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주택 불법 거주 ‘스쿼트’ 쫓는 사냥꾼

스쿼터 헌터(Squatter Hunter)라는 별명을 얻은 플래시 셸턴은 집주인과 본인의 이름이 적힌 세입자 계약서를 스쿼터에게 건넨다. 그리고는 “지금부터 당신은 내 집에 들어온 침입자”라며 “당신은 불법으로 거주하고 있고 당신이 떠나기 전까지 우리 팀은 아무데도 가지 않을 것”이라고 경고한다.   스쿼터는 아침 식사 시간이 되기도 전에 집을 떠났다.   남가주 집주인들에게 스쿼터의 존재는 악몽이지만 스쿼터 헌터에게는 그저 또 다른 일상일 뿐이다.   유튜브에 올린 동영상 하나로 시작한 독특한 자경단 스타일의 스쿼터 헌터는 현재 관련 서비스를 제공하는 유일무이한 업체로 주목받고 있다.   셸턴 대표의 모토는 ‘그들이 집을 차지할 수 있다면, 나도 집을 차지할 수 있다’이다.     셸턴은 주택에 불법 거주하는 이들이 왜 이런 행동을 하는지 잘 이해한다. 그 역시 월세를 내야할 때가 되면 이사 다녀야 했던 사실상의 노숙자로 자랐다.     그 삶을 벗어나고자 그는 열여섯 살에 핸디맨(handyman) 사업을 시작했다. 2009년에는 핸디맨 권리옹호단체인 ‘유나이티드 핸디맨 협회(United Handyman Assn.)’를 설립했다. 또 다른 직업인 나이트클럽 문지기로 일하면서 폭력적 상황을 다룰 수 있는 방법을 배웠다.     그는 허튼수작을 용납하지 않는 단호한 사람이다. 그가 쓰고 다니는 검은색 야구 모자에는 ‘나가(GET OUT)’이라는 글자가 단호히 박혀있다.   그가 스쿼터 피해를 당한 건 2019년이었다. 그의 아버지가 돌아가시자 어머니는 아들 셸턴과 함께 살기 위해 살던 집을 매물로 내놓았다. 연락 온 한 여성은 돈이 없다면서 집을 수리해줄 테니 집을 빌려달라고 제안했지만, 셸턴은 거절했다. 그러나 집이 비어 있는 동안 그 여성은 뒷문을 통해 침입해 가구를 비롯한 살림살이를 모두 옮겨 이사했다.   이 사실을 알게 된 그는 현지 경찰에 신고했지만 경찰로부터 ‘집에 살고 있는 사람이 있기 때문에 집 안으로 들어갈 수 없다’는 답변을 들었다. 그는 법원을 통한 퇴거 과정이 얼마나 길고 힘든지 악몽 같은 이야기를 들은 후, 창의적으로 접근했다.   셸턴은 그의 어머니에게 그를 세입자로 인정하는 임대 계약서를 작성하게 했다. 그 계약서 덕분에 그는 법적으로 어머니 집에 들어갈 수 있었다.     “스쿼터들에게도 권리가 있다면 내가 스쿼터 위의 스쿼터가 되어 스쿼터들을 쫓아낼 수 있는 권리를 가질 수 있죠.”   그는 샌퍼낸도 밸리에서 10시간을 운전해 어머니의 집에 도착했다. 그 후 스쿼터가 아침에 나가길 기다리며 자신의 지프차에서 잤다. 스쿼터가 나가자 그는 안으로 들어가 감시카메라인 링카메라를 집안 곳곳에 설치했다. 스쿼터가 돌아왔을 때, 그는 자신이 새 세입자라고 설명하고 그녀의 모든 물건을 치워야 한다고 말했다.     이제 그가 주택에서 거주할 권리를 갖고 있기 때문에 그녀가 집에 들어오면 그는 불법침입으로 경찰에 신고할 것이라고 말했다. 그녀는 그날 저녁 집을 비웠다.   셸턴은 스쿼터와의 대화 장면을 녹화한 뒤 ‘하루도 되기 전에 스쿼터를 퇴거하는 방법’이라는 제목의 동영상을 유튜브에 올렸다.   동영상은 수백만의 조회 수와 수천 개의 댓글을 기록했다. 셸턴은 기회를 봤다.   그는 “수많은 사람들이 왜 이런 방법을 진작 쓰지 않았는지 물어왔다”면서 “처음에는 그냥 어머니를 위해 싸웠지만, 그 과정에서 내 스스로를 재창조하게 됐다”고 말했다. 그렇게 해서 ‘스쿼터 헌터’가 탄생했다. 셸턴은 이후 squatterhunters.com이라는 웹사이트를 개설해 스쿼터 퇴거 서비스를 제공하고 있다.   지난 일년 동안 그는 수백 건의 줌 상담을 진행하며, 집주인들에게 스쿼터 퇴치  전략에 대해 조언했다. 사업은 번창하고 있다. 상담 자체는 무료지만, 고객들에게 스쿼터 퇴치법안을 지지하는 고펀드미(GoFundMe) 계좌에 150달러를 기부해줄 것을 요청한다. 지금까지 그는 거의 9000달러를 모금했다.   지난 몇 달 동안 그는 캘리포니아와 네바다에서 약 10건의 작업을 처리했다.     스쿼터 퇴거 작업에 대한 최소 요금은 약 5000달러지만 최고 비용은 정해지지 않았다.   퇴거 작업은 짧게는 3~4시간에서 때로 몇 주가 걸리기도 한다. 비용이 많이 들 수 있지만 효과는 확실하다. 그가 만난 한 집주인은 스쿼터를 법적 절차를 통해 퇴거시키기 위해 소송비용 등 10만 달러를 썼지만 소용없었다.   스쿼터는 갑자기 만들어진 것이 아니다. 대부분은 임대료가 치솟고 저렴한 주택이 사라지고 있는 가혹한 캘리포니아 주택 시장의 산물이다.   부동산업체 질로우에 따르면 LA의 중간 렌트비는 2750달러로, 전국(2045달러)을 훨씬 상회하고 있다. 특히 팬데믹 이후로 급증한 주택 가치는 남가주에서 빈부 격차를 확대시켰으며, 많은 세입자들을 절박한 재정 상황에 처하게 했다.   정식 계약을 통해 집을 임대한 세입자는 스쿼터들과 다르다. 세입자가 임대료 지불을 중단하더라도 여전히 보호를 받는다. 임대인은 공식적인 추방 절차를 거쳐야 하며, 이는 몇 주에서 몇 달이 걸릴 수 있다.   예를 들어 브렌트우드 지역 고급 저택에서 무려 570일간 무료로 머물렀던 엘리자베스 허쉬혼은 정식 세입자였다. 임대료를 내지 않았지만, 입주에 대한 합의가 있었기 때문에 이런 상황이 가능했다.   이에 반해 스쿼터는 사실상 무단 침입자로, 허가없이 부동산에 들어가 거기에 머무는 사람이다. 무단 침입은 불법이며, 스쿼터는 합법적으로 집에 거주할 수 없다. 그럼에도 불구하고, 그들이 세입자가 아니라는 것이 입증될 때까지 그들은 세입자의 권리를 보장받게 된다. 만약 집주인이 그들을 집에서 쫓아내려 하면 괴롭힘 또는 폭행에 대한 소송에 직면할 수 있다.   경찰이 즉시 스쿼터를 제거할 수 없는 이유들은 이외에도 여러 가지가 있다. 예를 들어, 스쿼터가 임대인이 거기에 살도록 허락했다고 주장하거나 가짜 임대 계약을 제시할 수 있어 상황을 더 모호하게 만들 수 있다.   부동산 에이전트 모렛은 그가 관리하고 있는 건물 밖의 차고 아래 살고 있는 스쿼터를 퇴거시켜달라 경찰에 요청했지만 거부당했다. ‘무단 침입 금지(No Trespassing)’ 표지판을 걸지 않았기 때문이다.   셸턴은 스쿼터 퇴거 요청건을 신중하게 선택한다. 첫째, 그는 정식 세입자가 아닌 오직 스쿼터 퇴거건만 맡는다. 또 스쿼터가 그 집에 살고 있다는 신고가 아직 접수되지 않은 건만 다룬다. 판사가 이미 그들에게 세입자 권리를 부여한 경우, 그가 법적으로 할 수 있는 일이 없기 때문이다.   그런 다음, 그는 지역 경찰을 방문해 본인의 역할에 대해 사전에 설명한다. 그렇게 하면, 적대적인 상황이 발생할 경우 경찰이 이미 그의 구체적인 계획과 의도를 알고 있어 의도치 않은 문제들을 막을 수 있다.   그 후, 그는 집주인에게 자신을 세입자로 선언하는 임대 계약을 작성하게 하고 그것에 서명하는 장면을 녹화한다. 만약 그가 법정에 가게 되면, 그 집이 자신에게 속한다는 증거가 될 것이다.   이 증거는 매우 중요하다. 현재 가주의 자력퇴거(evictions by self-help) 금지법은 임대인이 직접 세입자를 쫓아내려 시도할 수 없도록 하고 있다.     모든 사건이 다르긴 하지만, 일반적으로 스쿼터 퇴치에는 쉬운 방법과 어려운 방법 두 가지가 있다.   쉬운 방법은 스쿼터가 외출하길 기다렸다가 그들이 없는 사이 부동산을 점령한다. 대문 자물쇠를 바꾸고 보안 카메라를 설치한다.   “이후 싸움의 상황은 바뀌게 됩니다. 집주인들이 그들을 내보내기 위해 다투는 게 아니라 스쿼터들이 집안으로 들어오려 싸우게 되죠.”   어려운 퇴치법은 해당 주택에서 스쿼터와 함께 생활하는 것이다.   셸턴은 “만약 그들을 부동산에서 몰아낼 수 없다면, 그들과 함께 거기에 사는 것이 마지막 방법”이라며 “집에 그냥 들어가서 소파에 앉아 시리얼 한 그릇을 따른 뒤 ‘여보, 나 집에 왔어!’라고 천연덕스럽게 외친다”고 설명했다.   그 후 스쿼터에게 본인 이름으로 된 임대 계약 사본을 건네면서 난 아무데도 안가니 알아서 하라고 경고한다. 최악의 위협은 스쿼터들의 생활 상황을 비참하게 할 감시카메라다. 그들의 일거수일투족을 실시간으로 온라인을 통해 중계해 그들의 삶을 ‘리얼리티쇼’로 바꿀 것이라고 설명한다. 그들은 대개 하루가 지나기 전에 떠난다.   스쿼터들이 평화롭게 떠나면 그들의 신원을 비밀로 유지해준다. 하지만 그렇지 않은 경우, 그는 스쿼터들의 사진을 웹사이트에 올리고 그들의 반응을 유튜브나 인스타그램 등 SNS에 올린다. 그는 집주인들이 피해를 당하지 않도록 ‘스쿼터 블랙리스트’ 데이터베이스를 구축 중이다.   셸턴은 스쿼터를 추적하는데 평생을 보내고 싶진 않다고 한다. 하지만 서비스에 대한 수요가 압도적인 상황이다.   최종 목표는 정책 변경이다. 그는 스쿼터 퇴치법 촉구를 위해 고펀드미 웹페이지를 만들었다. 스쿼터를 퇴치할 수 있는 법 집행관의 권한을 확대하고 판사가 스쿼터에게 배상금 지불을 명령하기 쉽게하는 내용이 골자다.   그는 “시스템 전체가 바뀌어야 한다”면서 “법안에 내 이름이 들어가길 바란다”고 말했다. 잭 플레밍 기자squatter 사냥꾼 세입자 계약서 임대 계약서 남가주 집주인들

2024-04-10

샌타애나 주택 단기 임대 금지…긴급 조례안 시의회 통과, 발효

샌타애나 시의회가 주택 단기 임대 금지 긴급 조례안을 가결했다.   지난 2일 시의회 정기 회의에서 시의원 전원 찬성으로 통과된 조례안은 통과 직후 발효됐다. 시의회는 소음과 주차 문제에 관한 주민 불만을 들어 주택 단기 임대 금지에 나섰다.   시 스태프는 샌타애나 시에선 애초부터 주택 단기 임대가 허용된 적이 없으며, 긴급 조례안은 에어비앤비를 포함한 단기 임대를 금지한다는 것을 분명히 밝히기 위한 것이라고 설명했다.   시 측은 샌타애나의 단기 임대 주택이 1100채가 넘는다며, 이를 주택 공급 부족의 한 원인으로 지목했다.주택 임대 주택 공급 금지 긴급 주택 단기

2024-04-04

[부동산 이야기] 임대 주택에 투자할 때

건물주가 아파트를 비롯한 주거용 주택을 임대할 때, 혹시 테넌트로 인하여 발생할 수 있는 불이익으로부터 보호받을 수 있는, 즉 임대인인 건물주와 임차인인 테넌트간의 분쟁을 최소화할 수 있는 관련법들을 알아보자. 500만 유닛 이상의 주택이 임대 주택인 캘리포니아는 렌트에 관한 소비자보호법이 미국의 어느 주보다 더 철저하게 시행되고 있다.     지난 몇 년간 코로나19 팬데믹 사태로 약자인 세입자를 보호하기 위한 테넌트를 위한 혜택도 예외가 아니었듯이, 역시 임대차에 관한 법률들도 대부분 건물주보다는 약자의 입장에 있는 세입자 중심으로 되어 있다. 그중에서 몇 가지 중요한 렌트에 관련된 법안들을 간략하게 살펴봄으로 세입자와 건물주의 권리가 무엇인지 알아보고자 한다. 우선 렌트를 할 때 고려해야 할 것, 렌트의 가격과 인상폭, 시큐리티 보증금, 그리고 어떤 경우 문제가 되는 테넌트를 퇴거시킬 수 있는지 알아보기로 한다.     먼저 처음 임대차 계약할 때 정해진 렌트비는 캘리포니아에서 렌트컨트롤이 적용되지 않는 건물인 경우에, 2019년에 통과된 새로운 AB1482법에 의해 2029년 말까지는 매년 기존 렌트비의 5%에 매년 물가인상률을 더한 금액까지 올릴 수 있다.     예를 들어 2024년의 ‘소비자 물가지수’(CPI)가 3%이므로 8%까지 올릴 수 있다. 2023년 소비자 물가 지수는 4.06%이었고, 인플레이션이 안정되는 2025년에는 2% 미만으로 떨어질 것으로 예상한다. 하지만 AB1482가 통과되기 이전에 이미 자체적으로 렌트 인상 관련법 등을 시행하고 있던 LA, 샌프란시스코 등의 도시에서는 이 법이 적용되지 않는다. 또 건축한 지 15년 미만의 임대주택들도 여기에 해당하지 않는다.   그리고 처음 계약할 때 첫 번째 렌트와 함께 지불해야 하는 시큐리티 보증금은 2개월 치의 렌트비가 넘는 금액을 받을 수 없도록 하고 있다. 이 2개월 치 금액에는 마지막 달 렌트가 포함되어 있으니 실제로 시큐리티 보증금은 첫 달 렌트와 동일한 금액을 받을 수 있다. 그러나 가구가 포함된 임대 주택의 경우는 3개월 치까지 시큐리티 보증금을 받을 수 있다.   한편 시큐리티 보증금은 테넌트가 이사를 나간 후에, 건물주는 점검한 후 3주, 즉 21일 안에 돌려주어야 한다. 이때 렌트 기간 안에 처음에 작성한 계약서와 다른 위반사항이 발견되었거나 물리적 손상, 혹시 테넌트가 제때에 렌트비를 내지 못해서 밀린 렌트비 등을 제하고 남은 금액만 돌려줄 수 있다. 한편 시큐리티 보증금을 돌려줄 때, 구체적인 공제 항목에는, 보통 파손이나 손상을 입힌 경우는 수리에 필요한 금액을 공제할 수 있는 데, 이때 125달러 미만의 소액 수리 비용은 영수증 없어도 가능하다. 하지만 카펫이나 페인트 등 일정 기간이 지나면 특별히 망가뜨리지 않아도 낡아서, 3년에서 5년 후에 다시 해야 하는 것들은 시큐리티 보증금에서 제외할 수 없다.     그리고 주택을 매매하거나, 세입자가 렌트 계약 조건을 어겼을 때는 퇴거 조치가 가능하지만, 건물주는 퇴거 조치를 할 때, 반드시 관련 법률을 잘 숙지한 후 퇴거조치를 해야 한다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 임대 임대 주택 시큐리티 보증금 기존 렌트비

2024-04-03

[부동산 기고] 부동산 리스의 장단점

부동산에 관심이 있다면 전 세계에서 가장 큰 기업 중 하나인 아마존이 테넌트로 있는 창고를 한국기관이 혹은 어떤 회사가 투자하였다는 기사를 본 적이 있었을 것입니다.   아마존이라는 회사가 돈이 없어서 건물을 구매하지 못하는 것이 아닐 텐데 왜 임대를 하는 것일까요. 부동산 임대의 장단점에 대해서 간단하게 알아보도록 하겠습니다. 먼저 상업용 부동산의 리스 계약의 정의는 특정 건물 전체나 일부를 경제적으로 사용하기 위해 정해진 기간 약속된 금액을 지불함으로써 소유권 없이 사용권을 구매하는 것입니다.     이는 법적 효력을 가진 중요한 계약으로, 건물주와 입주자 사이에 합의된 기간과 조건에 따라 맺어지며, 입주자는 약속된 렌트비를 약속된 날짜에 건물주에게 제공함으로 계약이 성립 및 유지가 됩니다. 임대와 건물 구입 간의 선택은 비즈니스의 규모와 비전, 그리고 주주 수익 환원 등과 같은 여러 가지 이해관계 등을 고려해 결정이 됩니다.     비즈니스 운영자에게 임대 관련 몇 가지 특징에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.   리스의 주요 장점은 다음과 같습니다.   1. 현금 흐름의 유연성   건물 구입에 필요한 대규모 초기 투자 대신, 임대를 통해 현금 흐름을 원활하게 하고, 그 여유 자금을 비즈니스 확장이나 다른 투자에 사용할 수 있게 합니다.   2. 세금 혜택   리스 비용은 세금 보고 시 전액 세금 혜택을 받을 수 있으며, 이는 건물 구입 시의 일부 세금 혜택보다 유리할 수 있습니다.   3. 계약 책임의 제한   비즈니스에 문제가 발생하더라도, 리스는 계약에 대한 책임만 있으며, 건물에 대한 책임은 없으므로, 돌발적인 방향 전환 시 유리할 수 있습니다.   4. 비용 예측의 용이성   리스 비용은 사전에 알 수 있으므로, 비즈니스 운영 계획을 세우기 쉽습니다.   5. 유연성   건물 소유보다, 리스는 영업 장소를 변경하는 데 있어 유연성을 제공합니다.   반면, 리스의 단점도 고려해야 합니다.     1. 자산 가치 증가의 누락   리스는 재정적 자산으로 간주하지 않으며, 부동산 가치 상승의 이점을 누릴 수 없습니다.   2. 운영 제약   입주자는 비즈니스의 확장이나 장소의 리모델링에 있어 제한을 받을 수 있으며, 건물에 대한 컨트롤이 어렵습니다.   2024년 현재, 상업용 부동산 시장은 다양한 변화와 도전에 직면해 있습니다. 디지털화, 원격근무의 증가, 소비 형태의 변화 등이 리스와 구입 결정에 새로운 고려 사항을 추가합니다. 투자자와 비즈니스 오너는 이러한 변화를 인식하고, 리스 또는 구입 결정 시 시장 동향, 자금의 유동성, 세금 혜택, 장기적 비즈니스 목표 등을 종합적으로 고려해야 합니다.     결론적으로, 리스 계약은 특정 상황과 비즈니스 요구에 따라 매우 유리할 수 있지만, 건물 구입과의 비교 분석을 통해 장기적인 비즈니스 전략과 재정적 목표에 가장 적합한 결정을 내리는 것이 중요합니다. 이 과정에서, 시장 변화를 주시하고, 전문가의 조언을 구하는 것도 중요한 고려 사항이 될 것입니다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 기고 부동산 장단점 부동산 임대 상업용 부동산 비즈니스 운영자

2024-03-20

뉴저지 단기 임대 수요 급증

뉴욕시가 단기 임대 규제를 강화하면서 북부 뉴저지가 반사 이익을 누리고 있다. 저지시티·호보큰·위호큰 등 맨해튼 인접 지역에 수요가 몰렸다.   11일 지역매체 레코드는 단기임대 정보 회사인 에어디엔에이(Air DNA)의 데이터를 인용해 북부 뉴저지의 임대 수요가 급증했다고 보도했다.   지난 2월 기준, 저지시티의 단기 임대 수요는 전년보다 84% 증가했다. 위호큰(59%), 유니언시티(40%), 호보큰(35%) 등에서도 크게 늘었다. 모두 맨해튼에서 다리 하나만 건너면 되는 곳으로 뉴욕시 접근성이 뛰어나다.   이는 작년 9월 시행된 뉴욕시의 단기 임대 등록 조례의 영향이란 분석이다. 해당 조례에 따라 단기 임대 호스트는 시정부에 등록해야 한다. 30일 미만 임대의 경우 집 전체를 임대할 수 없으며 호스트가 거주하는 가운데 유닛의 일부만 임대할 수 있다.   이에 뉴욕시의 단기 임대 숙소가 급감했다. 주택 옹호 단체 인사이드에어비앤비에 따르면 현재 뉴욕시에서 에어비앤비 플랫폼에 올라와 있는 단기 임대 숙소는 약 5000개다. 반면 30일 이상만 숙박할 수 있는 곳은 3만4000곳이 넘는다.   뉴욕시가 이같은 규제에 나선 건 단기임대가 렌트 상승을 부추긴다는 판단에서다. 다만 레코드는 “최근 부동산 관련 지표를 보면 뉴욕시의 렌트는 소폭 증가했고, 임대 재고는 오히려 감소했다”고 지적했다.   해당 조례에 가장 큰 타격을 입은 에어비앤비 역시 “뉴욕시 관광업에 막대한 피해가 있을 것”이라고 비판했다. 오히려 불법 민박이 성행하는 결과를 낳고, 호텔 가격을 올리는 결과를 낳았다고도 전했다. 에어비앤비가 작년 말 진행한 설문조사에 따르면 뉴욕 여행을 계획했던 응답자의 18%가 단기 임대 규제를 알게 된 후 뉴욕시를 방문할 가능성이 줄었다고 답했다. 이하은 기자 lee.haeun@koreadailyny.com뉴저지 임대 임대 수요 단기임대 정보 수요 급증

2024-03-11

[전문가 기고] 임대업 능동 참여해야 2만5000불 손실 처리

부동산 임대사업과 관련된 손실을 수동적 손실(Passive Loss)이라고 하는데, 1986년 관련 세법이 개정되기 전에는 어떤 비즈니스에서 발생한 이익을 다른 비즈니스에서 발생한 손실과 자유롭게 차감할 수 있었다. 예를 들어 고소득의 월급과 이자와 배당 소득이 있는 납세자가 임대 사업에서 발생한 손실을 통해서 소득을 차감할 수 있었다.     손실을 보기 위하여 설계된 비즈니스에 투자를 한다는 것이 보통의 사람들에게는 매우 이상하게 들리겠지만, 예전에는 부유한 사람들이 손해 보는 사업에 투자하여 다른 사업으로부터 발생한 이득을 확실하게 공제 시킬 수 있는 조세 회피처로 사용되었다.     부유한 납세자들은 부동산 투자 회사 또는 다른 손실을 볼 수 있는 조세 회피처에 투자하여 감가상각 또는 이자 비용과 같은 서류상의 손실을 이용하여 세제상의 혜택을 누릴 수 있었다. 이러한 공제에 대한 남용이 심각하다고 생각한 의회는 수동적 손실(Passive Losses)을 제한하는 미국 세법 469조를 제정하였다.     수동적 활동(Passive Activity)이란, 비즈니스 운영에 실질적으로(Materially) 참여하지 않는 경우인데, 임대사업(Rental Activity)일 경우에는 실질적으로 참여해도 많은 경우에 수동적 활동으로 간주하게 되었다. 이 법은 개인(Sole proprietorship), 패스스루 기업(S Corporation, Partnership, LLC), 신탁(Trust)과 상속(Estate), 개인 서비스 회사(Personal Service Corporation) 등에 적용된다.   따라서 수동적 활동(Passive Activities)으로부터 발생한 손실은 수동적 활동으로부터 발생한 이익을 초과 할 수 없다. 하지만, 납세자가 능동적으로 참여(Actively Participates)하면 임대 부동산 사업으로부터 2만5000달러까지 손실을 허용해 준다. 허용된 수동적 손실 금액은 납세자의 수정된 조정소득(Modified Adjusted Gross Income)이 부부합산일 경우 10만 달러를 초과하면 50%씩 줄어들어 조정소득이 15만 달러가 되면 허용된 수동적 손실 금액이 없어진다. 이러한 공제는 개인 납세자에게만 적용된다.     임대사업일 경우에도 수동적 활동으로 간주되지 않는 3가지의 경우가 있다.     첫째, 부동산 전문가일 경우, 둘째, 단기간 부동산을 임대할 경우, 셋째, 임대 활동이 부수적(Incidental)일 경우에 수동적 활동으로 간주되지 않는다.   부동산 전문가로서 부동산 관련 비즈니스에 포함되기 위해서는 개발(Development), 건설(Construction), 구입 (Acquisition), 전환(Conversion), 운용(Operation), 관리(Management), 임대(Rental), 중개(Brokerage) 등의 업무를 수행해야 하는데, 1) 일 년에 500시간 이상 활동에 참여했는가 2) 근본적으로 비즈니스에 참여했는가 3) 최근 10년 중 5년 이상 활동에 참여했는가 4)사실(Facts)과 상황(Circumstances)을 근거로 납세자가 일상적, 지속적, 그리고 근본적으로 참여했는가 등의 실질적 참여(Material Participation)를 입증해야 한다. 따라서 납세자가 100시간 이하만 활동했고, 임대 활동을 돕기 위해 임금을 받는 다른 사람이 있거나 납세자보다도 더 많은 시간을 활동한 사람이 있다면, 납세자가 실질적(Materially)으로 활동에 참여했다고 볼 수 없다.     능동적 참여(Actively Participation)의 정의는 세법에 명확히 규정되어 있지 않지만 만약 10% 이하의 지분을 가지고 있는 유한 파트너(limited partner)가 부동산 임대사업을 한다면 능동적으로 참여한다고 볼 수 없다.   부동산 임대 사업 시 섹션 199A 공제라는 추가 공제 항목이 있다. 즉, 개인 납세자 및 패스스루 기업의 적격 사업 소득(Qualified business income)에 대하여 다음과 같은 ‘섹션 199A 세이프 하버룰(Safe Harbor Rule)’을 모두 만족 시킨다면 최대 20%까지 추가공제를 받을 수 있다. 1) 모든 임대 사업장에 대하여 수입과 지출 기록을 별도로 정리하고 보관해야 하고 2) 1월 1일 2023년 이전에 설립된 임대 사업장은 매년 적어도 250시간 이상 임대 사업 활동을 수행해야 하고, 12월 31일 2022년 이후에 설립된 임대 사업장은 5년간 3년 이상을 매년 250시간 이상 임대 사업 활동을 수행 해야 한다. 3) 임대 활동에는 임대 사업자뿐만 아니라 부동산 에이전트, 직원, 외부 업체 등이 광고, 임대계약, 관리 및 보수 등 임대 업무에 기여한 시간을 포함 시킬 수 있는데, 누가 언제 어디서 무슨 일을 했는지 구체적인 기록을 남겨야 한다. 하지만 은행 융자 및 재무제표작성 등의 단순 관리 업무는 포함되지 않는다. 4) 세금 보고 시 세이프 하버룰을 만족하게 하고 공제 혜택을 신청한다는 스테이트먼트를  함께 첨부해야 한다. 하지만, 위의 조건을 모두 만족하게 했다 하더라도 임차인이 재산세, 보험료 및 공과금을 부담하는 트리플넷(NNN)의 임대 계약 경우나 임대 사업자가 잠시라도 직접 거주한 경우에는 추가 공제 혜택을 받을 수 없다.     ▶문의:(213)389-0080  엄기욱 CPA·Mountain LLP전문가 기고 임대업 손실 부동산 임대사업 수동적 손실 임대 활동

2024-03-04

시세보다 20% 저렴한 중저소득층 임대 주택 공급 확대

 BC주정부는 BC Builds 프로그램을 통하여 건설 비용을 낮추고, 공사 일정을 단축하여, BC주 거주하는 중소득층이 감당할 수 있는 주택을 더 많이 공급하게 됐가고 발표했다.   BC Builds는 정부와 지역 사회, 비영리 단체가 소유하는 저활용 토지를 활용하는 새로운 계획으로, 20억 달러 규모의 저비용 대출을 제공하고, 전체 프로그램에 9억 5000만 달러를 투입하게 된다.   데비드 이비 주수상은 "BC주에서 꽤 괜찮은 소득자여도 적정한 렌트비의 임대 주택을 찾는데 어려움을 겪고 있다"며, "민간 부문만으로는 BC주 중산층에 필요한 주택이 공급되지 못했다. 그렇기 때문에 BC Builds를 통한 조치로 저비용 중소득층 주택을 더 빨리 공급하려고 한다"고 설명했다.   인플레이션, 고금리, 땅값, 건설 비용 때문에 이곳 BC 주와 전국적으로 생활비와 렌트비가 상승하면서, 그 결과 중소득층을 위한 임대 주택 공급이 부족한 상황이다. 중소득층은 또  가계 소득의 절반 이상을 주거비로 지출할 수밖에 없어져, 결국 거주지를 떠나면서 노동력 부족 현상까지 발생하는 등 상황이 악화되고 있다는 판단이다.   BC Housing(BC 주택공사)을 통하여 주정부의 보조금 및 대출을 지원받는 BC Builds 는 어려운 시장 상황 속에서 건축 비용을 낮추고, 더 많은 프로젝트를 착공하고, 중소득층 예산에 부합하는 임대 주택을 더 많이 건설하도록 설계되었다. 이 프로그램의 우선순위는 임대 주택이다. BC Builds는 렌트비를 해당 지역 사회 시세보다 저렴하게 책정할 예정이다.이를 통해 중산층은 소득의 30% 미만을 렌트비로 지출할 수 있게 될 것으로 기대된다.   BC Builds 계획의 세부 내용을 보면, • BC Builds가 공급하는 전체 주택 중 최소 20%는 시중 렌트비보다 최소 20% 낮게 책정할 예정이다. • 전체 BC Builds 세대는 중소득층 가구가 대상이며 렌트비가 소득의 약 30%를 초과하지 않는 수준으로 정해진다. • BC Builds 주택에 거주하는 모든 가구는 입주 시 소득을 검증받는다. • BC Builds 프로젝트는 방 2, 3, 4 개 주택 공급 확대가 목표로 가능한 한 많이 공급한다는 계획이다.   BC Builds는 지방 자치 단체, 토지 소유자, 주택 건설업자, 주택 운영자와 협력하여 프로젝트 구상에서 완공까지 현재 평균 3년~ 5년 걸리던 것을 12~18 개월 이내에 마치겠다는 계획이다. 이런 가속화는 지자체 개발 절차를 간소화하고 토지 소유자, 지방 자치 단체, 주택 건설업자와 협력하여 장벽을 극복하고 제거하여 달성된다.   BC Builds 는 190억 달러 규모의 BC 주 정부 주택 투자의 일부이다. 2017 년 이후 BC주에는 노스밴쿠버 750 여 호 등 전역에서 약 7만 8000 호가 공급되었거나 공급될 예정이다.   이와 관련된 정보는 BC Builds 프로그램 https://bcbuildshomes.ca, 주 정부의 신규 홈즈 포 피플(Homes for People) 실행 계획 https://news.gov.bc.ca/releases/2023HOUS0019-000436, 발표된 주 정부 보조 전체 BC 주 주택 프로젝트 위치를 볼 수 있는 온라인 지도   https://www.bchousing.org/homes-for-BC, 그리고 주택 위기를 해결하고 BC 주 주민에게 저비용 주택을 제공하려는 주 정부 조치 https://strongerbc.gov.bc.ca/housing 등에서 확인할 수 있다.             표영태 기자중저소득층 임대 주택 공급 임대 주택 builds 주택

2024-02-15

[부동산 가이드] 리스의 성립 요건들 <2>

지난주에 이어 리스가 성립되고 법적인 효력을 발생시키는 나머지 네 가지에 대한 요건들을 소개한다.     세번째로 필요한 요건은 렌트비를 정확하게 명시하는 것이다. 리스 종류에 따라 다르지만, 렌트비 외에 추가 렌트비용이 발생하는 경우가 있는데, 관련 내용을 정확하게 명시해야 한다. 매년 렌트비가 인상된다면 인상되는 금액을 서면상으로 명시해야 하고, 보증금이 필요한 경우 보증금 액수를 정확히 기입해야 하며, 또한 매달 렌트비를 내야 하는 날짜와 늦게 냈을 때 벌금에 대해서도 정확하게 명시해야 한다.     리스 계약이 만기 된 후에 테넌트가 추가 리스를 할 수 있는 리스 연장옵션이 있을 경우, 옵션을 행사할 수 있는 기간을 명시해야 하고, 리스 연장옵션 기간 동안의 렌트비 책정에 대한 내용도 명시가 되어 있어야 한다.       네 번째는 테넌트가 어떠한 용도로 사용하겠다는 것을 정확하게 명시하는 것이다. 테넌트는 임대한 공간에서 연방법, 주법, 그리고 지방 법 등에 저촉이 없는 비즈니스를 운영하고 사용해야 한다. 상업용 공간을 임대하고 숙식을 하면서 지내는 경우도 있고, 조닝을 확인하지 않고 임대를 하여 시에서 비즈니스 퍼밋을 못 받는 경우도 있다. 고의성의 여부와 상관없이 임대한 공간의 사용이 법에서 허락이 되지 않을 경우 리스 계약은 테넌트의 의지와 상관없이 파기할 수 있다.     테넌트는 임대계약을 하기 전에 시청에 가서 계획하는 비즈니스가 허가되는지를 사전에 직접 확인하는 것이 중요하다. 가끔 비즈니스 퍼밋을 받기까지 시간이 걸리는 경우가 있는데, 임대 계약서를 작성할 때 시청에서 비즈니스 퍼밋을 예상과는 다르게 주지 않을 경우를 대비해 작성하는 것도 추천한다.     다섯 번째로는 건물주와 테넌트 사이의 오퍼와 수락을 한다는 요건이 있어야 한다. 테넌트는 건물주에게 렌트비를 정해진 시점부터 지급을 하고, 그에 따른 요구사항들에 대한 오퍼를 한 것이 명시가 되어야 하고, 건물주는 테넌트의 리스 조건과 요구사항에 대한 오퍼를 수락한다는 내용이 명시가 되어야 한다.     마지막으로는 리스 계약서는 항상 서면으로 작성하여야 한다. 리스 기간이 일 년 미만일 경우에는 서면으로 작성된 계약서를 요구하지 않는 시 혹은 주가 많이 있다. 하지만 계약 기간이 일 년이 넘어가는 대부분의 리스 계약의 경우에는 반드시 서면으로 작성해 건물주와 테넌트가 모두 서명해야 법적인 효력을 발생시킬 수가 있다.     처음에 계약한 이후 리스가 진행되면서 추가되거나 변경이 되는 부분이 발생이 될 수 있는데, 이러한 경우 반드시 서면으로 계약서의 부록(Addendum)을 추가해 양측의 서명을 받는 것이 정석이다.     한인들은 여러 가지 이유로 추가되거나 합의된 변경 내용을 서면으로 작성하지 않는 경우가 있는데, 몇 년이 지나고 문제가 발생이 되는 경우가 많기 때문에 반드시 서면으로 추가사항을 작성해야 하고, 만약 직접 작성이 어려울 경우 담당했던 에이전트의 도움을 받아서라도 작성할 것을 추천해 드린다.     2주 동안 설명드렸던 리스 계약의 성립 요건들은 리스 계약 시에 반드시 들어가고 확인해야 하는 중요한 사항들인 만큼, 리스계약을 할 때는 이 여섯 가지 요건들을 꼼꼼히 확인해서 진행한다면 차후에 발생할 수 있는 큰 피해를 줄일 수가 있을 것이다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 성립 요건 성립 요건들 리스 계약서 임대 계약서

2024-01-31

[부동산 투자] 인컴유닛 구매 시 주의사항

한인들이 가장 많이 투자하는 부동산 중의 하나는 2~4유닛으로 구성된 주거용 부동산 ‘인컴유닛’이다.     인컴유닛은 정부 규제에 따라 운영되므로, 관련된 지역 규정 및 캘리포니아 주의 임대법을 정확히 이해하고 따라야 한다. 예를 들면, 렌트비 인상의 제한이 있고 마음대로 임대인을 쫓아낼 수 없거나 임대인이 3년 이상 거주 후 이사하는 경우 이사비를 제공해야 할 수도 있다.     인컴유닛 구매 시에 주의사항으로는 첫째, 현재 임대인이 살고 있는 경우 해당 임차 계약을 반드시 확인하여야 한다. 보통 부동산 구매 시에 에이전트들이 임차 계약서를 셀러 측에서 받아주지만, 가끔 잊어버리거나 넘어가는 경우가 있다. 임차 계약서가 없다면 에이전트를 통해서 에스크로가 끝나기 전까지 임대인과 새로운 계약서를 만들어 달라고 요청해야 한다. 둘째, 현재 임대인이 계약을 이행하고 있는지 확인하고, 임대 기간이 종료되었는지 여부를 파악한다. 셋째, 만약 임대 기간이 종료되지 않았다면, 이전 소유자와 협의하여 현재 임차인과의 계약에 따라 임대를 이행할지 여부도 미리 결정해 두는 것이 좋다. 넷째, 구매전에 인컴유닛 인스펙션을 받아 소득 기준 유닛의 법률 준수 여부를 확인하고 모든 관련 법규를 준수하는지를 확인한다.     특히, 구매 전 인컴유닛 인스펙션을 받는 것은 매우 중요하다. 인컴유닛 인스펙션을 받지 않아 정부의 규정을 어기게 되면 현재 소유한 인컴유닛에 ‘REAP RECORDING’이 붙게 된다. ‘REAP’는 ‘Rental Escrow Account Program’ 의 약어로, 주택이나 아파트 단지가 임대 관련 규정을 준수하지 않아 발생하는 상태를 가리킨다. REAP에 빠지게 되면 일반적으로 다음과 같은 상황이 발생할 수 있다.   첫째, 임대 중단 및 입주자 보호를 위해 주택이나 아파트 단지의 임대를 중단시킬 수 있다. 둘째, 수리 및 개선 요구로 REAP가 발동되면 해당 주택이나 아파트 단지가 안전하고 거주 가능한 상태를 유지해야 한다는 요구사항이 따른다. 이때, 수리 및 개선 작업을 최대한 빨리 진행해야 한다. 셋째, REAP가 발동되면 인컴유닛 소유자에게 벌금이 부과될 수 있다.     REAP을 해결하려면 다음과 같은 일반적인 절차가 따른다. 첫째, 먼저 해당 주택이나 아파트 단지는 인컴유닛 인스펙션을 받아 정부의 규정을 준수해야 한다. 둘째, 인스펙션 결과에 따라 필요한 수리 및 개선 작업을 진행해야 한다. 셋째, 다시 인컴유닛 인스펙션을 실시하여 규정을 충족했는지 확인받아야 한다. 넷째, 부과된 벌금은 지불해야 한다. 보통 벌금은 REAP이 발동된 날짜부터 유닛마다 매달 부과되기 때문에 발 빠르게 움직여야 한다. 더 자세한 것은 에이전트한테 문의하면 알 수 있다.   ▶문의: (213)254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 투자 주의사항 구매 현재 임대인 임차 계약서 임대 중단

2024-01-31

"모기지 상환금 소득 25% 이하면 구입할 만"

요즘 같은 시장에서 집을 구입하는 게 좋을까 아니면 집값이나 모기지 금리가 조금 더 하락하길 기다리며 임대하는 게 좋을까. 이 질문은 부동산 시장 현황과 상관없이 내 집 장만을 계획하는 이들이라면 늘 고민하는 질문이다. 더욱이 새해를 맞아 내 집 장만에 첫 발자국을 떼려는 이들에게는 가장 중요한 질문일지 모르겠다. 그러나 이에 대한 정답은 없다. 답은 개인이 처한 상황에 따라 천차만별일 것이기 때문이다. 다만 주택 구입과 임대에 장단점은 각기 다르고 현 시장 상황도 따져봐 최선의 방법을 찾을 수는 있을 것이다. 부동산 전문가들이 말하는 최근 주택 구매와 임대에 있어 장단점을 알아봤다.     ▶구매 및 임대 시 비용     요 몇 년 새 높은 집값과 모기지 금리로 인해 주택 구입 진입장벽이 높아져 내집 장만을 꿈꾸는 이들에게 좌절감을 안겨주고 있다. 또 부동산 전문가들은 현재 수십 년 만에 처음으로 집을 구입하는 것보다 임대하는 것이 더 유리하다고 진단한다. 부동산 업계 데이터에 따르면 임대 비용에 비해 구매 비용이 30년 만에 최고 수준인 것으로 나타났다. 또 일부 지역에서는 월간 주택 모기지 상환금과 렌트비 차이가 1000달러가  넘는 것으로 나타나기도 했다.   부동산 서비스 및 투자 회사인 CBRE 통계에 의하면 지난 연말, 신규 주택 구입과 신규 임대 시 소요되는 월간 비용 차이를 나타내는 구매 프리미엄(buy premium)이 사상 최고치인 52%를 기록했다. 2021년 4분기 구매 프리미엄은 -1%를 기록했는데 이는 임대료가 주택 소유 비용보다 높았음을 의미한다. 상황이 이렇다 보니 내 집 장만을 계획하는 이들은 부동산 모기지 금리와 집값이 하락하기만 기다리고 있다. 그러나 이에 대해 전문가들의 전망은 그리 밝지만은 않다. CBRE 매튜 반스 책임연구원은 "많은 이들이 집값 하락을 기대하고 있지만 전문가들은 당분간 그런 일은 일어나지 않을 것으로 예측하고 있다"며 "이는 주택 공급은 제한돼 있고 수요는 여전히 높기 때문"이라고 분석했다.   ▶재정적 고려사항     주택 구매는 임대보다 초기 들어가는 비용이 훨씬 높다. 특히 현재 잠재 구매자들에게 가장 높은 장벽은 모기지 금리와 비싼 집값일 것. 그러나 현재 각종 경제지표에 의하면 인플레이션이 완화되고 있고 연준이 금리를 안정적으로 유지하고 있는 데다 앞으로 수차례 금리 인하 단행에 대한 신호를 보내고 있어 잠재 구매자들에게는 올해 주택 구입에 청신호가 켜졌다. 그러나 주택 구입 시 월 모기지 상환금과 재산세 외에도 각종 비용을 체크해봐야 한다. 관리할 잔디 유무, 업체를 고용해 수영장을 관리해야 하는지 여부, 눈이나 낙엽 제거시 비용이 드는지, 지붕 교체, 폭풍 피해 등 다양한 요소들에 대해서도 살펴보고 이에 대한 재정적 계획을 세워야 한다. 그러나 적잖은 비용이 소요되지만 주택 구입에 최대 장점은 역시 자산 형성, 즉 장기적 관점에서는 좋은 투자가 돼 에퀴티가 늘어나면서 순자산도 증가하게 된다.     주택 임대의 경우, 초기 지출 및 절차가 구입보다 훨씬 간단하다는 것. 비용적인 측면에서는 신청비, 첫 달 임대료, 보증금 정도가 들어간다.   또 가전제품 고장 수리, 누수 수리, 쓰레기 수거 등 유지비 역시 렌트비에 포함된다. 또 이사가 쉽다는 것도 장점이다. 그러나 집주인이 임대료를 인상할 수 있고 계약 갱신을 해주지 않을 수도 있다. 또 고장이나 누수, 배관 문제 등 관리 역시 임차인이 아닌 집주인에게 의존해야 하다 보니 내가 원하는 때에 해결되지 않을 수 있다는 것을 고려해야 한다.     ▶근무 형태 고려     주택 임대와 구매에 있어 재정적 상황 다음으로 고려해야 할 것이 바로 라이프스타일. 사무실로 출퇴근을 해야 하고 앞으로도 이직할 계획이 없다면 주택 구매를 고려하는 것이 좋다. 부동산 전문가들은 향후 5~7년 이상 같은 곳에 거주할 예정이라면 집을 구입하는 것이 좋은 선택이라고 말한다. 그러나  만약 앞으로도 장기간 재택근무를 할 예정이라면 다양한 지역에서 임대로 거주해 보는 것도 선택사항이 될 수 있다.     ▶임대할까 렌트할까   결국 이 질문에 대한 답은 잠재 구매자의 재정 상태에 달려있다. 즉 원하는 지역에 현재 가지고 있는 예산으로 집을 살 수 있는지에 달려 있는 것이다. 이 재정 상태는 단지 집값만 포함되는 것은 아니다. 주택보험, 재산세, 유틸리티 비용, 통근 비용 등 다양한 요소들을 모두 고려해 이를 감당할 수 있는지를 냉철하게 따져봐야 한다. 만약 현재 빚이 없고, 다운페이먼트를 위한 충분한 현금이 있고, 모기지 상환액이 수입의 25%를 넘지 않는다면 집 구매를 고려해 볼 수 있다. 그러나 현재 빚을 갚고 있고 가까운 시일 내에 취업 또는 이직으로 이사를 할 예정이라며 유연성이 큰 임대를 하는 것이 합리적이다.       전국부동산중개인협회(NAR) 제시카 라우츠 수석 이코노미스트는 "주거비 외에도 거주 기간에 대해서도 고려해야 한다"며 "만약 단기 거주할 것 같으면 현 시장에서는 임대해 살다가 나중에 집을 사는 것이 더 합리적"이라고 조언했다. 또 그는 "다만 여전히 집값이 높기 때문에 주택 보유는 자산 형성이라는 측면에서는 지금껏 그래왔듯 긍정적인 면이 더 크다"고 덧붙였다. 이주현 객원기자상환금 구입 주택 구입 임대 비용 구매 비용

2024-01-10

'공무원에 뇌물' 한인부부 기소…샌프란 명소 피어서 식당 운영

샌프란시스코에서 식당을 운영하는 한인 부부가 현지 공무원과 연방수사국(FBI) 요원에게 뇌물을 건넨 혐의로 기소됐다.   최근 북가주매체 머큐리뉴스는 샌프란시스코 관광명소인 피어45 인근에서 N식당을 운영하는 백모씨 부부가 공무원 뇌물공여(commit bribery) 혐의로 기소됐다고 보도했다.   매체는 현지 법원을 인용해 백씨 부부가 지난 9월부터 10월 사이 샌프란시스코 항구 담당 공무원과 잠복수사를 벌인 FBI 요원에게 뇌물 총 1만9000달러를 건넸다고 전했다.   매체에 따르면 올해 상반기 백씨 부부는 본인들이 운영하던 식당 인근의 폼페이 그루토(Pompei's Grotto)와 루스피시샤크(Lou’s Fish Shack) 식당이 7월 문을 닫는다는 소식에, 시 입찰에서 해당 자리를 임대하기 위해 공무원 매수를 시도했다.   이를 위해 남편 백(63)씨는 지난 5월쯤 샌프란시스코 항구 피어를 관리하는 공무원과 접촉을 시도했다. 당시 백씨는 이 공무원에게 식당부지 임대 관련 입찰을 도와주면, 수천 달러를 주겠다고 제안했다. 해당 공무원은 이 사실을 FBI에 알렸고, FBI 잠복요원은 공무원의 동료로 가장해 백씨 부부 수사에 나섰다고 한다.   수사가 진행되는 동안 남편 백씨는 항구 공무원에게 3000달러가 든 봉투를 3곳에서 전달했다. 이후 FBI 잠복요원은 이들의 거래가 성사되듯 동료 직원인 척 백씨 부부에게 접근했다. 당시 공무원과 FBI 잠복요원은 한 만남에서 백씨 부부가 두 식당 임대 입찰권을 따내면 저렴한 렌트비로 10년 동안 24만 달러 이득을 볼 수 있다고 호응했다고 한다. 이후 아내 백(60)씨도 두 사람에게 현금 5000달러도 건넸다고 한다.   또한 백씨 부부는 자신들의 원하는 부지 임대계약을 따내기 위해 부동산 에이전트에게 5000달러 뇌물도 제안한 것으로 드러났다. 이 에이전트는 이메일로 “불법 행위이기에 가담하지 않겠다”며 거절했다.   백씨 부부는 지난달 28일 인정신문에서 보석금 5만 달러를 내고 석방됐다. 부부의 다음 법원 출석일은 내년 1월 3일로 잡혔다. 두 사람은 유죄가 인정되면 최대 15년형이 가능하다.   한편 백씨 부부는 샌프란시스코 주요 관광지인 피어45 식당 등 베이지역에서 사업체 약 12곳을 운영하는 것으로 알려졌다. 김형재 기자 kim.ian@koreadaily.com한인부부 공무원 공무원 뇌물공여 항구 공무원 식당부지 임대

2023-12-05

한국에서 임대 소득이 생겼을 때 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 미국 시민권자, 영주권자가 한국에서 렌탈 인컴 등 여러 가지 소득이 생겼을 때, 미국에서 세금보고는 어떻게 해야 하나요?       ▶답= 미국 영주권자와 시민권자는 전 세계 소득에 대해 과세됩니다. 즉, 한국이나 기타 외국의 부동산에서 얻은 임대 소득을 포함하여 미국 밖에서 벌어들인 소득은 미국에서 세금보고를 해야 합니다.     외국에서 소득이 발생 했을 때, 알아야 할 사항은 다음과 같습니다. 첫째로 미국 세금 신고 시 한국에서 발생한 임대 소득 및 다른 소득은  신고해야 합니다. 일반적으로 임대 소득은 양식 1040의 스케줄 E (보충 소득 및 손실)과 일반 소득은 foreign income으로 보고해야 합니다.     둘째, 한국에서 임대 및 일반 소득에 대한 세금을 납부한 경우 이중 과세를 피하기 위해 미국 세금 신고 시 한국에 낸 세금을 공제받을 수 있습니다.     셋째, 부동산 관리비, 유지 관리비, 감가상각비 등 임대 부동산과 관련된 비용은 일반적으로 미국 세금 신고서의 임대 소득에서 공제되어 미국에서 납부해야 할 세금을 줄일 수 있습니다.   해외에서 소득이 발생할 경우, 함께 보고해야 할 것 두 가지가 있습니다. FBAR와 FATCA입니다.     FBAR, 즉 해외 은행 및 금융 계좌 보고는 모든 외국 금융 계좌의 총액이 1년 중 언제든지 $10,000를 초과하는 외국 은행 계좌를 보유하고 있는 경우 매년 4월 15일까지 미국 재무부에 보고해야 합니다. 이는 임대 소득과 직접적인 관련이 없지만 외국과 연계된 많은 미국 납세자들이 고려해야 할 사항입니다.   외국 계좌에 자산을 보유하고 있는 경우에도 FATCA 요건이 적용될 수 있습니다. 미국 납세자는 특정 기준액, 5만 불을 초과하여 해외 금융 자산을 보유하고 있는 경우 미국 세금보고 시에 FATCA를 제출해야 합니다. 미국과 한국은 임대 소득 처리와 관련된 구체적인 조항을 제공할 수 있는 조세 조약이 체결되어 있습니다. 통상적으로 한국에서 임대 소득이나 근로 소득을 얻었을 때, 한국에 세금을 지불했다면, 미국에서 세금 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 그러므로 미국 세금보고 시 성실하게 보고하는 것이 좋습니다. 더불어 FBAR나 FATCA도 성실하게 보고하시는 것이 좋습니다.       ▶문의:(714)472-4267 사무엘 리 미국 연방 세무사/ 주택 융자 (MLO)미국 비즈니스 세금 신고서 임대 소득 임대 부동산

2023-10-03

뉴욕시 아파트 임대 경쟁 치열해졌다

올해 뉴욕시 아파트 임대 경쟁이 치열해진 것으로 파악됐다.     지난 19일 온라인 렌트 조사업체인 ‘렌트카페(RentCafe)’가 발표한 ‘2023 렌트 성수기 임대 경쟁 보고서’에 따르면, 맨해튼과 브루클린은 전국 139개 임대시장 중 임대 경쟁력 지수 상위 20위 내에 포함됐다.     렌트카페는 올해 렌트 피크 시즌(4~6월) 전국 139개 임대시장의 경쟁력 순위를 매기기 위해 ▶아파트 공실 일수 ▶임차인이 점유한 아파트 비율 ▶동일 매물 입주 신청한 임차인 수 ▶임대 계약 갱신한 임차인 비율 ▶신규 아파트 공급률 등 5가지 지표를 활용해 ‘임대 경쟁력 지수’를 계산했다.     맨해튼은 89점의 임대 경쟁력 지수를 기록하며 전국 임대시장 중 13위를 차지했다. 팬데믹 이후 맨해튼이 상위 20위권에 진입한 것은 올해가 처음이다.     맨해튼 아파트 매물 한 채당 평균 9명의 임차인이 경쟁하고 있으며, 평균 공실 일수는 38일인 것으로 파악됐다. 부동산 중개업체 ‘컴패스(Compass)’의 한인 리얼터 레이 유(Ray Yoo)씨는 “매물이 워낙 부족하니 괜찮다 싶은 매물은 쇼잉하고 돌아서면 없어진다”며 치열해진 경쟁을 체감한다고 전했다.     올해 렌트 피크 시즌 맨해튼에 오픈한 신규 아파트는 없었음에도 아파트 거주자의 약 66%가 피크 시즌 임대 계약을 갱신하기로 결정한 것으로 나타났고, 아파트 점유율은 96.1%였다. 렌트카페는 맨해튼 임대 경쟁력 상승에 대한 이유로 “타주로 이동했다가 맨해튼으로 돌아오는 직장인 수의 증가, 이에 따른 지역 경제 활성화와 일자리 창출이 임대 경쟁 촉진에 영향을 미친 것”이라고 분석했다.     한편 브루클린은 임대 경쟁력 지수 96점을 기록하며 맨해튼보다 약간 앞선 11위를 차지했다. 브루클린의 평균 공실 일수는 38일, 아파트 점유율은 96.1%, 임대 계약 갱신 비율은 66.2%인 것으로 파악됐다. 맨해튼과 마찬가지로 평균 9명의 예비 임차인이 한 매물을 두고 경쟁을 벌였으며, 신규 아파트 공급률은 전체 주택 재고의 0.16%에 불과했다.     한편 한인들이 많이 거주하는 퀸즈는 20위 내에 들지 못했다. 보고서에 따르면 퀸즈의 아파트 공실 일수는 평균 45일, 공실별 입주 신청자는 1명에 불과했다. 유 리얼터는 “한인들이 선호하는 우드사이드, 서니사이드, 아스토리아 매물은 기존 테넌트들이 계약 연장을 하는 경우가 대부분이라 예전보다 매물이 줄었다”며, “그래도 여전히 한인들은 브루클린보다 퀸즈를 선호한다”고 설명했다. 그러면서 “앞으로 몇 년간 매물 부족 문제는 해결되지 않을 것 같은 추세”라고 덧붙였다.  윤지혜 기자 yoon.jihye@koreadailyny.com아파트 임대 임대 경쟁력 맨해튼 아파트 아파트 점유율

2023-09-25

모든 임대 주택 DB 등록…샌타애나, 렌트비도 규제

샌타애나 시가 관내 모든 임대 주택을 데이터베이스에 등록하고 있다.   시 당국은 지난해 11월 발효된 렌트 컨트롤 조례에 따라 이달부터 임대 주택과 연간 렌트비 인상분을 데이터베이스에 등록하고 있다며, 임대 주택 소유주는 반드시 이에 따라야 한다고 강조했다.   등록은 웹사이트(santa-ana.org/rental-registry)에서 할 수 있다. 시 당국이 정한 규정에 따른 등록 면제 신청 대상 주택 소유주의 경우, 이 웹사이트에서 등록 대신 면제 신청을 해야 한다. 등록비는 유닛당 100달러다.   렌트 컨트롤 조례는 연간 임대료 인상 폭을 3% 또는 연간 물가상승률의 80% 중 낮은 수치로 제한하고 있다. 내달 1일부터 1년 동안 적용될 임대료 인상률 상한선은 2.54%로 결정됐다.   문의는 전화(714-667-2209) 또는 이메일(rso@santa-ana.org)로 하면 된다.임대 주택 임대 주택 연간 임대료 임대료 인상률

2023-08-31

바이든 정부 “주택 임대 숨겨진 수수료 공개”

정크 수수료와 전쟁을 선포한 바이든 정부가 주택 임대 관련 숨겨진 비용을 공개하도록 했다.   19일 백악관은 질로, 아파트먼트닷컴, 어포더블하우징닷컴 등 온라인 부동산 플랫폼 기업들이 주택 매물 정보에 렌트비에다 각종 수수료가 포함된 가격 정보를 게재하는데 합의했다고 밝혔다.   질로는 이날 전체 렌트비 요약 기능을 출시했으며, 아파트먼트닷컴은 소비자가 수수료를 포함한 비용을 계산할 수 있는 기능을 연내 추가할 계획이다. 어포더블하우징닷컴은 건물주가 모든 수수료를 리스팅에 포함시키도록 하고 부당한 수수료를 부과한 업체를 구별할 수 있는 뱃지 기능도 도입하기로 했다.   아파트 건물주들은 임대 신청서 작성 또는 임대 계약을 완료하는 과정에서 소비자에게 최대 수백 달러에 달하는 정크 수수료를 청구하는 것으로 나타났다. 즉, 온라인 플랫폼의 매물 리스팅에는 표기되지 않는 추가 비용이다.     세입자들은 온라인 매물 검색 시 본인이 지불해야 할 총 비용(렌트비+각종 수수료)을 계약 직전 또는 계약 후에나 알 수 있어서 정크 수수료에 대한 불만이 컸다. 정부는 이를 개선하고자 세입자가 매달 내야하는 비용의 투명성을 강화한 것이라는 게 전문가들의 설명이다.     백악관은 온라인 렌트비 납부 수수료, 우편 분류 수수료 등을 ‘정크 수수료’의 예로 들었다. 특히 일부 업체는는 ‘1월 수수료’라는 것을 부과하는데, 새해라는 것을 제외하면 소비자들에게 청구될 이유가 전혀 없는 수수료라고 지적했다.     정크 수수료 폐지는 바이든 정부가 추진 중인 주력 정책 중 하나다. 항공료, 콘서트 티켓 등 숨겨진 수수료 탓에 소비자들이 결제 시 당초 표시 가격보다 더 많이 지불해야 하는 것을 불공정을 시정하겠다는 것이다.   또한 바이든 정부는 기업 간 경쟁 제한으로 소비자 가격이 부당하게 오를 수 있는 인수합병(M&A)을 포함한 다양한 요인들에 대한 새로운 가이드라인을 제시할 것이라고 강조했다.   이에 연방 농무부는 최근 육류 업계에서 4개 기업이 전국 육류 공급의 절반 이상을 차지한다며, 31개 주 검찰과 협력해 독과점으로 인한 가격 상승에 대한 조사에 착수할 것이라고 이날 발표했다.   연방 법무부도 연방거래위원회(FTC)와 기업 합병에 따른 경쟁 감소 등 독과점의 잠재적 영향을 평가하는 기준을 강화할 계획이라고 전했다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com아파트 수수료 정크 수수료 아파트 계약 아파트 임대

2023-07-19

가주, 렌트 디파짓 한 달치로 제한

임대주택의 시큐리티 디파짓(임대보증금) 금액을 한 달치 렌트비로 제한하는 법안이 가주 의회를 통과했다.   지난해 12월 맷 헤이니(민주·샌프란시스코) 가주 하원의원이 발의한 임대주택 보증금 제한 법안(AB 12)이 지난달 22일 의회를 통과해 개빈 뉴섬 주지사의 서명을 앞두고 있는 것으로 나타났다.   해당 법안은 임대주택 계약에서 일반적으로 요구되는 렌트비의 2~3배 규모의 시큐리티 디파짓을 최대 렌트비의 한 달치로 제한해 저소득층 세입자들의 재정 부담을 완화하는 것을 주요로 골자로 한다. 대상은 모든 임대 주택이다.   뉴섬 주지사가 AB 12에 서명하면 가주는 주 정부가 임대주택 보증금을 규제하는 12번째 주가 된다.   법안을 발의한 헤이니 의원은 “높은 시큐리티 디파짓 때문에 세입자가 빚을져야 하는 일은 없어야 할 것”이라고 입안 배경을 설명했다.   실제로 최근 렌트비가 급상승하면서 세입자들은 두 달치 또는 석 달치의 월세를 디파짓으로 요구하는 아파트도 꽤 있는 것으로 알려졌다.   질로가 분석한 자료에 따르면 가주에서 2베드룸 아파트의 중간 가격은 월 2538달러다. 3베드룸의 경우 3795달러다.   한 가구가 월 3000달러의 주택을 임대한다고 가정했을 때 디파짓이 렌트비의 2배라면 6000달러, 3배일 땐 9000달러를 마련해야 한다. 여기에 첫 달 렌트비와 각종 수수료를 고려하면 입주 시 당장 지불해야 할 비용이 1만 달러를 훌쩍 넘는다.   헤이니 의원은 “일부 지역에서 다운페이먼트와 맞먹는 금액을 시큐리티 디파짓으로 내고 있다”고 지적했다. 개빈 뉴섬 가주 주지사가 AB 12에 서명할 것으로 보는 관측이 우세하다.   한편 일각에서는 해당 법안은 건물주의 위험 부담만 늘리는 꼴이라고 우려했다.   시큐리티 디파짓은 대개 계약 기간 세입자가 살면서 파손한 주택 피해를 복구하는 데 사용된다. 그러나 디파짓이 줄면 계약 종료 후 주택에 보증금보다 더 큰 금전적 피해가 발견됐을 때 집주인이 대처하기 어렵다는 지적이다.     디파짓은 세입자 강제 퇴거가 필요할 때 재판 비용으로도 사용되는 것으로 알려졌다. 가주아파트협회(CAA)에 따르면 법정 퇴거 명령은 결과까지 최대 6개월, 평균 비용은 1만 달러에 이른다.   전문가들은 세입자에 대한 건물주의 위험부담이 커지면 렌트비 인상과 같은 부작용이 발생할 수 있다고 전했다.   CAA는 이에 대해 보증금 규제 대신 보험 또는 채권 프로그램을 통해 잠재적 파손비용을 대신하는 방안을 고려해달라고 요청했다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com시큐리티 임대 임대주택 계약 제한 법안 주택 피해

2023-06-04

‘찜통 아파트’ 사라지나…LA 에어컨 설치 의무화 추진

LA시 모든 임대주택에 냉방장치 설치 의무화가 추진된다. 지난달 31일 LA시의회는 임대주택 냉방장치 설치 의무화 및 저소득층 냉방비 지원을 위한 연구조사를 시행하는 조례안을 찬성 13, 반대 0으로 승인했다.   유니세스 헤르난데스 시의원(1지구)이 발의한 조례안은 주택국(HD), 건물안전국(DBS)이 모든 임대주택에 에어컨 등 냉방장치 설치를 위한 시행안과 안전규정을 연구하도록 하는 내용을 담았다.   헤르난데스 시의원은 “최근 몇 년 동안 장기간 폭염이 LA를 강타했고, 더위가 악화할 상황에 대비해야 한다”며 “기후 변화에 대비한 도시 거주성을 높여야 한다”고 조례안 발의 취지를 설명했다.   그는 이어 “이상기후가 나타나는 상황에서 냉방장치는 옵션이 아닌 필수품”이라며 “주택 구조에 따른 냉방장치 유형을 명확히 할 필요가 있다”고 강조했다.   특히 헤르난데스 시의원은 1980년 이전에 지어진 노후 건물을 대상으로 냉방장치 설치 시 들어갈 비용 연구 등도 주택국에 지시했다. 이밖에 조례안은 주택국이 임대주택 유형별로 벽걸이 에어컨 또는 중앙냉난방 장치 설치 유형을 표준화하는 연구도 포함됐다.   또한 존 이 시의원(12지구)은 헤르난데스 조례안 표결에 앞서 주택국이 임대주택 냉방장치 설치 시 예상비용과 주요 냉방기구 안내목록, 렌트안정화 규정(RSO) 프로그램 마련 등도 보고하도록 했다.   한편 조례안은 임대주택 냉방장치 설치 의무화 방안 연구 외에도 저소득층 에너지 보조금 시행안 연구도 포함됐다. 이를 위해 LA수도전력국(DWP)도 모든 임대 주택에 냉방장치를 설치할 경우 도시 전력망에 미칠 영향 보고서를 작성하고, 지원 프로그램 안내 및 기금마련 방안도 마련할 예정이다.         김예진 기자 kim.yejin3@koreadaily.com에어컨 la시 임대 주택 에어컨 도입 동의안 검토

2023-05-31

임대보다 주택 구매 싼 곳, 휴스턴 등 전국에서 4곳뿐

주택 임대보다 사는 게 더 나은 대도시는 전국에서 4곳뿐이었다.  대부분 대도시에서 임대료가 치솟고 있지만, 주택 매입은 이보다 여전히 더 비싸다는 걸 보여준다. 팬데믹동안 전국적으로 주택 가격은 두 자릿수나 상승했고, 현재 모기지 이자 급등으로 또 다른 타격을 받는 영향 탓이다.     부동산회사 레드핀에 따르면 임대보다 주택 소유가 저렴한 대도시 지역은 디트로이트, 필라델피아, 클리블랜드, 휴스턴 등이었다. 팬데믹 기간 다른 대도시처럼 주택가격이 대폭 오르지 않았기 때문이다.     레드핀의 제이슨 앨림 수석 부사장은 “대부분 대도시에서 임대보다 저렴하게 주택을 소유하려면 모기지 금리가 3~4% 선이어야 한다”고 설명했다.     이번 주 30년 만기 고정 모기지 이자율은 7%를 넘었다. 이는 모기지 이자율이 약 3% 혹은 그보다도 더 낮았던 2021년과 2022년 초와 비교하면 모기지 페이먼트가 2배 이상 비싼 것이다.     전국다세대주택협회(NMHC)의 최근 분석에 따르면 주택 소유와 아파트 임대 사이 비용 격차가 15년 만에 가장 크게 벌어졌다. 주택소유주는 전문적으로 관리되는 아파트 단지의 일반적인 임대료와 비교해 월평균 1176달러를 추가로 지급하는 것으로 나타났다.     반면 캘리포니아 샌호세나 펜실베이니아 피츠버그 등 일부 지역은 임대를 하는 것이 재정적으로 더 낫다고 레드핀은 전했다.     실리콘 밸리의 중심인 샌호세는 임대 대비 주택구매 비용이 최고로 비싼 도시다. 샌호세의 일반 주택은 임대보다 165%나 더 비싸다. 이 지역 바이어들을 위한 중간 모기지 지불 금액은 1만1000달러 이상인데 월 중간 임대는 4200달러다. 2위는 샌프란시스코로 주택은 임대보다 139% 비쌌고 오클랜드가 99%로 그 뒤를 이었다. 주거용 부동산이 저렴한 도시로 간주하던 피츠버그도 이제는 임대보다 비싼 도시가 됐다.     앨림 수석 부사장은 “연준의 금리 정책 등에 따라 모기지 이자율은 시간이 지나면서 변동하므로 자신에게 맞는 주택을 찾아야 한다”며 “금리가 낮아지면 재융자 기회가 있을 것”이라고 말했다. 이어 “모기지 금리가 연말까지 6%까지 하락할 것이라 예상하지만 3%로 돌아올 가능성은 거의 없다”고 강조했다.   이은영 기자 lee.eunyoung6@koreadaily.com휴스턴 구매 주택 임대 아파트 임대 주택 소유

2023-05-25

주택 단기임대 금지…라구나힐스 시의회

라구나힐스 시의회가 최근 주택 단기 임대 금지 조례안을 가결했다.   새 조례는 오는 26일부터 발효된다. 위반 시 벌금은 첫 적발인 경우, 2000달러가 될 전망이다. 시의회는 벌금을 부과하기 전 얼마나 계도 기간을 둘 것인지, 벌금을 얼마로 책정할지는 추후 결정하기로 했다.   라구나힐스 시의회는 단기 임대 주택에서 파티를 즐기는 이들의 소란 행위 관련 민원이 제기된 지난해부터 단기 임대 금지 조례 마련에 착수했다.   시 측은 지난해 11월 주민 여론 수렴을 위해 설문 조사를 실시했으며, 당시 140명 응답자 중 71%가 단기 임대 금지에 찬성했다.   오렌지카운티엔 라구나힐스 외에도 주택 단기 임대를 금하는 도시들이 있다.   파운틴밸리는 지난해 말, 애너하임은 2016년 이후 단기 임대를 불법화 했다. 뉴포트비치는 2020년 관광객이 많이 찾는 해변을 제외한 지역의 주택 단기 임대를 금지했다.단기임대 주택 주택 단기임대 임대 금지 최근 주택

2023-05-14

"한인타운 아파트 매니저 월세 면제 대가로 성관계"

LA한인타운 한복판에 위치한 임대 아파트 관리인이 여성 세입자들에게 성관계를 대가로 렌트를 무료로 제공하거나, 허가없이 세입자 집에 들어가 신체 접촉을 하는 등의 성범죄를 벌이다 적발됐다.   11일 연방 법무부 민권국은 4가와 웨스턴에 있는 임대 아파트 소유회사인 M&F개발과 해당 아파트 매니저인 에이브러햄 케사리를 연방 공공주택법 위반 혐의로 소송을 제기했다.   연방 법무부는 소송을 통해 직접적인 성범죄를 저지른 케사리 외에도 이러한 범죄 행위를 막지 못하고 방조한 아파트 소유주인 M&F개발에게도 책임이 있다며 피해를 본 각 개인에게 금전적인 보상금 지급과 연방법 위반에 따른 벌금 부과를 요구했다.   소장에 따르면 케사리는 매니저라는 자리를 이용해 성관계하는 여성에게 렌트비를 받지 않거나, 계약 금액보다 적게 받고, 밀린 연체료도 면제했으며, 일부 세입자에게는 성관계 대가(100달러)까지 줬다.   지난 2012년부터 2020년까지 M&F개발의 풀타임 매니저로 근무한 케사리는 아파트에 거주하는 다수의 여성 세입자들에게 성행위를 대가로 집값을 깎아주거나 면제해준 것으로 나타났다. 그뿐만 아니라 여성 세입자들의 집에 무단으로 들어가 성관계를 요구하는 등 부적절한 행위를 해왔던 것으로 드러났다.     소장은 한 예로 케사리가 여성에게 방을 보여준다는 구실로 비어있는 호실(유닛)로 데려간 뒤 강제로 성관계를 가졌으며, 저녁을 사준다고 데리고 나간 다른 여성 세입자는 차량 뒷좌석에 억지로 태워 키스하고 옷을 벗겨 신체를 접촉하는 등의 범죄 행위를 저질렀다고 적었다.     케이스를 맡은 마틴 에스트라다 연방 검사는 성명을 통해 “케사리는 매니저라는 권력을 남용해 수년간 취약한 세입자들을 상대로 성추행하고 피해를 줬다”며 “연방 법무부는 차별과 괴롭힘을 당한 세입자들을 대변해 금전적 손해배상을 청구하는 민사상 처벌뿐만 아니라 향후 이러한 일이 발생하지 않도록 끝까지 책임을 물을 것”이라고 강조했다. 장연화 기자 chang.nicole@koreadaily.com한인타운 성관계 한인타운 아파트 성관계 대가 임대 아파트

2023-05-12

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