모기지에서 바이 다운이란 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 모기지 이자율이 높아 주택 구입에 부담이 많은데 바이 다운 제도를 활용하면 처음 3년 동안의 월 페이먼트를 낮출 수 있다고 들었습니다. 이에 대한 설명 부탁드립니다.
 
▶답= 요즘처럼 금리가 높을 때 주택구입자들이 많이 사용하는 융자 방법의 하나로 바이 다운이라는 제도가 있습니다. 바운 다운이란 돈을 주고 앞으로 2-3년 동안의 이자율을 낮추는 것입니다. 대표적인 바이 다운으로 3-2-1 과 2-1이 있는데, 3-2-1의 예를 들어보겠습니다.
 
집을 80만 달러에 구입하기 위해 25% 다운하고 60만 달러의 융자를 받을 때 현재 30년 고정 이자율을 계산하기 쉽게 6%라고 해봅니다. 3-2-1 바운 다운 옵션을 선택하면 첫 1년 동안의 이자율은 3%, 둘째 해는 4%, 셋째 해는 5%의 이자율을 적용받게 됩니다. 물론 이렇게 처음 3년 동안 낮은 이자율을 적용받기 위해서는 돈을 지불해야 하는데 그 금액은 각 이자율에 해당하는 페이먼트의 차이만큼을 지불합니다. 6%에 대한 월 페이먼트는 $3597.30 달러이고, 3%에 해당하는 월페이먼트는 $2529.63 인데 그 차이가 한 달에 $1067.68, 일 년에 $12,812.15가 됩니다. 4%의 월페이먼트는 $2864.49로 6%와는 한 달에 $732.81, 일 년에 $7893.74의 페이먼트 차이가 나고, 5%의 월페이먼트는 $3220.93으로 한 달에 $376.37, 일 년에 $4516.48의 차이가 납니다. 3년 치 페이먼트 차이의 합계인 $26,122.36를 바이 다운 옵션 값으로 지불해야 합니다. 물론 3년이 지난 후에는 월페이먼트가 다시 $3597.30으로 돌아갑니다. 바이 다운을 하지 않고 6%의 이자율로 3년 동안 이자 총액은 10만 6천 불이 약간 넘는 반면 바이 다운 옵션을 선택했을 경우 3년 동안 이자 총액은 5만 2천 달러 정도입니다. 따라서 2만 6천 불을 지불하고 바이 다운 옵션을 선택하는 것이 유리합니다.
 
바이 다운 만기가 되는 3년 전에 재융자를 하거나 집을 팔 경우에는 렌더는 다 사용하지 않은 금액에 대하여 원금 삭감을 해주므로 손해 볼 일은 없습니다. 다만 초기에 바이 다운을 위해 큰 금액의 돈을 지불하는 것이 단점인데, 집을 구입하는 경우에는 셀러와 협상하여 이 금액을 추가로 요청하여 사용하는 경우가 많습니다. 또한 3년 동안 월 페이 펀트가 매년 올라가므로 향후 3년 동안 재정 상황을 잘 예측한 후 신중하게 선택해야 합니다.
 

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스티브 양 프로융자 대표