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[부동산 이야기] 부동산 투자 용어

투자할 부동산을 찾기 위해 리스팅을 보다 보면 흔히 눈에 띄는 단어 중의 하나가 ‘캡(Cap: Capitalization Rate)'이다. 아파트나 상가와 같은 상업용 부동산을 살 때 가장 중요한 것이 렌트수입인데, 이 렌트수입에서 관리에 드는 비용을 뺀 것이 순수입이 되고 1년 순수입을 구매가격으로 나눈 것을 캡이라고 한다.   예를 들어 200만 달러에 산 아파트에서, 매달 들어 오는 렌트수입이 1만5000달러고 공실률을 포함한 모든 관리비용이 5000달러라면, 연 순수입(NOI: Net Operating Income)이 12만 달러이고, CAP은 6%가 된다. 캡 수치가 높을수록 투자 대비 수입이 좋은 것이다. 그러므로 캡이 부동산의 가장 중요한 가치 산정기준이 되는 데 실제의 거래 과정에서 CAP을 계산하는 방법은 훨씬 자세하고 복잡하다.   한편 매물을 찾을 때 보통은 캡을 따지기 전에 우선 매물의 가격이 1년 총수입(Gross Income)의 몇 배가 되는지를 보는 것이 부동산의 시장가치를 평가할 수 있는 간단하고 일반적인 측정방법이다.   이것을 총수입배수(GRM: Gross Rent Multiplier)라고 하는데 계산 방법은 ‘GRM= 매매가격 ÷ 연간 총 예상수입’ 이다. 월수입이 1만5000달러인 아파트는 연수입이 18만 달러가 되니 200만 달러를 18만 달러로 나누어보면 총수입 배수인 GRM은 11.11배가 되는 것이다. 아주 쉽고 간단하지만 경비를 무시한 것으로 정확하지는 않다.     그러면 투자용 부동산의 수익률을 자세히 계산하기 위해서 필요한 경비지출과 공실률에 대한 용어들을 알아보자.     먼저 NOI는 총렌트수입(GI: Gross Income)에서 운영경비(Operating Expense)와 공실률(Vacant Rate)을 뺀 금액이며 이것이 투자자의 실수입이 된다. 운영경비에는 재산세 보험료, 매니저비용, 유틸리티 관리비, 수리비, 가드닝 등이 포함된다. 공실률은 세입자가 나가고 들어오는 과정 중에 렌트비를 못 받는 기간이 발생할 수 있으므로 보통 3~5%를 책정하여 수입에서 제한다. 총 렌트수입의 30~35%를 비용으로 잡는 것이 보통이다. 그런 이유로 렌트수입을 해당 건물이 모두 찼을 때 얻을 수 있는 수입을 잠재적 렌트수입(PGI: Potential Gross Income)과 실제 거둬들이는 월 렌트 인컴에서 앞서 소개한 공실률을 뺀 유효 렌트수입 (EGI: Effective Gross Income)으로 나누기도 한다.   물론 운영경비에는 모기지 페이먼트와 소득세는 포함되지 않으며 아파트와 트리플넷(NNN)이 적용되는 상가운영의 운용내용은 조금 다르다. 그런데 위의 200만 달러짜리 아파트의 경우 렌트수입에서 모든 경비를 제한 NOI가 12만 달러인데 이 건물을 40% 다운하고, 120만 달러를 이자율 4.5%로 융자하여 샀다면 연 페이먼트가 7만2000달러 정도다. 그러므로 투자자에게 매년 4만8000달러의 실제 수입이 생긴다. 이때 80만 달러를 투자해서 연 6%의 수입이 생겼으니 캐시 온 캐시(Cash On Cash)라고도 부르는 캐시플로(Cash Flow)는 4만8000달러다.     ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE 부동산 부사장부동산 이야기 부동산 용어 투자용 부동산 부동산 투자 잠재적 렌트수입

2024-04-24

[부동산 가이드] 투자용 부동산의 리스 분석

부동산을 투자하는 많은 투자자는 금융 레버리지를 통한 수익률의 극대화를 위하여 은행 및 금융기관을 통한 대출을 고려합니다.     부동산에 대한 대출 융자 결정 과정에서 금융기관이 중점을 두는 여러 요소 중 리스 계약의 상태는 매우 중요한 부분을 차지합니다.     특히, 오피스 및 리테일 같이 중장기 테넌트를 보유하는 부동산에 대한 대출 심사 시, 건물의 모든 수익은 입주한 테넌트에 따라 크게 달라지므로, 리스 계약의 상태는 융자 평가에 있어 중요한 요소로 작용합니다. 이는 대출기관 뿐 아니라 건물을 구매하는 투자자도 중요하게 검토해야 하는 대상입니다.     첫째로, 융자기관은 리스 계약을 분석하며 테넌트의 신용도를 주요 지표로 삼습니다. 스몰 비즈니스 테넌트의 경우 얼마나 오래 비즈니스를 했는지와 페이먼트 히스토리, 비즈니스 택스 리턴, 그리고 오너의 크레딧 등을 통하여 테넌트의 신용도를 확인할 수 있습니다.     둘째로, 남아있는 리스 기간의 길이도 중요한 고려 사항입니다. 리스 기간이 길게 남아있다면 안정적으로 테넌트를 유지할 수 있는 확률이 높습니다. 리스 계약이 만료가 된다면, 리스 계약 갱신 혹은 새로운 계약을 하는 과정에서 공실 기간이 발생되거나 추가 비용이 발생이 될 수 있는 위험요소가 있습니다.     투자기관들의 경우 오피스 및 물류창고 투자시 테넌트들의 남은 평균 임대기간이 10년이 넘는 경우만 투자 대상으로 삼는 경우가 많을 정도로 투자용 부동산에서 남은 리스 기간은 중요한 고려 사항입니다.       셋째로, 리스 만료 시기를 검토합니다. 여러 테넌트의 리스 만료 시기가 다양할수록 융자기관에게 더 선호되는 경우가 많습니다. 이는 리스크 분산과 지속적인 수익 확보 측면에서 긍정적으로 평가됩니다.   넷째로, 테넌트 임대료가 지역 평균과 비슷한지를 검토합니다. 지역 평균보다 낮은 임대료를 받고 있다면, 추후에 임대료 상승으로 인한 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만 반대로 특수한 이유로 지역 평균보다 높은 임대료를 받고 있는 경우, 테넌트가 렌트를 유지하지 못할 가능성도 있고, 이 테넌트가 나간 이후 계속해서 임대료를 같은 수준으로 받지 못할 경우 건물 가치 하락에 영향을 주기 때문에 적절한 임대료 상황은 검토 대상입니다.     다섯째로, 테넌트 구성의 적합성입니다. 테넌트가 해당 지역에 적합한 비즈니스를 하고 있는지, 그리고 다양한 비즈니스가 입주해 있는지도 평가의 중요한 부분입니다.   추가로, 리스 계약에 명시된 관리비 부담 등의 조항들과 건물주의 관리 능력 또한 중요한 요인으로 작용합니다. 건물주의 관리 경험이나 전문 회사의 고용 여부 등도 융자 결정에 있어 고려되는 중요한 사항들입니다.     상업용 부동산 시장은 테크놀로지의 발전, 원격 근무의 증가, 그리고 소비자 행동의 변화 등으로 빠르게 변화하고 있습니다.이에 따라, 융자 기관은 전통적인 분석 요소 외에도 테넌트의 디지털 마켓 적응력, 건물의 스마트화 정도, 그리고 지속 가능성과 같은 새로운 요소들에 대해 고려하기 시작했습니다. 따라서,  융자를 준비하는 건물주와 투자자는 이러한 최신 트렌드와 시장의 변화를 고려해 자신의 부동산을 관리하고 테넌트를 유치하는 과정에서 적용하기 위한 노력을 시작해야 할 것입니다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 투자용 부동산 투자용 부동산 테넌트 임대료 중장기 테넌트

2024-03-13

[부동산 이야기] 투자용 부동산 관리

몇 주 동안 부동산 투자의 기본에 대하여 알아보고 있다. 이번 주에는 주거용 부동산이나 혹은 상업용 부동산을 구입한 후에 효과적인 관리에 대하여 조금 알아보자. 부동산 투자의 또 다른 매력은 얼마나 관리를 잘하느냐에 따라 수입을 더 올릴 수도 있다는 것이다. 아파트 같은 다세대 건물이나, 상업용 부동산의 경우, 부동산의 구매만큼이나 구입하고 난 다음의 관리도 중요한데 관리에도 예산이 필요하다. 그러므로 투자부동산을 구입할 때는 다달이 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트와 구매가격의 1.25%에 해당하는 재산세, 유틸리티, 그리고 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야 한다.   보통 아파트를 소유하면 월 렌트비의 20% 정도는 여유자금이 있어야 하므로 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다. 부동산을 예산에 맞추어 구매를 하고 난 후에 유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다.     이때는 주인이 건물을 수리할 수 있는 기술이 있고, 집 가꾸는 것을 좋아하며 특별히 하는 일이 없는 은퇴한 부동산 오너라면 문제가 없다. 하지만 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 좋아하지 않는 경우에는 경비가 발생하더라도 전문 관리 회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋은 방법이다. 부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우이거나 주된 업무인 렌트 걷기, 부동산 광고 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다.     그러나 부동산을 잘 보수 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내기가 쉽지만은 않은 일이다. 그러므로 부동산 소유주로서는 매달 일정한 비용을 부동산 관리 회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아플 수도 있는 이런저런 업무들을 부동산 관리 회사에 위탁하는 이점이 있다. 그러므로 경험이 많은 확실한 부동산 관리회사를 고용하게 되면 이들은 이미 임대 시장에서 수백 명의 임대인과 의사소통을 하기 때문에 현지 시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있을 것이다. 건물 수리나 테넌트 선별, 렌트 수납, 그리고 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공시설 등을 유지 보수하는 일을 하는 공정한 주택관리 규정 등 검증된 방침과 업무 방식을 갖고 전문적인 부동산관리를 하는 회사를 찾아야 한다. 특히 개인 투자자의 경우 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어 비용을 부담하더라도 부동산 관리회사에 의존하는 것이 바람직하다. 이때 부동산 관리회사의 수익은 부동산 주인에게서 받는 수수료에서 나오는 데 이 수수료는 보통 렌트의 5~15% 정도의 수준으로 엄청난 차이가 있다. 부동산 관리는 전문 회사를 선정해도 되고 건물을 사준 에이전트한테 부탁해도 되는 데 좋은 부동산 관리회사를 선택하기 위해서는 부동산 관리회사가 제출한 제안서를 면밀히 검토하는 것이 필요하다. 이 제안서에는 부동산의 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 대규모 수리가 필요할 때의 계획이나, 목표수익, 비용절감 계획, 공실률에 대한 효율적인 처리방안 등이 포함되어 있어야 한다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 투자용 부동산 부동산 관리회사 부동산 소유주 상업용 부동산

2024-01-24

[부동산투자] 투자용 주택 구입

지난 칼럼에 이어 이번 칼럼에서도 투자용으로 주택을 구입하여 렌트 수익을 얻는 방법을 알려주고자 한다. 얼마를 다운페이먼트로 해야 매달 받는 렌트비에서 경비를 제하고 얼마를 손에 넣을 수 있는지 계산해 보자. 우선 결론적으로 먼저 말하자면, 집값의 20%를 다운페이먼트로 하면 매달 얼마씩 내 주머니에서 돈이 그 집에 들어가야 하고, 30%를 다운하면 거의 맞아 떨어지거나 조금 모자랄 것이고, 35~40%를 넣으면 매달 얼마간의 금액을 용돈으로 남길 수가 있다.   예를들어 60만 달러의 타운하우스를 산다고 가정하자. 60만 달러의 타운하우스는 일반적으로 렌트를 약 3500달러 정도를 받을 수 있을 것이다. 그러면 60만 달러의 집을 30%(18만 달러)를 다운페이먼트로 사용하면 매달 경비로 나가는 비용을 얼마가 되는지 계산해 보자. 매달 들어가는 경비를 일반적으로 PITI 로 계산한다. 즉, P, Principal(원금), I, Interest(이자), T, Tax(주택세금), I, Insurance(화재보험) 으로 나눌 수 있겠고, 여기에 공동구역 관리비(HOA) 및 주택수리 및 공실률 비용을 생각할 수 있겠다.   모기지 이자율을 6% 정도로 가정하고 계산해보면, 원금과 이자, 즉 42만 달러를 30년 은행대출을 받으면 월 2518달러, 주택세금을 집가격의 보통 연 1.3%로 계산하면, 60만 달러X1.3%= 7800달러, 이것을 12달로 나누면 월 650달러가 나온다. 그 다음 화재보험은 일반적으로 타운하우스인 경우에 HOA에 포함되는 경우가 대부분이니까 HOA 비용이 약 400달러 정도로 계상하면 무리가 없겠다. 그다음 주택수리 및 공실률 비용으로 한달에 약 200달러 정도 넣어두면 된다. 이것을 모두 합해 보면 2518달러 + 650달러 + 400달러 + 200달러 = 3768달러란 계산이 나온다. 이를 렌트 월 3500달러를 받으면 매달 268달러씩 나의 주머니에서 더 나가야 한다는 계산이 나온다.     그렇다면, 40%를 다운페이먼트로 사용한다면 어떻게 되는지 알아보자. 즉 60만 달러의 40%인 24만 달러를 밑돈으로 넣고 나머지 36만 달러를 은행대출을 받으면 매달 내는 페이먼트는 2158달러가 된다. 나머지 비용은 같으니까 이를 모두 더해 보면 2158달러+ 650달러 + 400달러 + 200달러 = 3408달러가 나온다. 그러면 매달 렌트비로 3500달러를 받으면 그 차액 92달러의 렌트수입을 기대할 수 있겠다. 이렇게 상세한 계산을 하고 보면, 일반적으로 투자용으로 주택을 구입할 경우에는 최소한으로 40%는 다운페이먼트를 해야 손해가 나지 않는다는 이야기가 된다. 렌트를 만들어 주는 부동산회사에 대한 수수료는 그리 크지 않으니까 주택수리와 공실률 비용에 이미 들어가 있다고 봐도 되겠다.     ▶문의: (661)373-4575   제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산투자 투자용 주택 투자용 주택 그다음 주택수리 공실률 비용

2024-01-17

[부동산 이야기] 아파트 투자

투자에 관심을 가지고 있다면 위험도를 줄이기 위해 투자 대상을 다양하게 분산하는 것이 필요하다.   부동산 투자의 장점을 보면 먼저 부동산은 실제 눈으로 확인할 수 있는 유형자산이고 수익과 지출 등 숫자나 조건이 훨씬 투명하여 많은 금융 기관들이 부동산을 담보로 쉽게 융자를 해주기도 한다. 그리고 부동산 투자도 처음에는 적은 돈으로 시작하는 경우가 대부분이다. 지난주에는 적은 금액으로도 구입할 수 있는 적당한 사이즈의 4인 가구 이하의 인컴 유닛에 대하여 알아보았는데, 오늘은 비교적 적은 금액으로 투자를 시작할 수 있는 아파트 투자에 대하여 알아보자.     부동산에 투자하려면 본인이 가지고 있는 돈의 액수에 맞는 매물을 찾아서 그 부동산의 특징과 주위 환경 등 지역 정보들을 부지런히 알아보아야 한다. 만약을 대비하여 모든 위험요소를 철저하게 살펴본 후에 투자하는 것이 중요하다.   부동산을 투자용으로 장만하면 그것이 상가, 아파트, 오피스 건물, 창고 등 어떤 종류의 부동산이라도 매달 임대수입이 생기고 특별한 변수가 생기지 않는 한 세월이 지나면 값이 올라가 투자자의 자산이 늘어난다. 그뿐만 아니라 부동산을 구입할 때 부동산 가격의 30~50%만 가지고 있어도 나머지는 은행에서 융자를 얻어 해결할 수 있다. 이것을 지렛대 효과라고 부르는 데 부동산투자의 가장 큰 매력의 하나라고 생각된다.   그러므로 경험이 많고 성공적인 투자자일수록, 융자할 필요가 없어도 최고의 투자 이익을 내기 위해 융자를 하여 부동산을 구입하고 남은 돈으로 다른 부동산을 찾는 경우가 많다. 그리고 부동산 투자를 통하여 위에 언급한 기본적인 이익뿐만 아니라 여러 가지 다양한 혜택을 볼 수 있다.     그중 하나가 소유한 부동산에서 소득이 많이 발생하거나, 아니면 다른 수입이 많은 경우의 세금 관련하여 부동산 투자를 통해 공제 혜택을 받을 수 있다. 우선 매달 내는 융자 페이먼트의 이자 부분이 세금 공제가 된다. 국세청(IRS)은 투자용 부동산의 소유를 비즈니스의 하나로 보기 때문에 부동산 관리에 들어가는 모든 비용을 수입에서 공제할 수 있다. 수리비는 물론이고 부동산에 관련된 여행 경비, 교육비, 유틸리티 등 모든 비용을 공제할 수 있다.     또한, 부동산 투자의 또 다른 장점이 감가상각인데, 국세청은 부동산의 땅을 제외한 건물은 시간이 지날수록 낡아서 가치가 떨어진다고 생각해 합법적으로 세금을 공제할 수 있게 한다.   한편, LA를 비롯한 남가주 지역은 인구 증가에 못 미치는 주택 공급 탓으로 수십년간 주택난을 겪고 있다. 그리고 일자리가 늘고 있어 인구 유입이 계속되고, 이민자도 꾸준히 유입될 것이다. 이렇게 공급이 수요를 따라가지 못하니 주택 가격이 계속 올라가 많은 세입자가 내 집 장만이 어려운 상황이다.   또 낮은 주택 보유율 때문에 아파트를 비롯해 임대 주택의 수요가 늘어나고 있다. 이에 따라 많은 신규 아파트가 건설되고 있으나 급격한 렌트 상승의 부작용을 막지 못하고 있다. 그러므로 지금이 투자자들이 아파트에 눈을 돌려야 할 때이다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 아파트 투자 투자용 부동산 부동산 투자 아파트 투자

2024-01-10

[부동산투자] 투자용 주택을 구입하는 방법

아파트와 일반 개인 주택의 렌트비는 매우 비싸다. 특히 2~3베드룸의 경우의 렌트비가 3000~4000달러를 넘어 테넌트의 입장에서는 월수입의 상당 부분이 렌트비로 지불되고 있으니 가계 사정에 여간 큰 부담이 아닐 수 없다. 하지만 역으로 생각해 보면 임대주, 즉 아파트와 임대주택 소유주에게는 안정적인 수입원일 것이다. 투자자들에게는 아파트와 주택이 아주 좋은 투자처일 것이다. 게다가 장래의 집값 상승의 기대까지 추가되니 일석이조의 효과를 예상할 수 있다.     지금 투자용 주택 혹은 아파트를 구입하려고 하는 게 조금 늦지 않았을까 걱정도 하겠지만, 투자라는 것이 원래 100% 안전한 것이 없고 그중에서도 가장 안전하고 손실위험이 적은 것이 부동산 투자니 지금도 늦지 않았다고 보는 것이 틀리지는 않는다. 늦었다고 느낄 때가 바로 그 타임이라고 봐야 할 것이다. 어떤 종류의 주택을 구입해야 하나, 어떤 지역에 사 두는 게 가장 좋을까, 큰집이 좋을지 작은 집이 좋을지, 렌트 관리는 어떻게 해야 할지, 얼마를 다운하고 얼마를 대출받는 게 좋을지, 주택관리에 들어가는 여러 비용이 어떤 게 있는지 등등 이에 관한 것들을 한번 샅샅이 살펴보기로 하자.   하나하나 계산부터 먼저 해서 손익을 따져보고 앞뒤를 헤아려서 한 단계씩 준비하는 것이 좋겠다. 십수년간 모아둔 자금을 투자용 주택을 사는 데 선뜻 투입한다는 것은 처음으로 시작하는 투자자에게는 상당히 위험스럽고 겁이 나는 일임이 틀림없다. 그래서 하나하나 돌다리도 두들겨보고 만져보고 또 한 번 더 디뎌보고 난 뒤에 발걸음을 옮겨 보는 것이 좋겠다.     큰 집을 하나 사서 렌트비를 많이 받는 것이 좋을까? 작은 집 2채를 사서 작은 렌트비 두 개를 받는 것이 좋을까? 서로 장단점이 있지만, 결론적으로 이야기하자면 같은 돈으로 작은 집을 두 개를 사서 운용하는 것이 더 효율적이다. 물론 큰 집 하나의 테넌트를 관리하는 것이 작은 집 2채의 테넌트 두 가족을 관리하는 것보다 쉬울 수는 있으나, 큰집 하나 보다는 작은 집 2채가 투자의 수입 면에서도 보다 더 나을 뿐만 아니라 위험부담이 분산되니 투자 안전성에서도 훨씬 낫다. 그리고 차후 긴급자금이 필요할 때에는 작은 집이 팔리기 쉬우니 자금의 환금성에서도 아주 효과적일 것이다.     필자 고객 중 한 명은 투자용 소형 타운홈과 주택 8개를 소유하고 이를 모두 임대하고 있다. 이 주택들은 필자가 전담해서 관리하니, 주택소유주는 테넌트와 직접 마주할 필요도 없고, 렌트 기간 일어나는 문제들은 모두 필자가 알아서 처리하고 적정하게 비용까지 계산한다. 테넌트의 이사, 새 테넌트의 선정, 집수리, 페인트 및 청소까지 공사회사들과 적정히 처리하고 경비 정리를 하니 고객의 입장으로서는 더없이 편리하고 안전하다. 안전하고 편리하고 걱정이 없는 것이 투자에서 가장 중요한 점 중의 하나일 것이다.   ▶문의: (661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산투자 투자용 주택 투자용 주택 투자용 소형 임대주택 소유주

2023-12-20

[부동산 이야기] 투자용 부동산 탈가주 현상

2020년 이후 캘리포니아를 떠나 다른 주로 옮긴 사람이 약 72만 명에 이른다. 가장 많이 이주한 곳은 텍사스와 아이다호, 플로리다 순이었다.     해당 지역 역시 집값 급등 문제에 노출돼 있기는 해도 대부분 도시의 주택 중간 가격이 50만 달러 아래다. 가주 대도시의 50% 수준이라는 장점이 있다. 캘리포니아에 직장을 두고 재택근무로 높은 소득을 받으면서 타주에서 사는 경우도 많아졌다. 국세청(IRS) 자료에 따르면 소득 대비 세금 부담률은 캘리포니아가 평균 소득의 9.2%로 전체 주 가운데 가장 높다.     부동산 투자자들의 관심 또한 캘리포니아 벗어나서 새로운 일자리가 늘어나고 기후가 좋은 곳을 중심으로 관심이 확대되고 있다. 목 좋은 곳에 위치해 있고 세입자가 장기적으로 코퍼레이션 개런티 되어 있는 NNN 매물이어야 한다는 점은 가장 기본적인 사항이고, 이와 더불어 매물이 위치한 도시의 인구 유입이 뚜렷한 텍사스, 사우스캐롤라이나, 플로리다 등을 중심으로 인기가 높다.     온라인 주문, 커브사이드 픽업, 드라이브 스루 플랫폼을 가지고 있는 퀵서비스 식당과 스타벅스로 대표되는 커피점이 주된 매물이다.     편의점, 익스프레스 카워시, 리테일 상가 매물도 있다. 칙필레, 치폴레, 레이징케인, 맥도날드, 파파이스치킨, 웬디스, 소닉, 버거킹과 같은 패스트푸드 점과 남동부 쪽에만 있는 크리스털, 캡틴디, 허들하우스, 그로서리 아울렛, 세븐일레븐, 익스프레스 카워시 등도 매물이다. 퀵서비스 레스토랑 들은 10년에서 15년씩 리스 계약기간이 남아 있고 드라이브스루 시설과 건물 크기 1800~5000스퀘어피트 단독 건물에 대지 크기 1에이커 내외의 시설은 위치에 따라서 100만 달러 정도부터 400만 달러대이다.     최근 SK 한국 배터리 공장과 포드자동차와 합작한 거대 배터리 공장이 지어지고 있는 도시 근교에 캡틴디라는 피시버거 프랜차이즈가 세입자로 있는 20년 리스된 투자매물은 129만 달러에 구매 가능하다. 이 매물의 투자율 6.25%다. 재산세, 관리비와 보험료를 모두 세입자가 내고 관리하는 조건에다 연 8만 달러의 수입을 시작으로 5년마다 10% 인상조건도 포함되어 있다. 상가 구입을 위한 대출 이자율은 8%대다. 따라서 현금 100%로 구입하는 방법이 최선이다. 캘리포니아 집 한 채 가격으로 건물 관리에서 자유로워지면서 월 순수입으로 6600달러를 벌 수 있다. 은퇴하신 분이라면 고려해 볼 만한 옵션일 수 있다.     대도시에 위치한 1.2에이커 대지 위에 4500스퀘어피트 빌딩과 드라이브 스루 시설을 갖춘 20년 그라운드 리스 계약을 맥도널드 코퍼레이션이 개런티하는 매물도 있다. 텍사스주 대도시에 위치한 이 매물은 투자율 3.85%이며 260만 달러에 구입가능하다. 시카고 근교에 레이징케인 15년 리스계약된 신축건물은 투자율 5% 280만 달러에 구입할 수 있는 등 부동산 가격이 높은 캘리포니아 대도시 지역을 벗어나면 100만 달러대에서 200만 달러대의 투자율 6%에 좋은 NNN 리스 계약된 매물이 있다.     ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 투자용 부동산 부동산 투자자들 이후 캘리포니아 코퍼레이션 개런티

2023-12-06

[부동산 이야기] 부동산 감정이 필요한 이유

부동산 구매를 계획하고 있다면, 투자용이던지 직접 살기 위한 주거용이던지 가장 먼저 생각해야 할 것이 구매를 원하는 부동산의 주위 환경, 즉 로케이션이다. 그리고 현재나 앞으로 예상되는 수입을 감안하여 자신의 재정상태에 맞는 집을 정하는 것이다. 이때 전문가의 도움을 받아 융자의 가능 여부와 얼마까지 대출이 가능한지도 미리 알아보기 위하여 앞으로 사게 될 부동산의 가격을 알아볼 수 있다.   준비된 바이어가 원하는 매물을 찾아 에스크로를 열게 되면 무엇보다 중요한 것이 융자를 성공적으로 끝내는 것이다. 은행이 융자 여부를 결정하는 중요한 요인은 주택 감정이다. 바이어 쪽에서 보면 경쟁자들을 제치고 오퍼가 수락되어 에스크로를 열었으나 급격히 오른 가격 때문에 감정가격이 매매가보다 낮아 융자가 나오지 않아 에스크로가 성사되지 않는 경우가 있다. 부동산 감정은 구매할 때나 이미 가지고 있는 부동산을 담보로 재융자를 할 때도 필요한 것으로 부동산의 현재 시장 가치를 결정하는 것이다. 그리고 셀러가 주택을 팔려고 시장에 내놓을 때 정확한 판매 가격을 알기 위해 감정을 하기도 하고 카운티 정부에서 재산세를 산정하기 위해 감정을 시행하기도 한다.   이처럼 다양하게 쓰이는 감정을 하기 위해서 여러 방법이 사용된다. 일반적으로 주거용 부동산에서 쓰이는 것은 주위에서 이미 팔린 주택들의 가격을 비교하는 방식(Sales Approach)을 쓴다. 즉 해당 주택 인근에서 최근에 팔린 매물들과 비교 분석하여 감정 가격을 산출하는 것이다. 그리고 다시 지었을 때의 비용을 계산하는 방식(Cost Approach)을 쓰기도 하는데 해당 부동산을 다시 짓는데 들어가는 비용을 산정하여 가격을 결정하는 것이다. 그리고 세 번째로 수익이 생기는 투자용 부동산의 감정 방법(Income Approach)은 보통 아파트나 상가, 또는 오피스 빌딩 등의 부동산을 감정할 때 쓰이는 것으로 해당 부동산에 투자해서 얻을 수 있는 수익이 얼마 정도 되는지를 산정해서 부동산 가격을 결정하는 방법이다.   인터넷을 이용해서 주택의 감정가격을 알아보는 방법도 있다. 질로우 등 부동산 포털 사이트를 이용하면 주택에 대한 정보나 감정 가격에 대해 나온다. 단점은 감정가격이 정확하지가 않을 수 있다는 것이다. 컴퓨터 프로그램이기 때문에 데이터에 오류가 있을 수 있으므로 감정사나 에이전트 같은 전문가와 확인을 하고 인터넷 정보는 참고 자료로만 쓰는 것이 좋다.   부동산을 매매할 때 전문 감정사를 고용하여 감정하는 이유는 융자를 받기 위한 것이 주된 목적이므로 비용은 보통 바이어가 내며 가격은 방 3개짜리 중소형 주택의 경우 500여 달러 정도이고 상업용 부동산의 경우 규모에 따라 수천 달러 이상이 되기도 한다. 감정한 후에 결과는 보통 일주일 정도면 나온다. 콘도나 타운홈, 단독주택이라도 게이트 안에 있는 부동산들은 조금 더 걸릴 수도 있다. 그러므로 셀러는 주택의 이를 대비하여 가치를 올릴 수 있는 방법이 있는지 미리 준비하는 것도 한 방법이다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 감정 부동산 감정 투자용 부동산 부동산 구매

2023-11-29

[부동산 가이드] 주택 렌트시 주의 사항

남가주는 여전히 셀러 마켓이라는 통계가 나왔다. 집값 하락 폭이 크지 않고 리스팅 기간도 그리 길지 않다. 일부 인기 지역은 팬데믹때보다 덜하지만, 여전히 많은 바이어의 경쟁에 아직도 치열한 오퍼 경쟁을 뚫어야 하고 마음에 든 집을 놓치는 상황이 일어난다.   주택시장 전망이 어두워지고 모기지 이자율이 계속 올라가면서 많은 바이어가 렌트를 연장하며 주택 구매를 기다리고 있다. 높은 집값과 주택 공급 부족은 임대료 상승에 영향을 미쳐 세입자들이 비싼 렌트비와 오퍼 경쟁에 이중으로 시달리고 있다.     질로(Zillow)가 제공하는 임대료 지수에 따르면  LA 인근 지역 중간 임대료가 2905달러까지 치솟았다.     이런 흐름에 따라 여유 자본으로 투자용 주택을 구입해 렌트 수입을 얻는다면 좋은 결정이 될 것이다. 아파트 경우 매니지먼트 회사가 수십, 수 백개 유닛의 테넌트를 관리하는 반면, 주택 렌트는 한 주인과 테넌트끼리의 계약이 이루어진다.     이때 에이전트나 전문 매니지먼트 회사를 통해 테넌트를 구할 수 있지만, 요즘은 다양한 웹사이트들을 이용해 직접 테넌트를 구할 수 있게 됐다.     좋은 테넌트를 구하려면 렌트비 책정이 가장 중요하다. 내가 가지고 있는 주택이 학교, 공원이나 마켓 등이 가까운지, 교통이 편리한지 아닌지에 따라 주위 시세보다 낮게 또는 높게 받을 수 있다.     테넌트는 소득 증명서, 은행 명세서, 크레딧 리포트와 과거 임대 기록 등이 필요하다. 팬대믹 기간 동안 렌트비를 제대로 내지 않고 문제를 일으킨 테넌트들로 인해 요구하는 조건들이 더욱 까다로워졌다.     테넌트의 신청서에 적힌 인적 사항으로 이런 배경을 확인할 수 있다. 또한 범법 사항, 퇴거나 파산을 한 사실이 있는지 등을 확인해 볼 수 있다. 소득이 렌트비보다 3배 많고 크레딧 점수가 좋은 테넌트를 최우선으로 본다. 테넌트의 크레딧 리포트는 신청한 날로부터 2주 내로 받는 것이 좋다.     테넌트는 렌탈 보험을 들어야 한다. 테넌트를 위해서도 필요하지만, 집주인을 보호하기 위한 보험이기도 하다. 집주인의 이름을 반드시 넣어서 한, 두 달 뒤에 몰래 취소하는 일을 예방하고 1년 뒤 보험 갱신을 안 할 경우 등 문제 시에 집 렌트 계약을 파기할 수 있다는 것을 반드시 계약서에 명시해야 한다.   가끔 체크를 주고 키를 받은 후에 그 체크가 부도가 나는 경우가 있기 때문에 시큐리티 디파짓과 첫 달 렌트비는 반드시 캐셔스 체크나 머니 오더로 받아야 한다. 또 테넌트가 이사를 들어오기 전 함께 인스펙션해서 고장이 나거나 고쳐야 할 부분이 있으면 증거를 남겨놓아야 계약 기간 종료 후 서로 간의 책임이 분명해 문제가 생기지 않는다.     여러가지 경제 상황으로 주택 구매를 쉽게 결정할 수 있는 상황은 아니지만, 투자용 주택을 사면 좋은 수익을 낼 기회가 될 수 있다.     ▶문의:(213)800-2054 소니아 김 / 뉴스타부동산 발렌시아 에이전트부동산 가이드 주택 렌트 렌트비 책정 투자용 주택 주택 구매

2023-08-09

[부동산 이야기] 부동산 매매의 계약과정

마켓에 나오자마자 팔리던 주택들이 쉽게 팔리지를 않는다. 모기지 이자율이 높은 폭으로 오르면서 바이어의 구매력이 크게 떨어지고 경기 침체에 대한 우려로 주택 구매를 멈추고 관망하는 예비 바이어들도 많아졌기 때문이다.     지금은 투자 목적으로는 적절하지 않으나, 장기 거주할 경우에는 주택 구매를 멈출 필요는 없다. 주택을 매매할 때이거나 투자용 부동산을 사고팔 때 특히 간과하지 말아야 할 것이 계약의 중요성이다.   부동산을 사려고 할 때 일반적으로 바이어는 먼저 셀러에게, 서면으로 구매 의사를 전달하게 되며 이것을 오퍼(Offer)를 낸다고 한다. 오퍼를 받은 셀러는 내용을 확인한 다음, 바로 오퍼를 수락하기도 하지만 많은 경우 셀러는 바이어가 낸 오퍼를 보고 자신의 요구사항을 더하여 카운터 오퍼를 낸다. 이렇게 바이어와 셀러는 보통 한 번 이상 오가는 서로의 카운터 오퍼를 통해 최종 합의점에 이르게 된다.   이렇게 합의된 내용을 진행하기 위하여 에스크로가 오픈되고, 바이어의 오퍼는 정식 구매계약서(Purchase Contract)로 법적인 구속력을 가지게 된다. 그러므로 구매 계약서를 잘 이해한 후에 에스크로를 오픈해야 하며, 에스크로 기간에 내용을 변경하거나 첨부하기도 한다. 따라서 구매 계약서의 사항들을 잘 이해하는 일은 계약을 잘 이행하여 순조롭게 거래가 마무리되기 위한 첫걸음이 된다. 그러므로 매매 당사자들은 매매 협상의 초기부터 문제가 될만한 부분들을 반듯이 꼼꼼히 짚고 넘어가야 하며 모든 합의된 사항들을 하나도 빠짐없이 서면으로 명시하여 놓아야 한다.   오퍼는 매매계약 내용과 함께 에스크로 세부사항까지 같이 포함한 상당한 포괄적인 매매계약서이다. 에스크로를 열고 난 후, 즉 매매계약 후 에스크로를 통해 받게 되는 에스크로 서류는 일반적인 사항만 있을 뿐이며 이미 중요한 계약 내용은 바로 오퍼와 카운터 오퍼를 통한 매매계약서를 통해 이미 결정이 나기 때문에 구매계약서는 더욱 중요하다. 일단 바이어나 셀러 간에 에스크로를 오픈하게 되면 계약서상에서 인정하는 경우이거나, 셀러와 바이어가 서로 합의하여 변경하거나 첨부되는 경우가 아니면, 셀러나 바이어 중 어느 쪽도 마음대로 매매계약을 변경하거나 파기할 수 없다. 그러나 가끔 매매 과정에서 셀러나 바이어의 입장이 상충하는 경우가 생기기도 한다. 즉 부동산 경기의 변화로 인하여 매매 당사자들의 금전적 이해가 상충하기도 하고, 가끔은 오퍼를 내고 서로 합의된 후에 개인적인 사정이 생기거나 무책임하게 마음이 변하여 더는 계약을 진행하기를 원치 않는 경우도 생긴다.   그러나 안타깝지만 그런 것들은 계약의 파기 조건이 되지 못한다. 그 이유는 에스크로를 오픈하게 되면 바이어와 셀러 간에 서로 법적으로 구속력을 갖게 되기 때문이다. 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수는 없으며 이것이 지켜지지 않으면 분쟁으로 이어지기도 한다. 물론 합당한 이유가 있으면 셀러와 바이어 양쪽의 합의로 에스크로 기간 중 언제나 계약 사항을 수정하거나 첨부하거나 삭제할 수도 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 계약과정 부동산 매매 부동산 이야기 투자용 부동산

2023-07-12

[부동산 투자] 주거용과 투자용 부동산의 양도소득세

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세다. 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉜다.   주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 2년을 연속으로 거주하진 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당하며 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만 달러까지 받을 수 있다. 예를 들어 보자. 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만 달러까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만 달러에 사서 100만 달러에 팔았다면   이 부부는 40만 달러의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.   하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 1031교환(Exchange)인데 이는 양도소득세를 연기시키는 것이다.     국세청(IRS)에서 제공하는 가이드라인에 따르면 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고, 180일 안에 정한 매물 구매를 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이  매입한 물건으로 재투자되어야만 하기 때문에 1031 교환을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.     예를 들어 만약 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러가 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다.     인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단일 것이다. 각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 양도소득세 주거용 투자용 부동산 주거용 부동산 부동산 매매

2023-06-21

[세법 상식] 부동산 교환

부동산 교환(IRC 1031 Exchange)은 연방 국세청의 규정에 따라 세금 납부를 연기해 주는 제도라고 알고 있습니다. 어떤 종류의 부동산이 해당되는지, 해외 부동산도 해당되는지, 그리고 이러한 세금 혜택을 받기 위한 조건은 어떤 것들이 있는지 궁금합니다.   1031 투자 부동산의 교환법은 미국사회에서 이미 오래전부터 사용됐으며 많은 한인도 1031 Exchange를 활용한 부동산 투자로 재산을 크게 증식시키는 데 성공했습니다.   이 부동산 교환법은 투자 목적으로 구매한 부동산을 처분하고 동종의 다른 부동산을 구매하는 경우 부동산 판매를 통해 얻은 소득에 대한 세금 납부를 연장해주는 세법을 말합니다.     이를 활용해 계속해서 자산 증식의 기회와 혜택을 받을 수 있습니다.     투자 목적의 토지, 임대수익형 부동산, 창고, 공장 등 사업목적으로 사용되는 대부분의 상업용 부동산이 이 세법의 수혜대상이 됩니다. 즉 투자 목적이나 상업용이면 됩니다.     하나를 팔아서 여러 개를 구매해도 되고, 반대로 작은 투자용 부동산을 여러 개 소유한 투자자가 그것들을 팔아 규모가 큰 부동산 하나를 구매해도 가능합니다.     일례로 상가건물을 팔아 소형 임대 아파트 여러 채를 살 수 있고, LA의 임대주택 몇 채를 처분하고 애리조나에 있는 공장, 창고건물을 구매할 수도 있습니다.   부동산 교환은 일반적으로 ‘three-way delayed exchange’라는 방식으로 이루어지는데, 셀러와 바이어 사이에 중간역할을 하는 기관이 부동산 교환을 주관하게 됩니다.   세금 혜택 조건을 보면 판매자가 부동산 소유권을 이전한 날로부터 45일 안에 새로 구매할 부동산을 지정하고, 이 45일을 포함해 180일 안에 에스크로가 종결되어야 합니다.     이때 매각 대금은 전액 재투자되어야 합니다. 만약 Cash out이 있다면 이 부분만큼은 양도소득세 부과 대상이 됩니다.   부득이한 사정으로 새로운 부동산을 먼저 구매하고 나서 보유하고 있는 부동산을 매각하는 경우도 있습니다. 리버스(Reverse) 1031 Exchange 라고 하는데, 이 또한 매도한 부동산의 매매차익에 대한 세금 납부를 유예할 수 있는 제도입니다.   그 절차는 구매하기를 원하는 부동산의 구매를 위한 클로징을 완료한 후, 45일 이내에 보유하고 있는 부동산 중 매도할 부동산을 선정해야 하며, 180일 이내에 선정된 부동산의 매각을 위한 클로징을 완료해야 합니다.   리버스 1031은 일반 1031 제도보다 훨씬 까다롭고 비용도 많이 들지만 불가피하게 원하는 부동산을 신속히 취득한 후에 보유하고 있는 건물을 매각하는 경우에도 세금 지연 납부 혜택을 받기를 원하면 이 제도를 활용해 볼 만합니다.     1031 교환을 마친 셀러는 해당 연도 세금보고서를 통해 소득을 보고할 때 IRS Form 8824 양식을 통해 양도소득 금액을 신고하고 동시에 이것에 대한 지급 유예를 신청하면 됩니다. 이 양식에 매각 자산과 구매 자산의 구매 일자, 매각 일자, 각각의 구매금액을 기재하게 됩니다.   ▶문의:(213)382-3400 윤주호 / CPA세법 상식 부동산 교환 부동산 교환법 투자용 부동산 투자 부동산

2023-05-31

[부동산 투자] 주택 매매 후 세금면제

자신의 실제 거주 주택을 팔아서 이익금이 나왔을 때 부부 합계 이익금의 50만 달러까지 세금이 면제되는데, 주택구매 후 이때까지 최근 5년 동안 2년을 실제로 거주해야 한다. 따라서 렌트를 계속 주는 임대주택(Income Property)은 이익금이 생겨도 세금면제를 해주지 않는다. 실제 거주하는 주택에 한하여 그 소유주에게 특별혜택을 주는 특별세법이기 때문이다.   그러나 이러한 임대주택을 팔아서 이익금이 남을 경우에는 1031 교환(1031 Exchange)이라고 하는, 이익금에 대한 세금을 유예시키는 좋은 제도가 있다. 투자용 부동산인 상가, 아파트, 오피스빌딩, 공장, 창고, 상업용 부동산 또는 주거용이지만 임대를 하는 주택 등은 팔아서 매매차익이 생겨도 해당 매매자금으로 같은 종류의 투자용 부동산을 사면 세금납부를 연기시켜준다. 매매가 아니라 교환이라고 인정하여 부동산을 팔 때 남은 소득에 대한 세금을 연기시켜 주는 것이다. 따라서 최종적으로 주택을 팔 때 그동안 여러 번에 걸쳐 매매, 즉 교환할 때마다 발생한 세금을 모두 모아 나중에 한꺼번에 내게 되는 것이다. 세금을 나중으로 미루게 되면 본인에게 적용되는 세율이 뚝 떨어지는 게 일반적이어서 그만큼 세제 혜택을 보게 되는 것이다.   1031 제도는 사업 또는 투자 목적으로 보유하고 있는 부동산을 매각하고 동일한 목적으로 구매하는 새 부동산으로 교환하여 매각 시 양도소득세를 유예해 주는 제도다. 단 몇 가지 조건이 있다. 우선 판매 수익은 제삼자가 에스크로에 보관한 다음 새 부동산을 구매하는 데 사용해야 하며, 일시적이라도 매매대금을 소유주가 받을 수 없다. 여기서 매매되고 다시 구매하는 교환 자산은 양도소득세가 연기되기 위해 국세청(IRS)의 관점에서 봐서 동종으로 간주하여야 한다. 같은 종류로 구매해야 한다는 부분에 대해서는 그 제한이 그리 까다롭지는 않은 것 같다. 아파트 건물을 토지로, 목장을 스트립몰로 교환하는 경우도 보았으니 규칙은 의외로 자유롭다고 할 수 있겠다. 한 비즈니스를 다른 비즈니스로 비교적 자유롭게 교환할 수도 있지만, 주의할 점도 있으니 반드시 1031 전문가 혹은 회계사와 상의하고 처리하기 바란다.   1031에서 가장 중요한 타이밍규칙이 있는데, 현재의 투자용 부동산의 에스크로 종료일 이후 45일 이내에 새로 사는 부동산을 명시하여 서면으로 1031 담당회사에 통보하여야 하고 180일 이내에 그 부동산의 에스크로를 종료하여야 한다. 현재의 부동산을 팔기 전에 다른 부동산을 미리 산 경우에도 이 45일과 180일의 규정이 적용된다. 큰 투자용 부동산을 팔고 그 자금으로 작은 투자용 부동산 여러 개를 사도 상관이 없고, 작은 투자용 부동산 여러 개를 팔고 큰 부동산 하나를 사도 괜찮다. 단 각 부동산의 소유주가 바뀌면 안 된다. 예전에는 파는 부동산의 가격보다 같거나 높은 가격의 부동산을 사야 1031을 인정해 주었는데 최근에는 새로 사는 부동산의 가격이 낮아도 그 차액만 세금을 내는 것으로 융통성 있게 규정이 개정되어서 투자자들의 자산운용이 다소 원활하게 되었다.   ▶문의: (661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 세금면제 매매 투자용 부동산 주택 매매 부동산 하나

2023-05-17

[부동산 투자] 3월 NNN 투자 부동산 시장 동향

상업용 부동산에 대한 대출이 어려워졌고 매매시장이 부진한 모습을 보인다. 최근 LA 윌셔가에 위치한 고층 오피스 타워의 모든 사무실 세입자들은 관리사무소로부터 리스종료에 관한 노티스를 받았다.     빌딩 전체를 주거용 아파트로 리모델링하기 위한 조치로 이는 재택과 사무실 근무를 병행하는 혼합 근무 체제가 널리 퍼지면서 사무실 세입자들이 돌아오지 않고 사무실 공실률이 회복되지 않은 단면을 보여주고 있다.     다만 비단 타운 내 현상만은 아니다. 국내 사무공간 평균 점유 비율은 지난 2020년 3월 대비해서 절반을 밑도는 수준이다. 투자용 부동산 시장은 7% 육박하는 이자율, 가격 하락 가능성, 인플레이션으로 인한 경기침체와 주식시장의 약세 분위기 중에 할인율이 높은 특급 매물과 투자율 6% 이상의 NNN(트리플넷) 매물만이 간간이 거래되고 있다.   NNN 투자용 부동산은 세금, 보험, 유지보수 등 모든 부동산 비용을 입주자가 부담하므로 부동산 투자를 하면서도 다른 귀찮은 관리작업들은 신경 쓰지 않아도 된다는 이점이 있다. 그러나 무엇보다도 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문에 유동성이 심한 상황에서도 오히려 매우 인기 있는 투자처로 자리 잡고 있어 수요가 여전히 집중되어 있다. 맥도날드, 칙필레, 스타벅스, 레이징케인, 치폴레와 같은 유명한 식당 브랜드가 세입자로 입주한 부동산이 시장에서 그 진가를 발휘하면서 투자율 4%대에 여전히 높은 인기를 얻고 있다. 변동성이 적은 세입자가 장기계약으로 되어 있는 상가 또는 단독건물에 몰리고 있기 때문에 매물 부족 현상이 계속되고 있다. 남가주에 매우 드물게 나오는 맥도널드 세입자의 사거리 코너 단독건물은 현재 투자율 3.27%, 250만 달러에 구입가능하고세리토스몰 인근 건설 중인레이징케인 단독 세입자의 건물은 투자율 3.65% 스퀘어피트당 4000달러 가까이 판매자가 요구하고 있다. 또한 오렌지카운티의 칙필레 세입자가 15년 리스한 건물의 투자율은 3.7%에 스퀘어피트당 1830달러다. 제한된 물량에 대한 많은 투자자가 경쟁하고 있어 가격과 수익률이 상승세다.     온라인 은행들이 현재 이자율 3.75~4.15% 이자율을 예금자에게 제공하고 있는 것과 비교해 보면, NNN 투자용 부동산 시장이 얼마나 인기가 있는지 알 수 있는 대목이다. 투자 시 위치적으로 유동인구가 많은지 분석해야 한다. 차량 통행이 잦은 사거리의 코너 또는 홈디포, 월마트, 코스코 등 대형 소매업체 테넌트가 있는 쇼핑센터, 근처 관광지 또는 대학교 위치를 확인해야 한다. 또한 인구수 성장세와 미래 주택단지 개발과 시설 유치 여부도 확인해야 한다. 세입자가 기업이 아닌 프랜차이즈 운영주라면 몇 개의 유사한 가게를 운영 중인지, 구입대상 위치의 가게 매상 기록을 받아 볼 수 있는지 등의 분석이 필수적이다.   타주 매물을 구입할 때는 테넌트, 리스 기간, 위치뿐만 아니라 건물 관리에 대한 고민을 당연히 더 하게 된다. 현지에 매니지먼트 회사를 고용하는 방법도 있지만, 만일 단독 테넌트이고 리스 계약이 테넌트가 지붕, 주차장, 건물구조, 건물 기초 등의 수리비용까지 모두 책임지는 Absolute NNN 형태로 되어 있다면 거리가 더는 문제가 안 되어 훨씬 수월하게 구입 결정을 내릴 수 있다. NNN 투자용 부동산 시장은 안정적인 임대료 수입을 추구하는 투자자들의 높은 수요에 이끌려 꾸준히 성장할 것으로 예상한다.   ▶문의: (213) 626-9790  해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 투자 부동산 시장 투자용 부동산 상업용 부동산

2023-05-03

[부동산 투자] 주택 매매 후 세금면제

몇 년 전에 사서 나 자신이 실제로 살아온 집을 최근에 팔았는데, 그 사이에 집값이 올라서 이익이 생겼을 경우, 집주인 1인당 그 이익금의 25만 달러까지, 부부의 경우에는 이익금의 합계 50만 달러까지 세금면제를 받을 수 있다. 이때의 조건은 주택구매 후 지금까지 최근 5년 동안 2년을 실제 거주를 해야 한다.     따라서 렌트를 계속 주는 투자용 주택(Income Property)은 이익금이 생겨도 세금면제를 해주지 않는다. 실제 거주하는 주택에 한하여 그 소유주에게 특별혜택을 주는 특별세법이기 때문이다. 여기서 2년은 최근 5년 동안 실제 거주한 기간의 합계가 2년이 넘고 실제 거주임이 확인되면 세금면제가 가능하다.     그렇다고 하면 2년마다 집을 사서 팔고 또 사서 2년 후에 팔고 하면 계속 그 이익금에 대한 세금이 면제되는 걸까? 그것도 맞는 이야기이다. 여기서 그 이익금, 즉 혼자 사는 세대주가 50만 달러에 집을 사서 2년 후에 80만 달러에 팔면 30만 달러가 남아 25만 달러가 세금면제가 되고, 매매에 들어간 각종 경비도 또한 면제된다. 부동산중개인 수수료, 살아온 동안 집의 수리, 개선 비용 등이 모두 세금 면제가 되니 영수증, 인보이스, 크레딧카드 영수증 등을 잘 보관해 두는 것도 필요하다.     일례로 젊은 미혼의 직장인 3명이 각자 자금을 보태 50만불에 주택을 구매하여 함께 3, 4년을 같이 살며 직장을 다닌 후에 집을 80만 달러에 팔게 되었는데, 이 경우에  세 사람에게 모두 1인당 최대 25만 달러(합계 최대 75만 달러)의 세금공제 혜택이 주어진다. 세 사람 모두 매각일 전 5년 중에 최소 2년 동안 집을 공동으로 소유하고 주 거주지로 사용하였으므로, 각각은 특별주택판매세금 면제 혜택을 받을 수 있다.     이 면제 조항은 대부분 독신 소유주 또는 부부가 가장 자주 설명되거나 사용되고 있지만, 미혼 공동소유자도 이 면제조항을 적용할 수 있다. 여기서 매매 후 이익 즉 자본이익이 30만 달러일 경우, 세 사람의 직장인들은 각각 10만 달러씩 이익을 나누어 가지고 이에 대한 세금은 각각 최대 25만 달러까지 면세가 적용되므로 세금을 일절 내지 않아도 된다.     그렇다면 노년의 부부와 성년의 미혼 아들이 같이 산 주택의 경우 세 사람이 같이 소유주로 이름이 올라가고 세 사람이 같이 최근 5년 동안 최소 2년을 같이 거주한 경우에는 세금혜택이 어떻게 될까? 대다수 회계사와 부동산업자들의 견해로는 이 경우에도 마찬가지로 부부 합계 최대 50만 달러까지, 그리고 아들 25만 달러 포함 합계 75만 달러까지 세금혜택을 입을 수 있다고 본다.   또한, 부부 두 사람의 이름으로 주택을 50만 달러에 구매하여 거주하면서 1년 6개월이 지난 시점에서 60만 달러로 매매하여 매매이익이 10만 달러가 된 경우 1년 6개월에 해당하는 기간을 날짜 계산하여 그만큼 세금혜택을 받을 수 있다.   ▶문의: (661) 373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 세금면제 주택 특별주택판매세금 면제 주택 매매 투자용 주택

2023-04-19

유명 에이전트 김효지 대표 '미국 부동산이 답이다' 출간

"미국 부자들이 부동산에 투자하는 이유와 핵심 원리를 분석·요약했습니다."   조지아 부동산업계에서 21년 동안 활약한 베테랑 김효지 턴키 글로벌 리얼티 대표가 최근 '미국 부동산이 답이다'라는 책을 한국에서 출판해 화제를 모으고 있다.     김효지 대표는 북동부 애틀랜타 부동산협회(NAMAR)가 수여하는 '밀리언 달러 클럽' 개인 부문 최고상인 '톱 프로듀서'상을 총 5회 수상한 바 있으며, 다양한 수상 기록과 더불어 21년 동안 1300채가 넘는 부동산 거래를 성사시킨 톱 에이전트다.   지난 24일 본사를 방문한 김효지 대표는 책을 왜 출판하게 되었느냐는 질문에 "코로나19팬데믹 이후 한국에서 업데이트된 서적이 없었기 때문"이라고 답했다. 그에 따르면 팬데믹으로 미국 부동산 시장이 급변했지만, 미국 투자용 부동산에 관심 있는 사람들이 참고할 만한 책이 없었다. 특히 미국 부자들의 부동산 투자의 핵심 원리가 한국에는 잘 알려지지 않았다는 것이 김 대표의 설명이다.       그는 책에 나온 '입지를 뛰어넘어 새로운 기회를 잡아라'라는 문장을 인용하며 "부동산도 주식처럼 이젠 전 세계를 대상으로 하는 시대다. 시장을 읽어서 새로운 기회를 잡는 투자로 인식되어야 한다"고 강조했다.     김 대표는 또 “이 책은 미국 부동산에 관심 있는 한국 투자자들을 겨냥해 썼지만, 부동산 취득부터 보유, 매각 과정까지의 노하우와 미국의 금융 및 부동산 사이클에 대한 정보도 얻을 수 있기 때문에 미주 한인들에게도 꼭 필요한 내용”이라고 덧붙였다.     김 대표는 현재 ‘김효지 미국 부동산’이라는 유튜브 채널을 운영하며 미국 부동산에 대해 알기 쉽게 설명하는 콘텐츠도 제작하고 있다.     '미국 부동산이 답이다'는 예스24, 교보문고 등 한국의 주요 온라인 서점에서 구매할 수 있으며, 둘루스 H 마트 몰의 ‘말씀사’ 서점에도 구비되어 있다.  유튜브=bit.ly/3IXO8LL 윤지아 기자미국 부자 투자용 부동산 조지아 부동산업계 부동산 투자

2023-02-27

[부동산 가이드] 2월의 부동산

부동산은 언제부터 좋을까? 난 2월부터라고 생각한다. 비도 충분히 내려서 모든 게 푸르르고 아름다워지는 시기이고, 부동산 시장 역시 뭔가 새로운 일들로 바빠진다. 연말에 팔리지 않았던 매물들도 손님들의 문의가 많아지고, 자녀들의 학군 문제로 이사를 결정하는 부모님들의 행동들이 빨라진다. LA 한인타운의 경우는 비즈니스 창업을 계획하거나 변경 등 여러 가지 변화들이 생겨난다.   이제부터 발 빠르게 움직여야 하는 시기이다. 우선, 자녀가 초등학교에 가는 부모님의 경우, 학교 등록이 곧 시작된다. 아이들의 학교와 부모님의 직장 등을 고려해야 하므로 원하는 지역의 오픈 하우스를 찾아보고 주위 환경도 미리 알아보는 것이 좋다.     둘째, 자녀들이 집을 떠나고 사이즈를 줄여서 이사를 계획한다면 내가 살던 지역에서 집 사이즈를 줄여가는 것도 하나의 방법이다. 현재 거주하는 지역에 모든 삶의 패턴이 있기 때문에 평소 다니는 지역을 먼저 확인해 보는 것이 좋다. 만약 연세가 많은 바이어의 경우라면 몇 년 후 운전을 하지 않을 것도 고려하여 병원이 가까운 지역을 선택한다든가, 음식이나 마켓 등 생활권이 편리한 지역 등을 고려하자.     셋째, 첫 집 장만을 원하는 바이어라면 융자 전문인을 먼저 만나는 것이 중요하다. 아무리 맘에 드는 집을 찾아도 융자를 받을 조건이 되지 않는다면 그림의 떡이다. 만약 올해가 힘들다고 해도 몇 년 후를 미리 준비한다면 가능한 일이 된다. 넷째, 비즈니스를 준비하는 바이어라면 무조건 장소만 찾는 일에 열중하지 말자. 오픈하려는 비즈니스의 일을 해 본 적이 있는가? 남이 잘해서 돈을 번다고 나도 무조건 성공하지는 않는다. 어떤 비즈니스이든 한번도 해보지 않았다면 위험한 선택이 될 수 있다.     다섯째, 투자용 부동산을 사려는 바이어가 있는가? 첫술에 배부르려고 하지 말아라. 투자용 부동산은 내가 거주하는 거주용 집과는 달라서 테넌트 관리와 건물관리에도 힘써야 한다. 부동산 투자를 계획할 경우 부담 없는 적당한 가격대를 정하고, 후에 차츰 늘려나가는 방법이 현명하다. 여섯째, 너무 싸게 팔았다고 생각하는가? 너무 비싸게 샀다고 생각하는가? 비싼 이자율로 융자했는가? 왜 내 부동산은 팔리지 않을까?  부동산 거래는 로케이션, 타이밍, 운도 필요하다. 내가 조금 손해 보았다 생각할 때 원하는 것을 가질 수 있었고, 내가 하나도 손해 볼 수 없다 고집해서 결국엔 원하는 것을 얻지 못했다.     맘에 드는 부동산이 있다면 먼저 가져야 한다. 단 무리하게 투자하는 것은 금물이다. 건강도, 행복도, 멀쩡했던 집도 문제가 생길 수 있다. 새로 지은 집도 마찬가지이다. 문제를 발견하고 발 빠르게 해결한다면 더 큰 문제를 막을 수 있다. 부자도 성공도 그 사람의 성격과 인성에 따라서 좌우된다. 항상 긍정적인 마음으로 미리미리 준비한다면 남들보다 더 나은 삶을 살 수 있다고 믿는다.   ▶문의: (213)500-8954    미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 부동산 건물관리 투자용 부동산 부동산 투자 부동산 시장

2023-02-22

[부동산 이야기] 투자용 부동산의 가격 결정

계속되는 연준(FRB)의  금리인상과 인플레이션에 부동산 시장 전반이 불확실해지고 있다. 주택이나 아파트, 상가 등 투자용 부동산도 마찬가지이다.   부동산구매를 계획하고 있다면, 투자용이던지 직접 살기 위한 주거용이던지 가장 먼저 생각해야 할 것이 구매를 원하는 부동산의 주위 환경, 즉 위치(location)이다. 그리고 현재나 앞으로 예상되는 수입을 감안하여 자신의 재정상태에 맞는 집을 정하는 것이다.   특히 투자 목적으로 수익성 부동산의 구매를 생각할 때 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소 중의 하나인 위치는 더욱 중요하다. 그리고 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구매하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다.     이 때 연 수입을 계산할 때 쓰이는 여러 가지 방법이 있고 그중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다. 캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치인데, 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매해 들어오는 순수입을 그 부동산의  매입가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 즉 캡(Cap)은 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의건물보험과 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등, 모든 비용을 뺀 것이 연 순수입이며 이것을 구매가격으로 나눈 것이다. 이렇게 부동산 투자에서 캡(cap)은 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다.     한편 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 GR(Gross Rent Multiplier)이 있는데 GRM은 부동산의 가격을 일 년 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하게 되는 배수를 뜻한다. 예를 들어 일 년에 렌트 수입이 12만불인 아파트의 가격이 180만불이라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 일 년 렌트 12만불에서 비용 4만불을 뺀 순수입이 8만불일 때, 순수입 8만불을 180만불로 나눈 후 100%를 곱하면 캡(Cap rate)이 4.4%가 되는 것이다.   그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 어떻게 되는 것일까? 위에서와같이 180만불짜리 아파트를 사들일 때 다운페이가 70만불이라면 이 70만불에 대한 투자율을 말한다. 이것은 총수입에서 경비와 융자상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 Cap Rate보다는 수익률의 차이가 크게 날 수 있다.   부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만 얼마나 값이 올라가느냐도 못지않게 중요하다. 일반적으로 Cap Rate가 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.   ▶문의: (213) 505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 투자용 투자용 부동산 수익성 부동산 투자 부동산

2023-02-08

집 구매시 최소 5년 거주 계획하라

지난해 시작된 빅테크 발 구조조정 여파가 올들어 전방위로 확산되면서 경기 둔화에 대한 우려가 커지고 있다. 여기에 더해 고물가, 금리 상승 등 최근 경제상황으로 미뤄 봤을 때 당분간 부동산 시장 침체는 지속될 전망이다. 이미 2008년 한 차례 집값 폭락 및 주택 차압을 목도했던 잠재 셀러와 바이어들은 향후 부동산 시장 전망을 점쳐보며 올해 주택 판매 혹은 구입 여부를 고민 중이다. 올해 부동산 시장 전망과 집 구입 시 고려 사항들을 알아봤다.       ▶부동산 시장 현황     2008년 부동산 시장 침체 이후 전국적으로 주택 재고 부족 현상은 크게 나아지지 않고 있다. 게다가 신규주택 건설 역시 원활한 편이 아니다보니 최근 몇년간 가주를 포함, 일부 지역에선 바이어들간 경쟁이 치열해 졌다. 또 압류 유예가 종료된 2021년 이후 압류 주택 수도 증가했다. 지난해 압류 주택 수는 전년대비 72%나 증가했지만 작년 연말을 기해 안정세에 접어들고 있다. 팬데믹 동안 투자용 부동산에 대한 관심도 증가했는데 투자용 부동산 구입 시 가장 중요한 것은 해당지역의 임차인 수요. 이는 임대 부동산 리스트를 통해 확인할 수 있는데 주택 임대 리스트 수가 많다면 이는 해당 지역에 세입자 수요가 그리 많지 않다는 신호일 수 있다. 만약 현재 투자용 부동산을 보유하고 있는데 임대에 어려움을 겪고 있다면 리모델링에 투자하는 것도 고려할 만하다. 최근 바이어 또는 세입자들은 이사 후 바로 생활할 수 있도록 완벽하게 업그레이드 된 주택을 선호하기 때문이다.       ▶향후 전망   올해 부동산 시장의 최대 관심사는 집값 폭락 여부다. 부동산 전문가들은 올해 집값 폭락은 없을 것이라고 내다보고 있다. 대다수 경제전문가들은 전국 주택 가격이 4~10% 정도 떨어질 것이라고 예상하고 있으나 일부 전문가들은 20%까지 하락할 것이라고 전망한다. 그러나 이는 어디까지나 전망일 뿐이고 현재로서는 어느 시점에 가격이 얼마나 떨어질지 정확하게 예상하는 것은 불가능하다. 다만 현재 모기지 이자율이 사상 최고치를 기록하고 있어 올 한해 부동산 시장 침체는 피할 수 없을 것으로 보인다. 그러나 경기 침체가 장기화되고, 집값 하락이 가속화될 시 부동산 경기는 악화될 수 밖에 없다고 전문가들은 내다보고 있다. 가주 부동산 시장과 관련해서는 작년 상반기까지만 해도 전국에서 가장 집값이 비싸고 구매시 경쟁이 치열한 지역이었지만 지난해 11월부터 집값이 지속적으로 하락하고 있는 추세. 이런 현상이 지속되면 셀러에게는 불리하지만 구매를 계획하고 있는 바이어들에겐 좋은 신호일 수 있다.       ▶올해 집 사도 될까   작년 하반기 대다수 경제학자들은 지난해 연말부터 부동산 시장 침체를 예상했지만 현실은 예상만큼 크게 악화되지 않았다. 이런 현상의 가장 큰 원인은 주택 공급은 부족하고 수요는 크게 줄지 않았기 때문이다. 또 신규 주택 건설까지 주춤하고 있어 수요 공급 불균형은 당분간 지속될 전망이다. 그러나 모기지 금리는 작년 대비 거의 두배 가까이 뛰어 올랐고, 집값 역시 지난해보다 떨어졌다고는 하나 여전히 높아 잠재 바이어들이 집을 구매하는 것은 갈수록 힘들어지고 있는 실정. 다만 경제 전문가들은 현재 부동산 시장의 이런 불균형이 지속되면 시장이 알아서 그 합의점을 찾아 가격과 공급이 안정될 것으로 내다보고 있다. 따라서 올해 부동산을 구매할 예정이라면 짧은 시간 내 부동산 가격이 급등할 것을 기대하고 투자해서는 안된다. 부동산 전문가들은 "가까운 시일 내 주택을 구매할 계획이라면 최소 5년은 거주할 목적으로 구입해야 한다"며 "시간이 지나면 시장은 안정세를 찾을 것이고 그러다보면 집값 상승률은 물론 매매도 이전처럼 정상화 될 것"이라고 조언했다.       ▶부동산 투자     부동산 시장 침체기는 어찌보면 부동산 구매 또는 부동산 투자에는 좋은 시기일 수 있다. 그러나 기회는 준비된 자에게 오는 법. 기회를 잘 활용하기 위해서는 우선 현금을 확보하고 있어야 한다. 앞으로 집값은 더 하락할 수 있겠지만 높은 모기지 이자율로 인해 부동산 구매시 모기지 비용이 증가할 수 있어 이를 피할 수 있는 최선의 방법은 다운페이먼트 액수를 늘리는 것이기 때문이다. 이를 위해서는 자동차나 휴가를 위해 빚을 지는 대신 이를 저축하는 것이 좋다. 그리고 투자용 부동산 리서치도 미리미리 해둘 필요가 있다. 중서부 지역처럼 전통적으로 부동산 가격이 저렴한 지역을 중심으로 리서치를 시작하면 도움이 된다. 또 상업용 부동산 투자 시 세금혜택 등을 고려해 해당 지역에 사업체 설립도 생각해 볼 수 있는데 이는 부동산 중개인 또는 변호사와 상의해 결정해야 한다.  이주현 객원기자구매 거주 투자용 부동산 부동산 시장 임대 부동산

2023-02-01

[부동산 투자] 국내 급성장 도시 1- 오리건 주 벤드

최근 타운 내 테넌트와의 퇴거 소송문제와 아파트 가격 하락세로 향후 최소 2년은 아파트도 콘도와 주택과 마찬가지로 구매보다 판매 매물이 많은 바이어 마켓이 될 것으로 예상된다.   LA는 2026년 월드컵과 2028년 하계 올림픽 주최 예정이며 수십 곳의 중대형 아파트 신축으로 거리가 바뀌고 있다. 게다가 프랜차이즈 NNN 상가 매물은 6% 후반대의 이자율임에도 불구하고 투자율이 4% 초반대에도 팔려나가는 것을 보면 남가주 지역이 매력적인 부동산 투자처임은 틀림없다. 하지만 비싼 가격 때문에 첫 투자용 부동산을 구매하시는 분들께는 문턱이 너무 높다. 이는 투자율이 낮다는 것을 의미하며 융자액수가 50%가 넘는 프로퍼티는 월 수익이 없는 구조가 되어 버렸다. 국내 상업용 부동산 투자는 시세차익과 매달 들어오는 높은 수익률, 이 두 마리 토끼를 잡을 수 있어야 한다. 결국 렌트 수요가 높고 아직 부동산 가격이 많이 오르지 않은 진주와 같은 매물들을 선택해야 한다. 그동안 캘리포니아뿐만 아니라 타 주 여러 도시 상가부동산의 구매 경험 및 안목과 미국 내 급성장도시들을 직접 방문한 경험을 바탕으로 여러 도시를 소개해 드리고자 한다.   첫 번째 도시는 오리건 주 벤드(Bend)다. 2021년 센서스 통계에 따르면 벤드 시에 거주 중인 주민은 10만 명을 넘었다. 놀라울 정도로 세련된 디자인의 신축 단독주택들이 지어졌고 재택근무를 하는 하이테크 직업을 가진 젊은이들이 몰려들고 있으며 은퇴하기 좋은 동네로도 입소문 나고 있다. 벤드 지역도 모기지 이자율의 상승으로 가격 상승을 멈췄지만 지난달 단독주택의 평균가격은 74만3000달러로 2021년 9월과 비교하면 8.3% 상승한 가격이다. 불과 2~3년 전의 가격에 비해 약 40% 상승한 것이다.   10월 초 통계에 따르면 벤드엔 단독주택 530여 채의 인벤토리가 있고 이는 작년 대비 15% 늘어난 수치다. 팬데믹 직전의 870여 채에 비하면 여전히 낮다. 지난 9월에 220여 채의 집이 팔린 것으로 봤을 때 불과 2달 반 만에 다 팔릴 숫자이다. 오퍼를 받고 에스크로에 들어가기까지는 23일이 걸리며 이는 팬데믹 이전의 수준이다. 겨울철에 눈이 오고 스키장도 가까이 있는 지역이므로 부동산 세일은 계절에 크게 영향을 받아 3월까지는 비수기에 접어든다. 아파트는 현재 스퀘어피트 당 300달러, 900스퀘어피트 한 유닛당 27만 달러, 투자율 5%에 매물이 나와 있다. 상가 매물은 아주 빠르게 팔려 나가며 드물게 5% 초반대에도 나온다. 현재 소닉 패스트푸드가 마켓에 나와 있는데 투자율 5.25%에 400만 달러가 넘는 가격에 판매 중이다.   새집이나 상가를 지을 수 있는 땅의 매매도 매우 활발하다. 주변 지역이 관광지역으로도 유명한 곳이 많기 때문에 휴가용 렌탈홈에 대한 수요가 매우 높다. 시세차익을 노리는 관점에서 보면 과거 10년 전 벤드 평균 집 가격이 25만 달러였으니 평균적으로 매년 15.5%씩 10여 년 동안 오른 셈이다. 인근 레드먼드에 공항이 있어 접근도 용이하고 뛰어난 자연환경에 도시 한복판을 시원하게 가로지르는 강에서 서핑하는 젊은이들이 넘쳐나는 센트럴 오리건 지역이다.   ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 한바다부동산 사장부동산 투자 급성장 오리건 도시 상가부동산 벤드 지역 투자용 부동산

2022-12-21

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