[부동산 가이드] 투자용 부동산의 리스 분석

리스 계약, 대출기관의 신용도 지표
투자용 부동산 남은 리스 기간 중요

부동산을 투자하는 많은 투자자는 금융 레버리지를 통한 수익률의 극대화를 위하여 은행 및 금융기관을 통한 대출을 고려합니다.  
 
부동산에 대한 대출 융자 결정 과정에서 금융기관이 중점을 두는 여러 요소 중 리스 계약의 상태는 매우 중요한 부분을 차지합니다.  
 
특히, 오피스 및 리테일 같이 중장기 테넌트를 보유하는 부동산에 대한 대출 심사 시, 건물의 모든 수익은 입주한 테넌트에 따라 크게 달라지므로, 리스 계약의 상태는 융자 평가에 있어 중요한 요소로 작용합니다. 이는 대출기관 뿐 아니라 건물을 구매하는 투자자도 중요하게 검토해야 하는 대상입니다.  
 
첫째로, 융자기관은 리스 계약을 분석하며 테넌트의 신용도를 주요 지표로 삼습니다. 스몰 비즈니스 테넌트의 경우 얼마나 오래 비즈니스를 했는지와 페이먼트 히스토리, 비즈니스 택스 리턴, 그리고 오너의 크레딧 등을 통하여 테넌트의 신용도를 확인할 수 있습니다.  
 

둘째로, 남아있는 리스 기간의 길이도 중요한 고려 사항입니다. 리스 기간이 길게 남아있다면 안정적으로 테넌트를 유지할 수 있는 확률이 높습니다. 리스 계약이 만료가 된다면, 리스 계약 갱신 혹은 새로운 계약을 하는 과정에서 공실 기간이 발생되거나 추가 비용이 발생이 될 수 있는 위험요소가 있습니다.  
 
투자기관들의 경우 오피스 및 물류창고 투자시 테넌트들의 남은 평균 임대기간이 10년이 넘는 경우만 투자 대상으로 삼는 경우가 많을 정도로 투자용 부동산에서 남은 리스 기간은 중요한 고려 사항입니다.    
 
셋째로, 리스 만료 시기를 검토합니다. 여러 테넌트의 리스 만료 시기가 다양할수록 융자기관에게 더 선호되는 경우가 많습니다. 이는 리스크 분산과 지속적인 수익 확보 측면에서 긍정적으로 평가됩니다.
 
넷째로, 테넌트 임대료가 지역 평균과 비슷한지를 검토합니다. 지역 평균보다 낮은 임대료를 받고 있다면, 추후에 임대료 상승으로 인한 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만 반대로 특수한 이유로 지역 평균보다 높은 임대료를 받고 있는 경우, 테넌트가 렌트를 유지하지 못할 가능성도 있고, 이 테넌트가 나간 이후 계속해서 임대료를 같은 수준으로 받지 못할 경우 건물 가치 하락에 영향을 주기 때문에 적절한 임대료 상황은 검토 대상입니다.  
 
다섯째로, 테넌트 구성의 적합성입니다. 테넌트가 해당 지역에 적합한 비즈니스를 하고 있는지, 그리고 다양한 비즈니스가 입주해 있는지도 평가의 중요한 부분입니다.
 
추가로, 리스 계약에 명시된 관리비 부담 등의 조항들과 건물주의 관리 능력 또한 중요한 요인으로 작용합니다. 건물주의 관리 경험이나 전문 회사의 고용 여부 등도 융자 결정에 있어 고려되는 중요한 사항들입니다.  
 
상업용 부동산 시장은 테크놀로지의 발전, 원격 근무의 증가, 그리고 소비자 행동의 변화 등으로 빠르게 변화하고 있습니다.이에 따라, 융자 기관은 전통적인 분석 요소 외에도 테넌트의 디지털 마켓 적응력, 건물의 스마트화 정도, 그리고 지속 가능성과 같은 새로운 요소들에 대해 고려하기 시작했습니다. 따라서,  융자를 준비하는 건물주와 투자자는 이러한 최신 트렌드와 시장의 변화를 고려해 자신의 부동산을 관리하고 테넌트를 유치하는 과정에서 적용하기 위한 노력을 시작해야 할 것입니다.
 
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