[부동산 이야기] 가주 주택시장 상식<3> 주택 구매 목적과 고려 사항

거주용 주택 10~20년 살 매물로 선택
사전 융자승인과 미리 주택보험 계획

연일 최고가를 경신하는 부동산 시장에서 주택을 구매하는 목표를 단순화할 필요가 있다.  
 
주택 가격이 지금처럼 높지 않았을 때는 내 집 마련, 기프트를 통한 자녀 상속, 안정적인 임대수익 등 주택 구매를 통한 목표 달성이 가능했다. 하지만 주택 가격이 가파르게 오른 현 상황에선 최우선 과제를 정한 후 주택구매에 나서는 것이 중요하다.
 
주택 구매 수요는 언제나 존재하기 마련이다. 특히 결혼과 이혼은 물론 자녀 계획과 은퇴 등 인생의 전환점은 중요한 주택 구매의 모티브가 된다. 올여름을 기점으로 주택 매물이 늘어날 전망이 크다는 점도 주목해야 한다. 높은 모기지 이자율의 장기화가 유력시 되는 가운데 주택 거래량이 감소했지만, 이자율이 내리면 매물은 늘기 마련이다.
 
거주 목적으로 주택 구매를 계획 한다면 지역에 상관없이 단독주택이나 독립성이 보장된 타운홈 단지, 학군 등을 고려해 최소 10~20년간 거주하고 싶은 지역 및 그에 상응하는 매물로 선택 범위를 좁혀야 한다. 또 이자율 동향을 주시하면서 추가 다운페이먼트, 에스크로 오픈 후 이자율 고정, 일정 기간 이자율을 낮추는 바이다운프로의 활용을 꾀할 수도 있다. 이 밖에도 사전에 주택보험을 알아보고 유틸리티를 포함한 주택 유지 비용 관련 자료를 현 주인으로부터 받아 예산을 세우는 것도 중요하다.  
 

선호지역 내 주택 구매 시 같은 매물을 노리는 투자가와의 경쟁도 변수다. 월가의 기관투자자들 같은 노련한 주택구매 집단들은 일반 주택의 구매를 가속한다. 이들은 충분한 자금을 바탕으로 안정적인 목표를 설정하고, 장기적인 안목으로 투자를 진행하기 때문에 일반 구매자와의 경쟁에서 우위를 점할 수밖에 없다.  
 
일반 구매자가 융자를 받을 경우, 미리 융자 기관에서 사전 승인을 받는 것이 중요하다. 사전에 언더라이팅의 기준에 부합되는 재정적인 준비와 융자 승인 절차를 마침으로써 융자 조건부를 없앨 수 있다. 또 최초 오퍼에서 가격 인하 등 무리하게 요구 조건을 내밀기보다는 셀러의 최우선 순위를 가늠해서 오퍼를 하는 것도 하나의 방법이다.
 
기존에 보유한 주택을 매매하고 다른 주택을 구매할 계획이 있다면 특히 입주자 보호 정책이 강력하거나 노숙자 문제 등 치안과 관련된 이슈들을 들여다볼 필요가 있다. 재정 악화로 추가적인 징수가 예고된 지역의 매물을 가지고 있는 투자가들의 경우, 장기간 보유 또는 거주 및 임대목적에 맞는 매물의 최소 편도 1시간 반경 내에 있는 대체 매물을 찾아보는 등 경험과 자본에 따라서 유연하고 선별적인 구매 전략을 수립할 수 있다.
 
단독주택 구매 시 방은 3개 이상, 욕실은 2개 이상으로 평균 면적이 1500스퀘어 피트이고 대지 6000스퀘어 피트가 표준이라고 생각한다. 타운하우스의 경우, 로프트가 있고 2층 구조의 방 3개 및 차고를 완비했다는 조건으로 HOA가 저렴하게 유지된다. 세대 수로는 60세대 전후가 알맞다고 생각한다. 다만, 신규주택 경우 모기지와 재산세, HOA에 투입되는 지출이 기존 주택보다 높아 임대 시 수익률이 하락한다는 점을 명심해야 한다.  
 
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곽재혁 / 퍼스팀 부동산