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[부동산 이야기] 내 집 마련 적기 찾기

다양한 종류의 정부 다운페이먼트 보조 프로그램들이 지역별로 널려있다.     내 집을 마련할수 있도록 모든 기금은 준비되었는데 문제는 활용도이다. 잘 몰라서 활용하지 못하는 경우도 있지만, 기회를 기회로 못 보고 구입 시기를 놓치고 후회하기를 반복하고 부의 창출을 놓치는 첫 주택구입자들을 볼 때 안타깝기만 하다.   물론 수입이 워낙 낮고 가진 빚이 많아서 시간이 좀 필요한 홈바이들도 있는건 맞지만 이자가 떨어지고 집값이 떨어지기만을 기다려 주택구입의 적기로 판단하는 것은 개인적으로 바른 판단이 아닌듯싶다.   요즈음, LA 시 정부에서 도와주는 LIPA(Low Income Purchase Assistance) 프로그램을 통해 16만1000달러의 기금을 활용하고 카운티 지역에서 지원해 주는 Calhome(지역에 따라서 지원금액은 차이가 있음) 10만 달러의 기금을 합치고 위시 그랜트 3만 달러를 더하고 은행에서 지원해주는 클로징 비용을 모두 합치면 30만 달러 넘게 다운페이 지원을 받아서 첫 집 장만을 하는 가구가 늘고 있는 추세다.     이러한 도움은 리버사이드카운티 그리고 샌디에이고카운티에서도 다양한 프로그램을 통해서 받을 수 있겠다. 하지만, 사전에 충분한 준비 없이 남이 도움을 받으니까 나도 받을 수 있겠다고 아무런 내 집 마련 사전 준비 없이 서두르는 것은 좋은 방법이 못 된다.     요즘 밀레니얼 세대들이 학자금 융자 부채를 가지고도 수입 높아서 집구입의 대세를 이루는 연령층이 되고 있다. PMI도 없이 다운페이 그랜트와 클로징 비용까지 지원해주는 프로그램은 밀레니얼 세대들에게 유용한 프로그램이 되고 있다.     집 구입을 시도하다 보면 여러모로 부족한 부분을 발견하게 되는데 이러한 내 집 마련의 장애물들을 극복하는 방법의 하나는 다운페이 프로그램을 20% 이상 활용하여 집을 구입하던가 낮은 다운페이를 하고도 PMI를 안내고 월 페이먼트가 현재 렌트비용과 별 차이가 없는 정도로 페이먼트가 가능하다면 굳이 구입 시기를 늦출 필요가 없다고 본다.     정부 혜택은 저소득한테만 제공한다는 잘못된 관념을 깨고 수입이 오히려 많아야 내 집 마련이 가능하다는 생각의 변환이 필요하다. 물론 저소득은 저소득에 맞는 지원이 있고 중상층은 나름대로 수입에 합당한 도움을 받을 수 있음을 기억하고 다양한 융자 옵션을 알아보고 최상의 융자를 선택해서 내 집 마련을 시도해보길 권한다.   이러한 정부 보조 없이 첫 주택 구입자들이 주택 구입이 어렵다는 것을 정부도 인식하고 있다. 문제는 준비가 안 돼서 못 받는 경우가 대부분이다.     따라서 다양한 정보들을 지혜롭게 활용해서 시간을 갖고 차근차근 계획하고 대비해서 내 집 마련의 꿈을 이루는 귀한 기회가 되길 바란다.     ▶문의:(213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 적기 융자옵션 정부 다운페이먼트 다운페이 프로그램 다운페이 지원

2024-08-27

법원은 불체자 구제 제동…의회는 불체자 첫 집 지원

불법 체류자와 관련된 굵직한 현안들을 놓고 연방 법원과 가주 의회가 엇갈린 입장을 발표했다.   26일 연방법원은 불법 체류자 구제안에 제동을 걸었다. 이에 따라 밀입국자가 시민권자와 결혼한 경우 영주권 신청자격을 부여하는 조 바이든 행정부의 불법 이민자 구제정책〈본지 6월19일자 A-1면〉은 시행 1주일 만에 멈춰섰다.   공화당이 주도하는 16개 주 정부가 바이든 행정부의 이 정책에 반기를 들고 텍사스주 연방법원에 낸 소송에서 J. 캠벨 바커 판사는 최소 2주 동안 시행을 보류하라는 명령을 내렸다.   바커 판사는 16개 주가 제기한 청구에 대해 “상당한 중요성이 있으며, 법원이 더욱 면밀히 검토할 필요가 있다”고 배경을 설명했다.   소송의 쟁점이 된 정책은 국토안보부가 ‘키핑 더 패밀리 투게더(Keeping Families Together)’란 이름으로 지난 19일부터 시행한 프로그램이다. 이 정책은 10년 이상 계속 미국에서 체류한 밀입국자가 시민권자와 결혼한 경우에 당사자와 그의 기존 자녀(21세 미만)가 요건을 충족하고 결격 사유가 없을 경우 3년 이내에 영주권을 신청할 수 있게 해주는 제도다. 바이든 행정부는 수혜자격자가 50만명, 그들의 자녀가 5만명 정도일 것으로 추정했다.   하지만 텍사스주를 비롯한 아이다호, 앨라배마, 아칸소, 플로리다, 조지아, 아이오와, 캔자스 등 공화당 중심의 16개 주는 이 정책이 헌법을 위반한다며 최근 합동 소송을 제기했다.   소송을 주도한 켄 팩스턴 텍사스주 법무장관은 “연방법은 불법체류 외국인이 출국한 후 합법적으로 재입국해 거주 허가를 받지 않고는 영주권 등 대부분의 이민 혜택을 받는 것을 금지하고 있다”면서 “국토안보부는 현행 연방법을 준수하는 대신 불법 체류자 130만명이 연방법을 무시하고 영주권을 신청할 수 있도록 허용했다”고 주장했다.   이 정책은 일시 보류됐지만, 법원이 추가 검토를 거쳐 다시 해제할 수 있다.  또 시행 보류 명령이 유지될 경우 바이든 정부가 항소하면 연방 대법원까지 올라갈 수 있다.   이튿날인 27일 가주 상원은 가주 첫 주택 다운페이먼트 지원 프로그램인 ‘드림포올’의 수혜 대상을 불법 체류자로 확대하는 법안(AB 1840)을 통과(찬성 23명·반대 11명)시켰다.   호아킨 아람불라 가주 하원의원(민주)이 발의한 이 법안은 다운페이먼트 지원 프로그램의 신청 자격을 개인납세자번호(ITIN)를 가진 서류미비자로 넓히는 것을 골자로 하고 있다. 〈본지 8월21일자 A-1면〉   AB1840은 하원에서 최종 표결을 거쳐 주지사의 서명을 받으면 시행된다. 법안이 시행되면 서류미비자는 첫 주택 구입 시 감정가의 20% 또는 최대 15만 달러를 지원받을 수 있게 된다. 관련기사 ‘서류미비자에 시민권 기회’ 민주당 강령 채택 최준호·김지민 기자불체자 지원 텍사스주 연방법원 다운페이먼트 지원 영주권 신청자격

2024-08-27

[부동산 이야기] 인컴유닛 장점과 특징

인컴유닛이란 보통 2유닛(듀플렉스)부터 4유닛까지의 주거용 부동산을 가리킨다. 최대 4유닛인 탓에 일반 주택과 동일하게 취급하며, 구매조건 역시 비슷하다. 또 최소 35% 이상을 다운페이먼트로 지불해야 하는 아파트 등 5유닛 이상의 매물과 비교하면, 구매조건 역시 까다롭지 않다. 이에 더해 낮은 이자율 역시 인컴유닛 투자의 장점으로 꼽힌다. 세입자 한 명이 나가더라도 총수입에 미치는 여파가 상대적으로 적다는 점 역시 인컴유닛 투자의 장점이다.   인컴유닛은 일반 주거용 주택과 달리 주변 부동산 시세에 따라 가격이 책정되지 않는다. 투자에 따른 수익률이 가격에 반영되는 탓에 주요 수입원인 렌트 수입 규모를 파악하는 것이 중요하다. ‘테넌트 에스토펄’(Tenant Estoppel)을 받아 렌트 수입을 정확히 확인해야 하는 이유다.     렌트 수입 못지않게 매물의 가치에 영향을 주는 요소가 경비지출 규모다. 아파트와 마찬가지로 4유닛 이하의 인컴유닛은 소유주가 재산세, 보험료, 수리 비용 등을 부담하는 경우가 많다. 따라서 수입에서 경비를 차감한 실질수익을 파악하는 것이 중요하다. 실질수익은 총 렌트수입에서 모기지, 운영경비 등의 지출요소를 차감해 산출할 수 있다. 실질수익을 파악하고 나면 운영수익(NOI·Net Operating Income)과 자본화비율(CAP Rate·Capitalization Rate) 등을 활용해 수익률도 가늠할 수 있다. 이 가운데 자본화비율(Cap Rate)은 매수가격 대비 1년 동안 벌어들이는 수익을 측정하는 데 활용된다. 자본화비율은 부동산의 가치를 반영하며,  연간 순수입을 매수가로 나누어 산출할 수 있다. 비교적 신축이며, 안정적인 임차인이 들어선 경우에 낮은 자본화비율을 나타내는 경향이 있다. 이외 매매 시점 기준 렌트 수입의 규모, 매물의 위치와 사이즈 및 컨디션을 비롯한 조닝 종류 등의 요소들이 매각 가격에 반영된다.   납세 혜택을 받을 수 있는 가격대가 비교적 낮은 인컴유닛에 투자하는 것도 추천한다. 자본화비율이 높은 매물 대신 세금공제 혜택이 더 많이 주어지는 매물에 투자하는 게 효과적일 수 있기 때문이다.   예를 들어 1031교환(1031 Exchange)를 통한 세금 납부 연기 및 자산 증식을 꾀할 수 있다. 1031 익스체인지는 부동산 매각 시 발생한 순이익금에 대한 세금을 재차 부동산매매 자금으로 사용한 경우에 한해 국세청(IRS)에서 납세 혜택을 제공하는 제도다. 매각하고자 하는 부동산의 가치가 높아질수록, 납부해야 하는 세금의 규모 역시 불어난다는 점을 공략하는 것이다. 제도를 활용해 납세 기한을 연장하고, 부동산을 구매하여 자산을 불려 나가는 전략을 고려해 볼 수 있다.   인컴유닛은 꾸준한 수요가 있다는 특징이 있다. 따라서 임차인과 좋은 관계를 가지고, 쾌적한 주거 환경을 유지한다면 리스크를 최소화한 투자처가 될 수 있다.    ▶문의:  (213)-718-7733  윤소야 / 뉴스타부동산 풀러턴 명예부사장부동산 이야기 장점 다운페이먼트 부동산매매 자금 주거용 부동산 부동산 매각

2024-08-21

불체자도 첫 주택 15만불 지원 논란…드림포올 확대안 주하원 통과

가주 첫 주택 다운페이먼트 지원프로그램 ‘드림포올’의 수혜 대상을 불법체류자로 확대하는 법률 개정안(AB1840)이 가주 상원 소위를 통과해 논란이 커지고 있다.   현재 가주 상원 표결을 앞둔 이 개정안은 영주권자나 시민권자에 국한됐던 신청자격을 소셜번호(SSN)나 개인납세자번호(ITIN)를 가진 불법체류자로 넓히는 내용을 담고 있다. 이 안을 발의한 호아킨 아람블라 하원의원은 “드림포올이란 프로그램 명칭에 따라 모든 사람에게 동등한 혜택이 제공돼야 한다”고 입법 취지를 설명했다.   그러나 수혜자 범위를 넓힐 경우 생길 부작용에 대해서 우려하는 목소리가 커지고 있다.     드림포올은 이미 경쟁이 치열한 프로그램으로 꼽힌다. 지난해 선착순으로 진행된 1차에서는 2주가 채 되지 않은 기간에 3억 달러의 예산이 모두 소진됐다. 2만 건이 훌쩍 넘는 신청서가 접수돼 경쟁률이 10대1에 가까웠다. 올해 시행된 2차 프로그램에서는 지역, 인종, 소득에 근거한 추첨제를 도입했고 1700여 명을 뽑는데 1만8000여 명이 몰려 경쟁률이 10대1을 넘어섰다. 이런 상황에서 불법체류자로 수혜 대상이 확대되면 경쟁이 더 치열해져 실질적인 혜택을 보기가 어렵다는 게 반대 측의 주장이다.   이에 더해 현재 380억 달러에 달하는 주정부의 재정 적자에 부담이 가중될 수 있고 결국 혜택 축소로 이어질 수 있다는 우려도 제기됐다. 실제로 가주 상원 세출위원회는 “수혜 대상자를 늘리면 프로그램 운영에 추가로 수백만 달러가 더 소요될 것”이라고 밝혔다.   빌 웰스 엘카혼 시장은 “적법한 신분의 주민이 먼저 혜택을 받아야 한다”며 “시민의 의무를 다하지 않는 이들에게 동등한 혜택을 제공하는 것은 부당한 것”이라고 강조했다.   한편, 드림포올은 조건을 충족하는 첫 주택 구매자 중 추첨을 통해 선발한 가주민에게 다운페이먼트나 클로징비용을 지원하는 프로그램이다. 지원금은 주택 가격 또는 감정가의 20% 또는 최대 15만 달러중 더 적은 금액이다. 지원을 받고 나면 최장 30년 동안 원금 상환을 하지 않아도 돼서 신청자가 많다. 2023년에 처음 시행된 드림포올 프로그램은 3억 달러에 달하는 지원금으로 2300명에게 도움을 줬다. 올 4월에 시행된 2차 드림포올은 지원금이 1차보다 5000만 달러가 줄었다. 추첨에서 당첨된 1700여 명이 혜택을 받았다.   올해 신청자격은 ▶부모가 무주택자인 1세대 바이어 ▶지난 7년 동안 집을 소유하지 않은 첫 주택구매자 ▶연간 소득 한도 지역 중위 소득의 120% ▶거주목적으로 주택을 구매하는 경우 등이다. 조원희 기자불체자 주하원 확대안 주하원 지원 논란 주택 다운페이먼트

2024-08-20

가주 다운페이먼트 보조 프로그램 업데이트 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 가주 다운페이먼트 보조 프로그램인 Dream For All의 진행 상황에 대하여 알려주시기 바랍니다.       ▶답= CA Dream For All 프로그램이 지난 4월 29일 자로 신청 마감한 후 벌써 한 달 반이나 지났는데도 특별한 업데이트가 없어서 신청자들의 애를 태우고 있는 게 현실입니다.     다만 총 신청자는 예상보다 적은 17,000 - 18,000 명 선으로 알려지고 있습니다. 전체 예산을 고려했을 때 1,700-2,000명 정도가 혜택을 볼 수 있을 것으로 계산하면 약 10%의 추첨 확률이 됩니다. 하지만 신청자 중 상당수가 자격이 되지 않거나 서류 검증 과정에서 탈락될 것을 고려하면 실제 확률은 이보다 좀 더 높을 것으로 예상됩니다.     사실 가주 주택금융청이 어떤 과정을 거쳐 어떻게 추첨을 하고 어떠한 심사과정을 할지에 대해서는 구체적으로 알려진 바가 없습니다. 다만 자격 검증을 모든 신청자들을 대상으로 하기보다는 추첨을 먼저 한 후 당첨된 자들에 한하여 검증을 해 나갈 것으로 예상됩니다. 그래서 당첨자 중 자격이 안되는 자로 밝혀지면 추가로 당첨자를 선택하는 과정을 이어나가는 것으로 예상됩니다. 이 방법이 시간과 비용을 훨씬 더 절약할 수 있기 때문입니다.   다만 당첨되고 자격 검증 과정을 통과한 사람들을 순서대로 먼저 이메일 통지를 할지 아니면 차수를 나중에 통보를 할지 혹은 모든 당첨자를 검증 과정을 거친 후 한꺼번에 발표할지에 대한 것은 알려진 바가 없습니다. 추첨을 통해서 당첨자를 선택하는 방법이 이번이 처음이고 첫 세대 주택구입자 등 자격요건이 강화된 만큼 검증 과정과 발표 과정이 예상보다 늦어지는 것으로 판단됩니다.   애초 6월 중순에서 말까지는 당첨자 발표가 있을 것으로 예상되었으나 지금은 이보다 더 늦어져 7월 이후에나 발표될 것으로 업계에서는 생각하고 있습니다. 따라서 신청자들은 마음을 내려놓고 그저 기다리는 것 밖에는 딱히 할 수 있는 것이 없는 현실입니다. 다만 신청을 해 놓은 만큼 혹시 모를 연락에 대비하여 이메일을 꼬박꼬박 챙겨 보고, 포털 웹사이트를 수시로 접속하여 업데이트를 확인하는 것이 좋겠습니다. 그리고 만약에 당첨이 되면 융자를 받아 집을 구입해야 하므로 이에 대한 대비를 잘 하시길 바랍니다.            우선 크레딧을 잘 관리, 유지하는 것이 가장 중요합니다. 융자의 승인과 거절자체에도 영향을 줄 뿐만 아니라 얼마짜리의 집을 살수있는지에도 결정적으로 영향을 주기 때문입니다. 어떠한 페이먼트이든 무조건 제때 꼬박꼬박 하시기 바랍니다. 그리고 새 신용카드 오픈이나 다른사람의 융자에 코사인을 자제하고, 자동차나 값비싼 물건을 할부로 구입하는 것은 피하고, 가능한 한 주택구입이후로 미루는 것이 좋습니다.     또한 기존의 신용카드의 잔고는 가능한 한 낮게 유지하고, 자동차융자 밸런스는 주택구입 4-5개월전에 융자담당자와 상의하여 조절함으로써 자신의 부채로부터 제외시킬수가 있습니다. 또한 가급적 직장을 옮기거나 기존비즈니스를 클로즈하거나 새로운 비즈니스를 오픈하는 것을 피하는 것이 좋습니다. 더 좋은 조건으로 직장을 옮기는 것은 괜찮지만, 이때도 보너스 수입등을 사용하지 못하는 수가 있습니다. 비즈니스의 크로즈와 오픈, 이름 바꾸는 경우등도 문제가 되는 경우가 많으므로 미리 융자담당자와 상의 하는 것이 좋습니다.     마지막으로 은행구좌에 근거 없거나 현찰등 융자에서 허락하지 않는 자금의 입금을 피해야합니다. 이는 융자진행을 더디고 힘들게 할 뿐만 아니라 융자승인을 못받게 할 수도 있으므로 반드시 융자담당자와 상의를 한후 은행구좌간의 입출금, 자금이동등을 결정해야 합니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 다운페이먼트 프로융자 대표 다운페이먼트 보조 주택 융자

2024-06-18

부모·자녀 돈 모아 주택 공동매입 증가…치솟는 집값 대응책으로 부상

#. 아파트에 거주하는 이지영씨 부부는 직장인 딸과 함께 주택을 공동명의로 샀다. 이씨 부부의 연 소득은 6만7000달러, 딸은 6만 달러로 3인 가족 연 소득은 총 12만7000달러였다. 이씨 부부 소득만으로는 집을 살 수가 없었다. 하지만 딸의 소득을 더하고 LA시의 첫 주택구입자 다운페이 보조프로그램(MIPA)을 이용해서 70만 달러의 집을 매입할 수 있었다. 즉, 이씨 가족이 2만5000달러를 내고 정부 지원금 11만5000달러 합해 총 14만 달러를 다운페이했다.     #. 4명의 자녀와 함께 아파트에 사는 김정현 씨 부부는 자녀 1명의 수입까지 포함한 월 소득은 9700달러. LA시 저소득층 다운페이 보조프로그램인 LIPA로 16만1000달러를 받고 또 그린라인홈 프로그램으로 3만5000달러를 추가로 지원받아서 총 19만6000달러를 다운페이하고 내 집을 장만할 계획이다.     고금리에도 주택가격이 고공행진하면서 부모 세대뿐만 아니라 젊은 자녀들도 내 집 장만이 쉽지 않다. 집값이 너무 비싸 어느 한쪽의 소득만으로는 주택을 살 수 없기 때문이다. 이런 상황에도 부모와 자녀가 힘을 합치면 내 집 마련이라는 아메리칸 드림도 헛된 꿈이 아니다. 최근 부모와 자녀가 소득을 함께 모아 아메리칸 드림을 이루는 사례가 늘고 있다.     비영리단체 샬롬센터 이지락 소장은 “첫 주택구입자인 부모와 자녀의 소득을 합산하고 정부 다운페이먼트 보조 프로그램을 활용해 공동명의로 주택을 사는 한인이 증가하고 있다”며 “LA시 경우 첫 주택 구입, 지역중간소득(AMI) 등 자격 요건이 맞으면 최대 20만 달러까지 다운페이먼트 보조를 받을 수 있어 인기”라고 설명했다.   이 소장은 “저소득층과 중간소득층이라면 다양한 정부 보조 프로그램을 눈여겨볼 필요가 있다”며 “부모와 자녀의 소득을 더하면 주택구입이 가능하고 더 높은 가격의 주택을 살 수 있다”고 설명했다.     첫 주택구입자 다운페이먼트 보조 프로그램은 ▶LA시 저소득층 다운페이먼트 보조(LIPA, 16만1000달러) ▶LA시 중산층 다운페이먼트 보조(MIPA, 11만5000달러까지) ▶위시그랜트(WISH, 2만9172달러) ▶LA카운티 다운페이먼트 보조(HOP, 8만5000달러까지) ▶가주 정부 다운페이먼트 보조(MyHome, 주택가격의 3.5%까지) ▶LA카운티 보조 프로그램(그린라인홈, 3만5000달러까지) ▶가주 페이먼트 보조 프로그램(Calhome, 10만 달러까지)  ▶OC 저소득층 다운페이먼트 지원프로그램(MAP, 8만5000달러까지) 등이 있다.     다우앤손 회계법인 피터 손 대표는 "공동 주택구매 후 부모가 명의에서 빠질 경우 증여세.상속세 등 과세 대상이지만 2024년 기준으로 1361만 달러가 면세한도로 첫 주택구입자인 경우 세금을 내지 않을 가능성이 크다"며 "월 모기지 페이먼트와 재산세를 내는 사람이 세금 공제를 받게 된다"고 조언했다.       전문가들은 부모와 자녀가 공동 주택구입을 할 때 자녀가 향후 소송 및 이혼 진행 시 채권자가 주택을 압류하거나 주택 자산 25만 달러(개인) 혹은 50만 달러(부부) 이상이 되면 과세 대상이므로 주의해야 한다고 당부했다.   이은영 기자공동매입 대응책 주택구입자 다운페이먼트 저소득층 다운페이먼트 다운페이먼트 보조

2024-06-06

집값 얼마나 비싸면…노다운 모기지 재등장

주택가격이 사상 최고치를 기록하며 다운페이먼트 부담이 급증한 가운데 노다운페이먼트(이하 노다운) 모기지가 재등장했다.     노다운 모기지를 론칭한 UWM 최고전략책임자인 알렉스 엘리자이는 “현재 전국적으로 노다운 프로그램을 제공하는 대출기관이나 비은행 모기지 회사가 없다”며 “출시한 지 2주 만에 이미 수천건의 대출 신청이 접수됐다”고 밝혔다.     이를 두고 일각에서는 서브프라임 사태나 디폴트(채무불이행)가 재발할 수 있다는 우려를 제기하고 있다. 한인 부동산 및 융자 전문가와 함께 이 프로그램의 장단점에 대해 알아봤다.   ▶노다운 출시 배경   팬데믹 이후 주택 가격과 모기지 금리가 가파르게 상승하면서 다운페이먼트 부담도 커졌다.     리얼터닷컴의 최근 보고서에 따르면 2020년 1분기 기준으로 구매 주택가격의 10.7%였는데 올해 1분기에는 13.6%로 비중이 늘었다.     집값에 다운페이먼트 비중 증가로 주택 구매자의 다운페이먼트 부담이 늘면서 노다운이 나오게 된 것이다.     ▶UWM 노다운   신청 자격은 대출자 중 한 명이 첫 주택구입자면서 해당 지역 중위 소득(AMI)의 80% 이하다.     자격을 갖춘 주택구입자는 UWM 업체로부터 1차 모기지로 주택 가치의 97%를 받는다. 나머지 3% 또는 최대 금액 1만5000달러를 2차 모기지로 대출받을 수 있다. 2차 모기지는 이자가 없지만, 주택 판매나 모기지 상환 혹은 재융자를 받을 때 전액을 상환해야 한다.     ▶장단점     수 만에서 수십만 달러에 달하는 다운페이먼트를 마련하지 않고 집을 살 수 있다는 게 최대 장점이다.     하지만 집값의 97%를 모기지 이자율 7%로 빌릴 경우 상당한 월 페이먼트를 감당해야 한다는 건 단점이다. 즉, 안정된 소득이 있고 주택 가격이 50만 달러 이하여야 이 프로그램의 효과를 볼 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.   일례로 AMI가 연 8만8000달러인 2인 가족 기준 노다운으로 주택 구입이 가능한 곳은 남가주에서 샌버나디노와 리버사이드 카운티 등이다.       이지락 샬롬센터 소장은 “30년 고정 모기지 이자율 7%, 모기지 보험료(PMI) 등을 포함해 최대 소득의 50%를 주택 비용으로 지출한다는 가정하에 구입 가능한 주택 가격대가 50만 달러 선”이라며 “노 다운은 집값이 싼 곳이어야 혜택이 극대화될 수 있다”고 분석했다.     남상혁 SNA 파이낸셜 대표는 “캘리포니아의 경우, 중간 주택가격이 90만 달러가 넘는다”며 “집값의 97% 월 페이먼트를 유지하려면 상당한 소득이 필요하다. 실효성이 떨어질 수 있다”고 덧붙였다.     또 다른 문제는 주택소유주가 직장을 잃거나 갑작스러운 재정적 어려움을 겪으면 디폴트(채무불이행) 위험이 커지고 특히 이사로 급매해야 하는 경우에 2차 모기지가 문제가 될 수 있다.   ▶정부 보조 프로그램   부동산 전문가들은 리스크가 큰 노다운 모기지보다는 첫 주택구입자의 경우 정부 다운페이먼트 보조프로그램을 적극적으로 활용하는 게 좋다고 조언했다.     샬롬센터 이지락 소장은 “첫 주택구입자를 대상으로 한 16만1000달러를 지원하는 LA시의 LIPA, 10만 달러를 보조금을 받을 수 있는 오렌지카운티의 캘홈 등 다양한 정부 다운페이먼트 지원 프로그램을 활용하는 게 더 바람직하다”고 강조했다.  이은영 기자 lee.eunyoung6@koreadaily.com모기지 다운페이먼트 모기지 서브프라임 모기지 다운페이먼트 증가

2024-06-02

[에이전트 노트] 내 집 마련 걸림돌

MLS(Multiple Listing Service) 자료를 바탕으로 LA카운티와 LA 한인 타운(6개 ZIP Cord 90004,90005,90006,90010,90019,90020) 내 주거용 부동산 거래를 확인한 결과 지난 1분기 LA카운티 거주용 부동산 거래는 총 9735채로 지난해 같은 기간의 1만606채보다 8%가량 감소했다. 하지만 지난 4월 거주용 부동산 거래는 4101채가 거래되며 예년 수준으로 회복했다.   그리고 한인타운의 지난 1분기 거주용 부동산 거래 총 116채가 거래되며 지난해 같은 기간의 106채보다 오히려 10%가량 증가했고 지난 4월 거주용 부동산 거래는 50채가 거래되면서 예년보다 15% 증가한 것으로 조사됐다.   거주용 부동산 거래가 확실히 활기를 되찾고 있으나 주택가격은 하락세 없이 여전히 높은 가격을 유지하고 있는 것으로 알려졌다.   이런 상황에서 최근 주택구입에 적극적으로 나서고 있는 바이어들은 예전 바이어들과 비교해 볼 때 주택구입에 앞서 높아진 집값, 높아진 이자율, 높은 다운페이먼트 장만, 높아진 구입 경쟁률, 턱없이 모자란 매물 부족 등 넘어서야 할 걸림돌들이 계속 증가하며 주택구입에 성공하기 힘든 상황으로 내 몰리고 있다.   가장 큰 걸림돌로는 높은 주택가격이다. 최근 조사된 부동산 전문기관에 따르면 주택가격은 2020년 이후 지금까지 47.1%나 급등한 것으로 알려졌는데 이는 2000년대 초반에 기록했던 47.3%에 육박하는 수치로 바이어들이 선호하는 인기 학군, 주변 편의시설, 교통, 거주 환경 등이 우수한 지역은 이보다 더 높게 상승한 것으로 판단된다.   바이어가 구입을 목표로 한 지역의 집값이 본인의 예산보다 계속 상승하고 있다면 목표 지역을 고집하기보단 목표지 인근 지역 중에 상대적으로 저평가된 지역으로 목표를 수정해 보는 것도 한 방법일 것이다.     또한 최근 내 집을 마련할 때 최대 걸림돌이 모기지 대출인 것을 감안 할 때 시장의 높은 이자율을 낮추려면 다운페이먼트를 높여 그만큼의 월 페이먼트를 낮춰야 하겠지만, 바이어 마다의 경제적 상황을 고려한 은행 상담이 무엇보다 중요한 시기이다.   따라서 주택구입에 나서 전에 모기지 상담을 최소 3곳 이상의 은행으로부터 정확히 알아보고 본인에게 최대 유리한 은행을 선택해서 융자 사전 승인서를 받아 놓을 것을 적극 추천한다.   최근 다운페이먼트가 20% 미만으로도 대출받을 수 있는 프로그램이 나오는 등 은행마다 다양한 모기지 상품을 내놓고 있는 상황에서 은행에서 융자 승인받은 지 3개월이 넘었다면 다시 한번 확인해서 본인에게 유리한 조건으로 바뀐 상품이 있는지 확인해 볼 필요도 있다.   그리고 월 페이먼트를 조절하기 위한 최대 걸림돌이 바로 다운페이먼트인데 바이어의 힘으로 모자란 것이 주변 지인에게 도움을 요청해 보는 것도 고려해야 할 것이다.   실제로 지난해 바이어 중 대략 40%의 바이어들이 다운페이먼트 지원을 받아 내 집 마련에 성공했고 이 중 대부분이 부모나 친척, 친구, 지인 등 주변인들의 도움을 받은 것으로 한 전문기관의 조사로 알려졌다.   주변 지인에게 힘들 다면 최근 각 정부 기관에서 제공하는 다양한 다운페이먼트 지원 프로그램이 있기 때문에 거주지역의 지원프로그램 정보 알아보고 최대한 활용한다면 좋은 결과를 얻을 수 있을 것이다.       ▶문의:(213)500-5589  전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 걸림돌 재정상황 거주용 부동산 다운페이먼트 지원 부동산 전문기관

2024-05-21

다운페이 보조 프로그램과 소득제한 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 현재 진행 중인 2024년도 가주 다운페이먼트 보조 프로그램의 소득 상한선을 넘어서는데 어떤 해결 방법이 있나요?     ▶답= 가주 주택금융청에서 시행하는 다운페이 보조 프로그램인 2024년도 California Dream For All Shared Appreciation Loan 프로그램이 4월 29일까지 신청을 받고 있습니다.   비록 신청한다고 무조건 다 지원을 받는 것은 아니고 추첨을 통해서 대상자가 결정되지만 워낙 지원 규모 (집값의 20% 최대 150,000달러까지)가 좋고 무이자이다 보니 많은 사람들이 관심을 갖고 지원을 하고 있습니다. 올해는 작년과 달리 대상자 조건이 까다로워져서 추첨을 통해서 선정될 확률도 높을 것으로 예상됩니다.   가구당 연 소득은 LA 카운티 155,000 달러, OC는 202,000달러로 제한되어 있는데 이는 지원자가 현재 살고 있는 지역을 기준으로 하는 것이 아니라 대상자로 선정된 후 구입하게 될 주택의 위치로 결정된다는 사실을 주지할 필요가 있습니다. 따라서 현재 LA 카운티에 살지만 가구 수입이 연 155,000달러를 넘어설 경우에는 일단 신청을 한 후에 당첨이 되면 (연 소득이 202,000달러 이하인 경우에는) OC에서 집을 구입하면 됩니다.   다음으로 고려할 수 있는 부분은 가구의 연 소득을 어떻게 누가 계산하는가와 관련되어 있습니다. 일부 손님들의 경우에는 자신의 혹은 가구의 소득이 주정부가 정해놓은 상한선을 넘어서 해당이 안 되는 것으로 생각하고 미리 포기하는 경우를 종종 봅니다. 그런데 가구당 소득 계산은 전적으로 융자 담당자에게 몫입니다. 손님의 수입 관련 서류는 주정부에 제출조차 되지 않습니다. 주정부는 다만 손님이 제출한 융자 신청서 (Fannie Mae Form 1003)의 수입만을 보게 될 뿐입니다. 그리고 이 1003에 기재된 수입은 손님이 제출한 서류들을 기준으로 융자 담당자들이 계산한 융자 Qualifying Income 입니다.   그런데 많은 경우에 있어서 손님이 생각한 수입과 QI는 달라질 수 있습니다. 그렇다고 융자 담당자가 확정적인 수입을 소득제한 아래로 임의로 낮춰서 기입한다는 뜻은 아닙니다. 전통적인 융자 심사 기준에 의거하여 QI 계산을 융통성 있게 할 수 있다는 뜻입니다.   가장 대표적인 예가 보너스 수입과 오버타임 수입입니다. 세금 정산용으로 제공되는 W-2에는 이러한 보너스와 오버타임 수입을 다 합한 수입이 나오기 때문에 W-2 만을 기준으로 보면 소득제한을 넘어설 수도 있습니다. 하지만 보너스나 오버타임 수입은 미래에도 지속될 것으로 보장되지 않을 경우에는 QI에서 제외할 수도 있습니다. 이 경우 소득제한을 넘어설 것으로 생각했던 손님이 자격이 될 수도 있습니다. 반대로 소득이 너무 낮은 경우에는 융자에 자격이 안되어 신청을 못할 수도 있습니다. 그런데 자영업자의 경우 Depreciation과 Amortization 금액을 더할 수 있어 손님이 수입이 늘어나게 되고 융자자격이 될 수도 있습니다.    이처럼 수입 계산을 통한 손님의 자격요건 결정과 Pre-approval Letter 발행 등 이 프로그램의 진행에 있어 융자 담당자는 결정적인 역할을 합니다. 따라서 경험과 지식이 풍부한 융자 담당의 도움을 받는 것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있습니다. 다른 어떤 다운페이 보조 프로그램보다 획기적인 이 프로그램의 신청을 위해서 가장 먼저 해야 할 일은 자격이 되는 융자 담당자를 찾아서 상담을 받은 후 Pre-approval Letter를 발급받는 일입니다.   융자 담당자는 손님의 수입, 자산, 신용 등 융자자격요건과 프로그램 자격요건을 동시에 검토한 후 CalHFA 고유 양식의 사전 융자 승인서를 발급하게 됩니다. 사전 융자 승인서를 교부받은 손님은 비로소 CalHFA 웹사이트에서 신청을 할 수 있는데, 4월 29에 마감되지만 마지막까지 기다릴 것이 아니라 하루라도 빨리 신청하는 것이 좋습니다. 그래야 부족하거나 오류가 있을 경우 정정할 수 있는 시간을 확보할 수 있기 때문입니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 다운페이 융자 담당자들 프로융자 대표 다운페이먼트 보조

2024-04-23

2024 가주 다운페이 보조 프로그램 진행 절차 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

 ▶문= 2024년도 가주 다운페이먼트 보조 프로그램의 구체적인 진행 절차가 발표했다고 하는데 자세한 내용을 알려주시기 바랍니다.       ▶답= 가주 주택금융청(CalHFA)에서 시행하는 2024년도 California Dream For All Shared Appreciation Loan 프로그램의 진행 일정이 드디어 발표되었습니다.     프로그램 신청 등록은 4월 3일에 시작하여 4월 29일 오후 5시에 마감됩니다. 지원자들은 이 기간 내에 CalHFA 웹사이트를 방문하여 계좌를 오픈하고 각종 요구 서류를 업로드하여만 등록이 완료됩니다. 4월 29일 등록 기간이 끝나면 가주 정부는 서류들에 대한 검토와 검증 기간을 가지면서 동시에 한편으로는 지원받을 대상자를 추첨을 통해서 선정하는 절차를 밟게 됩니다.     가주 전체를 9개 지역으로 나누어 지역별 인구비례에 따라 선정하게 되는데 LA 카운티는 전체가 한 지역에 속하며 25%의 자금이 할당되어 당첨될 확률이 아주 높을 것으로 예상됩니다. 지원받을 대상자로 선정되면 이메일로 통보를 받으며 지원금액과 만기가 적힌 Voucher를 받게 되는데, 반드시 만기 (90일) 안에 집을 찾아 매매 계약서 작성하고 CalHFA 웹사이트에 융자 등록을 완료하여야 합니다. 90일 만기를 놓치게 되면 대상에서 제외되고 그 자금은 Waiting list에 있는 다음 대상자에게 넘어가게 됩니다.     작년에 이어 두 번째로 실시되는 이 프로그램은 첫 주택구입자와 첫 세대 주택구입자 중에서 카운티 별로 정해놓은 수입 상한선을 넘지 않는 사람들에게 집값의 20%까지 최대 150,000달러의 다운페이먼트 지원하는 것입니다. 모든 신청자는 반드시 첫 주택구입자이어야 하며 지난 3년 동안 집을 소유하지 않는 사람을 말하고 신청자 중 한 명은 반드시 첫 세대 주택구입자이어야 하는데 지난 7년 동안 집을 소유하지 않았어야 하고 동시에 현재 부모님이 주택을 소유하고 있지 않아야 합니다.     지원받는 다운페이먼트는 무이자로 집을 팔지 않는 한 갚지 않아도 되고 집을 팔 때 오른 금액을 가주와 비율적으로 나누는 것이 특징입니다. 지원을 원하는 사람이 제일 먼저 해야 할 일은 가주와 연방에 라이선스가 등록된 융자담당자 (MLO, Mortgage Loan Originator)를 찾아서 자신이 이 프로그램의 자격요건에 부합하는지를 검토 받아야 합니다.   카운티별 가구당 수입 상한선을 넘지 않는지, 1차 융자에 대한 자격요건이 충족되는지, 그리고 가주 정부에서 정한 첫 주택구입자, 첫 세대 구입자 등의 요건도 충족되는지가 중요 포인트입니다.   한 가지 중요한 것은 현재 오렌지카운티에 거주하는 사람이 엘에이에 집을 구입을 원하면 LA 카운티 수입 상한선을 적용받게 된다는 사실입니다. LA 카운티 상한선($155,000) 이 OC 상한선 ($202,000) 보다 낮으므로 주의해야 합니다.   반대로 현재 LA 카운티에 살지만 수입이 $155,000을 넘어서는 사람들은 OC에서 집을 구입하면 자격요건에 맞게 됩니다. 또한 가구당 수입 계산은 전적으로 융자 담당자의 몫이라는 사실입니다. 예를 들어 손님이 보너스 수입으로 인하여 수입 상한선이 넘어설 경우에는 미래에 보너스 수입이 보장되지 않을 것으로 간주하여 자격을 충족시킬 수도 있습니다.   이렇게 수입 계산, 등록신청 과정 등 이 프로그램의 진행 전반에 걸쳐 융자 담당자는 결정적인 역할을 하므로 경험과 지식이 풍부한 융자인의 도움을 받는 것이 무엇보다 중요합니다. 모든 자격요건이 충족되는 손님에게는 융자 담당자가 CalHFA 고유 양식인 사전 융자 승인서 (Pre-approval Letter)를 발급하게 되는데 이는 신청인이 웹사이트에 업로드해야 할 첫 번째 서류입니다.     ▶문의: (213)393-6334미국 다운페이 다운페이먼트 보조 세대 주택구입자 프로그램 신청

2024-04-18

[부동산 투자] 다운페이먼트 보조 프로그램

요즘 캘리포니아 날씨가 흐리고 비가 많이 오는데 부동산 시장의 침체와 맞물려서 더욱 기분을 우울하게 만드는 요인인 것 같습니다.   30년 고정 대출 이자가 조금씩 하락 하면서 살아나던 주택 시장 거래량이 다시 이자율이 급등하면서 주택 시장에는 평소의 절반도 안 되는 매물만이 나와 있는 상황입니다.     캐이스쉴러 인덱스에 따르면, 2023년에는 미국 주택 시장에서 남부 캘리포니아가 주택 가격 상승을 주도했습니다. LA, 오랜지 카운티 지역은 8.3% 상승하여 미국 전역 20개 도시 종합지수에서 상위에 올랐습니다. 샌디에이고는 8.8% 증가하여 1위를 차지하였습니다. 이에 반해 미국 전역의 주택 가격은 5.5% 증가했습니다. 현재로써 LA의 주택 가격은 2000년 대비 4.3배 상승한 수준입니다. 이는 같은 기간 동안 아파트 임대료 인상률의 2배 미만을 훨씬 웃돌고 있는 것으로 나타났습니다. 높은 이자율과 함께, 남부 캘리포니아의 급격한 주택 가격 상승으로 인해 소유와 임대 사이의 재정적 부담에 큰 차이가 발생했습니다.   클래스 A 등급의 아파트 임대료를 고려할 때, 오렌지 카운티의 3베드룸 아파트는 약 4500달러에 이르며, LA카운티에서는 평균 5000달러 이상입니다. 이론적으로 이러한 비용을 감당할 수 있는 주택 구매 희망자는 20% 다운페이먼트를 한다는 가정에 따라 오렌지 카운티에서 최대 72만 가격의 주택이나 콘도를 약 7%의 30년 고정 대출 금리를 적용받아 구매할 수 있습니다. 하지만 현실은, 해당 가격 범위 내에서 오렌지 카운티 전역으로 보아도 3베드룸 주택은 50채 미만이 마켓에 나와 있습니다.   베드룸 숫자를 무시하고 전체 시장에 나와 있는 주택을 살펴보아도 오렌지 카운티에서 50만 달러에서 75만 달러 사이의 주택은 300채 미만이며, 50만 달러 미만은 160채로 나타났습니다. 오렌지 카운티 주택 중 64%는 100만 달러 이상에 나와 있으며 고급 아파트의 테넌트들도 주택 구매를 할 수 없는 여건이 형성되어 있습니다.   캘리포니아 정부도 이러한 상황을 인지하고 생애 첫 주택구매자들에 한해 다운페이먼트를 보조해주는 프로그램 드림포올 등 여러 가지 혜택을 통해 신규 주택 구입자들이 높아진 주택 시장에 진입할 수 있도록 도와주고 있습니다. 새롭게 주택을 살 생각하고 있으시면 이러한 정부 프로그램을 활용해 보는 것을 추천해 하겠습니다. 더 자세한 내용은 드림포올 웹사이트(Calhfa.ca.gov)에서 확인하면 됩니다.     ▶문의: (213)605-5359   조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 다운페이먼트 프로그램 주택 시장 정부 프로그램 3베드룸 주택

2024-03-13

LA 주택 다운페이 마련에 15년…내집 마련 장벽 가장 높아

LA가 전국 주요 도시 가운데 일반대출 자격요건을 충족하는 데에 가장 오랜 시간이 소요돼 주택 소유 장벽이 가장 높은 것으로 드러났다.     부동산정보분석업체 리얼티 홉(RealtyHop)은 최근 연방센서스국의 가구당 중간 가계 소득을 인용해 주요 100개 도시별 주택 구매 중간값의 20%에 달하는 다운페이먼트 마련에 걸리는 연수를 발표했다. 일반대출 자격 요건을 갖추기 위해서는 해당 지역 주택 중간값의 20%에 해당하는 다운페이먼트가 필요하다.     조사 결과, 대출 자격요건을 갖추는데 LA시가 15.74년으로 1위, 어바인은 10.02년으로 4위에 올라 톱 5에 남가주 도시 두 곳이 포함됐다.     지난해 12월 LA시 중간 주택가격은 약 120만 달러로, 주택구매 시 다운페이먼트로 약 24만 달러가 필요한 셈이다.   다양한 IT기업과 더불어 한인들도 많이 거주하는 어바인의 경우, 전국 평균을 한참 웃도는 중간 가계소득(12만9248달러)을 자랑함에도 불구하고 일반대출 자격요건에 부합하는 기간이 10년에 달해 눈길을 끈다.     이외에도 샌디에이고, 롱비치, 애너하임, 샌타애나가 6위부터 9위까지를 차지해 남가주 지역에서 내집 마련이 어느 정도 힘든지를 가늠할 수 있다.     또한 100개 주요 도시 중 절반 이상이 가주 도시로 나타나 급증하는 오피스 공실률, 렌트비 등 다양한 가주 지역 주택 관련 문제의 심각성이 여실히 드러났다.     보고서는 한 가구당 월 소득의 20%를 저축할 수 있다는 가정하에 일반대출(Conventional Loan) 마련에 소요되는 기간을 계산했다. 일반 대출은 정부가 지원하지 않는 모든 대출 유형을 포괄한다.   한편, 전국에서 가장 주택 소유가 용이한 곳은 미시간 내 디트로이트(2.25년)로, 오하이오의 클리블랜드(3.12년), 미주리의 캔사스시티(3.52년), 위스콘신의 밀워키(3.62년), 캔사스주의위치타(3.62년)가 그 뒤를 이었다. 위치타의 중간 가계소득은 약 22만 달러, 밀워키는 17만9900달러이다. 서재선 기자다운페이 주택 일반대출 자격요건 도시별 주택 다운페이먼트 마련

2024-01-23

LA 다운페이먼트 보조 프로그램들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 엘에이 지역에 첫 집을 구입하려고 하는데 정부의 다운페이먼트 보조 프로그램이 있으면 알려주시기 바랍니다.       ▶답= LA 시의 대표적인 다운페이 보조 프로그램으로 LIPA (Low Income Purchase Assistance)와 MIPA(Moderate Income Purchase Assistance)가 있습니다. 이 둘은 가구의 연 소득을 기준으로 구분되며, 지원금액은 LIPA는 $161,000, MIPA는 또 둘로 나누어져 $115,000(Mod 120) 과 $90,000(Mod 150)입니다. 2023년도 기준으로 2인 가구에 년 소득이 $80,750이하, 3인 가구 $90,850 이하, 4인 $100,900 이하는 LIPA에 해당되어 $161,000를 다운페이용으로 보조를 받을 수 있습니다. 그런데 이 금액을 지원받더라도 나머지를 융자 받아 구입할 수 있는 집값에 한계가 있을 수 있습니다. 수입 규모의 제한 때문에 융자 규모에 한계가 있다는 뜻입니다.     이 숫자를 기준으로 LIPA 지원금을 이용해 구입할 수 있는 집값은 대강 4인 가족 기준 600,000달러 정도 됩니다. HOA (Home Owner Association) 금액과 개인의 다른 빚의 규모에 따라 달라질 수 있습니다. 이보다 더 높은 가격의 집을 이 프로그램의 보조를 받아 구입하기 위해서는 자신의 돈으로 다운페이를 더 해야 합니다.     이에 반하여 MIPA는 LIPA보다 지원금의 규모는 작지만 소득제한이 더 높아 더 높은 가격의 집을 구입할 수가 있습니다. MIPA는 소득 규모에 따라 또 두 범주(Mod 120와 Mod 150)로 나누어집니다. 지원 규모는 90,000달러로 적지만 수입제한이 좀 더 높은 Mod 150의 소득제한은 2023년을 기준으로 2인 가족 121,051-124,600달러, 3인 가족 136,201-130,150달러, 4인 가족 151,301-155,700입니다.     이보다 높은 가격의 집을 구입하기 위해서는 역시 자신의 돈으로 다운을 더하면 됩니다. 소득기준과 지원금액이 다른 것을 제외하고는 LIPA와 MIPA의 다른 가이드라인은 대부분 비슷합니다. 다운페이 보조로 지원된 금액은 집에 2차 Lien으로 잡히지만, 이자를 지불하지 않아도 되고, 집을 팔거나, 1차 융자를 갚거나, 타이틀을 바꾸기 전까지는 원금을 갚지 않아도 됩니다.     한 번의 재융자는 가능합니다. 집을 팔 때 집값이 올랐다면, 그 오른 값을 LA 시와 비율적으로 공유하게 되어 있습니다. LA시 주관인 만큼 지역에 제한이 있으므로 집을 보러 다니기 전에 융자 담당자와 상의하여 지역과 자격기준을 확인하는 것이 좋습니다. 융자신청인은 Homebuyer Education 을 반드시 이수해야 하는데, 이는 LA 시 웹사이트를 통해서 무료로 간단히 해결할 수 있습니다.    Homebuyer Education은 한번 이수해 놓으면 거의 모든 프로그램에 적용을 받을 수 있고 만기 없이 사용할 수 있으므로 다운페이먼트 보조 프로그램에 관심이 있는 사람들은 미리 이수해 놓는 것이 좋습니다. 끝으로 LIPA/MIPA 프로그램을 진행할 수 있는 렌더가 제한되어 있는데, LA City 웹사이트에 승인된 렌더의 리스트가 나와있습니다. 다만 그 리스트에 나와있지 않지만 융자가 가능한 한인 렌더와 융자회사들도 있으므로 한국어로 편하게 도움을 받을 수 있습니다. 다운페이먼트 보조 프로그램은 지원금액이 큰 만큼 심사 기준이 까다롭고 진행 절차가 복잡하므로 잘 준비하셔서 꼭 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다.       ▶문의: (213) 393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 다운페이먼트 웰스파고 한인융자담당 다운페이먼트 보조 la 다운페이먼트

2023-12-26

다운페이먼트 보조 프로그램에 관하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 첫 주택구입자를 위한 정부의 다운페이먼트 보조 프로그램에 관하여 설명해 주시기 바랍니다.     ▶답= 첫 주택구입자들을 위한 각종 정부기관의 다운페이먼트 보조 프로그램은 많습니다. 가주의 Dream For All,  LA County의 HOP, 그리고 LA 시에서 제공하는 LIPA/MIPA 등이 대표적인 예입니다. 하지만 일부 프로그램은 자금이 고갈되었고(Dream for All), 소득제한이 너무 낮아 현실적으로 실효성이 없는 것들이 있습니다 (HOP와 LIPA). 그런데 LIPA처럼 LA 시에서 주관하는 MIPA (Moderate Income Purchase Assistance)의 경우는 소득제한이 비교적 높고 아직 자금도 많이 남아 있어 이 프로그램을 중심으로 살펴보겠습니다.     MIPA의 소득제한은 2인 가족 기준 연 124,600불, 3인 가족 연 140,000불, 4인 가족 연 155,700불입니다. 이에 해당할 경우 최고 90,000불까지 다운페이먼트 보조금으로 지원받을 수 있습니다. 이 금액은 집에 2차 린(Lien)으로 잡히지만, 이자를 지불하지 않아도 되고, 집을 팔거나 1차 융자를 갚거나, 타이틀을 바꾸기 전까지는 원금을 갚지 않아도 됩니다.     집을 팔 때 집값이 올랐다면, 그 오른 금액을 LA 시와 비율적으로 공유하게 되어 있습니다. 구입하는 집 가격에 대한 제한은 없지만, 소득에 제한이 있기 때문에 가능한 집값의 범위가 한정되기 마련이고, 더 높은 값의 집을 사기 위하여 10%까지 자신의 돈을 추가로 다운할 수 있습니다. 이러한 제한사항들을 고려하여 가능한 집값을 계산해 봤을 때 3인 가족 기준으로는 약 800,000불의 집까지, 4인 가족은 약 900,000불의 집까지 구입이 가능한 것으로 예상됩니다.     모든 융자신청인의 최소 신용점수는 660점으로 반드시 첫 주택구입자이어야 합니다. 첫 주택구입자란 지난 3년 동안 집을 소유하지 않은 사람을 말합니다. 3년 이전에 집을 소유했다 판 사람도 지난 3년 동안만 소유하지 않았다면 첫 주택구입자에 해당합니다.     융자신청인은 부부, 부모와 자식 등이 같이 신청도 가능하지만, 융자신청의 합계 소득과 첫 주택구입자 조건 및 Primary house 요건 등을 모두 갖추고 있어야 합니다. 융자신청인은 Homebuyer Education 을 반드시 이수 해야 하는데, 이는 LA 시 웹사이트를 통해서 무료로 간단히 해결할 수 있습니다.     대부분의 다운페이먼트보조프로그램은 Homebuyer Education을 이수할 것을 요구하는데, 한번 이수해 놓으면 거의 모든 프로그램에 만기가 없이 사용할 수 있으므로, 다운페이먼트 보조프로그램에 관심이 있는 사람들은 미리 이 교육과정을 이수해 놓는 것이 좋습니다.     마지막으로 MIPA프로그램을 진행할 수 있는 렌더가 제한되어 있으나, LA City 웹사이트에 나와 있는 렌더이외에도 MIPA 융자가 가능한 한인렌더가 있다는 사실을 주지할 필요가 있습니다. 이상에서 살펴본 바와 같이 MIPA는 현재 자금이 남아있으며, 소득제한등에 있어서 가장 현실적인 프로그램입니다. 하지만, 심사기준이 까다롭고 진행 절차가 복잡하므로 경험이 많은 융자담당자를 통하여 도움을 받을 때 내 집마련의 꿈을 더 쉽게 달성할 수 있을 것입니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 다운페이먼트 다운페이먼트 보조금 웰스파고 한인융자담당 주택구입자 조건

2023-11-21

귀넷, 첫 주택 구매자에 다운페이 1만불 지원

첫 주택 구매자를 위해 귀넷 카운티가 최대 1만 달러를 지원한다.     귀넷은 '홈스트래치 다운페이먼트 보조 프로그램'을 운영하며 첫 번째 집을 사고 싶지만, 다운페이먼트, 즉 계약금이 부족한 이들에게 최대 1만 달러까지 지원한다. 무이자로 5년 상환으로 돈을 빌릴 수 있으나, 지원받은 주택 구매자가 해당 주택을 최소 5년간 주 거주지로 사용하는 한 대출금을 상환할 필요가 없다.     대출이 가능한 대상자는 소득이 지역 중간소득의 80% 이하여야 하며, 신용점수는 580 이상이어야 한다. 또 구매하려는 집이 귀넷에 있어야 하고, 기존 주택은 32만3000달러 이상, 신축 주택은 34만6000달러 이상이면 안 된다. 이외에도 다양한 자격 요건은 홈페이지에서 찾아볼 수 있다.     집을 처음 사거나, 3년 이상 집을 소유하지 않았던 사람은 해당될 수 있다.     신청서 양식은 홈페이지에서 찾을 수 있으며, 필요 서류를 작성 후 이메일로 접수하면 된다.   홈페이지=tinyurl.com/4eh9uy9s 윤지아 기자다운페이먼트 주택 주택 구매자 홈스트래치 다운페이먼트 해당 주택

2023-11-09

뉴욕주서 다운페이 모으는 데 8년

뉴욕주에서 첫 집 마련을 위한 다운페이먼트 자금을 마련하는 데 8년 넘게 걸린다는 조사 결과가 나왔다. 매사추세츠, 몬태나, 하와이 다음으로 긴 기간이다.   물품 보관 서비스 셀프스토리지닷컴의 조사 결과에 따르면 뉴욕주에서 주택 가격의 10%를 차지하는 다운페이를 모으려면 약 8년 8개월이 걸린다.   매사추세츠주는 9년 7개월로 가장 오래 걸리고, 이어 몬태나주(9년 6개월), 하와이주(9년 5개월)가 뒤를 이었다.   가장 빨리 다운페이를 마련할 수 있는 곳은 오하이오주로 약 3년 9개월이 걸리는 것으로 나타났다.   셀프스토리지닷컴은 내셔널저소득주택연합(NLIHC)으로부터 각 주 중위 소득자의 렌트 데이터를 취합했고, 이를 소득에서 뺐다. 이어 일명 ‘50·30·20룰’을 적용해 50%는 필수재(needs)에, 30%는 비필수재(wants)에 소비하고, 20%를 저금한다고 가정했다.   2022년 기준 뉴욕주의 주택 중위가격은 59만6500달러다. 이중 다운페이는 10%로 5만9650달러다. 같은 기간 뉴욕주에서 월세를 내는 중위 소득자의 순소득은 2869달러였다.   이 중 20%를 저금하면 매월 574달러를 모을 수 있다. 집값과 소득이 고정된다고 가정할 경우 8년 8개월 만에 다운페이를 마련할 수 있다는 결과가 나온다.   알 해리스 셀프스토리지닷컴 콘텐트 매니저는 “경제 상황이 급변하고 있기 때문에 실제 다운페이 마련에 걸리는 기간은 상이할 수 있다”며 “뉴욕과 같이 생활비가 많이 드는 지역의 경우 해당 기간이 10년까지 늘어날 수 있다”고 설명했다. 이하은 기자 lee.haeun@koreadailyny.com다운페이 뉴욕주 다운페이먼트 자금 기간 뉴욕주 이중 다운페이

2023-10-26

[부동산 가이드] FHA론의 매력

7%대의 높은 이자율로 주택시장이 주춤해진 것은 누구나 다 아는 사실일 것이다. 집값의 변화와 높은 이자율로 인해 많은 바이어가 내 집 마련의 꿈에 걸림돌이 생긴 이때, 주택구입에 조금이라도 관심이 있다면 알 만한 FHA론에 대해 소개한다.     내 집 마련에 가장 중요한 요소로는 적당한 집값, 이자율과 대출금, 그에 따른 페이먼트를 꼽을 수 있다. 그중 대출금을 위한 20%의 다운페이먼트를 하지 않고 단 3.5%의 다운페이먼트만으로 내 집 마련의 꿈을 위해 연방정부에서 지원해 주는 프로그램이 있는데 이것이 바로 FHA론이다.     FHA란 Federal Housing Administration의 준말로 연방 주택청에서 인가한 대출기관으로부터 받는 주택융자를 제공해 저소득이나 중산층, 크레딧이 높지 않은 바이어들이 주택구입을 할 수 있도록 지원해 주는 프로그램이다.   FHA론은 FHA로부터 승인을 받은 은행을 통해야만 하고 FHA가 인정한 감정사를 통해 주택 감정을 실시하게 된다. 융자 심사관은 바이어가 신청한 서류를 검토해서 승인 여부를 알려준다. FHA론은 주거용 부동산을 사는 경우에만 쓸 수 있다. 실제 1년 이상 거주 의무가 있기때문에 최소 5년 정도 한곳에 정착할 계획이 있는 바이어라면 FHA론을 통해 주택을 사는 것도 좋은 방법이다.     FHA론을 얻기 위한 자격조건은 까다롭지 않다. 크레딧 스코어는 620점 이상이어야 하고 500점 미만의 크레딧 스코어를 가지고 있는 바이어라면 다운페이먼트를 10%로 하면 된다. 모기지 대출 신청의 승인 여부는 바이어의 부채 대 소득 비율(DTI-Debt to Income ratio)이다. 이 비율이 43%보다 낮아야 FHA론이 승인될 가능성이 높다.   대출금의 한계는 지역에 따라 다르다. 2023년 기준, 일반적으로 생활비가 낮은 지역의 단독주택은 47만2030달러까지이고 생활비가 비싼 대도시 지역은 108만9300달러까지 가능하다. 매년 공식 홈페이지(www.hud.gov)에서 업데이트가 되고 있으니 참고하길 바란다.   FHA론의 가장 큰 장점인 3.5% 다운페이먼트에 반해 단점으로는 20% 이하의 다운페이먼트 때문에 모기지 보험(MPI)에 가입해야 한다. 모기지 보험료는 선금으로 낼 경우 총대출금액의 1.75%를 내야 하고 또는 매년 월 페이먼트로 모기지를 전부 갚을 때까지 낼 수도 있다. 모기지 보험은 주택의 에퀴티가 20%를 넘으면 홈오너의 요청으로 취소될 수 있다.     만만찮은 미국 렌트비 때문에 렌트와 주택구입 사이 고민이 따른다. 혹시라도 FHA론을 생각하고 있는 바이어가 있다면 부동산 에이전트나 모기지 전문가와 상의해 볼 것을 권한다. FHA론을 잘 활용해 내 집 마련의 꿈을 이뤘으면 하는 바람이다.   ▶문의:(213)800-2054 소니아 김 / 뉴스타부동산 발렌시아 에이전트부동산 가이드 저소득층 주택구입 다운페이먼트 때문 모기지 전문가 크레딧 스코어

2023-10-04

[부동산 이야기] 주택을 구매할 때 필요한 융자보험

비싼 집값과 높은 대출 이자율에도 현재 주택 시장에는 집을 구매하려는 바이어들이 많다. 주택 가격이 내려가지 않을 것이라는 전망이 우세하고, 아파트 렌트보다 집을 사는 게 주거 비용이 더 많이 들지만 그만큼 주택소유자들에게 돌아가는 혜택이 많기 때문이다.     집을 사려면 보통 20% 정도를 다운해야 하는 데 다운페이먼트 준비가 안 된 바이어들은 20% 미만의 다운페이먼트로도 주택구매가 가능하다.     그러나 보통 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때 은행에서는 융자에 대한 보험을 들기를 요구한다. 오늘은 PMI라고 부르는 이 융자 보험을 들어야 하는 경우와 집값 상승 등으로 PMI가 면제되어 필요 없는 지출을 중단할 수 있는 방법들을 알아보자.   다수의 젊은 주택 구매자들은 연 수입은 높아도 채 목돈이 마련되지 않아 적은 다운페이먼트를 가지고 집을 사야 한다. 다행히 이런 바이어들을 위하여 3.5%나 5%의 다운페이먼트만 하여도 집을 살 수 있는 융자 프로그램이 있다. 그러나 돈을 빌려주는 융자은행에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우 그만큼 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 모기지 보험을 들게 한다.     지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라 적은 다운 페이먼트를 가지고 주택을 구매한 홈 소유주들은 그동안 지불해 오던 PMI를 면제받을 수 있다. 그러면 PMI 지불을 면제받아 가정 경제에 도움이 될 수 있도록 면제 조건과 신청과정을 알아보자. 먼저 PMI는 다운페이먼트가 집값의 20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로, 주택 가격을 감정하여 현재 남아 있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다.     융자 은행은 주택의 가격이 상승했거나 그동안 상환된 융자액이 모여 융자 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제하여 준다. 물론 증축이나 개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당한다. 그러나 본인이 사는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격보다 융자금이 70이나 75% 이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다. 그런데 혹시 융자 은행에 PMI 신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 버리게 될 수도 있으므로 은행에 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다.   한편 감정가가 조금 모자랄 때, 가지고 있던 여윳돈이 있다면 몇만 달러 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다. 하지만 연방주택국(FHA)을 비롯한 일부 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있으므로, 이때는 비용이 좀 들어도 다른 융자 은행을 찾아 재융자를 하는 것도 생각해 볼 수 있다.     재융자를 할 때 혹시 현재 융자 은행에 일정 기간을 채우지 않고 융자금을 상환했을 때 지불해야 하는 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 확인해보고 시작해야 한다. 보통 융자를 받은 후 2년 정도 안에 상환하면 벌금을 물어야 하는 경우가 있는 것도 고려해야 한다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 융자보험 주택 주택 구매자들 주택 가치 다운페이먼트 준비

2023-08-02

부모 도움 받아 집·차 사는 한인 는다

#. 김지아 씨는 부모 도움으로 LA 한인타운 인근 침실 2개와 덴이 있는 주택을 110만 달러에 샀다. 부모는 50만 달러 모기지 대출에 코사인하고 다운페이먼트도 일정 금액 지원했다.   #. 레이첼 이씨는 사회 초년생인 자녀가 차 구입에 애를 먹는 모습을 보고 자동차 딜러를 함께 찾았다. 부모의 크레딧 점수가 좋아서 자녀는 코바이어로 해서 자동차 융자 이자율을 낮췄다. 또 월페이먼트를 줄이기 위해서 다운페이먼트도 2만 달러나 지원했다.     주택과 자동차 가격이 자녀 혼자 힘으로 구입 하기 힘들 정도로 고공행진하면서 구매 시 자녀를 돕는 부모가 늘고 있다.     모기지 이자도 높고 자동차 보험료까지 상승한 것도 자녀를 돕는 부모가 느는 주요 이유라는 게 업계 관계자들이 전하는 말이다.   한인 부동산 업계에 따르면 다운페이먼트 지원, 증여, 코사인 등으로 자녀 주택 구입을 도와주는 부모가 점점 많아지고 있다.     융자 업계 전문가는 “부모의 소득이 충분한 경우 코사인을 하는 것은 부모의 좋은 크레딧 히스토리를 자녀 대출에 추가로 적용하고 대출 불이행 시 책임을 지는 것”이라며 “자녀의 모기지 대출에 코사인을 하면 공동 차용자가 되어 부모는 자녀와 동일한 책임을 진다”고 말했다.     부동산 업계 관계자들은 자녀 모기지 대출 코사인으로 공동 책임을 지는 것보다는 다운페이먼트를 증여로 주는 것을 권장하고 있다.     한 관계자는 “여유가 있는 일부 부모들은 모기지 금리가 7% 이상 올라가면서 전액 현금으로 자녀 주택을 사주는 게 경제적 이익이라고 인식한다”며 “더욱이 집을 사서 양도하면 엄청난 세금을 내야 하는 경우도 발생할 수 있어서 다운페이먼트 지원을 선호한다”고 설명했다. 자녀에게 다운페이먼트를 증여로 도와줄 경우 연간 최대 1만6000달러(부부는 최대 3만2000달러)를 세금보고 없이 줄 수 있어서다. 부모 외에도 친인척도 1인당 1만6000달러까지는 세금 없이 증여가 가능하다.   이에 더해서 자동차 가격이 천정부지로 치솟고 보험료까지 인상되면서 자녀 차량 구입에 코사인을 하는 부모도 증가 추세다.     오토프라자 월드 고태희 대표는 “자녀는 크레딧 히스토리가 없어 대출을 받을 때 부모가 바로우로, 자녀가 코바로우로 들어가 두 사람 이름으로 구입하는 추세”라며 “차량, 보험료, 유지비 포함 월 1000달러가 들면서 자녀 차량 구입은 줄고 있다”고 설전했다.     이어 “팬데믹이후 자동차 구입 시 다운 금액에 따라 이자율이 조정되는 다이내믹 이자 프로그램이 시작되면서 부모가 다운페이먼트를 내는 경우도 증가 추세”라며 “자동차 회사마다 특정 차량의 스페셜 이자 프로그램을 적극적으로 활용하라”고 조언했다.   이은영 기자부모 한인 다운페이먼트 지원 부모 도움 자녀 대출

2023-07-25

[중앙칼럼] 정부 정책 실종, 멀어지는 내집 마련 꿈

#. 연봉 8만 달러인 김모씨는 LA에서의 내집 마련을 결심하고 6년 전부터 다운페이먼트 자금을 모으는 중이다. 연간 목표 저축액은 2만 달러. 2017년부터 세후 소득에서 2만 달러를 예금하려고 정말 숨만 쉬고 일만 했다는 게 그가 전하는 말이다. 그 덕에 다운페이먼트용 은행 계좌에 12만 달러가 있지만, LA에서 내집을 마련하기엔 턱없이 부족하다.   #. 아들 둘을 둔 한인 부부의 가구 소득은 연 17만 달러. 아이들 때문에 오렌지카운티 애너하임 지역의 2베드룸 아파트에서 살고 있다. 최근 렌트비가 무섭게 올라 결국 부모님 찬스를 사용해 주택 구매에 나섰다. 지난 4개월 동안 집을 알아봤지만, 가격이 맞다 싶으면 학군이 그렇고 학군이 좋으면 집값이 100만 달러는 훌쩍 넘었다. 부부는 주택 구매 후 유지 비용을 고려하니 세입자 생활이나 빡빡한 삶에는 큰 변화가 없는 것 같아 주택 구매를 두고 고민에 빠졌다.   LA지역을 포함해 가주에서 내집 마련의 꿈을 이루기가 점점 더 어려워지고 있다. 가주부동산중개인협회(CAR)의 최근 보고서를 보면 작년 가주의 중간 주택 가격은 82만2320달러였다. 다운페이먼트를 20%만 한다고 해도 16만4000달러가 넘는다. 중간 가격대 집을 사려면 연소득이 20만 달러는 넘어야 한다는 계산이 나온다. 실제로 부동산 업체 레드핀이 지난해 LA 주택 중간 가격인 82만3500달러의 집을 매입할 수 있는 연소득을 산출한 결과 최소 22만1592달러는 돼야 하는 것으로 나타났다. 중간 가격이 94만5000달러인 오렌지카운티 애너하임의 경우엔 최소 25만4286달러의 소득이 필요했다.     김씨는 5년 더 모아야 겨우 다운페이먼트를 마련할 수 있는 셈이다. 애너하임의 한인 부부가 부모님 찬스를 쓴다 하더라도 필요 소득에서 8만 달러가 모자란다. 다운페이먼트 자금을 겨우 준비했다고 하더라도 재산세와 월페이먼트 등을 내고 나면 하우스 푸어의 삶을 살아야 한다.   내집 장만의 꿈이 멀어진 원인은 무엇일까. 2년 이상 지속한 인플레이션 탓에 실질 소득은 되레 줄었다. 뛰는 물가를 잡겠다고 나선 연방준비제도의 가파른 금리 인상 여파에 모기지 이자율은 7% 안팎에서 움직이고 있다. 1년 전만 해도 3%대였음을 고려하면 이자 부담이 2배 이상 커진 셈이다. 소득은 줄었는데 이자 부담은 늘었다. 더욱이 모기지 이자 차이 때문에 셀러들이 집을 내놓지 않는다. 매물 품귀 현상이 심화한 이유 중 하나다. 공급이 부족하니 집값은 오르고 바이어의 주택 구입 여력은 최악으로 떨어지는 악순환이 반복되면서 부동산 시장의 냉기가 가시지 않는다.   내집 장만 여건은 악화했지만, 정부는 뒷짐만 지고 있는 모양새다. 서민 주택의 필요성은 더 커지고 있는데 LA시 정부와 가주 정부의 서민주택 증대 정책은 보이지 않는다. 대신 막대한 예산을 홈리스 대책에 투입하고 있다. LA시는 내년 예산의 10%인 13억 달러를 홈리스 복지에 배정했다. 가주 주지사는 메디캘 예산을 홈리스 아파트 렌트비 보조에 사용할 수 있도록 하는 안을 추진 중이다. 이처럼 홈리스에 대한 지원책은 많은데 납세자인 저소득, 중간소득층에 대한 주택 매입 보조 정책은 뚜렷한 게 없다.   그렇다고 홈리스 정책이 중요하지 않다는 말은 아니다. 하지만 가주와 로컬 정부의 정책이 너무 홈리스 문제에 편중돼 있어 보이는 건 필자만의 생각이 아닐듯싶다.     극명한 예를 들어보자. 가주 정부는 2018~2021년 사이 홈리스 주택 지원에 100억 달러 가까운 자금을 투자했다. 반면 최근 시행 1주일 만에 조기 예산 소진으로 프로그램이 중단된 드림포올의 예산은 3억 달러에도 못 미쳤다. 드림포올은 첫 주택구매자에게 최대 20%의 다운페이먼트를 보조해 주는 프로그램이다. 드림포올의 조기 중단은 내집 마련을 이루려는 수많은 가주민을 위한 정부의 대책이 얼마나 절실한지를 보여주는 방증이라 하겠다. 진성철 / 경제부장중앙칼럼 정부 정책 다운페이먼트용 은행 다운페이먼트 자금 주택 구매

2023-06-06

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