[부동산 이야기] 융자조정을 통한 위기 탈출

FHA, 최대 12개월 특별 재해 차압 연기
서류 부족, 불충분한 수입 증명 요주의

주택도시개발부(HUD)는 연방주택국(FHA)을 통해 융자를 받은 경우, 모기지 서비스를 제공하는 융자 기관에 페이먼트를 못 하는 주택 소유주들에게 주택을 유지하거나 압류를 피할 수 있는 옵션을 제공하고 있다.  
 
특히 요즘, 융자조정으로 재정적 어려움을 탈출해 안정적 페이먼트로 집을 영구히 유지하기 위한 도움 요청이 늘고 있다. 실무에서 융자조정 업무를 작금에 처한 위기를 스스로 진단해보며 현재 처한 위기상황을 돌파해 나감으로써 탈출구를 찾아가며 미래를 대비하는 지혜를 가져보자.
 
HUD는 처음 집을 소유한 사람을 돕는 데 중점을 두고 있으며, 주택 소유주가 집을 유지할 수 있도록 돕는 데도 중점을 두고 있으며, 홈오너들을 돕기 위해 팬데믹 동안 만든 옵션을 기준으로 해서 여전히 도움을 제공하고 있다. FHA의 팬데믹 관련 융자 옵션은 2026년 2월 1일까지 유지된다. FHA는 재정적인 어려움을 겪고 있는 주택 소유주들이 주택을 유지하기 위해 최대 12개월까지 특별 재해 연기 옵션을 통해 추가적인 유연성을 제공한다.
 
옵션에는 FHA의 부분 청구(Partial Claim)를 통해 홈오너들에게 지불 감면, 즉 현재 월 모기지 지불을 감당할 수 없는 홈오너의 경우 모기지 지불의 원금 및 이자 부분에서 25% 감소를 목표로 하는 옵션이다. 융자조정은 전문성이 요구된다. 중요한 결정을 함에 있어 전문가의 도움은 필수다.  
 

최근 과도한 모기지 페이먼트와 이자율 변동으로 모기지 페이먼트 연체로 차압 단계에 있는 홈오너들이 늘고 있다. 차압은 옵션이 아니다. 은행마다 창조적인 해결 방법을 동원해 융자조정을 하고 있다. 정부에게도 압류를 피하는 데 도움이 되는 융자조정 옵션을 통해 지역 안정화를 도모하는 것은 당연한 일이다.  
 
융자조정을 진행하다가 흔히 발생하는 경우들을 주의해야겠다. 먼저, 융자 밸런스에 근거해 불충분한 수입은 렌더가 페이먼트 지불능력 부족으로 간주해 시간만 지체되지 실질적으로 조정을 못 받게 된다. 어떤 손님들은 “지금 나는 재정적인 어려움으로 수입이 없어서 융자조정의 도움을 받으러 왔다”고 말한다. 어떤 경우는 가구 수입이 있어도 주택 소유주(Borrower)가 아닌 비 거주인의 수입을 인정해 주지 않거나 비즈니스를 하는 경우 손익계산서(Profit and Loss Statement) 신뢰 부족으로 거절되는 경우가 많다. 효율적인 수입 증명제출은 결과에 큰 차이를 불러온다.  
 
다음으로 도움을 못 받는 경우는 서류 부족으로 거절될 때가 많다. 대체로, 렌더들이 서류를 잘못 처리해 문제가 야기되는 경우를 발견하게 된다. 사전에 미리 예방하기 위해 서류를 은행에 전달하는 방법들을 잘 활용하면 이런 실수를 상당히 줄일 수 있다. 모기지 페이먼트를 못 하는 것은 홈오너들이 엄청난 정신적인 고통을 겪고 있다는 증거다. 경제적인 피해를 최소화하기 위한 노력을 아끼지 않고 최선을 다하면서 이러한 노력이 헛되지 않기를 소원해본다.
 
(필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)  
 
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이지락/샬롬센터소장