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"가짜 브로커에 속아 12만불 날렸다" 애틀랜타 여성 투자 사기 사연

투자 사기가 기승을 부리고 있어 한인들도 각별한 주의가 필요하다. 연방거래위원회(FTC)에 따르면 2023년 소비자들이 투자 사기로 잃은 금액은 46억 달러 이상이며, 이는 다른 모든 유형의 사기보다 많은 수치다. 2022년 대비 피해 금액은 21%나 늘었다.     이와 관련, 최근 ‘가짜’ 투자 브로커에 속아 12만 달러 이상을 잃은 조지아주 애틀랜타 여성의 사연이 지역매체 채널2 액션뉴스에 소개돼 눈길을 끌었다. 메트로 애틀랜타 지역에 거주하는 익명의 이 여성은 자기와 같은 피해자가 더는 나오지 않기를 바란다며 지난 2년간의 시련에 대해 다음과 같이 털어놓았다.       이 여성은 유튜브에서 극찬을 받은 금융 어드바이저에 대해 알게 된 후 나름의 조사를 시작했다. 금융산업 규제 기관(FINRA)에서 브로커 이름을 검색해보고, 심지어 FINRA에 전화해서 재차 확인도 했다. 해당 어드바이저가 등록된 전문가이고, ‘피델리티’라는 대형 금융회사에서 일했다는 사실을 확인한 후 그녀는 투자를 결심했다.     처음에는 5000달러로 시작했다. 이후 암호 화폐 투자를 위해 계속 돈을 보냈고 몇 주마다 투자한 돈이 얼마나 불었는지 설명하는 메시지도 받았다. 그러나 투자한 돈을 현금화하려고 연락했을 때 뜻밖의 이메일을 받았다.  “투자 수익에 대한 세금을 내지 않으면 법에 따라 처벌을 받는다”는 내용이었다.     돈을 낼 수밖에 없었다. 이후에도 세금을 더 내라, 국제 사업 허가증을 받으려면 수만 달러를 더 내야 한다는 이메일에 수시로 받았고 그때마다 추가로 돈을 보냈다. '크립토닷컴(Crypto.com)' 이라는 사이트에 계정을 만들라는 조언도 들었다. 이 여성은 그런 식으로 그동안 모아뒀던 12만 달러 이상을 돈을 보냈다.     하지만 어느 날 갑자기 이메일을 주고받던 어드바이저가 아무런 연락도 없이 사라지고 말았다. 아무리 이메일을 보내도 답이 없었다. 이 여성은 자신이 확인한 브로커는 분명히 합법적인 사람이었지만, 누군가가 그 신원을 도용한 것 같다고 말했다.  ‘피델리티’에서 재무담당 고문으로 일했던 브로커의 신분을 누군가 사칭한 것이다.       이 여성은 FBI, FTC 등에 자신의 피해 사례를 신고했다. 이후 ACH 이체를 통해 송금된 첫 5000달러는 그나마 회수했지만 암호 화폐 계좌로 보낸 나머지 돈을 회수하기는 막막한 상황이다.     이런 사연을 취재한 채널2 액션뉴스의 클라크 하워드 소비자 담당 고문은 "금융투자는 언제나 조심해야 한다"면서 "만약 새로 투자를 하려면 직접 어드바이저를 만날 수 있는 공신력 있는 금융회사를 찾는 좋다”고 조언했다.  윤지아 기자애틀랜타 브로커 투자 브로커 애틀랜타 여성 가짜 투자

2024-09-06

[부동산 이야기] 상업용 부동산 리노베이션

상업용 부동산을 소유한 건물주들은  건물의 가치를 높이고 수입을 증대시키기 위해 리노베이션(개량 공사)을 고려합니다. 개량공사는 단순히 페인트칠을 새로 하는 것부터 화장실 개조, 건물 내부 리모델링까지 다양할 수 있습니다. 그러나 개량공사에 들어가는 비용과 그로 인한 투자 수익을 제대로 파악하지 않고 무작정 공사를 진행하는 것은 위험할 수 있습니다. 따라서, 보다 체계적인 계획과 비용 산정이 필수적입니다.   가장 먼저 고려해야 할 점은 공사를 통한 인컴 증대 잠재성을 평가하는 것입니다. 주변의 다른 건물들과 비교하여 눈에 띄는 장점을 제공하거나, 임대료를 인상할 수 있는 여건을 만들어 준다면, 공사를 하는 게 가치가 있을 것입니다. 반면, 개량공사의 결과로 시장 경쟁에서 우위를 제공하지 못하거나 임대료 상승효과가 적다면 그 공사는 가치를 제대로 보이지 못하는 비용이 될 수 있습니다.   투자와 수익 규모를 파악하는 것 역시 중요합니다. 상업용 부동산 시장에서는 일반적으로 ‘비용 대비 수입공식’을 사용합니다. 1000달러를 개량공사에 투자하면 매년 200달러 정도의 추가 수입을 기대할 수 있는 것을 기본으로 생각합니다. 이는 연 20%의 투자 수익률을 의미하지만, 이 수익률은 지역 및 건물주의 기대치에 따라 10%에서 30%까지 변동될 수 있습니다. 예를 들어, 만약 건물주가 건물의 외벽을 새로 페인트 하는 데 1만 달러를 투자하고, 그로 인해 매년 2000달러의 추가 수익을 창출할 수 있다면, 이 개량공사는 성공적이라 할 수 있습니다. 이는 연 20%의 수익률을 기록하는 것이므로, 건물주에게는 충분히 가치 있는 투자였다고 저는 조언합니다.   개량공사를 결정하기 전에 현재 건물의 렌트비를 지역 내 유사한 조건의 건물들과 비교하는 과정을 거치는 것 역시 중요합니다. 이미 지역의 평균 렌트비보다 높은 렌트를 받고 있다면, 추가적인 개량공사는 큰 효과를 보지 못할 수도 있습니다. 반면, 개량공사를 통해 렌트비를 인상할 수 있는 여지가 생긴다면, 이는 수익 증대에 직접적인 기여를 할 수 있습니다.   또  건물의 입주자 질을 높이고, 이들이 장기적으로 머무를 수 있는 환경을 조성하는 데도 기여할 수 있습니다. 입주자  만족도가 높을수록 오래 거주하기 마련입니다. 이는 안정적인 수입으로 이어질 수 있습니다.   건물 개량공사는 건물의 가치를 높이고, 인컴을 증대시킬 수 있는 중요한 투자입니다. 그러나, 이러한 공사를 진행하기 전에는 철저한 시장 조사와 비용 대비 수익 분석이 필요합니다. 단순히 비용을 절감하는 것이 아니라, 투자한 금액이 실제로 수익으로 이어질 수 있는지를 판단해야 하며 그에 따라 신중하게 계획을 세워야 합니다. 이렇게 체계적인 접근을 통해 개량공사를 진행한다면, 건물의 가치를 극대화하고 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있을 것입니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 리노베이션 상업용 투자 수익률 건물 개량공사 상업용 부동산

2024-09-04

[부동산 투자] 커미션 시스템의 변화

몇 주 전부터 각종 언론이나 소셜 미디어를 통해서 캘리포니아의 부동산 에이전트 커미션 문제를 다루는 기사들이 쏟아져 나오기 시작했다. 사실 이 문제는 2022년 미주리의 법원이 부동산 거래에서 구매자가 에이전트에게 직접 커미션을 지불해야 한다는 판결을 내린 것에서 시작됐다. 이 판결은 이후 캘리포니아에서도 유사한 규제를 도입하는 데 영향을 미쳤다. 새 시스템에 따른 장단점을 살펴보겠다.   첫째, 보다 투명하고 공정한 시스템을 구축하기 위해 거래에서의 커미션 구조와 금액을 명확하게 공개하도록 요구한다. 이제는 구매자와 판매자가 거래조건을 명확히 이해할 수 있게 됐다.     둘째, 에이전트의 역할과 그에 따른 보수 구조를 더 명확히 정의하여, 소비자들이 에이전트의 서비스에 대해 더 잘 이해할 수 있도록 한다.     셋째, 커미션이 고정된 것이 아니라 협상 가능하다는 점을 강조했다. 구매자와 판매자가 보다 유연하게 협상할 수 있게 된다.     판매자에게 커미션이 명확하게 공개되는 것이 장점이다. 숨겨진 비용이 없어서 판매자가 예상외의 비용을 피할 수 있는 투명성이 증가한다. 단점으로는 일부 에이전트가 낮은 커미션을 수령하면, 서비스의 질이 저하될 가능성이 있다.     구매자에게 장점은 거래의 모든 비용이 명확히 공개되어 예측 구매가 가능하다는 것이다. 구매자는 에이전트와의 협상에서 더 유리한 조건을 끌어낼 수 있다.   단점으로는 커미션을 협상하고 비용을 직접 조정하는 과정에서 따로 서명하고, 오퍼와 함께 들어가는 서류들이 늘어나서 복잡함이 증가할 수 있다.     새 시스템으로 인해, 이제는 구매자가 에이전트에게 직접 커미션을 지급해야 하므로, 어느 구매자는 비용절감을 위해서 에이전트를 거치지 않고 직접 셀러 측 에이전트를 통해 집을 구매하는 방법도 고려 중이다. 이 방법을 통해서 구매 시에 생길 수 있는 문제들을 미리 짚어보고자 한다.     첫째, 구매자가 직접 거래를 진행할 경우, 경험 부족 때문에 부동산 거래의 복잡성을 잘 알지 못할 수 있다. 예를 들어 계약서의 법적 조항이나 거래 조건 등을 잘못 이해하여 불리한 조건을 받을 수 있다.     둘째, 에이전트들은 시장 동향, 유사 매물의 가격, 최근 거래 사례 등을 잘 알고 있다. 구매자는 이러한 정보를 직접 수집하고 분석하는 데 어려움이 있을 수 있다. 이로 인해 비효율적인 구매 결정을 할 수도 있다.     셋째, 에이전트들은 협상 기술을 갖추고 있지만, 구매자가 직접 협상하려면 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있다. 또한, 계약서 작성 및 기타 서류 작업에 대한 부담이 커질 수 있다.     넷째, 거래 과정에서 법적 문제나 분쟁이 발생할 경우, 에이전트를 통한 중재 역할 또는 전문적인 법적 조언이나 법률 지원을 받는 것이 더 어려울 수 있다.     끝으로, 요즘은 에이전트들이 구매자들에게 주택 쇼잉 전후로 서명을 요구하는 서류들이 있는데, 이것들은 바뀐 시스템으로 인하여 생긴 새로운 법이기 때문에, 에이전트의 설명을 통해, 우려 없이 서명하고, 집 쇼잉을 시작하면 될 것 같다.  드림부동산 캐티 리     ▶문의: (213)254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 투자 커미션 시스템 커미션 시스템 부동산 에이전트 커미션 구조

2024-09-04

[재정칼럼] 테니스와 주식시장

주식시장 분석가인 찰리 엘리스의 ‘패자 게임에서 이기는 방법(Winning The Loser’s Game)'이란 책이 있다. 주식 투자를 한다면 읽어야만 하는 책 중 하나다. 주식을 직접 선택하거나 뮤추얼 펀드를 선택하려는 투자자에게는 더욱 필요하다. 1998년에 처음 출간되었는데 그동안 재판을 거듭하며 여덟 번째까지 출판되었다.   엘리스는 프로와 아마추어 테니스 선수들에 대한 관찰로 주식투자를 설명했다. 먼저 프로 테니스 경기의 결과는 승자의 행동에 의해 결정된다. 프로 선수들은 상대 선수가 손이 닿지 않는 곳에 정확하게 서브한다. 그리고 상대 선수가 실수할 때까지 랠리를 하다 정확하고 강하게 몰아친다. 프로 선수들은 실수를 거의 하지 않는다.   아마추어 경기는 완전히 다르다. 승점은 패자에 의해 결정된다. 공이 자주 네트에 걸리거나 벗어난다. 아마추어들은 대부분 자신의 실수로 게임에서 진다.   개인 투자자들은 50여 년 전만 해도 노력한 만큼 주식 시장에서 이길 수 있었다. 그러나 현재는 전문 투자자들이 시장의 90%를 차지하고 있다. 이들은 개인 투자자들보다 더 숙련되고 정보도 한발 앞선다. 과거에는 개인 투자자도 시장에서 이길 수 있는 확률이 있었지만, 현재는 주식시장 구조가 질 수밖에 없는 상황이라는 것이다.     그렇다면 개인 투자자가 이기는 방법은 무엇인가? 한 마디로 투자 실수를 최소화하는 것이  이기는 방법이다. 투자 실수를 간단히 열거하면 개별적인 기업에 투자, 주식시장 폭락 전 빠져나오고 상승 전 투자한다는 시장 타이밍, 뜨거운(Hot) 주식 종목, 단기 거래, 주식시장 예측 및 투자자의 간절한 마음 등의 실수를 최소화하는 것이다.   뮤추얼 펀드 매니저 역시 유망 기업 선정은 어렵고, 시장을 이기기 위해서 위험한 투자를 하고, 고객 보다 자신의 회사 이익에 집중한다. 이런 이유로 책의 저자는 개인 투자자들을 위한 최선의 전략은 주식 시장을 능가하려 노력하는 것보다 시장에 동참하는 저비용 인덱스 펀드에 투자하는 것이라고 말한다.   로저 페더러는 역대 최고 테니스 선수 중 한 명으로 꼽힌다. 그는 대부분의 경기에서 이겼지만, 다른 선수보다 승점이 월등히 뛰어난 것은 아니다. 그가 경기에서 이긴 점수(Point)는 54%에 불과하다. 이처럼 경기 내용은 대부분 대등하지만 단 4%가 꾸준히 쌓여 경기에서는 80% 이기는 결과로 이어진 것이다. 이것은 주식 시장이 본질적으로 단기 투자지만 장기적으로는 놀라운 승률을 가지고 있다는 사실과 비슷하다.     주식시장은 끊임없이 오르고 내린다. 1950년 이후 주식시장의 하루 결과를 보면 54% 확률로 오르고 46%는 내린다. 월 단위로는 오르는 확률이 64%, 연간 기준은 79%, 5년 기준은 93%, 10년 기준으로는 97%, 그리고 15년을 기준으로 보면 100%이다. 주식시장에 10년 혹은 20년 투자하면 투자한 돈을 잃은 확률이 거의 없는 것이다.   페더러의 승리와 승점 비율은 기본적으로 주식 시장의 승리와 매우 비슷하다. 페더러가 실점, 타이브레이크, 세트를 내줄 때마다 포기했다면 20개의 그랜드슬램 타이틀을 차지하지 못했을 것이다. 지난 1년 주식시장(S&P 500)의 수익률은 25.19% 그리고 나스닥은 33.07%이다. 지난 5년 연평균은 15.75%, 10년은 12.07%, 그리고 금융위기 2009년 후로는 14.01%이다. 10만 달러 투자가 80만 달러로 8배가 불어난 놀라운 수익률이다.     주식시장에서 단기적인 성과에 너무 큰 비중을 두면 성공적인 투자자가 되기 어렵다. 주식시장 변화는 당연한 것으로 받아들이고 주식시장을 예측하지 않고 낙관적인 마음으로 장기투자를 하면 성공하는 투자로 이어질 것이다.   이명덕 / 박사재정칼럼 주식시장 테니스 투자 주식시장 주식시장 예측 주식시장 구조

2024-09-02

‘딥페이크 영상 투자사기’ 주의보

뉴욕주검찰이 ‘딥페이크(인공지능(AI)을 활용한 인간 이미지 합성 기술) 영상을 이용한 투자 사기 주의보’를 발령했다. 일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO), 제프 베이조스 아마존 창업자, 워런 버핏 버크셔해서웨이 회장 등의 영상을 교묘하게 이용해 투자를 독려하고, 결국 돈을 챙겨 연락을 끊는 수법이다.   레티샤 제임스 주 검찰총장은 29일 “사기꾼들이 교묘하게 AI를 사용해 대기업 리더를 사칭하고, 뉴욕주민들이 어렵게 번 돈을 탈취하고 있다”고 밝혔다. 이어 “가상화폐 투자 등을 독려하는 가짜 영상이 소셜미디어에서 빠르게 번지고 있으며, 뉴욕주민들은 이런 사기에 이용당해선 안 된다”고 강조했다. 아울러 딥페이크 영상 사기를 발견할 경우 즉시 주검찰에 신고해 달라고 밝혔다.   통상 딥페이크 투자 사기 영상은 소셜미디어나 메신저 앱 등으로 전달된다. 진짜와 구분하기 힘들 정도의 가짜 CEO들이 영상에 등장한다. 만약 메신저 수신자가 관심을 보이면, 사기꾼들은 추적이 힘든 메신저 앱 등으로 대화를 유도한다. 투자자가 의심할 경우를 대비해 사기꾼들은 공무원, 정치인 등의 딥페이크 영상도 다수 제작해 둔 경우가 많다.   투자자가 속았다고 확신하면 이들은 가짜 웹사이트 등을 통해 돈을 보내도록 한다. 주검찰은 피해자들이 가짜 웹사이트를 통해 수십만 달러를 보내고, 이후 사기꾼은 돈만 챙긴 후 연락을 끊은 경우가 대부분이었다고 전했다.   아울러 주검찰총장은 투자 사기에 당하지 않으려면 ▶투자를 설득하는 비디오·오디오 메시지는 일단 의심하고 ▶영상을 받을 경우 원본 인터뷰가 이미 존재하는지 검색하고 ▶온라인에서 만난 사람에게 금융정보나 개인정보를 제공하지 말아야 한다고 전했다. 만약 지인으로부터 투자 권유 영상을 받았을 경우, 다른 방식으로 한 번 더 연락해 같은 사람이 연락한 것이 맞는지 재확인해야 한다고 전했다. 또한 사기꾼이 본인의 신원을 도용하는 것을 방지하려면 소셜미디어에서 친구 목록이나 사진·게시물·비디오·댓글 등을 비공개로 유지하라고 강조했다.     피해자는 누구나 온라인(ag.ny.gov/financial-fraud-complaint-form) 혹은 전화(800-771-7755)로 신고하면 된다.  김은별 기자아마존 투자사기 영상 투자사기 이후 사기꾼 투자 사기

2024-08-29

[부동산 투자] 주거용과 투자용 양도소득세 비교

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세다. 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다.     주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당한다. 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만 달러까지 받을 수 있다.   예를 들어 보자. 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만 달러까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만 달러에 사서 100만 달러에 팔았다면 이 부부는 40만 달러의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다.   이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다. 하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다.     그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 1031 교환(Exchange) 인데 이는 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 국세청(IRS)에서 제공하는 가이드라인은 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구입을 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재투자 되어야만 하기 때문에 1031 교환(Exchange)을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.   예를 들어보자. 만약에 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환(Exchange)을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러가 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구입하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다.     불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이다. 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단이다. 각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 이롭다.     ▶문의: (213)254-7718 캐티 리 /드림부동산부동산 투자 양도소득세 주거용 투자용 양도소득세 투자용 부동산 주거용 부동산

2024-08-28

[리스크 관리 위한 투자 방법] 리스크 높은 시장 적극적인 방어투자 필수

7월 말과 8월 초까지 변동성 장세가 이어지면서 증시가 크게 널뛰었다. 지난주부터 물가 안정세가 확인되면서 증시는 반등하고 있다. 전반적인 상승장세가 바뀐 것이 아니라 단기 조정국면이었을 가능성이 커졌다고 할 것이다. 하지만 여러 리스크가 상존하고 있다. 단기적인 리스크뿐만 아니라 중장기적으로도 적절한 리스크 관리 장치가 없이 투자하는 것은 바람직하지 않다. 어떤 방법들이 있는지 알아보자.    ▶리스크 관리 중요한 이유   지난 2009년 금융위기가 진정된 이후 시장은 10여년 이상 상승장세를 이어왔다. 중간에 몇 차례 변동성이 높아진 시기가 있었지만, 전체적으로는 상승장이 지속했다고 할 수 있다.     이런 환경은 ‘리스크 불감증’ 현상마저 낳고 있다. 투자자들은 웬만한 수익률에는 만족하지 못하는 분위기다. 하지만 현 시장환경이 많은 리스크 요인을 품고 있다는 것을 간과할 수 없다. 남은 투자 기간이 50~100년이라면 그냥 사놓고 기다리면 될 수도 있을 것이다. 하지만 대부분은 그럴 시간이 없다.     실제 투자할 수 있는 시간이 길어야 30~40년이다. 은퇴 기간 중에도 투자를 해야 하지만 이 기간은 자금증식보다는 안전한 관리와 효율적인 지출플랜에 방점이 찍히는 시기라 일반적인 투자 기간으로 보기 힘들다.   리스크 관리가 중요한 이유는 주어진 기간이 매우 유한하다는 데 있다. 50% 이상 조정을 겪고 나면 이후 원금 회복만도 10여년이 걸릴 수 있다. 은퇴 기간 중 써야하는 자금이면 타격은 더 클 것이다.     그래서 리스크 관리가 필요하고, 능동적인 투자가 필요하다. 전통적인 ‘바이 앤 홀드(buy and hold)’는 상승장세에서는 유리할 수 있지만, 하락장세에는 치명적일 수 있기 때문이다   ▶전통적인 리스크 관리   투자할 때 리스크를 관리하는 전통적인 방법은 안전자산과 리스크자산에 나눠 투자하는 것이다.     이른바 분산투자다. 여기서 안전자산은 주로 채권을 생각하고, 리스크자산은 주식을 생각한다. 그래서 60/40 등의 분산 포트폴리오가 활용되는 것이다.     그런데 이런 분산 포트폴리오도 하락장이 오면 30% 이상 빠질 수 있다. 경험상 그랬고, 앞으로는 더 큰 손실 폭이 나지 말라는 법도 없다. 그래서 분산 포트폴리오 운용도 능동적인 전술운용 방식을 활용하게 된다.     전통적인 분산 포트폴리오 운용방식에 머물지 않고 리스크가 높은 환경에서는 적극적인 방어투자를 하는 것이다.     안전자산 비중을 늘릴 수도 있고, 하락장에서 수익을 낼 수 있는 방법을 활용하기도 하는 것이다   ▶투자방법   언급한 것처럼 능동적인 리스크 관리형 자산운용도 한 방법이 될 수 있다. 이 방식도 그 안에서 보수적인 접근법으로 하거나 공격적인 접근법으로 할 수 있다.     시장이 50% 하락할 때 최고 하락 폭을 5~20% 안팎에서 막아내면서 장기적인 수익률은 시장 벤치마크를 앞설 수 있게 하는 것이다.     이렇게 할 때는 하락장을 실제 방어해본 경험이 있는 포트폴리오 매니저를 선택하는 것이 중요하다. 필요할 때 방어와 공격을 효과적으로 하는 일은 말처럼 쉽지는 않기 때문이다.   현재 시중에 나와 있는 방법 중에는 지수형 연금(FIA)과 지수와 연계된 투자성 연금(RILA)을 생각해볼 수 있다. 지수형 연금은 하락장에 따른 손실이 없다.     반면 시장이 오를 때 받을 수 있는 수익에 제한이 있다. 잠재적 수익률에 대한 기대를 높이기 위해선 어느 정도 손실 리스크를 수용하는 투자성 지수형 연금을 활용해야 한다. 하락장에 따른 손실을 10~40%까지 막아주고, 그에 상응하는 수준의 수익만 주는 방법이다.   현재 지수형 연금의 수익 상한선은 상품에 따라 다르지만  S&P500 기준 13~16% 정도 선에서 형성돼 있다. 예전보다 훨씬 높아진 것이다. 이자가 높아지고 변동성이 낮았던 지난 수년간의 시장환경의 결과물이다.     투자 리스크를 부분적으로 가져가는 RILA의 경우는 10% 손실 방어벽(buffer)을 선택하면 S&P500 기준 16~20% 정도로 상한선이 높게 책정돼 있다. 5% 조정은 연평균 세 차례가 조금 넘고, 10% 조정은 연평균 한 차례가 조금 넘는다. 이런 일반적인 조정만 있는 시장환경에서는 상대적으로 높은 수익을 낼 수 있는 ‘포텐셜’이 있다.     이런 상품이 가진 또 다른 강점은 인덱스 선택폭이 더 다양하거나 시장의 움직임이 상승이나 하락으로 뚜렷한 방향성이 없이 등락을 반복하는 소위 ‘플랫(flat)’한 시장환경일 때 하락장과 상승장 양쪽으로 수익을 낼 수 있는 옵션들도 제공한다는 점일 것이다.     나름 시장환경에 능동적으로 활용해볼 수 있는 선택옵션들이 있다는 점에서 정적인 지수형 연금보다 운용이 탄력적이라고도 할 수 있다. 상품에 따라 원하는 수익률을 달성했을 경우 시장이 내려가기 전에 이를 확정(lock-in)할 수 있는 옵션을 제공하기도 한다.     요즘은 그런데 100% 손실 리스크가 없으면서도 13~16% 수익이 가능한 지수형 연금의 경쟁력이 높아져서 조기 해지할 계획만 아니라면 더 선호될 수도 있다. RILA의 경우 10% 이상 손실 방어벽을 가져가면 오히려 수익 포텐셜이 낮을 수도 있고, 10% 손실 방어벽을 가져갈 경우 추가 수익 포텐셜이 3% 안팎이라 리스크에 대한 ‘리워드’로서는 충분하지 않다고 볼 수 있기 때문이다.   ▶적용   능동적 자산운용, 지수형 연금, 투자성 지수형 연금 등은 모두 리스크 관리형 투자를 가능하게 하는 방법들이다. 어떤 방법을 활용할 것인가의 문제는 결국 각자의 리스크 성향과 수용 능력에 따라 결정되어야 한다.     리스크를 더 원할 경우 능동적 자산운용이 일반적으로 적절하고, 리스크를 적게 가져가길 원할수록 지수형 연금이 더 적절할 수 있다. 투자성 지수형 연금은 양자의 중간 지대에 있는 옵션으로 볼 수도 있을 것이다.   이는 그러나 일반적인 구분법이고 이들 방법이 상호 배타적인 것도 아니다. 그래서 이들 여러 방법을 동시에 활용할 수도 있다. 각자의 상황과 목적에 따라 100% 투자 리스크를 가져가는 방식부터 100% 투자 리스크를 지우는 방식까지 다양한 선택이 가능하고, 다양한 조합도 가능할 것이기 때문이다.   켄 최 아메리츠 에셋 대표 kenchoe@allmerits.com리스크 관리 위한 투자 방법 연금 방어투자 리스크 관리형 투자성 지수형 리스크 불감증

2024-08-20

[마켓 나우] 성공하는 장기투자 위한 4가지 습관

지난 5일 글로벌 주식시장을 엄습한 극도의 변동성은 투자자들을 공포에 휩싸이게 했다. 전문가들은 언론과 SNS를 통해 사태 원인을 설명하고 시장 방향을 전망하느라 바쁘다. 그런데 시장 예측은 일반 투자자, 특히 장기투자를 지향하는 개인 투자자에게는 크게 도움이 되지 않는다. 이번 사태를 돌아보며 장기투자에 필요한 투자 습관을 정리해 본다.   첫째, 거시경제(경기)의 국면을 파악하라. 어떤 경제 주체도 거시경제의 영향에서 벗어날 수 없다. 투자의 출발점은 선행 경제지표 등을 통해 현시점이 거시경제 주기에서 어디에 해당하는지 파악하는 것이다. 침체 국면의 막바지가 최상의 투자 시점이라면 확장 국면의 끝자락은 피해야 할 시점이다.   둘째, ‘최신편향’을 경계하라. 최신편향은 최신 정보를 가장 중요하게 평가하여 판단하는 인지적 특성이다. 시장의 현재 추세가 미래에도 지속할 것이라는 믿음을 강화해 계속 추종하는 최신편향은 투자에 최대의 적이다. 최신편향에 ‘소외공포(Fear of Missing Out, FOMO)’가 더해지면 시장의 쏠림 현상을 키우고 이번처럼 되돌림의 크기도 함께 커진다. 최신편향에 빠지지 않으려면 역사적 데이터에 주목해야 한다. 과거 추세를 파악하고 장기 평균으로부터 현 추세가 멀어질수록 보수적으로 접근해야 한다.   셋째, 분산 투자 원칙을 지켜라. 이번 사태를 통해 한동안 잊혔던 분산 투자 효과의 부활을 확인할 수 있다. 인플레이션에 맞선 급격한 금리 인상이 초래한 채권과 주식가격의 동조화 현상이 마침내 사라졌다. 미국 S&P500 지수가 지난달 16일 고점을 기록한 후 이번 달 5일까지 8.5% 하락하는 동안, 미국 10년 국채 금리는 0.39% 하락하면서(채권 가격 상승) 투자 수익률을 방어하는 수비수 역할을 해냈다. 장기적으로 보면 분산 투자 효과는 사라지지 않는다.   넷째, 리밸런싱을 주기적으로 실시하라. 자산 가격 움직임에 따라 변동한 자산 배분 비율을 재조정하는 리밸런싱은 안정적인 수익 실현과 신규 매수를 가능하게 한다. 최근처럼 주식 강세가 한동안 이어졌다면, 늘어난 주식 비중을 줄여 수익을 실현하고 동시에 다른 자산의 비중은 그만큼 늘려 고점매도와 저점매수의 효과를 함께 누릴 수 있다.   종합하면 장기투자에 필요한 투자 습관은 두 가지로 요약할 수 있다. 경기 국면과 시장 추세상 확률적으로 투자에 유리한 시점에 시장에 진입하고, 분산 투자와 리밸런싱을 통해 지속해서 리스크를 관리하는 것이다. 최정혁 / 한양사이버대 경제금융자산관리학과 교수마켓 나우 장기투자 성공 투자 습관 일반 투자자 글로벌 주식시장

2024-08-19

Z세대 여성들 “주식 투자 많이 한다”

Z세대 여성들이 다른 연령대 여성보다 주식 투자를 더 많이 하는 것으로 나타났다.     비즈니스인사이더(BI)는 지난해 피델리티가 시행한 설문조사를 인용해 Z세대(18~26세) 여성들이 앞선 세대들보다 주식 투자에 더 많은 관심을 쏟고 있다고 최근 전했다.     조사에 따르면 주식시장에 참여하고 있다고 답한 Z세대 여성 비율은 71%로, 64%의 밀레니얼(28~43세)이나 57%의 베이비부머(60세~69세)보다 높았다.     지난해 1월부터 8월 사이에 피델리티 로스 IRA 계좌를 연 여성 고객 역시 전년도 같은 기간과 비교해 21% 늘었다. 주식을 비롯한 금융상품 투자에 대한 여성들의 관심이 높아지고 있다는 의미다.   BI는 이같이 높아진 투자에 대한 관심은 여성을 대상으로 한 금융 교육 콘텐츠가 확대되고 개선된 영향이라고 풀이했다.     여성을 위한 금융 교육 콘텐츠의 대표적인 예가 2022년에 나온 금융 서적 ‘파이낸셜 페미니스트’다. 매체는 이 책이 “Z세대와 밀레니얼 세대 여성을 겨냥해 소득 관리, 부채 상환 등 투자의 기본에 대한 정보를 제공한다”고 평했다. 개인재정 관련 조언과 밈 등을 혼합해 금융 교육을 재치있게 풀어나간다는 게 매체의 설명이다.     이에 더해 과거 여성 개인재정 교육 내용에도 변화가 있었다. 이전 여성 대상 교육은 커피나 매니큐어 등 ‘사소한’ 품목 쇼핑이나 절약 방법 등 가정경제 운영에 제한됐다고 지적했다.     최근에는 여성을 겨냥한 부동산 투자, 연봉 협상 등의 정보를 제공하는 콘텐츠와 플랫폼이 확대하고 있는 것으로 알려졌다.   고물가 시대에 젊은 층이 투자 공부를 하는 건 선택이 아닌 필수고 이는 여성도 예외는 아니란 시각도 있다.     CFA 인스티튜트에 따르면 Z세대들은 20년 후 은퇴를 위해 약 300만 달러를 저축해야 한다. 근로 소득에만 의존한다면 적정 은퇴연령 넘어서 일해야 한다는 의미다.     BI는 ▶높은 모기지 금리와 가격의 주택 구매 대신 임대 ▶생활비 약 3~6개월분 비상금 비축 ▶이직 통한 임금 상승 등 자금을 마련하고 투자에 나설 것을 추천했다.   레아 셰퍼드 워싱턴 주립대학교 경영학 교수는 “금융 상품에 대한 젊은 층의 관심은 이전 세대가 성취했던 아메리칸 드림이 실현될 수 없다는 생각에 기반을 둔다”고 설명했다.     한 직장에서 열심히 일하면 주택을 쉽게 살 수 있던 아메리칸 드림은 이제 비현실적이라는 의미다.     그는 이어 “소득이 높지 않은데 개인사업을 운영하는 것도 아니라면, 저축자금을 활용한 투자에 매진해 부를 축적하는 수밖에 없다”고 강조했다. 서재선 기자 suh.jaesun@koreadaily.com#주식 #투자 #Z세대

2024-08-18

[부동산 이야기] 상업용 부동산 지표

상업용 부동산 투자에는 수치와 지표를 활용한 철저한 사전 분석이 수반돼야 합니다. 주요 지표로는 총수입배수(GRM), 자본환원율(CAP Rate·CAP 지수), 캐시온캐시리턴(Cash-on-Cash Return) 등이 있습니다.   GRM은 특정 건물의 총 렌트 수입을 구매 가격과 비교한 수치입니다. 주로 아파트 투자에 활용되며, 특정 매물의 구매가격이 임차로 1년 동안 벌어들인 소득의 몇 배가 되는지를 나타냅니다. 구매 가격을 임차로 벌어들인 연 소득으로 나누면 GRM을 산출할 수 있습니다. 예시를 들어보겠습니다. 특정 매물을 구매가가 120만 달러고 임차로 얻은 연 소득이 10만 달러라면 GRM은 120만 달러를 10만 달러로 나눈 ‘12’입니다. 다만 GRM은 매물 소유에 따른 지출을 고려하지 않습니다. 따라서 절대적인 가격 산정 방법으로 활용하는 데에는 제한이 있습니다.   CAP 지수(CAP Rate)는 매물 가격 대비 연 순수익을 나타내는 비율입니다. 순수익은 임대로 벌어들인 수입에서 운영 비용을 차감한 금액입니다. CAP 지수는 GRM과 달리 순수익을 분모로 두고 구매 가격을 분자에 배치합니다. 일례로 1년 동안 순수익이 6만 달러인 매물을 120만 달러에 구매했다면 CAP 지수는 5%인 셈입니다.   캐시온캐시리턴(Cash-on-Cash Return)은 초기 투자자본 대비 가용 가능한 현금 흐름을 나타냅니다. 이에 따라 캐시온캐시리턴 지수는 부동산 투자에서 실제 수익을 나타내는 척도로 여겨집니다. 계산방법은 순수익을 초기 투자 자본으로 나누는 겁니다. 부동산 투자에 초기 투자 자본은 다운페이먼트입니다. 따라서 연 순수익이 6만 달러인 매물을 다운페이먼트 40만 달러를 내고 구매했다면 캐시온캐시리턴은 15%인 셈입니다.     앞서 설명한 세 가지 지표는 대부분 투자 첫해에만 적용이 용이합니다. 투자자들은 지표에 몰두한 나머지 매물의 장기적인 투자 잠재성 등의 기회를 놓치는 경우도 더러 있습니다. 따라서 지표 이외 복합적인 요인들을 점검할 필요가 있습니다.먼저 투자 매물 지역의 개발 전망, 인구 변화 추이, 경제 성장성 등 지역사회와 연계된 장기적 성장 가능성에 대한 면밀한 분석이 선행돼야 합니다. 또 운영 비용에 대한 분석도 이행해야 합니다. 세금, 보험, 유지 및 보수 비용의 변화에 대비해야 한다는 의미입니다. 이 가운데 임차인의 신용도 및 매물의 공실률도 투자 수익과 연계되는 요인입니다. 마지막으로 부동산 시장의 전반적인 트렌드와 전망에 대한 학습도 이루어져야 합니다.   앞선 세 가지 지표들은 상업용 부동산 투자의 수익 가치를 가늠하는 중요한 분석 도구입니다. 다만 이 지표들은 투자 초기 단계에만 적용할 수 있기 때문에 투자 수익에 장기적으로 영향을 주는 요인 역시 고려해야 합니다. 즉 추가적인 시장 조사와 멀리 내다보는 전략이 현명한 투자로 이어진다는 의미입니다. 지표를 기반으로 한 복합요인들을 철저히 분석한다면, 보다 안정적이고 높은 수익을 창출하는 투자를 할 수 있습니다.   ▶문의: (213)613-3137  렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 상업용 부동산 부동산 투자 초기 투자자본

2024-08-14

[부동산 투자] 주거용과 투자용 양도소득세 비교

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세다. 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉘게 되는데 아파트, 상가, 창고 등이 이에 포함된다.     주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당하며 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만 달러까지 받을 수 있다.   예를 들어, 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만 달러까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만 달러에 사서 100만 달러에 팔았다면 이 부부는 40만 달러의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.     하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 1031 교환(Exchange) 인데 이는 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 국세청(IRS)에서 제공하는 가이드라인은 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구매를 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재투자 되어야만 하기 때문에 1031 교환을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다.   예를 들어 만약에 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러가 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다. 인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단일 것이다.     각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다.   ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 양도소득세 투자용 투자용 양도소득세 투자용 부동산 주거용 부동산

2024-08-14

[부동산 투자] AS-IS 상태로 주택 판매

주택매매에 관해 상담을 원하는 발렌시아의 한 손님에게 전화가 왔다. 건평은 약 2500스퀘어 피트. 방 4개, 화장실 3개와 넓은 마당을 가진 단독하우스였다. 손님이 집을 산 지는 약 15년 정도. 아이들이 모두 학교 기숙사로 떠나고 부부 둘이서 살기에는 넓었다. 이들은 집을 팔고 가까운 인근에 타운 홈을 살 것이라고 했다. 단, 현재 이 주택을 새로 수리하거나 바꾸지 않고 있는 그대로, 즉 ‘AS-IS Condition’ 상태로 팔길 원한다고 했다.   AS-IS 조건이란 부동산 매매 시 매도자가 주택의 하자를 숨기거나 속이지 않되, 현 상태 그대로 판매하는 것을 의미한다. 즉, 매수자는 집을 꼼꼼히 살펴보고 확인한 후 계약을 체결해야 하며, 이후 발생하는 문제에 대해 매도자는 책임지지 않는다. 집주인들은 번거로운 수리 과정 없이 빠르게 집을 매각하고자 AS-IS 조건을 선택하는 경우가 많다. 다만, 이런 경우 주택 상태에 따라 주택 가격을 낮춰야 할 수 있다.     위 손님이 의뢰한 주택은 1985년도에 건축돼 눈에 띄는 업그레이드가 거의 없는 상태였다. 가격만 적절하다면 시장에 내놓은 지 한 달 만에 매매가 쉽게 이루어질 수 있는 지역이었지만 이 주택은 업그레이드가 전혀 없는 수준이었다. 낡은 집의 상태에다 정원도 관리가 안 돼 잔디가 거의 사라져 흙바닥이 보였다. 의뢰인은 15년 전에 살 때도 지금의 상태와 거의 비슷했다고 했다.     이러한 상태로 AS-IS로 팔기를 원하면 주택 가격을 내려야 한다. 현재의 집의 상태가 바이어가 집에 입장하는 순간 마음에 들만한 상태가 아니기 때문이다. 바이어가 이 집을 사려고 하는 중요 포인트를 만들어야 한다. 이러한 상태로 매매할 시 그 포인트는 주위 시세에 비해 ‘상당히 낮은 가격’ 밖에는 없다.     그렇지 않다면 기본적인 업그레이드를 진행해야 한다. 작은 업그레이드만 진행해도 AS-IS로 집을 판매할 수가 있다. 일반적으로 마룻바닥, 라미네이트 마루, 카펫, 그라나잇카운터톱, 스테인리스 부엌 기기, 페인트 등이다. 더 자세하게 덧붙이자면, 핸디맨 정원관리사, 내부 인테리어 업자를 불러 기본적인 전체 업그레이드를 진행해야 한다. 부엌 기기를 스테인리스로 바꾸고 그라나잇카운터톱을 들여와야 한다. 정원의 잔디를 새로 깔고 몇 그루 정도의 나무를 심는 것이 좋다. 집 전체 페인트칠을 하고 마룻바닥 혹은 카펫으로 업그레이드해야 한다. 불필요한 가재도구는 모두 버리고 집안을 정리하고 가구 배치를 새로 하는 것이 좋다. 부담이 된다면 경미한 수리를 하는 것도 방법이다. 예를 들어, 페인트칠, 낡은 도어 손잡이 교체 등이 있다. 이렇게 해야 바이어가 집을 보러 왔을 때 환하고 깨끗한 실내를 보고 구매를 결정하게 된다. 1~2만 달러의 투자로 5~6만 달러의 이익을 얻을 수 있다.     ▶(661)373-4575 제이슨 성/ 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 IS 주택 주택 상태 주택 판매 주택 가격

2024-08-14

"백인 기업에만 투자 몰린다" 남부빈곤법률센터, 주 법무장관에 조사 촉구

'어퍼머티브 액션' 폐지 후 DEI 리스크 높아져   조지아주에서 일부 사모펀드의 투자가 백인 운영 기업에 집중되고 있다는 주장이 제기됐다.   비영리인권단체 남부빈곤법률센터(SPLC)는 지난 5일 크리스 카 주 법무장관에 보낸 서한에서 “조사 결과 조지아의 일부 유명 펀드들이 ‘대부분 또는 전적으로 백인 중심 기업’을 지원하는 것으로 보인다”며 시정 조치를 취해달라고 요청한 것으로 알려졌다.   애틀랜타 저널(AJC)은 편지를 인용해 이 단체가 카 법무장관에게 백인에 혜택이 집중되는 인종차별적 투자 현상에 대응할 것을 촉구했다고 보도했다.   SPLC가 특정한 펀드는 프리머스 캐피탈(Primus Capital), 가든시티 에퀴티(Garden City Equity), 링스 파트너스(Linx Partners) 등이다. 이들은 각각 의료기술, 창업자 소유 기업, 제조업 및 서비스 기업 등에 특화된 펀드들이다.   SPLC의 이같은 주장에 대해 카 법무장관과 해당 펀드들은 즉각적인 반응을 보이지 않았다고 AJC는 전했다.   스캇 맥코이 SPLC 부디렉터는 해당 펀드들을 인종차별 혐의로 고발하는 것이 아니라고 지적했다. 그러나 그는 이런 펀드들을 백인이 운영하고, 펀드가 투자한 기업들도 백인이 운영한다는 점에서 형평성 논란이 일고 있으며, 법무부가 조사에 나서야 한다고 주장했다.   SPLC의 이같은 주장은 지난해 '어퍼머티브 액션'(소수계 우대정책) 위헌 결정 이후 미국 기업들의 다양성, 형평성, 포용성(DEI) 정책에 대한 법적 리스크가 증가하는 가운데 나온 것이라고 AJC는 분석했다.   맥코이 부디렉터는 또 조지아에서 운영되는 벤처 캐피탈 펀드나 다른 금융기관도 ‘인종 중립적이고 실력 중심적’ 시스템을 갖추도록 법무부가 “말뿐 아니라 행동으로 보여야 한다”고 강조했다.   공화당 소속의 카 법무장관은 최근 여러 대학의 ‘어퍼머티브 액션'을 둘러싼 법적 공방에서 이 정책이 인종 차별적이라며 법원에 폐지 판결을 요청한 바 있다.   어퍼머티브 액션이 폐지된 후 교육계뿐 아니라 기업에서도 보수진영 단체의 위협이 증가하고 있다고 AJC는 전했다.   가령 애틀랜타의 벤처 캐피털 펀드인 ‘피어리스 펀드’와 그 재단은 지난해 8월 흑인 여성 창업자에 2만 달러를 지원해주는 프로그램을 시행한 뒤 ‘아메리칸 얼라이언스 포 이퀄라이츠’라는 단체로부터 소송을 당했다. 이 단체는 사우스웨스트항공 등 대기업을 타깃으로 삼고 소송을 이어가고 있다.   스타트업 데이터를 분석하는 크런치베이스에 따르면 애틀랜타 지역에서 흑인 소유 스타트업에 지원된 자금은 79% 감소했으며, 전국 벤처캐피탈 자금의 0.5% 미만이 흑인이 설립한 스타트업에 투자됐다. 올해 상반기 흑인이 창업한 스타트업에 투자된 자금은 전체의 0.32%에 불과했다. 윤지아 기자투자 조지아 인종차별 혐의 공정성 문제 서비스 회사

2024-08-14

투자 선호 1위, 전연령층서 부동산→주식 역전

한인들이 현재 투자를 가장 많이 하는 분야가 3년 만에 부동산에서 주식으로 바뀌었다. 하지만 투자 여력만 된다면 부동산에 투자하고 싶다는 응답이 압도적으로 높았다. 투자할 때 가장 중요하게 생각하는 것은 안정성이었지만 30대와 40대가 위험을 감수하는 공격적 투자 성향을 보인데다 팬데믹이라는 특수한 상황 때문에 주식 투자 선호도가 높아진 것으로 보인다. 팬데믹 기간 동안 집값이나 주식 등의 자산가치가 상승하면서 은퇴준비가 충분하다고 답한 한인도 늘어났다. 본지가 실시한 ‘2023 전국 한인 경제 실태 조사’의 결과다. 이번 조사에는 전국 한인 5016명이 참여했다.   ▶부동산에서 주식으로   응답자 5명 중 4명(79.9%)은 여유자금을 통해 투자한다고 답변했다. 가장 눈에 띈 점은 현재 1순위로 생각하는 투자처가 3년 만에 바뀐 것이다. 1위는 2020년(18.7%)보다 8%포인트 넘게 오르며 27.2%를 차지한 주식이었다. 2020년 조사 때 20.6%로 1위였던 부동산은 18.1%로 한 단계 내려앉았다. 이는 팬데믹 이후 주식투자자가 급격히 늘어난 주류사회의 모습과도 일치한다. 시장조사업체 브로커추저에 따르면 2020년과 2021년에 걸쳐서 한해에만 5000만개가 넘는 신규 주식계좌가 개설됐다.     주식투자에 대한 선호는 모든 연령대에서 고르게 나타났지만 30대 이하에서 더 두드러졌다. 〈그래프 1〉 2020년엔 주식이 1순위 투자처라고 답한 비율은 20대와 30대에서 각각 23.2%와 29.7%였다. 작년 조사에서는 34.1%와 39.0%로 3년 전 조사치를 훌쩍 넘어섰다   30대 이하의 주식 투자 열풍은 한인사회에 국한된 것이 아니다. CNBC가 2023년 발표한 조사결과에 따르면 18세에서 34세 사이의 성인 중 63%가 주식 투자를 통해 부를 축적할 수 있다고 생각한다. 이런 믿음이 젊은 층을 주식 투자로 이끌었다.     양도성예금증서(CD)에 투자한다는 답변도 많이 늘어났다. 2020년에 비해 5%포인트 이상 오른 12.7%의 한인이 CD가 1순위 투자처라고 말했다. 2022년부터 기준금리가 가파르게 오르며 만기에 따라 다르지만 높은 이자율이 5% 선을 유지하고 있기 때문이다. 반면 정기예금은 13.0%에서 7.1%로 떨어졌다. 2020년에는 0.4%에서 지나지 않았던 암호화폐의 비율이 3배나 뛰어 1.2%가 된 것도 주목된다. 채권, 금, 보험상품, 뮤추얼 펀드, 머니 마켓 등에 투자한다는 기타의견도 있었다.     ▶희망 투자는 역시 부동산   복수응답이 가능했던 희망 투자처에 대한 질문에 부동산이라고 답한 응답자의 비율이 10명 중 7명(71.1%)에 달하며 압도적인 1위를 차지했다. 주식은 51.3%로 2위였다. 이는 투자 여력이 적어 비교적 소액으로 가능한 주식, CD, 암호화폐 등에 투자를 한 한인들도 여유자금이 충분하다면 부동산 투자에 나서고 싶다는 의중을 비친 것으로 해석된다. 실제로 주식을 투자 1순위로 꼽았던 2·30대가 부동산에 투자하고 싶다고 답한 비율은 50·60대보다 높았다.     2020년 조사에서 9.9%였던 CD에 투자하고 싶다는 응답은 2023년 27.6%로 껑충 뛰면서 3위였다. 그 뒤는 정기예금(20.4%), 채권(16.8%), 뮤추얼 펀드(12.4%) 등이 뒤따랐다. 금에 투자하고 싶다는 응답은 2020년 25.0%에 달했지만 2023년에는 12.0%로 반 토막 났다. 팬데믹 시기 안전자산으로 주목받았던 금의 인기가 한풀 꺾인 것으로 풀이된다.     ▶30·40대 공격적 투자   투자할 때 한인들이 가장 중요하게 생각하는 것은 원금보장과 같은 안정성으로 드러났다. 절반을 넘는 55.7%의 응답자가 안정성을 우선으로 생각한다 답했다. 수익성은 30.3%로 2위였다.     2012년과 2020년 조사에서도 안정성은 1위였는데 이는 금융위기와 팬데믹과 같은 불안정한 경제 상황이 영향을 미친 것으로 보인다. 이번 조사에서 안정성이 1위를 차지한 것은 은퇴자가 대폭 늘어나는 등 한인사회가 고령화 단계로 진입한 것과 관계가 있다. 50대 이상에서 안정성을 중시한다는 대답이 평균치보다 높았다.       반면 30대와 40대는 수익성을 가장 중요하게 생각한다는 비율이 38.7%와 38.4%로 평균치를 웃돌았다. 안정성을 중요하게 생각한다는 대답도 높긴 했지만, 전체 평균을 10%가량 밑돌았다. 은퇴연령과는 거리가 있으면서도 투자 여력이 있는 30대와 40대는 수익성에 주목해 주식 등 리스크가 높은 곳에 투자하고 있는 것으로 풀이된다.     ▶업종별 노후대책 차이 심해   노후대책에 대한 질문에는 은퇴준비를 하고 있다는 대답이 2020년 조사결과와 큰 차이가 없는 54.1%를 차지했다. 소득이 높을수록 노후 준비를 하고 있다는 대답의 비율이 높았다. 3만 달러 미만은 26.9%에 불과하지만 20만 달러 이상은 82.5%였다.     업종별로 보면 노후대책의 차이가 컸다. 〈그래프 2〉 은퇴플랜이 상대적으로 안정된 공무원의 경우 90%에 육박하는 응답자가 노후대책이 있다고 답했다. 전문직(68.1%), 회사원(60.1%), 자영업(55.6%)이 뒤를 이었다. 자유업과 서비스업은 각각 43.1%와 35.9%로 전체 평균보다 낮았다. 공무원과 서비스업 종사자를 비교하면 2.5배나 차이가 났다. 서비스업과 자유업이 노후준비가 미흡한 이유로는 상대적으로 소득이 낮고 직장 은퇴계좌 이용이 쉽지 않은 것이 꼽힌다.     노후 준비를 어떻게 하고 있냐는 질문에 대한 답변은 IRA 등 개인 은퇴계좌(57.3%), 401(k) 등 직장 은퇴계좌(51.8%), 소셜 연금(32.8%), 보험(32.5%), 은행예금(27.6%), 부동산(24.3%), 주식(20.1%) 등 다양한 답변이 나왔다. 한 가지에 의존하지 않고 다양한 방법을 통해 은퇴를 준비하는 것으로 나타났다.     ▶노후대비 매우 부족 크게 줄어   은퇴준비에 대한 만족도는 3년 전과 비교해 큰 변화가 있었다. 〈그래프 3〉 2020년에 21.3%였던 기본생활이 불가능할 정도로 매우 부족하다는 답변이 절반 이하인 8.7%로 줄어들었다. 부족하다와 충분하다는 응답이 소폭 상승한 가운데 기본생활은 가능한 정도라는 비율은 3년 만에 35.5%에서 44.5%로 크게 늘었다.     전문가들은 팬데믹 기간 동안 주가 상승으로 인해서 은퇴계좌 등이 불어났고 한인들 자산의 상당 부분을 차지하는 부동산의 가치도 크게 오른 것이 주요 원인이라고 추정했다. 2023년 연금 제공 업체인 피델리티에서 발표한 조사에 따르면 직장 은퇴계좌 잔액이 전년도 대비 14% 증가했고 100만 달러 이상의 잔액을 가진 계좌의 수 또한 전년 대비 11.5%나 증가했다. 뉴욕타임스(NYT)도 2022년 팬데믹 시기 은퇴자들을 다룬 기사에서 “주식과 주택 가치가 급상승하면서 예상보다 이른 나이에 은퇴한 사람이 많다”며 이런 경향을 소개했다. 실제로 주거형태에 대한 조사결과를 게재한 본지 기사〈8월 8일 경제 2면〉에서도 한인들의 주택 가치가 크게 상승했음을 확인할 수 있었다. 직장연금이나 부동산 같은 한인들의 주요자산 가치가 불어나 은퇴 후 기본생활이 가능하다는 답변이 늘어난 것으로 분석된다. 조원희 기자부동산 전연령층 희망 투자처 이후 주식투자자가 부동산 투자

2024-08-11

[부동산 이야기] 상업용 부동산 융자

융자를 통한 레버리지 효과 극대화는 부동산 투자에서 가장 매력적인 부분 중 하나입니다. 다운페이먼트 규모는 부동산 투자할 때 실질 투자금액입니다. 즉, 적은 자본으로도 큰 자산을 운용할 수 있으며, 매각 시 큰 수익을 노릴 수 있다는 의미입니다.   ▶융자의 역할과 레버리지 효과   100만 달러에 건물을 구매했다고 가정해보겠습니다. 구매자가 다운페이먼트 40만 달러를 지불하고, 남은 금액을 융자로 충당한 상황입니다. 몇 년 뒤 매각 금액이 150만 달러, 융자 잔액은 50만 달러라고 추측하겠습니다. 다만 융자 잔액은 남은 상환 기간에 따라 규모가 상이할 수 있습니다.     이때 순 매각 이익은 150만 달러에서 융자 잔액인 50만 달러를 차감한 100만 달러입니다. 순투자 이익은 구매 당시 건물의 가격인 100만 달러에서 초기 투자금 40만 달러를 뺀 60만 달러입니다. 40만 달러로 60만 달러의 순이익을 창출했다면, 전체 투자 이익률은 150%입니다. 이러한 높은 이익률은 융자를 통한 레버리지 효과 덕분입니다.   ▶융자 과정   대다수 투자자는 기존에 거래하던 은행 또는 융자 기관을 통해 융자를 받는 걸 선호합니다. 다만 투자자들이 간과하는 점이 있습니다. 개인의 신용이 우수하더라도 상업용 부동산 융자를 성공적으로 받기 위해서는 복합적인 요건들을 충족해야 합니다.     융자 기관은 구매 대상인 부동산에 대한 기초적인 평가를 합니다.  이때 기관은 투자자가 구매하려는 부동산의 잠재적 수익성을 살펴봅니다. 또한 건물의 전반적인 관리 상태 역시 평가 사항입니다. 부동산의 위치를 따져 보기도 합니다. 부동산의 위치는 앞서 언급된 ‘수익성’과 직결되는 요소이기 때문입니다. 시장 여건과 전망도 평가에 반영합니다. 부동산 투자 리스크가 낮더라도 시장이 불경기라면 융자기관은 더 막대한 위험을 감수해야 하기 때문입니다.   ▶융자 실패 리스크   기존에 거래한 융자 기관에 의존해 융자 과정을 소홀히 다루면 에스크로가 종료되는 시점에서 융자가 거부될 수 있습니다.  이 과정에서 투자자는 융자 과정에서 발생한 막대한 비용과 시간을 낭비하게 됩니다. 가장 아쉬운 점은 좋은 투자 기회를 놓친다는 겁니다. 수익 창출이 확실한 매물일수록 아쉬운 정도는 더 깊어질 것입니다. 실제로 이러한 사례가 빈번하게 발생하기 때문에 상업용 부동산 구매에 앞서 면밀한 준비가 수반돼야 합니다. 관련 전문가에게 자문하는 것도 하나의 방법입니다. 또 융자기관 여러 곳을 비교 및 대조해 최상의 조건을 제공하는 기관을 취사선택해야 합니다.   결론적으로 융자와 융자 기관 선택은 부동산 투자의 핵심이라고 할 수 있습니다. 융자를 통한 레버리지 효과로 최소의 자본으로 최대의 수익을 낼 수 있기 때문입니다. 달리 말하자면 융자 절차에 소홀히 임한다면 리스크에 직면할 수도 있다는 의미이기도 합니다. 시장 상황에 대한 날카로운 분석과 적합한 융자 기관 선택, 관련 전문가의 조력이 뒷받침한다면 효율적인 부동산 투자도 남 얘기는 아닐 것입니다.   ▶문의: (213)613-3137   렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 상업용 부동산 융자 기관 부동산 투자

2024-08-07

[경제 상식] ETF

ETF(Exchange Traded Fund)는 증권 투자에 전문적인 지식과 시간이 부족한 일반 투자자들에게는 효과적인 투자 수단이다.     1993년에 처음 거래가 시작된 ETF는 2000년대까지 증권가에서 별로 존재감이 없는 투자 상품이었다.     당시 개별 주식 투자는 대부분 증권 회사를 통해 전문가의 도움을 받아 이루어졌고 뮤추얼 펀드도 증권 회사를 통해 높은 비용을 지불하면서 거래가 되었다.     하지만 인터넷이 활성화되면서 일반 투자자들의 주식 정보에 대한 접근이 용이해지고 수수료가 없는 ‘No Load’ 펀드와 전문가의 도움 없이 저렴한 수수료로 거래가 가능한 피델리티와 찰스슈왑 같은 디스카운트 증권사들의 인기가 점차 높아지며 2000년대 들어 ETF의 인기도 동반 상승했다.     뮤추얼 펀드와 ETF는 크게 펀드매니저가 증시와 주식을 분석하며 투자 대상을 선별하는 액티브(Active)투자와 S&P500 지수 같이 지수와 동일한 형태를 가진 지수펀드(Index Fund)같은 패시브(Passive)투자가 있다.     ETF의 인기가 상승하면서 뮤추얼 펀드의 하락은 여러가지 이유가 있지만 대표적으로는 ETF는 뮤추얼 펀드와 달리 장중 거래가 가능하다는데 있다.     종가 기준으로 거래되는 뮤추얼 펀드는 일반 투자자들에게는 현실감도 떨어지고 투자를 주도하고 있다는 느낌을 받기가 힘들다.     일반 주식과 같이 장중 거래가 가능하고 위험도를 낮추기 위한 가장 기본이 되는 분산투자를 가능하게 해주는 ETF는 거래소의 하루 거래량 중 26~30%에 달할 정도로 투자자들에게 포트폴리오 필수적인 부분이 되어 가고 있다.     각종 인덱스 뿐만이 아니라 AI, 로봇, 반도체 등 첨단 산업을 비롯해 원자력, 광산 등도 투자자들의 판단에 따라 다양한 분야에 중점적으로 투자를 가능하게 해주는 ETF는 가상화폐 ETF의 상장이 승인되며 증시에 미치는 영향은 더 커져가고 있다.     관리자산 규모로 가장 큰 ETF는 SPDR S&P500(SPY)으로 규모가 5400억 달러에 이른다. 두번째로 규모가 큰 iShares Core S&P500(IVV)의 4890억 달러와 합치면 둘의 관리 자산이 1조 달러를 넘어가게 된다.     일부에서 우려하는 증시 고평가의 우려에도 한몫을 하고 있다고 짐작되는 부분이다.     시간과 전문성이 부족한 일반 투자자들에게 ETF는 좋은 투자처가 되는 것은 분명하다. 같은 종류의 ETF도 조금만 시간 투자를 하면 관리 비용이나 ETF가 보유한 주식들이 공개돼 있어 좋은 정보도 얻을 수 있다.     수익성 보다 안전도가 우선인 점을 늘 명심하고 ETF를 포트폴리오에 잘 활용 하는 것을 추천한다.     ▶문의:(213)434-7787 김세주 / KadenceAdvisors,LLC경제 상식 거래량 장중 일반 투자자들 증권 투자 뮤추얼 펀드

2024-07-31

[부동산 투자] 상반기 부동산 경기 동향

새로운 마음가짐으로 시작한 한 해가 벌써 반환점을 돌아 후반기로 접어들었습니다. 여럿 뜻하는 바를 성취할 수 있는 시간이 될 수 있기를 기원 하겠습니다.     주변의 많은 자영업자는 올해 너무 힘들다고 말을 하지만, 뉴스에 나오는 경기 지표들은 체감하는 것과는 멀리 떨어져 있는 괴리감을 느끼게 하고 있습니다. 2024년 상반기 동안 경제는 약 2.1%의 GDP 증가율로 완만한 성장을 보였습니다. 노동 시장은 실업률이 약 3.6%로 유지되며 견고함을 유지했습니다. 연준의 통화 긴축 정책 덕분에 인플레이션은 전년도의 높은 수준에서 3.4%로 완화되는 조짐을 보였습니다. 소비자 지출은 여전히 강세를 보였고, 기업 투자도 소폭 증가했습니다. 주택 시장은 안정화되었으며, 모기지 금리는 약 6.5% 수준에 머물렀습니다. 전반적으로 경제 지표는 올해 나머지 기간 조심스러운 낙관론을 시사하고 있습니다. 하지만 경제 지표 내면을 살펴보면 과연 경기가 잘 돌아가고 있는지 의구심을 들게 하고 있습니다.   안정화 되어 있다는 주택 시장의 예를 들면 지난 6월의 데이터 기준으로 주택판매량은 전년 대비 2.7% 감소를 했고 주택가격은 0.8% 하락하였습니다. 작년 말 이후 최고 수준인 7%로 급등한 모기지 금리로 인해 6월 캘리포니아 주택 판매가 월별 및 연간 기준 모두 하락세를 보였으며, 주 전체 평균 주택 가격은 두 달 연속 90만 달러를 넘어 또 다른 기록을 세웠습니다. 일 년 중에 가장 성수기라고 할 수 있는 6월에 주택 판매량이 감소했는데 주택 시장이 안정되어 있다는 것은 조금 받아들이기 어려운 평가라고 생각됩니다.     한인들이 선호하는 지역인 오렌지카운티의 경우 판매량은 11.9% 하락, 평균 가격은 1.9% 증가를 나타내며 평균 주택 가격이 145만 달러를 넘어가는 것으로 나타났습니다. 하지만 LA카운티의 경우 판매량은 15.5% 감소에 9.6%의 가격 상승을 보여주며 평균 가격은 88.9만 달러로 형성되며 시장의 양극화 현상이 뚜렷하게 나타났습니다. LA지역에서 가장 주택 물량이 많은 다운타운 지역의 경우 시장에 매물이 적체되며 LA지역 거래량 하락에 가장 큰 영향을 주었습니다. LA 도심지역 외곽의 경우 팬데믹 사태 이후 많은 수요가 몰리며 가격 상승세가 이어져 왔지만, 이자율이 높아지면서 특정 지역으로의 쏠림 현상이 나타나고 있습니다.   오렌지카운티에서도 한인들이 많이 선호하는 풀러턴, 어바인 지역은 여전히 많은 오퍼가 몰리며 주택 구매 시 치열한 경쟁을 하여야 합니다. 하지만 리버사이드 카운티 지역은 작년 대비 13.5% 감소한 거래량과 1% 평균가격 하락을 보이며 바이어들의 선호도가 낮게 나타나고 있습니다. 전체적인 주택시장의 지표는 낮은 거래량으로 인해 왜곡된 숫자가 나타나고 있다고 판단되며 이는 높은 모기지 이자율이 가장 큰 이유가 아닐까 생각됩니다. 모기지 금리가 내려가서 많은 셀러가 집을 판매하고 움직일 수 있는 공간이 마련된다면 자연스럽게 주택시장에 거래량 증가와 가격안정이 이루어지며 안정적인 주택시장이 만들어질 수 있다고 생각합니다. 올 연말에 있을 대선과 한두 번의 이자율 하락이 시장에 긍정적인 영향을 미치기를 기대해 보겠습니다.   ▶(213)605-5359 조진욱 / 드림부동산부동산 투자 상반기 부동산 la지역 거래량 주택 판매량 주택 시장

2024-07-31

[부동산 이야기] 투자 부동산의 가격 결정

학군, 편의 시설 등이 부동산 가치 정해세금공제 혜택 있는 매물 투자 효과적   부동산 구매를 계획하고 있다면 가장 먼저 생각해야 할 것이 구매를 원하는 부동산의 위치이다.  부동산 위치가 결정되면 예상되는 수입을 고려하여 자신의 재정상태에 맞는 집을 정하게 된다.     콘도나 타운 홈, 그리고 단독 주택 등 거주 목적의 주택의 경우에는 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교하여 가격이 결정되는 데 거주지역의 학군이나 이웃의 구성, 그리고 공원이나 상가 등의 편리 시설 등이 가격을 결정하는 중요한 원인이 된다.     그리고 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구입하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이때 같은 수입이라도 부촌에 위치한 부동산은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다. 이때 연 수입을 계산할 때 쓰이는 여러 가지 방법이 있고 그중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다.     캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치인데, 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매년 들어오는  순수입을 그 부동산의  매입가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 즉 캡(Cap)은 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의 건물보험과 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등, 모든 비용을 뺀 것이 연 순수입이며 이것을 구매가격으로 나눈 것이다.   이렇게 부동산 투자에서 캡(cap)은 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다. 한 편 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 GRM(Gross Rent Multiplier)이 있는데 GRM은 부동산의 가격을 일 년 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하게 되는 배수를 뜻한다. 그리고 일 년 총수입에서 모든 비용을 뺀 것이 순수입이고, 일 년의 순수입을 가격으로 나눈 것에 100을 곱하면 캡(Cap rate)이 된다.   그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 캡보다는 수익률의 차이가 크게 날 수 있다.   그러나 부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만, 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 못지않게 중요하다. 일반적으로 캡이 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.   끝으로 부동산 투자는 투자자 개인의 재정 형편과 투자목적이 가장 중요하다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비즈니스에서 수입이 많아 세금공제 혜택을 받기 위하여 그에 적당한 매물을 사기도 한다.     이런 투자가에게는 높은 캡의 매물보다는 세금공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 투자 투자 부동산 부동산 투자 수익성 부동산

2024-07-31

[은퇴 준비 투자 유형] 보험과 연금 적절히 결합해 활용하라

흔히들 은퇴준비라면 투자를 생각한다. 401(k)나 IRA를 통한 투자일 수도 있고, 일반 브로커리지 투자일 수도 있을 것이다. 하지만 여기에 보험과 연금을 결합하면 더 좋은 결과가 나온다는 연구결과가 있어 흥미롭다. 글로벌 회계 컨설팅 법인 EY가 여러 유형의 투자 시나리오를 종합해 내린 결론이다.   ▶다섯 가지 전략   비교를 위해 다섯 가지 전략을 고려했다. 첫번째는 당연히 투자만 할 경우다. 투자만 한다는 것은 주식형 자산과 채권형 자산만 쓴다는 의미다.     우선 은퇴계좌를 적립 한도까지 넣고, 남는 자금은 일반 브로커리지를 통해 추가 투자한다는 것을 전제했다.     투자는 모닝스타의 중도 성향 분산 포트폴리오를 사용했고, 은퇴에 가까울수록 점차 보수적으로 자산배치가 이뤄지는 방식의 포트폴리오다.     두번째는 기간성 보험을 사고, 나머지를 투자하는 전략이다. 은퇴저축을 위해 종신형 저축성 생명보험을 사용하는 것에 대해 극구 반대하는 이들이 권장하는 방법의 하나로 잘 알려 있다.     생명보험은 저렴한 기간성으로 들고 나머지는 투자하는 것이 더 돈이 많이 늘어날 것이라는 주장이다.   세번째는 저축성 생명보험과 투자를 함께 활용하는 것이다. 연구에서 사용한 저축성 생명보험은 ‘홀라이프’ 상품이다.     네번째는평생 보장 소득을 주는 연금과 투자를 함께 활용하는 경우다. 저축성 생명보험과 연금은 투자만 할 경우의 포트폴리오에서 채권의 비중을 대신하는 것으로 간주했다. 연금이나 저축성 생명보험을 통해 저축하는 만큼 채권의 비중이 상대적으로 줄어드는 것으로 조정했다.   다섯번째는세번째와네번째를 결합한 전략이다. 저축성 생명보험과 연금, 투자 이 세 유형의 금융상품을 적절히 결합한 것이다. EY는 이 다섯 유형의 전략들이 다른 연령대에 따라 어떤 다른 결과로 이어졌는지 시뮬레이션을 통해 알아봤다.     결과는 은퇴 후 세금을 낸 수령할 수 있는 소득 규모와 자녀에게 남겨줄 수 있는 유산의 규모, 두 측면에서 모두 비교됐다.   ▶연령별 시나리오   시나리오에 사용된 저축성 생명보험은 홀라이프 상품이고 연금은 평생 보장 소득을 주는 상품이다. 그리고 연금가입 시기는 은퇴를 약 10년 앞둔 55세를 전제로 했다.     저축성 생명보험에 배치하는 저축금액은 소득의 최대 60%까지로 제한해 시나리오를 돌렸다. 연금에 배치하는 금액은 55세 예상 자산 규모의 30%를 최대로 제한했다.     25세 젊은 부부의 시나리오부터 보면 결과는 저축성 생명보험과 투자를 결합한 경우, 연금과 투자를 결합한 경우가 우세하게 나타났다. 특히 저축성 생명보험과 투자를 결합한 경우가 기간성과 투자를 결합한 경우에 비해 더 좋은 결과를 가져왔다.     은퇴소득 규모에서도 우세했지만, 상속자산 측면에서는 월등히 나았다.     저축할 수 있는 금액의 10%, 30%, 50%를 저축성 생명보험에 배치할 경우 같은 금액을 기간성 보험에 배치하고 나머지를 투자했을 때보다 모두 은퇴소득이 더 높아졌고, 상속자산 규모는 최고 20%까지 많을 수 있는 것으로 나타났다.     은퇴소득만 놓고 보면 연금과 투자를 결합한 경우가 투자만 할 경우에 비해 현저히 좋은 결과로 이어졌다. 이는 채권을 대신할 수 있는 자산으로 연금의 기능이 더 좋아졌기 때문으로 풀이된다.   저축성 생명보험과 연금, 투자를 모두 적절히 함께 사용할 경우 투자만 하는 것보다 은퇴소득과 상속자산 마련 두 측면에서 모두 더 좋은 결과로 이어졌다. 저축을 더 효율적으로 하는 방식이라고 볼 수 있을 것이다.     물론 은퇴소득과 상속자산 중 어느 쪽 비중이 큰가에 따라 저축성 생명보험과 연금에 배치하는 예산을 달리 가져갈 수 있다. 양자의 균형을 원한다면 저축예산의 30%를 저축성 생명보험에, 55세 자산 규모의 30%를 연금에 배치하는 것이 이상적인 배합일 것이라는 게 EY측의 의견이다.   이런 결과는 35세 부부, 45세 부부에게서도 대동소이하게 나타났다. 특히 45세 부부는 저축성 생명보험에 더 많은 저축예산을 배치하는 것이 은퇴소득 측면에서 가장 유리한 것으로 나타났다.     보다 구체적으로는 연금과 투자만 결합하는 것보다 저축성 생명보험 30%, 연금 30%, 그리고 투자 이렇게 배치하는 것이 가장 좋은 결과를 낼 수 있을 것으로 예상됐다.     이유는 45세의 경우 25세나 35세에 비해 주식형 자산에 배치할 비중이 상대적으로 낮지만 생명보험이나 연금에 배치하는 것이 필요한 주식형 자산배치 비율을 낮추지는 않기 때문으로 풀이된다.     이들 금융자산은 주식형 자산이 아닌 채권형 자산을 대체하면서 채권형 자산에 비해서는 더 좋은 수익률을 기대할 수 있게 하기 때문이다.   ▶결론   조사에서 활용된 저축성 생명보험은 홀라이프 상품이었다. 연금도 평생 보장 특약조항이 있는 일반적인 고정연금이었다.     요즘 나오는 지수형 연금과 지수형 생명보험을 시나리오에 대입했다면 결과는 보험과 연금, 투자를 함께 활용하는 전략이 보고서 내용보다 더 좋은 결과를 낼 수 있는 것으로 나왔을 것이다.     이를 떠나 EY 연구가 시사하는 바는 몇 가지 측면에서 유의미하다. 신뢰할 수 있는 글로벌 회계 컨설팅 기업이 제삼자 시각에서 보험과 연금, 투자가 은퇴준비에 미칠 수 있는 영향을 분석했다는 점이다.     그리고 그 결과는 투자만 하는 방법도 아니고 기간성과 투자를 병행하는 방법도 아닌 것으로 ‘확인’됐다는 점이다.     저축성 생명보험과 연금, 투자를 목적과 상황에 맞게 적절히 결합해 활용하는 것이 가장 효율적이고 유리한 은퇴준비로 이어질 수 있을 것이라는 의견을 냈다는 점에서 주목할 만한 내용이라 할 것이다.   켄 최 아메리츠 에셋 대표 kenchoe@allmerits.com은퇴 준비 투자 유형 연금 보험 저축성 생명보험 주식형 자산배치 은퇴소득 규모

2024-07-30

[마켓 나우] 부의 증가와 상속이 투자 우선순위 바꾼다

전 세계의 부(富)는 지난해 미국달러 기준으로 4.2% 증가했다. 한국은 부의 증가율이 6%를 넘었다. 부의 증가는 자연스럽다. 세계의 부가 증가한 것은 지난 15년 중 12년이다. 부의 성장과 그 소유자는 경제에 매우 중요하다.   결국 부는 투자를 가능하게 한다. 은행 대출, 주식 발행, 국채 매각, 크라우드 펀딩에 들어가는 자금은 모두 축적된 부에서 나온다. 세계의 부가 증가하면 투자할 수 있는 자금이 더 많아진다. 부를 누가 쥐느냐에 따라 투자처가 결정된다.   앞으로 투자 자금 확보를 위한 경쟁은 더욱 치열해질 것이다. 빠른 기술 변화라는 원인은 더 많은 투자라는 결과를 낳는다. 이 인과 관계는 의외의 부문을 포함해 광범위하게 나타난다. 예컨대 기술은 우리가 일하고 쇼핑하는 방식을 변화시킨다. 사무실은 유연한 근무를 위해 설계돼야 하고, 새로운 사무 공간은 투자가 필요하다. 거리의 상점들은 온라인 쇼핑몰의 도전을 받고 있으며, 이는 정교한 재고 관리가 가능한 창고를 구축해야 한다는 것을 의미한다. 또한 기후 위기에 맞서려면 인프라 부문에 상당한 투자가 필요하다. 민간의 부가 풍력 터빈, 전기 자동차, 태양광 패널 등의 개발을 뒷받침해야 한다. 정부 자금만으로 지속가능한 미래를 준비할 수는 없다.   전 세계 부의 증가와 함께 우리는 엄청난 부의 이동을 목전에 두고 있다. 향후 20년 동안 83조 달러가 넘는 부의 주인이 바뀐다. 이는 한국 경제 규모의 45배와 맞먹는다. 현재 억만장자 701명이 보유한 3조 4000억 달러의 부가 새로운 주인을 맞는다. 누가 그 부를 관리하고 투자에 대해 어떤 태도를 취하느냐에 따라 투자 우선순위가 바뀐다. 부의 약 10%는 부를 창출한 사람의 배우자에게 이전될 가능성이 높다. 나머지는 젊은 세대에게 승계된다. 부의 소유권 이전은 이미 진행 중이다. 당사 고객의 45%는 여성이며, 지난 4년 동안 여성 고객 수는 5% 증가했다.   나는 30년 넘게 금융업계에 몸담으며 부를 대하는 태도의 변화를 가까이서 목격했다. 30년 전 부자들의 목표는 자신의 부를 지키는 것이었다. 자산 보존은 여전히 중요한 목표이지만 새로운 세대의 부자들은 그들의 부가 미칠 환경적·사회적 영향과 투자 방식에 더 많은 관심을 기울인다. 이들은 부의 성장과 상속을 통해 더 많은 부를 축적해 가고 있다. 이들의 가치관은 자선 활동에서 영리 투자에 이르기까지 다양한 투자처를 선택함에 있어 중요한 결정력을 지닌다.   세계의 부는 앞으로도 계속 증가한다. 특별한 것 없는 자연스러운 현상이다. 소유권의 변화와 새로운 소유주들의 잠재적 태도 변화는 세계 경제의 미래에 큰 영향을 미칠 것이다. 폴 도너번 / UBS 글로벌 웰스 매니지먼트 수석 이코노미스트마켓 나우 증가 상속 투자 자금 투자 방식 부의 증가율

2024-07-29

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