[부동산 이야기] 부동산 매매의 계약과정

오퍼 합의 후 에스크로로 계약 이행
합의 사항 반드시 서면으로 명시해야

마켓에 나오자마자 팔리던 주택들이 쉽게 팔리지를 않는다. 모기지 이자율이 높은 폭으로 오르면서 바이어의 구매력이 크게 떨어지고 경기 침체에 대한 우려로 주택 구매를 멈추고 관망하는 예비 바이어들도 많아졌기 때문이다.  
 
지금은 투자 목적으로는 적절하지 않으나, 장기 거주할 경우에는 주택 구매를 멈출 필요는 없다. 주택을 매매할 때이거나 투자용 부동산을 사고팔 때 특히 간과하지 말아야 할 것이 계약의 중요성이다.
 
부동산을 사려고 할 때 일반적으로 바이어는 먼저 셀러에게, 서면으로 구매 의사를 전달하게 되며 이것을 오퍼(Offer)를 낸다고 한다. 오퍼를 받은 셀러는 내용을 확인한 다음, 바로 오퍼를 수락하기도 하지만 많은 경우 셀러는 바이어가 낸 오퍼를 보고 자신의 요구사항을 더하여 카운터 오퍼를 낸다. 이렇게 바이어와 셀러는 보통 한 번 이상 오가는 서로의 카운터 오퍼를 통해 최종 합의점에 이르게 된다.
 
이렇게 합의된 내용을 진행하기 위하여 에스크로가 오픈되고, 바이어의 오퍼는 정식 구매계약서(Purchase Contract)로 법적인 구속력을 가지게 된다. 그러므로 구매 계약서를 잘 이해한 후에 에스크로를 오픈해야 하며, 에스크로 기간에 내용을 변경하거나 첨부하기도 한다. 따라서 구매 계약서의 사항들을 잘 이해하는 일은 계약을 잘 이행하여 순조롭게 거래가 마무리되기 위한 첫걸음이 된다. 그러므로 매매 당사자들은 매매 협상의 초기부터 문제가 될만한 부분들을 반듯이 꼼꼼히 짚고 넘어가야 하며 모든 합의된 사항들을 하나도 빠짐없이 서면으로 명시하여 놓아야 한다.
 

오퍼는 매매계약 내용과 함께 에스크로 세부사항까지 같이 포함한 상당한 포괄적인 매매계약서이다. 에스크로를 열고 난 후, 즉 매매계약 후 에스크로를 통해 받게 되는 에스크로 서류는 일반적인 사항만 있을 뿐이며 이미 중요한 계약 내용은 바로 오퍼와 카운터 오퍼를 통한 매매계약서를 통해 이미 결정이 나기 때문에 구매계약서는 더욱 중요하다. 일단 바이어나 셀러 간에 에스크로를 오픈하게 되면 계약서상에서 인정하는 경우이거나, 셀러와 바이어가 서로 합의하여 변경하거나 첨부되는 경우가 아니면, 셀러나 바이어 중 어느 쪽도 마음대로 매매계약을 변경하거나 파기할 수 없다. 그러나 가끔 매매 과정에서 셀러나 바이어의 입장이 상충하는 경우가 생기기도 한다. 즉 부동산 경기의 변화로 인하여 매매 당사자들의 금전적 이해가 상충하기도 하고, 가끔은 오퍼를 내고 서로 합의된 후에 개인적인 사정이 생기거나 무책임하게 마음이 변하여 더는 계약을 진행하기를 원치 않는 경우도 생긴다.
 
그러나 안타깝지만 그런 것들은 계약의 파기 조건이 되지 못한다. 그 이유는 에스크로를 오픈하게 되면 바이어와 셀러 간에 서로 법적으로 구속력을 갖게 되기 때문이다. 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수는 없으며 이것이 지켜지지 않으면 분쟁으로 이어지기도 한다. 물론 합당한 이유가 있으면 셀러와 바이어 양쪽의 합의로 에스크로 기간 중 언제나 계약 사항을 수정하거나 첨부하거나 삭제할 수도 있다.
 
▶문의: [phone]

미셸 원 / BEE부동산 부사장