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[부동산 투자] 에이전트의 필요성

올해 8월 17일부터 부동산 에이전트 커미션에 대한 법이 바뀌었다. 이후 바이어는 커미션을 내야 하는 부담감 때문에, 직접 리스팅 에이전트를 찾아가거나, 에이전트 없이 부동산 매매를 강행하는 케이스가 있다. 부동산 매매 시에 에이전트를 고용해야 하는 이유에 관해 이야기하고자 한다. 첫째는 에이전트가 가진 부동산 시장에 대한 깊은 이해와 경험이다. 이를 통해 문제들을 쉽게 처리할 수 있다. 예를 들어, 지역 부동산 시장의 트렌드, 적정 가격대, 부동산 조건 등을 파악하는 데 도움을 줄 수 있다. 이를 통해 거래를 더 유리한 조건으로 이끌어갈 수 있으며, 불필요한 리스크를 줄일 수 있다. 둘째는 법적 분쟁의 예방이다. 부동산 매매에는 다양한 서류 작업과 법적 절차가 수반된다. 에이전트는 이런 복잡한 서류와 절차를 대신 처리해 주며, 계약서 작성, 법률 검토 등의 과정에서 실수를 줄이고 법적 분쟁을 예방할 수 있다. 또한, 에이전트가 계약의 세부 조항을 검토하여 법적 문제를 미리 파악하고 필요한 조처를 할 수 있어 거래 안정성을 높일 수 있다. 셋째는 네트워크다. 부동산 에이전트는 폭넓은 네트워크를 가지고 있어, 셀러와 바이어 간의 연결을 원활하게 해준다. 또한 이 네트워크를 통해 매물에 대한 정보 공유, 시장에 맞는 잠재적 고객 소개 등이 가능해 보다 빠르고, 효율적인 거래를 끌어낼 수 있다. 넷째는 협상 능력이다. 부동산 거래는 큰 금액이 오가기 때문에 협상 과정에서 에이전트의 능력이 큰 차이를 만들 수 있다. 에이전트는 셀러와 바이어 사이에서 중재자로서 객관적이고 합리적인 가격 협상을 끌어내며, 불필요한 갈등을 최소화하면서 양측이 만족할 수 있는 결과를 도출한다. 또한 시장 지식을 바탕으로 최적의 조건을 제시하고 협상하는데 유리한 입지를 마련할 수 있다. 다섯째는 시간 절약이다. 부동산 거래는 매물 검색, 현장방문, 계약 협의 등 여러 가지 시간과 노력이 필요한 과정이다. 에이전트를 고용하면, 이런 과정을 대신 수행해 주기 때문에 바쁜 일상 속에서 시간을 절약하고 거래 스트레스를 줄일 수 있다. 여섯째는 가격 산정이다. 부동산 에이전트는 해당 지역과 시장 상황을 종합적으로 분석하여, 부동산의 공정 시장 가치를 평가하는 데 도움을 준다. 이를 통해 바이어는 과도한 비용을 지불하지 않도록 하고, 셀러는 자산 가치를 최대한 반영한 가격으로 매매할 수 있도록 지원한다. 특히, 에이전트는 최근의 매매 기록, 시장 동향, 주택 상태 등을 바탕으로 적절한 가격을 산정해주는 중요한 역할을 한다. 일곱째는 전략 수립이다. 부동산 시장은 경제 상황, 금리 변화, 정부 정책 등 외부 요인에 따라 빠르게 변할 수 있다. 에이전트는 항상 시장을 모니터링하고 있기 때문에 최신 정보를 신속히 제공할 수 있으며, 이를 통해 현 시장에 맞는 유연한 전략을 세울 수 있다. 예를 들어, 매매를 서둘러야 할지 기다려야 할지를 판단하는 데 에이전트의 조언이 큰 도움이 된다. 여덟째는 정서적 지원이다. 부동산 거래는 많은 사람에게 큰 스트레스를 유발할 수 있는 복잡한 과정이다. 에이전트는 이러한 과정에서 바이어와 셀러의 긴장을 줄이고, 거래의 각 단계를 명확히 설명하며 정서적 지원을 제공할 수 있다. 특히, 이해관계가 얽힌 협상 과정에서 중립적 입장을 유지하며 심리적 부담을 덜어줄 수 있어 원활하고 성공적인 거래로 이어질 가능성을 높인다. ▶문의:(213)254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 투자 에이전트 필요성 부동산 에이전트 리스팅 에이전트 부동산 시장

2024-11-06

2025 중앙일보 업소록 광고-리스팅 접수

생활의 길잡이, 비즈니스 필수품 중앙일보 업소록(사진)의 2025년판 광고 및 리스팅을 접수합니다. ‘중앙일보 업소록’(Business Directory)은 가장 정확한 콘텐츠와 최다 발행 부수를 자랑하는 한인사회의 대표적인 비즈니스•생활 안내서입니다. 2025년판은 더욱 세련되고 보기 편한 편집을 통해 누구나 쉽게 원하는 업소를 찾을 수 있도록 제작됩니다. 또 운전면허 시험, 시민권 인터뷰 예상 문제 등 미국 생활에 유용한 정보가 수록됩니다. 2025 중앙일보 업소록은 한인 비즈니스 활성화와 광고주 여러분의 성공을 위해 혁신적으로 제작됩니다. 특히 시카고 일원에서 발행되는 업소록 가운데 가장 큰 판형으로 제작돼 한결 편하게 보실 수 있으며 꼭 필요한 정보를 쉽게 찾아볼 수 있도록 구성됩니다. 2025년판 중앙일보 업소록은 광고주 여러분께는 새로운 매출 창출 도구로, 독자 여러분께는 유용한 이민생활 가이드북의 역할을 할 것입니다. 문의 및 안내=전화 847-228-7200, 이메일 kdchicagoad@gmail.com J 취재팀중앙일보 리스팅 리스팅 접수 광고주 여러분 이민생활 가이드북

2024-08-15

성수기에 주택시장 묘한 양상…가격 내린 매물 2년 내 최다

수년간 상승곡선을 그리던 집값이 모처럼 꺾였다. 주택가격 하락뿐만 아니라 호가도 내려가는 추세다. 리얼터닷컴의 월별 주택 동향 보고서에 따르면 7월 전국 중간 주택 가격은 전월의 44만5000달러에서 5050달러 내린 43만9950달러였다. 셀러가 가격을 인하한 매물 비중도 전년 대비 3.4% 증가한 18.9%를 기록했다. 이는 2년 만에 최고치로 팬데믹 이전 보다도 높은 수치다. 전국 50개 대도시 중 47곳이 지난해 7월에 비해 호가가 내려간 매물이 증가했다. 대표적인 지역은 플로리다 탬파(9.7%), 노스캐롤라이나 샬럿(9.5%), 애리조나 피닉스(9.4%)다. 랄프 맥라플린 리얼터닷컴 수석 이코노미스트는 “모기지 금리가 예상보다 높고 가을 금리 인하 전망에 바이어들이 움직이지 않고 있다”며 “셀러들이 바이어 유치를 위해 호가를 낮추고 있다”고 분석했다. 리맥스 타운앤컨트리 부동산의 브루스 아일리온 변호사는 “리스팅 매물이 늘어나고 시장에 머무는 기간이 증가하면서 가격을 인하하고 있다”며 “일부 셀러는 내린 호가보다 3~5% 낮은 가격으로 오퍼도 받고 있다”고 말했다. 7월 매물이 리스팅에 머문 기간은 50일로 지난해 같은 기간에 비해 5일이 더 길다. 셀러가 가격을 낮추고 모기지 금리가 2월 이후 최저 수준으로 떨어졌음에도 예비 주택구매자들이 서두르지 않고 있다는 게 업계가 전하는 말이다. 일부 전문가들은 집값이 내려가고 셀러 호가 매물이 증가하는 것은 주택 시장이 조정기에 진입했음을 보여주는 것이라고 풀이했다. 이은영 기자주택시장 성수기 리스팅 매물 매물 비중 예비 주택구매자들

2024-08-05

[부동산 투자] 리스팅 에이전트 업무

지난 6월에 이어 이번 7월 칼럼에도 부동산 에이전트가 하는 일, 특히 셀러의 에이전트가 셀러의 집을 제때에 제 가격을 받고 무사히 매매가 완료될 때까지 그 모든 해야 할 일들이 무엇인지 살펴보고 있다. 에이전트가 셀러의 리스팅을 받고 난 후 여러 사전 준비와 메일링, 인터넷 업데이트 등 모든 일이 어느 정도 마무리되면, 집주인과 상의하여, 한 달 중에 1~4회에 걸쳐서 오픈 하우스를 실시하여 고객들이 불편함이 없이 집을 볼 수 있도록 준비한다. 그런뒤에 바이어가 그 집을 맘에 들어 오퍼를 쓰게 되면, 그 오퍼의 가격이 적절한지, 가격이 낮으면 바이어가 다시 받아들일 만큼의 적당한 가격으로 올려서 카운터 오퍼를 보내고, 원 오퍼의 가격이 너무 낮으면 예의 있는 자세로 그 오퍼를 거절한다. 바이어의 크레딧과 수입현황, 그리고 다운 페이먼트로 들어갈 자금을 조사하고, 바이어가 해당 은행에서 그 집의 매매를 위한 모기지 대출이 가능한지 아닌지 예비조사를 한다. 그후 바이어가 결정되면 에스크로를 열게 되는데, 이때부터 셀러의 에이전트가 할 일이 본격적으로 진행되게 된다. 우선 가장 일을 잘하는 에스크로 회사를 선택하여 모든 서류를 준비하게 하고, 역시 일 잘하는 타이틀 회사를 선택하여 그 집에 관한 모든 타이틀상의 문제점을 점검하도록 지시한다. 집의 등기상 현재부터 과거의 모든 기록을 하나하나 점검하여 살피고, 문제가 있으면 즉시 기록을 지우도록 지시하고, 모든 기록이 깨끗해지더라도 집을 팔고 난 뒤 한참 후에 문제가 발생할 수도 있으니까 이를 대비하여 타이틀보험을 적정한 가격에 사도록 집주인에게 설명한다. 또한, 터마이트 검사와 NHD 리포트를 받아 차후 문제의 소지가 없도록 한다. 그다음, 집주인으로부터 이 집을 팔 때, 바이어에게 무엇을 남겨주고 무엇을 남겨주지 않는지, 집에 대해 모든 내용을 서류상으로 바이어에게 밝혀주도록 한다. 집을 팔 때 가장 기본 되는 원칙은, 집에 완전히 고정되어 붙어있는 것들은 모두 매매가격에 포함되어 팔도록 하되, 액자와 고급 샹들리에, 고급 커튼 같은 것은 매매에 포함될 수도 있고, 포함되지 않을 수도 있으니 오퍼가 완전히 맺어지기 전에 셀러와 바이어에게 잘 알려서 차후 양자 간 서로 다툼이 없도록 한다. 현재의 주택에서 최근 3년 이내에 사망한 사람이 있는지, 주택이 관할 되는 HOA에 연락하여 지금 현재 진행 중인 법정소송이 있는지 없는지 알아보고 과거에 있었다면 어떠한 문제가 있었는지 바이어에게 알려주는 것도 매매가 완료되고 난 뒤에 바이어로부터 이전 집주인에게 법정소송이 들어오지 않게 하는 사전대책이 된다. 이러한 모든 내용을 서류화시켜서 모두 바이어에게 보여주고, 페이지마다 바이어의 사인과 이니셜을 받아 확인시켜야 한다. 이 외에도, 바이어의 주택자금대출이 제대로 진행이 되는지, 바이어가 이 집에 대해 인스펙션을 하였는데, 여러 가지 하자 부분을 고쳐달라고 하는데 어떻게 처리해야 하는지 등등 셀러의 에이전트로서 해야 할 일이 실제로 너무 많다. 법적으로 셀러가 다치지 않게끔 보호하는 일을 포함한 이러한 모든 것들을 책임지고 진행하고 끝까지 아무 문제 없이 깔끔히 마무리 짓는 것이 셀러의 에이전트가 해야 할 일들이다. ▶문의:(661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 에이전트 리스팅 리스팅 에이전트 부동산 에이전트 모두 바이어

2024-07-17

[부동산 가이드] 셀러의 판단

올 상반기의 뜨겁던 분위기는 점차 사라지고 있다. 지역에 따라 차이는 있지만 조금씩 줄어들고 있다. 금리 인하를 예상하던 사람들이 고금리가 생각보다 길어질 조짐을 보이자, 경기의 움직임을 조금 더 지켜보고 결정하려는 심리가 작용하고 있다고 봐야 한다. 올해는 대통령 선거까지 예정되어 있어, 경기 뿐만 아니라 정치 쪽 움직임도 눈 여겨 봐야 할 것이다. 모든 거래가 그렇듯, 팔려는 사람은 높게, 사려는 사람은 낮은 가격에 사려고 하는 것은 당연하다. 특히 기준 가격이 정확하게 정해져 있지 않은 거래에서는 어느 정도가 적정 가격인지 정하기 위해 여러 데이터를 사용하기 마련이다. 다만 이런 데이터를 사용해도 가격을 정하기는 쉽지 않다. 부동산의 경우는 플랜과 사이즈가 비슷한 큰 단지의 콘도나 타운 홈의 경우가 아니라면 가격 판단 기준이 애매모호하다. 특히 단독 하우스라면 같은 사이즈라도 업그레이드, 땅의 크기, 뷰 등에 따라 가격 차이가 클 수 있다. 은행은 정확한 가격 산정을 위해 감정을 하게 된다. 물론 이 또한 100% 정확하다고는 할 수 없지만, 부동산 거래에서는 가격을 판단하는 가장 중요한 요소 중 하나다. 리스팅 에이전트는 셀러에게 리스팅을 받기 전에 셀러의 매물이 어느 정도 가격이 적당한지 최근에 거래된 데이터를 근거로 설명하고 리스팅 가격을 정한다. 대다수의 셀러는 전문가의 말에 귀를 기울이지만, 의외로 많은 셀러가 잘못된 판단과 부정확한 정보 등으로 귀중한 시간을 낭비하는 경우를 많이 접하게 된다. 이를 정확하게 알려줘야 할 에이전트는 리스팅을 받고 보자는 생각으로, 셀러의 제시 가격을 무조건 받아들이고 마켓에 올린다. 10년 전이라면 운 좋게 눈먼 현금 바이어를 만나서 팔 수도 있었겠지만, 지금처럼 인터넷이 발달하여 정보가 공유되고 있는 상황에서 이런 바이어를 만날 확률이 얼마나 될까? 설령 바이어를 만나서 운 좋게 에스크로에 들어갔다고 해도, 현금 바이어가 아니라면 감정 문제로 거래가 성사되지 않을 것이다. 이런 일이 반복되다 보면 마켓에 오래 머물다가 가격을 내려, 나중에는 마켓에서 거두어들이거나 셀러가 지쳐 마켓 시세보다 더 싸게 파는 경우도 비일비재하게 일어난다. 집을 마켓에 올리고 첫 2주가 제일 중요하다. 셀러는 이 시기를 놓치면 전략을 다시 수정해야 한다. 첫 2주간을 허비하면 오히려 나중에 손해를 볼 수도 있다. 특히 바이어들이 가격이 많이 올랐다고 생각하고 있는 시기이니만큼, 처음에 집을 내놓을 때가 중요하다. 만약에 이 기간에 오퍼가 없다면, 셀러와 에이전트는 새로 집을 보기 시작하는 바이어들을 잡기 위해, 지속해서 가격을 내리는 경우가 발생할 수도 있다. 주변에 새로 나온 집들과 경쟁까지 해야 해서 점점 더 어려운 상황을 맞이할 수 있다. 조금이라도 더 받고 싶은 셀러의 마음은 이해가 가지만, 지금처럼 마켓이 식어가는 상황에서는 정확한 판단과 올바른 결정이 오히려 빠른 시간안에 성공적으로 집을 파는 지름길이다. ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 가이드 셀러 애매모호 현금 바이어 리스팅 에이전트 부동산 거래

2024-07-10

[부동산] 에이전트 커미션 변화

주택 매매 시 의뢰를 받은 에이전트는 매물에 대한 구체적인 정보를 MLS(multiple listing service)에 업로드 한다. 이는 수수료의 비율이나 사진 등을 포함한다. 리스팅이란 집을 판매하고자 하는 셀러가 에이전트에게 부동산 판매 알선을 의뢰하는 것을 뜻한다. 그래서 부동산 브로커들은 MLS를 통해 현재 부동산 시장에 나와 있는 매물을 한 눈에 볼 수 있다. 일반인에게 제공되는 질로나 레드핀과 같은 플랫폼에서도 매물을 찾아볼 수 있다. 하지만 MLS는 일반인의 접근이 불가능하고 에이전트와 브로커만이 사용할 수 있다. 에이전트들이 직접 정보를 입력하기 때문에 다른 플랫폼보다 정보가 정확하며 업데이트가 빠르다. 부동산 매매 수수료 시스템이 오는 7월 중순부터 대폭 바뀐다. 지난 2023년 미주리 주택 판매자들은 전국부동산협회(NAR)와 3개 주요 중개업체인 캘러 윌리엄스, 리맥스, 홈서비스 오브 아메리카를 상대로 독점 금지 위반 소송을 제기했다. 리맥스는 재판 전에 각각 8350만 달러의 손해 배상금을 지불하고 합의했다. 이어진 재판에서 배심원들은 업계에 불리한 판결을 내렸고 담당 판사는 NAR와 중개회사에 18억 달러의 손해 배상금을 지불하라고 명령했다. 이 수치는 결국 50억 달러까지 불어날 가능성도 있다. 캘러 윌리엄스도 7000만 달러에 합의했고 NAR 측은 비용을 지불하고 관행을 바꾸기로 합의했다. 그리고 2024년 4월 홈서비스 오브 아메리카가 2억5000만 달러에 합의했다. 아직 해결해야 할 세부 사항이 많이 있지만 구매 측 중개인이 더는 리스팅 커미션을 받지 못한다면 이는 구매자가 중개인에게 직접 지불할 책임이 있음을 의미한다. 즉 주택구매자는 자신이 고용한 에이전트와 독립적으로 커미션 계약을 하게 된다. NAR의 지침으로 이제 MLS에 구매자 에이전트 커미션을 올리지 못하게 된다. 이번 개정으로 구매자가 본인이 고용한 에이전트의 커미션에 대한 부담을 갖게 될 것이다. 연방주택금융청(Federal Housing Finance Agency)이 페니 매(Fannie Mae)와 프레디 맥(Freddie Mac) 모기지에 커미션을 포함하도록 규정을 변경할 가능성도 있다. 하지만 현재로써는 구매자가 해당 금액을 모기지에 추가할 수 없다. 업계 전문가들은 연방 규제 당국이 가까운 시일 내에 이 문제를 다룰 것으로 기대하고 있다. 이번 개정으로 에이전트 없이 직접 집을 사고 싶어하는 구매자들이 생겨날 것이고 매매자는 커미션 금액이 줄어들 것이다. 하지만 가끔 에이전트 없이 구매하였다가 주택 구매 후 알게 된 문제로 낭패를 보는 일들이 있었다. 집을 사거나 파는 과정은 복잡하다. 거래되는 돈의 액수가 크고 법적인 문제가 발생할 소지가 있어서 경험이 풍부한 브로커와 함께 진행하는 것이 좋다. ▶문의:(213)445-4989 현호석 Master Realty and Investment 대표부동산 에이전트 커미션 에이전트 커미션 구매자 에이전트 리스팅 커미션

2024-06-25

[부동산 이야기] 에이전트 중개 수수료

부동산 에이전트의 중개 수수료는 일괄적으로 정해진 것이 아니라 통상적으로 셀러와 리스팅 에이전트 간의 협의에 의해 해당 부동산 매물의 상태, 시장상황 등을 고려해 매매가격을 정하고 매매가격의 수수료를 결정했다. 적게는 3~4% 보통 5~6% 정도로 셀러와 리스팅 에이전트간에 계약을 채결하고 그 수수료를 리스팅 에이전트와 바이어 에이전트 간에 나누는 방식이 지난 수십년간 이어진 관행이다. 하지만 2020년 소비자단체가 미주리 주 연방법원에 접수한 집단소송으로 인해 오래 전부터 지급돼 오던 부동산 중개 수수료 지급방식이 공정거래를 해치고 있다는 소송이 시작되면서 전국부동산업계의 중개 수수료 책정이 달라져야 한다는 이슈가 시작되었다. 이번 집단소송의 원고인 소비자단체는 전국부동산중개인협회(NAR), MLS(Multiple Listing Service) 20곳, 대형 부동산 중개 프랜차이즈 업체인 리얼 에스테이트, 홈서비스 오브 아메리카, 리맥스, 캘러 윌리엄스 등을 피고로 세웠다. 셀러에게 모든 부동산 중개 수수료 부담을 주고 지급하도록 유도해온 점이 반독점 법에 위반된다는 주장과 셀러가 지급하는 중개수수료를 리스팅 에이전트와 바이어 에이전트가 분배하는 행위 역시 불공정행위라는 주장도 포함되었다. 지난 해 10월 미주리 주 연방법원 배심원단은 NAR과 홈서비스 오브 아메리카, 캘러 윌리엄스 등 대형 부동산 중개업체들이 협의해 부동산 중개 수수료를 인위적으로 부풀린 혐의가 인정된다고 판결했다. 결국 반독점 법을 위반했다는 이유로 약 50만 명의 셀러에게 18억 달러의 손해배상금을 지급하라는 판결이 내려졌다. 판결이 나기 전 리맥스와 애니웨어 리얼에스테이트 등은 이미 1억4000만달러를 원고 측에 지급하기로 법정 밖 합의를 체결했고 지난 3월 NRA측은 4억 1800만 달러의 합의금 지급에 합의했다. 부동산 에이전트 수수료 관련 소송은 주택가격이 낮았고 주택매물정보공유가 취약했던 오프라인 시대의 관행에서 주택가격이 크게 상승하고 온라인 정보공유가 보편화 된 현 상황에서 부동산 에이전트 중개수수료의 변화가 필요하다는 시대적 상황도 고려된 것으로 판단된다. 연방법원의 최종판결을 앞두고 있는 상황에서 변화되는 새 규정은 빠르면 오는 7월부터 시행될 예정인데 새 규정이 시행되면 기존의 5~ 6% 수수료율은 사라지고 대신 절반수준인 3%대 수수료율이 자리잡을 것으로 예상된다. 그렇다면 부동산 시장에 어떤 변화가 발생할까? 가장 먼저 높은 수수료가 낮아지면 주택가격이 하락하고 매매가 증가할 것으로 예상되나 많은 부동산전문가들에 따르면 리스팅 가격은 수수료에 영향을 받기보다는 절대적으로 수요와 공급에 의해서 결정되는 만큼 수수료 인하는 리스팅 가격에 큰 영향을 주지 않을 것으로 예상한다며 셀러의 수익증대에만 기여하게 될 것이라는 주장도 있다. 새 규정이 시행되면 바이어는 계약서를 작성하고 바이어 측 에이전트와 수수료 지급합의를 해야 할 것으로 예상되기 때문에 어떤 형태로든 바이어의 부담이 늘어날 것으로 예상된다. 바이어는 에이전트를 고용하거나 재산보호를 위해 쇼잉과 오퍼작성, 인스펙션을 통한 셀러와의 원만한 합의 등을 선택해서 받는 맞춤형 서비스 시장이 넓어질 것으로도 예상된다. MLS를 통한 중개 수수료 제시행위도 금지 될 것이며 리스팅 에이전트가 셀러와 바이어의 듀얼 에이전트 역할을 하는 것이 크게 증가할 것으로 예상된다. 하지만 듀얼 에이전트는 셀러와 바이어 중 한 쪽으로 무게중심이 이동 될 수 있기에 법정분쟁이 크게 증가 할 수 있는 가능성도 있다. 전홍철 WIN Realty & Properties. ▶문의: (213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties부동산 이야기 에이전트 수수료 리스팅 에이전트간 부동산 에이전트 바이어 에이전트

2024-06-18

작년 뉴욕시 주택 매물 3분의 1은 안 팔렸다

작년 뉴욕시 재고 주택 매물의 3분의 1이 새로운 주인을 찾지 못한 것으로 나타났다. 뉴욕시 내 매물 리스팅 기간도 전국 평균의 6배에 달했다. 뉴욕시 기반 부동산 업체인 스트리트이지의 최근 조사에 따르면 작년 이 업체에 등록된 뉴욕시 매물 3만9845개 중 35.7%가 구매자를 찾지 못했다. 집을 파는 데도 오래 걸렸다. 뉴욕시에서 거래 체결까지 걸리는 기간의 중위값은 89일이었는데, 전국 평균 중위값은 15일에 불과하다. 스트리트이지는 작년 상반기 모기지 금리가 상승하면서 주택 구매 수요가 감소했기 때문으로 분석했다. 다만 시장이 고금리에 점차 익숙해지면서 남아있던 매물도 하나둘 소진되는 중이라고 밝혔다. 실제 작년 2분기 판매되지 않은 주택은 전체 38.2%를 차지했고, 3분기 38.1%까지 올랐다. 다만 4분기엔 34%로 줄었고, 올해 1분기엔 29.2%까지 떨어졌다. 비싼 집값 영향도 크다. 부동산 업체 질로에 따르면 뉴욕시 집값의 중위가격은 109만5000달러로 전국 평균 중위가격의 3배에 달한다. 매물로 나와 있는 주택 대부분이 코압(Co-op), 콘도, 타운하우스인 점도 거래를 까다롭게 하는 이유다. 코압은 구매자의 재정 상황을 엄격하게 판단하는 경향이 있고, 콘도와 타운하우스는 비슷한 규모의 일반 주택에 비해 비싸다. 한편 스트리트이지는 가격 경쟁력이 있거나, 시장에 나온 지 얼마 안 된 매물인 경우 비교적 빠르게 거래가 이뤄졌다고 설명했다. 작년 거래 결과를 보면 가격이 비교군보다 1% 비싼 경우 판매 확률이 8.8% 감소했다. 매물이 나와 있는 기간이 하루 증가할수록 판매 확률은 최대 0.1%포인트씩 감소했다. 아울러 구매자들은 판매자 직거래를 선호하지 않았다. 중개인이 직접 리스팅한 매물은 판매자가 올린 매물보다 거래될 확률이 37.9% 높았다. 이하은 기자 lee.haeun@koreadailyny.com매물 뉴욕 뉴욕시 매물 주택 매물 매물 리스팅

2023-11-06

부동산 업계 AI 활용 어디까지 왔나…고객 맞춤 검색, 시장분석까지 척척

챗GPT가 세상에 등장한 지 이제 겨우 1년 정도 됐지만 이로 인해 모든 산업분야에 지각변동이 일어났다. 부동산 업계도 예외는 아니어서 현재 부동산 업계에서도 챗GPT나 구글 바드와 같은 대화형 인공지능 모델을 포함한 AI의 활약이 눈부시다. 부동산 중개인들이 개인비서처럼 사용하는 AI부터 마케팅, 부동산 동향 및 향후 분석에 이르기까지 AI 활용 분야는 갈수록 다각화되고 있다. 현재 부동산 업계에서 활용되는 인공지능의 종류와 일반인들도 부동산 관련 업무 처리 시 편리하게 사용할 수 있는 인공지능에 대해서 알아봤다. ▶부동산 정보 플랫폼 현재 부동산 업계에서 가장 인기 있는 인공지능 기반 플랫폼은 하우스카나리아(housecanary.com). 부동산 데이터 제공 및 부동산 시장 분석 업체인 하우스카나리아는 인공지능을 활용해 시장 트렌드를 분석하고 부동산 가치 측정을 위한 데이터를 제공하고 있다. 이 데이터를 바탕으로 부동산 투자자 및 부동산 중개인, 금융기관 등은 향후 부동산 시장 동향, 부동산 가치 등을 예측할 수 있어 갈수록 사용자가 늘고 있다. 하우스카나리아 관계자는 "인공지능을 기반으로 한 우리 플랫폼에서는 부동산 리스팅 비교부터 시장 동향까지 예측할 수 있다"며 "또 앞으로 시장에 나올 주택이나 부동산까지 예측할 수 있는 획기적인 기능도 선보이고 있다"고 설명했다. ▶부동산 관리 플랫폼 부동산 관리 플랫폼 홈자다(HomeZada)도 인공지능 기반 솔루션 업체다. 이 플랫폼을 이용하면 부동산 관리 및 보수 시 도움을 받을 수 있는데 주택 개조 시 필요한 예산 계획과 부동산 보험 및 금융 관리 서비스도 제공한다. 홈자다 공동창업자 존 보드로직은 "홈자다는 모기지, 보험료, 재산세, 개조 및 보수 정보 등 부동산 구매 및 판매 과정에 필요한 모든 정보를 제공하고 있다"라며 "또 최신 부동산 동향도 파악할 수 있어 부동산 구매 및 판매 결정 시에도 도움을 받을 수 있다"고 말했다. 또 빌딩아이큐(BuildingIQ), 포인트그랩(Pointgrab) 등 부동산 관리 플랫폼도 인기. 빌딩아이큐는 건물 자동화 및 에너지 관리 솔루션을 제공하는 플랫폼으로 건물 자동화 시스템을 통해 건물 에너지 사용량을 최적화하고 에너지 비용 절감에 도움을 준다. ▶모기지 대출 기관 모기지를 비롯한 부동산 관련 금융 분야에서도 인공지능의 활용도가 갈수록 커지고 있다. 최근 모기지 대출기관들은 신청자의 신용점수, 소득, 고용 이력 등 정보를 분석해 대출 상환 가능성 및 리스크를 평가하고 최적의 모기지 이자율을 찾는데 인공지능을 활용하고 있다. 인공지능을 활용한 대표적인 대출기관인 로켓컴퍼니(Rocket Companies)는 모기지 신청 시 8분 만에 모기지 승인을 할 만큼 빠른 처리 속도를 보여주고 있다. ▶소비자 맞춤 검색 부동산을 사고팔 때 가장 먼저 찾게 되는 것이 바로 부동산 중개인. 그리고 동시에 부동산 리스팅 사이트를 이용하기도 하는데 현실적으로 웹사이트를 이용해 원하는 리스팅을 효과적으로 찾기란 그리 쉽지 않다. 그러나 최근 인공지능을 활용한 플랫폼에서는 리스팅을 보다 더 쉽고 편리하게 검색할 수 있다. AI 기반 솔루션 업체를 활용하면 해당 고객의 실시간 온라인 검색, 이전 구매 내역, 부동산 검색 히스토리는 물론 다양한 필터링 검색을 통해 고객 맞춤형 리스팅을 제공한다. 소더비 부동산 니콜 뷔챔프 수석고문은 "인공지능을 활용하면 검색 조건을 보다 더 구체화, 다양화할 수 있어 원하는 매물을 훨씬 빠르고 편리하게 찾을 수 있다"고 설명했다. 현재 부동산 업체와 중개인들은 검색 AI를 실무에 빠르게 적용하고 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 회원전용 데이터베이스 분석에도 인공지능을 도입, 부동산 업계 전반에 전방위적으로 인공지능이 활용되고 있는 중이다. ▶AI 활용시 주의할 점 데이터 제공 및 검색 분야 외에도 부동산 업체와 중개인들은 챗GPT를 활용해 리스팅 상세설명, 블로그 작성에도 AI를 활용 하고 있다. 이처럼 부동산 업계에서 갈수록 인공지능의 진출분야가 다양화, 다각화되고 있지만 맹점은 존재한다. 뷔챔프 수석고문은 "인공지능이 주마다 다른 부동산 관련 법을 적용하지 않은 채 정보를 제공할 수 있어 AI가 제공하는 정보 활용 시 각별한 주의가 필요하다"며 "AI를 적절히 활용하되 반드시 이를 검증할 필요가 있다"고 조언했다. 또 이미 많은 전문가들이 지적한 AI의 단점인 신뢰할 수 없는 정보를 제공하는 경우도 있으므로 이 역시도 간과해서는 안된다. 부동산 중개인들은 "AI가 부동산 중개인처럼 섬세하게 고객이 처한 상황이나 요구사항을 제대로 이해하기는 힘들다"며 "따라서 부동산 업무 처리 시 인공지능을 보조수단으로 활용해야지 전적으로 의존해서는 문제가 생길 가능성이 크다"고 지적한다. 이외에도 인공지능 전문가들은 사이버 보안 문제 역시 인공지능 기반 플랫폼들이 향후 해결해야 할 숙제중 하나로 지적하고 있다. 시장분석 부동산 부동산 업계 부동산 중개인들 부동산 리스팅

2023-11-01

[부동산 가이드] 리스팅 가격 결정

집을 팔고 동시에 집을 구매해 이사하는 과정은 복잡하고 매우 어려운 일이다. 매물로 내놓기 전에 집 안팎 정리하기, 리스팅 에이전트 찾기, 새로 이사할 집 찾기, 융자 진행 등 쉽지 않다. 그리고 고비마다 여러 가지 결정을 해야 하므로 여간 스트레스가 적지 않다. 그중 가장 중요한 것 하나가 매물 가격 결정이다. 조사에 따르면 적정한 가격 결정 여부가 성공적인 매매 성사의 70% 이상을 차지한다고 한다. 그러므로 판매 시점에 적정한 리스팅 가격을 결정하는 것이 성공적인 판매의 첫걸음이다. 첫째, 부동산 리스팅 가격 및 감정 가격은 최근 주위에서 비슷하게 팔린 매물들의 평균 가격을 바탕으로 비교해서 결정한다. 이를 타깃 가격으로 설정한 다음 시장 상황에 따라 이 가격보다 높거나 낮게 할지를 결정한다. 가격 결정에 가장 많이 영향을 미치는 것이 현재 시장 상황이다. 즉 수요와 공급이다. 수요가 높아 부동산 가격이 올라가는 추세면 더 높게 책정할 수 있다. 매물이 많고 가격이 하락하는 추세라면 낮게 책정할 수 있다. 즉 시장 상황과 연동해 가격을 책정한다. 둘째, 타이밍이 중요하다. 낮은 가격이든 높은 가격이든 일주일 안에 오퍼가 들어오지 않는다면 가격 조정을 빨리해야 한다. 높은 가격 책정을 결정했다면 예상 바이어가 줄어서 팔리지 않고 시장에 오래 머물 수 있다. 이는 바이어가 흥미를 잃게 해 시간을 낭비하고 더 낮은 가격으로 팔릴 수 있다. 적어도 2주일 이내 오퍼가 들어오지 않거나 구매 의사 자체가 없다면 가격 책정이 잘못되었다는 것을 의미한다. 그러므로 타이밍을 놓치지 말고 가격 조정하는 것을 권한다. 셋째, 하지만 종종 높은 가격 책정 전략을 세우는 경우도 있다. 해당 매물이 인근 일반 주택에 없는 특징이나 장점을 갖고 있거나 독특한 커스텀 하우스일 경우 높은 가격 책정이 효과를 볼 수 있다. 가령 주위 집들보다 두 배 이상 넓은 마당이나 고급 커스텀 수영장이 있는 경우, 또는 독특하고 유려한 건축 양식이나 구조가 있는 집이라면 높은 가격 책정이 유효하다. 또는 고급 주택지역이어서 일반 부동산 시장의 동향과 상관없이 매매가 일어나는 지역은 높은 가격 책정이 먹힐 수도 있다. 즉 하이엔드 고급 주택의 경우에는 오히려 높은 가격 전략이 유리할 수 있다. 넷째, 낮은 가격 전략도 조심스럽게 채택해야 한다. 낮은 가격은 예비 바이어들을 더 많이 끌어들이는 효과가 있다. 매물이 없는 요즘 시장에서는 복수 오퍼로 유도할 수 있어서 오히려 감정 가격보다 높게 팔 수 있다. 하지만 내가 제시한 리스팅 가격보다 더 낮은 가격의 매물이 나온다면 전체 시장 가격이 내려가는 상황이 올 수 있어 조심스럽게 결정해야 한다. 부동산 매물이 잘 팔리지 않을 경우, 일반적으로 우리가 가장 먼저 생각하는 것이 가격 조정이다. 그만큼 가격 설정 및 가격 조정이 주택 마케팅에서 가장 중요하고 기본적인 요소이다. 주택마다 위치, 업그레이드 정도, 분위기 등 모두 다르다. 설사 같은 건축회사가 같은 해에 지은 같은 사이즈의 모델이라도 가격은 다를 수밖에 없다. 그러므로 경험 많은 부동산 전문가와 상의해서 리스팅 가격을 상의하고 결정하도록 한다. ▶문의:(818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 리스팅 결정 부동산 리스팅 리스팅 에이전트 리스팅 가격

2023-10-11

에어비앤비 규제 강화…공급 줄자 가격 올려

LA도시개발국이 에어비앤비와 같은 단기 숙박 공유 서비스 불법 운영을 단속 중인 가운데 업주들이 숙박료를 대폭 올려서 큰 수익을 올리고 있는 것으로 나타났다. LA타임스는 지난 2019년부터 LA정부가 숙박 공유업 업주에 사업자 및 숙박 업장 등록 등 단속에 나서면서 공급이 줄었고, 이를 이용한 에어비앤비 호스트들이 전보다 더 비싼 가격으로 숙소를 리스팅하고 있다고 최근 보도했다. 에어비앤비 호스트들은 LA시 당국이 주택 숙박 공유업 등록 시 더 까다로운 서류 작성과 추가 비용을 요구하면서 LA지역 에어비앤비 리스팅이 줄었고 이는 경쟁 완화로 이어졌다. 즉, 공급자가 경쟁우위를 차지하면서 더 비싼 가격에 숙소를 등록하고 있다는 설명이다. 지난 2019년 8월 에어비앤비 숙박 리스팅 중 LA의 숙소는 1만6973개에 달했으나 최근 7360개까지 57%이상 급감했다. 수요는 변화가 없는데 공급이 감소하니 가격은 오를 수밖에 없는 구조다. 에어비앤비 LA지역 평균 숙박료가 지난 2019년 1박당 152달러에서 올해 244달러로 무려 61% 대폭 올랐다. 정보분석업체 올더룸스에 따르면 지난 2022년 에어비앤비 업주들의 평균 수익은 1만7654달러로 1년 새 4000달러나 급증했다. 올해도 비슷한 수준으로 가파르게 증가할 것으로 보인다. 전문가들은 최근 수년간 에어비앤비와 VRBO를 비롯한 숙박 공유 서비스와 호텔 등이 동시에 숙박료를 올린 점도 일조했다고 덧붙였다. 일각에서는 이처럼 단기 숙박 수익이 급증하면 주택소유주들이 집을 매각 또는 장기 임대 매물로 내놓지 않을 것이라는 우려도 제기됐다. 현재 주택 시장의 재고는 수십 년래 최저 수준이다. 더욱이 단독주택의 경우엔 임대 매물도 부족한 상황이라서 단기 숙박업으로 바꾸면 부동산 시장의 왜곡이 발생할 수 있다는 게 전문가들이 지적이다. 옥시덴털칼리지의 피터 드레이어 교수는 “에어비앤비와 같은 수익성이 좋은 단기 임대업에 주택이 몰리면서 장기 임대 시장의 매물이 급격하게 줄었다”며 “여행객들은 더 오른 숙소 비용을 부담해야 하고 주민들은 줄어든 임대 주택 시장을 두고 치열한 경쟁을 펼쳐야 한다. 따라서 렌트비가 치솟을 수밖에 없다”고 비판했다. 한편, 불법 영업도 활개치고 있어서 주의가 요구된다. 시정부의 단기 숙박업 단속을 추적한 베터네이버스LA(BNLA)는 지난해 LA내 22%의 업주들이 1년 동안 180일(6개월)을 초과해서 영업하고 있다고 전했다. 아예 영업 등록을 하지 않은 채 서비스하는 불법 호스트도 많은 것으로 나타났다. 지난 8월 기준 LA도시개발국은 총 4293개의 숙박 공유 등록을 보유했는데 당시 에어비앤비에만 등록된 매물은 7360개였다. 일부 업주들은 만료되거나 가짜 등록 번호를 사용하거나 하나의 등록번호로 여러 개의 숙소를 동시 운영하는 수법도 사용한 것으로 전해졌다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com에어비앤비 la업주 에어비앤비 업주들 에어비앤비 숙박 에어비앤비 리스팅

2023-09-11

[부동산] 첫 주택 구입 관련 실수

생애 첫 주택을 구입할 경우 일생에 자주 있는 일이 아니라 진행 중 실수를 할 수도 있고 질문도 많아 이번 글에서는 첫 주택을 구입하는 분들을 위해 꼭 알아두어야 할 내용들을 정리해보았다. 첫 주택을 구입할 때 너무 큰 기대감 때문에 실망도 많이 하게 되므로 어느 정도 기대감을 낮추는 것을 권장한다. 첫 집부터 완벽한 집을 고를 수는 거의 없다는 점을 명심하고 진행한다면 무난하게 첫 집 장만을 할 수 있을 것이다. 첫 주택 구입자들이 자주 하는 실수 몇 가지를 살펴보도록 하겠다. 1. 사전 융자 승인 없이 집부터 찾기 생애 첫 집 구입자들이 가장 많이 하는 실수는 사전 융자 승인을 받지 않고 집부터 찾아보는 것이다. 100% 현금으로 주택을 구입한다면 사전 융자 승인은 필요 없지만 첫 주택 구입자 대부분은 20% 안팎으로 다운페이를 하고 나머지는 은행 융자를 받는다. 그래서 많은 분들이 주택 구입 전에 질로우 모기지 온라인 계산기같은 온라인 모기지 계산기로 융자 한도를 미리 계산하는데 문제는 온라인 모기지 계산기에서 나오는 금액은 실제 은행에서 나오는 모기지 금액과 크게 다를 수 있다는 점 이다. 만약 주택 구입 과정에서 예상한 만큼 모기지 융자가 나오지 않으면 많은 문제가 발생하는데 따라서 은행(lender)으로부터 사전 융자 승인(Mortgage Pre-Approved)을 미리 받는 것이 중요하겠다. 오퍼를 작성할 때도 사전 융자 승인을 받은 사람이 오퍼 경쟁에서 더 유리하다는 점도 있겠다. 2. 양측 에이젼트(Dual agency)계약 보통 오픈하우스에 방문하면 판매자 에이전트(Listing agent)가 집을 소개한다. 그리고 리스팅 에이전트와 얘기가 잘 통한다고 해서 자신의 에이전트로 계약(Dual agency)하시는 분들이 있는데 리스팅 에이전트는 판매자가 고용하고 수수료를 주는 에이전트이기 때문에 이런 계약은 될 수 있으면 하지 않는 것이 좋다. 만약 판매자 에이전트와 계약하고 집 구매 과정에서 분쟁이 발생한다면, 판매자 에이전트는 아마도 셀러의 편을 들어줄 것이다. 따라서 판매자 에이전트는 주택 가격이 구매자에게 적절한지, 주택에 어떤 문제가 있는지를 적극적으로 찾기보다는 그저 모든 과정이 빨리 끝나기만을 원할 가능성 클 수 있다. 이처럼 리스팅 에이전트는 바이어의 입장을 제대로 대변해주지 않기 때문에 셀러와 제대로 협상을 하려면 새로운 에이전트를 찾아야 한다. 요즘 모든 매체 광고를 보면 모두 오랜시간 부동산일을 하였다고 하는데 되도록이면 오랜 경험이 있는 에이전트를 찾아야 하겠고 에이전트 면허번호로 언제부터 부동산일을 하였는지, 또는 불법적인 일로 징계 등이 있는지 가주 부동산국 웹사이트(dre.ca.gov)에서 확인 가능 하다. 3. 온라인 견적 과신 최근 IT 기술이 발전하면서 부동산 거래의 많은 부분이 온라인으로 대체되었다. 그래서 질로우나 레드핀같은 부동산 사이트가 굉장히 유명해졌다. 하지만 이런 온라인 사이트에 나와 있는 견적은 실제 거래 금액과 다르다. 모든 부동산 매물은 MLS라는 부동산협회에서 관리 하여 모든 자료는 이곳에서 시작 되고 질로우나 레드핀도 이곳에서 이 자료를 구매하여 올리게 되어있다. 부동산 거래를 할 때는 온라인 사이트의 견적 금액을 단지 참고용으로만 하고 자금 계획을 조금 더 유연하게 짤 필요가 있겠다. ▶문의: (213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 주택 구입 주택 구입자들 판매자 에이전트 리스팅 에이전트

2023-08-22

2024 시카고 중앙일보 업소록 광고-리스팅 접수

생활의 길잡이, 비즈니스 필수품 중앙일보 업소록(사진)의 2024년판 광고 및 리스팅을 접수합니다. ‘중앙일보 업소록’(Business Directory)은 가장 정확한 콘텐츠와 최다 발행 부수를 자랑하는 한인사회의 대표적인 비즈니스 및 생활 안내서입니다. 2024년판은 더욱 세련되고 보기 편한 편집을 통해 누구나 쉽게 원하는 업소를 찾을 수 있도록 제작됩니다. 또 운전면허 시험, 시민권 인터뷰 예상 문제 등 미국 생활에 유용한 정보가 수록됩니다. 2024 중앙일보 업소록은 한인 비즈니스 활성화와 광고주 여러분의 성공을 위해 혁신적으로 제작됩니다. 특히 시카고 일원에서 발행되는 업소록 가운데 가장 큰 판형으로 제작돼 한결 편하게 보실 수 있으며 꼭 필요한 정보를 쉽게 찾아볼 수 있도록 구성됩니다. 2024년판 중앙일보 업소록은 광고주 여러분께는 새로운 매출 창출 도구로, 독자 여러분께는 유용한 이민생활 가이드북의 역할을 할 것입니다. 문의 및 안내=전화 847-228-7200, 이메일 kdchicagoad@gmail.com J 취재팀중앙일보 시카고 시카고 중앙일보 리스팅 접수 시카고 일원

2023-07-21

[부동산 가이드] 챗GPT와 부동산

요즘 챗GPT라는 용어가 여러 매체를 통해 많이 회자하고 있다. 작년 12월 초에 ‘오픈 AI’라는 회사가 테스트 버전으로 출시하자마자 1주일 만에 사용자가 100만 명 이상 돌파해 주목을 받고 있다. 챗GPT는 일종의 ‘대화형 인공 지능 챗봇’이다. 즉 딥 러닝 프로그램을 통해 미리 학습한 정보를 ‘챗’ 즉 대화를 통해 인간이 할 수 있는 지적인 능력을 발휘하는 챗봇이다. 오히려 인간보다 더 뛰어난 지성을 갖고서 시를 만든다든가 계산하기 어려운 수학 문제를 푼다든가 일반인이 접근하기 어려운 전문 지식을 제공하는 능력을 갖추고 있다. 이 인공지능 챗봇이 사람들이 했던 일들을 앞으로 대신한다고 한다. 월스트리트저널에 따르면 회계사, 수학자, 통역사, 작가, 홍보 및 마케팅 관련 직군 등이 이 챗봇 기술 때문에 사라질 직업이라고 한다. 그리고 약 80%의 직업군이 이 인공지능 기술로 지대한 영향을 받을 것이라 예측된다. 부동산과 관련된 여러 직종들, 가령 부동산 에이전트, 융자, 타이틀 회사 등이 영향을 받고 있다. 부동산 에이전트가 제공하는 서비스도 챗GPT에 대체될 수도 있다는 소식도 들린다. 하지만 부동산 매매에 대한 정보나 절차에 대한 정보들을 줄 수는 있지만, 부동산 관련 매매에 대한 결정과 발생할 수 있는 시나리오와 문제에 대한 해결 및 대처에 대해서는 정확한 판단과 조언에 한계가 있기에 부동산 에이전트 직군들은 AI로 대체할 수 없다는 주장도 있다. 한편 부동산 관련 종사자들은 오히려 이 챗GPT의 도움으로 자신들의 일을 더 효과적으로 할 수 있다는 긍정적인 이야기가 들린다. 가령 챗GPT의 도움으로 내가 사는 지역의 마케팅을 잘 할 수 있기 위해 새로운 셀러와 바이어를 효과적으로 찾고 손님으로 만들 수 있다. 또는 내가 팔아야 할 매물들을 좋은 가격에 팔기 위해 장점들을 잘 묘사를 해야 하는데 챗GPT가 이를 대신해서 작성해 줄 수 있고 그 내용을 효과적으로 SNS나 블로그에 올릴 수 있다. 즉 내 비서 또는 비즈니스의 도우미 역할을 해 줄 수도 있다. 하지만 챗GPT 개발이 아직 초기 단계여서 그런지 많은 오류와 실수가 있다. 뿐만 아니라 예상치 못한 부작용들이 있다. 그래서 셀러와 바이어들이 챗GPT를 하나의 정보나 가이드로 간주해야 하지, 맹신하거나 전적으로 의지해서는 안 된다. 잘못된 판단을 할 수 있다. 대표적인 이슈로는 챗GPT가 사생활 및 개인 비밀 정보 누출 사건들이 생길 수 있다. 또는 이 정보들로 인해 안보문제나 범죄로 비화할 수도 있다. 너무 빠르게 개발되고 성장하다 보니 이런 문제에 대한 사전 준비가 부족한 것이 사실이다. 또한 미리 학습한 내용이 인간들의 편견이나 편협한 사상들로 채워진 챗GPT가 사회 문제가 될 수도 있고 잘못된 답을 내놓을 수도 있다. 특히 청소년들의 학습에 이 챗GPT를 사용하게 되면 자신의 실력이 아닌 챗GPT의 능력이 되어 근본적인 사회문제가 되고 있다. 너무 빠르게 발달해서 강력해진 챗GPT가 부동산 뿐만 아니라 모든 우리의 삶에 급격하고 대대적으로 영향을 미치고 있다. 편한 점도 있지만 많은 부작용이 많을 것으로 예상하여 속도 조절과 함께 이를 일정하게 제한이나 보완하는 제도가 마련되어야 할 것이다. ▶문의:(818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예 부회장부동산 가이드 부동산 리스팅 부동산 에이전트 부동산 매매 부동산 관련

2023-06-21

완벽 정리 후 리스팅…첫주 특수 노려라

전국부동산중개인협회(NAR)가 발표한 '2022년 홈 바이어및 셀러 프로파일'에 따르면 주택 재구매자의 38%가 기존에 살고 있던 집을 팔아 이사갈 집 구입 자금을 마련한 것으로 나타났다. 즉 대다수의 홈오너가 다음 이사갈 집을 구입하기 위해 기존 주택을 팔아 자금을 마련한 것이다. 그러나 기존 주택을 팔고 타이밍 딱 맞춰 이사갈 집을 구입하는 것은 그리 만만한 일은 아니다. 이를 위해서는 기존 주택 리스팅 후 가능한 빨리, 좋은 가격에 판매하는 것이 관건인 셈. 현재 집주인이 거주하고 있는 상태에서 어떻게 하면 효과적으로 집을 판매할 수 있는지 알아봤다. ▶어떻게 준비할까 현재 거주자가 있는 리스팅은 아무도 살지 않는 집에 리모델링을 마친 뒤 전문가의 손길로 꾸며진 집보다는 매력도가 떨어질 수밖에 없다. 부동산 중개인들은 "어떤 바이어들은 집에 가구가 채워져 있는 것을 선호하고 또 어떤 이들은 완전히 텅 빈 공간을 보면서 이사 후 인테리어하는 것을 선호한다"며 "현재 셀러가 거주하고 있는 집이라면 무엇보다 정리정돈이 잘된 인상을 잠재 바이어들에게 주는 것이 가장 중요하다"고 말한다. 즉 가족사가 드러나는 물건들은 치우고 호텔 객실처럼 중립적인 공간처럼 보이게 하는 것이 좋다. 예를 들어 주방 카운터에 쌓인 우편물이나 싱크대에 설거지할 식기들은 집을 팔릴 때까지 매일 깨끗하게 치워놔야 한다. 정리되지 않은 공간을 바이어에게 보여주면서 '이것들만 치우면 얼마나 깨끗한지 모른다'고 주장해봤자 첫인상에서 이미 점수를 깎였기 때문에 바이어를 설득하는데 실패할 수 밖에 없다. ▶어떻게 치울까 정리정돈의 기준은 저마다 틀리다. 누군가에게는 그 정도면 정리가 잘된 집이지만 또다른 누군가에게는 산만한 집처럼 보일 수도 있다. 부동산 중개인들은 싱크대, 서랍장, 테이블 등 모든 가구 표면에 올려져 있는 물건과 잡동사니들을 1/3로 줄이라고 조언한다. 가장 좋은 황금룰은 가구 위에 잡동사니가 없고 장식품이든 주방 용품이든 3개 이상 올라가 있지 않는 것. 그리고 옷장과 주방 캐비닛, 수납장 안에 있는 물건들 역시 절반 이상으로 줄여야 한다. 바이어는 당연히 홈투어 시 이 공간도 열어보기 때문이다. 너무 꽉 찬 캐비닛과 옷장은 집에 충분한 수납공간이 없음을 반증하는 것처럼 보인다는 것을 잊지말자. 부동산 중개인들은 "필요없는 물품들은 버리고도 공간이 모자라면 지하실을 이용하거나 스토리지를 렌트하는 것도 방법"이라고 말한다. ▶인테리어 실내 인테리어는 바이어의 관심을 유발하는 가장 중요한 요소중 하나다. 따라서 너무 낡은 소파나 장식장 등은 집을 더 낡게 보이게 하므로 치우는 것이 좋다. 또 침실은 새 침구류를 준비하고 새 러그를 까는 것도 집을 세련되게 보이게 하는 방법. 이외에도 홈투어때 방마다 꽃병에 꽃을 꽂아 두면 세련되고 밝은 인상을 줄 수 있다. 그리고 인테리어 못지 않게 집 외관도 신경써야 한다. 바이어들은 주택 외관에서 매력을 느끼지 못하면 내부는 볼 생각도 하지 않는 경우가 많기 때문이다. 따라서 리스팅 전 외벽이나 현관문 페인트, 가드닝 등에 특별히 더 신경을 써야 한다. ▶홈투어 언제든 집을 보여줄 준비가 돼 있는 것이 중요한데 이를 위해 셀러는 가족들 간에 규칙을 만들어 항상 집을 최상의 상태로 유지해야 한다. 특히 주방과 욕실은 흠잡을 데 없이 깨끗하게 유지해야 한다는 것이 부동산 중개인들의 귀띔. 변기 뚜껑은 항상 닫혀 있어야 하고 샤워커튼이 있다면 이 역시도 잘 정돈해놔야 한다. 그리고 평소엔 정리하지 않더라도 집을 내놓은 이상 매일 침대 정리를 해서 언제든 중개인 연락이 오면 보여줄 수 있는 상태를 만들어 놓자. 홈투어 시 가장 신경 써야 할 것은 어린 자녀의 장난감과 반려동물. 장난감이 집 곳곳에서 발견되지 않도록 장난감은 자녀방에 모아두고 반려동물은 산책을 나가게 하거나 싱글홈의 경우 마당이나 뒷마당의 특정 공간에 머물 수 있게 해야 한다. 잠재 바이어가 반려동물을 키운다해도 자신이 구입할 집에 반려동물이 어지럽게 뛰어다니거나 특유의 냄새가 나는 것은 그리 좋은 인상을 주지 못하기 때문이다. ▶지역 시장 분석하기 부동산 시장이 침체기라고는 하나 여전히 대도시를 중심으로 남가주 역시 셀러 마켓이라는 것이 부동산 에이전트들의 전언. 이런 분위기 때문인지 부동산 에이전트들에 따르면 리스팅 후 첫 주말에 집을 보여줄 준비가 된 셀러들은 그리 많지 않다고 한다. 그러나 이제 막 리스팅 된 집에 잠재 바이어들의 관심이 크고 홈투어 문의도 많이 들어오므로 완벽하게 준비된 상태에서 리스팅을 하는 것이 좋다. 또 언제 리스팅하는 것이 좋은지, 오픈 하우스 날짜는 어떻게 정해야 하는지, 홈투어 일정 등에 대해서는 부동산 중개인과 의논해 최적의 스케줄을 잡는 게 가장 빠르고 효과적으로 집으로 팔 수 있는 방법이다. 이주현 객원기자리스팅 캐비닛옷장 부동산 중개인들 잠재 바이어들 부동산 에이전트들

2023-06-14

JJ그랜드호텔 매물로 나와…리스팅 가격 2250만달러

LA한인타운 대표 호텔 중 하나인 JJ그랜드호텔(사진.대표 헬렌 김)이 매물로 나왔다. 리스팅 브로커인 콜드웰뱅커커머셜의 리스팅 가격은 2250만 달러다. 윌셔와 6가 사이 하버드 불러바드(620 S Harvard Blvd.) 선상에 위치한 JJ그랜드호텔은 5만6000스퀘어피트 면적에 총 71개 객실과 대·소형 뱅큇 등 다양한 부대시설을 갖추고 있다. 또한, LA한인타운의 중심지에 위치해 있어 비즈니스와 관광, 외식 등에 최적의 로케이션을 자랑하며 향후 개발 잠재력도 풍부해 호가 이상도 가능하다는 게 업계의 시각이다. 리스팅을 담당하고 있는 콜드웰뱅커 윌셔프로퍼티스 라이온 오 대표는 “이번 매물은 고 김영태 회장이 가장 아끼던 호텔”이라며 “희망가는 3200만 달러에 달했지만 코로나19 팬데믹을 거치면서 가격을 인하했다”고 말했다. 오는 4월 1일부터 시행되는 소위 ‘맨션세(Measure ULA)’도 가격 인하의 주요 원인이다. 오 대표는 “이번 매매 가격은 4월 1일 이전에 빨리 매각을 마무리할 수 있도록 내놓은 것”이라며 “만약 이후에 팔린다면 최소 50만 달러 이상은 인상될 것”이라고 말했다. 이번 리스팅은 지난달 13일 로텍스호텔이 콜로라도 소재 한인 투자그룹인 컨티넘 에퀴티에 2200만 달러에 매각된 후 새롭게 시작된 프로젝트다. 한편 지난 2020년 심장마비로 별세한 고 김 회장이 소유했던 호텔 중 동서호텔 등 3개가 매각됐고, LAX 라마다 프라자 호텔은 현재 매각 등을 검토 중에 있다. 오 대표는 “윌셔 라마다와 웨스턴 로텍스, 그리고 상업용 빌딩 한 채는 가족들이 매각하지 않기로 결정했다”고 밝혔다. 양재영 기자 yang.jaeyoung@koreadaily.com그랜드호텔 리스팅 jj그랜드호텔 매물 이번 리스팅 리스팅 가격

2023-02-23

LA 집값 4만불 하락…낙폭 전국 2위

LA 집값이 전국에서 두 번째로 크게 떨어진 것으로 나타났다. 부동산 중개전문업체 리맥스 조사에 따르면 지난해 12월 LA 중간 주택가격은 81만 달러로 전년 동기 85만 달러보다 4만 달러(4.7%) 내린 것으로 조사됐다. 전국에서 가장 높은 하락률을 보인 도시는 샌프란시스코로 작년 12월 주택가격이 98만5929달러였다. 이는 2021년 12월 103만8444달러와 비교하면 5만2515달러(5.1%)가 밑도는 수치다. 샌프란시스코와 LA에 이어 호놀룰루(4.7%), 시애틀(3.8%), 피닉스(3.5%) 순으로 하락 폭이 컸다. 〈표 참조〉 리맥스 최고경영자(CEO)인 닉 베일리는 “높은 모기지 이자율과 경기불황에 대한 두려움으로 부동산 시장의 둔화세가 지속하고 있다”고 분석했다. 또한, LA의 전년 대비 신규주택 리스팅 역시 3540건으로 지난해 동월 5768건보다 38.6% 하락해 전국에서 세 번째 높은 하락률을 보였다. 신규주택 리스팅 건수가 가장 많이 감소한 곳은 아이오와주 디모인(Des Moines)으로 지난해 876건에서 43.6% 줄어든 494건에 그쳤다. 피닉스(39.7%), 포틀랜드(38.1%), 샌디에이고(37.3%) 순으로 감소 폭이 컸다. 베일리 CEO는 “신규 주택 리스팅 하락에도 LA의 전체 매물 건수는 전년 동기보다 2배 가까이 늘었다. 이는 기존 주택 판매 부진으로 매물이 사장에 머무는 기간이 늘어났기 때문”이라고 설명했다. 지난해 LA 지역 평균 매매 소요기간(DOM)은 41일로 1년 만에 14일이 늘었다. 리맥스 측은 올해 부동산 시장은 소폭의 등락을 반복한 후 안정세를 유지할 것이라고 내다봤다. 베일리 CEO는 “현재 부동산 시장은 ‘조정’ 국면에 있다”며 “주택 가격 하락과 매물 증가는 예비 주택구매자에게 유리한 환경”이라고 말했다. 양재영 기자하락 집값 낙폭 전국 신규주택 리스팅 부동산 시장

2023-01-22

최대 부수·최다 리스팅·최초 배포, 2023년 중앙일보 업소록 발간

한인마켓등서 무료배포 전자책으로도 동시 발행 최대 부수, 최다 리스팅, 최고의 광고효과를 자랑하는 2023년판 중앙일보 업소록이 발간되었습니다. 오랫동안 한인 비즈니스의 필수 동반자로 자리매김해 온 중앙일보 업소록에는 애틀랜타를 비롯한 동남부 한인 업소들의 최신 정보는 물론, 조지아 운전면허시험과 시민권 인터뷰 예상 문제 풀이 등 알찬 생활정보가 가득합니다. 또 한인들이 좋아할 만한 애틀랜타 지역 가볼 만 한 곳 정보도 새로 추가하였습니다. 2023년판 중앙일보 업소록은 광고 협찬 업소 및 한인마켓 가판대를 통해 무료로 배포되며 중앙일보 사무실(2400 Pleasant Hill Rd. #210, Duluth, GA)에서도 받을 수 있습니다. 앨라배마 주요 업소에서도 찾을 수 있습니다. 또 본지 웹사이트 애틀중앙닷컴(atljoongang.com)에 전자책으로도 올라 있어 업종별 리스팅과 광고 업체들을 편리하게 찾아볼 수 있습니다. 2023년판 중앙일보 업소록 발간에 도움을 주신 광고주 여러분께 감사드리며, 연중 업데이트 작업을 통해 더욱 정확하고 풍부한 애틀랜타 한인 업소록을 만들어 나갈 것을 약속드립니다. ▶문의: 770-242-0099중앙일보 리스팅 최다 리스팅 중앙일보 사무실 부수 최다

2023-01-20

워싱턴 지역 주택 가격 안 떨어진다

내년 워싱턴 지역 주택 부동산 판매시장이 둔화되더라도 매매가격이 하락하지는 않을 것으로 예상된다. 북버지니아부동산중개인연합회(NVAR)과 조지메이슨대학 지역분석학센터은 내년 시장전망 보고서를 통해 "주택판매량이 줄어들어 바이어 입찰 경쟁이 완화되고 가격상승폭도 상당히 둔화되지만 올해보다 매매가격이 하락하지는 않을 것"이라고 전망했다. NVAR이 예측한 내년 12월 페어팩스 카운티 싱글하우스 중간판매가격은 올해보다 0.4% 오른 82만7976달러다. 알링턴 카운티는 3% 오른 117만3567달러, 알렉산드리아 시티는 0.1% 상승한 97만5233달러다. 북버지니아(페어팩스, 알링턴, 카운티, 알렉산드리아, 페어팩스, 폴스 처치 시티)의 작년 주택판매량은 2만6157채로 2004년 3만2735채 이후 17년만에 최고치를 기록했으나 올해에는2만3천채 미만이 될 것으로 예상된다. 북버지니아 지역 평균 매매가격은 작년70만3197달러에서 5% 이상 증가할 것으로 보인다. 하지만 모기지 금리가 고공행진을 이어가면서 내년에도 주택구입의 난관으로 작용할 것으로 보인다. 최근 다소 하락하긴 했으나 지난달 30년고정모기지는 7%에 달했다. 보고서는, 내년 모기지 금리가 6-6.75% 사이를 기록하고 내후년 이후 금리가 하락할 수 있으나 30년 고정 모기지 3.25%, 15년 고정 모기지 2.5% 시대는 당분간 도래하기 힘들다고 예측했다.보고서는 또한 5년 이상 장기거주 목적으로만 주택구입을 생각할 시점이라고 전했다. 내년에도 워싱턴지역 주택 리스팅 상황은 녹록하지 않을 것으로 예상했다. 내년 리스팅 재고가 현재보다 19%나 줄어들 것이라는 예상이 나왔다. 보고서는 현재 낮은 모기지 이자율을 부담하는 주택소유주들이 굳이 주택을 판매할 이유가 없기 때문이라고 분석했다. 또한 내년 전반적으로 주택판매량은 올해보다 12% 줄어들 것으로 보인다. 주택 판매량이 줄어도 주택 리스팅이 더 큰 폭으로 감소하기 때문에 전반적으로 가격 하락을 점치기는 어렵다. 다만 가격 상승폭이 현재보다는 둔화될 가능성이 높을 뿐이다. 전문가들은 주택 리스팅 가격 대비 판매가격이 100% 미만으로 내려오는 등 여러가지 측면에서 펜데믹 이전의 정상 시장에 근접해 갈 것으로 예상했다. 김옥채 기자 kimokchae04@gmail.com워싱턴 지역 워싱턴지역 주택 작년 주택판매량 주택 리스팅

2022-12-20

[부동산 투자] 셀러의 판단

2022년도 같이 한 해 부동산 분위기가 극과 극을 보여주던 때가 또 있었을까? 올 초 그 뜨겁던 분위기는 사라지고, 지금은 거래가 한산할 정도로 냉각된 분위기를 보여주고 있다. 연방준비제도(Fed)에서 인플레이션을 막고자 금리를 급격히 올린 것이 주된 요인이지만, 장기적으로 본다면 지금의 조정이 오히려 더 건강한 부동산 시장을 유지하는 데 도움이 될 수도 있을 거라 본다. 특히 기준 가격이 정확히 정해져 있지 않은 거래에서는 어느 정도가 적정 가격인지 적정가를 정하기 위해 여러 데이터를 사용하기 마련인데, 이것이 쉬운 게 아니다. 부동산의 경우는 플랜과 사이즈가 비슷한 큰 단지의 콘도나 타운홈이 아니라면, 가격 판단 기준이 애매모호하다. 특히 단독 주택의 경우, 같은 사이즈라도 업그레이드 여부, 땅의 크기, 뷰의 유무 등에 따라 가격 차이가 크게 날 확률이 높다. 은행은 가격을 조금 더 정확한 기준으로 측정하기 위해 감정을 따로 하게 된다. 물론 이 또한 100% 정확하다고는 할 수 없지만, 부동산 거래에서는 가격을 판단하는 가장 중요한 요소 중에 하나다. 리스팅 에이전트는 셀러에게 리스팅을 받기 전에 셀러의 매물이 어느 정도 가치가 있는지, 얼마를 받을 수 있는지 등, 최근에 거래된 데이터를 근거로 설명하고 리스팅 가격을 정한다. 대다수의 셀러는 전문가의 말에 귀를 기울이지만, 의외로 많은 셀러가 잘못된 판단과 부정확한 정보 등으로 귀중한 시간을 낭비하는 경우를 많이 접하게 된다. 이를 정확히 알려줘야 할 에이전트는 리스팅을 받고 보자는 생각으로, 셀러가 제시한 가격을 무조건 받아들이고 마켓에 올린다. 10년 전이라면 운좋게 눈 먼 현금 바이어를 만나서 팔 수 있었을지도 모른다. 하지만 지금처럼 인터넷이 발달해 정보가 공유되고 있는 상황에서 이런 바이어를 만날 확률이 과연 얼마나 될까? 설령 만나서 운 좋게 에스크로에 들어갔다고 해도, 현금 바이어가 아니라면 나중에 감정 문제로 깨질 것이 분명하다. 이런 일이 반복되다 보면 마켓에 오래 머물다가 가격을 내리게 되고, 나중에는 마켓에서 거두어들이거나, 셀러가 지쳐 결국 마켓 시세보다 더 싸게 팔게 되는 경우도 비일비재하게 일어난다. 항상 필자가 하는 이야기는 바로 집을 마켓에 올리고 첫 2주가 가장 중요하다는 것이다. 셀러는 이 시기를 놓치면 전략을 다시 수정해야 한다. 첫 2주를 허비하면 오히려 나중에 가격 면에서도 손해를 볼 수도 있다. 특히 바이어들이 가격이 많이 올랐다고 생각하고 있는 시기이니만큼, 처음 집을 내놓을 때가 제일 중요하다. 만약 이 기간 오퍼가 없다면, 셀러와 에이전트는 새로 집을 찾는 바이어들을 잡기 위해지속해서 가격을 내리는 경우가 발생할 수도 있다. 마켓에 나온 시간이 오래되었지만 운이 좋아서 마켓이 올라가 준다면 가격 경쟁력이 생기므로 팔릴 확률이 높아진다. 하지만 그 반대의 경우라면 주변에 새로 나온 집들과 경쟁까지 해야 하기 때문에 점점 더 어려운 상황을 맞이할 수 있다. 즉, 조금이라도 더 받고 싶은 셀러의 마음은 이해가 가지만, 지금처럼 마켓이 안 좋은 상황에서는 정확한 판단과 올바른 결정이 오히려 빨리 성공적으로 집을 파는 지름길이다. ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 투자 셀러 데이터 리스팅 에이전트 부동산 분위기 부동산 거래

2022-10-26

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