[부동산 이야기] 부동산 투자 용어

용어 제대로 알아야 효율적 투자 가능
캡레이트=순수입-운영경비/구입가격

투자할 부동산을 찾기 위해 리스팅을 보다 보면 흔히 눈에 띄는 단어 중의 하나가 ‘캡(Cap: Capitalization Rate)'이다. 아파트나 상가와 같은 상업용 부동산을 살 때 가장 중요한 것이 렌트수입인데, 이 렌트수입에서 관리에 드는 비용을 뺀 것이 순수입이 되고 1년 순수입을 구매가격으로 나눈 것을 캡이라고 한다.
 
예를 들어 200만 달러에 산 아파트에서, 매달 들어 오는 렌트수입이 1만5000달러고 공실률을 포함한 모든 관리비용이 5000달러라면, 연 순수입(NOI: Net Operating Income)이 12만 달러이고, CAP은 6%가 된다. 캡 수치가 높을수록 투자 대비 수입이 좋은 것이다. 그러므로 캡이 부동산의 가장 중요한 가치 산정기준이 되는 데 실제의 거래 과정에서 CAP을 계산하는 방법은 훨씬 자세하고 복잡하다.
 
한편 매물을 찾을 때 보통은 캡을 따지기 전에 우선 매물의 가격이 1년 총수입(Gross Income)의 몇 배가 되는지를 보는 것이 부동산의 시장가치를 평가할 수 있는 간단하고 일반적인 측정방법이다.
 
이것을 총수입배수(GRM: Gross Rent Multiplier)라고 하는데 계산 방법은 ‘GRM= 매매가격 ÷ 연간 총 예상수입’ 이다. 월수입이 1만5000달러인 아파트는 연수입이 18만 달러가 되니 200만 달러를 18만 달러로 나누어보면 총수입 배수인 GRM은 11.11배가 되는 것이다. 아주 쉽고 간단하지만 경비를 무시한 것으로 정확하지는 않다.  
 

그러면 투자용 부동산의 수익률을 자세히 계산하기 위해서 필요한 경비지출과 공실률에 대한 용어들을 알아보자.  
 
먼저 NOI는 총렌트수입(GI: Gross Income)에서 운영경비(Operating Expense)와 공실률(Vacant Rate)을 뺀 금액이며 이것이 투자자의 실수입이 된다. 운영경비에는 재산세 보험료, 매니저비용, 유틸리티 관리비, 수리비, 가드닝 등이 포함된다. 공실률은 세입자가 나가고 들어오는 과정 중에 렌트비를 못 받는 기간이 발생할 수 있으므로 보통 3~5%를 책정하여 수입에서 제한다. 총 렌트수입의 30~35%를 비용으로 잡는 것이 보통이다. 그런 이유로 렌트수입을 해당 건물이 모두 찼을 때 얻을 수 있는 수입을 잠재적 렌트수입(PGI: Potential Gross Income)과 실제 거둬들이는 월 렌트 인컴에서 앞서 소개한 공실률을 뺀 유효 렌트수입 (EGI: Effective Gross Income)으로 나누기도 한다.
 
물론 운영경비에는 모기지 페이먼트와 소득세는 포함되지 않으며 아파트와 트리플넷(NNN)이 적용되는 상가운영의 운용내용은 조금 다르다. 그런데 위의 200만 달러짜리 아파트의 경우 렌트수입에서 모든 경비를 제한 NOI가 12만 달러인데 이 건물을 40% 다운하고, 120만 달러를 이자율 4.5%로 융자하여 샀다면 연 페이먼트가 7만2000달러 정도다. 그러므로 투자자에게 매년 4만8000달러의 실제 수입이 생긴다. 이때 80만 달러를 투자해서 연 6%의 수입이 생겼으니 캐시 온 캐시(Cash On Cash)라고도 부르는 캐시플로(Cash Flow)는 4만8000달러다.  
 
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미셸 원 / BEE 부동산 부사장