비교적 유리한 가격에 구매하고, 이자가 내려가면 재융자를 받는 것이 현명한 방법일 수 있겠다.   그렇다면 성공적인 멀티 패밀리 유닛 투자에 앞서 선행돼야 할 연구에는 어떤 게 있을까. 렌트 수익성을 최고 기준으로 둘지, 안정성을 기반으로 한 시세 차익에 목표를 둘지를 정하는 것이 우선이다. 렌트 수익성이 높은 지역이라면 덩달아 리스크가 뒤따른다. 세입자 관리 역시 쉽지 않다. 특히  LA시 관할 지역에 위치한 매물이라면 렌트 컨트롤이 엄격하게 적용된다. 세입자 보호법 숙지가 중요한 이유다.   LA시의 대표적인 세입자 보호 정책들을 소개해본다. 임대료 안정화 조례(Rent Stabilization Ordinance·RSO)가 그중 하나다. 최고 렌트 인상률을 해마다 명확히 규정하고 통지(notice) 기한 등을 명시한다. 정당 사유 조례안(Just Cause Ordinance·JCO)은 정당한 테넌트 퇴거 조치에 해당하는 이유 등을 규정한다. 다만 합당한 근거로 세입자를 내보낼 때조차도 이사 보조비를 지급을 의무화한다. 가주는 미국 내에서도 세입자 보호법이 엄격한 주 중 하나이다. 가주 내에서도 LA시는 세입자의 권리를 보호함에 있어서 악명 높다.     그렇다면 법을 지킴에 있어서 우선순위는 어디에 둬야 할까. 가주와 카운티, 시의 조례가 충돌할 시 가장 규모가 작은 지방 자치 단체의 법부터 적용하는 게  원칙이다. 그것이 시라면 시의 조례들부터 적용되는 것이 우선이다. 이후 카운티, 그리고 가주 법을 반영하는 식이다.   적합한 세입자를 들이는 것도 중요하다. 세입자의 신용, 소득, 자산 관련 서류를 점검하고 퇴거 또는 범죄 전과 등도 면밀히 살펴봐야 한다. 렌트를 적시에 내고 집을 잘 돌보며 소통도 원활한 세입자라면 금상첨화다. 이러한 세입자를 찾았다면 상응하는 집주인의 노력도 수반되야 한다. 수리 등 세입자의 정당한 요청에 신속하게 대응하는 게 중요하겠다. 앞서 열거된 점들을 유의해서 좋은 유닛 투자로 자산을 증식하는 동시에 현금 유동성도 확보한다면 조기 은퇴 후 여유 있는 노후를 즐기는 것도 더는 꿈은 아닐 것이다.   ▶문의: (661) 675-6000 윤 김/ 네오집스부동산 이야기 멀티패밀리 투자 투자 매물들 투자용 매물 세입자 보호법

2024-07-24

[투자용 연금과 '스트레치' 혜택] 효과적으로 세금 관리하려면 연금 활용

세금이 투자 결과에 미치는 영향은 크다. 그래서 경우에 따라 세금 문제를 관리가 필요한 투자 리스크 항목의 하나로 보는 시각도 있다. IRA나 직장 은퇴플랜인 401(k) 등이 가진 큰 혜택 중 하나가 바로 절세 효과다. 들어가는 돈에 대해 소득 공제를 받거나 자라는 돈에 대해 세금 유예 혹은 면제되는 혜택이다. 일반적인 투자는 이런 공제나 유예, 면제 혜택이 없다. IRA나 401(k)가 아니면서 효과적으로 세금을 관리하는 방법의 하나는 연금을 활용하는 것이다.   ▶효과적인 상속계획   세금 문제는 자금을 불릴 때도 중요하게 고려돼야 하지만 상속 계획 차원에서는 더 중요할 수 있다. 남겨줄 재산이 있다면, 특히 투자 자산이 있다면 이를 자녀 세대에게 세무 효율성이 높은 방식으로 넘겨주는 방법에 대해 고민해야 한다.     실제로 미국에서는 향후 30~40여년에 걸쳐 무려 30조 달러에 달하는 재산이 부모 세대에게서 자녀 세대로 넘어갈 것으로 추산되고 있다. 물론, 세금으로 줄어들 금액은 반영하지 않은 수치다. 요지는 세금으로 인한 재산의 손실을 최소화하는 방식으로 상속을 준비할 필요성을 인지할 필요가 있다는 것이다.   ▶연금의 ‘페이 아웃’ 방식   IRA 계좌가 아니면서 연금을 활용한 경우를 보통 ‘Non-qualified’ 연금이라고 부른다. 여기에 적립하는 돈은 소득 공제를 받는 것이 아니기 때문이다.     소득 공제가 없는데도 연금을 은퇴 투자 방법으로 활용하는 데는 여러 이유가 있을 수 있다. 세무와 관련된 측면에서만 보자면 투자수익에 대한 세금이 인출하지 않는 한 계속 유예된다는 점일 것이다.   세금을 내지 않은 상태에서 원금과 수익 전액이 재투자될 수 있다는 것은 그만큼 증식 효과를 배가하는 것이다. 투자를 통해 누리는 복리 혜택이 훨씬 큰 금액에 적용되는 것이기 때문이다.   이렇게 늘어난 자금은 본인이 이런저런 방법을 통해 사용하거나 사망 후 자녀 세대로 상속될 수 있을 것이다. 원소유주의 사망에 따른 잔액의 수령자가 배우자일 경우는 배우자 본인 재산처럼 사용할 수 있는 것이 일반적이다. 그러나 배우자가 아닌 자녀나 제삼자가 수령하게 될 경우 잔액의 지급 방식은 기본적으로 다섯 가지로 생각해볼 수 있다.   첫 번째는 목돈으로 받는 것이다. 잔액을 일시불로 수령하는 방식이다. 물려받은 연금의 잔액이 60만 달러이고, 그 중 50만 달러가 수익이라면 이 50만 달러는 일반 소득으로 간주한다. 수령자의 일반 소득세율이 따라 세금을 내야 하는 돈이라는 뜻이다.   두 번째는 5년에 걸쳐 나눠 받는 방식이다. 한 번에 받는 것이 아니기 때문에 그만큼 세금부담은 적을 수 있다. 세 번째는 연금화해서 받는 방식이다. 이 방식은 수령자의 예상 평균 수명을 기준으로 원하는 기간이나 평생에 걸쳐 일정한 공식에 따라 산출된 금액을 수령하는 것이다. 이런 경우 잔액은 계속 투자되며 수익을 발생시키지 못한다. 투자관리 권한이 없어지고 한번 결정된 수령방식은 바꾸지 못하는 것이 일반적이다.     네 번째와 다섯 번째는 기본적으로 ‘스트레치(stretch)’ 방식이다. 약간의 세부사항만 다르다. 스트레치는 연금화하지 않으면서 잔액의 일부를 정기적으로 인출, 수령하면서 연금의 혜택을 최대한 오래 가져가는 것이다. 늘린다는 의미의 ‘스트레치’라는 용어가 사용되는 것도 이 때문이다.     일반적인 스트레치 방식은 잔액 수령자의 예상 기대수명을 기준으로 계산된 최소한의 강제인출금(RMD)을 수령하는 것이다. 연금의 잔액을 상속받는 당사자의 입장에서는 최소 금액만 인출하기 때문에 그만큼 세금부담이 최소화될 것이다. 물론, 더 인출할 수도 있다. 중요한 것은 남아있는 자금은 원하는 방식으로 계속 투자될 수 있다는 점이다. 수익이 나는 부분에 대해서는 연금의 세금유예 혜택이 계속 적용되고, RMD 혹은 추가 인출로 나오는 금액에 대해서만 매년 세금을 내면 되는 것이다.     이런 방식은 잔액 수령자가 연금의 자금을 굳이 많이 건드릴 필요가 없을 경우 가장 효과적일 수 있다. 세금 부담을 최소화하면서 자금 증식을 원소유주 이후에도 지속할 수 있기 때문이다.   같은 스트레치라 해도 인출 가능한 금액을 RMD로 아예 제한할 수도 있다. 이는 원소유주가 정하는 것이다. 이를 보통 ‘Restricted’ 스트레치 방식이라고 부른다. 원소유주가 자신이 원하는 방식으로 최소한의 혜택만 지급될 수 있도록 ‘통제’할 수 있는 권한을 유지했다는 의미로 이해할 수 있을 것이다. 가족관계나 환경에 따라 이런 방식이 더 선호될 수도 있다.   ▶스트레치 활용 장점     스트레치 방식으로 연금을 인출, 수령하면 그만큼 투자수익에 대한 세금유예 혜택을 오래 가져갈 수 있다. 그만큼 더 많이 자라나게 하고, 그만큼 더 많이 쓸 수 있는 잠재적 이익이 있다는 의미다. 이런 혜택을 극대화하기 위해선 사실상 부대비용이 없는 순수 투자용 연금이 유리할 수 있다. 일반적인 투자성 연금은 관련 비용이 연 2~3%에 달한다.     하지만 순수 투자용 연금은 월 20달러 고정비용으로 10만 달러를 기준으로 할 때 사실상 0.24%에 불과하다. 투자금액이 많으면 클수록 이 비용은 사실상 없으나 마찬가지다. 투자금이 50만 달러면 0.048%로 극히 미미한 수준이 된다. 그만큼 수익이 많아질 수 있다.   이렇게 최소한의 비용으로 최대한의 세제 혜택을 누릴 수 있는 것이 스트레치 인출 방식이다. 일반 투자자금을 순수 투자용 연금을 통해 투자, 관리할 경우 IRA 등처럼 상속받은 후 10년 내 인출해야 하는 규정의 적용을 받지 않는다. RMD라는 최소한의 인출만 할 경우 규모가 큰 금액이라면 자녀는 물론, 그 이후 세대들에게까지도 자산이 계속 상속될 수 있다. 가장 간편한 방식으로 상속계획이 가능해지는 것이기도 하다.     결론적으로 IRA나 401(k)등의 은퇴계좌가 아닌 일반 과세대상 자금으로 투자할 경우 투자소득에 대한 세금을 최소화하기 원한다면 적극적으로 고려할 만한 방법이다. 원소유주를 위한 자금증식뿐 아니라 이후 여러 세대에 걸쳐 투자소득에 대한 세금유예 혜택을 지속하기 원한다면 역시 추천할 만한 방법이라고 할 것이다.   켄 최 아메리츠 에셋 대표 kenchoe@allmerits.com투자용 연금과 스트레치 혜택 연금 활용 스트레치 방식 잔액 수령자 세금 유예

2024-07-09

[부동산 이야기] 부동산세 효율적 관리

현재 부동산 시장의 혼란 속에서도 많은 사람들이 고가의 주택을 판매해 이익을 본다. 하지만 판매 이익이 달콤하더라도 세금을 마주하면 씁쓸해 질 수 있다. 두 가지 강력한 전략인 양도소득세 주택 면제와 1031 교환을 이해하고 합법적으로 세금 부담을 줄이는 것이 중요하다.   먼저 양도소득세주택 면제부터 살펴보자. 주거용 부동산을 판매할 때 2년 이상 거주했다면 이익의 일정부분을 면세 받을 수 있는 혜택이다. 싱글의 경우 최대 25만 달러, 결혼한 경우에는 최대 50만 달러까지 면세가 가능하다. 이 혜택은 2년에 한 번만 가능하지만, 상당한 세금 절감을 기대할 수 있다.     다음은 1031 교환이다. 투자용 부동산을 팔고 그 이익을 새로운 투자용 부동산에 재투자할 때 세금 지불을 유예 해주는 것이다. 그러나 판매 후 45일 안에 새로운 투자를 찾아 정해야 하고, 180일 안에 구매를 완료해야 한다. 이 규칙은 변화하는 부동산 시장에서 빠르게 행동하는 투자자에게 유리하다.     이러한 절세 전략을 효과적으로 실행하기 위해서는 몇 가지 중요한 사항들을 염두에 두어야 한다. 우선, 양도소득세 주택 면제를 위해서는 실제로 해당 주택에서 거주 한다는 것을 증명할 수 있어야 하며, 해당 기간 동안 다른 주택에 대한 유사한 면세 혜택을 받지 않았어야 한다.   1031 교환에 있어서는 새로운 부동산이 ‘같은 종류’ 또는 ‘같은 등급’의 교환으로 인정받을 수 있어야 한다. 예를 들어 주거용 부동산을 팔고 상업용 부동산을 사는 것도 허용된다. 다만 1031 교환을 통해 연기된 세금은 영원히 면제되는 것이 아닌 해당 부동산을 최종적으로 판매할 때 세금으로 납부해야 하므로 장기적인 재정 계획의 일부로 고려해야 한다.   물론 이 두 전략을 조합하는 것도 좋은 방법이다. 예를 들어 투자용 부동산으로 이동하면서 1031 교환의 혜택을 누릴 수 있다. 이렇게 하면 종종 세금 부담 없이 재산을 이전할 수 있다.   하지만 전략을 사용할 수 있을지 여부는 각자의 세금 상황과 부동산의 상세한 조건에 따라 다를 수 있다. 게다가 세법은 자주 변한다.   복잡하고 미묘한 재정 상황을 혼자 넘어서기보단 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 세무 전문가, 부동산 컨설턴트, 변호사까지 포함한 현명한 부동산 판매 전략은 성공적인 재정 관리의 핵심이다. 세금을 줄이는 것은 투자의 한 방법이므로, 이를 어떻게 실행할지 계속해서 생각하고 계획하는 것이 중요하다.   양도소득세 주택 면제와 1031 교환은 많은 사람들에게 큰 이득을 가져다 주었다. 이번 기회에 이 방법들을 잘 활용해 보시기 바란다.   ▶문의: (714)349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 이야기 부동산세 양도소득세주택 부동산세 효율적 양도소득세주택 면제 투자용 부동산

2024-05-29

[부동산 이야기] 1031 교환

1031은 국세청(IRS)의 코드를 그대로 인용한 용어다. 1031 교환(1031 Exchange)이란 부동산을 처분하면서 얻어진 시세 차액에 대한 세금을 연기하면서 매매 금액과 같거나 높은 부동산을 구매하면서 당장 내야 할 세금을 유예하는 방법이다.   일반적으로 부동산을 매각한 다음에 차익이 생겼을 경우 그 매매 차익에 따른 양도소득세(capital gain tax)를 국세청(IRS)에 내야 한다. 투자용 부동산의 거래가 많아지면서 관련된 세금을 합법적으로 내지 않고 연기할 수 있는 1031 교환은 부동산 투자에서 누릴 수 있는 최고의 혜택 중 하나라고 볼 수 있다.   본인이 거주하던 주택을 팔았을 경우 2년 이상 그 집에 살았다는 요건만 갖추면 세금혜택이 있듯 투자용 부동산인 상가, 아파트, 오피스 빌딩, 공장, 창고, 상업용 부동산, 혹은 주거용이지만 임대하는 작은 콘도나 주택을 팔아서 매매 차익이 생겨도 당장 세금을 내지 않고 재투자를 할 수 있도록 만들어 놓은 연방 세법이 1031 교환이다. 이를 동종 자산 교환(1031 Like Kind Exchange) 또는 세금 유예 교환(Tax Deferred Exchange)이라고 한다.  다만 세금을 미루는 것이지 세금을 공제받는 것은 아니고 1031 교환을 성공적으로 하기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 한다.       우선 구입하고자 하는 부동산과 꼭 같은 것은 아니어도 같은 종류여야 한다. 하나를 팔아서 여러 개를 구입해도 되고 작은 것 여러 개를 팔아서 큰 것 하나를 구입해도 무방하다. 물론 대상이 되는 건물의 형태도 국한되지 않는다. 상가건물을 팔아 작은 임대용 아파트를 몇 채 살 수도 있고 필요에 따라 LA의 임대주택 몇 채를 팔아서 다른 주에 있는 공장 건물을 살 수도 있다. 그리고 1031 교환의 조건을 만족시키기 위해서 IRS가 요구하는 조건을 새로 구입할 부동산의 가치가 된 부동산 가격과 대출 금액이 높아야 하고 비용을 제외하고 남은 판 금액 모두 구입하려는 부동산에 사용돼야 한다.   소유 부동산을 매각한 시점으로부터 즉 에스크로가 끝난 날짜부터 45일 이내에 새로 구입하고자 하는 부동산을 지명해야 하며 또 지명한 부동산의 매입은 매매 시점으로부터 반드시 180일 이내에 이루어져야 한다.   180일이 지나면 1031 교환을 국세청에서 인정하지 않으므로 1031 교환을 통한 세금혜택을 받을 수 없게 된다. 문제는 45일 안에 마음에도 들고 위치도 괜찮은 좋은 부동산을 찾기가 너무 촉박할 수 있고 융자 문제로 구입에 어려움이 따를 수도 있다. 그러나 성공한다면 부동산을 매각한 후에 세금을 내지 않고 재투자하여 큰 폭으로 재산을 늘릴 수 있는 좋은 방법이다.   1031 교환은 횟수와 금액에 한정이 없고 해당 부동산을 유산으로 상속할 경우 그동안 연기해 왔던 양도 소득 세금과 감가상각 혜택에 관한 세금이 없어지게 되므로 자녀들에게는 더 큰 재산을 남길 수 있다. 이처럼 1031 교환은 Capital Gain Tax, Depreciation Recapture Tax, Net Investment Income Tax 모두 지연시킬 수 있는 장점이 있다. 따라서 전문 에이전트를 통해 좋은 매물을 고르고 이를 통해서 재산을 증식할 수 있는 좋은 선택이 필요하다.     윤소야 / 뉴스타부동산 풀러턴 명예부사장   ▶문의  213-718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 풀러턴 명예부사장부동산 이야기 교환 투자용 부동산 상업용 부동산 소유 부동산

2024-05-22

[부동산 이야기] 내게 맞는 부동산 투자

정기적인 수입을 기대할 수 있는 부동산 투자는 우리에게 보편적인 투자의 방법으로 인식되어 있다. 주거용과 상업용으로 크게 두 가지로 나누어지는 부동산은 종류가 다양하고 선택의 폭이 넓기 때문에 먼저 어떤 형태의 부동산에 투자할지, 종류를 알아보고 자신에게 안전하고 유리한 선택을 하는 것이 필요하다.   보통 부동산에 투자했을 때 투자자가 얻을 수 있는 수익은 주거용 부동산이나 건물 등을 임대하고 받게 되는 렌트 수입과 시간이 지남에 따라 또 부동산의 가치가 상승함에 따라 얻어지는 수익이 있다.   투자용 부동산은 용도에 따라 주거용 부동산이 있는 데 작은 콘도나 단독주택을 사서 렌트수입을 얻을 수도 있고, 2~4유닛이나 5세대 이상의 아파트 등이 있다.     임대용 주거 부동산은 경기의 변동과 관계없이 안정된 수입이 보장되는 장점이 있다. 특히 LA를 비롯한 대도시의 렌트비와 부동산 가격이 지속해서 오르고 있다. 주거용 부동산은 다른 부동산보다 적은 돈으로 투자를 시작할 수 있고 다른 투자 부동산보다 공실률에 따른 손실의 폭이 작아 안정적이다. 그러나 주거용 부동산의 경우 세입자가 거주하는 동안에 발생하는 건물의 운영비는 모두 소유주가 부담해야 하는 단점이 있다.   단독주택 등 작은 규모의 부동산은 다른 투자 대상보다 비교적 단순하고 손쉬운 투자의 대상이라 부동산 투자를 처음 시작하는 사람에게 좋다. 특히 부동산 상승기에는 샀다가 바로 되팔아도 이익을 볼 수 있어 시세 차익을 기대하고 투자를 하는 경우가 많다. 하지만 부동산 경기가 위축되어 저성장기일 때에는 부동산에 투자하고 가능한 오래 보유하는 것이 유리하다. 베이비붐 세대의 은퇴와 고령화 사회로 진입하는 요즘 같은 때에는 연금 형태의 안정적인 현금 수익을 기대할 수 있는 수익형 주거 부동산의 수요가 많다.     소매용 상업공간으로는 큰 규모의 쇼핑몰을 비롯하여 소비자의 눈에 잘 띄고 교통이 편리한 위치에 있는 상가가 있다. 사거리 코너의 가게가 3~4개 정도 있는 작은 규모에서, 대형 상점이나 프랜차이즈 상점을 ‘앵커 스토어’로 입주시켜서 소비자를 끌어들이는 큰 규모의 쇼핑센터도 있다. 상가의 수요를 좌우하는 몇 가지 요소들로는 공간의 위치나 근접성, 가시성, 인구 밀집도, 인구 증가 및 그 지역의 수입 정도도 중요하다.   다음으로 오피스 빌딩이 있는데 건물의 높이에 따라 세 가지로 나뉘게 된다. 보통 6층 이하, 25층 이상 하이라이즈(High-rise) 빌딩 그리고 7층에서 25층 사이의 미드라이즈(Mid-Rise) 빌딩으로 나눈다. 또한 건물의 관리 상태나 편리시설 등의 유무에 따라 빌딩이 A, B, C등급으로 나누어진다.   그다음이 공장이나 창고와 같은 상업용 건물이 있다. 일반적으로 도시 외곽에 큰 단지를 이루고 있으며, 보통 단지 안에 오피스, 공장, 창고(Warehouse) 등이 복합적으로 구성되어 있다. 투자 규모로는 주거용이나 상가보다는 큰 규모의 투자이다. 그중에 공장 건물은 제품을 생산하기 위한 시설이 갖추어져 있고 생산하는 제품의 종류에 따라 구조가 정해지고, 전기시설이나 용수 등의 시설이 필요한 경우가 많다.     ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 투자 투자용 부동산 투자 부동산 부동산 투자

2024-05-08

[부동산 이야기] 부동산 투자 시의 세금 감면 혜택

부동산에 투자했을 때 투자자가 얻을 수 있는 수익은 건물 등을 임대하고 받게 되는 렌트수입과 시간이 지남에 따라 부동산의 가치가 올라 가격이 상승하는 것이다. 그리고 부동산을 살 때 부동산 가격의 30~50%만 가지고 있어도 나머지는 은행에서 융자를 얻어 해결할 수 있다. 이것을 지렛대효과라고 부르는데 부동산 투자의 가장 큰 매력의 하나라고 생각된다. 가령 100만 달러짜리 아파트를 35만 달러 다운하고 샀는데 3년 후에 아파트 가격이 135만 달러가 되었다면 투자금액의 100% 이익이 발생한 것이다.   그러므로 경험이 많고 성공적인 투자자일수록 굳이 융자할 필요가 없어도 최고의 투자수입을 내기 위해 융자를 하여 부동산을 사고 남은 돈으로 다른 부동산을 찾는 경우가 많다. 그리고 위에 언급한 기본적인 이익뿐만 아니라 여러 가지 다양한 혜택을 볼 수 있다.     그중 하나가 소유한 부동산에서 소득이 많이 발생하거나, 아니면 다른 수입이 많은 전문직 고소득자들이 걱정하는 세금 문제도 부동산 투자를 통해 공제 혜택을 받을 수 있다. 우선 매달 내는 융자 페이먼트의 이자 부분이 세금 공제가 된다. 국세청(IRS)은 투자용 부동산의 소유를 비즈니스의 하나로 보기 때문에 부동산관리에 들어가는 모든 비용을 수입에서 공제할 수 있다. 수리비는 물론이고 부동산에 관련된 여행 경비, 교육비, 유틸리티 등 모든 비용을 공제할 수 있다.   그리고 또 다른 세금혜택이 감가상각인데, IRS는 부동산의 땅을 제외한 건물 부분을 시간이 지날수록 낡아서 가치가 떨어진다고 생각해 합법적으로 세금을 공제할 수 있게 한다. 즉 매년 부동산의 가치가 하락한 것으로 간주해 감가상각하여 그만큼 세금을 적게 내게 된다. 당연히 절세된 만큼 수입이 늘게 되고 그만큼 재투자의 기회가 늘게 된다.   또 큰 혜택 중의 하나가 많은 사람에게 경제적 부를 안겨준 1031교환(익스체인지·Exchange)이다. 모든 투자부동산은 판매 후에 그 부동산에서 발생한 이익에 관한 세금(Capital Gain Tax)의 납부를 지연시킬 수 있게 된다. 부동산을 매매하면 비용을 뺀 실제 수입에서 많게는 35% 이상까지 양도소득세를 내야 하지만 매매한 건물에서 나온 돈을 다운하고 더 큰 다른 부동산을 산다면 세금을 미루어준다. 즉 부동산 투자를 통해 들어온 양도소득에 대한 세금연장법인데 많은 투자자가 처음 시작은 작은 주택을 사서 렌트를 주다 몇 년 후에 이익을 보고 팔아 계속 세금납부를 유예시키며 더 큰 부동산을 사는 것을 반복한다. 그리고 1031교환에 의한 세금연장은 다음 팔 때까지이지만 다시 팔 때도 다시 연장할 수 있기 때문에 그때 면제된 큰 액수의 세금을 재투자할 수 있어 재산증식의 속도에 가속이 붙게 된다. 그리고 요즘과 같은 안정기이거나 혹은 부동산 경기가 위축되어 저성장기일 때에는 건물 가격의 인상 폭보다는 수익형 부동산에, 즉 투자 대비 연수익이 얼마나 되는지 관심을 가져야 한다.     그러므로 부동산에 투자하고 가능한 한 오래 보유하는 것이 유리하다. 그래서인지 연금 형태의 안정적인 현금 수익을 기대할 수 있는 수익형 주거 부동산의 수요도 많다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 투자 투자용 부동산 부동산 투자 수익형 부동산

2024-05-01

[부동산 이야기] 부동산 투자 용어

투자할 부동산을 찾기 위해 리스팅을 보다 보면 흔히 눈에 띄는 단어 중의 하나가 ‘캡(Cap: Capitalization Rate)'이다. 아파트나 상가와 같은 상업용 부동산을 살 때 가장 중요한 것이 렌트수입인데, 이 렌트수입에서 관리에 드는 비용을 뺀 것이 순수입이 되고 1년 순수입을 구매가격으로 나눈 것을 캡이라고 한다.   예를 들어 200만 달러에 산 아파트에서, 매달 들어 오는 렌트수입이 1만5000달러고 공실률을 포함한 모든 관리비용이 5000달러라면, 연 순수입(NOI: Net Operating Income)이 12만 달러이고, CAP은 6%가 된다. 캡 수치가 높을수록 투자 대비 수입이 좋은 것이다. 그러므로 캡이 부동산의 가장 중요한 가치 산정기준이 되는 데 실제의 거래 과정에서 CAP을 계산하는 방법은 훨씬 자세하고 복잡하다.   한편 매물을 찾을 때 보통은 캡을 따지기 전에 우선 매물의 가격이 1년 총수입(Gross Income)의 몇 배가 되는지를 보는 것이 부동산의 시장가치를 평가할 수 있는 간단하고 일반적인 측정방법이다.   이것을 총수입배수(GRM: Gross Rent Multiplier)라고 하는데 계산 방법은 ‘GRM= 매매가격 ÷ 연간 총 예상수입’ 이다. 월수입이 1만5000달러인 아파트는 연수입이 18만 달러가 되니 200만 달러를 18만 달러로 나누어보면 총수입 배수인 GRM은 11.11배가 되는 것이다. 아주 쉽고 간단하지만 경비를 무시한 것으로 정확하지는 않다.     그러면 투자용 부동산의 수익률을 자세히 계산하기 위해서 필요한 경비지출과 공실률에 대한 용어들을 알아보자.     먼저 NOI는 총렌트수입(GI: Gross Income)에서 운영경비(Operating Expense)와 공실률(Vacant Rate)을 뺀 금액이며 이것이 투자자의 실수입이 된다. 운영경비에는 재산세 보험료, 매니저비용, 유틸리티 관리비, 수리비, 가드닝 등이 포함된다. 공실률은 세입자가 나가고 들어오는 과정 중에 렌트비를 못 받는 기간이 발생할 수 있으므로 보통 3~5%를 책정하여 수입에서 제한다. 총 렌트수입의 30~35%를 비용으로 잡는 것이 보통이다. 그런 이유로 렌트수입을 해당 건물이 모두 찼을 때 얻을 수 있는 수입을 잠재적 렌트수입(PGI: Potential Gross Income)과 실제 거둬들이는 월 렌트 인컴에서 앞서 소개한 공실률을 뺀 유효 렌트수입 (EGI: Effective Gross Income)으로 나누기도 한다.   물론 운영경비에는 모기지 페이먼트와 소득세는 포함되지 않으며 아파트와 트리플넷(NNN)이 적용되는 상가운영의 운용내용은 조금 다르다. 그런데 위의 200만 달러짜리 아파트의 경우 렌트수입에서 모든 경비를 제한 NOI가 12만 달러인데 이 건물을 40% 다운하고, 120만 달러를 이자율 4.5%로 융자하여 샀다면 연 페이먼트가 7만2000달러 정도다. 그러므로 투자자에게 매년 4만8000달러의 실제 수입이 생긴다. 이때 80만 달러를 투자해서 연 6%의 수입이 생겼으니 캐시 온 캐시(Cash On Cash)라고도 부르는 캐시플로(Cash Flow)는 4만8000달러다.     ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE 부동산 부사장부동산 이야기 부동산 용어 투자용 부동산 부동산 투자 잠재적 렌트수입

2024-04-24

[부동산 가이드] 투자용 부동산의 리스 분석

부동산을 투자하는 많은 투자자는 금융 레버리지를 통한 수익률의 극대화를 위하여 은행 및 금융기관을 통한 대출을 고려합니다.     부동산에 대한 대출 융자 결정 과정에서 금융기관이 중점을 두는 여러 요소 중 리스 계약의 상태는 매우 중요한 부분을 차지합니다.     특히, 오피스 및 리테일 같이 중장기 테넌트를 보유하는 부동산에 대한 대출 심사 시, 건물의 모든 수익은 입주한 테넌트에 따라 크게 달라지므로, 리스 계약의 상태는 융자 평가에 있어 중요한 요소로 작용합니다. 이는 대출기관 뿐 아니라 건물을 구매하는 투자자도 중요하게 검토해야 하는 대상입니다.     첫째로, 융자기관은 리스 계약을 분석하며 테넌트의 신용도를 주요 지표로 삼습니다. 스몰 비즈니스 테넌트의 경우 얼마나 오래 비즈니스를 했는지와 페이먼트 히스토리, 비즈니스 택스 리턴, 그리고 오너의 크레딧 등을 통하여 테넌트의 신용도를 확인할 수 있습니다.     둘째로, 남아있는 리스 기간의 길이도 중요한 고려 사항입니다. 리스 기간이 길게 남아있다면 안정적으로 테넌트를 유지할 수 있는 확률이 높습니다. 리스 계약이 만료가 된다면, 리스 계약 갱신 혹은 새로운 계약을 하는 과정에서 공실 기간이 발생되거나 추가 비용이 발생이 될 수 있는 위험요소가 있습니다.     투자기관들의 경우 오피스 및 물류창고 투자시 테넌트들의 남은 평균 임대기간이 10년이 넘는 경우만 투자 대상으로 삼는 경우가 많을 정도로 투자용 부동산에서 남은 리스 기간은 중요한 고려 사항입니다.       셋째로, 리스 만료 시기를 검토합니다. 여러 테넌트의 리스 만료 시기가 다양할수록 융자기관에게 더 선호되는 경우가 많습니다. 이는 리스크 분산과 지속적인 수익 확보 측면에서 긍정적으로 평가됩니다.   넷째로, 테넌트 임대료가 지역 평균과 비슷한지를 검토합니다. 지역 평균보다 낮은 임대료를 받고 있다면, 추후에 임대료 상승으로 인한 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만 반대로 특수한 이유로 지역 평균보다 높은 임대료를 받고 있는 경우, 테넌트가 렌트를 유지하지 못할 가능성도 있고, 이 테넌트가 나간 이후 계속해서 임대료를 같은 수준으로 받지 못할 경우 건물 가치 하락에 영향을 주기 때문에 적절한 임대료 상황은 검토 대상입니다.     다섯째로, 테넌트 구성의 적합성입니다. 테넌트가 해당 지역에 적합한 비즈니스를 하고 있는지, 그리고 다양한 비즈니스가 입주해 있는지도 평가의 중요한 부분입니다.   추가로, 리스 계약에 명시된 관리비 부담 등의 조항들과 건물주의 관리 능력 또한 중요한 요인으로 작용합니다. 건물주의 관리 경험이나 전문 회사의 고용 여부 등도 융자 결정에 있어 고려되는 중요한 사항들입니다.     상업용 부동산 시장은 테크놀로지의 발전, 원격 근무의 증가, 그리고 소비자 행동의 변화 등으로 빠르게 변화하고 있습니다.이에 따라, 융자 기관은 전통적인 분석 요소 외에도 테넌트의 디지털 마켓 적응력, 건물의 스마트화 정도, 그리고 지속 가능성과 같은 새로운 요소들에 대해 고려하기 시작했습니다. 따라서,  융자를 준비하는 건물주와 투자자는 이러한 최신 트렌드와 시장의 변화를 고려해 자신의 부동산을 관리하고 테넌트를 유치하는 과정에서 적용하기 위한 노력을 시작해야 할 것입니다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 투자용 부동산 투자용 부동산 테넌트 임대료 중장기 테넌트

2024-03-13

[부동산 이야기] 투자용 부동산 관리

몇 주 동안 부동산 투자의 기본에 대하여 알아보고 있다. 이번 주에는 주거용 부동산이나 혹은 상업용 부동산을 구입한 후에 효과적인 관리에 대하여 조금 알아보자. 부동산 투자의 또 다른 매력은 얼마나 관리를 잘하느냐에 따라 수입을 더 올릴 수도 있다는 것이다. 아파트 같은 다세대 건물이나, 상업용 부동산의 경우, 부동산의 구매만큼이나 구입하고 난 다음의 관리도 중요한데 관리에도 예산이 필요하다. 그러므로 투자부동산을 구입할 때는 다달이 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트와 구매가격의 1.25%에 해당하는 재산세, 유틸리티, 그리고 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야 한다.   보통 아파트를 소유하면 월 렌트비의 20% 정도는 여유자금이 있어야 하므로 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다. 부동산을 예산에 맞추어 구매를 하고 난 후에 유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다.     이때는 주인이 건물을 수리할 수 있는 기술이 있고, 집 가꾸는 것을 좋아하며 특별히 하는 일이 없는 은퇴한 부동산 오너라면 문제가 없다. 하지만 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 좋아하지 않는 경우에는 경비가 발생하더라도 전문 관리 회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋은 방법이다. 부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우이거나 주된 업무인 렌트 걷기, 부동산 광고 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다.     그러나 부동산을 잘 보수 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내기가 쉽지만은 않은 일이다. 그러므로 부동산 소유주로서는 매달 일정한 비용을 부동산 관리 회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아플 수도 있는 이런저런 업무들을 부동산 관리 회사에 위탁하는 이점이 있다. 그러므로 경험이 많은 확실한 부동산 관리회사를 고용하게 되면 이들은 이미 임대 시장에서 수백 명의 임대인과 의사소통을 하기 때문에 현지 시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있을 것이다. 건물 수리나 테넌트 선별, 렌트 수납, 그리고 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공시설 등을 유지 보수하는 일을 하는 공정한 주택관리 규정 등 검증된 방침과 업무 방식을 갖고 전문적인 부동산관리를 하는 회사를 찾아야 한다. 특히 개인 투자자의 경우 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어 비용을 부담하더라도 부동산 관리회사에 의존하는 것이 바람직하다. 이때 부동산 관리회사의 수익은 부동산 주인에게서 받는 수수료에서 나오는 데 이 수수료는 보통 렌트의 5~15% 정도의 수준으로 엄청난 차이가 있다. 부동산 관리는 전문 회사를 선정해도 되고 건물을 사준 에이전트한테 부탁해도 되는 데 좋은 부동산 관리회사를 선택하기 위해서는 부동산 관리회사가 제출한 제안서를 면밀히 검토하는 것이 필요하다. 이 제안서에는 부동산의 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 대규모 수리가 필요할 때의 계획이나, 목표수익, 비용절감 계획, 공실률에 대한 효율적인 처리방안 등이 포함되어 있어야 한다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 투자용 부동산 부동산 관리회사 부동산 소유주 상업용 부동산

2024-01-24

[부동산투자] 투자용 주택 구입

지난 칼럼에 이어 이번 칼럼에서도 투자용으로 주택을 구입하여 렌트 수익을 얻는 방법을 알려주고자 한다. 얼마를 다운페이먼트로 해야 매달 받는 렌트비에서 경비를 제하고 얼마를 손에 넣을 수 있는지 계산해 보자. 우선 결론적으로 먼저 말하자면, 집값의 20%를 다운페이먼트로 하면 매달 얼마씩 내 주머니에서 돈이 그 집에 들어가야 하고, 30%를 다운하면 거의 맞아 떨어지거나 조금 모자랄 것이고, 35~40%를 넣으면 매달 얼마간의 금액을 용돈으로 남길 수가 있다.   예를들어 60만 달러의 타운하우스를 산다고 가정하자. 60만 달러의 타운하우스는 일반적으로 렌트를 약 3500달러 정도를 받을 수 있을 것이다. 그러면 60만 달러의 집을 30%(18만 달러)를 다운페이먼트로 사용하면 매달 경비로 나가는 비용을 얼마가 되는지 계산해 보자. 매달 들어가는 경비를 일반적으로 PITI 로 계산한다. 즉, P, Principal(원금), I, Interest(이자), T, Tax(주택세금), I, Insurance(화재보험) 으로 나눌 수 있겠고, 여기에 공동구역 관리비(HOA) 및 주택수리 및 공실률 비용을 생각할 수 있겠다.   모기지 이자율을 6% 정도로 가정하고 계산해보면, 원금과 이자, 즉 42만 달러를 30년 은행대출을 받으면 월 2518달러, 주택세금을 집가격의 보통 연 1.3%로 계산하면, 60만 달러X1.3%= 7800달러, 이것을 12달로 나누면 월 650달러가 나온다. 그 다음 화재보험은 일반적으로 타운하우스인 경우에 HOA에 포함되는 경우가 대부분이니까 HOA 비용이 약 400달러 정도로 계상하면 무리가 없겠다. 그다음 주택수리 및 공실률 비용으로 한달에 약 200달러 정도 넣어두면 된다. 이것을 모두 합해 보면 2518달러 + 650달러 + 400달러 + 200달러 = 3768달러란 계산이 나온다. 이를 렌트 월 3500달러를 받으면 매달 268달러씩 나의 주머니에서 더 나가야 한다는 계산이 나온다.     그렇다면, 40%를 다운페이먼트로 사용한다면 어떻게 되는지 알아보자. 즉 60만 달러의 40%인 24만 달러를 밑돈으로 넣고 나머지 36만 달러를 은행대출을 받으면 매달 내는 페이먼트는 2158달러가 된다. 나머지 비용은 같으니까 이를 모두 더해 보면 2158달러+ 650달러 + 400달러 + 200달러 = 3408달러가 나온다. 그러면 매달 렌트비로 3500달러를 받으면 그 차액 92달러의 렌트수입을 기대할 수 있겠다. 이렇게 상세한 계산을 하고 보면, 일반적으로 투자용으로 주택을 구입할 경우에는 최소한으로 40%는 다운페이먼트를 해야 손해가 나지 않는다는 이야기가 된다. 렌트를 만들어 주는 부동산회사에 대한 수수료는 그리 크지 않으니까 주택수리와 공실률 비용에 이미 들어가 있다고 봐도 되겠다.     ▶문의: (661)373-4575   제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산투자 투자용 주택 투자용 주택 그다음 주택수리 공실률 비용

2024-01-17

[부동산 이야기] 아파트 투자

투자에 관심을 가지고 있다면 위험도를 줄이기 위해 투자 대상을 다양하게 분산하는 것이 필요하다.   부동산 투자의 장점을 보면 먼저 부동산은 실제 눈으로 확인할 수 있는 유형자산이고 수익과 지출 등 숫자나 조건이 훨씬 투명하여 많은 금융 기관들이 부동산을 담보로 쉽게 융자를 해주기도 한다. 그리고 부동산 투자도 처음에는 적은 돈으로 시작하는 경우가 대부분이다. 지난주에는 적은 금액으로도 구입할 수 있는 적당한 사이즈의 4인 가구 이하의 인컴 유닛에 대하여 알아보았는데, 오늘은 비교적 적은 금액으로 투자를 시작할 수 있는 아파트 투자에 대하여 알아보자.     부동산에 투자하려면 본인이 가지고 있는 돈의 액수에 맞는 매물을 찾아서 그 부동산의 특징과 주위 환경 등 지역 정보들을 부지런히 알아보아야 한다. 만약을 대비하여 모든 위험요소를 철저하게 살펴본 후에 투자하는 것이 중요하다.   부동산을 투자용으로 장만하면 그것이 상가, 아파트, 오피스 건물, 창고 등 어떤 종류의 부동산이라도 매달 임대수입이 생기고 특별한 변수가 생기지 않는 한 세월이 지나면 값이 올라가 투자자의 자산이 늘어난다. 그뿐만 아니라 부동산을 구입할 때 부동산 가격의 30~50%만 가지고 있어도 나머지는 은행에서 융자를 얻어 해결할 수 있다. 이것을 지렛대 효과라고 부르는 데 부동산투자의 가장 큰 매력의 하나라고 생각된다.   그러므로 경험이 많고 성공적인 투자자일수록, 융자할 필요가 없어도 최고의 투자 이익을 내기 위해 융자를 하여 부동산을 구입하고 남은 돈으로 다른 부동산을 찾는 경우가 많다. 그리고 부동산 투자를 통하여 위에 언급한 기본적인 이익뿐만 아니라 여러 가지 다양한 혜택을 볼 수 있다.     그중 하나가 소유한 부동산에서 소득이 많이 발생하거나, 아니면 다른 수입이 많은 경우의 세금 관련하여 부동산 투자를 통해 공제 혜택을 받을 수 있다. 우선 매달 내는 융자 페이먼트의 이자 부분이 세금 공제가 된다. 국세청(IRS)은 투자용 부동산의 소유를 비즈니스의 하나로 보기 때문에 부동산 관리에 들어가는 모든 비용을 수입에서 공제할 수 있다. 수리비는 물론이고 부동산에 관련된 여행 경비, 교육비, 유틸리티 등 모든 비용을 공제할 수 있다.     또한, 부동산 투자의 또 다른 장점이 감가상각인데, 국세청은 부동산의 땅을 제외한 건물은 시간이 지날수록 낡아서 가치가 떨어진다고 생각해 합법적으로 세금을 공제할 수 있게 한다.   한편, LA를 비롯한 남가주 지역은 인구 증가에 못 미치는 주택 공급 탓으로 수십년간 주택난을 겪고 있다. 그리고 일자리가 늘고 있어 인구 유입이 계속되고, 이민자도 꾸준히 유입될 것이다. 이렇게 공급이 수요를 따라가지 못하니 주택 가격이 계속 올라가 많은 세입자가 내 집 장만이 어려운 상황이다.   또 낮은 주택 보유율 때문에 아파트를 비롯해 임대 주택의 수요가 늘어나고 있다. 이에 따라 많은 신규 아파트가 건설되고 있으나 급격한 렌트 상승의 부작용을 막지 못하고 있다. 그러므로 지금이 투자자들이 아파트에 눈을 돌려야 할 때이다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 아파트 투자 투자용 부동산 부동산 투자 아파트 투자

2024-01-10

[부동산투자] 투자용 주택을 구입하는 방법

아파트와 일반 개인 주택의 렌트비는 매우 비싸다. 특히 2~3베드룸의 경우의 렌트비가 3000~4000달러를 넘어 테넌트의 입장에서는 월수입의 상당 부분이 렌트비로 지불되고 있으니 가계 사정에 여간 큰 부담이 아닐 수 없다. 하지만 역으로 생각해 보면 임대주, 즉 아파트와 임대주택 소유주에게는 안정적인 수입원일 것이다. 투자자들에게는 아파트와 주택이 아주 좋은 투자처일 것이다. 게다가 장래의 집값 상승의 기대까지 추가되니 일석이조의 효과를 예상할 수 있다.     지금 투자용 주택 혹은 아파트를 구입하려고 하는 게 조금 늦지 않았을까 걱정도 하겠지만, 투자라는 것이 원래 100% 안전한 것이 없고 그중에서도 가장 안전하고 손실위험이 적은 것이 부동산 투자니 지금도 늦지 않았다고 보는 것이 틀리지는 않는다. 늦었다고 느낄 때가 바로 그 타임이라고 봐야 할 것이다. 어떤 종류의 주택을 구입해야 하나, 어떤 지역에 사 두는 게 가장 좋을까, 큰집이 좋을지 작은 집이 좋을지, 렌트 관리는 어떻게 해야 할지, 얼마를 다운하고 얼마를 대출받는 게 좋을지, 주택관리에 들어가는 여러 비용이 어떤 게 있는지 등등 이에 관한 것들을 한번 샅샅이 살펴보기로 하자.   하나하나 계산부터 먼저 해서 손익을 따져보고 앞뒤를 헤아려서 한 단계씩 준비하는 것이 좋겠다. 십수년간 모아둔 자금을 투자용 주택을 사는 데 선뜻 투입한다는 것은 처음으로 시작하는 투자자에게는 상당히 위험스럽고 겁이 나는 일임이 틀림없다. 그래서 하나하나 돌다리도 두들겨보고 만져보고 또 한 번 더 디뎌보고 난 뒤에 발걸음을 옮겨 보는 것이 좋겠다.     큰 집을 하나 사서 렌트비를 많이 받는 것이 좋을까? 작은 집 2채를 사서 작은 렌트비 두 개를 받는 것이 좋을까? 서로 장단점이 있지만, 결론적으로 이야기하자면 같은 돈으로 작은 집을 두 개를 사서 운용하는 것이 더 효율적이다. 물론 큰 집 하나의 테넌트를 관리하는 것이 작은 집 2채의 테넌트 두 가족을 관리하는 것보다 쉬울 수는 있으나, 큰집 하나 보다는 작은 집 2채가 투자의 수입 면에서도 보다 더 나을 뿐만 아니라 위험부담이 분산되니 투자 안전성에서도 훨씬 낫다. 그리고 차후 긴급자금이 필요할 때에는 작은 집이 팔리기 쉬우니 자금의 환금성에서도 아주 효과적일 것이다.     필자 고객 중 한 명은 투자용 소형 타운홈과 주택 8개를 소유하고 이를 모두 임대하고 있다. 이 주택들은 필자가 전담해서 관리하니, 주택소유주는 테넌트와 직접 마주할 필요도 없고, 렌트 기간 일어나는 문제들은 모두 필자가 알아서 처리하고 적정하게 비용까지 계산한다. 테넌트의 이사, 새 테넌트의 선정, 집수리, 페인트 및 청소까지 공사회사들과 적정히 처리하고 경비 정리를 하니 고객의 입장으로서는 더없이 편리하고 안전하다. 안전하고 편리하고 걱정이 없는 것이 투자에서 가장 중요한 점 중의 하나일 것이다.   ▶문의: (661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산투자 투자용 주택 투자용 주택 투자용 소형 임대주택 소유주

2023-12-20

[부동산 이야기] 투자용 부동산 탈가주 현상

2020년 이후 캘리포니아를 떠나 다른 주로 옮긴 사람이 약 72만 명에 이른다. 가장 많이 이주한 곳은 텍사스와 아이다호, 플로리다 순이었다.     해당 지역 역시 집값 급등 문제에 노출돼 있기는 해도 대부분 도시의 주택 중간 가격이 50만 달러 아래다. 가주 대도시의 50% 수준이라는 장점이 있다. 캘리포니아에 직장을 두고 재택근무로 높은 소득을 받으면서 타주에서 사는 경우도 많아졌다. 국세청(IRS) 자료에 따르면 소득 대비 세금 부담률은 캘리포니아가 평균 소득의 9.2%로 전체 주 가운데 가장 높다.     부동산 투자자들의 관심 또한 캘리포니아 벗어나서 새로운 일자리가 늘어나고 기후가 좋은 곳을 중심으로 관심이 확대되고 있다. 목 좋은 곳에 위치해 있고 세입자가 장기적으로 코퍼레이션 개런티 되어 있는 NNN 매물이어야 한다는 점은 가장 기본적인 사항이고, 이와 더불어 매물이 위치한 도시의 인구 유입이 뚜렷한 텍사스, 사우스캐롤라이나, 플로리다 등을 중심으로 인기가 높다.     온라인 주문, 커브사이드 픽업, 드라이브 스루 플랫폼을 가지고 있는 퀵서비스 식당과 스타벅스로 대표되는 커피점이 주된 매물이다.     편의점, 익스프레스 카워시, 리테일 상가 매물도 있다. 칙필레, 치폴레, 레이징케인, 맥도날드, 파파이스치킨, 웬디스, 소닉, 버거킹과 같은 패스트푸드 점과 남동부 쪽에만 있는 크리스털, 캡틴디, 허들하우스, 그로서리 아울렛, 세븐일레븐, 익스프레스 카워시 등도 매물이다. 퀵서비스 레스토랑 들은 10년에서 15년씩 리스 계약기간이 남아 있고 드라이브스루 시설과 건물 크기 1800~5000스퀘어피트 단독 건물에 대지 크기 1에이커 내외의 시설은 위치에 따라서 100만 달러 정도부터 400만 달러대이다.     최근 SK 한국 배터리 공장과 포드자동차와 합작한 거대 배터리 공장이 지어지고 있는 도시 근교에 캡틴디라는 피시버거 프랜차이즈가 세입자로 있는 20년 리스된 투자매물은 129만 달러에 구매 가능하다. 이 매물의 투자율 6.25%다. 재산세, 관리비와 보험료를 모두 세입자가 내고 관리하는 조건에다 연 8만 달러의 수입을 시작으로 5년마다 10% 인상조건도 포함되어 있다. 상가 구입을 위한 대출 이자율은 8%대다. 따라서 현금 100%로 구입하는 방법이 최선이다. 캘리포니아 집 한 채 가격으로 건물 관리에서 자유로워지면서 월 순수입으로 6600달러를 벌 수 있다. 은퇴하신 분이라면 고려해 볼 만한 옵션일 수 있다.     대도시에 위치한 1.2에이커 대지 위에 4500스퀘어피트 빌딩과 드라이브 스루 시설을 갖춘 20년 그라운드 리스 계약을 맥도널드 코퍼레이션이 개런티하는 매물도 있다. 텍사스주 대도시에 위치한 이 매물은 투자율 3.85%이며 260만 달러에 구입가능하다. 시카고 근교에 레이징케인 15년 리스계약된 신축건물은 투자율 5% 280만 달러에 구입할 수 있는 등 부동산 가격이 높은 캘리포니아 대도시 지역을 벗어나면 100만 달러대에서 200만 달러대의 투자율 6%에 좋은 NNN 리스 계약된 매물이 있다.     ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 투자용 부동산 부동산 투자자들 이후 캘리포니아 코퍼레이션 개런티

2023-12-06

[부동산 이야기] 부동산 감정이 필요한 이유

부동산 구매를 계획하고 있다면, 투자용이던지 직접 살기 위한 주거용이던지 가장 먼저 생각해야 할 것이 구매를 원하는 부동산의 주위 환경, 즉 로케이션이다. 그리고 현재나 앞으로 예상되는 수입을 감안하여 자신의 재정상태에 맞는 집을 정하는 것이다. 이때 전문가의 도움을 받아 융자의 가능 여부와 얼마까지 대출이 가능한지도 미리 알아보기 위하여 앞으로 사게 될 부동산의 가격을 알아볼 수 있다.   준비된 바이어가 원하는 매물을 찾아 에스크로를 열게 되면 무엇보다 중요한 것이 융자를 성공적으로 끝내는 것이다. 은행이 융자 여부를 결정하는 중요한 요인은 주택 감정이다. 바이어 쪽에서 보면 경쟁자들을 제치고 오퍼가 수락되어 에스크로를 열었으나 급격히 오른 가격 때문에 감정가격이 매매가보다 낮아 융자가 나오지 않아 에스크로가 성사되지 않는 경우가 있다. 부동산 감정은 구매할 때나 이미 가지고 있는 부동산을 담보로 재융자를 할 때도 필요한 것으로 부동산의 현재 시장 가치를 결정하는 것이다. 그리고 셀러가 주택을 팔려고 시장에 내놓을 때 정확한 판매 가격을 알기 위해 감정을 하기도 하고 카운티 정부에서 재산세를 산정하기 위해 감정을 시행하기도 한다.   이처럼 다양하게 쓰이는 감정을 하기 위해서 여러 방법이 사용된다. 일반적으로 주거용 부동산에서 쓰이는 것은 주위에서 이미 팔린 주택들의 가격을 비교하는 방식(Sales Approach)을 쓴다. 즉 해당 주택 인근에서 최근에 팔린 매물들과 비교 분석하여 감정 가격을 산출하는 것이다. 그리고 다시 지었을 때의 비용을 계산하는 방식(Cost Approach)을 쓰기도 하는데 해당 부동산을 다시 짓는데 들어가는 비용을 산정하여 가격을 결정하는 것이다. 그리고 세 번째로 수익이 생기는 투자용 부동산의 감정 방법(Income Approach)은 보통 아파트나 상가, 또는 오피스 빌딩 등의 부동산을 감정할 때 쓰이는 것으로 해당 부동산에 투자해서 얻을 수 있는 수익이 얼마 정도 되는지를 산정해서 부동산 가격을 결정하는 방법이다.   인터넷을 이용해서 주택의 감정가격을 알아보는 방법도 있다. 질로우 등 부동산 포털 사이트를 이용하면 주택에 대한 정보나 감정 가격에 대해 나온다. 단점은 감정가격이 정확하지가 않을 수 있다는 것이다. 컴퓨터 프로그램이기 때문에 데이터에 오류가 있을 수 있으므로 감정사나 에이전트 같은 전문가와 확인을 하고 인터넷 정보는 참고 자료로만 쓰는 것이 좋다.   부동산을 매매할 때 전문 감정사를 고용하여 감정하는 이유는 융자를 받기 위한 것이 주된 목적이므로 비용은 보통 바이어가 내며 가격은 방 3개짜리 중소형 주택의 경우 500여 달러 정도이고 상업용 부동산의 경우 규모에 따라 수천 달러 이상이 되기도 한다. 감정한 후에 결과는 보통 일주일 정도면 나온다. 콘도나 타운홈, 단독주택이라도 게이트 안에 있는 부동산들은 조금 더 걸릴 수도 있다. 그러므로 셀러는 주택의 이를 대비하여 가치를 올릴 수 있는 방법이 있는지 미리 준비하는 것도 한 방법이다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 감정 부동산 감정 투자용 부동산 부동산 구매

2023-11-29

[부동산 가이드] 주택 렌트시 주의 사항

남가주는 여전히 셀러 마켓이라는 통계가 나왔다. 집값 하락 폭이 크지 않고 리스팅 기간도 그리 길지 않다. 일부 인기 지역은 팬데믹때보다 덜하지만, 여전히 많은 바이어의 경쟁에 아직도 치열한 오퍼 경쟁을 뚫어야 하고 마음에 든 집을 놓치는 상황이 일어난다.   주택시장 전망이 어두워지고 모기지 이자율이 계속 올라가면서 많은 바이어가 렌트를 연장하며 주택 구매를 기다리고 있다. 높은 집값과 주택 공급 부족은 임대료 상승에 영향을 미쳐 세입자들이 비싼 렌트비와 오퍼 경쟁에 이중으로 시달리고 있다.     질로(Zillow)가 제공하는 임대료 지수에 따르면  LA 인근 지역 중간 임대료가 2905달러까지 치솟았다.     이런 흐름에 따라 여유 자본으로 투자용 주택을 구입해 렌트 수입을 얻는다면 좋은 결정이 될 것이다. 아파트 경우 매니지먼트 회사가 수십, 수 백개 유닛의 테넌트를 관리하는 반면, 주택 렌트는 한 주인과 테넌트끼리의 계약이 이루어진다.     이때 에이전트나 전문 매니지먼트 회사를 통해 테넌트를 구할 수 있지만, 요즘은 다양한 웹사이트들을 이용해 직접 테넌트를 구할 수 있게 됐다.     좋은 테넌트를 구하려면 렌트비 책정이 가장 중요하다. 내가 가지고 있는 주택이 학교, 공원이나 마켓 등이 가까운지, 교통이 편리한지 아닌지에 따라 주위 시세보다 낮게 또는 높게 받을 수 있다.     테넌트는 소득 증명서, 은행 명세서, 크레딧 리포트와 과거 임대 기록 등이 필요하다. 팬대믹 기간 동안 렌트비를 제대로 내지 않고 문제를 일으킨 테넌트들로 인해 요구하는 조건들이 더욱 까다로워졌다.     테넌트의 신청서에 적힌 인적 사항으로 이런 배경을 확인할 수 있다. 또한 범법 사항, 퇴거나 파산을 한 사실이 있는지 등을 확인해 볼 수 있다. 소득이 렌트비보다 3배 많고 크레딧 점수가 좋은 테넌트를 최우선으로 본다. 테넌트의 크레딧 리포트는 신청한 날로부터 2주 내로 받는 것이 좋다.     테넌트는 렌탈 보험을 들어야 한다. 테넌트를 위해서도 필요하지만, 집주인을 보호하기 위한 보험이기도 하다. 집주인의 이름을 반드시 넣어서 한, 두 달 뒤에 몰래 취소하는 일을 예방하고 1년 뒤 보험 갱신을 안 할 경우 등 문제 시에 집 렌트 계약을 파기할 수 있다는 것을 반드시 계약서에 명시해야 한다.   가끔 체크를 주고 키를 받은 후에 그 체크가 부도가 나는 경우가 있기 때문에 시큐리티 디파짓과 첫 달 렌트비는 반드시 캐셔스 체크나 머니 오더로 받아야 한다. 또 테넌트가 이사를 들어오기 전 함께 인스펙션해서 고장이 나거나 고쳐야 할 부분이 있으면 증거를 남겨놓아야 계약 기간 종료 후 서로 간의 책임이 분명해 문제가 생기지 않는다.     여러가지 경제 상황으로 주택 구매를 쉽게 결정할 수 있는 상황은 아니지만, 투자용 주택을 사면 좋은 수익을 낼 기회가 될 수 있다.     ▶문의:(213)800-2054 소니아 김 / 뉴스타부동산 발렌시아 에이전트부동산 가이드 주택 렌트 렌트비 책정 투자용 주택 주택 구매

2023-08-09

[부동산 이야기] 부동산 매매의 계약과정

마켓에 나오자마자 팔리던 주택들이 쉽게 팔리지를 않는다. 모기지 이자율이 높은 폭으로 오르면서 바이어의 구매력이 크게 떨어지고 경기 침체에 대한 우려로 주택 구매를 멈추고 관망하는 예비 바이어들도 많아졌기 때문이다.     지금은 투자 목적으로는 적절하지 않으나, 장기 거주할 경우에는 주택 구매를 멈출 필요는 없다. 주택을 매매할 때이거나 투자용 부동산을 사고팔 때 특히 간과하지 말아야 할 것이 계약의 중요성이다.   부동산을 사려고 할 때 일반적으로 바이어는 먼저 셀러에게, 서면으로 구매 의사를 전달하게 되며 이것을 오퍼(Offer)를 낸다고 한다. 오퍼를 받은 셀러는 내용을 확인한 다음, 바로 오퍼를 수락하기도 하지만 많은 경우 셀러는 바이어가 낸 오퍼를 보고 자신의 요구사항을 더하여 카운터 오퍼를 낸다. 이렇게 바이어와 셀러는 보통 한 번 이상 오가는 서로의 카운터 오퍼를 통해 최종 합의점에 이르게 된다.   이렇게 합의된 내용을 진행하기 위하여 에스크로가 오픈되고, 바이어의 오퍼는 정식 구매계약서(Purchase Contract)로 법적인 구속력을 가지게 된다. 그러므로 구매 계약서를 잘 이해한 후에 에스크로를 오픈해야 하며, 에스크로 기간에 내용을 변경하거나 첨부하기도 한다. 따라서 구매 계약서의 사항들을 잘 이해하는 일은 계약을 잘 이행하여 순조롭게 거래가 마무리되기 위한 첫걸음이 된다. 그러므로 매매 당사자들은 매매 협상의 초기부터 문제가 될만한 부분들을 반듯이 꼼꼼히 짚고 넘어가야 하며 모든 합의된 사항들을 하나도 빠짐없이 서면으로 명시하여 놓아야 한다.   오퍼는 매매계약 내용과 함께 에스크로 세부사항까지 같이 포함한 상당한 포괄적인 매매계약서이다. 에스크로를 열고 난 후, 즉 매매계약 후 에스크로를 통해 받게 되는 에스크로 서류는 일반적인 사항만 있을 뿐이며 이미 중요한 계약 내용은 바로 오퍼와 카운터 오퍼를 통한 매매계약서를 통해 이미 결정이 나기 때문에 구매계약서는 더욱 중요하다. 일단 바이어나 셀러 간에 에스크로를 오픈하게 되면 계약서상에서 인정하는 경우이거나, 셀러와 바이어가 서로 합의하여 변경하거나 첨부되는 경우가 아니면, 셀러나 바이어 중 어느 쪽도 마음대로 매매계약을 변경하거나 파기할 수 없다. 그러나 가끔 매매 과정에서 셀러나 바이어의 입장이 상충하는 경우가 생기기도 한다. 즉 부동산 경기의 변화로 인하여 매매 당사자들의 금전적 이해가 상충하기도 하고, 가끔은 오퍼를 내고 서로 합의된 후에 개인적인 사정이 생기거나 무책임하게 마음이 변하여 더는 계약을 진행하기를 원치 않는 경우도 생긴다.   그러나 안타깝지만 그런 것들은 계약의 파기 조건이 되지 못한다. 그 이유는 에스크로를 오픈하게 되면 바이어와 셀러 간에 서로 법적으로 구속력을 갖게 되기 때문이다. 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수는 없으며 이것이 지켜지지 않으면 분쟁으로 이어지기도 한다. 물론 합당한 이유가 있으면 셀러와 바이어 양쪽의 합의로 에스크로 기간 중 언제나 계약 사항을 수정하거나 첨부하거나 삭제할 수도 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 계약과정 부동산 매매 부동산 이야기 투자용 부동산

2023-07-12

[부동산 투자] 주거용과 투자용 부동산의 양도소득세

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세다. 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉜다.   주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 2년을 연속으로 거주하진 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당하며 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만 달러까지 받을 수 있다. 예를 들어 보자. 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만 달러까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만 달러에 사서 100만 달러에 팔았다면   이 부부는 40만 달러의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.   하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 1031교환(Exchange)인데 이는 양도소득세를 연기시키는 것이다.     국세청(IRS)에서 제공하는 가이드라인에 따르면 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고, 180일 안에 정한 매물 구매를 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이  매입한 물건으로 재투자되어야만 하기 때문에 1031 교환을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.     예를 들어 만약 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러가 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다.     인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단일 것이다. 각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 양도소득세 주거용 투자용 부동산 주거용 부동산 부동산 매매

2023-06-21

[세법 상식] 부동산 교환

부동산 교환(IRC 1031 Exchange)은 연방 국세청의 규정에 따라 세금 납부를 연기해 주는 제도라고 알고 있습니다. 어떤 종류의 부동산이 해당되는지, 해외 부동산도 해당되는지, 그리고 이러한 세금 혜택을 받기 위한 조건은 어떤 것들이 있는지 궁금합니다.   1031 투자 부동산의 교환법은 미국사회에서 이미 오래전부터 사용됐으며 많은 한인도 1031 Exchange를 활용한 부동산 투자로 재산을 크게 증식시키는 데 성공했습니다.   이 부동산 교환법은 투자 목적으로 구매한 부동산을 처분하고 동종의 다른 부동산을 구매하는 경우 부동산 판매를 통해 얻은 소득에 대한 세금 납부를 연장해주는 세법을 말합니다.     이를 활용해 계속해서 자산 증식의 기회와 혜택을 받을 수 있습니다.     투자 목적의 토지, 임대수익형 부동산, 창고, 공장 등 사업목적으로 사용되는 대부분의 상업용 부동산이 이 세법의 수혜대상이 됩니다. 즉 투자 목적이나 상업용이면 됩니다.     하나를 팔아서 여러 개를 구매해도 되고, 반대로 작은 투자용 부동산을 여러 개 소유한 투자자가 그것들을 팔아 규모가 큰 부동산 하나를 구매해도 가능합니다.     일례로 상가건물을 팔아 소형 임대 아파트 여러 채를 살 수 있고, LA의 임대주택 몇 채를 처분하고 애리조나에 있는 공장, 창고건물을 구매할 수도 있습니다.   부동산 교환은 일반적으로 ‘three-way delayed exchange’라는 방식으로 이루어지는데, 셀러와 바이어 사이에 중간역할을 하는 기관이 부동산 교환을 주관하게 됩니다.   세금 혜택 조건을 보면 판매자가 부동산 소유권을 이전한 날로부터 45일 안에 새로 구매할 부동산을 지정하고, 이 45일을 포함해 180일 안에 에스크로가 종결되어야 합니다.     이때 매각 대금은 전액 재투자되어야 합니다. 만약 Cash out이 있다면 이 부분만큼은 양도소득세 부과 대상이 됩니다.   부득이한 사정으로 새로운 부동산을 먼저 구매하고 나서 보유하고 있는 부동산을 매각하는 경우도 있습니다. 리버스(Reverse) 1031 Exchange 라고 하는데, 이 또한 매도한 부동산의 매매차익에 대한 세금 납부를 유예할 수 있는 제도입니다.   그 절차는 구매하기를 원하는 부동산의 구매를 위한 클로징을 완료한 후, 45일 이내에 보유하고 있는 부동산 중 매도할 부동산을 선정해야 하며, 180일 이내에 선정된 부동산의 매각을 위한 클로징을 완료해야 합니다.   리버스 1031은 일반 1031 제도보다 훨씬 까다롭고 비용도 많이 들지만 불가피하게 원하는 부동산을 신속히 취득한 후에 보유하고 있는 건물을 매각하는 경우에도 세금 지연 납부 혜택을 받기를 원하면 이 제도를 활용해 볼 만합니다.     1031 교환을 마친 셀러는 해당 연도 세금보고서를 통해 소득을 보고할 때 IRS Form 8824 양식을 통해 양도소득 금액을 신고하고 동시에 이것에 대한 지급 유예를 신청하면 됩니다. 이 양식에 매각 자산과 구매 자산의 구매 일자, 매각 일자, 각각의 구매금액을 기재하게 됩니다.   ▶문의:(213)382-3400 윤주호 / CPA세법 상식 부동산 교환 부동산 교환법 투자용 부동산 투자 부동산

2023-05-31

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