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[부동산 이야기] 투자의 시간가치

상업용 부동산 투자에서 중요한 개념 중 하나는 돈의 시간가치(time value of money)입니다. 이는 현재의 투자와 미래의 수익을 비교하여 현재 건물의 가치를 평가하는 데 사용됩니다.  돈의 시간가치를 이해하기 위해서는 복리와 할인의 개념에 대해서 이해를 해야 합니다. 복리와 할인에 대해서 짚어보겠습니다.   복리는 원금과 이자가 함께 쌓여서 시간이 지날수록 예상 수익률보다 실제로 얻는 금액이 더 커지는 것을 말합니다.     예를 들어, 10만 달러를 연 10% 이율로 투자했을 때, 5년 후에는 단순히 10만 달러의 10% 수익인 1만 달러가 5번 더해져서 15만 달러가 되는 것이 아닙니다. 매년 원금에 이자가 더해진 금액에 대한 이자가 추가로 붙어서 우리가 쉽게 생각하는 것보다 더 많은 약 16만1000달러를 받게 됩니다.     할인은 미래에 기대할 수 있는 수익을 현재의 가치로 환산하는 방법입니다. 이 과정에서는 투자 기간, 이자율, 미래의 기대 수익률, 그리고 현재의 가치라는 네 가지 변수가 고려됩니다. 예상되는 투자 기간과 이자율, 기대 수익률을 정할 수 있다면 투자 대상 매물의 현재의 가치를 계산할 수 있습니다.     현재 부동산 시장은 고금리와 불확실성 등으로 인해 10년 이상 상승하던 곡선이 주춤해 있는 상황입니다. 시장 전망이 불투명할 때 부동산 판매나 구매를 해야 할지 결정하기는 쉽지 않습니다. 투자를 적극적으로 고려하고 있다면 돈의 시간가치를 적용해  미래의 수익성까지 감안한 투자 결정을 내릴 수 있습니다. 이때 투자 기간이 가장 큰 변수입니다. 투자자가 특정 상업용 부동산에 투자할 때, 투자 기간 미래에 도달할 가치를 추산하고, 현재의 수익으로 그 가치를 달성할 수 있는지를 계산해야 합니다.  이러한 분석을 통해 투자자는 현재의 시장에서도 투자 목적에 부합하는 매물을 찾을 수 있습니다.   현재 부동산 가격이 높은지 낮은지 확신이 없는 상황에서는 기존 자산을 활용한 투자가 권고됩니다. 현재 소유한 부동산의 가치가 이미 상승한 상태라면, 이를 판매하고 원하는 투자 매물을 사는 것이 효과적일 수 있습니다. 이는 시장 상황이 변하더라도 동일한 조건에서 교환구입을 진행할 수 있기 때문에, 투자자가 가격 변동에 크게 영향을 받지 않는다는 장점이 있습니다.     예를 들어, 현재 소유한 매물로 목표 수익률을 이미 달성한 상황을 가정해보겠습니다.  투자자가 소유한 건물과 구매 대상 건물의 가격이 같은 조건인 마켓에 적정한 가격에 매매가 된다면 이는 투자자에게 불리한 매매라고 볼 수 없습니다. 투자자가 새로운 투자 매물에서 기회를 찾고 계획한 투자 기간 내 원하는 수익률을 얻을 수 있다는 판단이 선다면, 여전히 좋은 투자 기회를 찾을 수 있습니다.     ▶문의: (213)613-3137    렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 시간가치 투자 투자 매물 투자 기간 투자 기회

2024-09-11

기존주택 판매 1.3% 증가 반등…매물 늘어도 중간가 4.2% 상승

주택 판매가 5개월 만에 반등한 것으로 나타났다.   전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난달 기존 주택 판매가 6월보다 1.3% 늘어나며 계절 조정 연간 비율 395만 유닛을 기록해 5개월 만에 처음으로 상승했다고 CNBC가 22일 보도했다.   지난해 동월 판매량과 비교하면 2.5% 낮은 수치다.     북동부 지역이 판매 및 가격에서 가장 큰 오름세를 보인 반면 중서부 지역은 변동이 없었다.   NAR 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “소폭 증가했지만, 여전히 주택 판매는 부진하다. 하지만 소비자들은 확실히 더 많은 선택 옵션을 보고 있으며 이자율 인하로 경제성도 개선되고 있다”고 분석했다.   지난달 거래가 마감된 판매는 30년 고정 모기지 이자율이 7%가 넘는 지난 5월과 6월에 체결된 계약들로 이자율은 현재 6.5% 전후를 나타내고 있다.   지난달 판매건 가운데 전액 현금 거래는 27%를 차지해 전년 동기보다 1%포인트 증가했다. 첫 주택구매자 비율은 전체의 29%로 6월과 동일했으나 지난해 동월에 비해서는 1% 포인트 감소해 역대 평균치인 40%에 크게 못 미치고 있다.   주택 매물도 증가세를 이어가 지난달 말 기준 총 133만 유닛으로 6월보다 0.8%, 지난해 동월보다는 19.8%가 늘었다.   매물 증가에도 기존 주택 판매 중간가는 44만2600달러로 전년대비 4.2% 상승했다.   이자율이 소폭 내리면서 수요가 회복되기 시작했다. 부동산 중개업체 레드핀 보고서에 따르면 지난 한 주 동안 접수된 에이전트 주택 투어 및 기타 구매 서비스 요청 건수가 4% 증가해 두 달 만에 최고치를 기록했다.     글·사진=박낙희 기자 naki@koreadaily.com기존주택 중간가 기존주택 판매 매물 증가 증가 반등

2024-08-22

성수기에 주택시장 묘한 양상…가격 내린 매물 2년 내 최다

수년간 상승곡선을 그리던 집값이 모처럼 꺾였다. 주택가격 하락뿐만 아니라 호가도 내려가는 추세다.     리얼터닷컴의 월별 주택 동향 보고서에 따르면 7월 전국 중간 주택 가격은 전월의 44만5000달러에서 5050달러 내린 43만9950달러였다.       셀러가 가격을 인하한 매물 비중도 전년 대비 3.4% 증가한 18.9%를 기록했다. 이는 2년 만에 최고치로 팬데믹 이전 보다도 높은 수치다.     전국 50개 대도시 중 47곳이 지난해 7월에 비해 호가가 내려간 매물이 증가했다. 대표적인 지역은 플로리다 탬파(9.7%), 노스캐롤라이나 샬럿(9.5%), 애리조나 피닉스(9.4%)다.       랄프 맥라플린 리얼터닷컴 수석 이코노미스트는 “모기지 금리가 예상보다 높고 가을 금리 인하 전망에 바이어들이 움직이지 않고 있다”며 “셀러들이 바이어 유치를 위해 호가를 낮추고 있다”고 분석했다.       리맥스 타운앤컨트리 부동산의 브루스 아일리온 변호사는 “리스팅 매물이 늘어나고 시장에 머무는 기간이 증가하면서 가격을 인하하고 있다”며 “일부 셀러는 내린 호가보다 3~5% 낮은 가격으로 오퍼도 받고 있다”고 말했다.     7월 매물이 리스팅에 머문 기간은 50일로 지난해 같은 기간에 비해 5일이 더 길다.     셀러가 가격을 낮추고 모기지 금리가 2월 이후 최저 수준으로 떨어졌음에도 예비 주택구매자들이 서두르지 않고 있다는 게 업계가 전하는 말이다. 일부 전문가들은 집값이 내려가고 셀러 호가 매물이 증가하는 것은 주택 시장이 조정기에 진입했음을 보여주는 것이라고 풀이했다. 이은영 기자주택시장 성수기 리스팅 매물 매물 비중 예비 주택구매자들

2024-08-05

쌓이는 인벤토리…중고 전기차 가격 급락

전기차(EV) 판매 성장세가 주춤하고 있는 가운데 중고차 가격이 급락하고 있는 것으로 나타났다.   본지가 지난달 31일 에드먼즈 중고차 리스팅에서 테슬라 모델 Y 롱레인지 매물 가격을 조사한 결과 2020~2022년형 모델이 마일리지에 따라 2만4995달러부터 판매되고 있는 것을 확인했다.   자동차전문업체 아이시카스의 자료에 따르면 동일 모델 중고차 가격이 지난 4월 3만5000달러 선을 유지했던 것으로 나타나 3개월 만에 1만 달러, 30% 가까이 급락한 것이다. 신차 판매가격이 4만5000~5만2000달러임을 고려하면 중고차를 구매하는 것이 44~52%를 절약하게 된다.   이날 셰볼레 볼트EV 역시 2017~2019년형 중고차 매물 리스팅 가격이 9045달러부터 시작하며 1만 달러 아래로 떨어졌다.     LA지역서 거래된 동일 모델 매물의 5월 기준 평균가격은 지난 2023년 2만4142달러였으나 올해 동월에는 28.1%가 급락한 1만7351달러를 기록했다. 따라서 두 달 만에 다시 47.9%가 떨어진 것으로 집계됐다.     평균거래가격과 시작가격이라는 차이가 있지만, 중고 EV의 가격 급락세가 현저하게 나타나고 있는 것으로 풀이된다.   실제로 2023년 6월 개스차(내연기관차)보다 8000달러 이상 높았던 중고 EV 평균 가격은 지난 2월 사상 처음으로 개스차 가격 아래로 떨어졌는데 265달러였던 가격 차이가 5월에는 2657달러로 10배나 커졌다.   특히 인플레이션감축법(IRA)에 따라 EV 중고차도 2022년 및 이전 모델 중 2만5000달러 이하인 경우 4000달러 또는 판매가의 30% 중 낮은 액수를 크레딧으로 받을 수 있는데 중고차 가격 하락으로 수혜 대상이 확대되는 결과를 가져왔다.     전기차배터리정보업체 리커런트는 최신 보고서를 통해 EV 크레딧 수혜 대상 중고 EV 비율이 현재 전체 매물의 30% 이상을 차지해 지난 2022년 8월의 두배에 달한다고 전했다.   카버즈에 따르면 테슬라 모델 Y, 모델 3, 모델 S, 현대 아이오닉 5, 셰볼레 볼트 EV와 EUV, 포드 머스탱 마하-E, 재규어 I-패이스, 폴스타 2, 볼보 XC 리차지, 복스왜건 ID.4 등이 중고 EV 크레딧을 받을 수 있다.     단, 구매자 연 소득이 독신 7만5000달러, 부부 15만 달러, 가구소득 11만2500달러 까지만 해당하며 최근 3년간 전기차 크레딧을 받은 경우는 제외된다.   이 같은 EV 중고 가격 하락 이유에 대해 아이시카스의 애널리스트 칼 브라우어는 “지난해 여름 중고 EV 평균가격이 4만 달러 전후였으나 지난 6월에는 2만 8000달러로 떨어졌다. EV 공급은 늘고 있는데 수요가 감소했기 때문”이라고 분석했다.     업계관계자들도 오토론 이자율이 부담되는 상황에서 EV의 비싼 가격이 구매를 주저하게 한다면서 딜러에 신차뿐만 아니라 반납된 리스차 등 EV 인벤토리가 쌓이고 있는 점을 꼽으며 당분간 가격 하락세가 이어질 것으로 전망했다.   한편, 켈리블루북은 중고 EV구매 전에 ▶배터리 잔여 용량 ▶배터리 교체 여부 ▶배터리 보증기간 ▶1회 충전당 주행 거리 ▶유지보수 기록 등을 확인할 것을 조언했다.   참고로 테슬라는 지난해 임팩트 보고서를 통해 중고 모델 Y 및 모델 3 롱레인지 모델들이 20만 마일 주행 후에도 배터리 용량 손실이 15%에 불과하다고 밝힌 바 있다. 이는 배터리 평균 용량이 85%를 유지하고 있음을 의미한다. 글·사진=박낙희 기자 naki@koreadaily.com인벤토리 전기찻값 중고차 매물 에드먼즈 중고차 중고차 가격 전기차 EV Auto News IRA 로스앤젤레스 가주 미국 OC LA CA US NAKI KoreaDaily

2024-07-31

LA명소 야마시로 1억불 매물로

한인도 자주 찾는 LA 대표 일식집 야마시로(Yamashiro.사진)가 매물로 나왔다.     25일 abc7뉴스에 따르면 현재 부동산 시장에 매물로 나온 야마시로 레스토랑은 할리우드 힐 건물과 부지 7.3에이커 규모다.     그동안 할리우드 힐 정상에 자리잡아 LA 시내 전망이 한눈에 보여 랜드마크로 자리매김했다. 이 레스토랑은 1911년, 당시 LA 부호였던 번하이머 형제가 교토 인근의 웅장한 성을 그대로 복제해 지었다. 야마시로는 사요나라, 신 노릇(Playing God) 등 영화에도 등장한 명소다.     야마시로는 일본식 요리에 캘리포니아 색채를 가미한 ‘캘아시아 쿠진’으로도 유명하다. 스시와 사시미, 튀김, 우동 파스타 등이 주요 메뉴다.   한편 부동산 업계는 야마시로 매물 시세가 1억 달러 이상을 받을 수 있다고 전했다.   김형재 기자 kim.ian@koreadaily.comla명소 야마 la명소 야마시 매물 시세 부동산 업계

2024-07-25

[부동산 이야기] 멀티패밀리 유닛 투자

부동산 투자에 입문하면 대부분 2~4유닛의 매물을 선호한다. 4유닛까지는 기본 주택 융자인 컨포밍 융자를 활용하는데,  5유닛부터는 커머셜 융자를 받아야 해서 바이어들은 4유닛 이하 매물을 선호한다. 현재 높은 이자율로 인해 투자 매물은 보합세를 이어가는 추세다. 좋은 위치의 매물들도 판매 대기 기간이 길어지고 있다.   투자용이 아닌 실수요자들이 많은 일반 주택, 콘도, 타운홈 등은 현재도 판매가 활발하다. 복수 오퍼에 오버가 되는 게 다반사다. 반면 이자율에 예민한 투자 매물은 관망세의 영향을 받는 게 당연하다. 따라서 모기지 이자가 1% 이상 내려가면 투자 매물들도 오름세로 돌아설 전망이다. 지금 여유 있게 좋은 투자용 매물을 찾아서 비교적 유리한 가격에 구매하고, 이자가 내려가면 재융자를 받는 것이 현명한 방법일 수 있겠다.   그렇다면 성공적인 멀티 패밀리 유닛 투자에 앞서 선행돼야 할 연구에는 어떤 게 있을까. 렌트 수익성을 최고 기준으로 둘지, 안정성을 기반으로 한 시세 차익에 목표를 둘지를 정하는 것이 우선이다. 렌트 수익성이 높은 지역이라면 덩달아 리스크가 뒤따른다. 세입자 관리 역시 쉽지 않다. 특히  LA시 관할 지역에 위치한 매물이라면 렌트 컨트롤이 엄격하게 적용된다. 세입자 보호법 숙지가 중요한 이유다.   LA시의 대표적인 세입자 보호 정책들을 소개해본다. 임대료 안정화 조례(Rent Stabilization Ordinance·RSO)가 그중 하나다. 최고 렌트 인상률을 해마다 명확히 규정하고 통지(notice) 기한 등을 명시한다. 정당 사유 조례안(Just Cause Ordinance·JCO)은 정당한 테넌트 퇴거 조치에 해당하는 이유 등을 규정한다. 다만 합당한 근거로 세입자를 내보낼 때조차도 이사 보조비를 지급을 의무화한다. 가주는 미국 내에서도 세입자 보호법이 엄격한 주 중 하나이다. 가주 내에서도 LA시는 세입자의 권리를 보호함에 있어서 악명 높다.     그렇다면 법을 지킴에 있어서 우선순위는 어디에 둬야 할까. 가주와 카운티, 시의 조례가 충돌할 시 가장 규모가 작은 지방 자치 단체의 법부터 적용하는 게  원칙이다. 그것이 시라면 시의 조례들부터 적용되는 것이 우선이다. 이후 카운티, 그리고 가주 법을 반영하는 식이다.   적합한 세입자를 들이는 것도 중요하다. 세입자의 신용, 소득, 자산 관련 서류를 점검하고 퇴거 또는 범죄 전과 등도 면밀히 살펴봐야 한다. 렌트를 적시에 내고 집을 잘 돌보며 소통도 원활한 세입자라면 금상첨화다. 이러한 세입자를 찾았다면 상응하는 집주인의 노력도 수반되야 한다. 수리 등 세입자의 정당한 요청에 신속하게 대응하는 게 중요하겠다. 앞서 열거된 점들을 유의해서 좋은 유닛 투자로 자산을 증식하는 동시에 현금 유동성도 확보한다면 조기 은퇴 후 여유 있는 노후를 즐기는 것도 더는 꿈은 아닐 것이다.   ▶문의: (661) 675-6000 윤 김/ 네오집스부동산 이야기 멀티패밀리 투자 투자 매물들 투자용 매물 세입자 보호법

2024-07-24

메트로 주택 매물 한달만에 '감소' 돌아서

메트로 애틀랜타의 신규 주택 매물이 한달만에 다시 감소로 돌아섰다.       퍼스트 멀티플 리스팅 서비스(FMLS)에 따르면 6월 주택 시장에 나온 신규 매물 리스팅은 5월보다 줄었다. 6월 신규 리스팅은 8091채로, 전월보다 10% 가까이 줄었다. 이는 올해 첫 월간 감소 기록이다. 5월에 주택 8999채가 시장에 추가됐다.     메트로 지역뿐 아니라 조지아 전역에서 비슷한 추세가 나타났다. 조지아부동산협회(GAR)에 의하면 주 전역 신규 매물은 한 달 새 약 12% 감소했다.     메트로 애틀랜타 지역의 주택 매물 재고는 최근 몇 달간 상승세를 보였다. 특히 5월에는 신규 매물이 급증했는데, 처음으로 팬데믹 이전 수준에 도달했다. 그러나 메트로 11개 카운티를 중심으로 매물 증가세가 둔화하고 있으며, 계절적 영향이 예상보다 일찍 나타날 수 있다고 애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC)은 설명했다.     주택 시장은 계절별로 변화를 보인다. 봄~초여름에 신규 매물이 증가하고 6월 정점을 찍은 후 가을~겨울 꾸준히 감소한다. 부동산 중개사이트 질로에 따르면 역사적으로 매년 4~6월 신규 매물이 가장 많이 추가됐으며, 이에 힘입어 주택 판매율도 높다.   전국부동산중개인협회(NAR)는 성수기인 6월의 주택 판매가 매일 1만8000채를 기록하기도 한다고 분석했다. 실제로 최근 몇 년간 메트로 애틀랜타에서도 이런 추세를 보였으나, 올해는 한 달 이른 5월에 이미 정점을 찍은 것으로 보인다고 ABC는 보도했다.     FMLS에 따르면 올해 5월은 작년 정점인 7636채보다 17% 많지만, 2022년 6월 최고 공급치인 1만321채에 미치지는 못했다. 윤지아 기자메트 신규 신규 매물 신규 주택 주택 판매율

2024-07-09

집값 5% 상승…주택시장 내년까지 호황

뱅크오브아메리카(BofA)는 코로나19 팬데믹부터 시작된 주택시장의 붐(호황)이 내년까지 이어질 것으로 예측했다.     지난 24일 비즈니스인사이더에 따르면 BofA는 올해 주택 가격이 4.5%, 내년에는 5% 상승할 것으로 예상했다. 지난 2020년부터 최근까지 집값이 46% 올랐는데, 내년까지 누적 50% 위로 올라갈 수 있다는 뜻이다.     BofA는 “일단 주택 가격이 새로운 고점에 도달하면 상승 압력이 완화될 것”이라면서도 “금리라는 주택 가격 상승의 중요한 원인이 버티는 한, 집값이 하락하긴 어려울 것”이라고 말했다.     시장금리의 고공행진 이후 주택 가격이 급등했다. 코로나 이전보다 대출금리가 두 배 이상으로 높아지자, 주택 매물이 순식간에 사라진 영향이다. 신규 주택 공급까지 제한돼 초과 수요가 극심했다. 거주 주택 교체에 따른 대출 재융자를 피하려고 소유주들이 매물을 거둬들였기 때문이다.     연방준비제도가 금리를 인하할 것이라는 기대는 연초 이후 약해지는 상태다. 오는 3분기부터 인하 기조를 시작해도 팬데믹 이전 수준으로 돌아가기에는 시간이 걸릴 전망이다. 현재 대출 상품과 주택에 머물려는 대출자들의 이른바 ‘자물쇠 효과’가 매우 강력하다고 BofA는 봤다.     BofA는 “금리가 예상대로 하락하더라도 모기지 금리는 계속 상승할 수도 있다”며 “재고 주택의 거래 부족이 사라지는 데 6~8년이 걸릴 수도 있다”고 전했다.주택시장 집값 주택시장 내년 상승 압력 주택 매물

2024-06-25

[부동산 이야기] 팜데일, 랭캐스터 <44>

고금리로 미국의 주택 매물이 줄어든 가운데 주택가격은 역대 최고 수준을 경신한 것으로 나타났다. 스탠더드앤드푸어스(S&P) 다우존스 인덱스 발표에 따르면 지난 3월 미국의 ‘코어로직 케이스-실러’ 주택가격지수(20개 도시 기준)는 전월 대비 0.3% 상승해 사상 최고 수준을 나타냈다. 1년 전 같은 달과 비교해서도 7.4% 상승했다. 이 지수는 미 20개 주요 도시들의 평균 집값을 측정해 산출한다.   도시 별 전년 동기 대비 상승률을 보면 샌디에이고가 11.1%로 가장 높았고, 뉴욕(9.2%), 클리블랜드(8.8%), 로스앤젤레스(8.8%) 등이 뒤따랐다. 고금리로 기존 주택의 매물 공급이 줄어든 게 집값 상승세 지속의 주된 배경으로 작용하고 있다. 브라이언 루크 S&P 다우존스 인덱스 수석은 “20개 대도시 주택시장은 4개월 연속 전년 동기 대비 상승세를 이어왔는데 이는 주택 부문의 광범위하고 지속되는 성장세를 시사한다”라고 말했다.   주택 거래가 2개월 연속 감소했다. 부동산 중개인 협회에 따르면 지난 4월 캘리포니아주 전체 기존 주택 가격은 사상 처음으로 90만4210달러를 돌파했다. 3월보다 5.8%, 지난해 4월보다 11.4% 상승한 것이다. 전문가들은 매물 부족과 높은 모기지 금리 등 악재 속에서도 일부 주택 바이어들이 전액 캐쉬로 구입해 높은 금리의 영향을 받지 않고 있고 주택 판매 물량 공급이 수요를 따라잡지 못하면서 구매 수요자 사이에서도 경쟁이 붙고 있다고 지적했다. 한편 카운티 별로 보면 LA 카운티에 지난 4월 주택 판매 중간 가격은 82만5970달러로 지난해 같은 기간과 비교해 11.8% 올랐으며 오렌지 카운티 경우는 지난달 판매 중간 가격은 144만 달러로 캘리포니아 남부 지역에서 가장 높은 것으로 알려졌다.   발렌시아, 팜데일, 랭캐스터 지역에는 많은 주택들이 나오고 있으나 수요에 비해 여전히 턱없이 부족한 상황이지만 타지역에 비하여 상대적으로 저렴한 가격으로 넓은 공간의 주택을 구입할 수 있어 주택 구매자들에게 좋은 조건의 지역이라고 할 수 있다.     대면 근무와 재택 근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역이면서 대도시에 비해 저렴하고 넓은 공간을 활용할 수 있는 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터 지역으로 많은 한인들이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단된다. 포스트 팬데믹 시대에 다양하게 생활 방식에 변화를 주며 선입견을 없앤 주요한 시기라고 생각해 본다.   발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 아직 바이어들의 희망의 도시라고 할 수 있다. 다양한 소식통들을 통하여 많은 정보들을 받고 있는 셀러와 바이어들은 서로 심리전을 하면서 자연스럽게 마켓이 형성되고 있음을 볼 수 있다. 또한 앞에서 언급한 것처럼 노동 시장과 베이비부머 세대들의 이동에 주택 시장도 큰 영향을 받고 있음을 주목해야 할 것이다. 바이어나 셀러 모두 각자의 재정 상태와 경제 구조에 맞추어 현명한 판단을 하기 바란다. ▶문의: (310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 이야기 하이브리드 활용가능 대도시 주택시장 주택 판매 주택 매물

2024-06-19

매물 늘고 금리 하락…하반기 부동산 훈풍 전망

2024년 하반기는 주택 시장의 전환기가 될 전망이다.   더 많은 주택 공급으로 매물 가뭄이 해소되고 모기지 이자율이 인하될 것으로 예상되지만 높은 주택 가격을 상쇄하기에는 역부족으로 보인다.     일각에서는 최근 몇 년간 주택 가격 급등으로 주택시장에 대한 우려의 목소리도 나오고 있지만 재고가 충분치 않아서 하반기 부동산 시장도 크게 요동치지 않을 것이라는 관측이 대세다.     부동산 중개사이트 레드핀의 글렌 켈먼 최고경영자(CEO)는 CNBC에 “올해 초 1분기에 주택시장이 바닥을 쳤다. 하반기 동안 개선될 것”이라는 낙관적인 전망을 내놓았다.     LA한인타운은 지난 4월부터 매매 건수가 조금씩 늘었고 이런 추세는 3분기에도 이어질 전망이다. 투자용 부동산은 주택 매물에 비해 거래량이 많지 않다.     케네스 정 드림부동산 대표도 “4월부터 서서히 주택 거래가 증가하고 있어서 모기지 금리 하락을 기다렸던 실질 바이어들까지 시장에 진입하면 작년 하반기보다 거래량은 증가할 것”이라고 예상했다.     ▶부동산 매물 증가     지난 봄부터 주택시장에 매물이 서서히 풀리고 있다.     부동산 정보 사이트 질로 수석 이코노미스트 오르페 디본가이는 “더는 이사를 미룰 수 없는 주택소유주들 사이 모기지 금리 고정 효과가 사라지고 있다”고 진단했다.     팬데믹동안 3% 미만 초저금리를 받은 주택소유주는 이자율이 2배 가까이 상승하자 이사를 미뤄 지난해 매물량이 최저치를 기록했다.     리얼터닷컴의 주간 주택 동향 보고서에 따르면 6월 1일로 끝나는 주 동안 새 매물은 1년 전보다 2.1% 늘었다. 동기간 기존 재고는 전년 대비 35.5%나 증가했다.     부동산 시장에서 매물량 상승 추세가 이어지고 있지만, 주택구매자를 시장에 끌어들이기에는 충분하지 않다.     ▶모기지 금리 하락   하반기에 모기지 금리가 내려갈 것이라는 전망이 대세다.     업계 전문가들은 평균 30년 고정 모기지 금리는 7%를 밑돌 것으로 보고 있다.     프레디맥 데이터에 따르면 30년 만기 고정 금리 모기지는 지난달 20일 7.22%까지 상승한 후 지난 6일 6.99%로 하락했다.     전국부동산중개인협(NAR) 수석 이코노미스트 제시카 라우츠는 “9월 말까지 연준 기준금리 움직임으로 4분기에 모기지 이자율이 6.5%로 하락할 것으로 예상한다”며 “제한된 주택 재고로 이자율이 하락해도 주택 가격이 상승해 동일한 모기지 페이먼트를 지불할 가능성이 높다”고 말했다.     하반기에 모기지 금리가 실제로 내리막 추세를 보일지는 연방준비제도(Fed·연준)의 인플레이션과의 싸움에 달렸다.     지난 12일 연준은 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회에서 올해 말 금리 수준을 5.1%로 예측하고 연내 한차례 금리 인하를 예고해 모기지 금리 하락에 힘을 실어주고 있다.     ▶주택 가격 상승     상반기 주택시장에서 거래 건수가 둔화하는 동안에도 주택 가격은 하락하지 않았다.   대도시 주택시장의 약 90%가 올해 주택 가격 상승을 기록했다. 레드핀에 따르면 전국 중간 주택 판매 가격은 39만2200달러로 전년 동기 대비 4.4% 상승했다.   부동산 업계에서는 하반기 내내 주택 가격이 상승할 것이라는 예측이 쏟아지고 있다. 패니메는 연말까지 전년 대비 4.8%, 모기지은행협회(MBA)는 4.3% 상승을 예측했다. NAR은 연말까지 2% 미만 소폭 상승이라는 다소 보수적인 시각을 내놨다.     하반기에 금리가 하락해도 수요 증가로 주택가격이 크게 하락하지 않을 것이라는 게 전문가들의 입장이다.     뱅크레이트 이코노미스트 제프 오스트로스키는 “전국적으로 주택가격이 실제로 냉각되거나 하락할 것이라고 예측하기 어렵다”며 “당장 여름 동안 주택 가격이 또 다른 최고치를 기록할 것”이라고 전망했다.     이은영 기자부동산 하반기 하반기 부동산 모기지 금리 부동산 매물

2024-06-13

[부동산 이야기] 알짜배기 매물을 찾으려면

알짜배기 매물이란 좋은 부동산을 말하며 좋은 부동산이란 고객의 욕구를 충족시켜줄 수 있는 부동산이다. 때론 고객에 따라서 그 기준이 다를 수 있으나 부동산에 투자하려는 모든 고객에게는 수익성 좋은 부동산이 알짜배기 매물이다.     좋은 부동산이란 의미는 고객에 따라서 그 기준이 다를 수가 있지만, 대부분은 동일한 목적을 가지고 있다.     부동산이 좋고 나쁜 것은 투자 목적에 따라 달라진다. 부동산 위치, 건축 연도, 수입 등 각각 띄고 있는 성격이 다르다.     다시 말해서 부동산에 투자하기 좋은 매물인지 구별하기 위해서는 투자하려는 사람의 투자 목적에 따라서 같은 부동산이라 할지라도 부동산의 가치가 다르게 평가된다는 말이다. 이러한 모든 전제조건을 무시하고 “좋은 부동산이 없습니까?”라는 질문을 받으면 당황스러울 때가 많다.     부동산 브로커는 고객의 요구 사항과 사정을 전혀 모르는 상황에 놓여 있다. 따라서, 서비스를 효율적으로 하기 위해서는 고객의 구체적인 투자 계획을 부동산 브로커에게 사전에 말해야 한다. 그래야만 스스로 세워놓은 부동산 투자 계획을 달성할 수 있다.     다음과 같이 투자 목적과 찾고 있는 매물에 대한 요구사항을 구체적으로 요약한다면,   첫째, 투자 목적은 고정적인 수입이 보장되는 수익성 상업용 부동산이며 은퇴한 입장이라 부동산 관리에 노동력이 필요하지 않은 부동산으로 제한했다.     둘째, 투자 가능한 금액을 밝히는 것이 부동산의 규모를 결정하는 데 도움이 된다. 투자금액은 염려하지 말라는 말을 하는 고객도 있는데 이는 부동산 크기를 결정하는 데 도움이 되지 않는다.     셋째, 부동산을 투자하려는 선호지역을 알려주는 것이 좋다. 넷째, 부동산에 투자한 후에 기대할 수 있는 투자수익률을 서로 확인하는 것이 좋다.   막연하게 좋은 매물을 찾아보기 전에 부동산에 투자하려는 고객이 자신의 현황을 브로커에게 사전에 인식시켜 줌으로 필요한 서비스를 효과적으로 할 수 있도록 하는 것이 고객의 투자 목적을 달성시키는 데 도움이 된다.     좋은 부동산의 기준은 고객에 따라 다르다. 다만, 부동산에 투자하려는 고객들에게는 똑같은 목표가 있다. 위치도 맘에 들어야 하고 가격도 좋아야 하고 교통도 편리해야 하며 안전해야 하며 경우에 따라선 학군, 전망, 시세 등 최고로 좋아야 한다는 게 고객들의 요구사항이다. 그렇다면, 이 좋은 알짜배기 매물을 어디서 어떻게 찾을 수 있을까? 불안정한 시장 분위기 안에서 과연 무엇이 가치 있는 부동산 투자전략이 되는 걸까? 이 모든 것을 해결하기 위한 가장 좋은 방법은 부동산 전문가와 상담하는 것이다.     ▶문의: (714)345-4989 케롤 리 / 부동산 대표부동산 이야기 알짜배기 매물 부동산 투자전략 알짜배기 매물 부동산 브로커

2024-05-08

[부동산 이야기] 가주 주택시장 상식<3> 주택 구매 목적과 고려 사항

연일 최고가를 경신하는 부동산 시장에서 주택을 구매하는 목표를 단순화할 필요가 있다.     주택 가격이 지금처럼 높지 않았을 때는 내 집 마련, 기프트를 통한 자녀 상속, 안정적인 임대수익 등 주택 구매를 통한 목표 달성이 가능했다. 하지만 주택 가격이 가파르게 오른 현 상황에선 최우선 과제를 정한 후 주택구매에 나서는 것이 중요하다.   주택 구매 수요는 언제나 존재하기 마련이다. 특히 결혼과 이혼은 물론 자녀 계획과 은퇴 등 인생의 전환점은 중요한 주택 구매의 모티브가 된다. 올여름을 기점으로 주택 매물이 늘어날 전망이 크다는 점도 주목해야 한다. 높은 모기지 이자율의 장기화가 유력시 되는 가운데 주택 거래량이 감소했지만, 이자율이 내리면 매물은 늘기 마련이다.   거주 목적으로 주택 구매를 계획 한다면 지역에 상관없이 단독주택이나 독립성이 보장된 타운홈 단지, 학군 등을 고려해 최소 10~20년간 거주하고 싶은 지역 및 그에 상응하는 매물로 선택 범위를 좁혀야 한다. 또 이자율 동향을 주시하면서 추가 다운페이먼트, 에스크로 오픈 후 이자율 고정, 일정 기간 이자율을 낮추는 바이다운프로의 활용을 꾀할 수도 있다. 이 밖에도 사전에 주택보험을 알아보고 유틸리티를 포함한 주택 유지 비용 관련 자료를 현 주인으로부터 받아 예산을 세우는 것도 중요하다.     선호지역 내 주택 구매 시 같은 매물을 노리는 투자가와의 경쟁도 변수다. 월가의 기관투자자들 같은 노련한 주택구매 집단들은 일반 주택의 구매를 가속한다. 이들은 충분한 자금을 바탕으로 안정적인 목표를 설정하고, 장기적인 안목으로 투자를 진행하기 때문에 일반 구매자와의 경쟁에서 우위를 점할 수밖에 없다.     일반 구매자가 융자를 받을 경우, 미리 융자 기관에서 사전 승인을 받는 것이 중요하다. 사전에 언더라이팅의 기준에 부합되는 재정적인 준비와 융자 승인 절차를 마침으로써 융자 조건부를 없앨 수 있다. 또 최초 오퍼에서 가격 인하 등 무리하게 요구 조건을 내밀기보다는 셀러의 최우선 순위를 가늠해서 오퍼를 하는 것도 하나의 방법이다.   기존에 보유한 주택을 매매하고 다른 주택을 구매할 계획이 있다면 특히 입주자 보호 정책이 강력하거나 노숙자 문제 등 치안과 관련된 이슈들을 들여다볼 필요가 있다. 재정 악화로 추가적인 징수가 예고된 지역의 매물을 가지고 있는 투자가들의 경우, 장기간 보유 또는 거주 및 임대목적에 맞는 매물의 최소 편도 1시간 반경 내에 있는 대체 매물을 찾아보는 등 경험과 자본에 따라서 유연하고 선별적인 구매 전략을 수립할 수 있다.   단독주택 구매 시 방은 3개 이상, 욕실은 2개 이상으로 평균 면적이 1500스퀘어 피트이고 대지 6000스퀘어 피트가 표준이라고 생각한다. 타운하우스의 경우, 로프트가 있고 2층 구조의 방 3개 및 차고를 완비했다는 조건으로 HOA가 저렴하게 유지된다. 세대 수로는 60세대 전후가 알맞다고 생각한다. 다만, 신규주택 경우 모기지와 재산세, HOA에 투입되는 지출이 기존 주택보다 높아 임대 시 수익률이 하락한다는 점을 명심해야 한다.     ▶문의:(213)663-5392  곽재혁 / 퍼스팀 부동산부동산 이야기 주택시장 주택 주택구매 집단들 주택 구매 주택 매물

2024-05-01

봄철 주택 수요는 넘치는데 매물은 부족

매물 부족·고금리 영향 판매 13% 감소 12개 카운티 평균 거래가 40만불 넘어   메트로 애틀랜타 부동산 시장에서 지난 3월 수요는 피크에 달했지만 매물은 여전히 부족한 것으로 나타났다. 일반적으로 5~6월 늦봄은 주택 매물과 바이어도 많아지는 시기다. 그러나 매물이 예년보다 부족해 수요에 미치지 못할 것으로 전망됐다.   주택시장을 분석하는 '마켓앤사이트'의 존 헌트 수석 분석가는 애틀랜타 저널(AJC)에 "주택 매물이 최근 몇 달간 증가했음에도 불구하고 모든 바이어들을 만족시킬만큼 재고가 부족하다"며 현재 매물이 코로나19팬데믹 이전 수준보다 45%나 적다고 설명했다. 특히 상대적으로 저렴한 주택에 대한 수요는 더 높은데, 매물이 부족하니 가격이 올라 '저가 주택'이 거의 사라진 실정이다.   리스팅 서비스 업체 GMLS에 따르면 메트로 애틀랜타 12개 카운티 평균 주택 판매 가격은 3월 현재 지난 1년간 6.6% 상승해 평균 40만2000달러를 기록했다. 리얼터닷컴에 의하면 지난 5년간 메트로 지역 집값은 27% 올랐다.   메트로 12개 카운티 중 클레이튼 카운티만 3월 평균 집값이 30만 달러 선 아래를 기록했다. 클레이튼 카운티에서 지난달 거래된 집값이 평균 25만7155달러, 두 번째로 저렴한 카운티는 폴딩 카운티로 약 37만3000달러다.   한인들이 많이 사는 귀넷 카운티에서 지난달 거래된 평균 집값은 49만4000달러가 넘었으며, 풀턴과 포사이스 카운티는 70만 달러를 넘었다. 디캡 카운티는 48만8000달러를 기록했다. 체로키 카운티는 평균 가격이 약 57만 달러로, 지난 1년간 평균 판매 가격이 16% 이상 올라 12개 카운티 중 가장 큰 변화를 보였다.   마우리 닐 중개인은 AJC와의 인터뷰에서 "50만 달러 이상 주택은 굉장히 많다. 25만~40만 사이의 매물을 더 많이 보유하고 싶으나 어렵다"며 젊은 Z세대(일반적으로 1997~2012년생) 구매자들이 집을 사기 어려워졌다고 전했다. 그는 또 젊은 구매자뿐 아니라 은퇴자들이 큰 집을 팔고 더 작은 집으로 이사하고 싶어 하는 경우에도 적당한 집을 찾기 어려워졌다고 덧붙였다.   이에 따라 메트로 지역에서 먼 월튼, 배로우, 잭슨 등과 같은 외곽 카운티의 거래가 더 많이 늘고 있다. '적당한' 가격의 주택을 찾는 사람들이 애틀랜타에서 좀 더 먼 외곽지역에서 집을 찾고 있는 것으로 보인다.   매물은 적고 모기지 금리는 높은 가운데 주택 시장은 1년 전보다 둔화됐다. 존 라이언 GMLS 최고 마케팅 책임자(CMO)는 매체에 "3월 판매량은 전년보다 12% 감소했다. 확실히 약간의 냉각이 있다"고 말했다.   GMLS에 따르면 바이어 5명 중 1명은 높은 모기지 금리를 피하기 위해 현금을 지불하고 집을 사고 있다. 윤지아 기자애틀랜타 주택시장 애틀랜타 부동산 주택 매물 애틀랜타 저널

2024-04-25

부동산 시장에 ‘훈풍’...매물 늘고 가격 내려

남가주 부동산시장에 다시 온기가 돌고 있다. 매물 증가에 셀러 호가도 내려가고 있기 때문이다.   또 올해 들어서면서 오렌지 및 샌디에이고 카운티를 중심으로 단독주택과 콘도 판매가 증가했다.     주택감정평가 기관인 더글라스 엘리먼의 보고서에 따르면 LA·오렌지·샌디에이고 3개 카운티는 지난 3개월 동안 신규 재고 물량이 증가하고 있다.     업계 관계자들은 남가주 주거용 부동산 시장에서 신규 매물이 주택 판매를 견인하고 예비 주택구입자가 높은 모기지 금리에 어느정도 적응하면서 구매에 나서는 것이 판매 증가에 일조했다고 분석했다.     ▶한인 밀집지역 동향   한인 밀집지역의 주택시장에도 훈풍이 불고 있다. 드림부동산 주택 현황 분석에 따르면 3월 LA한인타운에서 매매된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 전달보다 57%(36채) 급증했다. 단독주택은 전월 대비 33% 많았고 콘도는 20% 늘었다.   드림부동산 케이 박 에이전트는 “실수요자 중심으로 바이어들이 집을 구매하고 있다”면서 “주택 개조를 꺼리면서 손볼 필요가 없는 깔끔하고 시세보다 저렴한 주택이 빨리 팔린다”고 설명했다.     오렌지카운티는 지역에 따라 주택 매매와 매물량에 편차를 보인다. 남승현 리얼티 스퀘어앤드인베스트먼트 대표에 따르면 매물량이 15~20% 정도 증가한 가운데 풀러턴 집코드 92835, 부에나파크 집코드 90621 지역 거래가 활발한 것으로 나타났다.     풀러턴, 어바인 지역의 주택가격이 고공행진하면서 바이어들이 인근 도시인 플래센티아, 터스틴, 레이크포레스트 지역까지 매물을 보고 있다.     EXP 부동산 진홍 브랜치 매니저는 “3월부터 매물이 20%정도 늘었고 오퍼 경쟁도 치열해지고 있다”며 “셀러스마켓이라서 융자 및 감정 컨틴전시를 없애는 것이 유리하다”고 조언했다.     LA북쪽 한인 주거주지인 라크레센타·라카냐다의 매물량은 각각 30채 내외로 크게 변동은 없다.     모니카 안 소사이어티 부동산 대표는 “라크레센타·라카냐다는 3월~7월 부동산 매매가 많은데 올해는 거의 정체”라고 말했다.       ▶셀러 호가 인하   냉각된 남가주 주택시장이 호조를 보이는 것은 주택 리스팅을 하기에 가장 좋은 시기에 진입해서다.     리얼터닷컴의 최근 보고서에 따르면 셀러가 리스팅하기에 가장 좋은 시기는 4월 중순부터다. 이에 맞춰 셀러들이 호가를 내리고 있다는 설명이다.     리얼터닷컴의 수석 애널리스트 해나 존스는 “셀러가 현재 시장에 맞춰 기대치를 조정하고 있다”며 “터무니없이 높은 리스팅 가격을 올리는 셀러들이 눈에 띄게 줄었고 전년보다 매물이 더 많은 상황”이라고 말했다.     셀러 5명 중 1명 이상은 지난 3월 리스팅 가격 인하를 단행했다. 이는 2018년 이후 주택 가격을 내린 셀러 비율로 최고를 기록했다.     가격을 하향 조정한 이유는 오퍼 경쟁에 대한 기대 축소가 주요 원인이다. 리얼터닷컴에 따르면 셀러 중 12%만이 멀티오퍼를 받을 것으로 예상했는데 지난해 27%에 비해 55% 감소한 수치다. 또 호가보다 판매가격이 올라갈 것으로 본 응답자는 15%였다. 이는 지난해 31%의 절반에도 미치지 못했다.     존스는 “셀러들이 호가를 낮추면서 바이어의 기대가와 점점 수렴하고 있다. 매우 낙관적인 상황”이라고 분석했다.     보고서에 따르면 주택 판매를 계획하는 주택소유주는 가족(24%), 더 넓은 공간(23%), 다운사이징(23%), 결혼, 출산 등 삶의 변화(18%) 등을 위해 이사를 계획했다.     ▶매물 증가   3월 신규 매물은 전월 대비 15.5%, 전년 동기 대비 3.7% 증가했지만 팬데믹 이전 수준보다 25.4% 낮다.     총 매물량은 전월과 전년 동월 대비 각각 7%와 12.2% 늘었다.     50개 대도시 중 36개 주택시장에서 재고가 매년 증가했는데 탬파(38%), 댈러스(37%), 올랜도(33.2%)에서 큰 폭으로 증가했다.   주택 판매 기간도 단축되고 있다. 3월 주택 판매에 걸린 평균 기간은 13일이다. 이는 2021년이나 2022년보다 약간 느리지만 팬데믹 이전 21일보다 훨씬 빠르다.     ▶집값과 모기지 변수   계속 오름세를 유지하는 집값과 7%를 넘은 이자율 등이 향후 변수로 떠올랐다.   질로의 3월 주택시장 보고서에 따르면 주택가격이 높은 대도시에서 가격이 빠르게 상승 중이다.     월간 주택가격 상승은 샌호세에서 3.3%로 최고치를 기록했다. 이어 샌프란시스코 2.7%, 시애틀 2.4%, 샌디에이고 2.1%, LA 2% 등을 기록했다. 이들 5개 시장에서 바이어들은 치열한 오퍼 경쟁을 치르고 있다.     질로에 따르면 캘리포니아 주택 위기 여파로 한때 노동자 계층이 거주했던 도시들의 평균 주택 가격도 100만 달러를 넘어섰다.     해당 지역은 플래센티아, 오렌지, 터스틴, 보니타, 세리토스,  샌게이브리엘 지역으로 주택 가격이 12~17% 상승했다.     2023년 캘리포니아 전국 평균 주택 가격은 78만9000달러로 2022년보다 3.1% 증가했다. 평균 주택 가격은 지난 5년 동안 33.5%나 올랐다.     지난 18일 기준 30년 만기 고정 모기지 금리가 올해 들어 처음 7%대로 올랐다. 이은영 기자부동산 매물 남가주 부동산시장 드림부동산 주택 매물 증가

2024-04-21

매물 늘면서 중고차값 하락세 지속…LA한인업체 "최대 25% 떨어져"

매물이 늘면서 중고차 가격이 하락세를 보이는 가운데 앞으로도 두 자릿수 하락을 보일 것이라는 전망이 나왔다.   자동차업계 전문가들은 공급문제에서 시장이 회복되면서 중고차 가격이 앞으로도 최대 14%까지 떨어질 것으로 전망했다고 금융정보전문매체 머니닷컴이 최근 보도했다.   온라인 자동차 거래 플랫폼 카그루스의 최신 보고서에 따르면 인벤토리가 예상대로 정상 수준으로 회복될 경우 가격 하락 여지가 많아 중고차 및 신차 가격이 올해부터 향후 수년간 내릴 것으로 예측됐다.   카그루스의 업계 동향분석 디렉터 케빈 로버츠는 “팬데믹 이전 가격은 어렵겠지만, 중고차는 평균 14%, 신차는 평균 7%까지 내려갈 수 있다”고 전망했다.     이에 따라 3월 말 기준으로 평균 2만8600달러인 중고차 가격은 약 3900달러 하락할 수 있으며 평균 4만9600달러인 신차는 4만6000달러로 떨어질 수 있다고 전했다.   LA 한인타운에서는 이미 2~3개월 전부터 중고차 가격 하락세가 시작된 것으로 전해졌다.   에덴자동차 제이 장 부사장은 “팬데믹 이전 정도는 아니지만 1년 전에 비하면 매물이 20% 정도 늘면서 가격도 20~25% 하락했다. 신차도 개스 모델 등 일부 차종은 인보이스 가격 또는 그 이하 가격에 거래되고 있다”고 밝혔다.   한인들이 선호하는 중고차에 대해 장 부사장은 “이자율이 높은 탓에 일시불로 구매할 수 있는 1~2만 달러 사이 가격대 문의가 많다”면서 “불경기다 보니 고장 안 나고 유지비 저렴한 모델이 인기다. 도요타 프리우스, RAV4, 캠리를 비롯해 현대 싼타페, 투싼, 쏘나타 등을 많이 찾는다”고 덧붙였다.   매물 증가 이외에도 중고차 가격 추가 하락이 점쳐지는 이유는 고이자율 오토론 때문에 소비자들이 구매를 꺼리고 있기 때문이다.   크레딧평가정보업체 익스피리언에 따르면 중고차 오토론 이자율이 지난해 말 11.9%로 전년 동기 10.4%보다 높아졌다.     자동차정보플랫폼 콕스 오토모티브의 수석 이코노미스트 조너선 스모크는 지난 5일 발표한 보고서에서 “현재와 같은 환경에서는 소비자들이 자동차 구매를 서두르지 않아 수요가 미미하다”고 주장했다.     또한 공급이 정상화되면서 신차를 찾는 소비자가 늘어난 것도 중고차 가격에 영향을 주고 있는 것으로 분석됐다.   하지만 팬데믹 기간 반도체 칩 부족으로 신차 구매가 어렵자 출고된 지 4년 미만의 중고차 수요가 급증한 여파로 최근 연식 중고차는 찾기 어려운 상황이다.     실제로 2020년에 비해 2년 미만 중고차의 딜러 인벤토리는 19% 감소했고 3~4년 된 중고차는 10% 감소했다.   반면 5년 이상 된 중고차 공급은 19% 증가해 구매 시 소비자 입장에서 유리할 수 있는 것으로 전해졌다. 글·사진=박낙희 기자 naki@koreadaily.comla한인업체 중고차값 중고차 오토론 매물 증가 중고차 가격 로스앤젤레스 가주 미국 OC LA CA US NAKI KoreaDaily Auto News

2024-04-17

올 봄이 주택 매매 호기 기대감…주택 매물 늘고 가격 하락

주택 매매가 본격화되는 봄 시즌에 접어들면서 주택 시장이 전반적으로 개선되고 있다.     재고가 늘고 주택가격이 하락하면서 주택 매매가 늘어날 것이라라는 기대감도 동반 상승 중이다.     셀러들은 본격적으로 이사를 준비하는 부동산 핫 시즌에 주택판매를 위해 호가를 내렸다. 이 모든 게 예비 바이어들에게는 좋은 소식이다. 또 최근 전국부동산중개인협회(NAR)가 셀러 그룹과 반독점소송에 합의하면서 3~6%의 오랜 중개수수료 관행이 사라질 전망이다. 이에 따라 중개수수료가 50% 정도 내려갈 수 있다는 게 언론들의 전망이다. 한인 밀집 지역은 거주 지역에 따라 차이를 보인다는 게 한인 부동산 업계의 설명이다. LA한인타운과 오렌지카운티의 풀러턴, 부에나파크, 어바인 지역은 활기를 띠고 있는 반면 LA북부 지역인 라크레센타는 수요는 높은데 매물 부족이 극심한 상황이다.   ▶호가 내림세   리얼터닷컴에 따르면 지난달 매물로 나온 주택 중 14.6%가 리스팅 가격을 낮췄다. 이는 지난해 5월 13.2%보다 1.4%포인트 늘어난 수치다.     리얼터닷컴 수석 이코노미스트 대니얼 헤일은 “모기지 금리가 다시 반등하면서 주택판매 의향을 가진 셀러는 집을 팔기 위해서 호가를 낮춰야 한다는 압력을 받고 있다”고 설명했다.     그는 “셀러의 호가 인하는 주택시장이 정상 궤도에 진입하고 있다는 걸 시사한다”며 “다만, 최근 오른 집값 상승 폭에는 훨씬 못 미친다”고 진단했다.     ▶주택 매물 증가   주택공급양도 늘고 있다. 부동산 사이트 레드핀의 데이터에 따르면 지난달 신규 리스팅 매물 수는 전월 대비 3.8% 증가해 2022년 9월 이후 최고 수준을 기록했다. 1년 전보다 14.8%나 늘어난 것이다. 또 2021년 5월 이후 연간 증가율으로 최대치다. 신규를 포함한 전체 주택 재고 역시 1년 만에 최고 수준을 보였다. 한 달 전보다 0.8% 늘었다.   ▶한인 밀집 지역 격차   LA한인타운을 포함해 오렌지카운티 지역의 한인 거주 선호 지역들은 봄을 맞아 주택 거래가 활발해 지고 있다.   드림부동산에 따르면 3월에 들어서 주택 가격이 5% 정도 내리면서 LA한인타운의 주택 거래량이 증가했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “한인타운 내 주택 가격이 소폭 하락하자 바이어들이 다시 부동산 시장에 진입하고 있다”면서 “지금 여유가 있다면 집을 사고 나중에 재융자를 하는 방법도 도움이 될 수 있다”고 조언했다.     오렌지카운티의 풀러턴, 부에나파크, 어바인 지역의 주택 거래도 서서히 증가세다. 특히 제2의 코리아타운이 형성될 정도로 한인들이 이 지역을 중심으로 이주하고 있다는 게 업계가 전하는 말이다.     남승현 리얼티스퀘어앤드인베스트먼트 대표는 “안전하고 좋은 학군 지역, 좋은 매물은 여전히 오퍼가 몰리고 있다”고 말했다.     한인의 주거 선호지역인 라크레센타는 매물 부족으로 주택 시장에 냉기가 걷히지 않고 있다. 현재 MLS에 올라온 매물은 30채가 채 되지 않을 정도다.     SK리얼터스 써니 김 대표는 “매물 공급이 최저 수준이고 주택가격이 비싸 주택거래가 정체”라며 “다만, 수요가 높은 지역이라 모기지 금리가 내리고 집값이 더 떨어지면 주택 거래가 다시 활성화될  것”이라고 강조했다.  이은영 기자 lee.eunyoung6@koreadaily.com주택 기대감 주택 매물 주택 매매가 주택판매 의향

2024-03-18

2월 덴버 주택 매물·매매 급증

 덴버 메트로 지역의 2월 주택시장이 신규 매물(listings)과 매매(closings) 모두 1월에 비해 크게 증가한 것으로 나타났다고 덴버 포스트가 최근 보도했다. 덴버 메트로 부동산 협회(Denver Metro Association of Realtors/DMAR)의 최신 업계 동향 보고서에 따르면, 덴버 메트로 주택 시장은 지난 2월 초봄의 조짐을 보이면서 크게 활성화됐다. 판매자(seller) 활동의 척도인 신규 매물은 1월 대비 29.1% 증가한 4,243건으로 전년동기대비 22.6% 증가했다. 매매 건수는 1월 대비 31.2% 증가한 2,864건이었지만 지난해 같은 기간에 비해서는 0.45% 감소한 수준을 유지했다.월말 기준 매매 가능한 주택과 콘도는 5,511건으로 2023년 1월보다 13.1%, 2023년 2월보다 45.9% 각각 증가했다. 2월 단독주택 중간 판매 가격은 63만3,000달러로 1월의 62만5,000달러보다 1.28%, 1년전 보다는 5.5% 각각 상승했다. 콘도 및 타운하우스 판매 가격은 1월 대비 4.13%, 전년 대비 1.23% 상승한 41만달러를 기록했다. DMAR 시장 동향 위원회 위원장이자 부동산 중개인인 리비 레빈슨-캐츠는 “봄철시즌이 점점 달아오르고 있다. 준비된 판매자는 검사(inspection)시 구매자(buyer)와의 2차 협상을 억제할 수 있으며 전략적 구매자는 샤핑 전에 자신이 원하는 것이 무엇인지, 사용할 수 있는 옵션이 무엇인지 알 수 있다”고 전했다.      주택시장 활성화의 조짐을 나타내는 가장 주목할만한 것 중의 하나는 매물이 시장에서 얼마나 오랜 시간을 소비하는가인데, 1월에는 평균 36일이었으나 2월에는 23일로 2주 가까이 짧아졌다. 리비 레빈슨-캐츠는 “구매자들이 주택 하자에 대해 더 많이 반발함에 따라 지난 몇 달 동안 검사와 관련된 어려움이 증가하고 있다. 구매자가 모기지 금리 인상으로 인해 최고 금액을 지불하고 있다고 느끼면 구입하려는 주택이 보다 완벽한 입주 준비 상태에 있기를 원한다”고 설명했다. 보험 비용 상승은 주택 소유자 협회(homeowners association) 수수료의 인상으로 이어지며 이는 결국 더 많은 콘도 유닛 소유자가 출구를 찾도록 동기를 부여하는 것으로 보인다. DMAR 보고서에 따르면, 2월말 현재 50만달러 미만의 콘도가 1,000개 가까이 매물로 나와 있다. 앞으로 높은 모기지(주택담보대출) 금리로 인해 부동산 거래가 압박을 받을 가능성도 높다. 지난달 30년 만기 대출 평균 금리가 6.67%에서 7.13%로 올라 모기지 신청이 17%나 감소했다. 미래 활동의 척도인 판매 보류(pending sales)는 증가했지만 지난 1월 월간 증가율 42.6%에 비해 2월에는 12.7%로 증가율 폭은 줄었다.   이은혜 기자매물 매매 주택시장 활성화 덴버 메트 주택 소유자

2024-03-11

타운 주택거래, 관망세 속 5개월째 증가

작년 10월부터 시작된 전년 대비 주택 거래 증가세가 5개월 연속 이어지고 있다. 지난 2월 단독주택 매매 건수는 전년 동월 대비 같았으며 콘도는 대폭 늘었다. 그러나 임대수익용 주택의 경우엔, 지속된 높은 모기지 이자율로 전년만 못했다.   지난달 매매된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 작년 2월의 40채보다 6채(15%) 더 많은 46채였다. 다만 전달의 61채와 비교하면 15채(25%) 밑돌았다.   한인 부동산 업계 관계자들은 “봄이 오면서 LA한인타운 매물 상황이 전년보다 소폭 개선됐다”며 “그러나 비싼 집값과 고금리에 실수요자를 제외한 다른 바이어들은 관망하고 있다”고 말했다.   이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2024년 2월 LA한인타운에서 거래된 주택 현황을 분석한 결과다.     ▶단독주택(SFR)   지난달에 매매된 단독주택 수는 18채로 전년 동월과 같았다. 전달의 27채와 비교하면 9채(33%) 감소한 것이다. 〈표 참조〉     중간 거래가격은 175만5000달러로 전년 동월의 164만 달러보다 11만5000달러(7%) 웃돌았다. 반면에 스퀘어피트당 평균 가격은 전년 2월(901달러)보다 8% 떨어진 825달러였다.     리스팅 대비 팔린 가격 차이가 2023년 2월의 98.35%와 거의 동일한 98.23%로 나타났다.     한 부동산 업계 관계자는 “LA한인타운 단독주택도 가격 조정이 시작되고 있다”며 “셀러 호가보다 낮은 가격에 거래가 이루어지고 있다”고 설명했다.   ▶콘도, 임대수익용   올 2월 거래된 콘도 수는 작년 2월의 12채와 비교해서 8채(67%) 증가한 20채로 집계됐다. 이는 올 1월의 17채와 비교하면 3채(18%) 더 많은 것이다. 콘도 중간 거래가격(66만 달러)은 지난해 같은 기간의 88만6500달러보다 26% 하락했다. 스퀘어피트당 평균 가격(682달러)은 전년 동월 대비 15% 올랐다.     임대수익용 주택 거래 건수는 전년 동월의 10채보다 2채(20%) 줄었다. 전달인 17채보다도 57% 감소했다. 임대용 주택의 중간 가격은 195만 달러로 작년 2월의 140만 달러보다 39% 상승했다. 스퀘어피트당 평균 가격 역시 523달러로 전년보다 45%나 뛰면서 강세를 보였다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 설명했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “LA한인타운 주택 거래가 전년 대비 5개월 연속 거래 증가세를 기록한 것은 매우 고무적인 상황”이라면서도 “높은 주택 가격과 모기지 이자율이 내려가야만 부동산 시장이 본격적으로 활기를 띨 것”이라고 진단했다.     LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2024년 2월 1일부터 2월 29일까지다.   진성철 기자주택거래 관망세 la한인타운 단독주택 la한인타운 주택 la한인타운 매물

2024-03-05

조지아서 가장 비싼 주택 매물, 얼마나 할까?

조지아주는 캘리포이나, 뉴욕 등에 비해 상대적으로 집값이 저렴하다고 알려졌지만, 부촌으로 유명한 일부 지역에는 몇천만 달러에 육박하는 주택 매물이 나오곤 한다. 16일 기준 부동산 중개사이트 질로에 나온 완공된 주택 매물 중 조지아에서 가장 비싼 매물 네 개를 소개한다.   샌디스프링스 주택 (주소: 4665 Riverview Rd)   '체스넛 홀'이라는 이름을 가진 고풍스러운 분위기의 샌디스프링스 주택은 침실이 7개, 욕실이 11개, 총 1만7700스퀘어피트(sqft)가 넘는 규모다. 16일 기준 가격은 4680만 달러.   질로 페이지에 따르면 해당 주택은 2013년에 지어졌으며, 애틀랜타 유명 관광지 및 대학에 가깝다는 특징을 가지고 있다. '럭셔리'한 시설을 여러 곳에서 찾아볼 수 있는데, 최대 1000병까지 저장할 수 있는 와인 저장고, 프랑스 골동품 등이 포함됐다. 주택의 하이라이트는 18캐럿 금이 도금된 수도꼭지로, 마스터 베드룸에 있다고 질로는 덧붙였다.     벅헤드 주택 (주소: 3540 Woodhaven Rd. NW) 벅헤드 턱시도 파크에 위치한 이 주택은 침실 11개, 화장실 20개, 총 5만 스퀘어피트에 육박하는 크기로, 매물 가격은 3500만 달러다. 2018년에 지어진 건물로, 집밖에 나갈 필요가 없을 정도로 여러 시설을 포함하고 있는 것이 특징이다.     실내 수영장, 볼링장, 영화관, 미용실, 와인셀러, 테니스코트 등 다양하다. 또 차량 10대가 들어갈 수 있는 개러지도 있다.     벅헤드 매너 주택 (주소: 1690 W Paces Ferry Rd NW) 이 매물은 벅헤드 내에서도 '부촌 중의 부촌'으로 유명한 '우드랜드 힐스 매너'에 있다. 침실 8개, 화장실 12개로 이루어졌으며, 2006년에 지어졌다. 가격은 1600만 달러.   질로에 따르면 해당 매물은 언덕 위에 위치해 있고 주변에 나무가 무성해 훌륭한 프라이버시를 제공한다. 최대 1500병을 저장할 수 있는 와인 창고, 2500스퀘어피트 규모의 체육관, 화려한 극장 등이 포함돼 있다.     질로 페이지는 "오늘 이 주택을 복제하려면 스퀘어피트당 가격이 두 배 들 것"이라고 설명했다.     먼로 주택 (주소: 0 Monroe Hwy) 먼로 시에 위치한 해당 매물은 메인하우스 외에도 옆에 통나무집을 포함하고 있다. 총 침실은 12개, 화장실은 15개로 크기는 2만7800 스퀘어피트다. 가격은 질로에 1580만 달러로 올라왔다.     와인셀러, 극장, 체육관 등 다양한 시설이 구비돼 있는데, 가장 눈에 띄는 시설은 리조트처럼 미끄럼틀이 딸린 수영장, 스파, 골프 퍼팅·치핑 연습을 할 수 있는 시설이 준비돼 있다는 점이다. 윤지아 기자조지아 주택 주택 매물 샌디스프링스 주택 먼로 주택

2024-01-17

[부동산 가이드] 연령대별 부동산 투자

어릴 적에는 별 관심이 없던 부동산 투자가 취직을 하고 직장을 다니고 주위 사람들과 이야기하며 자연스럽게 관심이 생기기 시작한다. 주위에 부모의 도움으로 집을 샀다는 친구가 생기면 주택을 사기 이른 나이고 아파트가 편하다고 말하면서도 얼마에 샀는지 궁금해진다.     부동산의 관심은 나잇대별로 조금씩 다르다. 20대 경우 부동산 구매에 관심이 많이 없는 시기다. 직장을 다니기 시작하고 2~3년 정도가 지나면 부모님의 등쌀에 부동산 매물을 보기 시작한다.     주로 싱글인 20대들은 돈을 잘 버는 경우도 많지만, 그만큼 세금 보고도 많이 하기 때문에 저축을 잘하지 못하고, 버는 만큼 다 써 버리는 경우들이 많다. 이를 걱정하는 부모님의 성화에 못 이겨 부동산을 찾게 된다. 이들은 대부분 비싸더라도 컨디션이 좋은 집을 좋아한다. 부모님은 앞으로 10~20년을 보고 고르라고 하지만 본인들이 원하는 취향이 있기 때문에 리모델링을 한 집도 돈을 들여서 다시 고치는 경우들도 많다.     이들은 오래된 하우스나 인컴 유닛보다 콘도를 좋아한다. 부모님이 찾아준 부동산이 맘에 들면 사고, 맘에 들지 않으면 알아서 하겠다는 경우가 많다.     30대는 배우자가 생기는 시기다. 자녀도 낳으면서 아이들이 뛰어놀 수 있는 마당이 있는 하우스에 관심을 갖는다. 자녀를 위해 무리를 해서 좋은 학군을 찾아 나선다. 이때부터 아빠들은 아내와 자녀의 결정을 우선순위로 두게 된다.     40대에 들어서면 자녀들의 편안함을 많이 고려하게 된다. 좋은 고등학교를 리뷰하고, 도보거리가 가능한지도 알아보고, 사립 학교들도 찾게 된다. 렌트용 부동산도 학교가 근처에 있으면 인기가 더 좋다. 자녀들이 운동하거나 특별활동을 할 수 있는 동네와 부동산에 관심을 가진다.     50대가 되면 자녀들이 하나둘 대학에 가거나 졸업을 하는 시기이다. 집 사이즈를 늘리기보다는 조금씩 줄이는 사람들이 생긴다. 자녀들이 집을 떠나는 시기이기 때문에 다운사이징을 선택하고, 무리하지 않을 수 있는 매물을 찾게 된다.     60대가 되면 자녀들은 완전히 독립하는 시기다. 이때는 은퇴를 생각하는 시기이기도 하다. 병원과 마켓 식당들이 가까이 있어서 나중에 운전하지 않아도 편안한 콘도 등을 찾게 된다. 전원생활을 원해서 한인타운에서 아주 먼 시골 쪽으로 이주하는 경우도 많이 있으나 결국엔 병원이나 음식 등으로 한인타운으로 돌아오는 경우들이 많기 때문에 은퇴 후에도 평생 생활하던 지역을 떠나는 것은 좋은 선택이 아님을 잊지 말자.     70대가 되면 복잡하지 않은 단층을 선호한다. 시니어 단지도 좋고, 식구들과 멀지 않은 지역의 매물을 보는 것이 좋다. 손이 많이 가지 않는 새 콘도들을 사는 것도 현명한 방법이다.     모든 부동산 구매 시 가격이 오르는 것도 중요하다. 하지만 가장 중요한 것은 하루하루 내가 평안하고 행복한 것이 제일 우선임을 잊지 말자. 마음이 평안해야 몸도 편안하고, 내가 행복해야 내 주위가 모두 행복해진다.   ▶문의:(213)500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 연령대별 부동산 연령대별 부동산 부동산 투자가 부동산 매물

2023-12-13

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