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[부동산 이야기] 부동산 투자 용어

투자할 부동산을 찾기 위해 리스팅을 보다 보면 흔히 눈에 띄는 단어 중의 하나가 ‘캡(Cap: Capitalization Rate)'이다. 아파트나 상가와 같은 상업용 부동산을 살 때 가장 중요한 것이 렌트수입인데, 이 렌트수입에서 관리에 드는 비용을 뺀 것이 순수입이 되고 1년 순수입을 구매가격으로 나눈 것을 캡이라고 한다.   예를 들어 200만 달러에 산 아파트에서, 매달 들어 오는 렌트수입이 1만5000달러고 공실률을 포함한 모든 관리비용이 5000달러라면, 연 순수입(NOI: Net Operating Income)이 12만 달러이고, CAP은 6%가 된다. 캡 수치가 높을수록 투자 대비 수입이 좋은 것이다. 그러므로 캡이 부동산의 가장 중요한 가치 산정기준이 되는 데 실제의 거래 과정에서 CAP을 계산하는 방법은 훨씬 자세하고 복잡하다.   한편 매물을 찾을 때 보통은 캡을 따지기 전에 우선 매물의 가격이 1년 총수입(Gross Income)의 몇 배가 되는지를 보는 것이 부동산의 시장가치를 평가할 수 있는 간단하고 일반적인 측정방법이다.   이것을 총수입배수(GRM: Gross Rent Multiplier)라고 하는데 계산 방법은 ‘GRM= 매매가격 ÷ 연간 총 예상수입’ 이다. 월수입이 1만5000달러인 아파트는 연수입이 18만 달러가 되니 200만 달러를 18만 달러로 나누어보면 총수입 배수인 GRM은 11.11배가 되는 것이다. 아주 쉽고 간단하지만 경비를 무시한 것으로 정확하지는 않다.     그러면 투자용 부동산의 수익률을 자세히 계산하기 위해서 필요한 경비지출과 공실률에 대한 용어들을 알아보자.     먼저 NOI는 총렌트수입(GI: Gross Income)에서 운영경비(Operating Expense)와 공실률(Vacant Rate)을 뺀 금액이며 이것이 투자자의 실수입이 된다. 운영경비에는 재산세 보험료, 매니저비용, 유틸리티 관리비, 수리비, 가드닝 등이 포함된다. 공실률은 세입자가 나가고 들어오는 과정 중에 렌트비를 못 받는 기간이 발생할 수 있으므로 보통 3~5%를 책정하여 수입에서 제한다. 총 렌트수입의 30~35%를 비용으로 잡는 것이 보통이다. 그런 이유로 렌트수입을 해당 건물이 모두 찼을 때 얻을 수 있는 수입을 잠재적 렌트수입(PGI: Potential Gross Income)과 실제 거둬들이는 월 렌트 인컴에서 앞서 소개한 공실률을 뺀 유효 렌트수입 (EGI: Effective Gross Income)으로 나누기도 한다.   물론 운영경비에는 모기지 페이먼트와 소득세는 포함되지 않으며 아파트와 트리플넷(NNN)이 적용되는 상가운영의 운용내용은 조금 다르다. 그런데 위의 200만 달러짜리 아파트의 경우 렌트수입에서 모든 경비를 제한 NOI가 12만 달러인데 이 건물을 40% 다운하고, 120만 달러를 이자율 4.5%로 융자하여 샀다면 연 페이먼트가 7만2000달러 정도다. 그러므로 투자자에게 매년 4만8000달러의 실제 수입이 생긴다. 이때 80만 달러를 투자해서 연 6%의 수입이 생겼으니 캐시 온 캐시(Cash On Cash)라고도 부르는 캐시플로(Cash Flow)는 4만8000달러다.     ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE 부동산 부사장부동산 이야기 부동산 용어 투자용 부동산 부동산 투자 잠재적 렌트수입

2024-04-24

LS전선, IRA공제 9906만불…해저 케이블 사업 본격화

LS전선이 연방 정부로부터 인플레이션 감축법(IRA)에 따른 세액공제 혜택을 받아 미국 내 해저케이블 사업 투자를 본격화하게 됐다.     LS전선은 미국 해저사업 자회사 LS그린링크가 IRA상 지원 리스트에 포함돼 연방 에너지부(DOE)로부터 9906만 달러의 투자세액공제를 받게 됐다고 20일 밝혔다.   에너지부는 IRA의 관련 조항에 따라 친환경 에너지 및 탄소중립 관련 사업에 총 100억 달러를 지원한다고 발표했다.     신재생에너지와 전기차 공급망 구축, 배터리, 희토류 등 주요 자원의 제조 및 재활용, 탄소 감축 등과 관련한 100여건의 사업을 대상으로 한다.   김형원 LS전선 에너지·시공사업본부장(부사장)은 “이번 결정으로 미국 해저사업 투자에 본격 나설 수 있게 됐다”며 “공장 부지와 투자 규모 등에 대해 막바지 검토 단계”라고 말했다.   미국은 인공지능(AI) 확대와 반도체·전기차 공장 건설, 노후 전력망 교체 등으로 케이블 수요가 급증하고 있다.     특히 해상풍력 시장 성장으로 해저케이블 시장은 향후 10년간 연평균 30% 이상 커져 유럽·중국과 함께 3대 주요 시장이 될 것으로 전망된다.ira공제 케이블 해저케이블 사업 해저케이블 시장 해저사업 투자

2024-04-22

[부동산 이야기] 부동산 리얼 워치

얼마 전 고객과 나눈 이야기다. 고객은 월급쟁이의 삶을 지속하면 경제적 자유는 먼 반복된 페이첵 투 페이첵의 삶이라는 생각이 들기 시작했다.     어느 순간 경제적 자유를 가지고 싶어졌다고 한다. 패시브 인컴을 하나라도 만들어야 아이 대학도 보내고, 은퇴도 하겠구나 하는 생각이 들었다고 한다.   이즈음에 Financial Independence Retire Early(FIRE)라는 말들이 생각났고, 나도 경제적으로 자유로워지고 싶고, 여행도 많이 가고, 마트와 식당에서 계산기 꺼내 들지 않고 사 먹고 싶은 것들을 사 먹으며, 아이 학비를 매년 빚내지 않고 내고 싶어졌다고 한다.     그러던 어느 날 어느 분이 부동산이 답이라는 말을 해주셨다고 한다. 그분은 과연, 이방인인 내가 미국에서 부동산을 한다는 것, 그것도 투자 부동산을 과연 할 수 있을까 스스로 반문했고, 부동산은 안정된 투자라 테넌트 상대하는 법을 배우기만 하면 그런대로 패시브 인컴을 이룰 수도 있을거라 스스로 결정했다.     이제 투자 집을 사야 한다고 막연히 생각했고, 싱글홈을 살지, 멀티홈을 살지, 어디에 살지 생각이 정리되었다고 했다. 15년 전 돈이 별로 없던 시절 FHA론으로 3.5% 다운해서 다운페이에 에스크로 비용 등 총 2만 달러로 거주하기 위한 조그만 첫 집을 장만했다. 그때 2만 달러는 한국에서 국민연금을 해약해 마련한 돈이었다.     그러다가 9년 전쯤 회사 스톡옵션으로 약간의 캐시가 생겼을 때, 그걸로 다운페이해서 조그만 집 하나를 더 사서 렌트를 줬다.     그리고 그동안 오랜 세월 꾸준히 저축해서 모은 세이빙을 털어서, 401K 계좌에서 론을 맥스로 받아 얼마 전 20% 다운하고 새로 집을 사서 이사했다. 처음에 구입해 살던 집은 렌트를 줬다. 이제 사는 집 외에 렌탈 프라퍼티가 3개가 된 것이다.     부동산은 나중에 값 올라서 파는 것도 돈이 되지만, 가진 동안에도 계속해서 상당한 렌트 수입이 들어온다.   부동산을 사서 팔지 않고 계속 렌트 수입을 내겠다고 생각하면, 부동산값이 오르든 떨어지든 현재 시장이 어떻든 되든 아무 상관이 없다. 그냥 초기 투자비(다운페이+에스크로 비용) 대비 렌트 수익만 따지면 된다. 집값이 아무리 내려가도 렌트만 잘 들어오면 되고, 그 렌트비가 비용을 다 빼고도 남으면, 아무리 지금 집값이 고공행진 혹은 폭락하네 해도 여전히 집을 살 만하다.     그렇다. 미국 부자들은 끊임없이 이 작업을 하고 있다. 똑같은 투자를 하더라도 우리가 어디를 바라보고 있느냐에 따라 다른 결과가 나온다. 자본주의 아래에서 합법적으로 부를 늘려온 그들의 비밀은 미국 부동산이 답이다. 현재 6% 후반도 높은 금리인데, 주택 매수세는 멀티플 오퍼들이 들어오고 OC 지역은 10만 달러 이상 올려 써야 하는 거래가 수두룩하다. 부동산 가격이 오르고 멀티 오퍼가 들어오려면 그러니까 부동산 구입은 좋은 동네에서 해야 한다.     ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 이야기 부동산 리얼 부동산 리얼 투자 부동산 부동산 구입

2024-04-17

[부동산 투자] 악성 크레딧 오류 정정 <3>

지난번 칼럼에 이어 자신의 크레딧 기록에 잘못 올라온 타인의 악성 연체 기록을 정정 삭제하는 방법에 대해서 계속해서 말하고자 한다. 물론 여러 크레딧 정정 기관에 요금을 지불하고 처리를 의뢰하는 것도 괜찮으나, 그 절차와 내용을 알고 의뢰하는 것하고 모르고 그저 의뢰만 한 상태에서 무작정 해결 완료 통보만 기다리는 것하고는 큰 차이가 있다. 또한 본인 스스로 타인의 악성 연체 기록을 정정해 보는 것도 상당히 의미가 있다.     우선 3개의 크레딧관리 기관인 에퀴팩스(Equifax), 엑스피리언(Experian) 및 트랜스유니언(Transunion) 중 한 기관에서의 컬렉션컴퍼니의 기록은 삭제되었지만, 3개의 크레딧 관리회사가 전부 잘못된 악성 기록을 완전히 지워줘야 본인의 크레딧 점수가 제대로 나오게 된다. 따라서, 각 기관에서 확인하는 것이 좋다. 컬렉션컴퍼니의 말만 믿고 기다리지 말고, 그 회사에서 온 편지를 카피하여 한 부는 별도로 보관하고 한 부는 다른 각 기관으로 직접 메일로 보내는 것도 좋다. 이를 보낼 때, 처음에 컬렉션컴퍼니에 보냈던 각종 서류도 함께 보내면 더욱 안심될 수 있다. 확인에 재확인하는 게 좋다.     서류와 편지를 보내고 난 후 1, 2주 정도 지난 후에 각 크레딧 관리회사의 소비자 서비스센터로 전화해서 나의 악성 기록이 사라졌는지 확인해야 한다. 각 기관에서 악성 기록을 지운 후에 보통 그 삭제 사실을 편지로 보내주기도 하지만 편지 같은 것이 오지 않을 때가 자주 있기 때문에 본인이 스스로 확인하는 편이 낫겠다. 혹은 2, 3주 후에 새로 정리된 나의  크레딧 점수가 얼마 나오는지 확인할 겸 한 번 더 크레딧 리포트를 뽑아 보는 것도 좋다.   일전에 한 고객은 크레딧점수는 700점 가까이 나왔는데 은행에서 모기지대출을 받지 못한다고 하여 살펴보니 크레딧 히스토리들은 모두 3년씩 되는데 그 크레딧 항목이 한두개 밖에 되질 않았다. 내용을 살펴보니, 크레딧카드 1개, 백화점 카드 1개, 그리고 나머지 카드 1개 이렇게 모두 3개의 카드만 쓰고 있어서 점수는 좋은데 항목이 너무 적어 심사에서 어렵게 되는 경우에 해당하는 것 같았다. 신용이 좋은 사람들에게는 여러 종류의 카드회사가 크레딧카드를 만들라고 하루에도 몇 통씩 메일이 날아오는데, 일반적으로 3, 4개의 크레딧카드를 만들어 쓰는 게 좋다. 백화점 카드, 전기, 전자회사 크레딧카드, 각종 브랜드 의류회사 크레딧카드 등등 3, 4개 정도를 가지고 골고루 조금씩 쓰고 갚고, 쓰고 갚고 하면 크레딧이 상당히 많이 올라간다.   또한 자신의 크레딧점수를 올리는 방법의 하나는 각 은행 크레딧카드마다 각자의 신용대출 한도금액(Credit Limit)이 정해져 있는데, 그 금액의 30% 정도만 골고루 사용하면서 사용 후 변제를 반복하면 본인의 크레딧이 빠른 속도로 올라간다.     ▶문의: (661)373-4575   제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 크레딧 악성 전자회사 크레딧카드 은행 크레딧카드 악성 크레딧

2024-04-17

[Nathan Park 기자의 시사분석] 한국 기업의 중서부 투자

한국의 SK 하이닉스가 인디애나 주에 약 40억달러를 투자해 반도체 연구 개발에 나서기로 함에 따라 한국 기업의 중서부 투자가 크게 늘 것으로 기대된다. 하이닉스는 최근 인디애나 주 웨스트 라파옛에서 연방, 주 정부 관계자들과 퍼듀대 인사들이 참석한 가운데 투자협약식을 열고 이 같은 계획을 공식 발표했다. 에릭 홀컴 인디애나 주지사와 함께 토드 영 인디애나 주 연방 상원 의원, 아라티 프라바카 백악관 과학기술정책실장, 아룬 벤카타라만 미국 상무부 차관보, 데이빗 로젠버그 인디애나 주 상무장관, 멍 치앙 퍼듀대 총장, 미치 다니엘스 퍼듀 연구재단 이사장 등이 참석한 이날 행사는 한국 기업의 중서부 투자를 상징적으로 보여줬다.     이 공장은 인공지능(AI) 메모리용 어드밴스드 패키징의 생산 기지로 쓰이게 된다. 쉽게 말해서 요즘 과학기술의 대세인 인공지능 메모리에 들어가는 반도체를 만드는 최종 단계가 이 공장의 생산 시설에서 이뤄진다는 것이다. 빠르면 2028년 하반기부터 차세대 HBM 반도체 등 AI 메모리 제품을 양산한다는 것이 회사측의 설명이다.     하이닉스의 첨단 반도체 공장이 미국에, 그것도 중서부의 인디애나주에 세워지게 된 것은 우선 주 정부가 투자 유치에 적극적으로 나선 것이 컸다. 하이닉스는 공장 부지 선정을 하면서 애리조나와 오하이오 등을 검토한 것으로 알려졌다. 인디애나 주 웨스트 라파옛은 퍼듀대학이 있는 곳이라 지역 내 반도체 생산에 필요한 제조 인프라가 풍부한 것이 장점이었다. 아울러 반도체 등 첨단 공학 연구로 유명한 퍼듀대와의 협력 관계도 높은 평가를 받은 것으로 전해졌다. 이를 위해 회사는 지역 사회 발전을 위한 파트너십을 구축하는 한편 연구 재단과 지역 비영리단체 및 자선단체의 활동도 지원할 예정이다.     AI 반도체의 핵심인 HBM 시장에서 하이닉스는 전세계 시장 점유율 1위를 달리고 있다. HBM 4세대인 HBM3를 AI 칩 선두주자인 엔비디아에 사실상 독점 공급하고 있다. 아울러 5세대인 HBM3E로 지난달부터 고객사 공급을 시작하는 등 이 분야에서는 가장 앞서 있는 기업으로 널리 알려져 있는 상태다.     이렇게 한국 기업이 미국내 직접 투자에 발벗고 나선 이유는 연방 정부 차원의 적극적인 정책 때문이라고 봐야 한다. 바이든 행정부는 2022년 반도체 법을 통해 국내에 반도체 공장을 짓는 기업에 막대한 지원을 하고 있다. 보조금이라는 명목으로 총 390억달러, 연구 개발 지원금으로 총 132억달러 등 5년간 520억달러 이상을 지원키로 했기 때문이다. 경제 안보라는 관점에서 더 이상 반도체 산업에서 다른 나라에 우위를 빼앗기는 일은 없어야 하겠다는 미국 정부의 의도가 아주 잘 보이는 대목이다.     이 때문에 막대한 보조금으로 미국 현지 투자를 적극 유도하고 있다. 하이닉스와 함께 한국의 반도체 산업을 이끌고 있는 삼성전자는 텍사스주 테일러에 신규 공장을 짓기로 하는데 약 60억달러 이상의 보조금을 받을 것이라는 보도가 나오기도 했다. 이러한 연방 정부 차원의 지원금에 더해 인디애나 주와 웨스트 라파옛 차원의 지원도 이번 하이닉스의 투자에 영향을 미친 것으로도 알려졌다.     인디애나 주를 중심으로 한 중서부 지역에는 최근 한국 기업의 직접 투자가 활발하다. 가장 대표적인 것이 인디애나 주 중부의 코코모에 들어서는 삼성 SDI의 전기차 배터리 생산 공장이다. 이곳에는 삼성 SDI가 자동차 생산기업 스텔란티스와 협력해 두 개의 전기차 배터리 합작 공장을 세우고 있다. 첫번째 공장은 2025년 1분기, 두번째 공장은 2027년 초 가동한다는 계획이다. 삼성 SDI는 인디애나주 뉴 칼라일에도 GM과의 합작으로 배터리 공장을 짓고 있으며 이 공장은 2026년 가동할 예정이다.     결국 한국 주요 기업들이 인디애나주를 중심으로 한 중서부에 막대한 투자를 하면서 한국과 미국의 경제 협력이 더욱 두터워지는 효과가 나올 것으로 보인다. 이는 곧 지역 사회의 발전과 젊은층에게는 새로운 일자리를 의미하며 이를 통해 한인사회 역시 현지사회와 더욱 공고한 유대관계를 만들 수 있을 것이라는 기대감을 주고 있다. 당장 코코모시만 하더라도 한인 자영업자들이 새로운 사업체를 오픈하고 있으며 협력업체들이 입주를 서두르고 있어 활력을 불어넣고 있다. 이 때문에 시카고에서도 금융, 법률, 운송 업체들이 반색하고 있다. 하이닉스의 웨스트 라파옛 투자는 한인 학생들에게도 큰 기회가 될 것이 분명하다. 공대가 유명한 퍼듀대는 한인 유학생들도 많이 재학하고 있는 곳이며 중서부 한인 학생들이 선호하는 대학이기도 하다. 학교 역시 10년 이상 학비를 인상하지 않을 정도로 내실 있는 운영을 하는 것으로도 명성이 자자하다. 코코모와 라파옛을 중심으로 한인 기업들이 투자를 늘리고 이를 통해 한인사회 역시 보다 활성화되기를 고대한다. (편집국)     Nathan Park 기자Nathan Park 기자의 시사분석 중서부 한국 중서부 투자가 가운데 투자협약식 투자 유치

2024-04-17

[안전한 은퇴자산 관리] 은퇴 자금 위험분산·수익률 개선…지수형 연금 유리

은퇴자금 관리는 일반 투자자산과는 조금 다른 접근법이 필요하다. 지금 투자자들은 2022년 하락장 저점 형성 이후 진행된 상승장만 생각하는 듯하다. 그래서 대체로 공격 일변도의 투자를 원하는 분위기다. 여유자금의 투자라면 가능한 얘기지만 은퇴자금은 달라야 한다. 은퇴자금은 어떻게 관리하는 것이 좋을까?   ▶안전성과 수익성   투자는 수익을 기대하고 하지만 늘 리스크(risk)를 동반한다. 그래서 자신이 수용 의사가 있거나 수용 가능한 선에서 본인의 투자 포트폴리오의 리스크 수준을 미리 설정할 필요가 있다. 여유자금 투자는 상대적으로 수익성에 비중을 두고 더 공격적인 투자가 가능하다. 그러나 이 역시 자신이 수용 가능한 리스크 수준에 맞춰 하는 것이 현명하다. 은퇴자금은 리스크 관리가 일반 여유자금의 투자에 비해 더욱 중요하게 고려돼야 한다. 언젠가는 써야 할 자금이기 때문이다. 써야하는 은퇴 시기가 가까울수록 수익성보다는 안전성에 비중을 둬야 한다는 것은 이미 상식이 됐다.     그런데 인플레이션이 높은 환경에서는 수익성도 중요해진다. 안전하게만 하면 충분히 필요한 소득을 만들어주지 못할 가능성이 높기 때문이다. 이런 이유로 은퇴 후 평생 소득을 만들어줄 수 있는 ‘어뉴이티’ 활용도가 높아진 것이다. 그리고 이런 어뉴이티에 대한 수요는 앞으로 더 증대할 것으로 전망된다.         ▶월가의 외도   이유는 ‘월가’도 이 문제에 대해 공세적 대응에 나섰기 때문이다. 최근 블랙록과 JP모건의 수장들은 주주들에게 보낸 서한에서 ‘개인연금’의 필요성을 역설했다. 시대가 달라졌다는 것이고, 달라진 시대의 핵심내용이 더는 은퇴 미래를소셜시큐리티나 기업연금에 맡길 수 없다는 문제의식이었다. 그리고 그 해답을 평생 유지될 수 있는 ‘개인연금’으로 제시했다.   인플레이션, 불어나는 정부의 채무, 글로벌 분쟁, 각종 규제 등은 분명 이런 문제의식을 뒷받침하는 것이 사실이다. 그리고 이들 거대 투자은행들이 제시하는 ‘개인연금’은 결국 어뉴이티를 의미한다. 블랙록이나 JP모건 등이 제시한 ‘개인연금’을 직접 어뉴이티라고 부르지는 않지만 401(k) 등 은퇴플랜 안에서 보장소득 옵션을 제공하려는 흐름은 이와 궤를 같이하는 것이다. 대형 투자은행들이 불가항력적 시대의 흐름에 맞춰 가겠다는 의지를 천명한 것이다. 연금시장으로 본격 발을 들여놓겠다는 의미인 셈이다.     이는 사실 보험사들이 제공하는 연금으로 은퇴자금이 이동하는 흐름을 막겠다는 의지로 읽을 수도 있다. 정확히 말하면 어차피 연금으로 이동할 자금이라면, 그리고 그런 흐름을 막을 수 없다면 자사 상품으로 이동하도록 유도하겠다는 뜻이다. 현재 시장환경은 보험사들의 어뉴이티 경쟁력을 배가시키고 있다. 시장의 손실 리스크는 배제하면서 고객의 평생 소득원 역할을 할 수 있는 재무 조건상의 여력은 강해졌기 때문이다.         ▶시장의 경고   시장의 경고 징후가 늘고 있다. 최근의 기술분석적 패턴은 최소한 단기 조정국면 진행을 예고하고 있다. 현재로썬 단기조정 후 추가 상승 가능성도 남아있다. 그러나 좀 더 유의미한 하락장이 이미 시작했을 가능성도 배제할 수 없다. 어느 쪽이든 최종적으로는 다시 하락장세로 이어질 가능성이 커지고 있는 것은 사실이다.   최근의 인플레이션 데이터는 지난해까지 지속된 인플레 하락세의 지속성 여부에 대한 회의적 견해에 힘을 실어주고 있다. 시장은 이미 인플레이션이 잡혔다고 자축해온 상황이기 때문에 최근의 데이터가 주는 경고음은 더 위협적이다. 이로 인해 6월 금리 인하설도 자취를 감췄다. 이런 상태로라면 2024년 연중 금리 인하는 언제의 문제가 아닌 만약의 문제가 될 것이다. 그만큼 안전성에 비중을 더해야 할 수 있다.     JP모건 등의 장기 시장전망도 불안정한 인플레이션은 시장에 부정적 영향을 미칠 것으로 경고하고 있다. 주식과 채권 사이의 전통적 상관관계가 무너질 수 있기 때문이다. 양자가 정비례하거나 비정상적인 반비례 관계를 보이게 되면 이들을 활용한 자산배치와 리스크 분산이 무의미해질 수 있다. 포트폴리오의 리스크 분산 기재로 지수형 연금의 역할이 더욱 증대될 수 있는 대목이기도 하다.       ▶지수형 연금과 리스크 분산   은퇴자금 관리를 위한 자산배치는 개인의 리스크 성향은 물론, 은퇴 시기까지 남은 기간, 은퇴 기간 등 투자 기간을 반영해야 한다. 적절한 리스크 프로파일이 확인됐다면 이에 근거해 자산배치 비율을 정하게 되는 데, 이때 지수형 연금이 전통적인 주식, 채권과 함께 포트폴리오 구성을 위한 하나의 자산 유형으로 활용될 수 있다. 특히 주식형 자산의 리스크를 분산하는 채권형 자산을 대신하는 역할을 기대할 수 있다.     채권을 전면적으로 대신할 수도 있고, 채권과 함께 안전자산 비율을 나눠 가질 수도 있을 것이다. 예를 들어 전통적인 60/40 포트폴리오의 경우 60%를 주식형, 20%를 채권형, 20%를 지수형 연금, 이런 식으로 배치할 수 있다. 이렇게 하면 포트폴리오 전체의 리스크를 채권만 활용할 때보다 현저히 낮출 수 있을 것이다. 단지 리스크만 낮추는 것이 아니라 수익성도 높일 수 있는 기회도 제공한다. 채권형 자산은 자산가치가 내려갈 수 있지만, 지수형 연금은 마이너스 성장이 없기 때문이다. 상승장에서는 상품과 지수옵션에 따라 비교적 양호한 수준의 수익률도 기대할 수 있다. 은퇴자산이 아닌 여유자금이라도 리스크 분산과 수익률 개선을 위해 지수형 연금을 활용하는 것도 충분히 가능할 것이다.   지수형 연금이 해줄 수 있는 또 하나 특별한 기능은 평생 보장 수입원 제공이다. 은퇴자산의 자산배치는 포트폴리오 운영적 측면에선 리스크 성향, 수용 능력, 투자 기간 등을 반영하는 것이지만 ‘개인연금’ 기능까지 고려해야 한다. 그렇다면 전체 포트폴리오에서 지수형 연금의 비중을 더 높게 가져가는 것도 필요할 수 있다. 지수형 연금을 통해 최소한의 필요한 수준의 소득을 보장받고, 남은 부분을 주식이나 채권형 자산에 배치해 추가 성장을 꾀하는 방식을 고려할 수 있을 것이다. 켄 최 아메리츠 에셋 대표 kenchoe@allmerits.com안전한 은퇴자산 관리 연금 위험분산 은퇴자금 관리 여유자금 투자 투자 포트폴리오

2024-04-16

덴버, 외국 다국적 기업 투자 선호도‘시들’

 외국 다국적 기업들이 사업을 할 수 있는 최고의 미국 도시 순위 조사에서 덴버가 1년전에 비해 21계단이나 하락했다. 영국 파이낸셜타임스(FT)와 일본 니혼게이자이신문이 최근 공개한 미전역 91개 주요 도시의 외국 기업 투자 편의성 순위 조사에 따르면, 덴버는 평균 58점을 얻어 91개 도시 가운데 중상위권인 38위에 이름을 올렸다. 지난해에 이어 두 번째인 이번 조사에서 덴버는 지난 조사 때의 전국 17위에서 무려 21계단이나 하락했다. 파이낸셜타임스와 니혼게이자이신문은 사후 관리, 투자 동향, 인력 및 인재, 개방성해외사업의 필요성, 비즈니스 환경, 삶의 질등 총 7개 항목을 평가해 순위를 정했다. 덴버는 사후 관리(100점 만점에 100점), 투자 동향(81점), 인력 및 인재(79점) 부문에서는 높은 점수를 얻었으나 개방성(51점), 해외사업의 필요성(50점), 비즈니스 환경(49점), 삶의 질(20점) 부문에서는 상대적으로 낮은 점수를 얻음으로써 작년보다 순위가 크게 떨어졌다.  콜로라도 주내 다른 도시 중 콜로라도 스프링스는 평균 47점으로 전국 71위에, 오로라는 46점으로 전국 75위에 각각 랭크됐다. 이 두 도시도 전년에 비해 순위가 각각 3계단, 11계단 하락해 중하위권에 머물렀다.        이번 조사 전국 1위는 텍사스주 휴스턴(평균 72점)이 차지했다. 이어 펜실베니아주 피츠버그(70점)가 2위, 텍사스주 플레이노(69점), 어빙(69점), 댈러스(68점)가 3~5위를 기록했다. 6~10위는 마이애미(68점), 텍사스주 오스틴(67점), 노스 캐롤라이나주 샬롯(66점)과 그린스보로(66점), 시애틀(66점)의 순이었다. 이밖에 보스턴은 전국 11위, 시카고는 19위, 애틀란타는 21위, 뉴욕은 23위, 샌프란시스코는 31위, 로스앤젤레스는 37위, 라스베가스는 56위, 샌호세는 46위를 기록했다. 텍사스주는 휴스턴을 비롯해 플레이노(3위), 어빙(4위), 달라스(5위), 오스틴(7위) 등 5개 도시가 톱 10에 랭크돼 관심을 끌었다. 니혼게이자이신문은 “텍사스는 낮은 세율과 인재 채용의 용이성, 물류·교통 인프라, 행정 역량 등에 강점을 갖고 있어 외국 기업들이 투자 적격지로 선호하고 있다”고 설명했다. 이에 비해 뉴욕과 캘리포니아 주내 도시는 단 1곳도 10위 안에 들지 못했는데, 니혼게이자이신문은 “외국 기업들이 미국으로 진출하거나 비즈니스를 확장할 때 동부나 서부 해안지역 보다는 상대적으로 남부지역을 선택하는 경향이 강해지고 있다”고 부연했다.   이은혜 기자미국 다국적 외국 다국적 외국 기업들 투자 동향

2024-04-12

[부동산 투자] HOA에 대한 이해

이상하리만큼, 정말 이상기온으로 유난히도 추웠던 캘리포니아 겨울이었다. 만물이 오랜 겨울잠에서 깨어나듯이, 잠재되어 있었던 바이어들이 움직이기 시작하는 봄이 왔다. 펜데믹 시기를 전후로 집값이 많이 올랐다. 게다가 요즘은 HOA(Homeowners Association·주택 소유자 협회)도 많이 올랐다. 오늘은 HOA에 대해서 간단하게 설명하고자 한다.     HOA는 주거 지역이나 단지에서 소유주들이 공동으로 관리하고 유지하는 공동체다. HOA는 주택 소유자들 간의 규제와 관리를 위해 설립되며, 일반적으로 거주자들에게 회비를 부과하여 공동 시설의 유지 보수 및 운영에 사용된다.     HOA에서는 다양한 역할을 한다. 첫 번째 ‘시설 및 공동 지역 유지보수’로 공동 시설 및 공공 공간(수영장, 테니스 코트, 운동실 등)의 유지 보수를 책임진다. 두 번째 ‘규정 및 규제관리’로 주택 소유자들의 거주와 관련된 규정 및 규제를 관리하고 집행한다. 이는 건축 규칙, 정원관리, 주차 정책 등을 포함한다. 셋째 ‘회비 관리’로 매달 또는 일정한 기각에 회비를 부과하여 공동 시설 유니 보수 및 운영에 사용한다. 이러한 회비는 주택 소유자들에게 부과되며, 공동체의 운영과 유지에 사용된다. 넷째 ‘ 분쟁 조정’으로 이웃 간의 분쟁인 규정 위반에 대한 해결을 돕는다. 이는 주로 이웃 간의 소송을 피하기 위해 조정 및 중재를 통해 이루어진다.   HOA회비의 가격 결정은 주로 HOA의 이사회나 관리 회사에 의해 결정된다. 이사회는 주택 소유자들로 구성되어 있으며, 회비를 결정하기 위해 회의를 개최하고 투표를 한다. 일반적으로 회비는 매년 또는 몇 년마다 조정된다. 이 조정은 주로 공동체의 필요와 예산을 고려하여 이루어진다. HOA 회비는 주로 각 주택의 크기나 유형, 위치에 따라 다를 수 있다. 특히 고층 빌딩의 경우 유지 보수 및 운영에 더 큰 비용이 발생할 수 있다.     만약에 HOA 회비를 안 내게 되면 다음과 같은 일이 발생할 수 있다. 첫째, 회비를 제때 납부하지 않은 주택 소유자들에 대해 연체료 및 벌금을 부과한다. 둘째, HOA 회비를 납부하지 않은 주택 소유자들에 대해 공동 시설의 이용을 제한할 수 있다. 셋째, 만약 주택 소유자가 HOA 회비를 지불하지 않고 계속해서 규정을 위반하는 경우는 법적 조처를 할 수 있다. 이는 소송을 통해 미납 회비를 회수하거나 주택 소유자에 대한 강제 집행을 포함할 수 있다.   따라서 HOA 회비를 제때 납부하고 그에 따른 규정을 따르는 것이 중요하다. 마지막으로, HOA가 적절한 준비금(RESERVED FUND)을 유지하지 않으면, 셀러가 집을 팔 때 바이어가 융자를 받기가 어려울 수 있다. 융자 회사들은 주택 구매자가 HOA 회비를 지불할 수 있는 능력을 확인하기 위해 HOA의 재정 상태를 검토한다.   만약 이때 HOA가 예상치 못한 유지 보수나 수리 비용이 발생할 경우, 회비가 급격하게 증가해 버린다면 이는 바이어가 부담하기 어려운 추가 비용을 초래할 수 있기 때문이다. 따라서, HOA는 내 집을 꾸준하게 유지해주는 ‘안전장치’라고 생각하는 것이 좋겠다.   ▶(213)254-7718   캐티 리/ 드림부동산부동산 투자 공동시설 고층빌딩 주택 소유자들 공동 시설 미납 회비

2024-04-10

[포트폴리오 구성 및 운용] 모든 투자 출발점…본인 리스크 프로파일 확인

투자자산 운용에는 다양한 방법이 있을 수 있다. 그런데 오해도 많다. 많은 이들이 투자자산 운용을 ‘대박’을 낼 수 있는 종목이나 자산유형을 골라내는 것으로 이해한다. 그것도 아예 틀린 생각이라고는 할 수 없겠지만 ‘정답’은 아니다. 이런 접근은 투자보다는 ‘투기’에 가깝기 때문이다. 투자 포트폴리오 구성과 운용이 어떻게 이뤄져야 하는 지에 대해 알아보자.   ▶무조건 수익률   2022년 10월 저점 형성 이후 시장 상승세가 지속하면서 일반 투자자들의 수익률에 대한 기대나 요구도 높아졌다. 투자자들은 때마다 가장 수익률이 높게 나온 종목이나 자산 유형을 기준 삼는다. 그러면 안 되는 것은 아니지만, 자신의 투자가 그것을 목표로 한 투자였는지에 대한 생각은 없다.   무조건 수익률로 승부를 거는 투자방법이 있기는 하다. 일반적으로 ‘헤지펀드’라고 불리는 투자방식이 ‘절대 수익’을 추구한다. 돈 되는 곳이면 어디든 투자하고 무엇이든 사거나 판다. 하지만 이런 방식이 일반 투자자들의 ‘무기고’에는 없다. 일정 수준 이상의 재산이나 투자자금 규모가 되지 않으면 투자금을 받아주지도 않는다.     ▶자기 리스크 확인   투자 포트폴리오 구성과 운용은 투자자의 리스크 프로파일을 확인하는 것부터 시작된다. 결국 크게는 안전성 위주로 투자할지 수익성 위주로 투자할지를 결정하기 위해서다. 안전성 위주로 투자하기를 원하면 그것에 맞게 안전한 포트폴리오가 구성돼야 한다. 이는 어느 정도 수익성에서는 양보할 준비가 돼 있다는 뜻이다. 반대로 수익성 위주로 투자하기를 원하면 그것에 맞게 어느 정도 공격성을 갖춘 포트폴리오를 구성해야 한다. 이는 곧 그에 상응하는 리스크를 수용한다는 의미이기도 하다.   포트폴리오 성적의 비교나 검토는 무작정 가장 수익률이 잘 나온 어떤 것에 대해 하는 것이 아니다. 확인된 자기 리스크에 기반을 둔 비교나 검토가 이뤄져야 하기 때문이다. 보수적 투자자가 나스닥의 수익률을 기대할 수 없다. 자신의 리스크에 기반을 둬 구성된 보수적 포트폴리오의 성적표를 나스닥의 성적표에 비교하는 것은 사실 아무 의미가 없는 것이다. 양자는 전혀 다른 포트폴리오이고 비교 대상이 될 수 없기 때문이다. 공격적 투자자도 마찬가지다. 공격적 성향을 반영해 구성한 포트폴리오의 손실 폭을 채권의 손실 폭과 비교하는 것은 전혀 의미가 없다. 도움도 되지 않는다   ▶벤치마크   각자의 포트폴리오는 그 구성 목적에 부합하는 벤치마크가 있게 마련이다. 중도성향 투자자의 포트폴리오 구성비는 일반적으로 주식형 자산 50%, 채권형 자산 50%다. 물론, 실제에선 일부 현금자산 배치도 가능할 것이다. 어쨌든 자기 리스크 성향이 중도성향으로 확인됐다면 포트폴리오 구성 역시 이를 반영해 이뤄지는 것이 일반적이다. 그렇다면 이후 성적 검토와 비교는 50/50 벤치마크를 대상으로 해야 한다. 갑자기 러셀 2000이나 비트코인에 비교할 수 없다. 거기에 투자한 것이 아니기 때문이다.   요즘은 공격적 투자를 원하는 투자자들이 많다. 역시 장세 영향이 크다. 그래서 리스크에 대한 자기확인이 없거나 이를 무시하는 경향성이 높다. 장세가 좋을 때는 큰 문제가 되지 않지만, 장세가 나빠지면 문제가 될 소지가 높은 방식이다. 무작정 수익률을 좇는 대부분은 시장의 조정기나 하락장에서 손실이 발생하면 사실 감당하지 못한다. 직접 경험할 때 후회하지만 이미 때는 늦을 수 있다.     ▶로테이션, 집중과 분산   특정 투자자산이나 종목이 매번 일등을 하지는 않는다. 경기 순환기나 시장 순환기와 맞물려 분야, 종목이 늘 순위변동을 경험한다. 특정 펀드나 포트폴리오 전략도 마찬가지다. 장기적인 성적표는 일등이라도 특정 시기에는 시장 벤치마크나 주변 종목보다뒤처질 수도 있다.     만약 집중이 아닌 분산 포트폴리오라면 더 시장 인덱스를 앞지르기 어렵다. 분산은 리스크를 줄여주지만, 수익률이 낮아지는 결과를 낳을 수도 있다. 리스크 분산이 반드시 수익률 분산으로 이어지는 것은 아니지만, 전략적 분산의 경우 장기적으로는 집중투자보다 성적이 뒤처질 공산이 높을 것이다.   집중투자는 개별종목이나 자산 유형에 집중하는 방식이지만 상대적인 개념이다. S&P500 인덱스 펀드에 투자하는 것은 자산 유형의 관점에서 보면 주식형 자산에 집중한 것이라고 볼 수 있을 것이다. 하지만 500개 종목에 나눠 투자되는 것이기 때문에  그 안에서 분산이기도 하다. 지난해 S&P500 인덱스 펀드에 투자하지 않고 이른바 ‘매그니피선트 7’에 투자했다면 훨씬 더 성적이 좋았을 것이다. 둘 다 주식형 자산에 집중한 투자이지만 후자가 그중에서도 개별 종목 7개에 더 집중한 투자라고 할 것이다. 리스크 관리에 방점이 있다면 분산의 역할이 커질 수 있고, 수익 추구에 방점이 있다면 집중의 역할이 커질 수 있다.     ▶전략과 전술   집중과 분산은 전략적으로 접근할 수도 있고 전술적으로 접근할 수도 있다. 물론, 양자의 결합도 가능하다. 전략적 접근은 ‘바이 앤드 홀드(buy and hold)’로 이해할 수 있다. 전술적 접근은 시장환경에 따라 자산 유형들 사이 능동적인 자금이동과 배치를 강조한다. 각자 확인한 자기 리스크에 기반을 둬 집중과 분산 포트폴리오를 구성하듯이 전략, 전술적 자산운용 역시 자기 리스크를 반영한다.     포트폴리오 구성과 운용의 출발점을 자기 확인된 리스크로 단순화시켰지만, 이는 투자목적, 기간, 자산 규모, 여유자금, 손실수용 능력 등 다양한 요인들을 포함하는 개념이다. 은퇴가 얼마 남지 않은 투자자의 은퇴자금 관리는 수익률에 욕심이 나도 집중투자 일변도로 가는 것은 무리일 수 있다. 결과적으로 필요 이상의 공격적 포트폴리오가 될 수 있기 때문이다. 마냥 ‘바이 앤드 홀드’로 가는 전략적 접근도 바람직하지 않을 수 있다. 지금 각자의 포트폴리오가 자기 확인된 리스크에 부합하는 형태로 구성, 운용되고 있는지부터 검토해보자.   켄 최 아메리츠 에셋 대표 kenchoe@allmerits.com포트폴리오 구성 및 운용 프로파일 리스크 투자자산 운용 투자 포트폴리오 중도성향 투자자

2024-04-09

[부동산 가이드] 마스터 리스 투자

부동산 사업을 한다는 것은 컨트롤할 수 있는 부동산을 가지고 테넌트 관리와 건물 관리 등을 통해 이익을 창출하는 것이고, 우리는 일반적으로 부동산을 구입함으로써 부동산 통제권을 갖습니다.     하지만 어떤 사업자는 매매를 통하지 않고, 마스터 리스 방식이라는 독특한 접근 방식을 이용해 건물에 대한 컨트롤을 가질 수도 있습니다. 이 방법은 특히 초기 투자 비용을 최소화하면서도 장기적으로 건물을 개선하고 소유할 계획이 있는 투자자에게 유리할 수 있습니다. 마스터 리스는 투자자가 건물을 직접 구매하지 않고도 건물의 운영을 통제하고 나중에 매입할 옵션을 갖는 전략입니다.   이 접근 방식의 핵심은 투자자가 건물의 운영과 관리를 맡아 개선함으로써 건물 가치를 상승시키고, 이러한 가치 상승을 통해 투자 이익을 얻는 것입니다. 마스터 리스 계약을 통해, 투자자는 현 건물주에게 정기적인 수익을 보장해 주는 동시에, 필요한 개량 및 보수 공사를 진행하여 임대료를 증가시킬 기회를 얻습니다. 이 과정에서 건물의 수익성이 개선되고, 최종적으로는 건물의 시장 가치가 높아지기 때문에 관리가 안 되어 있는 부동산을 보유한 자금 형편이 안되는 건물주 입장에서도 매우 좋은 대안입니다.     마스터 리스의 이점은 다음과 같습니다.   1. 저비용으로 건물 관리 시작   투자자는 큰 초기 투자 없이 건물 운영에 참여하고, 운영 개선을 통해 수익을 창출할 수 있습니다.   2. 수익성 개선   건물 개선과 효율적인 관리를 통해 임대료를 상승시키고, 장기 임대 계약을 유치해 안정적인 수익을 확보할 수 있습니다.   3. 구매 옵션   리스 계약에는 대개 나중에 건물을 구매할 수 있는 옵션이 포함되어 있어, 투자자는 개선된 건물을 매입할 기회를 가질 수 있습니다.   4. 융자 승인 용이성   건물 가치 상승과 안정적인 수익 창출로 인해 매입 시 융자 승인을 받기가 더 용이해집니다.   일반적인 마스터 리스 계약 기간은 5년에서 15년 사이가 보편적이고, 리스 계약 종료 시에 리스 초기에 약정된 가격으로 건물을 살 수 있는 옵션을 정하는 경우가 많습니다.     특히 아파트 투자에서 테넌트 관리가 힘든 건물주가 고려하는 경우가 많이 있었습니다.     하지만, 마스터 리스 전략을 사용할 때는 몇 가지 고려 사항이 있습니다. 계약 조건, 건물 상태, 시장 동향, 법적 요건 등을 철저히 분석하고 이해해야 합니다.     또한, 건물 개선에 필요한 자본과 리스 기간 건물 운영에 관련된 위험을 잘 관리할 필요가 있습니다.   결론적으로, 마스터 리스는 건물 개량을 할 수 있는 초기 자본과 테넌트 관리 능력이 있는 투자자에게는 부동산 시장에서 상당한 이익을 창출할 수 있는 유망한 전략이 될 수 있습니다.     그러나 성공적인 투자를 위해서는 시장 분석, 계약 조건 파악, 그리고 재정적 계획이 철저히 수반되어야 합니다. 이러한 전략은 특히 건물 상태가 허술하거나 관리가 소홀한 경우, 그리고 초기 자본이 제한적인 투자자에게 특히 유익할 수 있습니다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 마스터 투자 건물 개선 건물주 입장 건물 가치

2024-04-03

[재정칼럼] 주식배당금에 관심 가져야 하는 이유

최근 이자율 하락에 대한 기대감 등으로 주식시장이 고공행진을 하고 있다. 주식 투자로 돈을 벌었다는 무용담도 심심치 않게 들린다.     주식 대박(?)을 기대하는 투자자에게는 주식 가격이 매우 중요하다. 가격이 상승해야만 돈을 번다고 생각한다. 그래서 스마트폰에 금융 앱을 연결하여 24시간 주식 가격을 살펴본다.     그러나 가격 상승만큼 중요한 것이 주식배당금(Dividend)이다. 2023년 한 해에 주식시장에서 주식배당금으로 지급한 금액이 무려 5882억 달러나 된다. 이전 해인 2022년엔 5646억 달러보다 200억 달러 이상 늘었다. 주식배당금을 많이 주는 주요 3개 대기업을 살펴 보면 마이크로소프트(MSFT)는 207억 달러,  애플(AAPL)은 149억 달러, 그리고 엑손모빌(XOM) 역시 149억 달러를 주식 투자자에게 배당금으로 지급했다. 주식 가격만을 생각하고 주식을 자주 사고팔면 이러한 놀라운 주식배당금을 받을 수 없다.     1950년부터 S&P 500의 주식배당금 규모는 연간 5.7%씩 증가(Robert Shiller‘s Historical Data)했다. 이것은 물가 상승률 3.5%보다도 훨씬 높은 증가율이며 고정 수입이 없는 은퇴자에겐 꾸준하게 생활비를 제공받을 수 있는 희소식이 틀림없다. 그러나 모든 투자에는 위험성이 공존한다는 사실을 잊어서는 안 된다.   주식 통계에서 최고점과 최고점의 차이를 드로다운(Drawdown)이라고 말한다. 1950년 이후 주식시장은 38번이나 두 자리 숫자의 하락률을 기록한 적이 있다. 하락폭이 20% 이상인 적도 11번이나 된다. 그렇다면 주식배당금의 투자 위험은 어떠한가? 주식배당금이 두 자리 숫자의 하락률 하락한 적은 단 한 번뿐이었다. 투자 위험성의 관점에서 주식배당금에 대한 변동이 훨씬 적다는 것이다.     주식배당금을 기대하는 투자자, 특히 은퇴자는 어느 기업에 투자해야 하는지를 결정해야 한다. 하지만 기업의 성장 가능성, 기업 가치, 자금력, 신상품, 운영진, 등 비교해야 할 것들이 엄청나게 많다. 개인 투자자가 판단하기 매우 어려운 이유다.     지금은 뜨거운(Hot) 몇몇 주식도 세월이 지나면 어떤 상황으로 변하게 될지 아무도 모른다. 1950년부터 2009년까지 미국 주식시장에는 약 2만9000개의 기업이 존재했지만 그중 약 80%의 기업이 사라졌다. 한 마디로 투자하고 있는 기업이 내가 은퇴할 때는 없어질 수도 있다는 뜻이다. 그만큼 몇 개의 기업에 집중적으로 투자하는 것은 위험성이 매우 높다는 것을 의미한다.     2023년 미국 500대 기업으로 구성된 주식시장은 24%가 상승했다. 지난 5년 동안의 연평균 상승률은 15.36%, 10년 간은 11.02%, 그리고 15년 동안은 12.63%였다. 연 수익률 12.63%는 50만 달러의 투자금이 15년 후에는 250만 달러로 불어나는 놀라운 것이다.  이 정도 수익률이라면 굳이 주식배당금을 많이 준다는 이유만으로 특정 기업에 집중 투자할 이유는 없을 지도 모른다.       기업은 사람에게 필요한 물건을 끊임없이 발전시키고 생산한다. 어느 비즈니스나 자금 동원(Cash Flow)이 매우 중요하다. 새로운 제품을 연구해서 생산하고 직원들 봉급도 지급해야 하기 때문이다. 지난해 경제 침체(Recession)가 온다는 침울한 분위기에서도 500대 기업 가운데 대다수(373개)가 주식 배당금을 지급했다는 것은 현금 보유량이 상당하고 경제 활동도 활발할 것을 기대했기 때문이다.      주식배당금 혜택도 기업 주식에 꾸준히 투자하는 투자자만 받을 수 있는 혜택이다.  장기 주식 투자자는 가격 상승과 함께 주식배당금 혜택도 함께 받을 수 있음을 주식시장 역사가 분명하게 보여준다.   이명덕 / 박사재정칼럼 주식배당금 관심 주식 투자자 주식배당금 규모 투자 위험성

2024-03-31

[부동산 투자] 상업용 부동산의 리스 구조

상업 부동산 시장은 다양한 리스 형태와 구조를 가지고 있다. 비즈니스 사업자와 투자자들에게 있어서 리스(임대)는 상당히 중요한 부분으로써 각 입장과 상황에 따라 유·불리가 많다. 계약서상에서의 조건들을 제대로 고려하지 않은 채로 계약한 경우, 낭패를 보는 경우가 종종 있다. 대부분의 상업 부동산 리스는 다음과 같은 주요 형태로 설명할 수 있다.     첫째, 일반적인 장기 임대 계약에서는 먼저 계약 기간에 대한 설명이 필요하다. 일반적으로 3년 이상의 장기의 계약으로 이루어지며, 그 뒤에 옵션이라는 가계약 기간이 포함된다. 옵션은 계약 기간에 더해 테넌트가 희망할 경우 미리 설정된 리스 금액과 기간으로 추가 계약을 할 수 있는 권리이다. 이후 본 계약기간이 만료되기 전에 180일 전에는 미리 재계약을 할 것인지에 대해서 의도를 전하고 협상을 타결하는 것이 기본적인 골자다.   둘째, 설정된 임대료에 더해 매년 조정 가능한 증가율이 포함된다. 이 증가율에는 소비자물가지수(CPI)를 비롯해 시장 트렌드를 적용해서 계약 기간 매년 몇 퍼센트가 오른다는 조항을 계약서에 반드시 서술하게 되어 있으므로 계약서에 명시되어 있는 조항들을 면밀하게 살펴볼 필요가 있다. 또한 투자자의 입장에서는 건물을 매입할 때 이미 계약이 되어있는 조항들이 향후 시장 방향성과 비교해 투자성이 있는지를 파악하는 주요 지표가 될 수 있다.     셋째, 리스 계약의 형태는 양측이 부담하는 조건에 따라 카테고리를 나눌 수 있다. 일반적으로는 건물의 용도 구분에 따라서 나뉘게 되는데 리테일상가의 경우, 넷리스(Net Lease)로 계약하는 경우가 많다. 그 중 트리플넷(NNN)리스는 테넌트가 임대료 외에도 부동산 세금, 보험 및 유지관리 비용을 추가로 부담하는 형태이다. 이는 랜드로드에 안정적인 수입과 편의를 제공하고, 테넌트에게는 부가적인 비용을 포함한 투명한 지출 구조를 제공한다. 웨어하우스의 경우는 그로스(Modified Gross) 형태가 많고 이는 전기세 등 공과금들과 유지관리 비용을 부담하는 경우이다. 추가로 오피스건물의 경우 그로스 형태가 일반적이지만 대형건물에 부분 입점하는 경우 풀 서비스(Full Service)의 형태로 임대료에 모든 금액이 포함되는 경우도 볼 수 있다. 유형에 따라 실제로 상업 건물에서 발생하는 총 수익 대비 순수익이 극단적으로 달라질 수 있다.     넷째, 계약서에 나와 있는 중요 요소에 대한 이해 또한 전략적으로 대비하기에 필수적인 점이다. 예를 들어, 대형 쇼핑센터에 테넌트들이나 랜드로드가 부분 입점을 계약하는 경우, 계약서에 독소조항이 포함될 수 있음을 숙지해야 한다. 가령 재임대·전대조항(Relocation Clause)이 적절한 예가 될 수 있다. 이 조항의 의미는 건물주의 입장에서 더 많은 이익을 위해 테넌트가 입점하고 있는 자리를 다른 곳으로 옮겨줘야 한다.     ▶문의: (213) 399-6391   제이콥 리 / 드림 부동산부동산 투자 상업용 부동산 가계약 기간 상업용 부동산 상업 부동산

2024-03-27

[부동산 투자] 악성 크레딧 오류 정정 <2>

지난번 칼럼에 이어 악성 연체 기록을 정정·삭제하는 방법에 대해서 계속 말하고자 한다. 물론 여러 크레딧 정정 기관에 요금을 지불하고 처리를 의뢰하는 것도 괜찮다.   다만, 그 절차와 내용을 알고 의뢰하는 것하고 그냥 모르는 상태에서 그저 의뢰만 한 상태로 무작정 해결 완료 통보만 기다리는 것하고는 큰 차이가 있다. 또한 본인 스스로 타인의 악성 연체 기록을 정정해 보는 것도 상당히 의미가 있을 것 같다.     우선 3개의 크레딧관리 기관, 즉, 이퀴팩스(Equifax), 익스피리언(Experian) 및 트랜스유니언(Transunion)의 3개의 기관에 직접 전화를 해서 정정 및 삭제 요청을 하면 담당자가 아래의 여러 서류를 이메일로 보내달라고 일러줄 것이다.     먼저, 신원 도용 진술서(ID Theft or Fraud Affidavit)를 작성해야 한다. 해당 양식은 인터넷에 많이 나와 있으니 어떤 것을 써도 무방하다. 다만, 경찰국 웹사이트로 들어가면 정형화된 양식이 있어 인쇄하고 출력 후 사용하면 된다. 신원 도용 진술서는 본인의 인적사항과 사고내용을 간략히 기재하는 양식으로 보통 4페이지 정도 된다. 이 양식은 공증사무실을 찾아가서 공증한 후에 복사본을 팩스나 우편으로 보내야 한다.     경찰 리포트(Police Report)를 해야 한다. 크레딧 리포트를 지참하여 가까운 경찰서에 가서 내용을 설명하면 경찰직원이 해당 사항을 기록한 후에 리포트를 발부한다. 처음에는 약식증명서를 발부해 주지만, 10일 후에 다시 가서 전체 리포트(Full Report)를 받을 수 있다. 이 서류는 컬렉션컴퍼니로 보내주는 것이 좋다. 또한, 본인 운전면허증 사본, 소셜 시큐리티카드 사본, 현재 살고 있는 곳을 증명하는 서류(수도세, 전기세 영수증 등 2가지), 악성 연체기록이 나와 있는 크레딧 리포트의 첫째 페이지를 카피한 후 이메일로 컬렉션컴퍼니에 보내면 된다.     그리고 그 결과를 기다리면 되는데, 이렇게 보내고 난 뒤 마냥 기다리지 말고 좀 더 철저하게 진행하는 것이 이롭다.     즉, 우선 이메일로 보낸 후 새로 카피를 한 부 더 만들어서 컬렉션컴퍼니의 주소를 찾아서 우편메일로 보내면 더욱 확실하다. 그다음 회사가 이 일을 조사하는 기간이 보통 2주에서 3주가량 걸리는데 일주일에 한 번씩 전화해서 진행 상황을 물어보는 것이 좋다. 우는 아이 젖 한 번 더 준다고 자주 전화하고 자주 문의하면 그만큼 조사하는 담당자가 더욱 신경을 쓰게 될 것이다.     그리하여, 2주 또는 3주 후에 회사에서 조사가 완료되면 ‘문제가 된 금액과 어카운트는 본인의 것이 아님이 판명되었으므로 해당 내용을 기록에서 제외하고 제외된 기록을 이퀴팩스, 익스피리언, 트랜스유니언 등 자신의 크레딧 관리회사를 제외한 2개의 크레딧 관리회사에 통보했다’라는 결과문을 편지로 받게 된다.   마지막으로 남은 절차에 대한 설명은 다음 칼럼에서 계속 진행하겠다.   ▶문의: (661)373-4575  제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 크레딧 악성 악성 연체기록 크레딧 관리회사 크레딧 리포트

2024-03-20

[재정칼럼] 자영업과 노후대책

오래전부터 자영업자 친구들에게 주식시장 투자를 추천했다. 주식시장 수익률이 연평균 약 10%라며 이유를 설명했다. 그런데 친구들의 반응은 우습지(?)도 않다는 표정이었다. 그러면서 50달러짜리 제품을 매입해 100달러에 팔면 수익률 100%라고 했다.     매달 500달러씩 주식시장에 투자하는 것도 권했다. 이것 역시 반응이 신통치 않았다. 이유인즉 한 달에 500달러, 즉 일 년에 6000달러 투자하면 10년이 지나도 원금은 6만 달러다. 이렇게 해서 어느 세월에 노후 자금을 마련할 수 있느냐는 주장이었다.   미용 재료상, 옷 가게, 세탁소, 식품점 등을 하는 친구들은 매장 수를 더 늘리고 사업 규모를 키우는 데 노력했다. 그들의 이런 방법이 풍족한 노후대책으로 이어지기를 희망한다. 그러나 세상 일이 기대하고 희망한다고 해서 항상 이루어지는 것은 아니다.     이민 1세들이 언어도 자유롭지 못한 이국땅에서 아이들 키우며 한푼 두푼 번다는 것이 얼마나 어려운 일인가? 심지어 목숨을 담보로 비즈니스를 운영하는 분들도 쉽게 만날 수 있다. 이렇게 평생 고생스럽게 비즈니스를 운영했다면 노후라도 편안한 생활로 이어져야 하는 것 아닌가? 그런데 현실은 그렇지가 않다. 여기에 기대수명 연장으로 은퇴 후에도 20~30년 이상을 수입 없이 살아야 한다.   자영업자들도 주식시장에 투자해야 하는 이유가 무엇인지 함께 알아본다. 연평균 투자 수익률 10%란 투자한 돈이 7.2년마다 두 배로 불어난다는 의미다. 즉, 10만 달러를 투자했다면 7.2년 후엔 20만 달러로, 또 7.2년 후에는 40만 달러, 또 7.2년 후, 즉 22년 후에는 80만 달러로 불어나는 것이다. 이런 투자 복리(Compound Interest) 효과를 얻기 위해서는 절대적으로 시간이 필요하다. 한국의 ‘빨리빨리 문화’는 주식 투자에 가장 치명적이다. 조급한 마음은 주식시장의 높은 수익률 혜택을 받지 못하게 하는 것은 물론 노후 자금 마련도 어렵게 한다.   자영업자에게 한 달 500달러는 그리 큰돈이 아닐 수 있다. 지난 30년(1994-2023) 주식시장의 연평균 수익률은 10.16%다. 30년 동안 꾸준히 주식시장에 투자했다면 비즈니스와 전혀 상관없이 현재 100만 달러 이상으로 불어났을 것이다. 부부가 함께했다면 200만 달러다. 사람마다 소비 규모는 다르지만, 이만한 목돈이라면 편안한 은퇴 생활이 가능하다.     모든 투자의 기본은 분산투자이다. 자영업자가 한두 개의 비즈니스를 운영하면 모든 투자가 한 곳으로 집중된 것이다. 여기서 언급하는 주식시장(S&P 500) 투자는 우리에게 익숙한 마이크로소프트, 애플, 아마존, 구글, 테슬라 등과 같은 500대 기업을 하나로 묶은 투자 종목이다. 여기서 주식시장에 투자한다는 의미는 500대 기업에 분산 투자하는 것이다. 투자 위험성이 적기 때문이다. 설령 비즈니스가 생각한 대로 잘되지 않았다고 해도 노후대책은 마련될 수 있다.   은퇴는 누구나  하게 된다. 사업체를 자녀에게 물려주는 경우도 있지만 노후를 위해서 사업체를 처분하면 목돈이 나온다. 부부가 노후 생활비를 만들어야 하는 소중한 목돈이다. 주식 투자를 경험하지 못한 사람은 소중한 목돈을 어떻게 투자해야 할지 걱정하기 마련이다. 그러나 사업체를 운영하며 적은 투자라도 해서 수익을 올린 경험이 있다면 쉽게 방법을 결정할 수 있을 것이다.   보통사람이 노동으로 부를 쌓는 것은 한계가 있다. 이런 이유로 ‘투자의 현인’으로 불리는 워런 버핏은 ‘잠자는 동안에도 내 돈이 불어나지 않으면 죽을 때까지 일해야 한다’고 말한 것이다. 고생한 한인 1세대들이 제대로 된 투자를 통해 편안하고 안락한 은퇴 생활을 하게 되기를 희망해 본다. 이명덕 / 박사재정칼럼 자영업과 노후대책 주식시장 투자 자영업과 노후대책 주식시장 수익률

2024-03-17

창업부터 투자 유치까지 청년들 위한 법률 설명회

LA총영사관(총영사 김영완)은 대한민국 청년의 해외 창업·취업 지원을 위한 법률설명회를 개최한다.   23일 오전 11시 LA총영사관 2층에서 열리는 설명회는 J-1 비자로 체류하고 있거나 WEST 인턴 참가자 및 대학교 유학생 등을 대상으로 한다.   이날 첫 세션은 스타트업 전문 성기원 변호사가 ‘미국에서 창업부터 투자 유치까지’라는 주제로 강연한다. 이어 ‘미국 취업 관련 이민법’을 주제로 취업·이민 전문 김덕균 변호사가 강사로 나선다.   참석 희망자는 온라인(https://forms.gle/Pn11rcxWpPpKDzaj8)으로 등록하면 된다.   LA총영사관은 대한민국 청년의 해외 창업·취업 지원을 위해 무료 법률자문서비스 제공, 월간 법률뉴스레터 발간, 창업·취업 세미나 개최, 미국 진출 한국기업에서의 인턴십 등을 추진하고 있다.   ▶문의:(213)385-9300 설명회 창업 법률 설명회 투자 유치 해외 창업

2024-03-13

[투자의 경제학] 금과 비트코인

경제지 포브스에 따르면 뱅크오브아메리카의 수석 투자 전략가 마이클 하넷이 정부 부채가 100일마다 1조 달러씩 증가하고 있다고 전했다고 한다.     최근 금값과 비트코인의 급등세도 부채에 대한 우려에 한몫하고 있다고 한다. 부채 증가가 달러 하락으로 연결될 것이라는 우려로 자산이동이 일어나고 있다는 것이다.     세계최대 자산운용사 블랙록(BlackRock)과 피델리티 인베스트먼트의 비트코인 ETF의 자산 규모는 약 160억 달러로 빠르게 증가한 것을 보면 자산이동의 추론이 맞을 수도 있을 법하다.     과거 가상화폐가 존재하기 전에는 경제 위기에 대비하기 위한 대체 투자처는 금이었지만 지금은 금과 가상화폐를 동시에 대체 투자처로 여기는 것으로 보인다. 금값의 상승이 예상보다 더딘 이유를 가상화폐 때문이라고 생각하는 전문가들도 있다.     워런 버핏은 비트코인 투자를 본질적인 가치가 없는 도박이라고 표현하기도 했다. 비트코인 같은 가상화폐의 투자 가치에 대해서는 투자자 개개인이 알아서 판단할 일이지만 투자는 투자 대상의 생산성을 고려하기 마련이다.     주식에 투자한다면 해당 기업의 매출, 자산가치, 성장률 등등 적정가를 산정하기 위한 여러 가지 공식이 동원된다. 이런 요소들이 기업가치 상승의 원동력이 되기 때문이다.     부채 증가로 인해 달러 하락 우려로 안전 자산으로 옮긴 곳이 비트코인이라면 뭔가 앞뒤가 맞지 않는 것으로 보인다.     상대적 가치 비교로 가격 상승을 기대해서 자산 이동이 일어나는 것이 가능하다고 해도 리스크를 피하기 위해 또 다른 리스크를 선택한다는 것은 적절하지 않은 것으로 판단된다.     금에 대한 투자도 생산성이 미미하다는 점에서 가상화폐와 비슷하다는 얘기가 있을 수 있지만 2022~2023년 2년에 걸쳐 주요 중앙은행들이 금 매수량이 역대 최대치였다고 한다. 금을 가장 많이 매수한 곳은 중국 중앙은행(People's Bank of China)으로 작년 한 해 동안 225톤의 금을 사들였다고 한다. 2024년에는 작년과 같이 수요가 많지는 않을 것으로 예상하지만 대체 자산이 아니더라도 관심을 두어야 하는 부분임에는 틀림이 없다.     개인적인 생각이지만 대부분의 일반 투자자들은 자산이동, 환율대비 자산가치, 중앙은행의 금매수 이런 데에는 큰 관심이 없다.  생각해 봐야 골치만 아프다. 가격이 오르냐 내리냐가 중요하다. 전문가들의 입장은 언제나 조심해야 한다는 것이다.     ▶문의: (213)434-7787  김세주 / Kadence Advisors, LLC투자의 경제학 비트코인 투자처 비트코인 투자 비트코인 etf 투자자 개개인

2024-03-13

[부동산 투자] 다운페이먼트 보조 프로그램

요즘 캘리포니아 날씨가 흐리고 비가 많이 오는데 부동산 시장의 침체와 맞물려서 더욱 기분을 우울하게 만드는 요인인 것 같습니다.   30년 고정 대출 이자가 조금씩 하락 하면서 살아나던 주택 시장 거래량이 다시 이자율이 급등하면서 주택 시장에는 평소의 절반도 안 되는 매물만이 나와 있는 상황입니다.     캐이스쉴러 인덱스에 따르면, 2023년에는 미국 주택 시장에서 남부 캘리포니아가 주택 가격 상승을 주도했습니다. LA, 오랜지 카운티 지역은 8.3% 상승하여 미국 전역 20개 도시 종합지수에서 상위에 올랐습니다. 샌디에이고는 8.8% 증가하여 1위를 차지하였습니다. 이에 반해 미국 전역의 주택 가격은 5.5% 증가했습니다. 현재로써 LA의 주택 가격은 2000년 대비 4.3배 상승한 수준입니다. 이는 같은 기간 동안 아파트 임대료 인상률의 2배 미만을 훨씬 웃돌고 있는 것으로 나타났습니다. 높은 이자율과 함께, 남부 캘리포니아의 급격한 주택 가격 상승으로 인해 소유와 임대 사이의 재정적 부담에 큰 차이가 발생했습니다.   클래스 A 등급의 아파트 임대료를 고려할 때, 오렌지 카운티의 3베드룸 아파트는 약 4500달러에 이르며, LA카운티에서는 평균 5000달러 이상입니다. 이론적으로 이러한 비용을 감당할 수 있는 주택 구매 희망자는 20% 다운페이먼트를 한다는 가정에 따라 오렌지 카운티에서 최대 72만 가격의 주택이나 콘도를 약 7%의 30년 고정 대출 금리를 적용받아 구매할 수 있습니다. 하지만 현실은, 해당 가격 범위 내에서 오렌지 카운티 전역으로 보아도 3베드룸 주택은 50채 미만이 마켓에 나와 있습니다.   베드룸 숫자를 무시하고 전체 시장에 나와 있는 주택을 살펴보아도 오렌지 카운티에서 50만 달러에서 75만 달러 사이의 주택은 300채 미만이며, 50만 달러 미만은 160채로 나타났습니다. 오렌지 카운티 주택 중 64%는 100만 달러 이상에 나와 있으며 고급 아파트의 테넌트들도 주택 구매를 할 수 없는 여건이 형성되어 있습니다.   캘리포니아 정부도 이러한 상황을 인지하고 생애 첫 주택구매자들에 한해 다운페이먼트를 보조해주는 프로그램 드림포올 등 여러 가지 혜택을 통해 신규 주택 구입자들이 높아진 주택 시장에 진입할 수 있도록 도와주고 있습니다. 새롭게 주택을 살 생각하고 있으시면 이러한 정부 프로그램을 활용해 보는 것을 추천해 하겠습니다. 더 자세한 내용은 드림포올 웹사이트(Calhfa.ca.gov)에서 확인하면 됩니다.     ▶문의: (213)605-5359   조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 다운페이먼트 프로그램 주택 시장 정부 프로그램 3베드룸 주택

2024-03-13

[부동산 이야기] 주택구입, 융자와 현금구매

요즘 주택시장은 높은 금리와 가격에도 불구하고 여전히 강세를 유지하고 있다. 그러므로 아직도 많은 예비 바이어들이 할 수 있는 만큼 지출을 줄이고 다운페이를 마련하기 위한 저축을 하고 있다. 지난 2023년에도 주택가격이 상승하였고 앞으로도 상승할 가능성이 높기 때문에, 감당할 수 있다면 주택 구매를 위해 일시적으로 다른 지출을 포기하는 것도 꼭 나쁜 생각은 아닌 것 같다. 더욱이 저축한 현금이 다운페이먼트로 충분하지 않다고 느끼는 것은 대개 절약과 저축을 하는 긍정적인 동기가 되기도 한다. 즉 재정적으로 힘들지만, 주택구매를 결정하고 노력하여 집을 장만하게 된다면 동시에 저축과 투자를 할 수 있게 되는 것이다.   한편 아직도 공급은 적고 수요가 많은 셀러 마켓에서 바이어들이 원하는 주택에 오퍼를 넣을 때 경쟁에서 이기는 방법은 무엇일까? 가장 쉽게 떠오르는 방법은, 현금으로 구매하는 것이다. 셀러 쪽에서 보면 빨리 거래를 끝낼 수 있고 까다로운 모기지 융자도 피할 수 있으니 현금 오퍼를 수락할 가능성이 더 높다. 즉 주택의 감정평가도 필요 없고 은행 등 대출기관의 확인을 기다리지 않아도 되니 중간에 융자가 안 되어 에스크로가 취소될 일도 없으니, 거래가 쉽게 끝나기 때문이다. 그러나 현금 거래는 별로 많이 볼 수 없는 데  부동산 정보 사이트의 소비자 주택 동향 보고서에 따르면, 현금으로 주택을 구매한 것은 25% 미만이다. 그러나 일반적으로 주택을 구입할 때 현금으로 구입하는 것을 권하지 않는다.     우선 현금으로 주택구매를 할 만한 유동자산이 있어도 그 이외의 여윳돈이 항상 있어야 하기 때문이다. 새로 산 집에 생각지 않던 돈이 더 들어갈 수도 있고 예정에 없던 응급 상황은 언제나 일어날 수 있기 때문이다. 예기치 않은 일로 소득을 잃게 되면 적어도 몇 달 동안은 유지할 수 있을 만큼 충분한 돈이 필요하니 어느 정도의 유동자산은 계속 유지해야 한다. 그리고 아직은 모기지 융자만큼 이자율이 낮은 대출상품이 없고 거기다 15년 내지 30년 동안 장기적인 대출이 가능하니, 주택 구입할 때 장기 저금리로 융자를 받아 집을 사고 나머지 돈을 다른 곳에 더 효율적으로 투자할 수 있다.     즉 융자하여 집값을 충당하였다면 재산을 늘리기 위해 다른 형태의 투자를 고려해 볼 수 있다. 주식이나 자신이 운영하는 사업에 투자할 수도 있고 안전하게 다른 부동산에 투자하면 더 많은 수익을 올릴 수 있을 것이다. 이것이 부동산 투자의 지렛대 효과(Leverage effect)인데, 주택가격은 오르기도 하고 떨어지기도 하지만 장시간으로 보면 항상 큰 폭으로 오르고 있다. 본인의 크레딧을 잘 관리하고 은행에 월 페이먼트를 할 수 있도록 무리하지 않는 한도 내에서 융자를 받아 집을 구입하면 좋은 선택이 될 것이다. 특별히 모기지 융자가 있는 모든 주택 소유자들은 대출기관에 지불한 이자에 대해 세금공제 혜택을 받고 있다.   ▶문의: (818)497-8949   미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택구입 현금구매 주택구입 융자 주택 구매 부동산 투자

2024-03-06

[전문가 기고] 한국 자산가, 미국 부동산·사업 투자 관심 증가

한국에서는 고환율과 고물가, 고금리 등 복합적인 경제위기가 상당 기간 지속될 것으로 예상됩니다. 마땅한 대응 카드도 없어 보입니다. 우크라이나 전쟁이나 미국의 금리 인상 등 국제적인 이슈가 생길 때마다 한국 내 투자자산의 가치는 속절없이 출렁거립니다. 그래서 한국에 거주하시는 분들은 부동산 등 자산의 글로벌 분산을 고려할 필요가 있습니다. 상대적으로 안정적인 미국에 부동산이나 비즈니스에 투자하는 것도 한 방법이라 할 수 있습니다.     한국 뉴스에는 자산가들이 ‘한국 떠나겠다’는 내용과 함께 미국의 투자 이민 신청에 대한 관심이 심심치 않게 눈길을 끌기도 하는데, 꼭 1%의 자산가가 아니더라도 미국에 대한 투자와 아이들 교육에 대한 관심은 끊임이 없는 것 같습니다. 최근에는 한류 열풍에 따라 한국 문화, 음식, 엔터테인먼트 등 많은 분야에서 한국이 트렌드를 선도하면서 시장이 상대적으로 큰 미국 시장에 진출하려는 경우도 적지 않습니다. 지금은 한국에서 통하는 것은 세계에서도 통한다는 자신감이나 자부심을 가질 만한 시대이며, 한국에서 이미 검증된 아이템이나 아이디어로 미국 진출을 타진하고 싶다면 미국 현지에서 도움을 줄 수 있는 이민 변호사와 회계사를 잘 선정하는 것이 첫 단추가 될 수 있습니다.     최근에는 요식업이나 무역업 같은 전통적인 비즈니스뿐만 아니라 젊은 세대를 중심으로 한 IT 벤처기업 등 스타트업의 미국 진출도 종종 눈에 띄고 있습니다.         먼저 미국 내 투자에 대해 알아보면 영주권이 없고 납세자번호(Tax ID)가 없더라도 미국에 투자할 수 있습니다. 많은 분이 하우스나 콘도, 멀티 유닛 아파트 등 레지덴셜 부동산 취득에 관심이 많으며 호텔이나 식당 같은 비즈니스에 투자를 원하기도 합니다. 다만 어떤 형태로 투자를 진행할지가 관건인데 부동산 투자의 경우 유한회사인 LLC형태로 하는 것이 유리합니다. 설립절차나 회사유지, 세법상 운영이 주식회사 등 다른 형태보다 간단하고 유연해 한국 등 외국에서 투자유치 시 많이 활용되고 있습니다. 현지의 파트너나 매니저가 있을 경우 부동산뿐만 아니라 호텔, 식당 등 대부분의 업종도 가능합니다. 소유권이 없는 파트너도 가능하기 때문에 회계사나 변호사처럼 제삼자를 파트너로 정하기도 합니다.   미국 현지 법인을 만들고 은행 계좌를 개설했다면 현지 투자 계약서상의 금액을 토대로 한국으로부터 송금을 할 수 있습니다. 한국법인이 출자금을 송금하는 경우에는 한국법인이 미국법인의 주식증권을 취득하는 형태로 신고합니다. 이때 주의할 점은 현지 법인 투자 명세서를 매년 한국 외국환 거래은행에 제출해야 한다는 것입니다.     미국에서 발생하는 수입은 근로소득, 임대소득, 양도소득, 이자 및 배당 소득 등으로 나눌 수 있는데 근로소득은 영주권이나 워킹 퍼밋이 있는 경우에 해당합니다. 반면 임대소득, 양도소득, 이자, 배당소득은 일할 수 없는 신분이라도 가능합니다.   한국과 마찬가지로 미국에서도 법인 세금보고와 개인 세금보고가 별도로 보고됩니다. 단지 법인의 형태에 따라서 법인세가 있는 경우도 있고 없는 경우도 있습니다.   LLC 세금보고를 할 때는 파트너십으로하는 것이 일반적입니다. 파트너십으로 세금을 보고할 경우 LLC는 연방정부에 법인세를 내지 않습니다. 그 대신 LLC에서 발생한 영업 수익을 개인이 받아서(K1) 개인소득세와 합산해 보고하는 것입니다.  LLC같은 패스스루 기업은 이익금의 20%를 공제해주는 혜택으로 그만큼 세금 혜택도 크다고 볼 수 있습니다. 개인 소득세는 누진세를 적용받게 돼 수입이 많을수록 더 높은 세율을 적용받게 됩니다. 외국인이 이익을 남긴 경우 원천징수(Backup withholding)를 하게 되어 있습니다. 이 원천징수금은 개인 소득보고 때 환급받는 경우가 많습니다. 이분이 만약 LLC를 설립해 식당이나 호텔에 투자했다면 LLC에 현지 제삼자가 파트너로 함께 있어야 합니다. 영주권이 없거나 노동 허가가 없는 경우 미국에서 일해서는 안되므로 근로소득이 아닌 배당소득을 받게 됩니다. 또한 식당이나 호텔에 투자할 경우는 E2 비자가 가능해진다는 것입니다. E2는 비이민 비자지만 근로소득을 발생시킬 수 있습니다. 그렇기 때문에 미국으로의 사업진출은 E2 비자를 받아 진행하는 것이 가장 현실적이며 코퍼레이션으로 하는 것이 무난한 사업형태라고 할 수 있습니다.     최근 한국에 있는 스타트업이 미국 진출을 희망하는 경우가 많은데 미국에는 VC(Venture Capital)나 개인투자자들이 한국에 비해 많고 투자 펀딩 규모도 훨씬 큰 것이 사실이기 때문에 잘 준비되어 있다면 투자받을 기회는 많습니다.     미국 투자 펀드로부터 투자를 받기 위해선 그에 맞는 회사 구조, 즉 미국 법인 설립이 필수인 경우가 대부분입니다. 페이퍼 컴퍼니 같은 껍데기만 있는 미국 법인은 별 도움이 되지 않고, 미국 투자자들이 선호하는 회사 구조를 갖출 필요가 있습니다. 예를 들면, 미국인 공동 창업자를 구하고, 잘 꾸려진 팀을 구성하며 회사 내 자산을 유지하거나 수익 창출 등이 미국 법인 안에서 이루어져야 합니다. 따라서 한국과 별도의 독립적인 법인을 세우는 것이 설득력이 있고 유리합니다.   비즈니스 등에 투자 후 나중에 어떤 경로를 통해서든 영주권을 취득할 경우(유학 중인 자식 포함) 증여·상속의 측면에서도 큰 혜택을 볼 수 있습니다. 미국의 증여·상속세의 가장 큰 특징은 통합세액공제(Unified Tax Credit) 제도입니다. 통합세액공제란 평생기준금액 2024년 기준 1361만 달러까지의 증여 및 상속에 대한 세액을 전액 공제해주는 제도입니다. 즉, 증여재산액수 및 상속재산액수가 1361만 달러를 초과하지 않으면 증여·상속세가 없다는 뜻이고, 부부가 함께 증여, 상속 시 2722만 달러까지 세금 없이 가능합니다. 증여, 상속세 측면에서 보면 한국은 자녀들에게 엄청난 부담을 주는 경우가 많아 이 때문에라도 혜택이 큰 미국을 선택하는 경우가 많다고 할 수 있습니다.     ▶문의:(213)382-3400  윤주호 / Yoon & Co.,CPA전문가 기고 미국 부동산 부동산 투자 한국 외국환 투자 이민

2024-03-04

[잘하는 투자] 전술적 자산운용해 리스크 줄이고 수익 높여야

투자에 대해 잘 안다고 생각하는 사람이나 잘 모른다고 생각하는 사람이나 바라는 것은 같다. 투자를 잘하고 싶어한다. 그런데 잘하는 투자가 어떤 투자인가에 대해서는 동상이몽이 많다. 어떤 투자가 잘하는 투자일까? 흔히들 가진 투자에 대한 오해에 대해 짚어 보면 바른 투자관 정립에 도움이 될 것이다.   ▶성적   투자자들은 내 포트폴리오 성적이 항상 시장을 상회하길 원한다. 특히 전문가에게 자산운용을 맡기면 이런 기대감은 더 커진다. 사실 잘못된 기대는 아니다. 잘하는 투자라면 시장성적을 상회하는 것이 맞다. 문제는 ‘항상’ 그럴 수는 없다는 데 있다. 그리고 어떤 ‘시장’과 비교하는가도 중요하다.   왜 ‘항상’ 시장성적을 상회할 수 없을까? ‘항상’ 시장성적을 상회하는 것은 기본적으로 ‘절대 이익’을 추구하는 방식을 도입할 때 가능하다. 예를 들어 헤지펀드 등은 주식, 채권 등 전통적 자산은 물론 비전통적 대체자산 활용을 적극적으로 수용한다. 돈이 되는 모든 투자자산을 활용할 수 있다. 투자 방식도 매수보유에 국한되지 않고 필요에 따라 적극 공매도(short)를 하기도 한다.     거칠게 표현하자면 시장환경이 어떻든 이익을 남길 수 있다면 어디든 가고 무엇이든 사고파는 것이다. 그런데 이런 방식은 ‘시장’을 앞지르는 성적을 낼 가능성도 있지만 그만큼 손실이 커질 가능성도 함께 갖고 있다. 여유가 있다면 손실 가능성을 충분히 숙지했다는 전제하에 활용할 수도 있을 것이다. 하지만 일반 투자자들에게는 맞지 않는 방식이다. 특히 은퇴를 위한 투자에는 더더욱 맞지 않는 방식이다.     은퇴투자를 하면서 이런 식의 위험도 높은 자산운용 방식을 원한다는 것은 무언가 잘못 생각하는 것이다. 그래서 분산투자가 강조되는 것이다. 대부분의 투자자에게는 수익률 극대화가 초점이 아니라 리스크의 분산이 초점이 돼야 한다. 수익률은 장기적으로 꾸준하게 나와주는 것을 목표로 삼아야 한다. 내가 원하는 투자목표 지점에 도달하기 위해 항상 시장을 앞설 필요는 없기 때문이다. 분명 더 잘 나올 때도 있고 덜 나올 때도 있을 것이다. 하지만 회복 불능의 손실을 초래하지 않고, 적정 수준의 수익률을 꾸준히 내주는 것은 꼭 필요한 덕목이다.   그래서 가능한 것은 ‘항상’ 시장을 상회하는 것이 아니라 중장기적인  ‘시장주기’에 걸쳐 시장을 상회하는 것이다. 이것도 물론 쉬운 과제는 아니다. 하지만 할 수 있는 만큼 손실을 최소화하고 적정 수준의 수익을 꾸준히 내주는 방식의 투자운용으로 가능해질 수 있다. 시장주기는 경기순환과 마찬가지로 상승과 하락을 반복하는 전체적인 순환주기를 뜻한다. 매번 같은 기간이 걸리는 것은 아니지만  최소한 5~10년 정도에 걸쳐 나타난다고 볼 수 있다. 최소한 5~10년은 봐야 객관적인 성적 평가가 가능하다는 의미이기도 하다.   ▶리스크와 수익의 거래   이것만큼 오해가 큰 개념도 드물다. 다들 아는 것 같지만 정말 오해가 깊은 부분이다. 투자자들은 자기 포트폴리오의 수익률을 늘 가장 수익률이 잘 나온 것과 비교한다. 그것이 애플, 테슬라, 엔비디아, 아마존 등 개별 종목일 수도 있고 나스닥이나 러셀, S&P500 등 시장지수일 수도 있다. 어떤 것에 비교하든 비교 대상이 아닌 경우가 대부분이다.   이렇게 비교하는 것은 기본적으로 리스크를 생각하지 않기 때문이다. 투자자들은 높은 수익률은 원하지만, 그에 따르는 잠재적 리스크는 외면한다. 리스크와 수익률 사이에는 늘 거래가 있다는 것을 이미 안다. 그런데도 이를 모르는 것처럼 생각하고 행동한다. 높은 수익률을 원하면 대체로 높은 리스크를 수용해야 한다. 리스크를 원하지 않으면 그만큼 낮은 수익률에 만족해야 할 가능성이 높다. 보수 성향의 포트폴리오를 운용하고 있는 투자자가 상대적으로 위험도가 높은 종목이나 지수, 투자방식 등의 성적표와 자신의 포트폴리오 성적을 비교한다는 것이 무슨 의미가 있을까. 아무런 의미가 없다. 아니, 이런 비교는 오히려 잘못된 판단과 실수를 초래할 수도 있다. 경계해야 하는 부분이다.   ▶벤치마크   공정한 비교를 위해서는 비교 가능한 대상이 있어야 한다. 이걸 보통 ‘벤치마크’라고 부른다. 나의 포트폴리오가 60/40 포트폴리오라면 60/40 벤치마크와 비교해야 한다. 나스닥과 비교하면 안 되고, S&P500과도 비교하면 안 된다. 나스닥이나 S&P500과 비교하길 원한다면 100% 테크 기업, 주식형 자산 포트폴리오를 가져가야 한다. 하지만 대부분 투자자는 분산 포트폴리오를 갖고 있다. 위험자산(주식)과 안전자산(채권)의 비율은 다 다를 수 있다. 이 구성비는 각자의 리스크 선호도와 수용 능력에 따라 결정되어야 할 뿐이다.   물론, 리스크 선호도와 수용 능력도 달라질 수 있다. 그렇다면 그에 따라 더 공격적으로 혹은 더 보수적으로 포트폴리오를 재구성할 수 있을 것이다. 하지만 그런 것이 아니라면 기존의 운용전략을 꾸준히 밀고 가는 것이 바람직하다. 장기적인 투자목표와 자신의 투자성향에 맞춰 구성된 포트폴리오를 ‘잘나가는’ 무엇이 있을 때마다 뒤집어엎을 수는 없는 노릇이다. 가치주와 채권의 비중을 높게 가져가야 할 투자자가 나스닥이 고공행진을 계속한다고 갑자기 그를 쫓을 것인가? 전혀 권장할 만한 접근법이 아니다.   ▶전술적 자산운용   전술적 자산운용에도 다양한 방법이 있다. 하지만 시장환경에 대한 판단에 따라 능동적으로 자산배치에 변화를 주며 운용한다는 기본맥락에서는 동일하다. 보수적 운용은 안전자산 비중을 늘리는 판단 기준이 보수적으로 적용된다. 공격적 운용은 안전자산 비중을 늘리는 판단 기준이 상대적으로 공격적이다. 수용 손실 폭이 더 크다고도 이해할 수 있다.     이런 능동적 자산배치의 핵심역할은 리스크 관리에 있다. 전술적 자산운용 역시 자산유형별 분산배치가 기본이지만 투자전략별 분산배치 역시 중요하게 고려된다. 어떤 부분은 전통적인 전략적 자산배치를 고수할 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다. 이는 투자자 개개인의 투자성향이나 투자목적, 투자 기간 등을 반영해 결정될 것이다.     중요한 것은 전술적 자산운용이라고 해서 ‘항상’ 시장성적을 상회하는 것이 아니라는 점이다. 단, 5~10년에 걸친 중장기적 시장순환 주기를 도는 동안에는 벤치마크보다 위험도는 줄이고 수익률은 높이는 것을 추구한다. 결과를 보장할 수는 없을 것이다. 그러나 이는 분명 실현 가능한 목표라고 할 수 있다. 켄 최 아메리츠 에셋 대표 kenchoe@allmerits.com잘하는 투자 자산운용 리스크 자산운용 방식 포트폴리오 성적 리스크 선호도

2024-02-27

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