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LA 주택거래 23% 전액 현금…집값 더 올렸다

부유한 현금 구매자들(all-cash buyers)이 남가주 주택가격을 기록적으로 끌어올리고 있다는 분석이 나왔다.   치솟은 모기지 이자율에도 불구하고 남가주 주택가격이 지난 3월 기록을 경신한 것은 매물이 너무 적은 데다가 고금리 영향을 무시할 정도로 많은 현금을 보유한 일부 구매자들의 부의 격차가 있기 때문이라고 LA타임스가 11일 보도했다.   부동산 중개 및 모기지 서비스업체 레드핀에 따르면 지난 2월 판매된 LA카운티 주택 중 23%가 현금으로 거래가 된 것으로 밝혀져 16%였던 2021년보다 7%p가 증가했다.   LA 북동부 지역을 담당하는 레드핀 에이전트 앨린 글로고비시안은 “현금이 있는 구매자들은 이자율에 그다지 관심을 두지 않는다”면서 주택 거래의 3분의 1이 전액 현금으로 지불하고 있으며 또 다른 3분의 1은 최소 50%를 다운페이하고 나머지를 모기지 대출을 받는다고 설명했다.   그는 최소 30% 이상 다운페이한 구매자의 3분의 2 이상이 투자자가 아니라 실제 거주자였는데 저축, 주식 등으로 자산을 쌓거나 가족의 도움을 받은 건축가나 할리우드 유형의 전문가들이라고 덧붙였다.   중국계 구매자들의 상당수가 현금 거래를 선호한다는 어바인 지역 한 한인 에이전트는 “모기지 이자율 부담을 피하기 위해 현금으로 집을 사려는 한인들 문의가 늘고 있다. 최근 은퇴한 한인 부부도 거주하던 단독 주택을 판매하고 규모가 작은 타운홈을 전액 현금으로 구매했다”고 밝혔다.   부동산정보플랫폼 질로의 조사에 따르면 이 같은 트렌드는 전국적으로도 비슷한 양상을 보여 현금 구매자 비율이 최소 20% 증가했으며 가족이나 친지의 도움을 받는 비율도 늘고 있다.   지난 3월 남가주 6개 카운티의 평균 주택가격은 86만9082달러로 지난해 동기보다 9% 상승했다. 이는 지난 2022년 6월 기록했던 최고치보다 1% 높은 수치다.   모기지 이자율이 6%대 초반을 오르내리면서 20%를 다운페이할 경우 평균 모기지 페이먼트가 월 5500달러를 넘어섰다.   지역별로는 오렌지, 샌버나디노, 샌디에이고, 벤투라 카운티의 주택 가격이 기록을 경신했으며 LA와 리버사이드 카운티도 사상 최고치의 1% 미만까지 근접했다.   한편, 가주부동산중개인협회(CAR)에 따르면 지난해 4분기 LA와 오렌지 카운티에서 중간 가격의 주택을 합리적으로 구매할 수 있는 가구는 11%에 불과해 지난 2000년대 중반 하우징 버블 사태 이후 최저 수준을 나타냈다. 박낙희 기자 naki@koreadaily.com주택거래 현금 구매자들 전액 현금 현금 거래 주택 집값 모기지 로스앤젤레스 가주 미국 OC LA CA US NAKI KoreaDaily

2024-04-11

4년 전보다 80% 더 벌어야 집 장만…높은 모기지·신축 감소 영향

주택을 구입하려면 2020년 대비 소득이 80% 더 있어야 하는 것으로 나타났다.     부동산 전문 업체 질로의 최근 보고서에 따르면 2020년 10% 다운페이먼트 기준으로 주택 매입 가능 연간 소득은 5만9000달러였다. 반면 2024년 동일 조건으로 내 집을 마련하기 위한 연간 소득은 10만6500달러로 4년 전 대비 80%나 급증했다.   2024년 가구 연 소득은 8만1000달러로 2020년의 6만6000달러에서 1만5000달러 더 늘었지만, 주택 매입에 필요한 소득 증가 속도는 따라잡지 못했다. 2020년 이후 모기지 지급액이 두 배나 증가한 탓이다. 2020년 30년 고정 모기지 이자율은 3%대였지만 현재 모기지 이자율은 2배 이상 높은 6% 중반에서 7% 선을 유지하고 있기 때문이다.   2배 이상 뛴 모기지 이자율 외에도 매물 부족으로 인한 집값 상승도 일조하고 있다.     질로 수석 이코노미스트 오르페 디본가이는 “기존 매물도 부족할 뿐만 아니라 지난 몇 년 동안 건축비 상승 등의 영향으로 신축 주택 수도 크게 줄면서 집값이 좀처럼 내려가지 않고 있다”고 말했다.   백악관 경제자문위원회 회원이자 경제학자인 키라보 잭슨은 “주택비용 부담을 줄이기 위해서 더 많은 주택을 건설해야 한다”며 “주택 건설을 촉진하기 위해서는 시 정부가 건물 높이나 부지 크기 등을 결정하는 토지 이용 및 구역 지정 등 각종 규제를 완화해서 주택 신축 장벽을 낮춰야 한다”고 강조했다. 그는 “주택 공급이 많을수록 주택 가격을 낮출 수 있고 가격 상승 압박도 완화될 것”이라며 “주택 공급을 확대하려면 현재 규제된 지역에 저렴한 주택 개발을 허용해야 할 것”이라고 덧붙였다.   일부 지역에서는 개발 규제 완화로 신규 주택 개발이 활성화되고 있는 것으로 알려졌다.   이은영 기자장만 모기 주택 신축 신축 주택 이후 모기지

2024-03-12

[부동산] 사업용 부동산의 현황 및 전망

지난해 3월 고금리 여파로 실리콘밸리은행(SVB)이 파산했다. 주요 스타트업을 상대로 영업하던 이 은행은 예금의 상당 부분을 국채에 투자했는데, 연방준비제도가 기준금리를 가파르게 올리자 국채 금리가 오르면서(채권 금리가 오른다는 건, 채권 가격의 하락을 의미한다) 이 은행의 이 손실을 감당하지 못하게 된 게 원인이었다.     당시 시그니처 은행과 퍼스트리퍼블릭 은행까지 무너지면서 금융위기가 터지는 것 아니냐는 우려가 커졌지만, 금융 당국의 적극적인 개입으로 파장은 더 퍼지지 않았다.   최근에 이런 일이 또 벌어지는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. 이번엔 고금리와 함께 상업용 부동산이 원인으로 지목되고 있다. 그 충격이 처음으로 드러난 게 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)다.   가장 이슈가 되는 것은 오피스 공실 사태이다. 2008년 글로벌 금융위기보다 공실률이 더 높다는 것이 상업용 부동산에 대한 공포를 부추기는 요인으로 작용하고 있다. 참고로 분기 통계이며 이것만 보면 상업용 부동산 시장에 큰일이 난 것 같지만, 최근 흐름은 나쁘지는 않다. 1년 전보다 상업용 부동산 가격이 15%가량 떨어졌지만, 지난해 4월에는 드디어 상승세로 돌아섰기 때문이다. 케이스-쉴러 주택가격이 지난해 2월에 반등한 것과 비슷한 흐름을 보이고 있다.   오피스 빌딩의 부진에도 불구하고 상업용 부동산의 가격 하락이 멈춘 이유는 산업용 및 아파트 등의 가격 하락이 멈추고 반등한 데 있다. 반면 쇼핑몰과 오피스 빌딩의 부진은 쉽게 끝나지 않는 분위기이다. 그럼, 어떻게 해서 상업용 부동산 가격의 반등이 출현한 것일까?   그 이유는 역시 금리에 있는 것 같다.  모기지 금리의 하락이 본격화된 시기(2001~2003년, 2009~2010년)에 상업용 부동산 가격이 반등한 것을 발견할 수 있기 때문이다.     물론 최근 채권 금리가 다시 상승하고 있기에, 상업용 부동산 가격의 반등이 지속될 것인지 단언하기는 힘들다. 다만, 최근 국제 상품가격의 하향 안정 흐름이 지속되고 있다는 점을 고려할 때 하반기에는 모기지 금리(30년 기준)가 6%선 밑으로 내려갈 것으로 기대해 본다.   오피스 빌딩과 쇼핑몰 등 일부 상업용 부동산 시장의 부진이 심각하지만, 아파트나 산업용 부동산이 반등을 주도하고 있다는 이야기가 되겠다. 특히 7% 전후에 형성되어 있는 모기지 금리가 하락세로 확연하게 떨어진다면, 상업용 부동산 가격의 반등이 더욱 힘을 받으리라 생각된다.     요약하자면 상업용 부동산 시장은 오피스 공실 사태와 쇼핑몰 부진 등으로 부진하지만, 아파트 및 산업용 부동산 가격의 반등으로 약간의 회복세를 보인다. 2008년 금융 위기 이후의 공실률이 더 높아져 공포를 유발했으나, 가격은 지난해 4월에 드디어 상승세로 전환되었다.   산업용 부동산 및 아파트 가격이 먼저 반등하며 전체 상업용 부동산 가격의 하락을 멈추게 했으며, 그러나 쇼핑몰과 오피스 부동산은 아직도 부진하다. 이러한 가격 반등의 원인으로는 금리의 영향을 크게 받았다. 모기지 금리가 하락한 시기에 상업용 부동산 가격이 반등한 흐름을 볼 수 있다.   하지만 채권 금리가 상승 중이므로 상업용 부동산 가격의 반등이 지속될지에 대한 불확실성이 존재하며, 모기지 금리가 내년에 6%선 아래로 내려갈 것으로 예상한다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 사업용 상업용 부동산 산업용 부동산 모기지 금리

2024-03-05

2024년 2월달 미국 모기지 이자율 현황과 전망 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 2024년 2월 미국 모기지 이자율 현황과 전망이 궁금합니다.      ▶답= 일부의 전문가는 2024년에는 모기지 금리가 6% 이하로 떨어질 수 있다고 믿고 있으며, 일부 전문가는 올해 금리가 크게 떨어지지 않을 것이라고 생각합니다.   현재 미국 경제는 어려운 상황에 처해 있는데, 2023년 4분기 GDP는 견고한 연간 3.3% 성장률을 보였지만, 연준이 목표로 하고 있는 2%보다 휠씬 높은 이자율을 유지하고 있습니다. 하지만 일부 전문가들이 경제와 인플레이션이 더욱 진정되어서 금리 인하가 일어날 것이라고 예상하고 있습니다. 이런 금리 인하는 모기지 금리의 인하를 의미하는 것입니다.     이미 30년 만기 모기지 금리는 최근 최고치에서 떨어졌는데 2023년 10월에는 약 8%에 도달했던 모기지 이자율이 현재 2024년 2월 초 기준으로 평균 6.63%입니다.   남은 한 해 모기지 시장에 어떤 변화가 일어날지는 아무도 모르지만 몇 가지 예측해 보면 모기지 금리는 6% 이하로 떨어질 것이라는 예측입니다. 특히 연준이 연방기금 금리를 인하하기 시작하면 모기지 금리는 올해에도 계속 하락하고 있습니다.     부동산 전문가인 Melissa Cohn 씨는 "모기지 금리는 2024년에 인하될 것이지만, 대체적으로 6%의 금리를 유지할 것이라고 예측하고 있습니다. 모기지 금리의 하락은 있지만, 소폭의 하락과 상승을 반복하면서 6%의 이자율을 유지할 것이라는 것입니다.     또 다른 전문가인 homebuyer.com의 CEO는 더 큰 폭의 이자율 하락이 있을 것이라고 예측하고 있습니다. 대략적으로 5% 초반까지도 가능하다고 예측하고 있습니다. 하지만 대부분의 전문가들은 모기지 이자율이 하락하겠지만, 6% 초반 정도이며 더 내려간다면 5% 후반까지 가능할 것이라고 예측하고 있습니다.     하지만 현재 연준의 발표를 보면 급격한 이자율 하락은 없을 것이라고 발표하면서 이자율의 하락이 주춤하고 있는 상황입니다. 현재의 미국 남가주 부동산 상황은 부동산의 매물이 많지 않은 상황이며, 일부 선호지역을 제외하면 경쟁이 치열하지 않지만, 이자율이 더 내려갈 경우에 주택 구입의 경쟁이 치열해질 수 있음을 염두에 두어야 합니다.     ▶문의:(714)472-4267미국 비즈니스 모기지 이자율 일부 전문가들 모기지 금리

2024-02-15

고금리 시대에 관심 쏠리는 ‘인수성 모기지’

모기지 금리가 치솟으면서 저금리로 주택을 구입할 수 있는 인수성 모기지가 주목을 받고 있다.     지난해 30년 고정 모기지 금리가 최고 8% 가까이 상승하다가 6%대로 하락했지만 최근 6% 후반대를 기록하는 등 다시 반등세를 보이고 있다. 높은 모기지 금리가 주택 구매에 발목을 잡고 있는 상황에 셀러의 낮은 모기지 이자율을 넘겨받아 집을 살 수 있는 인수성 모기지 옵션에 대한 관심이 커지고 있다는 게 업계의 설명이다.     다만, 인수성 모기지 옵션이 가능한 대출 상품은 연방주택국(FHA), 연방농무부(USDA), 재향군인회(VA) 대출로 제한돼 선택의 폭은 넓지 않지만 여전히 싼 모기지 이자율로 내집 마련이 가능하다는 점에서 문의가 증가세라는 게 업계가 전하는 말이다.     한 관계자는 “FHA, USDA, VA 대출의 경우 셀러가 바이어에게 모기지를 이전할 수 있는 조항이 있다”며 “모기지 금리가 6%대에서 오르내리지만, 바이어가 셀러의 이자율이 2~3%일 경우, 바이어는 이 모기지를 이어받아 주택구매가 가능하다”고 설명했다.     최근 월스트리트저널이 조사한 바에 따르면, 지난해 FHA와 VA가 처리한 인수성 모기지는 약 6400건으로 이는 2022년보다 두 배 이상 증가했다.     인수성 모기지는 낮은 모기지 이자, 초기 모기지 비용 절약, 대출 기간 단축 등 다양한 혜택을 제공한다.     노스웨스턴 캐피탈의 크리스틴 신 대표는 “고금리 상황에서도 셀러의 낮은 이자율을 제공해 월페이먼트를 대폭 절약할 수 있다”며 “새로운 모기지보다 비용 절감에다 대출 기간도 단축되는 등 이점이 많다”고 밝혔다.     그러나 인수성 모기지가 바이어에게 많은 이점을 제공하지만, 현실적으로 진행하는데 장애물도 많다.     일반 모기지 대출은 한 달이면 에스크로가 끝나지만, 인수성 모기지는 2개월에서 최대 4개월이 걸리고 심지어 승인이 거부될 수도 있다. 또 셀러의 모기지를 인수하려면 목돈이 필요하거나 추가 대출을 받아야 할 수도 있다.   일례로 매물로 나온 집은 60만 달러이며 셀러의 남은 모기지가 30만 달러(30년 고정 모기지에 이자율 3.4%)라고 가정하자. 바이어가 20만 달러를 다운페이먼트하고 남은 모기지 30만 달러를 인수한다면 바이어는 차액에 해당하는 10만 달러를 셀러에게 지불해야 하기 때문이다.     신 대표는 “차액은 바이어의 몫으로 목돈 마련이 어려우면 추가 대출을 받으면 된다”며 “다만 2차 모기지는 자격요건이 더 까다롭고 이자율이 높은 편”이라고 설명했다.     또 바이어가 셀러 대출기관에 직접 연락해 복잡한 절차를 직접 해야 해서 진행이 쉽지 않다. 낮은 수수료로 모기지 업체가 처리 과정을 연기하고 몇 개월 지나 자격 심사에서 승인되지 않아 주택구입에 실패하는 경우도 있다.     남상혁 SNA 파이낸셜 대표는 “대출기관이나 모기지 업체 허락 없이 셀러와 바이어 간 모기지를 이전하는 경우 정상적이지 않은 타이틀을 받을 수 있는 위험이 있다”며 “반드시 대출기관에 승인을 먼저 받아야 한다”고 조언했다.  이은영 기자저금리 고금리 인수성 모기지가 모기지 이자율 모기지 업체

2024-02-14

가주 모기지·재산세 연체 지원 대상 또 확대

가주 정부가 팬데믹으로 인한 경제적 어려움에 모기지와 재산세를 연체한 주택소유주를 지원하는 모기지 구제 프로그램의 수혜 대상을 또다시 확대했다.     가주주택금융국(CalHFA)은 최근 모기지 구제 프로그램의 연체 기간 기준을 지난해 8월 1일에서 2월 1일까지 연장했다고 밝혔다.     수혜 대상은 2월 1일 이전 ▶모기지 최소 2회 미납 ▶현재도 미납 상태 ▶재산세 1회 이상 미납 ▶리버스 모기지 재산세 및 주택보험금 연체 ▶부분 청구 및 상환 연기 등이다. 해당하는 주택소유주들은 연체금을 가구당 최대 8만 달러까지, 재산세도 가구당 최대 8만 달러까지 무상 보조해준다.     수혜 기준은 2020년 1월 21일 이후 코로나19 팬데믹으로 인한 재정적 어려움을 겪고 신청 주택이 주 거주지여야 한다. 한 부동산에 최대 4유닛까지 포함된다.       모기지가 패니매와 프레디맥이 정한 한도보다 큰 점보 대출이거나 필요한 지원금보다 2만 달러 이상 많은 자산 또는 현금을 보유하면 신청 자격에서 제외된다.     주택 형태는 단독주택, 콘도미니엄, 조립식 주택, 별채(ADU) 등이다.     수혜 소득 기준은 현재 거주하는 카운티의 지역 중위소득(AMI) 150% 이하면 최대 8만 달러 혜택을 받을 수 있고 가구 구성원 수가 늘어날수록 한도는 높아진다.     LA카운티 거주자는 4인 가족 기준 연 가구 소득이 18만9150달러까지 신청할 수 있다. 오렌지카운티의 경우 21만5250달러다.     신청 전에 미리 준비해야 할 서류는 모기지 및 재산세 청구서, 은행 거래 내역서, 공과금 청구서, 소득 증명자료(월급명세서, 세금보고서 또는 실업 관련 서류), 모기지 보험 내역, 공과금 청구서 등이다.   CalHFA 산하 ‘홈오너 릴리프 코퍼레이션(HRC)’의 이자락 이사는 “10억 달러 예산 중 10% 정도 남아서 도움이 필요한 한인 주택소유주는 신청을 서둘러야 한다”며 “가주정부는 예산이 모두 소진될 때까지만 이 프로그램을 운영할 계획”이라고 말했다. 비영리단체 샬롬센터의 소장이기도 한 그는 “더 많은 한인이 혜택을 받을 수 있도록 통해 샬롬센터(shalomcenter.net)가 신청을 돕고 있다”고 덧붙였다.     이지락 소장은 또 “프로그램이 확대되면서 이전에 수혜를 본 주택소유주도 8만 달러 한도 내에서 추가 지원을 또 신청할 수 있다”며 “LA카운티 모기지 구제프로그램(MRP2.0)도 운영 중으로 본인 상황에서 가장 적합한 다양한 모기지 구제 프로그램 옵션이 있다”고 강조했다.       더 자세한 정보는 모기지 구제 프로그램은 웹사이트(camortgagerelief.org)에서 확인할 수 있다.   한편, 연방정부는 2021년 미국구조계획법에 따라 팬데믹 여파로 모기지 페이먼트 납부를 체납한 주택소유주를 돕기 위해 캘리포니아에 10억 달러를 지원한 바 있다.  이은영 기자모기지 재산세 리버스 모기지 재산세 청구서 주택보험금 연체

2024-02-12

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

지난 수년 동안 미국 부동산 시장은 ‘예측불허’ 그 자체였다. 몇 년 전에는 낮은 모기지 금리로 인해 시장이 매우 뜨거웠지만 2021년 8월부터 2023년 8월 사이 30년 고정 모기지 금리가 지속해서 상승해 현재 20년래 최고치를 기록 중이다.     그런데도 절대적인 매물 부족으로 주택가격의 고공행진은 멈추지 않고 있다. 향후 5년간 주택시장이 어떻게 펼쳐질지 전망해 본다.     전국부동산중개인협회(NAR)에서 지난해 12월 12일에 2024년 전망 보고서를 발표했다. 특이한 점은 내년 재택근무자들이 줄어들어 도시 지역 주택들의 수요가 늘 것으로 예상하고 있다는 것이다.   올해 주요 전망은 ▶올해 주택 매매 건수 회복 ▶30년 고정 모기지 금리 6.3% ▶모기지 금리 0.2%씩 하락할 때마다 약 95만 가구 주택시장 재진입 ▶예상 이자율 도달 약 450만 예비 주택구매자 증가 ▶이로 인해 부동산 가치 지난해 4.8% 혹은 그 이상 상승 등이다.     올해는 몇 년간의 불확실성 이후 주택시장이 더욱 안정될 것으로 예상한다. 모기지 금리가 예상보다 빠르게 하락함에 따라 주택가격은 올해 대부분 보합세를 유지할 가능성이 높다. 이는 시장 진입을 위해 잠시 방관하고 기다려온 구매자들에게 좋은 소식이 될 것이다.     그러나 가장 집값이 비싼 지역 중 하나인 캘리포니아주의 경우 향후 1년 동안 집값이 10% 정도 오르거나 내릴 수도 있다고 로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 전망했다. 캘리포니아는 모기지 금리에 따라 주택가격이 큰 영향을 받는 것으로 알려졌다. 향후 5년 동안 캘리포니아주 주택가격은 15~25% 상승할 것으로 예측됐다. 비록 고정 모기지 금리가 높은 수준이긴 하지만 주택가격은 거의 꿈쩍도 않고 있다.     올해 일부 예비 주택구입자는 주택 구매에 더 좋은 해가 될 수 있다. 주택 가격은 계속 상승할 가능성이 높다. 일부 시장에서는 상승할 가능성도 있지만, 특정 지역에서는 가격이 하락할 것으로 예상한다. 억눌린 수요와 낮은 재고는 일반적으로 가격을 상승시킬 것이다.   그러면 이제 주택 구입 준비는 어떻게 하면 좋을까. 가장 중요한 것은 자금이다. 지난해 퓨 리서치센터가 직장을 바꾼 미국인들을 대상으로 설문조사를 한 결과 응답자의 60%는 직장을 옮긴 후 봉급이 인상됐다고 밝혔다. 셀러와 바이어 모두 완벽한 타이밍을 기대하는 것도 좋지만 그러다가 좋은 기회를 놓치는 경우도 많다.     ▶문의:(949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 가구 주택시장 부동산 시장 모기지 금리

2024-01-17

[부동산 투자] 가주 주택시장 전망

2024년 청룡의 해가 밝았습니다. 가정이 청룡의 좋은 기운을 받아 건강과 평안함이 넘치는 한 해가 될 수 있기를 기원합니다. 가주부동산협회의 내년도 주택 시장 전망을 소개하고자 합니다.     먼저 2023년도 주택 시장을 돌아보면, 지난 10여년간 꾸준한 상승을 이어왔던 주택 가격이 처음으로 하락하여 2022년 82만2000달러이던 평균 주택가격이 1.5% 내린 81만 달러로 집계됐습니다. 주택 시장의 하락은 주로 모기지 금리의 급등 영향을 받았으며 2021년 평균 3.0% 수준이던 모기지 금리는 2023년 평균 6.7%로 두배가 넘게 상승했습니다.   이는 주택 거래 급감과 가격 하락으로 이어졌습니다. 기존에 낮은 금리로 모기지를 가지고 있는 주택 소유주들이 주택 판매를 미루면서 주택 공급 하락과 판매량 하락으로 이어져 전체적인 주택 마켓의 침체를 야기했습니다. 또한 금리의 급격한 상승은 주택 구입이 가능한 신규 바이어들의 마켓 진입을 가로막는 악순환으로 이어져 주택 구입이 가능한 바이어의 수를 나타내는 주택구매능력지수(Housing Affordability Index)가 2020년 32%에서 2023년은 17%로 급락했습니다.   가주부동산협회에서 전망하는 2024년도 캘리포니아 주택 시장의 전망은 다음과 같습니다.   우선 거래량이 증가할 것으로 보입니다. 2023년도 26만6000채였던 캘리포니아 주택 거래량이 32만7000채로 23%가량 증가할 것으로 나타났습니다. 또한 평균 주택 가격의 상승도 2023년도 81만 달러에서 6.2% 상승한 86만 달러로 전망하고 있습니다. 이러한 주택 시장의 반등은 2023년도 3.9%의 평균 인플레이션이 향후 18개월 동안 하락을 이어갈 것이라는 기대감과 2024년도 인플레이션이 2.6% 정도로 안정화 될 것이라 예측하기 때문입니다. 연방준비제도(Fed·연준)가 경제의 둔화를 확인한다면 통화정책의 완화가 시작될 것입니다. 이는 모기지 금리의 하락으로 이어져 2024년 연말쯤엔 5% 중반대의 모기지 금리에 도달할 수 있다고 예상됩니다.   5%대의 모기지 금리는 코로나19 팬데믹 시절의 낮은 이자율에 익숙한 바이어들에게는 높은 이자로 보이겠지만 30년 평균 모기지 이자율 8%에 비하면 주택 가격 상승 등을 고려하여도 받아들일 수 있는 수준으로 평가되고 있습니다.   가주부동산협회는 국내총생산(GDP)이 2023년 1.7% 증가에서 2024년에 0.7%로 소폭 증가할 것으로 나타나 경기가 하락할 것이라 예상했습니다. 게다가, 캘리포니아의 실업률은 2023년 4.6%에서 2024년 5.0%로 조금 상승할 것으로 전망했습니다.     2024년에는 모기지 금리가 하락하면서 캘리포니아 주택 시장에서 구매자와 판매자 모두에게 더 나은 해가 될 것으로 보입니다. 대출 비용이 낮아지고 판매 가능한 주택이 증가하면서, 지난 몇 년간 치열한 경쟁 시장에서 밀려난 최초 구매자들에게는 아메리칸 드림을 이룰 수 있는 유리한 시장 환경이 될 수 있을 것 같습니다.     ▶문의: (213)605-5359  조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 주택시장 모기지금리 주택시장 전망 캘리포니아 주택 모기지 금리

2024-01-03

[올해 10대 경제 뉴스<하>] 라면부터 냉동 김밥까지 K푸드 열풍 거셌다

▶K푸드 약진   K팝, K드라마 인기에 편승한 K푸드가 약진한 한해였다. 갈비, 비빔밥으로 시작된 K푸드 열풍이 라면, 과자, 음료는 물론 떡볶이, 불고기, 잡채, 김밥, 프라이드치킨 등으로 확산된 것. 코스트코를 비롯해 트레이더조, 앨버트슨, 랄프스 등 대형 그로서리 마켓에서 K푸드가 존재감을 과시하면서 인기몰이를 하자 한국기업이 아닌 타인종 업체들에서까지 K푸드 제품들을 내놓고 있을 정도다. 드라마를 통해 K푸드에 대한 친숙함과 호감도가 상승한 데다가 업체들이 현지화된 맛으로 공략에 나서면서 수요가 폭발한 것으로 분석됐다. K푸드 열풍은 K치킨, K베이커리와 떡볶이, 핫도그, 호떡 등 K스낵까지 확산됐다. 특히 트레이더조의 냉동 김밥 품절 사태는 주류 방송을 통해 보도되며 전국에 김밥 붐을 몰고 왔다. 한국농수산식품유통공사(aT) LA지사에 따르면 K푸드 관심이 급증하며 한국산 식품 수출이 팬데믹 이전 대비 30% 증가한 것으로 전해졌다. 라면과 김 등은 대미수출 역대 최고치를 달성하기도 했다.   ▶보험 대란   가주지역 대형 산불 여파로 보험 손실률이 급격하게 상승하면서 보험료 급등뿐만 아니라 일부 보험사들이 가입을 거부하거나 가주 영업 철수에 나서 주택 소유주들의 부담이 급증했다. 인플레이션으로 인한 건설비 증가와 재난 노출 위험 상승 등을 이유로 지난 6월 스테이트팜과 올스테이트가 주택 손해보험 판매를 중단한 데 이어 파머스도 7월부터 신규 가입을 제한하고 나섰다. 특히 화재 위험 지역이 아닌데도 드론, 인공위성 등을 동원해 주택 상황을 철저히 살펴보고 신규 가입이나 갱신을 거부하는 사례까지 빈발한 것으로 드러났다. 이에 따라 가주는 전국서 주택보험 갱신 거부가 가장 많은 주가 됐으며 거부율이 가장 큰 폭으로 늘어난 지역 톱10을 휩쓰는 사태까지 발생했다. 자동차 보험 역시 비슷한 양상을 보였다. 자동차 사고 증가에 따른 사고 보상 비용 증가, 신차 가격 급등, 전기차 보급 확산, 인건비 및 부품비 폭등으로 손실률이 높아지면서 캠퍼 등 일부 보험사들이 가주 자동차 보험 시장에서 철수했고 가이코는 지난 8월 가주내 38개 에이전트 사무실을 폐쇄했다. 일부 업체들은 1년 치 보험료 선납을 요구하고 나서기도 했다. 주택, 자동차 보험 부담이 커지자 보험을 해지하거나 가입을 포기하는 소비자도 늘고 있는 것으로 전해졌다.   ▶집값 고공행진   연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인상 기조로 지난해 하반기부터 내림세를 보였던 주택 가격이 올해 2월부터 반등하며 상승세를 이어가고 있다. 전국 주택가격을 측정하는 S&P코어로직 케이스·실러 전국 주택가격지수가 지난 9월 전년 동기 대비 3.9% 상승했다. 2월부터 8개월 연속 상승으로 지수 측정을 시작한 1987년 이후 최고치를 기록했다. 집값 고공행진은 저리로 모기지를 고정한 주택 소유주들이 고금리에 따른 부담을 우려해 판매를 포기하면서 주택 수요에 비해 매물 부족 현상이 심화됐기 때문으로 분석됐다. 남가주 주택 가격도 급등세를 보였다. LA·롱비치·애너하임 지역을 포함한 LA메트로 지역의 9월 주택 중간 가격은 117만5000달러로 지난 12개월 동안 23.8% 상승, 다른 주요 메트로 지역에 비해 최대 상승 폭을 기록했다. LA지역 중간 주택가격도 9월 처음으로 90만 달러대를 돌파한 것을 비롯해 주택 매물 가운데 100만 달러가 넘는 주택 비율이 LA는 66%, OC는 84%에 달했다.   ▶인플레이션 완화   지난해 9월 40년 만에 최고 수준까지 치솟았던 인플레이션이 올해 들어 현저하게 완화되는 모습을 보였다. 전년 동월 대비 소비자물가지수(CPI)가 지난 1월 6.4% 상승을 기록한 이후 내림세를 보이며 6월 3% 상승으로 저점을 기록해 2년 3개월 만에 최소폭 상승을 나타냈다. 국제 유가 및 식료품, 농산물 가격이 안정세를 보이고 중고차값 하락 전환, 교통비 상승률 둔화 등에 힘입어 예상보다 큰 폭으로 둔화됐다. 하지만 개솔린을 비롯한 에너지 가격이 5.6% 상승하면서 8월과 9월에 CPI가 각각 3.7% 상승, 인플레이션 재개 조짐을 보였다. 10월에는 이스라엘과 하마스 전쟁이 확산되지 않을 것이라는 기대가 높아지고 미국 셰일 오일 생산이 늘면서 에너지 가격과 중고차값이 다시 하락한데 힘입어 3.2% 상승으로 CPI가 다시 내림세로 돌아섰다. 지난달에도 에너지 가격 하락으로 CPI가 3.1% 상승에 그치며 연준이 목표로 하는 2%대에 근접하고 있다.   ▶모기지와 예금 금리   연준이 인플레이션 저지를 위해 지난해 3월부터 올해 5월까지 10회 연속 공격적인 금리 인상에 나서면서 모기지 금리도 한 때 8%에 육박했다. 팬데믹 기간인 지난 2021년 1월 2.65%였던 30년 고정 모기지 이자율은 지난해 11월 7.08%까지 뛰며 167% 급등했다. 올해 2월 들어 6.09%로 주춤했던 이자율은 다시 가파른 상승 곡선을 그리며 지난 10월 7.79%로 치솟아 7.81%를 기록했던 1990년 11월 이후 최고치를 기록했다. 하지만 이후 하락세로 접어들며 지난 21일에는 6.67%까지 떨어졌다. 기준 금리가 오르면서 예금 금리 및 CD(양도성 예금증서) 이자율도 상승해 신규 가입자가 급증했다. 특히 11월 CD 평균 이자율이 5.18%를 기록하며 연초 4.37%보다 0.81%, 1년 전의 3.15%보다 2.03% 상회하자 CD가입에 가장 좋은 시기라는 분석까지 나오고 있다.  박낙희 기자k푸드 열풍 주택 손해보험 냉동 김밥 K푸드 모기지 금리 주택가격 인플레이션 10대 뉴스 올해 10대 경제 뉴스 보험 한식 보험료

2023-12-27

[부동산 이야기] 2024년 부동산 시장 전망

한참 정점을 찍어 8%대까지 치솟았던 모기지 이자가 12월 연준이 3차례 연속 기준금리를 동결하며 내년에 약 3차례 정도를 인하할 것임을 시사하자 오랜만에 6% 초까지 내려왔다. 가장 우려했던 경기침체에 관한 부분이 완만한 연착륙으로 물가상승을 성공적으로 잡을 수 있으리란 희망적인 메시지로 해석되는 것이다. 물론 소비자들이나 상인들이 느끼는 체감경기는 여전히 우려가 크고 위축되어 있으며 기업들 역시 여전히 구조조정을 유지하며 긴축재정을 이어나가는 모습들이다. 개인들의 크레딧 사용률은 지난 수년간 경제 압박 속에서 매우 높아져서 위험한 수준이란 경고도 꽤 설득력 있다.   2024년 새해에도 기업들은 이러한 긴축재정을 이어나갈 것으로 예상된다. 아직은 많은 위험변수가 존재하고 거인 기업들도 한순간에 무너질 수 있으므로 비용 절감에는 계속해서 예민하게 반응할 수밖에 없을 것. 또한 미국이 연착륙한다 한들 글로벌 경제의 회복은 또다른 문제이므로 이는 당연하다 하겠다.     그러면 부동산 시장은 어떨까. 금리가 인하하면 모기지 이자와 동일하게 생각하시는 분들도 많다. 물론 장기적인 입장에서는 연결성이 있지만 모기지 이자의 직접적인 기준 지수는 10년 국채 금리다. 그리고 바로 이 10년 국채 금리는 올여름 이후 처음으로 4% 이하대로 떨어지면서 모기지 이자도 따라서 6% 초반대까지 현재 떨어진 것이다. 내년에도 좀 더 인하할 것으로 예상된다. 부동산 시장은 그렇게 되면 거래량은 올해보다는 활발해질 것으로 예상되고 따라서 가격도 살짝 오름세로 돌아설 수 있음을 감안해야 한다. 올해 이자가 그렇게 치솟는데도 가격이 안 떨어진 이유는 시장에 매물이 극히 적었고 집을 팔아야 하는 셀러들은 거의 어쩔 수 없는 이유로 팔아야 할 경우들에 한했다. 하지만 리스팅 에이전트로 오퍼들이 들어오는 걸 보면 융자 없이 전액 현금인 경우들도 많았고 아니면 다운페이를 아주 많이, 거의 40-50% 정도는 하고 사는 경우들이었다. 적은 다운페이로 이미 오른, 그리고 내리지는 않는 집값을 사려면 이전보다 훨씬 높은 인컴 수준이어야 가능했다. 이러다 보니 연봉 10만 달러 정도의 적지 않은 인컴으로 평균 수준의 빚을 갖고 있는, 다운페이가 많지 않은 그런 바이어들은 올해는 사고 싶어도 살 수 있는 집들이 없었고 그래서 거래량 자체가 적었다.     내년에 이자가 인하되기 시작하면 다시 바이어들은 집을 사기 위해 움직일 것이고 거래량 자체는 올해보다 훨씬 많아질 것으로 예상된다. 그리고 그것은 무엇을 의미하나. 매물이 쏟아져 나오지 않는 이상 바이어들은 다시 오퍼 경쟁을 맞이해야 하고 그러면 또 가격이 오를 수 있는 악순환의 시작도 의미한다.     만약 집을 사려고 계획 중이라면 이래도 저래도 집 사기가 쉽지 않기는 마찬가지일 것이므로 좀 더 빨리 움직일 것을 권한다. 어차피 집값은 내릴 기미는 당분간 없고 이자는 내릴 것으로 예상하니 얼른 사고 이자가 내리면 재융자를 받으시는 것이 좋은 방법일 것이다.   ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / 네오집스 부동산 브로커 어소시에트부동산 이야기 부동산 시장 부동산 시장 모기지 이자 올해 이자

2023-12-27

모기지 내리니 타운 주택거래 두 달째 증가

전달에 이어 11월에도 LA한인타운 주택 거래가 작년보다 증가했다. 단독주택과 콘도는 지난해보다 늘었고 임대수익용 주택은 감소했다.   올 11월에 매매된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 전년 동월의 50채보다 11채(22%) 더 많은 61채를 기록했다. 다만 전달의 69채와 비교하면 8채(12%) 밑돌았다.   한인 부동산 업계는 “11월의 주택 거래 증가는 연방정부의 기준금리 종결에 대한 기대가 커진 게 일조한다”며 “단독주택 수요는 매물만 충분하면 여전히 살아있다”고 진단했다.   이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2023년 11월 LA한인타운에서 거래된 주택 현황을 분석한 결과다.     ▶단독주택(SFR)   11월에 매매된 단독주택 수는 전년 동월의 21채보다 1채(5%) 더 많은 22채였다. 전달(31채)보다는 9채(29%) 밑돌았다.〈표 참조〉     중간 거래가격은 183만500달러로 지난해 같은 기간의 164만 달러보다 19만 달러(12%)이상 올랐다. 스퀘어피트당 평균 가격 역시 작년(917달러)과 거의 같은 925달러였다. 지난해 11월에 거래된 주택보다 크기가 더 큰 게 중간 가격 상승의 원인이다.     리스팅 대비 팔린 가격 차이가 지난해 11월의 99.14%보다 1%포인트 이상 떨어진 97.97%를 기록했다.     ▶콘도, 임대수익용   지난 11월 콘도 거래는 작년보다 훨씬 나았다. 작년의 15채보다 11채(73%) 더 많이 매매 됐다. 지난 10월의 18채보다도 8채(44%) 더 팔렸다. 콘도 중간 거래가격(64만7500달러)은 전년 동월보다 12% 내렸다. 스퀘어피트당 평균 거래가격(672달러)은 전년 대비 8% 상승했다.   임대수익용 주택 거래 건수는 작년 동월의 14채보다 1채(7%) 줄었다. 10월의 20채와 비교해도 7채(35%)나 적은 수치다. 임대용 주택의 중간가는 작년보다 19% 하락했지만 스퀘어피트당 평균가격은 35%나 상승했다. 11월에 거래된 콘도와 임대수익용 주택 모두 작년보다 컸음을 보여준다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 설명했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “10월에 이어 11월에도 LA한인타운 주택 거래가 늘었다. 기준금리 동결 기대가 커지고 모기지 금리가 6주 연속 하락한 게 주택 거래 증가에 한몫했다”고 말했다. 이어 그는 “모기지 금리 등락과 매물 수급 상황에 따라 12월 LA한인타운 주택 거래 결과도 달라질 것”이라고 덧붙였다.     LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2023년 11월 1일부터 11월 30일까지다.   진성철 기자주택거래 모기지 la한인타운 주택 임대수익용 주택 단독주택 수요

2023-12-25

FHA 보험 가입 이유와 리버스 모기지 신청 절차 및 사후 관리 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= FHA 보험을 가입하는 이유는 무엇인가요?   ▶답= 적잖은 분들이 리버스 모기지로 받을 수 있는 총 금액이 예상보다 적다고 말하는 경우가 있는데 이는 대부분 리버스 모기지를 받으면 집을 넘겨주는 것으로 잘못 이해하고 있기 때문이다. 그러나 크레딧 스코어나 까다로운 소득 조건 없이 집 시세의 40~60%의 융자를 해주는 모기지 프로그램은 리버스 모기지밖에 없다. 리버스 모기지는 소유권이 아니라 집에 담보권을 설정할 뿐입니다. 오히려 리버스 모기지는 평상시 페이먼트를 내야 하는 부담이 없기 때문에 집을 빼앗기는 차압의 우려가 거의 없습니다. 연방 정부 FHA에 보험금을 납부해 차압의 위험을 사전 차단하고 있기 때문입니다. 이렇게 정부 보증 받는 리버스 모기지를 HECM (Home Equity Conversion Mortgage)이라고 부릅니다.   서브 프라임 사태 전후로 정부 보험을 가입하지 않은 리버스 모기지가 한때 있었고 아직도 그 공포가 남아있습니다. 갑자기 융자금을 갚으라는 요구를 받거나 자녀에게까지 채무 의무가 넘어오는 경우가 있었다고 하는데 이는 모두 옛날 얘기입니다. 리버스 모기지는 집 시세와 상관없이 최초 융자 금액을 보장하고 집 시세가 떨어져도 이에 대한 책임을 묻지 않습니다. 정부의 규제가 강화되고 보험 가입을 통해 오히려 리버스 모기지를 받을 수 있는 대상자가 적어져서 문제이지 위험 요소는 모두 제거됐습니다.     ▶문= 리버스 모기지의 신청 절차 및 사후관리 어떻게 하나요?     ▶답= 카운슬링을 마치고 일주일이 지나면 리버스 모기지 융자 신청이 가능합니다. 우선 크레딧 리포트를 확인하고 동시에 감정(Appraisal)을 하게 됩니다. 감정 가격은 시세보다 다소 높거나 낮을 수 있습니다. 감정서와 함께 신청 절차에 들어갑니다. 우선 인컴 서류가 필요합니다. 소셜 연금 편지와 그 외 소득이 있다면 서류가 필요합니다. 그다음에는 그 집에 거주하고 있다는 간단한 증빙 서류가 필요합니다. 대체로 서류 상에 문제가 없으면 신청서를 제출하고 4주 정도면 모든 절차가 종료됩니다. 일시불 혹은 라인 오브 크레딧으로 리버스 모기지를 셋업하고 에스크로 종료 시 현금이 필요하다면 에스크로 종료와 함께 곧바로 체크를 받을 수 있습니다.   리버스 모기지 수속 절차가 끝나면 어카운트를 관리하는 회사가 매달 스테이트먼트를 보내게 됩니다. 관리에 필요한 수수료는 대부분 부가되지 않습니다. 매달 스테이트먼트를 보내 라인 오브 크레딧의 경우 늘어난 현금 라인을 알려주고 사용한 금액도 표시해 도중에 갚고 싶다면 필요한 액수를 매달 확인할 수 있습니다. 리버스 모기지는 선불 벌금이 없습니다. 목돈이 생겨서 갚고 싶다면 벌금 없이 중도 해지가 가능합니다.       ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 신청 절차 보험 가입

2023-12-19

모기지 7% 밑으로…8월 중순 이후 처음

이번 주 모기지 금리가 7% 밑으로 떨어졌다.     14일 국책모기지업체인 프래디맥의 발표에 따르면, 30년 고정 모기지 평균 금리는 지난주 7.03%에서 8bp(1bp=0.01%포인트) 내린 6.95%를 기록했다. 이는 8월 중순 이후 최저 수준이다.     모기지 금리 하락으로 주택 모기지 신청 건수는 전주 대비 4% 증가했다. 모기지은행협회(MBA)는 지난주 모기지 신청 건수가 6주 연속으로 증가세를 보였다고 밝혔다. MBA의 최고경영자(CEO)인 로버트 브룩스미트는 “모기지 금리의 하락은 주택 바이어들에게 기쁜 소식”이라며 “인플레이션(물가상승)이 둔화하고 연방준비제도(연준·Fed)가 내년 금리를 낮출 것으로 예상하는 상황에 주택 시장에 대한 기대감이 높아지고 있다”고 전했다.   다만, 현재 주택 소유들의 약 3분의 2는 4% 이하의 모기지 이자율을 가지고 있으며, 90%의 모기지 이자율은 6% 이하여서 5% 선으로 떨어져야 주택 시장에 변동이 있을 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 게다가, 내년에 금리가 더 내리더라도 비싼 주택 가격과 부족한 주택 매물로 인해서 주택 시장이 바로 활기를 찾기는 쉽지 않을 것이라고 전망했다. 정하은 기자 chung.haeun@koreadaily.com모기지 중순 모기지 금리 모기지 이자율 지난주 모기지

2023-12-14

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