[부동산 이야기] 부동산 투자 시의 세금 감면 혜택

부동산 관리에 드는 모든 비용을 수입에서 공제
1031교환으로 세금납부 미루고 투자이익 극대화

부동산에 투자했을 때 투자자가 얻을 수 있는 수익은 건물 등을 임대하고 받게 되는 렌트수입과 시간이 지남에 따라 부동산의 가치가 올라 가격이 상승하는 것이다. 그리고 부동산을 살 때 부동산 가격의 30~50%만 가지고 있어도 나머지는 은행에서 융자를 얻어 해결할 수 있다. 이것을 지렛대효과라고 부르는데 부동산 투자의 가장 큰 매력의 하나라고 생각된다. 가령 100만 달러짜리 아파트를 35만 달러 다운하고 샀는데 3년 후에 아파트 가격이 135만 달러가 되었다면 투자금액의 100% 이익이 발생한 것이다.
 
그러므로 경험이 많고 성공적인 투자자일수록 굳이 융자할 필요가 없어도 최고의 투자수입을 내기 위해 융자를 하여 부동산을 사고 남은 돈으로 다른 부동산을 찾는 경우가 많다. 그리고 위에 언급한 기본적인 이익뿐만 아니라 여러 가지 다양한 혜택을 볼 수 있다.  
 
그중 하나가 소유한 부동산에서 소득이 많이 발생하거나, 아니면 다른 수입이 많은 전문직 고소득자들이 걱정하는 세금 문제도 부동산 투자를 통해 공제 혜택을 받을 수 있다. 우선 매달 내는 융자 페이먼트의 이자 부분이 세금 공제가 된다. 국세청(IRS)은 투자용 부동산의 소유를 비즈니스의 하나로 보기 때문에 부동산관리에 들어가는 모든 비용을 수입에서 공제할 수 있다. 수리비는 물론이고 부동산에 관련된 여행 경비, 교육비, 유틸리티 등 모든 비용을 공제할 수 있다.
 
그리고 또 다른 세금혜택이 감가상각인데, IRS는 부동산의 땅을 제외한 건물 부분을 시간이 지날수록 낡아서 가치가 떨어진다고 생각해 합법적으로 세금을 공제할 수 있게 한다. 즉 매년 부동산의 가치가 하락한 것으로 간주해 감가상각하여 그만큼 세금을 적게 내게 된다. 당연히 절세된 만큼 수입이 늘게 되고 그만큼 재투자의 기회가 늘게 된다.
 

또 큰 혜택 중의 하나가 많은 사람에게 경제적 부를 안겨준 1031교환(익스체인지·Exchange)이다. 모든 투자부동산은 판매 후에 그 부동산에서 발생한 이익에 관한 세금(Capital Gain Tax)의 납부를 지연시킬 수 있게 된다. 부동산을 매매하면 비용을 뺀 실제 수입에서 많게는 35% 이상까지 양도소득세를 내야 하지만 매매한 건물에서 나온 돈을 다운하고 더 큰 다른 부동산을 산다면 세금을 미루어준다. 즉 부동산 투자를 통해 들어온 양도소득에 대한 세금연장법인데 많은 투자자가 처음 시작은 작은 주택을 사서 렌트를 주다 몇 년 후에 이익을 보고 팔아 계속 세금납부를 유예시키며 더 큰 부동산을 사는 것을 반복한다. 그리고 1031교환에 의한 세금연장은 다음 팔 때까지이지만 다시 팔 때도 다시 연장할 수 있기 때문에 그때 면제된 큰 액수의 세금을 재투자할 수 있어 재산증식의 속도에 가속이 붙게 된다. 그리고 요즘과 같은 안정기이거나 혹은 부동산 경기가 위축되어 저성장기일 때에는 건물 가격의 인상 폭보다는 수익형 부동산에, 즉 투자 대비 연수익이 얼마나 되는지 관심을 가져야 한다.  
 
그러므로 부동산에 투자하고 가능한 한 오래 보유하는 것이 유리하다. 그래서인지 연금 형태의 안정적인 현금 수익을 기대할 수 있는 수익형 주거 부동산의 수요도 많다.
 
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미셸 원 / BEE부동산 부사장