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[투어멘토 박평식의 여행 이야기] 진짜 야생을 만나다, 옐로스톤

미국 국립공원의 아버지라 불리는 시어도어 루즈벨트 대통령은 1872년, 미국 최초이자 세계 최초로 옐로스톤을 국립공원으로 지정했다.   대자연의 위대함을 여과 없이 보여주는 옐로스톤 국립공원은 와이오밍 주, 몬태나 주, 아이다호 주에 걸쳐 있다. 자그마치 90만㏊(헥타르), 서울의 10배나 되는 어마어마한 규모다. 이 광대한 국립공원에서 그리즐리불곰, 흑곰, 회색늑대, 바이슨(아메리칸들소), 엘크 등 온갖 희귀 동물과 다양한 식물들이 생생한 자연의 생태 군락을 형성하고 있다. 또한 현재도 활동 중인 화산대에 위치하고 있어 온천과 간헐천이 즐비하며, 특히 전 세계 간헐천의 60~70%에 해당하는 500여 개의 간헐천이 이곳에 밀집해 있다.   옐로스톤은 미국 전체를 통틀어 가장 큰 136평방마일의 산정호수와 알래스카 다음으로 가장 많은 야생동물, 나이아가라 폭포의 2배가 넘는 폭포, 1만여 개가 넘는 온천, 그리고 1만피트가 넘는 산봉우리도 45개나 품고 있는 것으로 알려져 있다. 그렇다 보니 전 세계 여행자들이 죽기 전에 꼭 한 번쯤 가보고 싶어 하는 버킷리스트 여행지로 통한다. 평생소원을 이루기 위해 이곳을 찾는 사람들이 한 해에만 400만명에 달한다.   옐로스톤을 대표하는 간헐천은 올드 페이스풀이다. 19세기 탐사대가 물이 솟는 주기가 일정하다며 '오래된 믿음'이란 이름을 붙였다. 뿜을 듯 안 뿜을 듯, 여행자들의 속을 애태우는 올드 페이스풀은 보통 90분가량마다 8000갤런 이상의 온천수를 160피트 높이로 약 3분간 뿜어내는 환상적인 분출쇼를 펼쳐 보인다.   '물 구경'과 함께 여행자들이 열광하는 건 '동물 구경'이다. 멸종위기종인 그리즐리부터 1930년대 자취를 감췄다가 다시 돌아온 늑대, 바이슨 등 TV에서나 봤던 야생동물들을 예사롭게 마주치니 마치 세렝게티에 온듯한 착각을 일으킨다. 이외에도 옐로스톤를 소개하는 사진에서 빠짐없이 등장하는 그랜드 프리즈매틱, 예측하기 어려운 증기 분출을 보여주는 스팀보트와 영롱한 옥색 물빛이 매력적인 에메랄드, 2단 폭포가 절경인 캐년 컨트리의 아티스트 포인트, 진흙 웅덩이들이 모여 부글부글 끓는 머드 볼케이노 등 비현실적인 아름다움이 가득하다.   옐로스톤은 남쪽에서 시계 반대 방향으로 레이크, 캐니언, 루스벨트, 매머드, 가이저 컨트리가 8자 형태의 도로로 연결돼 있다. 5월 중순부터 10월 초까지가 옐로스톤의 진수를 느낄 수 있는 시기이고 이왕 옐로스톤까지 갔다면 그랜티톤 국립공원을 함께 둘러보는 것이 좋다.     옐로스톤에서 191번 하이웨이를 타고 직진하면 만년설 얹은 산봉우리, 바닥이 보일 만큼 투명한 호수, 야생화 만발한 초원의 그랜티톤 국립공원이다. 엽서와 달력에 자주 등장하던 바로 그 비경이며, 200마일에 이르는 등산로까지 품고 있어 '미국의 알프스'로 평가받는다. 대부호 록펠러 가의 별장이 있던 곳으로 이 지역 52평방마일 상당의 땅을 기증하면서 국립공원으로 지정됐다는 일화가 유명하다. 박평식 / US아주투어 대표·동아대 겸임교수투어멘토 박평식의 여행 이야기 옐로스톤 야생 옐로스톤 국립공원 야생동물 나이아가라 호수 야생화

2024-04-25

[부동산 이야기] 부동산 투자 용어

투자할 부동산을 찾기 위해 리스팅을 보다 보면 흔히 눈에 띄는 단어 중의 하나가 ‘캡(Cap: Capitalization Rate)'이다. 아파트나 상가와 같은 상업용 부동산을 살 때 가장 중요한 것이 렌트수입인데, 이 렌트수입에서 관리에 드는 비용을 뺀 것이 순수입이 되고 1년 순수입을 구매가격으로 나눈 것을 캡이라고 한다.   예를 들어 200만 달러에 산 아파트에서, 매달 들어 오는 렌트수입이 1만5000달러고 공실률을 포함한 모든 관리비용이 5000달러라면, 연 순수입(NOI: Net Operating Income)이 12만 달러이고, CAP은 6%가 된다. 캡 수치가 높을수록 투자 대비 수입이 좋은 것이다. 그러므로 캡이 부동산의 가장 중요한 가치 산정기준이 되는 데 실제의 거래 과정에서 CAP을 계산하는 방법은 훨씬 자세하고 복잡하다.   한편 매물을 찾을 때 보통은 캡을 따지기 전에 우선 매물의 가격이 1년 총수입(Gross Income)의 몇 배가 되는지를 보는 것이 부동산의 시장가치를 평가할 수 있는 간단하고 일반적인 측정방법이다.   이것을 총수입배수(GRM: Gross Rent Multiplier)라고 하는데 계산 방법은 ‘GRM= 매매가격 ÷ 연간 총 예상수입’ 이다. 월수입이 1만5000달러인 아파트는 연수입이 18만 달러가 되니 200만 달러를 18만 달러로 나누어보면 총수입 배수인 GRM은 11.11배가 되는 것이다. 아주 쉽고 간단하지만 경비를 무시한 것으로 정확하지는 않다.     그러면 투자용 부동산의 수익률을 자세히 계산하기 위해서 필요한 경비지출과 공실률에 대한 용어들을 알아보자.     먼저 NOI는 총렌트수입(GI: Gross Income)에서 운영경비(Operating Expense)와 공실률(Vacant Rate)을 뺀 금액이며 이것이 투자자의 실수입이 된다. 운영경비에는 재산세 보험료, 매니저비용, 유틸리티 관리비, 수리비, 가드닝 등이 포함된다. 공실률은 세입자가 나가고 들어오는 과정 중에 렌트비를 못 받는 기간이 발생할 수 있으므로 보통 3~5%를 책정하여 수입에서 제한다. 총 렌트수입의 30~35%를 비용으로 잡는 것이 보통이다. 그런 이유로 렌트수입을 해당 건물이 모두 찼을 때 얻을 수 있는 수입을 잠재적 렌트수입(PGI: Potential Gross Income)과 실제 거둬들이는 월 렌트 인컴에서 앞서 소개한 공실률을 뺀 유효 렌트수입 (EGI: Effective Gross Income)으로 나누기도 한다.   물론 운영경비에는 모기지 페이먼트와 소득세는 포함되지 않으며 아파트와 트리플넷(NNN)이 적용되는 상가운영의 운용내용은 조금 다르다. 그런데 위의 200만 달러짜리 아파트의 경우 렌트수입에서 모든 경비를 제한 NOI가 12만 달러인데 이 건물을 40% 다운하고, 120만 달러를 이자율 4.5%로 융자하여 샀다면 연 페이먼트가 7만2000달러 정도다. 그러므로 투자자에게 매년 4만8000달러의 실제 수입이 생긴다. 이때 80만 달러를 투자해서 연 6%의 수입이 생겼으니 캐시 온 캐시(Cash On Cash)라고도 부르는 캐시플로(Cash Flow)는 4만8000달러다.     ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE 부동산 부사장부동산 이야기 부동산 용어 투자용 부동산 부동산 투자 잠재적 렌트수입

2024-04-24

[부동산 이야기] 한국서 2년 살아보기

자녀들이 품을 떠나 둘만 남은 넓은 집에서 은퇴마저 하게 되면 매주 마켓에 가고 식사 준비하고 설거지와 청소하는 일상이 귀찮고 부담스러워지기 시작한다. 하루 중 많은 시간을 유튜브 시청과 일상적인 일로 소모하는 삶에서 벗어나 완전히 다른 환경에서 시니어 라이프를 보낼 수 있는 방안의 하나로 한국 실버타운에서 2년간 살아보기를 소개한다.      한국에서는 발 빠르게 60~79세의 은퇴자들을 위해서 서비스가 극대화되고 초대형화된 생활 공동체인 ‘실버타운’의 개발이 가속화되고 있다. 실버타운은 입주자에게 맛있는 식사, 쾌적한 객실 관리, 정기적인 건강 검진, 24시간 간호 시스템, 다양한 레저 시설 및 문화 활동 등을 제공하며, 이를 통해 풍요롭고 안전한 노후 생활을 지원한다.     2025년 11월 입주 예정인 서울 강남과 30여분 거리 백운호수 푸르지오 숲속의 아침 실버타운을 한 예로 들어 보자. 이곳은 임대형으로 운용되는 실버타운 536세대와 살 수 있는 프리실버타운 842세대로 구성된 대형 커뮤니티다. 임대형 실버타운의 입주비용은 입주 전 임대 보증금과 월 기본생활비로 나누어져 있는데, 임대 보증금은 전세 개념으로 생각하면 이해가 쉽다. 2년 계약 종료 시 임대보증금을 100% 환급받는다. 2년이 지나 연장계약을 하면서 보증금을 돌려받지 않고 그대로 계속 거주하거나 계약을 종료하고 임대보증금을 돌려받는 옵션이 있다. 최고층은 16층이고 작은 평은 방 2개와 화장실 1개의 650스퀘어 피트, 큰 평형은 915스퀘어 피트 공간에 방 2개, 화장실 2개, 거실과 부엌, 세탁장, 김치냉장고, 냉장고 등의 가전이 모두 포함돼 있다. 임대보증금은 약 51만~72만 달러 다양한 가격에서 선택할 수 있다.     의무식 30식과 수영장 등 시설 관리비가 포함된 월 기본 생활비는 거주지 크기별 1인 또는 2인 별로 월 1400~2400달러로 정해져 있다. 주변의 맛집 커뮤니티 내에서 편하게 식사를 하는 옵션이 있기 때문에 오히려 의무식 30식 제도가 편리하다. 현재 백운호수 푸르지오 숲속의 아침은 임대보증금에 대한 중도금 대출이 사실상 불가능한 미국 거주자를 위해서 월 기본 생활비 1년 치를 50% 할인을 해 주는 행사를 하고 있다. 즉, 1년간 월 700~1200달러이며 대략 1만 달러가 넘는 혜택을 보는 셈이다.     미국 영주권자 또는 시민권자 신분으로 한국에서 2년간 체류를 위해서는 서류상의 절차가 먼저 필요하다. 시민권자는 총영사관을 방문하여 F4 재외동포 비자를 신청한다. F4 비자를 가지고 한국에 입국한 후 거소등록을 하고 거소증을 받아서 핸드폰 개통, 은행 계좌 오픈한다. 거소등록에 관해서 한국의 행정사의 도움을 받아서 관련 서류를 처리할 수도 있다. 영주권자는 해외 체류를 한 번에 6개월을 넘기지 않는 것이 좋고 외국에서의 체류가 1년이 되기 전에 반드시 귀국해야 영주권을 유지할 수 있기 때문에 2년간 체류를 위해서 반드시 출국 전 재입국 허가서 신청을 하고 아울러 지문채취를 미국 내에서 진행하여야 한다. 은퇴한 미국거주 시니어에 2년간 한국 살아보기를 위한 방법으로 한국의 임대형 실버타운은 혁신적인 주거지인 셈이다.     ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 한국 임대보증금 한국 실버타운 임대형 실버타운 프리실버타운 842세대

2024-04-24

[박종진의 과학 이야기] 거리 단위

이 우주에서 가장 빠르다는 빛은 1초에 지구를 일곱 바퀴 반 돈다. 그런 빛이 우주의 한쪽 끝에서 다른 끝까지 가는데 약 930억 년 걸린다고 한다. 우주는 지금도 빛보다 빠른 속도로 팽창하고 있어서 관측 가능한 경계 바깥에서 떠난 빛은 우리에게 도착할 수 없다. 계산 결과 현재 관측 가능한 우주의 지름은 약 930억 광년이라고 한다. 오히려 영원이라든가 무한이라는 표현이 더 잘 어울린다.   지구상에서 거리를 계산할 경우 km라는 단위를 사용하면 편리하다. 서울에서 부산까지는 직선거리로 약 320km다. 지구와 가장 가까운 천체인 달까지는 약 38만 5천km 정도 된다. 지구에서 태양까지는 약 1억 5천만km인데 엄청나게 멀다는 것은 알지만, 너무 큰 숫자라 쉽게 상상이 안 된다.     그래서 지구에서 태양까지를 1AU(astronomical unit 천문단위)라고 정해서 태양계 안에서 행성까지의 거리를 나타낼 때 사용한다. 참고로 태양에서 해왕성까지는 약 30AU인데 태양에서 지구까지의 거리의 30배나 멀리 떨어진 곳에 해왕성이 있다는 말이다. 태양계의 최외곽에 존재한다는 카이퍼 벨트까지는 30~50AU이고 태양의 중력이 미치는 언저리에 있는 오르트 구름까지는 2천~5만AU라고 추측한다.   태양은 별이며 우리 태양이 속한 은하가 은하수 은하다. 은하수에는 약 4천억 개나 되는 태양과 같은 별이 바글거리는데 태양과 가장 가깝게 이웃한 별이 센타우루스자리 프록시마다. 우리 태양은 홑별, 즉 별 하나가 여러 행성을 가지고 태양계를 이루고 있지만, 센타우루스는 별 셋이 모여서 하나의 항성계를 이룬다. 거기서는 하늘에 태양이 세 개다.     우리 은하에는 홑별이 가장 많지만, 별 둘을 중심으로 그 주위에 여러 행성이 공전하는 쌍성계도 흔하다. 센타우루스자리의 3중성은 우리와 너무 멀어서 지구에는 그저 하나의 별로 보인다. 빛이 태양을 떠나 제일 가까운 이웃 별인 프록시마 센타우리까지 가는데 4년 3개월이 걸리므로 간단히 4.25광년 떨어져 있다고 말한다.     그렇게 먼 경우 km나 천문단위를 사용하지 않고 광년, 즉 빛이 일 년 동안 여행하는 거리를 쓰면 편하다. 빛은 1초에 30만km를 가니까 태양에서 가장 가까운 별인 프록시마 센타우리까지는 30만km x 60초 x 60분 x 24시간 x 365일 x 4.25년을 하면 km로 답이 나온다. 태양에서 거문고자리의 직녀성까지 26광년이고, 태양에서 북극성까지는 약 430광년쯤 된다고 한다. 다시 말해서 태양 표면을 떠난 빛이 직녀성까지 가는 데 26년 걸리고 북극성까지 도달하는 데는 약 430년 걸린다는 말이다. 설사 빛의 속도를 낼 수 있는 우주선으로도 감히 범접할 수 없는 먼 거리다. 그런데 빛의 속도에 근접하는 것은 불가능하다.   지구는 태양을 1년에 한 번 공전하기 때문에 6개월 후에는 태양을 중심으로 정확히 반대 방향에 위치하게 되므로 하지와 동지 사이에 변한 그 별까지의 각도를 알면 삼각형의 원리를 이용해서 태양으로부터 그 별까지의 거리가 나온다.     이때 그 사잇각이 1도의 1,800분의 1일 때 구해지는 거리를 1파섹이라고 잡는다. 그렇게 하면 빛이 약 3년 3개월 정도 가는 거리가 1파섹이 된다. 별이나 은하끼리의 거리를 말할 때 우리 일반인들은 대체로 광년을 사용하지만, 천문학자들은 오히려 파섹이란 거리 단위를 더 선호한다고 한다. (작가)   박종진박종진의 과학 이야기 거리 거리 단위 태양 표면 우리 태양

2024-04-19

[투어멘토 박평식의 여행 이야기] 여유와 행복 넘치는 '휘바 라이프' 핀란드

전 국민이 다 아는 핀란드 말이 하나 있다. 모 껌 CF에서 '좋다'라는 뜻으로 사용한 '휘바(Hyva)'가 그 주인공이다.   휘바의 나라를 여행하는 가장 좋은 방법은 실야라인(Silja Line)을 이용하는 것이다. 실야라인은 스웨덴과 핀란드의 국경을 넘나드는 크루즈다. 크루즈란 것이 자칫하면 탑승해서 밥 먹고 잠만 자다 도착하는 것이 다일 테지만 실야라인은 바이킹 후예의 면모를 과시하는 조선술 덕분인지 확실히 좀 다르다.   5만톤이 넘는 이 여객선은 12층 규모로 별을 여럿 단 럭셔리 크루즈에 버금가는 웅장함을 연출한다. 특히 여름에는 백야와 함께 아름다운 피오르 해안을 따라 항해해 더욱 멋진 풍광을 펼쳐 보이며, 무제한으로 제공되는 식사도 수준급이다. 실제로 북유럽 투어를 마치고 돌아온 고객들이 실야라인에서의 밤을 가장 특별한 날 중 하루로 기억할 정도로 좋은 반응을 얻고 있다. 면세점, 나이트클럽은 기본에 그 유명한 핀란드 사우나까지 있다. 갑판 위 통유리로 되어 있어 발틱해의 근사한 풍경을 배경 삼아 핀란드 사우나를 즐길 수 있다.   실야라인은 여행자들을 핀란드에 내려놓는다. 아이슬란드 다음으로 북극에서 가장 가까운 핀란드는 산타클로스의 본고장이자 북유럽 디자인을 대표하는 마리메꼬와 이딸라의 고향이기도 하다.   핀란드는 한반도의 1.5배쯤 되는 면적에 인구가 550만 명에 불과해 어딜 가나 쾌적하고 여유롭다. 수도인 헬싱키(Helsinki)의 랜드마크는 녹색 지붕을 얹은 헬싱키 대성당과 흡사 방공호나 우주선을 연상시키는 템필리아우키오(암석 교회)다. 1969년 티모와 투오모 수오말라이넨 쌍둥이 형제는 거대한 암석의 속을 파낸 뒤 그 위에 동철판 지붕을 덮고 그 지붕을 지탱하는 180개의 창문을 달아 자연광이 스며드는 독특한 교회를 완성했다. 땅에서 솟아난 것 같기도 하고 일부러 숨겨둔 것 같기도 한 암석교회를 통해 과도한 장식을 배제한 단순함과 태초의 자연을 활용하는 핀란드 특유의 디자인 감성을 읽을 수 있다. 자연과 신앙이 공존하는 세계 최고의 걸작으로도 평가받는 암석교회는 또한 음향 전문가와 지휘자가 처음부터 건축 설계에 참여해 뛰어난 음향 시설을 자랑한다.   이외에도 핀란드가 자랑하는 음악가인 시벨리우스를 기념하여 만든 조각공원에서는 24톤의 강철 600개로 만든 은빛 파이프 오르간 조형물도 만날 수 있다. 최근 발표된 '2024 세계행복보고서(WHR)'에 따르면 지구촌에서 가장 행복한 사람들은 핀란드인인 것으로 나타났다. 한국은 지난해보다 다섯 계단 오른 57위를 기록했고 우리가 살아가는 미국은 8순위 하락한 23위를 차지했다.   핀란드인들은 서로를 믿고 정부를 신뢰하며 큰 걱정 없이 건강과 교육, 가족을 챙길 수 있어 행복하다. 맑은 공기와 황홀한 오로라보다 더 부러운 것은 이 행복지수다. 자연의 영향력 아래 여유롭게, 소박하게, 행복하게 살아가는 그들처럼 우리도 외쳐보자. 휘바 휘바! 박평식 / US아주투어 대표·동아대 겸임교수투어멘토 박평식의 여행 이야기 라이프 핀란드 라이프 핀란드 핀란드 사우나 핀란드 특유

2024-04-18

[부동산 이야기] 부동산 리얼 워치

얼마 전 고객과 나눈 이야기다. 고객은 월급쟁이의 삶을 지속하면 경제적 자유는 먼 반복된 페이첵 투 페이첵의 삶이라는 생각이 들기 시작했다.     어느 순간 경제적 자유를 가지고 싶어졌다고 한다. 패시브 인컴을 하나라도 만들어야 아이 대학도 보내고, 은퇴도 하겠구나 하는 생각이 들었다고 한다.   이즈음에 Financial Independence Retire Early(FIRE)라는 말들이 생각났고, 나도 경제적으로 자유로워지고 싶고, 여행도 많이 가고, 마트와 식당에서 계산기 꺼내 들지 않고 사 먹고 싶은 것들을 사 먹으며, 아이 학비를 매년 빚내지 않고 내고 싶어졌다고 한다.     그러던 어느 날 어느 분이 부동산이 답이라는 말을 해주셨다고 한다. 그분은 과연, 이방인인 내가 미국에서 부동산을 한다는 것, 그것도 투자 부동산을 과연 할 수 있을까 스스로 반문했고, 부동산은 안정된 투자라 테넌트 상대하는 법을 배우기만 하면 그런대로 패시브 인컴을 이룰 수도 있을거라 스스로 결정했다.     이제 투자 집을 사야 한다고 막연히 생각했고, 싱글홈을 살지, 멀티홈을 살지, 어디에 살지 생각이 정리되었다고 했다. 15년 전 돈이 별로 없던 시절 FHA론으로 3.5% 다운해서 다운페이에 에스크로 비용 등 총 2만 달러로 거주하기 위한 조그만 첫 집을 장만했다. 그때 2만 달러는 한국에서 국민연금을 해약해 마련한 돈이었다.     그러다가 9년 전쯤 회사 스톡옵션으로 약간의 캐시가 생겼을 때, 그걸로 다운페이해서 조그만 집 하나를 더 사서 렌트를 줬다.     그리고 그동안 오랜 세월 꾸준히 저축해서 모은 세이빙을 털어서, 401K 계좌에서 론을 맥스로 받아 얼마 전 20% 다운하고 새로 집을 사서 이사했다. 처음에 구입해 살던 집은 렌트를 줬다. 이제 사는 집 외에 렌탈 프라퍼티가 3개가 된 것이다.     부동산은 나중에 값 올라서 파는 것도 돈이 되지만, 가진 동안에도 계속해서 상당한 렌트 수입이 들어온다.   부동산을 사서 팔지 않고 계속 렌트 수입을 내겠다고 생각하면, 부동산값이 오르든 떨어지든 현재 시장이 어떻든 되든 아무 상관이 없다. 그냥 초기 투자비(다운페이+에스크로 비용) 대비 렌트 수익만 따지면 된다. 집값이 아무리 내려가도 렌트만 잘 들어오면 되고, 그 렌트비가 비용을 다 빼고도 남으면, 아무리 지금 집값이 고공행진 혹은 폭락하네 해도 여전히 집을 살 만하다.     그렇다. 미국 부자들은 끊임없이 이 작업을 하고 있다. 똑같은 투자를 하더라도 우리가 어디를 바라보고 있느냐에 따라 다른 결과가 나온다. 자본주의 아래에서 합법적으로 부를 늘려온 그들의 비밀은 미국 부동산이 답이다. 현재 6% 후반도 높은 금리인데, 주택 매수세는 멀티플 오퍼들이 들어오고 OC 지역은 10만 달러 이상 올려 써야 하는 거래가 수두룩하다. 부동산 가격이 오르고 멀티 오퍼가 들어오려면 그러니까 부동산 구입은 좋은 동네에서 해야 한다.     ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 이야기 부동산 리얼 부동산 리얼 투자 부동산 부동산 구입

2024-04-17

[부동산 이야기] 렌트 수입 관리와 건물가치

다양한 부동산 투자자들을 만나면서 부동산을 관리하는 것에 대한 중요성을 직접 느끼는 경우가 많습니다.     전문적인 매니지먼트 회사를 통해 건물을 관리하는 경우도 있지만, 직접 테넌트와 관계를 쌓으며 관리하는 경우도 많이 있습니다.     직접 관리하는 투자자들과는 부동산 매매 및 임대 컨설팅뿐만 아니라 관리와 관련해 서류나 행정적인 도움을 요청하는 경우도 많이 있습니다. 여러 가지 이유로 투자자들을 만나면서 알게 된 것은 부동산을 소유한 많은 건물주가 현재 부동산 가치의 상승을 인식하고 있음에도 불구하고, 이를 활용하는 방법에서는 종종 보수적인 태도를 보이는 경우가 많이 있습니다.     이러한 보수적 접근은 안정성을 추구하지만, 시장의 변동에 따라 큰 기회를 놓치거나 예상치 못한 손실을 경험할 수도 있습니다. 특히 렌트 수준 조정과 관련해 이러한 접근 방식은 더욱 두드러집니다.   직접 부동산을 관리하는 투자자 중 렌트 컨트롤 규제가 없음에도 불구하고, 렌트를 매년 인상하기를 꺼리는 분들이 있습니다. 공실이 오래되는 것을 방지하기 위해 받던 임대료만 받으면 만족하고 렌트를 주는 경우도 있고, 테넌트와의 관계와 사정 등 여러 가지 이유로 기존 렌트비의 인상을 주저할 경우, 이는 장기적으로 볼 때 건물의 수익성과 시장 가치에 부정적인 영향을 미치게 됩니다.     예를 들어, 어느 리테일 건물주가 본인의 연 렌트 수입이 10만 달러인 건물을 200만 달러에 팔기를 원했습니다. 이는 연수익률(CAP Rate)이 5%인 조건의 매물이었습니다. 그러나 주변 시장 분석 결과, 유사 상가의 수익률이 훨씬 높다는 사실을 알게 된 건물주는 원하는 가격에 건물을 팔기 위해서는 렌트비 인상의 필요성을 느끼게 되었습니다.   이 건물주는 현재 본인의 렌트가 시장 평균에 미치지 못한다는 점을 인지하고, 렌트를 점진적으로 인상해 최종적으로는 매달 1만 달러, 연간 12만 달러의 수입을 목표로 하고, 이를 통해 건물 가치를 200만 달러까지 끌어올릴 계획이었습니다. 그러나 이 계획은 현실적인 어려움에 직면하고 있었습니다. 리스 계약상 매년 렌트 인상이 연평균 3%로 제한되어, 월 렌트비를 1700불 인상하는 데 약 7년의 세월이 필요했습니다. 입주자들이 자발적으로 나가서, 새로운 세입자를 얻을 때 임대료를 상승할 기회가 있으나, 현재의 저렴한 렌트로 인해 입주자들이 자발적으로 이사를 나가지 않았습니다.   현재의 시장 상황에서 보수적인 렌트비 인상 방법은 시간이 오래 걸리는 반면, 시장 가치의 상승과 렌트 수준의 변화를 제대로 반영하지 못할 위험이 큽니다. 건물주가 렌트 인상을 통해 건물의 가치를 증대시키고자 하는 의도는 명확하지만, 이 방법이 최선의 전략인지 재고해볼 필요가 있습니다. 시장의 비교 대상의 다른 건물이 더 높은 렌트를 받고 있다면, 해당 건물의 경쟁력은 점차 약화할 것이고, 이는 장기적인 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.   상업용 부동산 시장에서 성공적으로 자산을 관리하고 가치를 극대화하기 위해서는 시장 조건과 수익 가능성을 정확히 파악하고, 필요한 경우 보수적인 관리 방식에서 벗어나 능동적인 전략을 채택해야 합니다. 렌트비 인상과 같은 조치는 단순히 수익을 증대시키는 것 이상의 의미가 있습니다. 이는 건물의 경쟁력을 유지하고, 장기적인 투자 가치를 보호하는 데 중요한 역할을 합니다. 따라서, 건물주들은 시장 변화를 면밀히 모니터링하고, 필요에 따라 전략을 조정하여 부동산 투자의 최적화를 도모해야 합니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 건물가치 렌트 렌트비 인상 렌트 수입 렌트 인상

2024-04-17

[부동산 이야기] 신상명세서의 중요성

동양인 특히 한인들의 이름의 공통적인 점은 동명이인이 너무도 흔하다는 점이라고 할 수 있다. 더구나 돌림자가 일상적인 1세들의 이름 때문에 담보권을 조사하는 등기보험 회사와 에스크로에서 애를 먹는 것은 매우 일상적인 일이다. 따라서 처음 에스크로를 오픈하면서 작성해야 하는 신상명세서(Statement of Information)는 아주 중요한 자료가 된다.     고유 소셜번호와 ID번호는 물론 가주내 거주 기간, 10년간의 주거지와 직업 내용과 함께 결혼 혹은 파트너와의 관계에까지 모두 상세히 작성하도록 요구된다.     만약 셀러의 이름이 정말로 흔한 이름이라면, 대개 담보권 조사서는 거의 1인치에 가까운 책자로 출력되어 한 장씩 일일이 확인해야 하는 절차를 거치게 된다. 자칫 중요한 담보권 내용의 1페이지라도 간과하게 되는 오류가 발생하지 않도록, 타이틀 회사와 에스크로 오피서가 집중해서 살펴보는 과정을 처리하게 되는데 이에 반드시 필요한 서류가 신상명세서인 것이다.   재미있는 현상은 아무리 부부라 해도 타인종들은 각각 자신의 신상 내용을 직접 적지만, 한인들은 어느 한 배우자가 모두 작성하고 다른 배우자가 사인만 하는 경우를 흔히 볼 수 있다. 그리고 체크의 사인도 서로 대신한다고 자연스럽게 이야기하면서, 후에 양해를 구하는 일이 많으나 이는 절대 가능하지 않은 일이다.   언어 구사의 어려운 내용이 아니므로 모든 법적인 서류는 자필로 작성하는 것이 바람직하며, 특히 공공기관이나 은행 서류와 같은 중요한 문서 작성에는 배우자 혹은 자녀가 대필하는 것이 받아들여지지 않을 수도 있으므로 주의해야 한다.     직업난에는 자영업 혹은 직책을 쓰면 되고, 직장 이름은 회사의 이름을 그리고 주소와 근무 연한을 기재하면 된다. 주거지 주소의 내역과 직업난의 내용을 대조하여 담보권의 발생 시점과 등기연도 그리고 내역을 비교하여 적용 여부를 결정하는 중요한 단서가 되기 때문인 것이다. 배우자 혹은 파트너와의 혼인 기록에 따라 Child Support Alimony Lien과 같은 담보권의 해당 여부도 상세하게 조사될 수 있다.   예전의 신상명세서와 달라진 점은 배우자뿐 아니라 법적 파트너의 기록이 추가되었다는 점과 이메일 주소를 기재하는 것이 공식화되었다는 점이 특이 사항이다. 만약 시민권 취득 시 법적 이름이 ‘John Dong-Soo Kim’이나 이전에 ‘Dong Soo Kim’으로 취득한 사업체와 부동산에 대한 담보권이 남아있다면, 현재 아무리 ‘John Kim’으로 ID는 물론 일상적으로 사용한다 해도 법적으로 그 책임이 유효하다.     간혹 부동산 소유권을 다른 이름으로 혹은 법인 명의로 이전을 한 경우, 이전의 등기된 담보권에 대한 이의를 제기하는 분들이 있으나 매매과정의 정식 절차를 거치지 않은 어떠한 등기도 담보권의 해지나 말소와는 무관하다.     어떤 분들은 필요에 따라 부동산을 자식 혹은 형제에게 양도했다가 소송이나 사업난에 연루되어 다시 받고 하는 과정에서 자신도 모르는 담보권이나 등기가 올라가 있어서 혹은 세금 문제로 고초를 겪는 분들이 많다. 전문가의 조언을 반드시 따르는 것이 바람직하다.   ▶문의:email@primascrow.com 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 신상명세서 중요성 담보권 조사서 법적 이름 담보권 내용

2024-04-16

[알기 쉬운 세금 이야기] 개인세금보고 연장신청

오늘(15일)은 2024 개인 세금보고의 마감기한일이다. 개인적인 사정 또는 세금보고와 관련된 자료 미비로 마감기한일까지 세금보고를 할 수 없는 납세자들은 양식 4868을 오늘까지 제출함으로써 10월 15일까지 6개월간 자동연장을 받을 수 있다.     자동연장을 받기 위해서는 납부해야 할 세금 채무액을 정확하게 추산해야 하고 마감 기한일 안에 연장신청을 접수해야 한다. 즉, 세금보고 연장은 세금보고서를 정확히 보고하기 위하여 충분한 시간을 납세자에게 제공하기 위한 것이지 세금 납부 기한을 연장할 수 있는 것은 아니다.     따라서, 추가로 세금을 납부해야 하는 납세자들은 미리 세금을 계산하여 4월 15일 이전에 예납하는 것이 중요하다.     4월 15일 이전에 세금을 완납하지 못한 납세자들은 세금보고 연장 신청이 받아들여진다고 하더라도 세금이 완납될 때까지 정해진 법에 따라 과태료와 그에 해당하는 이자를 추가 징수 받게 된다.     마감 기한 내에 (연장 기간 포함) 세금 신고를 하지 못하면 과태료는 일반적으로 매월 5%씩 부과되며 최대 과태료는 25%이다. 세금보고가 60일 이상 연체되면 최소 과태료 485달러 또는 세금 보고 상의 미납세금 중 적은 금액을 추가로 납부해야 한다. 하지만 연체에 대한 합법적인 이유를 첨부하여 보고하면 과태료를 면할 수 있다. 또한, 세금이 원천징수 되거나 예납금액과 양식 4868을 통해 세금을 90% 이상을 납부하였다면 늦게 보고한 것에 대한 과태료는 부과되지 않는다.     연속 또는 고의로 세금보고를 늦게 하는 것은 중죄(felony)에 해당하며 5년 이하의 징역 또는 25만 달러의 과태료를 부과한다. 지난 5년간 3년 연속 세금보고를 하지 않았거나 미납액이 5만 달러 이상일 경우 역시 중죄에 해당한다.     반면 한 해 세금 보고를 하지 않은 납세자들에 대해선 1년 이하의 징역 또는 2만5000 달러의 벌금을 부과하며 이는 경범죄(misdemeanor)로 간주된다.     세금 신고를 하지 않은 것에 대한 과태료와 세금 납부를 하지 못한 과태료를 함께 납부하게 되는 경우에는 세금 신고를 하지 못한 것에 대한 과태료가 줄어 최대 5%에 해당하는 과태료만 부과된다.   한편, 어려운 경제적 여건으로 마감일 전에 세금을 모두 납부할 수 없는 납세자들은 불경기로 실질적으로 많은 재정적 손실을 보고 있다는 것을 양식 1127로 증명하면 그 기간 부과되는 과태료와 이자를 면제 받을 수 있다.   ▶문의: (213)389-0080  엄기욱 / CPA·Mountain LLP알기 쉬운 세금 이야기 개인세금보고 연장신청 개인세금보고 연장신청 연속 세금보고 세금 납부

2024-04-14

[박종진의 과학 이야기] 이중 슬릿 실험

어려운 말 같아 보이지만, 무엇을 두 곳의 좁은 틈 사이로 통과시켜서 결과가 어떻게 되는지 알아보려는 실험을 뜻한다. 하지만 이 간단한 실험 때문에 인류 역사에 이름이 남은 뉴턴은 체면을 구겼다.     17세기가 될 때까지 우리는 물체를 떨어뜨리면 그 무게 때문에 당연히 땅으로 떨어진다고 생각했다. 공중에 들고 있던 사과를 놓으면 아래로 떨어지는 것은 너무 당연한 일이어서 누구도 왜 땅으로 떨어지는지 의심해 보지 않았다. 사과가 하늘 위로 솟구칠 것이라고는 그 누구도 생각할 수 없는 자연의 진리였다.     그런데 인류 역사상 최초로 그런 현상에 의심을 품고 왜 그런지 궁금했던 사람이 있었다. 바로 아이작 뉴턴이다.     뉴턴은 질량을 가진 물체는 서로 끌어당긴다는 만유인력의 법칙을 발견했다. 질량이 클수록, 그리고 두 물체 사이의 거리가 가까울수록 당기는 힘은 강하다고 했다. 뉴턴은 일약 세계적인 스타가 되었고 위대한 뉴턴의 말에 시비를 거는 것 자체가 과학자이기를 포기한 행위였다. 뉴턴은 빛에 관해서도 연구를 많이 했는데 그는 빛이 입자의 흐름이라고 생각했다. 대과학자 뉴턴이 빛은 입자라고 하면 그런가 보다 하고 따라야 하는데 토머스 영이라는 신출내기 과학자 한 사람이 빛은 파동이라고 토를 달았다.     당시 상황으로 봐서는 당연히 과학계에서 퇴출당할 줄 알았는데 그의 이중 슬릿 실험으로 빛은 입자가 아니라 파동이라고 교과서를 다시 쓰게 될 판이었다.   만약 빛이 입자였다면 두 틈 사이를 지날 때, 그러니까 이중 슬릿을 통과하려면 두 슬릿 중 한 곳만을 통과해야 하는데 입자라고 굳게 믿었던 빛은 두 군데 틈을 동시에 지난 후 간섭 효과를 보였다. 간섭은 파동에서만 나타나는 특별한 현상이었기 때문에 아무리 뉴턴이 말씀하셨다고 해도 문제였다.     그 후 더욱 정교한 실험을 통해 빛은 입자인 동시에 파동이라는 이중성이 밝혀졌다. 하지만 입자설과 파동설은 같이 공존할 수 없는 이론이기 때문에 당시 물리학계의 일대 사건이었다.     이상한 것은 우리가 관찰하는 순간에 그 상태가 바뀐다는 것이다. 마치 피 관찰 물체가 외부에서 자신을 관찰하고 있다는 사실을 알아차리고 재빨리 상태를 바꾸는 것처럼 보인다. 이것이 양자역학의 세계다. 측정된 정보에 의해서 정확한 예측을 하던 고전물리학자들은 이런 신비스러운 현상을 이해하지 못했고 아예 받아드리려고 하지도 않았다.   하늘의 달은 우리가 쳐다보든 보지 않든 항상 떠 있는 천체다. 하지만 양자역학적 관점에서 보면 하늘의 달도 관찰자인 우리가 보는 순간 그 자리에 존재할 뿐 항상 있는 물체가 아니라는 것이다. 말도 안 되는 소리다. 오죽했으면 아인슈타인이, "그렇다면 우리가 관찰하기 전에는 하늘에 달이 없다는 말이냐?"고 역정을 냈다는 일화가 있다.     결론적으로 말하면 양자역학의 근간인 불확정성의 원리에 의해서 이 세상 모든 것은 절대적이지 않고 확률로 존재하는 것이다. 아무런 연관이 없는 것 같은 토머스 영의 이중 슬릿 실험 때문에 빛의 이중성이 밝혀지고 결국, 양자역학이란 거대한 문이 열렸다. 빛은 입자의 성질도 갖지만 동시에 파동의 성질도 갖는데 이를 빛의 이중성이라고 한다.     토머스 영의 간단한 이중 슬릿 실험으로 철통 같은 뉴턴의 벽을 넘어 양자역학이 시작되었고 오늘날에 이르렀다. (작가)       박종진박종진의 과학 이야기 슬릿 실험 실험 때문 이중 슬릿 인류 역사상

2024-04-12

[투어멘토 박평식의 여행 이야기] 빙하가 그려낸 한 폭의 명작, 노르웨이

피오르는 수만 년이 넘는 긴 세월 동안 거대한 빙하가 산을 천천히 긁고 내려와 만든 U자형 골짜기에 바닷물이 들어찬 지형이다. 스칸디나비아 산맥의 등줄기를 따라 남북으로 길게 뻗은 노르웨이는 피오르의 나라다. 피오르야 알래스카, 캐나다, 그린란드, 페루, 뉴질랜드 남섬 등지에서도 볼 수 있지만 유독 노르웨이가 주목받는 것은 길게 뻗은 이 나라에 피오르가 약 1200개나 되고 피오르를 중심으로 펼쳐지는 매력적인 풍광 덕분이다.   노르웨이의 3대 피오르는 게이랑에르, 송네, 하당에르다. 노르웨이인에게 혹은 노르웨이를 사랑하는 여행자들에게 최고의 피오르를 꼽으라 하면 저마다 다른 답을 내놓을 정도로 우열을 가리기 힘든 승부다. 노르웨이 여행책의 표지를 장식하는 것은 게이랑에르(Geirangerfjord)다. '피오르의 제왕'이라 불리는 게이랑에르는 풍광으로는 으뜸이라는 것을 증명이라도 하듯 2005년 유네스코 세계자연유산으로 지정됐다. '요정의 사다리'라 불리는 꼬불꼬불한 트롤프겐 도로를 따라가다 피오르 중간 즈음에서 만나는 7자매 폭포가 게이랑에르의 최고 명소. 독일 황제는 게이랑에르가 얼마나 아름다운지 무려 7번이나 방문했다고 한다. 맞은편에는 이들에게 청혼했다가 거절당한 총각이 매일 술만 마시다 폭포가 됐다는 구혼자의 폭포가 있다.   노르웨이 서해안에 자리한 송네 피오르(Sognefjord)는 깎아지른 절벽 사이를 깊숙이 파고들어 보다 아찔한 풍광을 연출한다. 길이 127마일, 가장 깊은 곳의 수심 4290피트로 노르웨이에서 가장 길고 깊은 피오르이기도 하다. 페리를 타고 돌아보는 여정은 경이로움의 연속이다. 끝없이 이어지는 진초록의 숲 사이, 마치 갈고리로 긁어내린 듯 촘촘한 고랑으로 이어진 협곡과 폭포가 장관을 이루고 있으며 그 사이를 바다표범이 유유히 헤엄치고, 파란 하늘에는 먹잇감을 찾는 독수리의 비행이 이어진다. 피오르 주변에 수직으로 솟은 설산에서 녹은 물은 수십수백 가닥의 폭포가 되어 바다로 쏟아진다. 평생 볼 폭포를 노르웨이에서 다 본다고 해도 과언이 아니다. 먼발치에서 볼 때는 뱀처럼 가늘게 보이던 폭포도 가까이 다가가면 완전히 다르다. 굉음과 함께 쏟아지는 폭포 주변으로 자욱한 물보라가 하얗게 피어오른다.   하당에르 피오르(Hardangerfjord)는 아름다운 절벽으로 이름난 트롤퉁가가 하당에르가 있는 오따 지역에 위치해 있다. 노르웨이에서 두 번째로 큰 피오르이자, 과일나무와 정원이 많아서 '노르웨이의 과수원'이라고도 불린다. 봄부터는 피오르 전역에 과일꽃들이 만발해 부드럽고 목가적인 풍경을 그려낸다. 뵈링엔 폭포와 폴게포나스 빙하의 웅장한 모습을 보면서 드라이브를 즐길 수 있어 더욱 특별한 여행을 선사한다.   다시 피오르의 계절이 찾아온다. 우열을 가리기 힘든 박빙의 피오르들이 여행자들을 기다리고 있다. 박평식 / US아주투어 대표·동아대 겸임교수투어멘토 박평식의 여행 이야기 노르웨이 빙하 명작 노르웨이 노르웨이 여행책 노르웨이 서해안

2024-04-11

[부동산 이야기] 바이어가 찾는 집

이자율이 떨어지지 않는데도 피부로 느끼는 주택의 거래 가격은 계속 올라가고 있다.   이유는 여전히 주택시장에 매물이 부족하기 때문이다. 신규주택도 수요를 따라가지 못하고, 예비 셀러들이 사는 집을 팔고 이사를 하려 해도 올라간 주택가격에 이자율도 높아, 선뜻 집을 마켓에 내놓지 못하고 있기 때문이다. 그래서 이사를 망설이는 셀러들은 차선책으로 집을 증축하거나 개축하는 것으로 대체하기도 한다. 그러나 큰 비용을 들인 리모델링이라도 집을 팔 때 걸림돌이 되는 경우도 많다. 셀러의 개성이 강한 취향이 많이 반영된 시설이나 구조의 주택은, 아무리 비용을 많이 들여 고쳤어도 팔 때 문제가 될 수 있다. 그리고 나중에 집을 팔 때 리모델링한 비용을 회수할 수 있는지도 따져 보아야 하므로 주변의 시세를 먼저 알아보고 시작해야 한다.   그러면 어떤 바이어들은 선호하지만, 반대로 다른 바이어들에게는 구매를 망설이게 하는 주택의 조건을 생각해 보자.     주택의 크기가 대표적인 예가 되겠다. 단층집과 이층집의 차이를 보면, 이층집보다 단층집을 찾는 이들이 점점 늘고 있다. 먼저 건강상의 이유로 노년층이 단층집을 선호한다. 1층에 침실이 있다면 다행이지만, 마스터베드룸이 2층에 있는 주택은 집을 팔 때 구매자층이 제한된다. 그리고 최근에는 어린 자녀를 둔 구매자들도 자녀의 안전을 위해서 단층집을 찾는 경우가 많다. 그러므로 요즘의 주택 구매자들은 연령대 구분 없이 단층집을 찾는 쪽으로 간다.     마당의 크기도 선호도의 차이가 뚜렷하다. 먼저 조경과 수도 요금 등 관리비 부담 때문에 작은 마당이 딸린 주택을 선호하는 바이어가 늘고 있다. 아예 뜰이 거의 없는 집을 찾는 바이어들도 있지만, 이웃과의 거리가 멀어 프라이버시를 지킬 수 있는 큰 마당을 선호하는 바이어들도 많다. 뒷마당이 넓어 자녀들이 뛰어놀 수 있고 집에서 많은 시간을 보내는 요즘의 트렌드에 맞는 집을 찾는 사람들이 더 많아지고 있다. 그러나 지난 몇 년간 가뭄으로 인해 수도 요금이 많이 올라 수영장을 찾는 구매자가 점차 감소하는 추세다. 수영장이 딸린 주택에 대한 수요는 지역에 따라, 그리고 자녀를 둔 구매자 등으로 큰 차이를 보인다.   그다음이 주택의 위치이다. 자녀가 있는 바이어들은 학교와 거리가 가까워 자녀들이 도보로 등교할 수 있는 주택을 가장 좋아할 것이다. 그러나 학교 인근 주택은 자녀가 없는 바이어들에게는 피하고 싶은 주택이다. 등 하교 시간과 출 퇴근 시간이 겹치면 매일 집 앞이 차로 넘쳐나 출입이 어렵게 될 수도 있고, 학교 운동장에서 아이들이 뛰어노는 소리에 휴식을 방해받기도 한다.     한편, 젊은층이나 노년층 중에 도심지역 주택을 선호하는 바이어가 많다. 직장과 가깝고 퇴근 후나 주말 여가생활에도 교외 지역보다 도심 지역이 훨씬 낫기 때문이다. 특별히 노년층은 식당, 병원, 편의 시설과 가까운 지역에 주택을 구입하는 비율이 높다. 그러나 상점이 밀집한 번화한 도심에 위치한 주택의 가치가 주택가 밀집 지역보다 떨어지는 것이 일반적이다.     ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 바이어 연령대 도심지역 주택 주택 구매자들 주택가 밀집

2024-04-10

[부동산 이야기] 오렌키카운티 부에나파크

오렌지카운티 부에나파크는 풀러턴과 붙어있어서 매우 편리하다. 요즘은 부에나파크가 한인들에게 더 인기인 것 같다.     게다가 부에나파크가 제2의 한인타운으로 명성을 얻고 있기도 하다. 물론 학군 때문에 여전히 풀러턴의 명성을 이어가고 있다.     그러나 부에나파크 1지구 지역은 풀러턴 학군에 속해 있어 여전히 좋은 학군, 좋은 지역으로 인기가 많다. 그런 이유로 부에나파크 인근을 찾는 고객들이 부쩍 많아진 건 당연한 사실이다.     신문 부동산 광고를 보면 어디가 흥하는 도시인지를 바로 알 수 있고 신문 광고 자체가 기사라고 이야기하는 것을 많이 듣는다.     최근 신문 광고를 보면 많은 지면 광고가 부에나파크를 기준으로 나가고 있다고 해도 지나치지 않다.     즉 부동산 에이전트들이 꾸준히 그만큼 활발히 활동하면서 부동산 거래의 흐름을 주도하고 있기 때문이라는 것이다.     부에나파크는 LA에서도 가까운 편이고 LA공항에서도 30분 정도면 갈 수 있다. 주택 가격도 풀러턴이나 세리토스 등 주변 도시들보다는 싼 편이다.     사실 부에나파크는 풀러턴을 떠나서 의미가 없고 풀러턴 또한 부에나파크를 떠나서는 생각할 수 없는 도시다. 한인들에게 인기 있는 로스코요테스 컨트리클럽은 풀러턴에 있는 줄 알고 있지만, 부에나파크에 있다.     필자는 어릴 때 부모님을 따라 미국에 왔고 LA한인타운에서 고등학교를 마치고 UC어바인을 졸업해 부에나파크에서 살기도 했지만, 오렌지카운티 북부지역이 이렇게나 빨리 발전할 줄은 상상도 못 했다. 부에나파크 시는 한인 시장도 배출했다.     부에나파크는 한인 상권이 발달한 도시지만, 명소도 많이 있다. 어린이 테마파크인 너츠베리팜, 로스코요테스 컨트리클럽 외에 최근에 지어진 대형 쇼핑몰 ‘더 소스’도 부에나파크에 있다.     한인 상가는 비치 불러바드와 멜번을 위주로 엄청난 발전을 해왔고 현재도 진행 중이다. 대형마켓 3개가 붙어 있으며 장사가 잘되는 곳은 아마 세계 전역을 보아도 부에나파크뿐일 것 같다. 비치 불러바드를 지나다니는 차량만 해도 무려 70만~80만 대가 매일 오간다.     따라서  새로 지어진 상가들은 대부분 한인이 오너일 정도다. 즉 부에나파크는 한인들이 많이 거주하고 있는 풀러턴과 세리토스, 라팔마 등에 둘러싸인 상업의 요지로 제2의 코리아타운이다. LA가 세계적으로 모든 한인의 상징적인 도시이듯, 부에나파크 역시 우리 모든 한인의 마음의 고향이 되어가고 있다. 덩달아 일반 소매업체 비즈니스도 잘 된다고 한다.     큰 집을 고집하지 않으면, 100만 달러 정도 투자할 수 있다면, 자녀가 다 컸다면 바이어들에게 부에나파크를 추천하고 싶다.     마켓과 식당, 골프장 등 한인들을 위한 다양한 시설들이 가깝게 배치돼 있다. 학군을 따질만한 이유가 없다면 중년 이상 시니어들이 살기에는 금상첨화다.     친구도 많고 말동무 많고 날씨도 좋고 인심 좋고 최고의 동네임이 틀림없다.     현재, 방 3개 이상 단독주택은 100만~200만 달러 사이다. 콘도와 타운하우스는 방 3개가 70만~90만 달러에 거래되고 있다.   인근의 풀러턴과 요바린다보다는 주택가격이 약간 낮은 편이다. 렌트비는 단독 주택이 월 4500달러 내외고 콘도와 타운하우스는 3500달러 내외라고 보면 된다.     ▶문의: (714)345-4989 케롤 리 / 케롤리부동산 대표부동산 이야기 너츠베리팜 도시 한인 상가 오렌지카운티 북부지역 한인 시장

2024-04-10

[이 아침에] 누울 자리

6촌 동생의 생일에 다녀왔다. 나와 내 동생, 우리가 아저씨라 부르는 아버지의 6촌 동생, 그리고 생일을 맞은 6촌 동생네, 이렇게 4집이 모였다. 일가친척이 귀한 실향민의 자식들이다 보니 촌수와 상관없이 가깝게 지낸다. 지난해 작은아버지가 돌아가시며 부모님 세대는 모두 떠나시고, 이제 우리 시대가 되었다.     모이면 화제는 정치도 연예인의 스캔들도 아니다. 주변에서 갑자기 세상을 떠난 이들의 이야기로 시작해서 복용하는 약, 어디 아픈 데는 무엇이 좋다더라는 이야기들이다. 이날은 무릎이 아파 지팡이를 짚고 온 숙모 탓에 자연스럽게 아픈 이야기로 시작해 장지 준비로 이어졌다. 6촌 동생의 아내가 장지를 마련하려고 요즘 여기저기 알아보고 있다고 한다.   나와 내 동생은 부모님 돌아가신 후 장지를 사 두었다. 장지는 5년 할부로 구입했고, 할부가 다 끝난 후에는 다시 장례보험을 5년 할부로 구입했다. 부모님은 같은 해 봄, 가을로 돌아가셨는데, 살아생전 미리 마련해 두셨던 장지와 장례보험 덕에 마음 편히 장례를 치를 수 있었다.     주변에 나이 든 친구들이 여럿 있지만, 장지를 미리 마련해 둔 사람은 생각보다 적다. 아마도 아직 먼 훗날의 일이라고 생각하기 때문이 아닌가 싶다. 죽은 후 어디로 갈 것인지는 개인에 따라 생각이 다를 것이다. 산소 쓰기를 선호하는 사람이 있는가 하면, 화장 후 납골당이나, 아예 바다나 산에 뿌려 달라는 사람도 있다.     내가 일찌감치 장지를 사놓은 것은 다음과 같은 이유 때문이다. 내게는 4명의 자녀가 있다. 나 죽고 나면 아내까지 각자 다른 생각을 가진 5명이 의견을 모아야 한다. 장례를 어떻게 치를 것인가부터, 관이며 꽃, 장지, 화장해서 재를 뿌리더라도 여러 가지 방법이 있다. 방법에 따라 발생하는 비용도 천차만별이다. 살림에 여유가 있는 놈은 비용이 좀 드는 방법을 선호할 수도 있고, 형편이 어려운 놈은 은근히 비용이 적게 드는 방법을 바랄 것이다. 서로 눈치를 보고, 언짢은 말이 오갈 수도 있다.     경험해 보니, 나는 보고 싶을 때 찾아갈 수 있는 산소가 좋다. 얼마 전에도 딸아이가 부모님의 산소 번호를 묻는 메시지를 보내왔다. 알고 보니 그날 친구 할머니의 장례식 참석차 로즈 힐스에 갔는데, 간 김에 할아버지, 할머니를 보고 가려고 한 것이다. 잠시 후, 산소 앞에서 찍은 사진을 보내왔다.     죽음은 누구도 피할 수 없는 일임에도 이를 미리 생각하고 계획하는 일은 소홀히 하는 것 같다. 그중 하나가 내 이야기를 남기는 일이다. 부모님이 돌아가시고 나니 내가 그분들에 대해 너무 아는 것이 없다는 사실을 알게 되었다. 그분들이 가장 행복했던 때는 언제고, 어떤 일이 가장 힘들었으며, 그 힘든 시절을 어떻게 극복했는지 나는 알지 못한다.     그래서 내가 기억하는 우리 가족의 이야기를 글로 써 놓았다. 내 이야기뿐만 아니라, 내가 기억하는 외가와 일가친척 이야기까지 썼다. 4년 전부터 매일 일기를 쓴다. 요즘은 번역기가 좋아 훗날 자녀나 손자들도 한글 원고를 번역기에 올려 영어로 볼 수 있을 것이다. 일상의 이야기를 통해 나를 기억하고, 행여 내게 받은 상처가 있다면 이해하고 용서해 주기 바라는 마음이다.  고동운 / 전 가주 공무원이 아침에 일가친척 이야기 할아버지 할머니 장지 준비

2024-04-10

[한국법 이야기] 입양, 이혼·재혼 관련 한국 상속

미주 한인 중 부모님이나 본인이 한국에 재산이 있는 경우 향후 한국에서 상속 문제가 발생하지 않을까 염려하시는 분들이 많다. 특히, 미국은 물론 한국에서도 이혼 또는 재혼가정이 증가하고 있고, 입양 역시 종종 이뤄지고 있는 상황에서, 이처럼 가족관계에 특별한 사연이 있는 경우에는 더욱 복잡한 문제로 이어지지 않을까 걱정하시는 경우를 많이 보았다. 사실, 한국 상속법상 법률상 상속권은 크게 혈족 관계와 배우자 관계에서 발생될 수 있기 때문에, 이러한 걱정을 기우라고 볼 수는 없는데, 오늘은 입양과 이혼·재혼에 관한 상속문제에 관해 이야기해보고자 한다.     먼저, 혈족 관계는 우리가 일반적으로 생각할 수 있는 생물학적 혈연관계로 이어진 친생자 관계는 물론이고, 법률상 혈족 관계로 이어진 양자 관계를 포함한다. 따라서, 친생자 관계는 물론 양자 관계는 원칙적으로 부모의 재산에 대한 상속권을 가질 수 있다.     법률상 혈족 관계인 양자 관계가 성립되는 입양에는 크게 4가지 종류(일반양자, 친양자, 기관입양, 국제입양)가 있는데, 그중 일반양자와 친양자의 경우 큰 차이가 존재한다. 양부모와 양자 간의 합의로 성립되는 (일반)양자는 친생부모(생물학적 혈연)와의 관계를 유지하면서 친생부모의 성과 본을 유지한다. 이로 인해 양자는 양부모(법률상 혈족 관계)는 물론이고 친생부모와의 관계에서도 상속권을 주장할 수 있다. 반면, 법원의 재판으로 성립되는 친양자는 친생부모와의 관계가 단절되고 양부모의 성과 본을 따르게 되는바, 친양자는 오로지 양부모와의 관계에서만 상속권을 가지게 된다.     다음으로, 배우자 관계의 경우, 법률상 혼인, 즉 혼인신고가 이뤄진 혼인관계에서만 상속권을 주장할 수 있고, 혼인신고가 없는 동거, 즉 사실혼 관계에서는 상속권이 인정되지 않는다. 따라서, 재혼하게 되면 재혼한 배우자 간의 상속권이 인정될 수 있다. 그러나, 재혼한 배우자의 자녀의 경우, 계모나 계부에게 입양되지 않는 한, 그 계모나 계부의 사망으로 상속권을 주장할 수는 없다.     예컨대, 부친(A)이 B와 이혼을 하고 C와 재혼을 한 뒤 사망한 경우, 이혼으로 법률상 혼인관계가 단절된 전 부인(B)은 A의 재산을 상속받을 수 없지만, A와 B 사이에서 낳은 자녀(X)는 부친과의 혈족 관계가 이혼으로 단절되지 않으므로 상속권을 갖게 된다. 결과적으로, 자녀(X)는 계모(C)와 그 부친(A)의 재산을 공동으로 상속받게 된다. 설령, 계모(C)와 전남편 사이의 다른 자녀(Y)가 있었다고 하더라도, 그 자녀(Y)는 부친(A)의 상속인이 될 수 없다. 그런데, 그 후 계모(C)가 사망하는 경우, X는 (입양되지 않는 한) 계모와의 혈족 관계가 없기 때문에 그 계모의 재산을 상속받지 못하게 된다. 이와 관련하여, X로서는 계모가 부친(A)으로부터 상속받은 재산이 포함된 계모의 재산을 상속받지 못하는 것에 억울함을 느낄 수 있다. 특히, 부친의 재산이 많았고, 부친과 계모가 함께 한 기간이 길지 않았거나, 그 계모에게 전남편 사이의 자녀 (Y)가 있었다면, 더욱 부당하다고 느낄 수 있다.     위와 같은 혈족 관계와 배우자 관계로 인한 복잡한 상속관계에 대하여 제대로 준비하거나 대처하지 못하면, 상속등기나 상속세 등과 같은 상속 절차상 문제는 물론이고 해결하기 어려운 상속 분쟁으로 이어질 수 있다. 따라서, 가급적 이른 시기에 전문가와 상의를 하여 절차를 준비하고 분쟁을 방지하는 것은 물론이고, 본인에게 주어진 상속권을 보호하는 것이 바람직하다.     ▶문의: (424)218-6562 이진희 K-Law Consulting 한국 변호사한국법 이야기 입양 재혼 법률상 상속권 입양과 이혼 법률상 혼인관계

2024-04-09

[부동산 이야기] 중·저소득층 위한 지원 프로그램

저소득층을 지원하기 위한 프로그램으로 LA에는 HUD Income Limit에 가면 매년 수입이 업데이트되어 그 기준에 따라 도움을 받게 되는데 LA시는 저소득층(AMI 80%)에게는 61만1000달러를 지원해주고 중간 소득층(AMI 120%)에는 11만5000달러, 그리고 중상 소득층(AMI 150%)에는 9만 달러를 지원해 주고 있지만, 현재 기금 소진으로 저소득층만 도와주고 있다.     LA카운티는 현재까지 저소득층만 지원해주고 있었는데 곧 저소득층(AMI 80%)과 중간소득층(AMI 120%)으로 나눠서 8만5000달러까지 지원해 주는 프로그램을 가동하게 된다.   LA카운티에서 집을 사려는 중간 소득층들에는 희소식이 될 것이 틀림없다. 오렌지카운티(OC)는 MAP로 8만 달러를 빌려주는데 본인 재정 상황에 맞는 프로그램을 잘 선택해서 도움을 극대화하면 좋겠다.       이외에도 Calhome을 통해서 다양한 카운티 지역에서 10만에서 12만 달러까지 도움을 제공하는 프로그램을 통해 내 집 마련을 하는 전략을 가지고 기회를 잘 활용하는 지혜가 필요한 때다.     정부 보조 프로그램을 활용하여 주택을 구입할 때에는 다양한 절차와 요구 사항을 준비해야 하고 먼저, 정부 보조 프로그램을 신청하기 전에 자신의 재정 상황을 신중히 분석해야 한다. 이를 통해 어떤 종류의 보조가 필요한지, 어떤 프로그램에 적합한지 등을 결정할 수 있다.     또한, 정부 보조 프로그램에 대한 이해와 각 프로그램의 요구 사항을 파악하는 것이 중요하다.  정부 보조 프로그램을 활용하여 주택을 구입할 때에는 다양한 절차와 요구 사항을 준비해야 한다.     다운페이 보조금과 함께 그랜트도 함께 받을 수 있는데 WISH(Workforce Initiative Subsidy for Homeownership)라고 하는 그랜트는 집 사기전 자신의 통장에 5500달러가 입금되어 있음을 증명하면 연방주택융자은행(FHLB)으로부터 4배 매칭 그랜트, 1만6500달러를 받아서 내 돈 5500달러와 합하여 2만2000달러를 다운페이나 클로징 비용으로 사용할 수 있도록 한 프로그램이다.     매년 20%씩 내 돈이 되어 5년이 지나면 갚을 필요 없이 완전히 내 돈이 되는 것이다.     이외에도 고소득자들을 위해서 가구 수입이 15만 달러 이상 되고 다운페이가 5% 정도밖에 안 되어도 PMI 없이 좋은 이자율과 그랜트까지 받을 수 있는 CRA프로그램이 있다.     이 프로그램은 정보를 알고 집을 구입할 때와 그렇지 못한 경우 혜택에서 큰 차이가 날 수도 있다.   또 반반주택이라고 하는 개념으로 어포더블 하우스들도 있는데 융자의 반은 저소득층이 부담하고, 반은 정부에서 다운페이 보조로 돕는 특별 프로젝트를 신청할 수 있다.     요즈음 주정부에서 두 번째로 시작하고 있는 Calhfa에서 15만 달러까지 지원해주는 드림포올 프로그램을 많이 신청하고 있다. 신청 마감일이 오는 29일 오후 5시까지이기 때문에 관심 있는 첫 주택구매자들은 자격 조건을 알아보고 신청을 서둘러야 할 것이다.     이 프로그램은 5월 초 추첨을 통해서 당첨자들에게는 바우처가 발행되게 되는데 만약 주 정부 프로그램에 당첨이 안 된 사람들은 시나 카운티에서 도와주는 프로그램을 통해서 도움을 받을 수 있는지 상담을 통해서 각 정부 보조 프로그램들이 요구하는 다양한 조건들을 충족시켜 언더라이팅 기준을 통과하는 것이 매우 중요한 절차다.   ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 IS 저소득층 지원 프로그램 정부 프로그램 다운페이 보조금

2024-04-09

[박종진의 과학 이야기] 솔베이 회의

에르네스트 솔베이는 벨기에의 화학자이자 세계적인 화학 소재 전문 기업인 솔베이사를 세운 사업가였다. 식음료, 치약이나 비누를 만들 때 쓰는 수산화나트륨은 소금물을 전기 분해하거나 암모니아 소다법이라는 두 가지 공법으로 만들 수 있다. 수산화나트륨은 가성소다라고도 하지만, 우리말로는 양잿물이라고 하는데 에르네스트 솔베이는 그 중 두 번째 방법으로 수산화나트륨을 만들어 엄청난 돈을 벌었다.     그는 자신의 이름을 딴 솔베이 학회를 창설하고 전 세계 물리학자와 화학자를 초청하여 3년마다 회의를 열었다. 가장 최근에 제29차 솔베이 회의가 2023년 벨기에의 브뤼셀에서 열렸다.   1911년에 시작된 모임은 1927년 제5차 솔베이 회의 때 그 정점을 찍었다. 제5차 솔베이 회의의 주제는 전자와 광자였는데 여기서 양자역학이 시작되었다.     이때 초청된 29명의 학자 중 17명이 노벨상을 받았지만, 홍일점이던 마리 퀴리 여사가 물리학과 화학 양쪽에서 상을 탄 까닭에 노벨상은 총 18번 나왔다. 유사 이래 그렇게 많은 석학이 한 자리에 모인 적이 없을 정도로 유명했던 모임이었다.   최고령자는 1902년 노벨물리학상을 받은 74세의 헨드릭 로렌츠였고 가장 나이가 적은 사람은 1933년 노벨물리학상을 수상한 25세의 폴 디랙이었다.     회의가 끝나고 찍은 유명한 사진 속에 당시 전성기였던 48세의 아인슈타인이 앞줄 한가운데 앉았고 그 옆에 노벨상을 두 번이나 받은 마리 퀴리가 자리했다. 맨 뒷줄에는 고양이 상자 실험으로 유명한 슈뢰딩거와 불확정성의 원리에 빛나는 하이젠베르크가 서 있다.   이 회의에서 고전물리학을 대표하는 아인슈타인과 양자역학의 코펜하겐 학파를 이끈 닐스 보어가 서로 날 선 경쟁을 벌였지만, 달도 차면 기운다더니 세계 과학의 판도는 아인슈타인을 버리고 닐스 보어가 주장한 양자역학의 손을 들어주었다. 대세가 기울자 아인슈타인은 준비를 단단히 하고 3년 후를 기약했지만 결국 양자역학에 밀리고 말았다.     1930년에 열린 제6차 솔베이 회의 때 아인슈타인은 자기를 찾아온 젊은 가톨릭 신부 한 사람을 만났다. 그는 바로 빅뱅 이론을 주창한 조르주 르메트르였다. 아인슈타인은 르메트르의 이론을 듣자 핀잔을 주었다고 한다. 아인슈타인은 정적인 우주를 생각했지만, 그 당시 태동한 빅뱅 이론은 우주는 정적이 아니라 팽창한다는 것이었다.     몇 년 후 에드윈 허블이 팽창하는 우주를 증명해 내자 자신이 틀린 것을 인정한 아인슈타인은 르메트르의 이론이 훌륭하다고 인정했는데 두 사람은 끝내 어정쩡한 사이로 지냈다고 한다.   모든 자연현상은 정확하게 예측할 수 있다는 것이 고전물리학자들의 입장이었다. 그런데 양자역학을 주장하는 과학자들은 미시세계는 정확하게 측정하거나 예측할 수 없고 그저 확률로만 알 수 있다고 했다.     그러자 아인슈타인이 '신은 주사위 놀이를 하지 않는다'라고 하며 화를 냈다. 과학은 100%이어야 하는데 원자 주위에 전자가 존재할 확률이 90% 되는 곳이 전자의 위치라는 말은 전혀 과학적이지 않다는 것이다. 하지만 베르너 하이젠베르크가 불확정성의 원리를 발표하면서 대세는 완전히 기울었는데, 입자는 그 위치를 알면 운동량을 알 수 없고 운동량을 알면 위치를 알 수 없다는 이론으로 1932년 노벨물리학상을 받았다. 하이젠베르크 역시 제5차 솔베이 회의에 참석했던 사람이었다. (작가)       박종진박종진의 과학 이야기 솔베이 회의 솔베이 회의 에르네스트 솔베이 솔베이 학회

2024-04-05

[정호영의 바람으로 떠나는 숲 이야기] 대자연의 신비를 만나다…아치스 국립공원(Archs National Park)

유타 주에는 5곳의 국립공원이 자리하고 있는데. 그중 모압 (Moab)이라 부르는 작은 도시에 유명 국립공원이 두 곳 있다. 바로 아치스 국립공원(Archs National Park)과 캐년랜드 국립공원(Canyonlands National Park)이다. 콜로라도 강이 도시를 감싸고 있어 4륜 구동차 타기, 급류타기, 산악자전거, 암벽등반, 하이킹 등 다양하게 즐길 수 있어 수많은 사람들이 찾는 곳이다.   아치스 국립공원은 1971년도 닉슨(Richard Nixon)대통령에 의해 국립공원으로 지정됐는데 약 114평방마일의 넓이를 갖고 있다. 이곳의 4분의 3이 형용할 수 없는 각기 다른 모양의 거대 바위 정원이다. 오랜 세월 바람과 날씨와 부식과 침식 작용에 의해 바위 창문들(Archs)이 약 2000여 개가 형성됐고 핀욘, 주니퍼, 카이밥 나무들과 이름도 모를 여러 종류의 동식물이 신비롭게 조화를 이루고 있는 곳이다. 많은 관광 포인트가 있으나 이중 대표적인 몇 곳을 소개한다.     ▶데빌스 가든(Devils Garden)   차로 들어갈 수 있는 공원의 가장 끝 지점에 데블스 가든이 위치하고 있는데 캠핑을 할 수도 있고 수많은 아치들을 찾아 하이킹을 할 수도 있는 지역이다. 이곳에는 세계에서 가장 큰 날개를 갖고 있는 랜드스케이프 아치(Landscape Arch)가 있는데 그 날개 길이만 306피트이고 얇은 부분은 10피트의 두께다. 왕복 약 2마일 거리로 약 1시간 30분 정도면 다녀올 수 있다. 오가는 산책로에서 펼쳐지는 자연의 모습이 지구가 아닌 곳을 산책하는 것 같은 기분이 들정도로 신비스럽다. 하이킹 전 식수는 반드시 준비해 가도록 하자.   ▶델리케이트 아치(Delicate Arch)   유타주 상징이기도 한 이 델리케이트 아치는 높이 85피트, 넓이 65피트 규모다. 장엄한 주변 경관과 조화를 이룬 아름다운 모습으로 인해 매해 많은 관광객들이 이곳을 찾는다. 이곳까지는 왕복 약 3마일가량의 산책로인데 고도 480피트로 결코 만만치 않은 코스다. 왕복 약 2시간 코스인데 마지막 도착 지점이 깎아지른 절벽인데다 바람이 무척 강해 안전에 각별한 주의를 기울여야 한다. 아치가 형성된 가장 큰 원인이 바로 강풍인데 강풍에 의해 오랜 세월 바위가 깎여나가 지금과 같은 신비의 모습이 된 것이다.   ▶윈도우 섹션(The Windows Section)   여러 바위 창문이 가까이 위치하고 있어 비경을 만끽할 수 있는 지역이다. 노스 윈도우(North Window), 사우스 윈도우(South Window)와 터렛 아치(Turret Arch) 등 잘 관리된 산책로를 따라 즐길 수 있으며 배경으로 3877m 높이의 나살 마운틴이 바위 창문들과 어울려 오랫동안 가슴에 남을 것이다. 파킹 장 건너편의 더블 아치(Double Arch)까지 산책도 강력 추천한다.     아치스 국립공원에 대한 자세한 정보는 공식 사이트(nps.gov/arch/)에서 확인할 수 있다.  정호영 / 삼호관광 가이드정호영의 바람으로 떠나는 숲 이야기 국립공원 national archs national national park 유명 국립공원

2024-04-04

[브랜드 이야기] 맥도날드와 인앤아웃의 다른 길

기업의 브랜드 전략은 시장 변화에 따라 진화해야 한다고들 한다. 그러나 전략의 진화는 심도 있고 조심스럽게 접근할 필요가 있다.  먼저 브랜드 전략의 진화 개념은 두 가지 형태로 생각해 볼 필요가 있다. 하나는 고객 욕구와 경쟁 변화에 대비하는 차원에서 전략의 수정이나 변화를 시도하는 것이고, 다른 하나는 기존 전략의 변화가 아니라 효율적으로 유지·보수 하는 것이다. 일반적으로는 전자를 전략의 진화 개념으로 이해하고 있다.   위에서 구분한 두 가지 방식의 전략 진화를 예를 들어 비교해 보자. 전자에 해당하는 것이 맥도날드, 그리고 후자는 인앤아웃( IN-N-OUT) 햄버거라고 볼 수 있다. 두 브랜드는 대비되는 브랜드 전략으로 성공을 거뒀으며, 이런 모습은 앞으로도 지속할 것으로 보여 주목된다.   맥도날드는 맥도날드 형제가 1940년 첫 매장을 오픈했다. 이후 로고와 매장 디자인의 많은 변화를 거치며 상당히 단순화했다.  다만 ‘골든 아치(Golden Arches)’ 는 지금도 유지가 되고 있다. 또 맥도날드는 프랜차이즈 시스템을 도입해 확장세를 이어갔다. 맥도날드의 첫 프랜차이즈 매장이 오픈한 것은 1955년 일리노이 주에서다. 현재 맥도날드는 세계 115개국에 3만7000개가 넘는 매장이 있다.   맥도날드의 메뉴 변화는 경이로울 정도다. 1948년 9가지 메뉴로 시작했지만 2013년 145가지로 급증했다. 첫 9가지 메뉴에는 프렌치프라이 대신 포테이토 칩이 포함됐었다. 맥도날드는 주기적으로 새로운 메뉴들을 선보였다.  1965년에는 필렛 오 피시, 1968년에 빅맥, 1972년에 에그 맥머핀, 1979년에 해피밀, 그리고 1983년에 치킨너깃 등이 그 예이다. 맥도날드는 광고에도 막대한 비용을 지출한다. 맥도날드가 2021년 전 세계에서 지출한 광고비는  4599억 달러에 달했다.  맥도날드는 광고비 이외에 막대한 규모의 마케팅 비용도 지출하고 있다. 맥도날드 고객층은 다양하지만 주 고객은 중·저소득층인 만큼 저렴한 가격대의 메뉴 개발에 많은 노력을 쏟고 있다.     인앤아웃은 1948년 해리와 에스더 스나이더 부부가 남가주 볼드윈 파크 지역에서 첫 매장을 오픈했다. 쌍방향 스피커폰 시스템으로 주문하고 차 안에서 햄버거를 먹는 소위 ‘드라이브 스루(Drive-Thru)’ 방식의 판매로 주목받았다. ‘인앤아웃’이라는 이름도 이런 개념을 반영한 것이다. 인앤아웃은 유명 연예인부터 트럭 운전사, 심지어 유명 요리사까지 햄버거에 관심을 갖도록 유도했다. 열렬한 고객층의 등장은 보기 드문 현상이었다. 고객들은 인앤아웃 버거를 단순한 패스트푸드 햄버거가 아니라 남가주의 문화적 현상 가운데 하나로 생각하고 있을 정도다.   인앤아웃의 창업자 해리 스나이더는 '신선함(freshness)'을 가장 중요한 요소로 생각했다. 이로 인해 재료로 사용되는 감자, 토마토, 상추, 양파, 빵 그리고 고기까지 신선함을 고집했다. 예를 들어 다른 햄버거 체인과 달리 인앤아웃은 냉동된 햄버거용 고기는 절대 사용하지 않는다. 다른 재료들도 신선함을 위해 지역 농장에서 공급받아 사용한다.  또 다른 점은 프랜차이즈 시스템을 거부하고 가족 소유로 운영하고 있다는 점이다.  또한 광고도 많이 하지 않고 주로 입소문을 통해 홍보가 이뤄지고 있다.  인앤아웃의 로고 또한 1954년 이후 변화가 없다. 그 유명한 더블더블, 치즈버거, 햄버거와 프렌치프라이 등 4가지 메뉴도 70년 동안 유지하고 있다.  물론 고객이 다른 햄버거를 원할 경우 이를 제공하고 있지만 4가지의 기본 메뉴는 변함이 없다. 인앤아웃은 현재 7개 주에서 400개의 매장을 운영하고 있다.       맥도날드와 인앤아웃의 핵심적인 차이점 가운데 하나가 햄버거용 고기다.  인앤아웃은 냉동된 고기를 사용하지 않는 반면,  맥도날드는 냉동된 고기를 사용한다는 점이다. 맥도날드가 매장을 전 세계로 확장할 수 있었던 이유가 이 때문이다.  반면 인앤아웃은 확장에 한계를 가질 수밖에 없다.  결국 맥도날드는 혁신적인 변화를 지속하며 성공적인 성장을 이어가고 있고 인앤아웃은 기존 전략의 유지·관리를 통해 성장하고 있는 셈이다.     우리는 이들 두 브랜드의 운영 전략에서 몇 가지 시사점을 발견하게 된다. 첫째, 브랜드 운영전략이란 어느 한 가지만이 옳다고 이야기할 수 없다는 점이다. 정반대되는 두 가지 전략이 모두 옳을 수 있다는 사실이다. 한 가지 사이즈의 옷이 모든 사람에게 맞을 수 없듯이 한 가지 전략을 모든 브랜드 운영 기업에 적용할 수 없다.   둘째, 브랜드 전략의 옳고 그름이 전략 자체에 있는 것이 아니라 어떻게 실행하느냐에 따라 옳고 그름의 여부가 결정될 수 있다는 점이다. 맥도날드와 인앤아웃 두 브랜드 모두 전략의 실행 면에서 탁월함을 보여주고 있기 때문이다. 셋째, 어떠한 전략을 실행하든 개선을 잊지 말아야 한다. 두 브랜드 모두 전략 운영 과정 전반에서 더 효율적이고 효과적인 개선 방안들을 찾아냈다. 드라이브 스루  주문 과정의 효율화, 햄버거 포장의 개선 등은 두 브랜드 모두가 성공적으로 찾아낸 개선책이다. 인앤아웃은 드라이브 스루 방식만 고집하다 1979년부터 고객들이 매장 안에서도 먹을 수 있도록 하는 개선책을  강구했다.   맥도날드는 앞으로도 고객들이 햄버거 생각이 날 때 다른 햄버거 체인보다 맥도날드를  먼저 생각하도록 하는 메시지를 담은 광고와 판촉활동을 지속해서 해야 한다. 음식의 핵심 요소인 차별화가 미흡하기 때문에 항상 경쟁 업체를 의식하는 성장 전략을 실행해야 한다. 반면 인앤아웃은 햄버거에 대한 자부심과 고객들의 엄청난 구전 홍보 효과를 토대로 효율적인 성장을 지속할 것으로  생각된다. 그러나 빠른 지역적 확장에는 한계가 있다는 약점을 갖고 있다.     *박충환 전 USC 석좌교수는 브랜드 관리 전략 분야의 세계적 석학으로 은퇴 전 USC 경영대학 브랜드 관리 센터장 역임. 박충환 / 전 USC석좌교수브랜드 이야기 맥도날드 변화 맥도날드 고객층 맥도날드 형제 현재 맥도날드

2024-04-03

[부동산 이야기] 임대 주택에 투자할 때

건물주가 아파트를 비롯한 주거용 주택을 임대할 때, 혹시 테넌트로 인하여 발생할 수 있는 불이익으로부터 보호받을 수 있는, 즉 임대인인 건물주와 임차인인 테넌트간의 분쟁을 최소화할 수 있는 관련법들을 알아보자. 500만 유닛 이상의 주택이 임대 주택인 캘리포니아는 렌트에 관한 소비자보호법이 미국의 어느 주보다 더 철저하게 시행되고 있다.     지난 몇 년간 코로나19 팬데믹 사태로 약자인 세입자를 보호하기 위한 테넌트를 위한 혜택도 예외가 아니었듯이, 역시 임대차에 관한 법률들도 대부분 건물주보다는 약자의 입장에 있는 세입자 중심으로 되어 있다. 그중에서 몇 가지 중요한 렌트에 관련된 법안들을 간략하게 살펴봄으로 세입자와 건물주의 권리가 무엇인지 알아보고자 한다. 우선 렌트를 할 때 고려해야 할 것, 렌트의 가격과 인상폭, 시큐리티 보증금, 그리고 어떤 경우 문제가 되는 테넌트를 퇴거시킬 수 있는지 알아보기로 한다.     먼저 처음 임대차 계약할 때 정해진 렌트비는 캘리포니아에서 렌트컨트롤이 적용되지 않는 건물인 경우에, 2019년에 통과된 새로운 AB1482법에 의해 2029년 말까지는 매년 기존 렌트비의 5%에 매년 물가인상률을 더한 금액까지 올릴 수 있다.     예를 들어 2024년의 ‘소비자 물가지수’(CPI)가 3%이므로 8%까지 올릴 수 있다. 2023년 소비자 물가 지수는 4.06%이었고, 인플레이션이 안정되는 2025년에는 2% 미만으로 떨어질 것으로 예상한다. 하지만 AB1482가 통과되기 이전에 이미 자체적으로 렌트 인상 관련법 등을 시행하고 있던 LA, 샌프란시스코 등의 도시에서는 이 법이 적용되지 않는다. 또 건축한 지 15년 미만의 임대주택들도 여기에 해당하지 않는다.   그리고 처음 계약할 때 첫 번째 렌트와 함께 지불해야 하는 시큐리티 보증금은 2개월 치의 렌트비가 넘는 금액을 받을 수 없도록 하고 있다. 이 2개월 치 금액에는 마지막 달 렌트가 포함되어 있으니 실제로 시큐리티 보증금은 첫 달 렌트와 동일한 금액을 받을 수 있다. 그러나 가구가 포함된 임대 주택의 경우는 3개월 치까지 시큐리티 보증금을 받을 수 있다.   한편 시큐리티 보증금은 테넌트가 이사를 나간 후에, 건물주는 점검한 후 3주, 즉 21일 안에 돌려주어야 한다. 이때 렌트 기간 안에 처음에 작성한 계약서와 다른 위반사항이 발견되었거나 물리적 손상, 혹시 테넌트가 제때에 렌트비를 내지 못해서 밀린 렌트비 등을 제하고 남은 금액만 돌려줄 수 있다. 한편 시큐리티 보증금을 돌려줄 때, 구체적인 공제 항목에는, 보통 파손이나 손상을 입힌 경우는 수리에 필요한 금액을 공제할 수 있는 데, 이때 125달러 미만의 소액 수리 비용은 영수증 없어도 가능하다. 하지만 카펫이나 페인트 등 일정 기간이 지나면 특별히 망가뜨리지 않아도 낡아서, 3년에서 5년 후에 다시 해야 하는 것들은 시큐리티 보증금에서 제외할 수 없다.     그리고 주택을 매매하거나, 세입자가 렌트 계약 조건을 어겼을 때는 퇴거 조치가 가능하지만, 건물주는 퇴거 조치를 할 때, 반드시 관련 법률을 잘 숙지한 후 퇴거조치를 해야 한다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 임대 임대 주택 시큐리티 보증금 기존 렌트비

2024-04-03

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