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은퇴자들이 집의 에퀴티를 통한 자금 활용 방법 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴 후 소셜을 받으면서 생활합니다만 항상 여유자금이 부족해 불안할 때가 많습니다. 현재 살고 있는 집의 에퀴티를 활용하여 비상시에 쓸 수 있는 자금을 확보 할 수 있는 방법이 궁금합니다.       ▶답= 집의 에퀴티 (집값과 융자 밸런스의 차이)를 활용하여 비상자금을 확보하는 가장 보편적인 두 가지 방법이 현금 인출 재융자와 Heloc (Home Equity Line of Credit)을 설정하는 것입니다. 현금 인출 재융자의 경우는 지금 이자율이 높을 뿐만 아니라 은퇴하여 수입 증명이 충분치 못할 경우에는 융자 승인을 못 받는 경우가 많습니다. 설령 승인을 받더라도 이자율이 높은 상품일 가능성이 높고, 월 페이먼트 또한 부담스러울 수가 있습니다. Heloc 경우는 한꺼번에 돈을 꺼내는 융자가 아니라 필요할 때 꺼내 쓸 수 있는 라인을 설정하는 것으로 아주 편리한 상품임에는 틀림없습니다. 만약에 이미 기존 융자가 있다면 이를 건드리지 않고 2차로 담보가 설정됩니다.     하지만 Heloc 역시 심사 기준이 까다롭고 요구하는 서류도 많아 은퇴자들은 쉽게 승인을 못 받는 경우가 다반사입니다. 상당한 규모의 수입을 증명할 필요가 있고 준비해야 할 서류도 많습니다. 충분한 수입이 증명이 되는 경우에는 집값의 80% 이상까지도 설정할 수 있지만, 그렇지 않은 경우에는 50%까지 정도 승인이 가능할 수 있으나, 이마저도 취급하는 은행이 적어 받아내기가 무척 힘든 현실입니다.     또한 지난 서브 프라임 사태와 팬데믹 때에도 경험하였듯이, Heloc의 경우 은행이 사전 예고 없이 갑자기 line의 규모를 줄이거나 동결할 수도 있습니다. Heloc의 만기는 최장 30년을 주기도 하지만 10년 이후에는 원금과 이자를 20년 상환으로 갚아야 하기 때문에 월페이먼트가 많이 늘어납니다. 이러한 현금 인출 재융자와 Heloc의 단점들을 단번에 해결하고 쉽게 얻을 수 있는 대안이 Reverse Mortgage를 통해서 Heloc을 설정하는 것입니다.     리버스 모기지 Heloc은 손님이 62세 이상일 때 신청이 가능한 상품입니다. 수입은 재산세와 집보험을 커버할 정도면 충분하기 때문에 대부분의 소셜 시큐리티 수혜자들은 문제가 없습니다. 에퀴티가 충분하다면 적은 소셜 수입도 문제없이 승인이 나올 수 있습니다.     리버스 모기지 Heloc은 FHA가 자금 지급을 보증해 주기 때문에 한번 오픈하면 라인의 규모가 줄어들거나 동결되는 경우가 전혀 없습니다. 오히려 매년 쓸 수 있는 규모가 늘어나는 특징이 있습니다. 그리고 가장 큰 특징인 월페이먼트 없이 사망하거나 집을 팔 때까지 쓸 수 있습니다. 집을 팔 경우에는 당연히 융자 밸런스를 갚고 나머지는 손님이 취하게 됩니다. 그리고 최악의 경우 손님이 사망하거나 집을 팔았을 때 융자 밸런스가 집값을 넘어선 경우에도 손님이나 손님의 상속자들에게 그 모자라는 부분에 대한 책임은 전혀 없습니다.    이 역시 FHA를 통해서 렌더들이 보증을 받기 때문입니다. 리버스 모기지 Heloc을 받은 후에도 집의 소유권은 당연히 손님에게 남아 있으며 집값 상승으로 인한 에퀴티의 증가는 손님의 몫이 됩니다. 또한 리버스 모기지 Heloc 설정 후 사용한 원금은 언제든지 페널티 없이 갚을 수 있으며, 더 낮은 이자율로 재융자도 가능하다. 리버스 모기지를 통한 돈의 수령은 수입도 연금도 아닌 융자를 받는 것이기 때문에 소셜 시큐리티, 메디케어 등의 각종 혜택에 아무런 영향을 주지 않습니다. 집의 에퀴티를 통한 비상자금 확보 수단은 다양하나 각각의 장단점이 많으므로 전문가와의 상담을 통해 자신에게 적합한 방법을 찾는 것이 좋을 것 같습니다.      ▶문의: (213) 393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 자금 활용 주택 융자

2024-01-23

LA 다운페이먼트 보조 프로그램들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 엘에이 지역에 첫 집을 구입하려고 하는데 정부의 다운페이먼트 보조 프로그램이 있으면 알려주시기 바랍니다.       ▶답= LA 시의 대표적인 다운페이 보조 프로그램으로 LIPA (Low Income Purchase Assistance)와 MIPA(Moderate Income Purchase Assistance)가 있습니다. 이 둘은 가구의 연 소득을 기준으로 구분되며, 지원금액은 LIPA는 $161,000, MIPA는 또 둘로 나누어져 $115,000(Mod 120) 과 $90,000(Mod 150)입니다. 2023년도 기준으로 2인 가구에 년 소득이 $80,750이하, 3인 가구 $90,850 이하, 4인 $100,900 이하는 LIPA에 해당되어 $161,000를 다운페이용으로 보조를 받을 수 있습니다. 그런데 이 금액을 지원받더라도 나머지를 융자 받아 구입할 수 있는 집값에 한계가 있을 수 있습니다. 수입 규모의 제한 때문에 융자 규모에 한계가 있다는 뜻입니다.     이 숫자를 기준으로 LIPA 지원금을 이용해 구입할 수 있는 집값은 대강 4인 가족 기준 600,000달러 정도 됩니다. HOA (Home Owner Association) 금액과 개인의 다른 빚의 규모에 따라 달라질 수 있습니다. 이보다 더 높은 가격의 집을 이 프로그램의 보조를 받아 구입하기 위해서는 자신의 돈으로 다운페이를 더 해야 합니다.     이에 반하여 MIPA는 LIPA보다 지원금의 규모는 작지만 소득제한이 더 높아 더 높은 가격의 집을 구입할 수가 있습니다. MIPA는 소득 규모에 따라 또 두 범주(Mod 120와 Mod 150)로 나누어집니다. 지원 규모는 90,000달러로 적지만 수입제한이 좀 더 높은 Mod 150의 소득제한은 2023년을 기준으로 2인 가족 121,051-124,600달러, 3인 가족 136,201-130,150달러, 4인 가족 151,301-155,700입니다.     이보다 높은 가격의 집을 구입하기 위해서는 역시 자신의 돈으로 다운을 더하면 됩니다. 소득기준과 지원금액이 다른 것을 제외하고는 LIPA와 MIPA의 다른 가이드라인은 대부분 비슷합니다. 다운페이 보조로 지원된 금액은 집에 2차 Lien으로 잡히지만, 이자를 지불하지 않아도 되고, 집을 팔거나, 1차 융자를 갚거나, 타이틀을 바꾸기 전까지는 원금을 갚지 않아도 됩니다.     한 번의 재융자는 가능합니다. 집을 팔 때 집값이 올랐다면, 그 오른 값을 LA 시와 비율적으로 공유하게 되어 있습니다. LA시 주관인 만큼 지역에 제한이 있으므로 집을 보러 다니기 전에 융자 담당자와 상의하여 지역과 자격기준을 확인하는 것이 좋습니다. 융자신청인은 Homebuyer Education 을 반드시 이수해야 하는데, 이는 LA 시 웹사이트를 통해서 무료로 간단히 해결할 수 있습니다.    Homebuyer Education은 한번 이수해 놓으면 거의 모든 프로그램에 적용을 받을 수 있고 만기 없이 사용할 수 있으므로 다운페이먼트 보조 프로그램에 관심이 있는 사람들은 미리 이수해 놓는 것이 좋습니다. 끝으로 LIPA/MIPA 프로그램을 진행할 수 있는 렌더가 제한되어 있는데, LA City 웹사이트에 승인된 렌더의 리스트가 나와있습니다. 다만 그 리스트에 나와있지 않지만 융자가 가능한 한인 렌더와 융자회사들도 있으므로 한국어로 편하게 도움을 받을 수 있습니다. 다운페이먼트 보조 프로그램은 지원금액이 큰 만큼 심사 기준이 까다롭고 진행 절차가 복잡하므로 잘 준비하셔서 꼭 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다.       ▶문의: (213) 393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 다운페이먼트 웰스파고 한인융자담당 다운페이먼트 보조 la 다운페이먼트

2023-12-26

다운페이먼트 보조 프로그램에 관하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 첫 주택구입자를 위한 정부의 다운페이먼트 보조 프로그램에 관하여 설명해 주시기 바랍니다.     ▶답= 첫 주택구입자들을 위한 각종 정부기관의 다운페이먼트 보조 프로그램은 많습니다. 가주의 Dream For All,  LA County의 HOP, 그리고 LA 시에서 제공하는 LIPA/MIPA 등이 대표적인 예입니다. 하지만 일부 프로그램은 자금이 고갈되었고(Dream for All), 소득제한이 너무 낮아 현실적으로 실효성이 없는 것들이 있습니다 (HOP와 LIPA). 그런데 LIPA처럼 LA 시에서 주관하는 MIPA (Moderate Income Purchase Assistance)의 경우는 소득제한이 비교적 높고 아직 자금도 많이 남아 있어 이 프로그램을 중심으로 살펴보겠습니다.     MIPA의 소득제한은 2인 가족 기준 연 124,600불, 3인 가족 연 140,000불, 4인 가족 연 155,700불입니다. 이에 해당할 경우 최고 90,000불까지 다운페이먼트 보조금으로 지원받을 수 있습니다. 이 금액은 집에 2차 린(Lien)으로 잡히지만, 이자를 지불하지 않아도 되고, 집을 팔거나 1차 융자를 갚거나, 타이틀을 바꾸기 전까지는 원금을 갚지 않아도 됩니다.     집을 팔 때 집값이 올랐다면, 그 오른 금액을 LA 시와 비율적으로 공유하게 되어 있습니다. 구입하는 집 가격에 대한 제한은 없지만, 소득에 제한이 있기 때문에 가능한 집값의 범위가 한정되기 마련이고, 더 높은 값의 집을 사기 위하여 10%까지 자신의 돈을 추가로 다운할 수 있습니다. 이러한 제한사항들을 고려하여 가능한 집값을 계산해 봤을 때 3인 가족 기준으로는 약 800,000불의 집까지, 4인 가족은 약 900,000불의 집까지 구입이 가능한 것으로 예상됩니다.     모든 융자신청인의 최소 신용점수는 660점으로 반드시 첫 주택구입자이어야 합니다. 첫 주택구입자란 지난 3년 동안 집을 소유하지 않은 사람을 말합니다. 3년 이전에 집을 소유했다 판 사람도 지난 3년 동안만 소유하지 않았다면 첫 주택구입자에 해당합니다.     융자신청인은 부부, 부모와 자식 등이 같이 신청도 가능하지만, 융자신청의 합계 소득과 첫 주택구입자 조건 및 Primary house 요건 등을 모두 갖추고 있어야 합니다. 융자신청인은 Homebuyer Education 을 반드시 이수 해야 하는데, 이는 LA 시 웹사이트를 통해서 무료로 간단히 해결할 수 있습니다.     대부분의 다운페이먼트보조프로그램은 Homebuyer Education을 이수할 것을 요구하는데, 한번 이수해 놓으면 거의 모든 프로그램에 만기가 없이 사용할 수 있으므로, 다운페이먼트 보조프로그램에 관심이 있는 사람들은 미리 이 교육과정을 이수해 놓는 것이 좋습니다.     마지막으로 MIPA프로그램을 진행할 수 있는 렌더가 제한되어 있으나, LA City 웹사이트에 나와 있는 렌더이외에도 MIPA 융자가 가능한 한인렌더가 있다는 사실을 주지할 필요가 있습니다. 이상에서 살펴본 바와 같이 MIPA는 현재 자금이 남아있으며, 소득제한등에 있어서 가장 현실적인 프로그램입니다. 하지만, 심사기준이 까다롭고 진행 절차가 복잡하므로 경험이 많은 융자담당자를 통하여 도움을 받을 때 내 집마련의 꿈을 더 쉽게 달성할 수 있을 것입니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 다운페이먼트 다운페이먼트 보조금 웰스파고 한인융자담당 주택구입자 조건

2023-11-21

노스리지 웰스파고에 2인조 무장강도 사건

    한인들도 다수 거주하는 노스리지 지역 은행에서 31일 오후 무장강도 사건이 발생했다.   LA 경찰국에 따르면 이날 오후 2시 30분경 8800블록 코빈 애비뉴에 있는 웰스파고 은행에서 이 같은 사건이 일어났다.   경찰은 사건 용의자가 2명이라고 밝혔다.   이들 용의자는 범행 과정에서 공중을 향해 총을 발사하기도 했다. 총탄에 맞은 사람은 없으나 60대로 추정되는 한 남성이 가벼운 부상을 입고 병원으로 옮겨져 치료를 받은 것으로 전해졌다.   경찰은 용의자들이 약 3만 달러 상당의 금품을 훔쳐 달아난 것으로 파악하고 있다. 하지만 이 금품이 현금인지 아니면 개인의 귀중품이나 보석류인지 등에 대해서는 알려지지 않았다.     또한 범행 장소가 은행 안인지 아니면 은행 밖에서 일어났는지에 대해서도 알려지지 않았다.   범인들의 인상 착의 역시 알려진 정보가 없다.  김병일 기자노스리지 웰스파고 노스리지 웰스파고 2인조 무장강도 웰스파고 은행

2023-10-31

리버스 모기지가 필요한 시니어들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 시니어들의 결혼 상태와 건강 상태에 따라 리버스 모기지가 필요한 경우와 필요하지 않는 경우를 설명해 주시기 바랍니다.     ▶답= 62세 이상의 주택 소유주가 집의 에퀴티 (집 가치와 융자 밸런스의 차이)를 이용하여 기존 융자의 월 페이먼트를 없애거나, 한꺼번에 필요한 돈을 빌리거나, 매월 정기적으로 돈을 수령하거나, 필요할 때 돈을 쓸 수 있는 LOC(Line of Credit)을 설정하는 것을 리버스 모기지라고 합니다.    수입과 저축이 충분치 못한 상태에서 은퇴를 한 후 Long Term Care (LTC) 보험을 들거나, 향후 생활하기에 더 편리한 집으로 수리나 이사를 할 만한 자금이 부족한 시니어들에게 리버스 모기지는 아주 좋은 선택이 될 수 있습니다. 하지만 상황에 따라 그렇지 않은 경우도 있으므로 시니어 케어 전문가와 전문기관들의 권고를 중심으로 케이스 별로 살펴보기로 합니다.   첫 번째로 건강한 싱글 시니어인 경우에는 리버스 모기지가 좋은 선택이 될 수 있습니다. 지금 당장 케어가 필요하지 않으며 앞으로도 계속 독립적으로 생활할 수 있는 분들로 리버스 모기지 자금을 이용해 미래 건강이 나빠질 경우를 대비하여 LTC 보험을 들거나, 집을 수리하여 더 생활하기 편하게 준비할 수 있습니다.     두 번째, 만약 가족이 케어를 해줘서 집에 더 머물 수 있거나, 리버스 모기지 자금을 사용해 In-Home Care나 Adult Day Care를 지불할 수 있으면 리버스 모기지를 받는 것이 유리합니다. 하지만, 시니어의 건강이 가까운 시일 내에 Assisted Living이나 Nursing Home으로 옮겨가야 될 정도라면 리버스 모기지가 최상의 선택이 아닐 수 있습니다. 왜냐하면 12개월 이상 해당 집에 거주하지 않으면 융자를 갚아야 하는 조항 때문입니다. 이 경우에는 집을 팔거나 세를 주는 것이 더 좋은 선택이 될 수 있습니다.     세 번째, 건강한 부부 은퇴자의 경우 이들에게는 리버스 모기지가 좋은 선택이 될 수 있습니다. 리버스 모기지 자금을 이용해 LTC 보험을 들어 놓거나, 미래를 대비하여 집을 생활하기 편리하게 수리를 할 수 있습니다.     네 번째로 부부 중 한 분이 케어가 필요한 경우가 가장 리버스 모기지가 필요한 케이스입니다. 한 분이 케어가 필요하여 Nursing home이나 Assisted Living 커뮤니티에 들어가게 되면 이를 위한 자금이 필요하기 때문입니다. 만약에 케어를 받는 분이 먼저 사망하게 되면 남은 분은 집에 거주하며 리버스 모기지를 계속 수령하게 됩니다. 만약 집에 계시던 분이 먼저 돌아가시게 되면, 1년 안에 집을 팔아서 융자 밸런스를 갚으면 됩니다. 그리고 남은 자금으로 생존한 배우자의 케어 자금으로 계속 사용하면 됩니다.     마지막으로, 시니어 부부 모두 케어가 필요한 경우에는 리버스 모기지가 좋은 선택이 아닐 수 있습니다. 리버스 모기지를 받은 후 부부 모두 Nursing home이나 Assisted Living 커뮤니티로 들어가서 1년 이상 집에 머무르지 못할 경우에는 융자를 갚아야 하기 때문입니다.     이 경우에는 집을 팔거나 렌트는 주는 것이 더 좋은 선택이 될 수도 있습니다. 하지만, 부부 모두 집에 머물며 In-Home 케어를 받을 수 있는 경우라면 리버스 모기지가 선택이 될 수 있으며, 그 자금으로 케어 비용을 감당하면 됩니다.      ▶문의: (213) 393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 리버스 모기지 시니어 부부

2023-10-24

리버스 모기지를 받은 후 재산권 행사 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 리버스 모기지를 받은 후에도 쉽게 집을 팔거나 재융자를 받는 등 재산권 행사를 하는데 아무런 문제가 없는지요?       ▶답= 리버스 모기지를 받은 후에도 집의 소유권은 손님에게 남아있고 따라서 당연히 거의 아무런 제약 없이 재산권 행사를 할 수 있습니다. 집값이 리버스 모기지의 잔액보다 높은 이상 언제든지 팔아서 융자잔액은 갚고 나머지는 가지시면 됩니다. 물론 재융자도 자격이 되는 한 언제든지 제한 없이 할 수 있습니다. 다만 융자 계약서에 따르면 집 주인은 집의 유지관리를 잘 해야 하며, 재산세, 보험료 등을 제때 납부해야 하며, 대상 주택에 1년에 180일 이상 거주해야 할 의무가 있습니다. 리버스 모기지와 관련하여 많은 손님들이 궁금해하는 내용을 추가적으로 정리하면 아래와 같습니다.     리버스 모기지를 설정해 놓으면 부부가 사망할 때까지 동일한 금액의 돈을 수령받고, 부부 모두 사망한 후 정산을 하게 되는데 융자금액이 집값보다 적으면 자손들이 집을 팔아서 융자를 갚고 남는 돈은 상속받게 되고, 융자금액이 집값보다 많으면 그냥 은행이 가져가게 두면 됩니다. 은행은 자손들이나 상속자들에게 모자라는 금액에 대하여 청구할 수 없습니다. 부부 공동으로 리버스 모기지를 받은 후 한 사람이 사망하면, 생존한 사람이 사망할 때까지 같은 금액을 계속 수령하게 됩니다.     그런데 만약 한 사람 이름으로만 받았는데 사망한 경우에는 생존한 배우자가 62세가 넘고 에퀴티가 충분하다면 다시 리버스 모기지를 받아서 해결하면 되지만, 그렇지 않은 경우에는 집을 팔아야 될 수도 있으므로 조심해야 합니다. 따라서 부부 모두 62세가 넘어서 신청하는 것이 좋습니다.     리버스 모기지를 통한 돈의 수령은 수입도 연금도 아닌 융자를 받는 것이기 때문에 소셜 시큐리티, 메디케어 등의 각종 혜택에 아무런 영향을 주지 않습니다. 은퇴 후 소셜 시큐리티와, 각종 연금, 그리고 리버스 모기지 등을 통해서 수입원을 창출할 수 있는 사람들은 이들 수입을 각각 언제부터 수령하기 시작하는 것이 유리한지에 대하여 연구하고 전문가들과 상의하는 것이 좋습니다.     리버스 모기지의 차압 비율이 일반 융자의 차압 비율보다 높다는 오해를 많이 듣습니다. 리버스 모기지를 받은 후 차압을 당하는 경우는 거의 없다고 볼 수 있습니다. 왜냐하면 페이먼트가 없기 때문입니다. 다만 리버스 모기지를 받은 후에도 재산세와 집보험료는 본인이 알아서 납부해야 하는데 이를 제때 납부하지 않을 때에는 차압을 당할 수 있습니다. 따라서 리버스 모기지 렌더들은 충분한 에퀴티가 있을 경우 재산세와 보험료도 리버스 모기지로 충당하길 권하기도 하고, 그렇지 못할 경우에는 이를 감당할 수 있는 수입이 있는지를 확인합니다.   소셜 시큐리티를 받는 경우 대부분은 문제없지만, 재산세, 보험료, HOA 비용 등을 커버할 만한 수입이 없는 경우에는 융자가 거절되는 경우도 있으므로 미리 융자 담당자와 상의하여 준비하는 것이 좋습니다. 모든 금융상품이 그렇듯이 리버스 모기지 역시 자신의 입장과 상황에 따라 장단점이 확연히 달라질 수 있습니다. 많은 학자들로부터 은퇴자들에게 가장 훌륭한 금융상품의 하나로 여겨지는 리버스 모기지를 잘 활용하여 윤택하고 여유로운 은퇴생활을 유지할 수 있기를 바랍니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 리버스 모기지 웰스파고 한인융자담당 재산권 행사

2023-09-26

웰스파고, 1만1000명에 4000만불 반환

웰스파고가 과다하게 청구한 투자 자문 수수료 4000만 달러를 고객 1만1000명에게 반환했다.   연방증권거래위원회(SEC)는 25일 성명에서 과다한 투자 자문 비용을 청구해 초과 수수료를 부정하게 챙긴 웰스파고가 4000만 달러의 수수료를 피해 고객에게 반환했다고 밝혔다. 또한 웰스파고가 이에 대한 민사형 벌금으로 3500만 달러를 지불하기로 합의했다고 덧붙였다.   반환금의 규모는 은행이 부정하게 취득한 2680만 달러에 이에 대한 이자를 합한 금액이다.   수수료 반환 대상인 고객은 2014년 이전부터 지난해 12월까지 웰스파고에서 과도한 투자 자문 수수료가 청구된 1만945개의 계좌 소유주들이다.     SEC에 따르면 웰스파고는 은행이 2007~2008년 인수한 2곳의 금융 서비스사인 AG에드워즈, 와코비아를 포함 당시 일부 고객들의 일반 자문 수수료를 인하하기로 했으나 실제로는 고객들에 내리지 않은 수수료를 그대로 청구한 혐의를 받고 있다. 거버 그레왈 SEC 집행과 디렉터는 “웰스파고는 자문 비용을 내리기로 협의하고도 수년간 그들과의 약속을 어겼다”고 지적했다.   웰스파고는 혐의를 인정하거나 부인하지 않고 수수료를 반환하고 벌금에 합의했다.   캐롤라인 시페르스키 웰스파고 대변인은 “웰스파고는 피해 계좌에 대한 철저한 검토를 통해 모든 피해 고객에게 수수료 변상을 완료했다”고 전했다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com웰스파고 수수료 수수료 반환 웰스파고 과다 초과 수수료

2023-08-27

자영업자의 주택융자 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 자영업자들이 집 융자를 잘 받을 수 있는 여러 가지 방법들에 대하여 알려주시기 바랍니다.     ▶답= 자영업자 융자에 있어서 가장 중요한 것 중 하나는 아마도 1년 치 세금 보고서만 가지고도 융자 승인을 받을 수 있다는 사실일 것입니다. 자영업자들은 보통 과거 2년 연속 세금 보고서를 기준으로 하지만, 비즈니스가 5년 이상 된 경우에는 최근 1년 치 만으로도 가능합니다. 따라서 비록 과거의 세금보고가 충분하지 않았더라도 집을 사기 바로 전 해 1년만 세금보고를 잘하면 융자를 받을 수 있습니다.   이때 반드시 융자 담당자의 조언을 받아 융자 시나리오에 따른 수입 보고 금액을 정확히 계산할 것을 권합니다. 잘못하면 괜히 세금만 많이 내고 융자는 승인도 못 받는 낭패를 볼 수도 있기 때문입니다. 1년 동안의 세금보고도 충분히 할 상황이 못 되지만 집을 구입해야 할 입장이라면, 세금 보고서를 제출하지 않고 진행하는 Stated Income이나 No doc 프로그램을 이용할 수 있습니다. 이 경우에는 다운페이먼트나 신용점수 등 다른 제약조건이 따르고 이자율이나 융자 비용이 올라갈 수 있습니다.   최근 수년간 가장 많이 이용된 또 다른 방법은 직장에 다니는 자녀들과 함께 혹은 자녀들만의 이름으로 융자를 받아 주택을 구입하는 방법입니다. 자녀들과 공동으로 집을 구입한 후 부모님의 이름으로만 페이먼트를 납부할 경우에는 추후 자녀들이 집을 구입할 때 그 집에 대한 페이먼트를 자녀들의 채무에서 제외할 수가 있기 때문에 자녀들에게 부담이 되는 일은 없습니다.     다음으로 부채를 줄이는 것도 아주 중요합니다. 수입은 당장 늘리기는 어렵지만 부채를 줄이는 것은 가능한 경우가 많기 때문입니다.     부채에는 자동차 페이먼트, 신용카드, 학자금 융자 등이 있습니다. 집을 살 때까지 자동차 구입을 미루거나, 현금으로 구입하는 것도 방법입니다. 만약에 부부 중 한 사람만 수입이 있어 다른 사람은 주택융자에 들어가지 않아도 될 경우에는 그 사람의 이름으로만 자동차를 구입할 수도 있습니다.     자동차를 융자나 리스를 받았을 경우에 비즈니스 구좌에서 페이먼트를 하는 것도 좋은 방법입니다. 이때 자동차 관련 비용이 비즈니스 세금 보고서에 공제 기록으로 나타나야 합니다. 월 500달러의 자동차 페이먼트가 약 1000달러 이상의 월수입을 차지하므로 보고된 수입이 빡빡한 자영업자들은 자동차 페이먼트의 처리가 아주 중요하다고 할 수 있습니다.     신용카드도 마찬가지로 가능하면 주택 구입을 앞두고 신용카드 사용을 자제하거나, 부부 중 융자를 신청하지 않을 사람의 신용카드만을 사용하는 것이 좋습니다.    ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 자영업자 융자 주택 융자

2023-08-22

웰스파고 “예금 증발 현상 해결”…보안과 무관한 기술 결함

지난 3일부터 시작된 웰스파고 고객의 예금 증발현상〈5일자 A-4면〉이 해결됐다.   5일 CNN에 따르면, 이날 웰스파고는 매체에 보낸 성명에서 “모든 계좌의 문제를 해결했으며 고객의 계좌에는 정확한 잔고 및 거래 기록이 표시되고 있다”고 밝혔다.   예금 증발 사고는 지난 3일 다수의 웰스파고 고객들이 은행에 디렉트 디파짓(direct deposit)한 금액을 계좌에서 확인하거나 인출 및 거래할 수 없는 사례들이 소셜미디어에 쇄도하면서 논란이 됐다.   CNN은 한 소식통을 인용해 해당 사건은 독립적인 기술 결함으로 사이버 보안 문제와는 관련이 없다고 전했다.   웰스파고는 지난 성명에서 ‘제한된’ 수의 고객이 문제를 겪고 있다고 말한 바 있다. 구체적인 피해 건수는 밝히지 않았다.   연방통화감독청(OCC)은 만약 웰스파고 또는 타 은행에 잔고가 정확하지 않거나 사라졌다면 반드시 은행에 직접 연락할 것을 당부했다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com웰스파고 예금 웰스파고 고객들 웰스파고 예금 예금 증발

2023-08-07

웰스파고, 예금액 또 사라져 논란…3일 1000건이상 게시글 게재

웰스파고에서 입금한 고객의 예금이 사라지는 일이 지난 3월에 이어 또 벌어지면서 고객들이 불안해하고 있다.   4일 CNN의 보도에 따르면 전날 트위터(현재는 ‘X’)에는 웰스파고의 고객들이 이날 계좌 이체(direct deposit)한 돈이 사라졌다는 내용의 불만 게시물이 다수 게재됐다. 이런 상황은 4일까지 이어졌다.   온라인 해시태그를 분석하는 트위터바인더에는 3일 웰스파고를 언급하는 게시글이 1000개 이상 집계됐다.     유저들의 인터넷 서비스 장애 보고를 집계하는 웹사이트인 다운디텍터에는 웰스파고의 서비스에서 100건 이상의 오류가 보고됐다. 이중 절반 이상은 모바일 디파짓과 관련된 문제인 것으로 드러났다.   이로 인해서 일부 고객은 결제 금액보다 계좌 예치금이 적어서 초과인출(overdraft) 수수료를 물게 됐다며 불만을 토로했다. 한 트위터 유저는 계좌에 돈이 입금되지 않아 렌트비를 낼 수 없었다고 전했다. 그는 “렌트비를 내야 하는데 현재 통장 잔고에는 여유가 없다”며 “은행이 이런 식으로 운영해도 되는가”라고 지적했다.   웰스파고는 “최근 일부 고객의 예금이 처리되지 않는 것으로 확인됐다”며 “대다수의 문제는 해결된 상태”라고 답했다. 다만 언제까지 시스템을 완전히 복구할지는 밝히지 않았다.   이번 예금 증발 현상은 지난 3월에 이어 올해 두 번째다. 당시에도 기술적인 문제로 웰스파고 계좌에서 고객의 예금이 사라지거나 온라인 계좌에서 보이지 않았다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com웰스파고 예금액 웰스파고 예금액 웰스파고 계좌 1000건이상 게시글

2023-08-04

수입증명 없이 받을 수 있는 집융자 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 수입증명을 하지 않고 집융자를 받을수 있는지요?   ▶답= 네 가능합니다. 다만 신용점수나 다운페이먼트 등에 대한 요구가 더 많아지고, 이자율이나 비용 등이 수입 증명이 가능한 융자에 비하여 약간 높아집니다. 전통적인 집 융자는 직장 경력과 수입을 2년 치의 세금 보고서나, W-2, 그리고 최근 한달치의 월급명세서를 통해서 확인합니다. 그리고 이러한 서류들을 고용주나 제3의 기관, 그리고 IRS를 통해서 검증을 거친 후 융자 승인을 해 주는데 이를 풀닥 융자라고 합니다.     반면에 이러한 서류들을 요구하지 않고 또 수입을 IRS를 통하여 검증하지도 않으면서 진행할 수 있는 융자를 노닥 융자라고 합니다. 노닥 융자중 가장 많이 활용되고 이자율도 좋은 융자가 VOE(Verification of Employment) 융자입니다. 이는 렌더가 고용주에게 VOE 양식을 보내면 고용주가 이를 완성하여 렌더에게 제출하면 됩니다. 렌더는 IRS에 검증 과정을 거치지 않기 때문에 현찰로 임금을 지급받는 사람들에게 안성맞춤인 상품입니다.     다음으로 VOE는 커녕 직장 및 수입과 관련하여서는 아무런 서류도 요구하지 않는 융자도 있습니다. 신용카드 신청할 때처럼 수입 관련 서류의 첨부 없이 그냥 자신의 수입이 얼마라고 융자 신청서에 기재만 하는 SI(Stated Income), 혹은 수입에 대한 기재조차도 하지 않는 NI(No  Income) 등이 있습니다. 그런데 최근 들어서는 실제 용도와 상관없이 대상 주택을 렌트용으로 간주하여 임대를 주었을 때 받을 수 있는 임대수입을 계산한 후 PITI(Payment, Tax, Insurance)와 비교하여 일정한 비율 이상이 되면 융자 승인을 해주는 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 융자도 노닥 융자의 한 상품으로 나와있습니다.     이러한 SI, NI, DSCR 융자들은 직장이 전혀 없거나, 혹은 직장이 있어도 충분한 수입이 안되는 사람들에게도 모기지를 받을 수 있는 기회를 제공해 주는 잇점이 있지만, 신용점수와 다운페이먼트에 대한 제한이 당연히 많이 따릅니다. 그리고 이자율과 비용이 풀닥이나 같은 노닥인 VOE 융자에 비해서도 많이 높아져서 어떠한 이유에서든 지금 당장 집을 사야 할 입장에 있는 사람이 2-3년 후 더 좋은 상품으로 재융자를 할 계획으로 이 상품을 많이 이용하는 편입니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 주택 융자 융자 신청서

2023-07-25

외국인을 위한 주택융자 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 미국에 신용기록이나 직장경력이 없는데 융자를 받아서 집을 구입할 수 있나요?   ▶답= 미국에서 크레딧이나 직장 경력이 없는 사람들을 위한 융자를 보통 외국인 융자라고 부르며 미국에서 합법적으로 일을 하는 사람 이외의 모든 사람들을 대상으로 하는 융자 프로그램으로 볼 수 있습니다. 주택융자에서는 영주권자나 H-1B 등 합법적으로 일을 할 수 있는 비자를 가지고 있으면서 충분한 크레딧을 쌓은 사람들은 시민권자와 동일한 조건으로 융자를 얻을 수 있습니다. 하지만 크레딧은 커녕 소셜 시큐리티 번호도 없는 사람들의 경우에는 외국인 융자 프로그램을 통해서 융자를 받을 수 있습니다. 예를 들어 한국에 거주하며 직장에 다니는 사람이 미래에 이주할 계획이거나 투자용으로 미국에 주택을 구입할 경우 이 프로그램으로 융자를 받을 수 있습니다.     외국인 융자는 은행과 렌더에 따라 기준이 다양하지만 보통 최대 이백 - 삼백만까지의 융자금액을 기준으로 30-40%까지의 최소 다운페이먼트를 요구하는 것이 가장 큰 특징입니다. 소셜번호가 없기 때문에 최소 신용점수 요구사항은 없지만 ITIN(Individual Tax Identification Number)를 미리 발급받아야 합니다. 캐나다, 영국 등 일부 국가 국민에 한해서는 국제 신용 보고서를 요구할 때도 있지만 한국인의 경우는 요구하지 않습니다. 대신 일부 렌더는 한국에서 신용카드, 자동차 등 3가지의 페이먼트에 대한 신용 증명서 (Credit references)를 요구하기도 합니다.   이 프로그램에서 중요한 사항은 미국 내에 은행구좌를 가지고 있어야 하며 다운페이먼트와 에스크로 클로징 비용, 리저브 등을 이 구좌에 미리 넣어두어야 한다는 것입니다. 또한 융자신청시점에 미국에 주소를 가지고 있어야 하는데 친척, 친구 집등의 주소를 사용하면 됩니다. 외국인 융자인 만큼 대부분의 렌더는 더 많은 리저브(Reserve, 다운페이먼트와 클로징 비용 이외에 추가로 보유한 자산)를 요구하는데 최소 3개월치의 PITIH(Payment, Tax, Insurance, HOA fee) 많게는 1년 치 이상을 요구하기도 합니다. 리저브 금액은 융자 후 3개월 -12개월 동안 계속 은행구좌에 넣어두어야 하는 것이 아니고 그 기간 동안을 커버할 수 있는 충분한 금액을 가지고 있다는 것을 융자 받는 시점에 보여주기만 하면 됩니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 외국인 융자 주택 융자

2023-06-27

롱비치 웰스파고서 흉기난동, 4명 부상

    롱비치 소재 웰스파고 은행에서 30일 흉기난동으로 4명이 부상을 입는 사건이 발생했다.   신고를 받고 출동한 경찰은 용의자를 향해 총을 발사한 것으로 알려졌다.   하지만 경찰의 총격으로 용의자나 주변에 있는 사람이 부상을 당했는지 여부는 알려지지 않았다.   ABC7 뉴스는 현장에서 사건을 목격한 증인의 발언을 통해 웰스파고 은행이 있는 곳에서 최소 두 발의 총성이 들렸고 용의자로 보이는 사람이 구급차에 실려갔다고 전했다.   경찰 측은 이날 사건으로 인한 공공 대중에 대한 위협은 없다고 발표했다.     그럼에도 사건 현장 주변 도로는 증거 수집 등을 위한 수사 관계로 폐쇄 조치됐다.   이날 사건과 관련해 흉기에 부상을 입은 사람은 모두 4명이며 이 가운데 3명은 현장에서 바로 귀가했으나 1명은 병원으로 옮겨졌다. 병원에 간 부상자의 부상 정도는 알려지지 않았다.        김병일 기자웰스파고 흉기난동 롱비치 웰스파고 웰스파고 은행 롱비치 소재

2023-05-30

첫 주택 구입자들을 위한 조언 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 첫 주택 구입을 준비할 때 유의해야 할 사항에 대해 말씀해 주시면 감사하겠습니다.   ▶답= 우선 집을 구입하면 렌트 살 때보다 월 지출이 더 많아지는 것을 명심하고 자금계획을 잘 세워야 합니다. 모기지, 재산세, 집보험, HOA(Home owner association) fee뿐만 아니라, 수시로 발생하는 고장과 파손의 수리 비용도 고려해야 합니다. 따라서 가능하다면 다른 빚은 적게 유지하는 것이 좋습니다. 다운페이먼트와 에스크로 비용에 더하여 최소 6개월 정도의 집 페이먼트 (모기지 + 재산세 + 집보험 + HOA)에 해당하는 자금을 여유로 가지고 있는 것이 좋습니다. 갑자기 직장을 잃을 수도 있고 비즈니스가 안 좋아질 수도 있기 때문입니다. 최소한의 가구와 업그레이드만 계획하고 여유자금을 확보해 놓을 것을 권합니다. 다운페이먼트는 가능한 한 20%를 권합니다. 20% 이하도 융자는 나오지만, PMI(Private Mortgage Insurance)를 따로 들어야 하기 때문에 월페이먼트가 올라갑니다.     자금계획이 서면 다음으로는 빨리 융자 담당자와 상담을 하는 것입니다. 얼마짜리 집을 얼마 다운으로 살 수 있는지, 다운페이먼트 자금 출처는 문제없는지, 신용점수와 그 내용은 문제가 없는지, 현재의 이자율로 월 페이먼트는 얼마나 나오는지 등 확인하고 준비해야 할 일이 많습니다. 직업과 수입의 종류에 따라 모기지에서 사용하는 수입 계산 방법이 보수적이고, 자영업자, 보너스, 오버타임, 세컨드 잡, 이직, 경력 등에 따라 인정하는 수입이 줄어드는 경우가 많습니다. 또한 지금처럼 고금리 시대에는 신용점수에 따라 이자율이 많이 달라지므로 특히 첫 주택 구입자의 경우에는 융자 담당자를 통해서 신용 보고서를 빨리 띄어보는 것이 좋습니다. 신용 보고서의 잘못된 내용이나 부족한 부분을 수정, 보충할 시간을 확보하는 것이 중요하기 때문입니다.   상담 후 융자 담당자가 Pre-approval Letter를 발행하면 손님은 비로소 집을 보러 다니면 됩니다. 집을 찾을 때는 타협할 수 없는 2-3가지의 기준만 정하고 나머지는 과감하게 포기해야만 집을 빨리 찾을 수 있습니다. 이자율이 높고, 나와있는 집은 적고, 인플레이션과 경기 불황의 예상으로 집을 사는 것이 더 힘든 요즘이지만, 잘 준비하고 성실하고 정직한 전문가들의 도움을 받으면 첫 주택 구입의 힘든 장벽도 쉽게 넘을 수 있을 것으로 생각합니다.   ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 주택 주택 구입자들 웰스파고 한인융자담당 주택 융자

2023-05-23

가주 다운페이먼트 보조 프로그램 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 가주에서 첫 주택 구매자들에게 집값의 20%까지 다운페이먼트를 보조해 주는 프로그램이 있다고 하는데 이에 대한 설명 부탁드립니다.     ▶답= 가두주택금융청(CalHFA)에서첫 주택 구매자를 위해 20%까지 다운페이먼트를 지원해 주는 일명 California Dream For All로명칭 된 프로그램이 지난 3월 27일부터 시행되었으나 안타깝게도 열흘 만에 총 300 Million 달러의 자금이 바로 소진되어 지금은 더는 신청을 받지 않는 상태입니다. 하지만 이미 신청한 사람들이 취소하거나 융자를 거절당해 에스크로를 클로저 못할 경우에 적은 금액이지만 가능해질 수도 있고 앞으로 이와 비슷한 지원 제도가 나올 경우 어떻게 준비해야 빨리 받을 수 있는지에 대하여 검토해 보겠습니다.    이 자금은 집을 팔지 않는 한 영원히 원금을 갚거나 이자를 지불하지 않아도 되며 집을 팔 경우에 오른 집값의 20%를 거주 정부와 나누는 것이 특징입니다. 원금은 재융자, 오너쉽 변경, 집을 팔았을 때 등의 경우에 상환해야 하는데, 예외로 단 한 번의 재융자를 통해서 이자를 낮출 기회를 줍니다. 이 보조를 받을 수 있는 자격요건인 첫 주택 구매자란 지난 3년 동안 주택을 보유하지 않은 사람을 말합니다. 그리고 반드시 주 거주용으로사용해야 합니다. 즉 에스크로 클로저 후 60일 이내에입주해야 합니다. 주택은 싱글 홈(ADU 가능), 콘도, 매뉴팩쳐드홈 등 가능하지만 2-4유닛은 보통 안됩니다. 그리고 카운티 별로 가구당 소득제한이 있는데 이번에는 LA 카운티 18만 달러, 오렌지 23만 5000달러 등 1차 융자를 받기에 문제가 없을 만큼 많이 높였다고 볼 수 있습니다.    워낙 획기적인 지원이라 이번에는 시행 열흘 만에 자금이 다 소진되었지만, 앞으로 언제 새로운 제도가 나올지 모르는 일입니다. 그런데 이런 제도가 나오면 융자하는 사람들이 가정 먼저 알게 되어있으므로 집을 살 예정인 사람들은 다운페이 보조 프로그램을 사용하든 안 하든 융자 담당자를 찾아 미리 Pre-approval을 받아 놓는 것이 좋습니다. 융자 담당자의 컴퓨터에 Pre-approval 손님으로 등록된 경우와 그렇지 않은 경우의 차이가 크다고 볼 수 있습니다. 좋은 제도나 좋은 집이 나왔을 경우에 융자인들은 아무래도 리스트에 있는 손님께 먼저 연락을 취할 가능성이 높기 때문입니다.    Pre-approval란 집을 보러 다니기 이전에 융자 담당자가 손님의 수입, 자산, 신용상태 등을 종합적으로 검토하여 얼마까지의 집을 얼마까지 융자를 받아서 구매할 수 있다고 확인해 주는 절차입니다. 검토 후 Pre-approval letter를 발행해 주는데 손님은 이 편지를 가지고 집을 보러 다니시면 됩니다.     ▶문의: (213)393-6334미국 다운페이먼트 웰스파고 한인융자담당 다운페이먼트 보조 주택 융자

2023-04-12

퍼스트 시티즌스 뱅크, SVB 인수

퍼스트 시티즌스 뱅크셰어스(이하 퍼스트 시티즌스)가 파산한 실리콘밸리은행(SVB)을 인수한다.   블룸버그·로이터 통신에 따르면 연방예금보험공사(FDIC)는 27일 퍼스트 시티즌스가 SVB의 모든 예금과 대출을 모두 인수하는 데 합의했다고 밝혔다.   이 합의에는 약 720억 달러 규모의 SVB 자산을 165억 달러의 할인된 금액에 인수하는 내용이 포함됐다.   다만 약 900억 달러 규모의 증권과 다른 자산은 FDIC의 법정관리 대상으로 남으며, FDIC는 5억 달러 상당의 퍼스트 시티즌스 주식평가보상권(SAR)도 갖게 된다. 17개 SVB 지점은 이날부터 퍼스트 시티즌스 지점으로 이름을 바꿔 영업한다.   FDIC는 예상 손실이 약 200억 달러이지만, 정확한 손실 규모는 법정관리가 종료될 때 확정된다고 밝혔다.   SVB는 이달 초 유동성 문제가 불거진 뒤 스타트업을 비롯한 예금주들의 대량 인출 사태(예금 대량 인출)로 하루 만에 400억 달러 넘는 돈이 빠져나가면서 지난 10일 파산했다. SVB 파산은 미국 은행 역사상 2위에 해당하는 규모다.   퍼스트 시티즌스는 노스캐롤라이나주 롤리에 본사를 둔 중소은행으로, 연방준비제도(Fed·연준) 자료에 따르면 지난해 말 기준 자산 규모는 국내 은행 중 30위 수준이다.   그러나 이미 퍼스트 시티즌스는 파산한 경쟁 은행들을 인수한 경험이 있다. 이 은행은 2009년 이후 총 20개 이상의 파산 은행을 인수했으며, 작년에는 CIT 그룹을 20억 달러에 사들였다.   SVB의 인수자가 나타나 한숨 돌렸지만, 여전히 시장에는 은행들의 채무불이행(디폴트) 우려가 존재하고 있다.   시장은 일단 안도하면서 은행주들이 강세를 보였다. 금융당국이 비상대출기구의 확대를 검토 중이라는 소식도 호재로 작용했다.     이날 ‘제2의 SVB’로 지목되던 퍼스트 리퍼블릭 은행의 주가가 11% 폭등했고, 코메리카, 키코프의 주가도 5% 이상 대폭 올랐다.   씨티그룹과 뱅크오브아메리카, 웰스파고의 주가도 3~4%가량 상승했다. 또 다른 중소 지역은행들인 트루이스트파이낸셜, 팩웨스트, 웨스턴얼라이언스 등의 주가도 전장 대비 상승으로 장을 마쳤다.   우훈식 기자퍼스트 시티즌 퍼스트 리퍼블릭 이하 퍼스트 뱅크오브아메리카 웰스파고

2023-03-27

불황을 대비한 최선의 준비: Line of Credit [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 최근 금리도 많이 오르고 은행도 파산하는 등 금융시장을 비롯한 경제 전반의 분위기가 좋지 않습니다. 불안한 미래를 위하여 Line of Credit을 설정해 놓고 싶은데, 이에 대하여 설명 좀 부탁드립니다.     ▶답= 최근 좋지 않은 경제 상황에서 개인이든 기업이든 은행이든 불황에서 살아남으려면 유동성 확보가 최우선입니다. 이러한 금융환경에서 개인이 그리고 자영업자들이 불황에 대비하여 확보해 놓을 수 있는 최선의 방책 가운데 하나가 Line of Credit (LOC)을 설정하는 것이라고 봅니다.     LOC은 일시에 돈을 빌리는 융자가 아니라 신용 구좌를 설정하는 것으로 주어진 신용 범위 내에서 필요할 때 자유롭게 현금을 꺼내 사용할 수 있는 아주 편리한 상품입니다. 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 지불하면 됩니다. 따라서 단기 비즈니스 운용자금이나, 신용카드 페이 오프, 학자금, 주택 증축, ADU(Adjacent Dwelling Unit) 건축 등 급전이 필요한 사람에게는 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있습니다. 이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 미래를 대비하여 Heloc(Home Equity Line of Credit)을 설정해 놓는 사람들도 많습니다.   두 가지 종류의 LOC을 소개해 드리겠습니다. 첫번째는 집의 에퀴티 (집값에서 융자 밸런스를 뺀 금액)를 담보로 설정할 수 있는 Heloc입니다. 최근엔 집에 ADU를 신축하려는 사람들로부터 문의가 많은데, 그렇다고 Heloc의 용도가 ADU 신축이나 집 수리에 국한되는 것은 아니고 당연히 아무 데나 사용할 수 있습니다. Heloc에 대한 심사는 깐깐하게 진행되므로 서류 준비를 완벽하게 해서 신청 하는 것이 좋습니다. $250,000까지는 세금 보고서 없이도 가능하지만 $250,000을 넘어서거나, 1,2차를 합한 융자 규모가 집값의 50%를 넘어서는 경우는 세금 보고서 등 각종 수입 관련 서류들을 모두 제출해야 합니다.     두 번째 상품은 Business Line of Credit입니다. Business LOC은 보통 소규모 자영업자를 상대로 단기 운용자금의 제공을 목적으로 하는데, $100,000까지는 무담보로 세금 보고서 등의 복잡한 서류 없이 3개월치의 은행 스테이트먼트만 보고 설정해 줍니다.     ▶문의: (213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 주택 융자 융자 밸런스

2023-03-21

모기지에서 바이 다운이란 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 모기지 이자율이 높아 주택 구입에 부담이 많은데 바이 다운 제도를 활용하면 처음 3년 동안의 월 페이먼트를 낮출 수 있다고 들었습니다. 이에 대한 설명 부탁드립니다.   ▶답= 요즘처럼 금리가 높을 때 주택구입자들이 많이 사용하는 융자 방법의 하나로 바이 다운이라는 제도가 있습니다. 바운 다운이란 돈을 주고 앞으로 2-3년 동안의 이자율을 낮추는 것입니다. 대표적인 바이 다운으로 3-2-1 과 2-1이 있는데, 3-2-1의 예를 들어보겠습니다.   집을 80만 달러에 구입하기 위해 25% 다운하고 60만 달러의 융자를 받을 때 현재 30년 고정 이자율을 계산하기 쉽게 6%라고 해봅니다. 3-2-1 바운 다운 옵션을 선택하면 첫 1년 동안의 이자율은 3%, 둘째 해는 4%, 셋째 해는 5%의 이자율을 적용받게 됩니다. 물론 이렇게 처음 3년 동안 낮은 이자율을 적용받기 위해서는 돈을 지불해야 하는데 그 금액은 각 이자율에 해당하는 페이먼트의 차이만큼을 지불합니다. 6%에 대한 월 페이먼트는 $3597.30 달러이고, 3%에 해당하는 월페이먼트는 $2529.63 인데 그 차이가 한 달에 $1067.68, 일 년에 $12,812.15가 됩니다. 4%의 월페이먼트는 $2864.49로 6%와는 한 달에 $732.81, 일 년에 $7893.74의 페이먼트 차이가 나고, 5%의 월페이먼트는 $3220.93으로 한 달에 $376.37, 일 년에 $4516.48의 차이가 납니다. 3년 치 페이먼트 차이의 합계인 $26,122.36를 바이 다운 옵션 값으로 지불해야 합니다. 물론 3년이 지난 후에는 월페이먼트가 다시 $3597.30으로 돌아갑니다. 바이 다운을 하지 않고 6%의 이자율로 3년 동안 이자 총액은 10만 6천 불이 약간 넘는 반면 바이 다운 옵션을 선택했을 경우 3년 동안 이자 총액은 5만 2천 달러 정도입니다. 따라서 2만 6천 불을 지불하고 바이 다운 옵션을 선택하는 것이 유리합니다.   바이 다운 만기가 되는 3년 전에 재융자를 하거나 집을 팔 경우에는 렌더는 다 사용하지 않은 금액에 대하여 원금 삭감을 해주므로 손해 볼 일은 없습니다. 다만 초기에 바이 다운을 위해 큰 금액의 돈을 지불하는 것이 단점인데, 집을 구입하는 경우에는 셀러와 협상하여 이 금액을 추가로 요청하여 사용하는 경우가 많습니다. 또한 3년 동안 월 페이 펀트가 매년 올라가므로 향후 3년 동안 재정 상황을 잘 예측한 후 신중하게 선택해야 합니다.   ▶문의: (213) 393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 모기지 이자율 다운 옵션

2023-02-21

웰스파고, 20억불 보상금 전달 시작

웰스파고가 고객들에게 부당 청구한 금액을 돌려준다.   소비자금융보호국(CFPB)은 지난달 20일 웰스파고가 고객들의 자동차 대출, 모기지 융자, 개인 계좌 등에서 수수료 및 이자를 부당하게 책정하고 징수한 혐의로 벌금 17억 달러를 부과하고 부정 취득한 20억 달러를 고객에게 돌려줄 것을 명령했다.   로힛 초프라CFPB 국장은 “웰스파고의 반복적인 위법 행위로 인해 수많은 고객이 피해를 봤다”며 “이번 조치는 그들에게 책임을 묻기 위함”이라고 지적했다.   CFPB에 따르면 피해 대상은 2011년부터 2022년까지 웰스파고를 이용한 고객 중 일부다. 자동차 대출, 모기지 융자, 개인 계좌 등 고객 1600만 명이 피해를 본 것으로 나타났다.   ▶자동차 대출   웰스파고는 자동차 융자 시 갭 보험을 강매하는 등 불법을 저질렀고 대출금의 조기 상환 시 고객에게 돌려줘야 할 수수료도 착복했다. 또한 자동차 대출에 부당한 수수료 및 이자도 청구했다. 일부 차량은 불법으로 압류하기도 했다. 차량 압류 피해자는 최소 4000달러의 배상금을 받을 수 있다고 한다.   ▶모기지 융자   CFPB는 웰스파고가 모기지 융자에 재조정 신청을 부당하게 거절했다고 밝혔다. 재조정을 신청한 모기지 고객은 평균 2만4125달러의 피해를 본 것으로 알려졌다.   ▶개인 계좌   개인 계좌에서도 불법 행위가 적발됐다. CFPB의 보고서에 따르면 웰스파고는 예금이 충분한데도 ATM(현금자동인출기) 인출 및 데빗카드 결제 시 오버드래프트(한도초과인출) 수수료를 무단으로 징수했다.   웰스파고에 따르면, 대상 고객은 이미 안내문을 발송했으며 체크 또는 크레딧 형태로 보상금을 지급하는 중이다. CFPB는 만약 본인이 보상 대상이지만 아직 금액을 받지 못했다면 웰스파고에 직접 연락할 것을 당부했다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com웰스파고 보상금 보상금 전달 자동차 융자 모기지 융자

2023-01-25

전문가들의 2023년 금리 예상 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 2023년 새해의 금리 변동에 대한 전문가들의 전망에 대하여 알려주시기 바랍니다.     ▶답= 미국의 중앙은행에 해당하는 연준은 6주마다 일 년에 8번에 걸쳐 공개시장 위원회(FOMC)를 개최하여 통화정책을 수립합니다. 마지막으로 열린 작년 12월 14일 미팅에서 연준은 기준금리를 0.5% 포인트 인상하여 현재의 기준금리는 4.5%입니다. 다음 미팅은 올해 1/31-2/1일로 예정되어 있는데 시장은 0.25% 내지 0.5% 포인트 인상할 것으로 예상됩니다. 물론 그 사이에 발표되는 물가지수, 실업률 등 여러 경제지표들을 면밀히 검토한 후 금리 인상 여부와 폭을 결정할 겁니다.   FOMC 미팅 수주 후에 의사록에 공개되는 이 점도표는 19명의 FOMC 위원들이 향후 1년, 2년, 3년, 그리고 그 이후 기준금리가 어떻게 변경될지에 대한 각자의 예상을 점으로 표시하여 만든 도표입니다. 12월 점도표에 따르면 2023년 기준금리는 5.1%, 2024년 4.1%, 2025년 3.1%로 중간값이 나와있습니다. 이는 시장의 많은 전문가들이 예상하는 2023년 최종 기준금리 5%-5.25%와 비슷합니다. 이 기준금리와 직결되어 있으면서 Heloc(Home Equity Line of Credit), SBA 융자, 커머셜 융자 등 일반 소비자들이 많이 가지고 있는 융자의 이자율 변동에 직접적으로 영향을 주는 프라임 금리는 현재 7.5%로 기준금리보다 항상 3% 포인트가 높습니다. 따라서 프라임 금리는 8%-8.25%로 될 것으로 예상됩니다.     이러한 기준금리, 프라임 금리 이외에 시장의 여러 경제 주최들이 향후 경제 상태를 예상하며 기준으로 삼는 금리로 미연방 국채 10년 만기 채권이 있습니다. 이 국채는 누군가 조절할 수 있는 금리가 아니고 시장에서 수요 공급에 의해서 결정되는데, 작년 말 대부분의 경제주체들은 추가적인 금리 인상을 우려하여 국채를 팔면서 10년물 금리는 4%를 넘어선 적도 있었습니다. 지금은 3%대 중반으로 낮아졌지만 월스트리트의 많은 전문가들은 올해 초중반에 걸쳐 다시 한번 4%를 넘어설 것으로 예상하고 있습니다. 10년 국채와 비슷하게 움직이며 현재 6% 초중반에 있는 30년 고정 모기지 금리 역시 올 중반에는 6% 중 후반까지 오른 후 하반기에는 조금씩 하락할 것으로 많은 전문가들은 예상하고 있습니다.   ▶문의: (213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 웰스파고 한인융자담당 기준금리 프라임 금리 예상

2023-01-10

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