집값 얼마나 비싸면…노다운 모기지 재등장

UWM 출시 2주 수천건 접수
50만불 주택, 소득 50% 내야
월페이먼트 부담 가중 위험
서브프라임·디폴트 재발 우려

주택가격이 사상 최고치를 기록하며 다운페이먼트 부담이 급증한 가운데 노다운페이먼트(이하 노다운) 모기지가 재등장했다.  
 
노다운 모기지를 론칭한 UWM 최고전략책임자인 알렉스 엘리자이는 “현재 전국적으로 노다운 프로그램을 제공하는 대출기관이나 비은행 모기지 회사가 없다”며 “출시한 지 2주 만에 이미 수천건의 대출 신청이 접수됐다”고 밝혔다.    
이를 두고 일각에서는 서브프라임 사태나 디폴트(채무불이행)가 재발할 수 있다는 우려를 제기하고 있다. 한인 부동산 및 융자 전문가와 함께 이 프로그램의 장단점에 대해 알아봤다.
 
▶노다운 출시 배경
 
팬데믹 이후 주택 가격과 모기지 금리가 가파르게 상승하면서 다운페이먼트 부담도 커졌다.  

 
리얼터닷컴의 최근 보고서에 따르면 2020년 1분기 기준으로 구매 주택가격의 10.7%였는데 올해 1분기에는 13.6%로 비중이 늘었다.  
 
집값에 다운페이먼트 비중 증가로 주택 구매자의 다운페이먼트 부담이 늘면서 노다운이 나오게 된 것이다.  
 
▶UWM 노다운
 
신청 자격은 대출자 중 한 명이 첫 주택구입자면서 해당 지역 중위 소득(AMI)의 80% 이하다.  
 
자격을 갖춘 주택구입자는 UWM 업체로부터 1차 모기지로 주택 가치의 97%를 받는다. 나머지 3% 또는 최대 금액 1만5000달러를 2차 모기지로 대출받을 수 있다. 2차 모기지는 이자가 없지만, 주택 판매나 모기지 상환 혹은 재융자를 받을 때 전액을 상환해야 한다.  
 
▶장단점  
 
수 만에서 수십만 달러에 달하는 다운페이먼트를 마련하지 않고 집을 살 수 있다는 게 최대 장점이다.  
 
하지만 집값의 97%를 모기지 이자율 7%로 빌릴 경우 상당한 월 페이먼트를 감당해야 한다는 건 단점이다. 즉, 안정된 소득이 있고 주택 가격이 50만 달러 이하여야 이 프로그램의 효과를 볼 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.
 
일례로 AMI가 연 8만8000달러인 2인 가족 기준 노다운으로 주택 구입이 가능한 곳은 남가주에서 샌버나디노와 리버사이드 카운티 등이다.    
 
이지락 샬롬센터 소장은 “30년 고정 모기지 이자율 7%, 모기지 보험료(PMI) 등을 포함해 최대 소득의 50%를 주택 비용으로 지출한다는 가정하에 구입 가능한 주택 가격대가 50만 달러 선”이라며 “노 다운은 집값이 싼 곳이어야 혜택이 극대화될 수 있다”고 분석했다.  
 
남상혁 SNA 파이낸셜 대표는 “캘리포니아의 경우, 중간 주택가격이 90만 달러가 넘는다”며 “집값의 97% 월 페이먼트를 유지하려면 상당한 소득이 필요하다. 실효성이 떨어질 수 있다”고 덧붙였다.  
 
또 다른 문제는 주택소유주가 직장을 잃거나 갑작스러운 재정적 어려움을 겪으면 디폴트(채무불이행) 위험이 커지고 특히 이사로 급매해야 하는 경우에 2차 모기지가 문제가 될 수 있다.
 
▶정부 보조 프로그램
 
부동산 전문가들은 리스크가 큰 노다운 모기지보다는 첫 주택구입자의 경우 정부 다운페이먼트 보조프로그램을 적극적으로 활용하는 게 좋다고 조언했다.  
 
샬롬센터 이지락 소장은 “첫 주택구입자를 대상으로 한 16만1000달러를 지원하는 LA시의 LIPA, 10만 달러를 보조금을 받을 수 있는 오렌지카운티의 캘홈 등 다양한 정부 다운페이먼트 지원 프로그램을 활용하는 게 더 바람직하다”고 강조했다. 

이은영 기자 [e-mail]