[세법 상식] 부동산 교환

1031 Exchange, 세금혜택·자산 증식
부동산 먼저 구입, 리버스 1031 활용

부동산 교환(IRC 1031 Exchange)은 연방 국세청의 규정에 따라 세금 납부를 연기해 주는 제도라고 알고 있습니다. 어떤 종류의 부동산이 해당되는지, 해외 부동산도 해당되는지, 그리고 이러한 세금 혜택을 받기 위한 조건은 어떤 것들이 있는지 궁금합니다.

 

1031 투자 부동산의 교환법은 미국사회에서 이미 오래전부터 사용됐으며 많은 한인도 1031 Exchange를 활용한 부동산 투자로 재산을 크게 증식시키는 데 성공했습니다.

 
이 부동산 교환법은 투자 목적으로 구매한 부동산을 처분하고 동종의 다른 부동산을 구매하는 경우 부동산 판매를 통해 얻은 소득에 대한 세금 납부를 연장해주는 세법을 말합니다.  
 
이를 활용해 계속해서 자산 증식의 기회와 혜택을 받을 수 있습니다.  
 
투자 목적의 토지, 임대수익형 부동산, 창고, 공장 등 사업목적으로 사용되는 대부분의 상업용 부동산이 이 세법의 수혜대상이 됩니다. 즉 투자 목적이나 상업용이면 됩니다.  
 

하나를 팔아서 여러 개를 구매해도 되고, 반대로 작은 투자용 부동산을 여러 개 소유한 투자자가 그것들을 팔아 규모가 큰 부동산 하나를 구매해도 가능합니다.  
 
일례로 상가건물을 팔아 소형 임대 아파트 여러 채를 살 수 있고, LA의 임대주택 몇 채를 처분하고 애리조나에 있는 공장, 창고건물을 구매할 수도 있습니다.
 
부동산 교환은 일반적으로 ‘three-way delayed exchange’라는 방식으로 이루어지는데, 셀러와 바이어 사이에 중간역할을 하는 기관이 부동산 교환을 주관하게 됩니다.
 
세금 혜택 조건을 보면 판매자가 부동산 소유권을 이전한 날로부터 45일 안에 새로 구매할 부동산을 지정하고, 이 45일을 포함해 180일 안에 에스크로가 종결되어야 합니다.  
 
이때 매각 대금은 전액 재투자되어야 합니다. 만약 Cash out이 있다면 이 부분만큼은 양도소득세 부과 대상이 됩니다.
 
부득이한 사정으로 새로운 부동산을 먼저 구매하고 나서 보유하고 있는 부동산을 매각하는 경우도 있습니다. 리버스(Reverse) 1031 Exchange 라고 하는데, 이 또한 매도한 부동산의 매매차익에 대한 세금 납부를 유예할 수 있는 제도입니다.
 
그 절차는 구매하기를 원하는 부동산의 구매를 위한 클로징을 완료한 후, 45일 이내에 보유하고 있는 부동산 중 매도할 부동산을 선정해야 하며, 180일 이내에 선정된 부동산의 매각을 위한 클로징을 완료해야 합니다.
 
리버스 1031은 일반 1031 제도보다 훨씬 까다롭고 비용도 많이 들지만 불가피하게 원하는 부동산을 신속히 취득한 후에 보유하고 있는 건물을 매각하는 경우에도 세금 지연 납부 혜택을 받기를 원하면 이 제도를 활용해 볼 만합니다.  
 
1031 교환을 마친 셀러는 해당 연도 세금보고서를 통해 소득을 보고할 때 IRS Form 8824 양식을 통해 양도소득 금액을 신고하고 동시에 이것에 대한 지급 유예를 신청하면 됩니다. 이 양식에 매각 자산과 구매 자산의 구매 일자, 매각 일자, 각각의 구매금액을 기재하게 됩니다.
 
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윤주호 / CPA