[부동산투자] 투자용 주택 구입

계산법 이용해 수익 따져야
최소 다운페이는 40% 추천

지난 칼럼에 이어 이번 칼럼에서도 투자용으로 주택을 구입하여 렌트 수익을 얻는 방법을 알려주고자 한다. 얼마를 다운페이먼트로 해야 매달 받는 렌트비에서 경비를 제하고 얼마를 손에 넣을 수 있는지 계산해 보자. 우선 결론적으로 먼저 말하자면, 집값의 20%를 다운페이먼트로 하면 매달 얼마씩 내 주머니에서 돈이 그 집에 들어가야 하고, 30%를 다운하면 거의 맞아 떨어지거나 조금 모자랄 것이고, 35~40%를 넣으면 매달 얼마간의 금액을 용돈으로 남길 수가 있다.
 
예를들어 60만 달러의 타운하우스를 산다고 가정하자. 60만 달러의 타운하우스는 일반적으로 렌트를 약 3500달러 정도를 받을 수 있을 것이다. 그러면 60만 달러의 집을 30%(18만 달러)를 다운페이먼트로 사용하면 매달 경비로 나가는 비용을 얼마가 되는지 계산해 보자. 매달 들어가는 경비를 일반적으로 PITI 로 계산한다. 즉, P, Principal(원금), I, Interest(이자), T, Tax(주택세금), I, Insurance(화재보험) 으로 나눌 수 있겠고, 여기에 공동구역 관리비(HOA) 및 주택수리 및 공실률 비용을 생각할 수 있겠다.
 
모기지 이자율을 6% 정도로 가정하고 계산해보면, 원금과 이자, 즉 42만 달러를 30년 은행대출을 받으면 월 2518달러, 주택세금을 집가격의 보통 연 1.3%로 계산하면, 60만 달러X1.3%= 7800달러, 이것을 12달로 나누면 월 650달러가 나온다. 그 다음 화재보험은 일반적으로 타운하우스인 경우에 HOA에 포함되는 경우가 대부분이니까 HOA 비용이 약 400달러 정도로 계상하면 무리가 없겠다. 그다음 주택수리 및 공실률 비용으로 한달에 약 200달러 정도 넣어두면 된다. 이것을 모두 합해 보면 2518달러 + 650달러 + 400달러 + 200달러 = 3768달러란 계산이 나온다. 이를 렌트 월 3500달러를 받으면 매달 268달러씩 나의 주머니에서 더 나가야 한다는 계산이 나온다.  
 
그렇다면, 40%를 다운페이먼트로 사용한다면 어떻게 되는지 알아보자. 즉 60만 달러의 40%인 24만 달러를 밑돈으로 넣고 나머지 36만 달러를 은행대출을 받으면 매달 내는 페이먼트는 2158달러가 된다. 나머지 비용은 같으니까 이를 모두 더해 보면 2158달러+ 650달러 + 400달러 + 200달러 = 3408달러가 나온다. 그러면 매달 렌트비로 3500달러를 받으면 그 차액 92달러의 렌트수입을 기대할 수 있겠다. 이렇게 상세한 계산을 하고 보면, 일반적으로 투자용으로 주택을 구입할 경우에는 최소한으로 40%는 다운페이먼트를 해야 손해가 나지 않는다는 이야기가 된다. 렌트를 만들어 주는 부동산회사에 대한 수수료는 그리 크지 않으니까 주택수리와 공실률 비용에 이미 들어가 있다고 봐도 되겠다.  
 

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제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표