The Korea Daily Los Angeles

[부동산 이야기] 부동산투자의 수익

수입이 나오는 임대 부동산에 투자하려면, 어느 정도의 기본 상식을 가지고 시작하는 것이 좋다. 물론 시간이 지난 후의 가치상승이 부동산 투자의 가장 큰 목적이 되지만 매월 예상되는 고정적인 수입이 보장되어야만 성공적이고 안정적인 부동산 투자라고 할 수 있다. 나중에 생길 가치상승도 좋지만 당장 매달 조금씩이라도 현금수입이 보장되어야 한다. 그런 면에서 다른 수익성 부동산보다 안정된 수익을 올릴 수 있는 것이 아파트나 유닛 등 주거용 부동산 투자다. 그러므로 사려는 부동산의 수익성이나 가치를 제대로 분석할 수 있어야 한다. 먼저 임대수입이 얼마이고 융자를 했을 때 매달 내는 모기지 페이먼트를 하고 난 후의 금액, 정해진 수입에 비해 어떠한 비용이 예상되는지에 대해 정확히 알아야 한다. 이는 유닛이나 아파트를 비롯한 렌트 수입을 목적으로 구입하는 상업용 부동산의 값을 정할 때 기준이 된다. 또한, 수입과 지출을 근거로 하는, 가격 산정 시 필요한 정보나 용어를 알아야 할 필요가 있다. 우선 일 년의 총수입(Annual Gross Income)을 계산하는 데, 여기엔 테넌트들이 내는 렌트와 함께 부대 시설인 세탁장, 작은 창고나 여분의 주차장이 있다면 이런 시설들에서 나온 수입을 모두 합하여 연 총수입이 정해진다. 그리고 일 년 총지출(Annual Expenses)의 정확한 금액 산정이 중요하다. 우선 기본적인 지출의 중요한 항목들은 재산세, 화재보험을 비롯한 보험료, 상하 수도세, 공동시설에 드는 전기나 개스비, 정원관리비, 각종 수리비, 쓰레기 수거료, 관리를 전문회사에 맡길 경우의 관리비 등이 있다. 이제 연 총수입에서 총지출을 빼면 순수입(Net Operating Income)이 나온다. 부동산 투자는 현재 들어오는 수입과 함께 매년 인상되는 렌트비로 인한 수익 증가, 부동산의 가치 상승, 건물의 감가상각에 의한 세금 혜택을 볼 수 있는 등 장기적으로 자산가치의 상승과 안정된 수입이 보장되는 훌륭한 투자가 될 수 있다. 그리고 캡(Capitalization Rate)이라는 말을 많이 듣게 되는 데, 일반적으로 캡은 GRM(Gross Rent Multiplication)과 함께 부동산의 가치 산정에 쓰이는 용어이다. 먼저 캡은 부동산의 가치와 투자대상에서 나오는 순수입의 비율을 말하는 것으로, 예를 들어 모든 경비를 공제한 연 순수입이 10만 달러가 나오는 부동산이 200만 달러 정도의 가격으로 거래되면 그 매물의 캡 레이트는 5%이다. 요즘 LA한인타운에서 거래되는 아파트의 캡이 4.5% 정도임을 고려할 때 적당한 가격산정을 해 볼 수 있겠다. 그리고 GRM이란 우리가 말하는 소위 연 총수입에 비례한 ‘배수’를 얘기하며 부동산의 가치를 단순비교할 때 종종 사용한다. 다르게 풀이하면 부동산의 가격을 일 년 렌트수입으로 나눈 숫자가 GRM이다. 즉 150만 달짜리 아파트에서 들어오는 일 년 동안의 임대수입이 10만 달러라면 그 매물의 GRM은 15가 되는 것이다. 그 이외에 여러 가지 변수를 염두에 두어야 한다. 즉 같은 10유닛 아파트라도 방과 화장실이 각각 하나씩만 있는 아파트의 가치와 방이 2개 이상인 유닛이 주를 이루는 아파트의 가치는 다르기 때문이다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE 부동산 부사장부동산 이야기 부동산투자 수익 수익성 부동산 부동산 투자 주거용 부동산

[부동산투자] ‘As Is’ 세일과 인스펙션

얼마 전 한 바이어가 ‘As Is’ 조항이 있어 셀러가 아무것도 고쳐주지 않을 것이라고 하는데 굳이 인스펙션을 해야 하는지 문의해 왔습니다. 의외로 많은 바이어가 ‘As Is’ 에 관해 잘못 이해하고 인스펙션을 하는 이유를 간과하는 경우가 있습니다. 주거용 주택 매매를 할 때 셀러는 부동산 양도에 관한 공개문서를 바이어에게 제공해야 합니다. 이 문서에는 바이어가 집을 구매하는 데 있어서 영향을 미칠 수 있는 모든 사실 등을 포함한 집의 상태, 집에 부착된 가구들의 고장 유무, 그리고 집에 있는 위험물질 유무 등의 내용을 셀러가 직접 게재해야 합니다. ‘As Is’ 조항은 매물을 보이는 것 그대로의 상태로 매매한다는 조건입니다. 하지만 계약서에 ‘As Is’ 조항이 있더라도 위의 내용을 알리지 않을 경우 매매가 완료된 후라도 문제가 발견되고 셀러가 고의로 누락시킨 점이 입증되면 그에 대한 책임을 지게 될 수도 있습니다. 따라서 셀러는 양도 공개문서를 성실하게 작성할 의무가 있고 작성 시 매매 하려는 주택의 문제는 알고 있으나 정확한 원인을 모를 때에는 표면적으로 나타난 문제의 현상을 기재하면 됩니다. 바이어가 인스펙션을 했을 경우 집에 중요한 문제 또는 공개문서에 기재 되어있지 않은 내용 등이 발견되면 바이어는 그 문제에 대한 수리를 요구할 수 있습니다. 만약 셀러가 이에 응하지 않을 경우 해당되는 계약 해지 조항에 따라 계약을 해지하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 바이어는 인스펙션 후 문제가 있으면 고쳐달라고 할 권리가 있습니다. 하지만 많은 바이어가 간과하고 있는 것은 셀러는 고쳐 주어야 할 의무가 없다는 내용입니다. 굳이 따로 ‘As Is’라고 명시하지 않아도 계약서엔 이미 매매 자체가 있는 그대로, 보이는 것 그대로 구입한다는 조항이 명시되어 있기 때문입니다. 그러므로 셀러는 고쳐 주어야 할 의무가 없을 뿐만 아니라 바이어의 요구 사항에 대해 답변조차 할 필요가 없다는 것입니다. 중요한 건 매매를 위해서 셀러와 바이어가 합당하고 서로 상식적인 수준에서 합의하는 것이 필요합니다. 다시 말하면 바이어가 인스펙션을 하는 가장 큰 이유는 인스펙션 후 여러 가지 문제를 빌미로 가격을 깎으려는 의도가 아니라 혹시라도 셀러가 집에 대해 모를 수도 있는 문제에 대비해서 바이어 스스로를 보호하기 위함이라 하겠습니다. 결국 중요한 것은 셀러는 아무리 ‘As Is’라 할지라도 집에 문제가 있는 사실은 숨김없이 공개 문서에 게재하여 알려주고 바이어는 혹시라도 셀러가 모를 수도 있는 문제에 대비해 인스펙션 함으로써스스로의 권리를 지키는 것입니다. 셀러도 무조건 ‘As Is’ 만 주장하여 고쳐주지 않는 것이 아니라 서로 상식적인 선에서 원만한 매매를 위해 조금씩 양보하고 서로의 권리와 의무의 줄다리기에서 현명하게 각자의 책임을 다한다면 매매 후 발생할 수 있는 문제도 최소화될 것입니다. ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산투자 세일 공개문서 가지 문제 바이어 스스로 매매 자체

[부동산투자] 투자용 주택 구입

지난 칼럼에 이어 이번 칼럼에서도 투자용으로 주택을 구입하여 렌트 수익을 얻는 방법을 알려주고자 한다. 얼마를 다운페이먼트로 해야 매달 받는 렌트비에서 경비를 제하고 얼마를 손에 넣을 수 있는지 계산해 보자. 우선 결론적으로 먼저 말하자면, 집값의 20%를 다운페이먼트로 하면 매달 얼마씩 내 주머니에서 돈이 그 집에 들어가야 하고, 30%를 다운하면 거의 맞아 떨어지거나 조금 모자랄 것이고, 35~40%를 넣으면 매달 얼마간의 금액을 용돈으로 남길 수가 있다. 예를들어 60만 달러의 타운하우스를 산다고 가정하자. 60만 달러의 타운하우스는 일반적으로 렌트를 약 3500달러 정도를 받을 수 있을 것이다. 그러면 60만 달러의 집을 30%(18만 달러)를 다운페이먼트로 사용하면 매달 경비로 나가는 비용을 얼마가 되는지 계산해 보자. 매달 들어가는 경비를 일반적으로 PITI 로 계산한다. 즉, P, Principal(원금), I, Interest(이자), T, Tax(주택세금), I, Insurance(화재보험) 으로 나눌 수 있겠고, 여기에 공동구역 관리비(HOA) 및 주택수리 및 공실률 비용을 생각할 수 있겠다. 모기지 이자율을 6% 정도로 가정하고 계산해보면, 원금과 이자, 즉 42만 달러를 30년 은행대출을 받으면 월 2518달러, 주택세금을 집가격의 보통 연 1.3%로 계산하면, 60만 달러X1.3%= 7800달러, 이것을 12달로 나누면 월 650달러가 나온다. 그 다음 화재보험은 일반적으로 타운하우스인 경우에 HOA에 포함되는 경우가 대부분이니까 HOA 비용이 약 400달러 정도로 계상하면 무리가 없겠다. 그다음 주택수리 및 공실률 비용으로 한달에 약 200달러 정도 넣어두면 된다. 이것을 모두 합해 보면 2518달러 + 650달러 + 400달러 + 200달러 = 3768달러란 계산이 나온다. 이를 렌트 월 3500달러를 받으면 매달 268달러씩 나의 주머니에서 더 나가야 한다는 계산이 나온다. 그렇다면, 40%를 다운페이먼트로 사용한다면 어떻게 되는지 알아보자. 즉 60만 달러의 40%인 24만 달러를 밑돈으로 넣고 나머지 36만 달러를 은행대출을 받으면 매달 내는 페이먼트는 2158달러가 된다. 나머지 비용은 같으니까 이를 모두 더해 보면 2158달러+ 650달러 + 400달러 + 200달러 = 3408달러가 나온다. 그러면 매달 렌트비로 3500달러를 받으면 그 차액 92달러의 렌트수입을 기대할 수 있겠다. 이렇게 상세한 계산을 하고 보면, 일반적으로 투자용으로 주택을 구입할 경우에는 최소한으로 40%는 다운페이먼트를 해야 손해가 나지 않는다는 이야기가 된다. 렌트를 만들어 주는 부동산회사에 대한 수수료는 그리 크지 않으니까 주택수리와 공실률 비용에 이미 들어가 있다고 봐도 되겠다. ▶문의: (661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산투자 투자용 주택 투자용 주택 그다음 주택수리 공실률 비용

[부동산투자] 투자용 주택을 구입하는 방법

아파트와 일반 개인 주택의 렌트비는 매우 비싸다. 특히 2~3베드룸의 경우의 렌트비가 3000~4000달러를 넘어 테넌트의 입장에서는 월수입의 상당 부분이 렌트비로 지불되고 있으니 가계 사정에 여간 큰 부담이 아닐 수 없다. 하지만 역으로 생각해 보면 임대주, 즉 아파트와 임대주택 소유주에게는 안정적인 수입원일 것이다. 투자자들에게는 아파트와 주택이 아주 좋은 투자처일 것이다. 게다가 장래의 집값 상승의 기대까지 추가되니 일석이조의 효과를 예상할 수 있다. 지금 투자용 주택 혹은 아파트를 구입하려고 하는 게 조금 늦지 않았을까 걱정도 하겠지만, 투자라는 것이 원래 100% 안전한 것이 없고 그중에서도 가장 안전하고 손실위험이 적은 것이 부동산 투자니 지금도 늦지 않았다고 보는 것이 틀리지는 않는다. 늦었다고 느낄 때가 바로 그 타임이라고 봐야 할 것이다. 어떤 종류의 주택을 구입해야 하나, 어떤 지역에 사 두는 게 가장 좋을까, 큰집이 좋을지 작은 집이 좋을지, 렌트 관리는 어떻게 해야 할지, 얼마를 다운하고 얼마를 대출받는 게 좋을지, 주택관리에 들어가는 여러 비용이 어떤 게 있는지 등등 이에 관한 것들을 한번 샅샅이 살펴보기로 하자. 하나하나 계산부터 먼저 해서 손익을 따져보고 앞뒤를 헤아려서 한 단계씩 준비하는 것이 좋겠다. 십수년간 모아둔 자금을 투자용 주택을 사는 데 선뜻 투입한다는 것은 처음으로 시작하는 투자자에게는 상당히 위험스럽고 겁이 나는 일임이 틀림없다. 그래서 하나하나 돌다리도 두들겨보고 만져보고 또 한 번 더 디뎌보고 난 뒤에 발걸음을 옮겨 보는 것이 좋겠다. 큰 집을 하나 사서 렌트비를 많이 받는 것이 좋을까? 작은 집 2채를 사서 작은 렌트비 두 개를 받는 것이 좋을까? 서로 장단점이 있지만, 결론적으로 이야기하자면 같은 돈으로 작은 집을 두 개를 사서 운용하는 것이 더 효율적이다. 물론 큰 집 하나의 테넌트를 관리하는 것이 작은 집 2채의 테넌트 두 가족을 관리하는 것보다 쉬울 수는 있으나, 큰집 하나 보다는 작은 집 2채가 투자의 수입 면에서도 보다 더 나을 뿐만 아니라 위험부담이 분산되니 투자 안전성에서도 훨씬 낫다. 그리고 차후 긴급자금이 필요할 때에는 작은 집이 팔리기 쉬우니 자금의 환금성에서도 아주 효과적일 것이다. 필자 고객 중 한 명은 투자용 소형 타운홈과 주택 8개를 소유하고 이를 모두 임대하고 있다. 이 주택들은 필자가 전담해서 관리하니, 주택소유주는 테넌트와 직접 마주할 필요도 없고, 렌트 기간 일어나는 문제들은 모두 필자가 알아서 처리하고 적정하게 비용까지 계산한다. 테넌트의 이사, 새 테넌트의 선정, 집수리, 페인트 및 청소까지 공사회사들과 적정히 처리하고 경비 정리를 하니 고객의 입장으로서는 더없이 편리하고 안전하다. 안전하고 편리하고 걱정이 없는 것이 투자에서 가장 중요한 점 중의 하나일 것이다. ▶문의: (661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산투자 투자용 주택 투자용 주택 투자용 소형 임대주택 소유주

재미부동산협회 박람회…“부동산 궁금증 풀러 오세요”

재미부동산협회가 부동산에 대한 모든 정보를 한 자리에 모은 ‘제14회 부동산 박람회’를 다음달 개최한다. 5월 17일 베이사이드 뉴욕한인봉사센터(KCS)에서 열리는 이번 박람회는 ‘부동산 지식, 미래를 보는 힘이다’를 주제로 잡았다. 뉴욕 일원 한인 부동산 관계자·거래자들이 한자리에 모여 정보를 나누고, 한인들이 부동산을 기반으로 더욱 힘을 갖추자는 것이 목표다. ▶고금리 시대 부동산 동향 ▶주택·상업용 부동산 투자 요령 ▶은행 모기지와 인스펙션 ▶55세 이상 시니어 하우징·타주 부동산 소개 등 부동산에 대한 정보를 총망라하는 자리다. 박람회 홍보차 지난 18일 뉴욕중앙일보를 방문한 모니카 박 재미부동산협회 회장은 “부동산 투자는 어떻게 해야 하는지, 어떤 투자처가 좋은지 등 고민이 많을 것으로 보인다”며 “평소 부동산에 대해 궁금했던 누구나 참가할 수 있다”고 밝혔다. 이날 박람회에선 뉴욕 부동산업계 성공신화로 꼽히는 우영식 영우&어소시에이츠 대표(디벨로퍼)의 투자스토리 강연도 들을 수 있다. 맨해튼 알짜 상업용 건물 투자 기회와 방법, 투자 성공사례를 본인의 경험을 배경으로 나눌 예정인 만큼 유익한 시간이 될 것으로 보인다. 협회는 박람회를 통해 로컬 한인 부동산 활성화와 발전도 꾀하고 있다. 제이 윤 재미부동산협회 부회장은 “어려운 시기에 많은 한인 부동산 업계 종사자들도 참여해 정보를 공유할 수 있었으면 한다”고 말했다. 은퇴 후 타주 이주를 고민하는 한인들이라면 플로리다·조지아·캘리포니아주 등의 부동산 정보도 얻을 수 있다. 최근 부동산 시장이 모기지 금리 상승과 함께 위축된 것 아니냐는 의문에 대해선, 부동산 시장에선 ‘위기가 오히려 기회’라고 협회 관계자들은 입을 모았다. 윤 부회장은 “개인적으로도 모기지 리파이낸스를 통해 금리를 8.5%에서 3%까지 낮춘 경험도 있다”며 투자 기회를 잡은 뒤 리파이낸싱 등을 통해 조정하는 방법이 있다고 소개했다. 박람회 참여자들에겐 2500달러 상당의 에어프레미아 한국 왕복 항공권(1등 1명) 등 푸짐한 경품도 마련돼 있다. 참가 및 관련 문의는 박람회 준비위원장을 맡은 윤 부회장(516-458-3346)에게 하면 된다. 김은별 기자 kim.eb@koreadailyny.com재미부동산협회 박람회 부동산 부동산박람회 모기지 재태크 부동산정보 부동산투자

[부동산 투자] 상업용부동산 구입조건

성공적 부동산투자는 적은 돈으로 시작되는 경우가 대부분이다. 물론 큰돈을 가지고 시작하는 사람들도 있지만, 많은 성공한 투자자들은 적은 돈을 아껴서 다운 페이먼트를 할 수 있는 종잣돈을 만들어 작은 부동산을 장만하는 것으로 시작한다. 그러므로 부동산에 투자를 하려면 큰 돈이 있어야 한다는 생각은 옳지 않다. 본인이 가지고 있는 돈의 액수에 맞는 매물을 찾아서 그 부동산의 특징과 주위 환경 등 지역 정보들을 부지런히 알아보고, 만약을 대비하여 모든 위험요소들을 철저하게 살펴본 후에 투자를 하는 것이 중요하다. 성공하는 부동산 투자의 또 다른 조건은 무조건 발로 뛰는 것이다. 부동산 투자를 시작할 때는 부동산 정책이나 흐름에 대해서 잘 알아야 하지만, 더 중요한 것이 현장을 파악하는 것이다. 혹시 경험부족으로 모르는 것이 있어도 직접 현장에 가서 하나 하나 조사를 하다보면 실전 경험이 쌓이고 이것이 모여 성공적인 투자의 중요한 요소가 되어 성공한 부동산 투자자가 되기 시작하는 것이다. 즉 부동산 투자는 이론보다는 현장 경험이 더 중요한 성공요소가 된다. 현장을 발로 뛰지않는 성공한 부동산 투자가는 세상에 없다는 것을 꼭 명심해야 한다. 그리고 성공하는 부동산 투자는 현재의 부동산 경기도 중요하지만 앞으로의 매물의 투자 가치를 볼 줄 알아야 한다. 지금보다는 앞으로 3년 혹은 5년 후의 미래가치를 신중하게 알아보고 확신이 생긴 후에는 과감히 투자를 해야 한다. 부동산시장엔 항상 주기가 있어서 현재 부동산시장이 좋지 않아도 당장의 이익에만 급급하지 말고 철저한 투자 분석과 미래에 어떤 가치가 창출될 것인가를 판단해서 절대 놓치지 않고 그 기회를 잡아야 한다. 그리고 아무리 강조해도 지나치지 않은 것이 성공적인 부동산 투자의 중요한 조건은 역시 위치(Location)가 뛰어난 곳에 투자하는 것이다. 보통 상가등의 상업용부동산은 거주지에서 가까워 수요자들의 접근성이 좋아야 한다. 그래야 수요가 많아서 가격의 상승 폭이 크고, 상대적으로 여러 가지 위험부담률도 낮아 질 수 있기 때문이다. 그런 이유로 도시 중심에서 가까운 위치일수록 가격이 높게 형성되는 것이 일반적이다. 한편 상업용 건물의 입지조건은 교통도 좋아야 하고 상가가 위치해 있는 상권과 입주자가 운영하고 있는 비즈니스 성격이 적합한가도 고려해야 한다. 즉 세입자가 비즈니스를 잘 운영해서 건물주에게 렌트비를 잘 낼 수 있는지를 알기 위하여 상가 주변 주민들의 성향분석이 필요하다. 상가를 중심으로 반경 1마일 내지 넓게는 5마일 이내의 인구분포도와 수입수준, 연령 분포, 직업 분포, 교육수준, 주거환경 상태 등을 조사하여 이에 맞는 비즈니스를 운영하는 세입자들로 구성되어 있는지를 확인해야 한다. 이는 대형 쇼핑센터는 물론이고 중소형 크기의 상가 구입에도 매우 중요한 요소이다. 끝으로 꼭 염두에 두어야 할 것이 상가에서 비즈니스를 하고 있는 세입자들을 효율적으로 관리하는 것이다. 혹시 상가의 위치가 조금 안 좋아도 많은 고객을 끌 수 있는 업종의 세입자를 유치할 수 있다면 상권과 상관없이 상가를 번영시킬 수 있기때문이다. ▶문의:(818)497-8949부동산 투자 상업용부동산 구입조건 부동산 투자가 성공적 부동산투자 부동산 투자자

[부동산 투자] 부동산투자 시 고려사항

부동산은 사고 시간이 흐르면 가격이 상승하는 것은 물론이고, 렌트를 주어 매월 일정한 수입을 기대할 수 있다. 경제적인 여유만 있으면 누구나 한번은 생각해보는 투자대상이다. 그러나 부동산구매는 다른 여느 투자보다 큰 액수의 돈이 필요하므로 위험 부담률도 역시 높다. 그러므로 투자자는 부동산의 가치를 결정짓는 요소들에 대하여 어느 정도의 기본지식을 가지고 있어야 한다. 물론 자본도 갖추었고 기본지식이나 투자에 대한 안목이 있다고 자신해도 실제로 구매를 하게 될 때는 어떤 경우에도 결정에 신중히 해야 한다. 그리고 부동산을 사고 나면 건물주의 입장에서 유기적인 관계를 맺게 되는 입주자와도 좋은 사이가 되어야 한다. 자신이 소유하게 될 부동산의 위치나 성격도 정확히 파악해야 하는 등 자본이 마련되었어도 준비를 해야 할 것이 많다. 그러면 성공적인 투자에 절대적인 영향을 주는 부동산의 가치를 결정짓는 몇 가지 특성들에 대하여 알아보자. 먼저 부동산에 투자하여 이윤을 만들 수 있는 가장 기본적인 요건은 공간(space)이다. 이는 표현 그대로 어느 건물 안에 존재하는 공간을 말하는 데, 이 공간은 현재 테넌트들이 들어있어 수입이 나오거나, 아니면 앞으로 테넌트들이 들어와 수입이 생길 수 있는 빈 공간으로 나눌 수 있다. 그리고 이런 공간들은 건물이 교통이 좋은 곳에 있다거나 그 주위가 사람이 많이 모일 수 있는 특정한 조건이 형성되어있거나 정부의 규제의 정도, 혹은 고용시장의 증감 등의 영향으로 수요와 공급에 의해서 렌트비가 형성될 것이다. 때문에 항상 투자자들은 지역경제와 직결되는 미래의 시장이 어떻게 변화할 것인지를 예상하여 그것에 맞게 투자를 해야 한다. 즉 임대시장(Space Market)에서는 임대공간의 수요와 공급에 대한 예측이 정확해야 공간의 활용도를 최적화시켜 공실률을 낮추고 임대료를 테넌트가 감당할 수 있는 선에서 극대화하여야 성공적인 투자가 될 것이다. 그러므로 건물주인 투자자는 물론이고 입주자들도 자신의 공간이 속해있는 지역의 앞으로 어떻게 변화할 것인지를 예상하여 그에 맞는 투자 전략을 세워야 한다. 이렇게 임대시장의 변화에 잘 맞추어 나가면 건물주는 테넌트와의 계약을 유리하게 할 수도 있고, 증축이나 개축을 통하여 더 많은 이윤을 창출할 수도 있게 된다. 그리고 건물의 가치 즉, 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 바로미터는 바로 순수자본에 대비한 수익률이다. 즉 자신이 투자한 현금으로 얼마의 순수입이 생기는가를 계산하여 부동산의 가치를 정하는 것이다. 대부분의 투자자는 특정 건물에 대한 가치를 환산할 때 자본대비 수익률(capitalization rate)을 많이 사용하고 이는 바로 투자자가 예상할 수 있는 현금의 흐름으로 직결되어 있다. 그리고 순수입(NOI: Net Operating Income)은 총수입에서 여러가지 세금이나 건물에 대한 보험료, 전기세나 물값을 비롯한 유틸리티비용, 건물의 수리 및 유지비용 등 모든 비용을 뺀 실제 수입을 말한다. 위의 두 가지 요소들을 항상 주시하고 분석을 하면 성공적인 투자를 이룰 수 있을 것이다. 그리고서 자신이 어떤 형태의 수익형 부동산에 투자할지 결정하는데, 매월 일정한 수입을 기대할 수 있는 투자용 부동산을 용도에 따라 구분하면 다음과 같다. 우선 아파트 등 임대를 목적으로 하는 다가구주택이 있는 데 현재 가장 뜨거운 투자대상이기도 하며, 보통 공실률이 5% 미만이면 좋은 투자대상으로 평가한다. 공급보다 항상 수요가 많기 때문이다. 그리고 소매 시장을 주도하는 상가나 오피스건물, 산업용 시장의 창고나 공장 등이 있으며 호텔이나 모텔 등의 숙박업소도 좋은 투자 대상이다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 부동산투자 고려사항 투자용 부동산 수익형 부동산 오피스건물 산업용

“부동산과 금융의 큰 맥을 짚어드리겠습니다”

재미부동산협회와 뱅크오브호프가 내 집 마련에 필요한 홈 모기지와 경제상식, 세무정보를 총망라하는 세미나를 처음으로 함께 개최한다. 오는 21일 베이사이드의 뉴욕한인봉사센터(KCS)에서 열리는 재미부동산협회 주최·뱅크오브호프 후원 세미나 ‘내 집 마련이 답이다’ 홍보차 12일 뉴욕중앙일보 본사를 방문한 모니카 박 재미부동산협회 회장은 “한인 분들이 중국인 등 타민족에 비해 상대적으로 내집 마련을 못 하신 분들이 많고, 홈모기지 등 정보가 부족한 편”이라며 “부동산과 금융의 큰 맥을 짚고, 한인 부동산투자의 구심점 역할을 하기 위해 자리를 마련했다”고 밝혔다. 팬데믹에 렌트가 크게 뛰고, 집값도 크게 오르면서 최근 한인들은 집을 사야할지 고민하는 경우가 많다. 하지만 금리상승 시기에 주택매입이 현명한지도 궁금할 따름이다. 뱅크오브호프 마이클 리의 ‘경제동향세미나’를 통해 부동산 전망과 노후설계, 미래 투자조언을 들을 수 있다. 박 회장은 “중국인들은 부동산 정보도 빠르고 내 집을 마련해 렌트 수익을 내는 경우도 많은데 한인들은 상대적으로 부동산 시장에서는 숨어만 계셔서 안타까운 마음”이라며 “집을 사면 따라오는 세금혜택도 상당히 많은데 이런 부분을 아예 몰라 투자를 두려워 하시는 것 같아 알려드리고 싶었다”고 말했다. 직장인들보다 모기지 금리가 상대적으로 높게 책정되는 자영업 한인들은 뱅크오브호프의 특화 프로그램에 대한 설명도 들을 수 있다. 지나 아길라 뱅크오브호프 우드사이드지점 FVP&지점매니저는 “서류상 숫자가 아쉬워 직장인에 비해 좋지 않은 모기지 조건을 받는 자영업자들을 대상으로 좋은 금리조건을 제시하는 프로그램을 마련했기 때문에, 자영업 분들에겐 희소식”이라고 강조했다. 한국이나 미국에서 부동산 처분을 계획 중인데 세금이 고민이라면 이선주 뉴욕총영사관 세무영사의 ‘해외 납세자 안내 세미나’ 세션도 들어볼 만하다. 개인별 상담도 가능하며, 부동산 에이전트 네트워킹 시간도 있다. 21일 오전 10시부터 오후 2시까지 열리는 세미나 참석자 모두에겐 점심과 사은품, 경품추첨 기회도 제공된다. 문의 및 예약은 재미부동산협회 사무국(914-261-5585)으로 하면 된다. 김은별 기자부동산 금융 재미부동산협회 회장 재미부동산협회 주최 한인 부동산투자

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