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LA 렌트비 전국 톱 수준…집 장만은 더 힘들다

전국에서 렌트비가 가장 높은 도시 5곳 중 3곳이 LA를 포함한 가주 도시인 것으로 나타났다. 다만 해당 지역에서의 주택 구매 여건은 이보다 더 열악한 것으로 드러났다.   지난 18일 전국부동산 중개인협회가 운영하는 리얼터닷컴이 집계해 발표한 전국 메트로 지역 1월 주택 비용 분석에 따르면, LA지역 중간 렌트비는 2베드룸 기준 2736달러로 전국에서 4번째로 가장 높았다. 전국 50개 주요 메트로 도시의 중간 렌트비인 1703달러보다 1000달러 이상 비쌌다. 일부 지역에서는 비싼 렌트보다 주택 구매가 더 저렴한 경우도 있었으나, LA지역은 주택을 구매하든 임대를 하든 쉽게 감당할 수 있는 수준이 아닌 것으로 밝혀졌다.   LA의 중간 모기지 비용은 월 5687달러로 중간 렌트비인 2736달러보다 무려 108% 더 비쌌다. 즉, 주택을 구매하려면 렌트비의 두 배 이상을 감당해야 한다는 것이다.     비교 결과는 세금과 보험료를 제외한 수치며, 다운페이먼트 비율은 20%, 모기지 금리는 6.96% 기준으로 계산됐다.   전국 메트로 도시 기준 월평균 모기지 비용은 2123달러로 중간 렌트비인 1703달러보다 25% 높은데 그쳐 LA와 큰 차이를 보였다.     이 같은 차이의 주요 원인으로는 높은 모기지 금리가 꼽혔다. 특히 주택 구매의 경제적 부담은 모기지 금리 변동에 따라 좌우되는데 금리가 상승하면 주택 가격이 하락하더라도 전체 비용이 증가할 수 있기 때문이다.   샬롬센터의 이지락 소장은 “치솟은 주택 가격도 문제지만 모기지 금리에 따라 주택 구매 여건이 크게 달라진다. 인플레이션과 공급 불균형으로 주택 구매는 한동안 개선하기 힘들 것”이라고 전망했다.   렌트비가 전국에서 가장 높은 도시인 샌호세는 3287달러의 중간 렌트비를 기록했다. 다만 모기지 중간 비용은 6618달러로 주택 구매 비용이 렌트보다 101% 더 높았다. 또한 5위에 오른 샌프란시스코도 중간 렌트비가 2708달러, 모기지 비용은 4604달러로 70%나 더 비싸 LA와 비슷한 양상을 보였다.   렌트비 전국 2위인 뉴욕은 중간 렌트비가 2973달러인데 모기지 비용 중간값은 월 3915달러로 렌트 대비 32% 높은데 그쳐 가주 3개 도시보단 부담이 덜했다.     3위 매사추세츠주 보스턴의 경우 렌트 시 2925달러, 구매 시 모기지 비용은 4173달러로 집계돼 집을 마련할 때 43% 더 큰 비용을 지출해야 됐다.   한편 주택을 구매하는 것이 렌트보다 싼 곳은 전국 메트로 지역 중 단 2곳밖에 없었다. 지난해 같은 기간에는 50대 대도시 중 6개 도시에서 주택 구매가 임대보다 저렴했다.   펜실베이니아주 피츠버그는 중간 모기지 비용이 월 1199달러로 중간 렌트비보다 15% 낮았다. 또한 미시간주 디트로이트는 모기지 비용이 1252달러로 구매가 5% 더 저렴했다.   우훈식 기자 [email protected]렌트비 전국 렌트비 전국 중간 렌트비인 모기지 비용

2025-02-19

라인 오브 크레딧, 홈에퀴티 그리고 리버스 모기지 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 은퇴자 입장에서 라인 오브 크레딧과 홈 에퀴티 중 어떤 게 더 유리할까요? 리버스 모기지와도 비교해 주세요.     ▶답= 라인 오브 크레딧이 가장 많이 활용되고 있는데 대개는 5년~10년 동안 필요할 때 현금을 수시로 인출하고 또 갚을 수도 있지만 만기가 되면 일반 모기지로 리셋됩니다. 이 오픈된 기간 중에는 이자만을 냅니다. 이자는 프라임 이자에 가산되는 변동 이자가 적용됩니다.     반면, 홈 에퀴티는 보통 모기지와 똑같이 15년~30년 내 이자와 원금을 합해서 내게 됩니다. 그래서 라인 오브 크레딧 보다는 페이먼트가 높습니다. 고정 이자가 대부분 적용되며 이자는 라인 오브 크레딧 보다는 약간 낮은 편입니다.     장단점과 용도를 비교해 보겠습니다. 라인 오브 크레딧은 불특정한 나중 시점에 현금이 필요하다거나 곧 전액 갚을 예정이라면 유리합니다. 다만, 은퇴를 앞두거나 이미 은퇴를 하신 분은 5년~10년 내 갑자기 늘어나는 '페이먼트 쇼크'가 발생하므로 이 점에 유의해야 합니다. 2008년 서브 프라임 당시 라인 오브 크레딧이 유행했는데 2016년부터 만기가 대거 돌아오면서 은퇴자들이 애를 먹은 경우가 있었습니다. 다행히 집값이 올라간 상태라 비극적인 상황은 피했습니다.     반면, 홈 에퀴티 론은 리모델링과 같이 당장 목돈이 필요하거나 장기간 갚지 않고 필요한 자금이라면 홈 에퀴티론이 유리할 수 있습니다. 원금을 갚아나가기 때문에 수입이 줄어드는 은퇴자들에게 유리하고 무엇보다 페이먼트가 일정하므로 미래 예측이 가능하다는 장점입니다.     두 가지 상품은 이렇게 모두 은퇴자들의 상황에 맞춰서 선택하는 것이 좋습니다. 에퀴티 론은 저희와 같은 모기지 브로커들도 취급하고 있어서 도움을 받을 수 있지만 라인 오브 크레딧은 대개 주류 대형은행에서 취급하고 있기 때문에 직접 신청하셔야 합니다.   반면, 리버스 모기지는 이 두 상품과는 여러모로 큰 차이가 있습니다. 위에서 말씀드린 두 상품은 이자만 내던 원금까지 함께 내던 무조건 빌린 현금보다 훨씬 더 많은 돈을 갚아야 합니다. 시간이 좀 지나면 빌린 돈은 다 쓰고 더 큰 페이먼트를 내다보면 현금이 더 부족하게 됩니다. 따라서 은퇴하고 노후 생활에 현금이 지속적으로 필요하다면 페이먼트 부담을 근본적으로 줄여주는 리버스 모기지나 다운사이징이 유일한 대안입니다. 내 집에 살면서 에퀴티에서 평생 현금을 보충해야 하는 상황이라면 리버스 모기지를 고려해야 하고 대략 10년내 대출금을 모두 상환할 예정이라면 라인오브 크레딧이나 홈 에퀴티론을 선택할 수 있습니다.     ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 홈에퀴티 리버스 모기지 일반 모기지로 모기지 브로커들

2025-02-18

콘도, LA 한인타운 부동산 경기 견인

LA한인타운 주택 거래가 지난해 소폭 증가한 것으로 나타났다.   2024년 한 해 동안 LA한인타운에서 거래된 주택 수는 816채로 2023년의 786채와 비교해서 4% 많았다. 단독주택과 임대수익용 주택 거래는 전년 대비 소폭 감소했으나, 콘도 거래가 두 자릿수 증가 폭을 보이면서 타운의 주택 매매를 견인했다.   이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2024년과 2023년 LA한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과다.   부동산 업계는 “지난 3~4분기 금리 인하로 시장이 재활성화될 것이라는 기대감이 있었으나, 지난해 내내 유지된 고금리 환경으로 둔화된 매매를 즉시 회복시키기에는 역부족이었다”고 설명했다. 또한 매물 부족과 비싼 가격 등의 어려움으로 가격대가 있는 단독주택과 임대수익용 주택의 거래가 부진했다고 덧붙였다.   ▶단독주택(SFR)   지난해 팔린 단독주택 수는 328채로 전년(343채)과 비교해서 15채(4%) 밑돌았다.〈표 참조〉 다만 지난 12월 한 달 동안 매매된 단독주택 수는 35건으로 3년래 최대치를 기록해 매매가 회복되고 있는 것으로 나타났다. 전년의 30건에 비해 5건, 2022년의 27건보다는 8건 더 많았다.   단독주택 중간 거래 가격은 지난해 175만5000달러로 2023년의 163만 달러보다 8%(12만5000달러) 더 비싸졌다.     ▶콘도·임대수익용   지난해 7%에 육박한 모기지 금리 및 지속된 가격 상승에 비교적 가격이 저렴한 콘도 거래가 급증했다. 매매된 콘도 수는 293채로 2023년의 241채보다 22%(52채) 늘어났다.     중간 거래 가격은 73만3023달러로 전년의 73만 달러와 비슷한 수준을 기록했다. 스퀘어피트당 평균 거래가는 전년 대비 2% 상승한 653달러로 집계됐다.   평균 거래일수는 2023년 50일에서 지난해 41일로 19% 크게 감소하면서 인기가 식지 않은 것으로 나타났다.   부동산 업계 관계자들은 “콘도의 경우 렌트 편의성 등으로 꾸준한 수요가 있다”며 “이에 다른 유형 대비 매매가 활기를 보인 것 같다”고 말했다.   임대수익용 주택 시장은 거래가 줄고 가격은 소폭 오른 단독주택과 비슷한 양상을 보였다. 지난해 매매 건수는 195건으로 전년(202건)보다 3% 줄었다. 중간 거래가는 158만3750달러로 7%(10만3750달러) 증가했다. 스퀘어피트당 평균 매매가는 433달러로 전년과 거의 비슷했다.   반면 임대수익용 주택의 평균 거래일은 55일로 2023년 평균 62일이 걸렸던 것과 비교해 12% 감소하는 진전을 보였다.   케네스 정 드림부동산 대표는 “올해도 다양한 불확실성 속에 당분간 급격한 금리 인하는 기대하기 힘들 수 있다”며 “적은 매물 공급과 둔화된 수요가 유지될 것으로 예상되며 가격은 내릴 기조가 보이지 않는다. 올해 부동산 시장은 큰 변동 없이 작년과 비슷한 양상을 띠게 될 가능성이 높다”고 봤다.   LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택 거래 동향과는 차이가 있을 수 있다.   우훈식 기자 [email protected]한인타운 부동산 la한인타운 주택 단독주택 중간 LA LA한인타운 콘도 단독주택 임대용 박낙희 모기지 금리

2025-02-04

마이홈 장만 힘들다…바이어 28%만 성공

지난해 높은 금리와 주택 가격 상승에 따른 경제적 어려움 속에 주택 구매를 희망한 이들 10명 중 3명 미만이 내 집 마련에 성공한 것으로 나타났다.   금융 정보업체 너드월렛이 최근 발표한 설문조사 결과에 따르면 지난해 주택 구매를 계획했던 사람 중 단 28%만이 구매에 성공했다.   보고서는 지난 2020년 이후 주택 가격이 33% 상승하고, 같은 기간 동안 모기지 금리가 두 배 이상 올라 6% 후반대를 웃돈 것에 따른 영향이라고 분석했다.   주택을 구매하지 못했다고 한 이들 중 가장 큰 비율인 18%는 비용을 감당하지 못해서라고 답했다. 이어 16%는 오퍼를 제안했으나 성사되지 않아서, 14%는 적절한 주택 매물을 찾지 못해서라고 밝히는 등 여유롭지 않은 주택 시장을 이유로 꼽았다. 또 제한된 매물 공급에 높은 모기지 이자율, 대출 자격 충족의 어려움, 그리고 상승하는 주택 보험 비용 등의 문제도 이들의 주택 구매를 방해하는 복합적인 요소로 지목됐다.   샬롬센터의 이지락 소장은 “집값이 구매자들의 소득 상승 폭을 웃도는 수준으로 오르면서 구매력이 약화했다”며 “비싼 모기지 이자와 매물 부족에 따른 경쟁으로 많은 구매자는 주택 구매를 망설이거나 포기해야 했을 것”이라고 설명했다.   전문가들은 지난해가 첫 주택 구매자들에게 특히 힘든 상황이었을 것이라고 추측했다. 상승하는 주택 가격과 모기지 부담에 많은 이들이 준비한 구매 예산으로 시장에서 거래되는 주택 가격을 감당하기는 어려웠을 것이라는 분석이다.   설문조사에 따르면 응답자들이 계획한 주택 구매 예산의 중간값은 15만 달러로, 이는 국세청(IRS) 자료에 따른 전국 중간 판매가인 42만400달러에 크게 못 미치는 수준이다.   실제로 이러한 문제들은 첫 구매자의 급격한 감소로 이어졌다. 지난해 첫 주택 구매자는 전체 주택 거래의 24%에 불과했으며, 이는 지난 1981년 전국부동산협회(NAR)가 관련 데이터를 집계하기 시작한 이래 가장 낮은 비율이다.   주택을 소유하지 않은 이들은 중복 응답 설문조사에서 주택 구매를 방해하는 이유로 ‘생활비가 비싸서’를 가장 많이 꼽았다. 전체의 35%. 반면 주택 소유주들은 13%포인트 적은 22%만이 이 같은 답변을 골랐다.   첫 주택 구매자들은 또한 33%가 ‘다운페이먼트 비용을 마련하지 못해서’, 각각 32%는 ‘소득이 적어서’, ‘크레딧점수가 낮아서’라고 답해, 주택을 소유한 이들보다 그렇지 않은 이들이 더 많은 주택 구매 조건에서 불리한 상태인 것으로 나타났다.   반면 주택 소유주들의 경우 이에 대한 응답으로 ‘모기지 이자율이 높아서’를 고른 비율이 가장 높았다. 주택을 내놓지 않고 매물 공급이 감소하는 악순환이 지속되는 현상을 의미하는 것으로 분석된다.   한편 전문가들은 모기지 이자율이 다시 3%대로 하락할 가능성은 당분간 낮다는 점에서, 현재 상황이 새로운 주택 소유의 기준이 될 것이라는 사실을 인지해야 한다고 조언했다.  우훈식 기자 [email protected]마이홈 바이어 주택 구매자들 모기지 이자율 주택 매물

2025-01-29

LA지역 모기지 부담 5년간 두배 됐다

최근 모기지 이자율이 재상승하면서 주택 구매자들의 경제적 어려움이 가중되는 가운데 LA카운티에서의 주택 구매 비용이 지난 5년 동안 두 배 가까이 증가한 것으로 나타났다.   데일리뉴스가 지난 21일 부동산 정보 분석 업체 코어로직의 자료를 인용해 보도한 내용에 따르면, 지난해 11월 기준 중간 가격의 주택을 구매하는 LA카운티의 주택 구매자는 20%의 다운페이먼트를 가정할 때 월 5670달러를 모기지 비용으로 부담해야 한다. 이는 지난 1988년 이후 여덟 번째로 높은 금액으로, 전년 동월 대비 3% 낮지만 5년 전보다는 두 배 가까이인 98% 증가한 수치다.   주택 바이어가 소득의 최대 40%를 주택 비용으로 소모한다고 가정하면, 이 규모의 납부금을 감당하려면 구매자가 연간 17만 달러의 소득이 필요하며, 추가로 다운페이먼트로만 17만3800달러를 준비해야 한다.     LA카운티에서 최근 지속되는 이 같은 주택비용 부담 증가의 배경에는 집값 등 여러 요인이 있다고 전문가들은 설명했다.   레드핀의 자료에 의하면 지난해 10월 LA카운티의 중간 주택 판매가는 86만9000달러로, 전년 대비 3% 상승, 5년 전보다는 39% 급증했다.   모기지 이자율도 구매자들에게 큰 부담으로 작용하고 있다. 비용이 집계된 기준인 지난해 11월의 평균 모기지 이자율은 6.8%로, 2년 전과 동일하지만 5년 전 당시의 3.7%와 비교하면 두 배 가까이 상승했다.     지난 16일 기준 국책 모기지 기관 프레디맥이 발표한 모기지 이자율은 7%를 넘어선 7.04%로 모기지 부담은 당분간 여전할 것으로 예측됐다.     이러한 높은 가격과 이자율이 구매자들의 새집 마련을 주저하게 만들면서 카운티의 주택 구매 활동도 현저히 감소했다.   데일리뉴스가 분석한 자료에 의하면 지난 2년 동안 LA카운티에서는 월평균 4500건의 주택 거래가 이루어졌는데, 이는 그 이전 2년 대비 34% 감소, 1988년 이후 37년간의 평균 거래량보다 43% 낮은 수준이다. 특히 1988년 이후 기간 전체 중 단 4%의 기간만 이보다 적은 거래가 기록된 것으로 최근 부동산 시장의 침체를 나타냈다.   한편 일부 긍정적인 소식도 전해졌다. LA카운티의 평균 주택 매물 수는 9720건으로, 전년 대비 23% 증가하는 회복세를 보였다. 다만 코로나19 팬데믹 이전인 2019년에 비해 여전히 27% 낮았다.   이에 전문가들은 증가하는 매물 수와 낮아진 거래량은 구매자들에게 새로운 기회를 제공할 수 있을 것이라고 전망했다.  우훈식 기자 [email protected]지역 모기지 la지역 모기지 주택 구매자들 모기지 부담

2025-01-21

정기 생명 보험 vs. 모기지 생명 보험 [ASK미국 재산/상속/트러스트-크리스 정 변호사]

▶문= Term Life Insurance와 Mortgage Life Insurance의 차이점은 무엇인가요?     ▶답= 정기 생명 보험(Term Life Insurance)과 모기지 생명 보험(Mortgage Life Insurance)은 모두 사망 시 모기지를 상환할 수 있는 보험이지만, 그 방식에는 중요한 차이가 있습니다.   1. 모기지 생명 보험(Mortgage Life Insurance) 대출 기관이 수혜자: 모기지 생명 보험에서는 대출 기관이 수혜자가 되어 모기지 잔액을 상환합니다. 상속인에게 지급되지 않음: 이 보험은 주로 대출 기관의 잔액을 상환하기 위해 설계되었기 때문에, 상속인은 보험금을 받을 수 없습니다. 상속인에게는 이점이 적음: 모기지 생명 보험이 있는 경우, 상속인이 부동산을 상속받을 때 이미 모기지 잔액이 상환되었으므로 부동산을 상속받는 데 문제가 없지만, 상속인은 보험금에서 이익을 얻지 못합니다.   2. 정기 생명 보험(Term Life Insurance) 상속인이 수혜자: 정기 생명 보험은 상속인이 수혜자가 되어, 보험금으로 모기지를 상환합니다. 나머지 보험금은 상속인이 자유롭게 사용할 수 있습니다. 유연성: 정기 생명 보험은 상속인에게 더 많은 유연성을 제공하며, 상속인이 상속받은 자산을 어떻게 활용할지에 대해 선택권을 가질 수 있습니다. 보험금을 모기지 상환 외에도 다른 용도로 사용할 수 있습니다. 가족 보호: 정기 생명 보험은 상속인이 모기지를 상환한 후 남은 자산을 자유롭게 활용할 수 있어, 가족이 집을 상속받고, 추가적인 재정적 어려움을 겪지 않도록 돕습니다.   정기 생명 보험을 활용하면, 사랑하는 사람들이 모기지 상환 후 집을 무리 없이 상속받을 수 있도록 준비할 수 있습니다. 이 보험은 상속인에게 재정적 보호를 제공하며, 상속인이 부동산을 유지할 수 있도록 도와줍니다. 또한, 다른 재정적 자원을 활용할 수 있는 여지를 남기므로, 상속인이 집을 유지하거나 다른 방식으로 상속 자산을 관리하는 데 유리합니다.   이 두 가지 보험의 차이는 상속인에게 주어지는 재정적 지원의 방식에 큰 영향을 미칩니다. 정기 생명 보험은 상속인에게 더 많은 자유와 이점을 제공하는 반면, 모기지 생명 보험은 대출 기관에게만 혜택을 주는 형태입니다.     ▶문의:(833)256-8810    미국 트러스트 모기지 생명 생명 보험 정기 생명

2025-01-21

모기지가 있는 부동산, 트러스트에 넣고 상속받는 방법 [ASK미국 재산/상속/트러스트-크리스 정 변호사]

▶문= 모기지가 있는 부동산을 트러스트에 넣을 수 있나요?   ▶답= 네, 모기지가 있는 부동산을 트러스트에 넣을 수 있습니다. 부동산이 트러스트로 이전되면, 그 부동산에 적용되는 트러스트의 규칙은 모기지가 있든 없든 동일하게 적용됩니다.     ▶문= 모기지가 있는 부동산을 트러스트를 통해 상속받으면 어떻게 되나요?   ▶답= 트러스트를 통해 부동산은 상속인에게 자동으로 넘어갑니다. 상속인은 사망한 사람의 트러스트에 따라 부동산을 소유하게 되며, 이 과정에서 대출을 인수하고 상환을 시작하는 것이 더 간단해질 수 있습니다. 상속인은 모기지 조건을 잘 살펴보고 집을 유지할지, 아니면 매각할지 결정을 내려야 합니다.     ▶문= 모기지 서비스업체에 어떻게 연락하나요?   ▶답= 상속인은 먼저 사망자의 모기지 서류를 확인해야 합니다. 만약 대출 서류를 찾을 수 없다면, 모기지 서비스업체에 연락하여 사망 사실을 알리고 부동산이 트러스트로 이전되었음을 통보해야 합니다. 대개 사망증명서를 요구하며, 서비스업체는 남은 대출 잔액과 월 상환액을 알려줄 것입니다.     ▶문= 모기지가 있는 부동산을 상속받을 때 세금 문제는 어떻게 되나요?   ▶답= 부동산을 상속받은 후, 그 부동산을 유지할지 매각할지에 따라 세금이 달라집니다. 만약 집을 계속 유지한다면, 모기지와 재산세를 책임져야 합니다. 부동산을 임대용으로 사용할 경우, 세금 혜택을 받을 수 있으며, 매각 시 step-up in basis 규정에 따라 자본이득세를 줄일 수 있습니다. 즉, 부동산을 사망 당시의 시장 가치를 기준으로 평가하여, 그 후 매각 시 자본이득세 부담을 최소화할 수 있습니다.     ▶문의:(833)256-8810    미국 트러스트 부동산 트러스트 모기지 서비스업체 대출 서류

2025-01-21

산불 피해 주택 모기지 납부 최대 12개월 유예

LA카운티 산불 등 재난으로 인해 손상되거나 파괴된 주택 소유자는 즉시 모기지 대출 서비스 업체에 연락해 월 모기지 납부를 유예 받아야 하는 것으로 나타났다.   데일리뉴스의 최근 보도에 따르면 산불 피해 가정은 자신의 모기지가 국책 모기지 기관인 패니매나 프레디맥 소유라면, 최대 12개월 동안의 납부 유예를 받을 수 있으며, 이에 대한 연체료나 벌금은 부과되지 않는다.     프레디맥의 경우 주택 소유자의 직장이 재난으로 인해 피해를 입어 모기지 납부가 어려운 경우도 지원한다. 프레디맥은 유예된 납부금에 대한 다양한 상환 옵션을 제공하며, 고객들은 추가 유예를 요청하거나 일시 상환, 분할 상환 계획, 납부 연기 및 대출을 조정할 수 있다.   주택 소유주들은 모기지 서비스 업체를 통해 자신의 대출이 패니매나 프레디맥 소유인지 확인할 수 있다. 두 기관의 웹사이트에서 제공하는 조회 도구를 통해 직접 확인하는 방법도 있다.   또 주택도시개발부(HUD)는 대통령 재난 지역으로 선포된 경우 연방주택청(FHA) 모기지에 대해 최대 12개월의 납부 유예를 허용한다.   은행들도 재난 피해에 대해 모기지 상환 유예 기회를 제공한다. 체이스는 3개월의 납부 유예를 제공하며, 이를 3개월 단위로 최대 12개월까지 연장할 수 있다.     은행 측에 따르면 고객의 상황에 따라 상환 선택지가 다를 수 있으며, 연체된 납부금은 상환 유예 또는 기타 조정 프로그램으로 해결할 수 있다.   뱅크오브아메리카는 고객 지원 프로그램을 통해 납부 유예 및 기타 지원 옵션을 제공하며, 산불로 인해 피해를 본 사업체 소유자들에게도 지원을 제공한다. 웰스파고 고객은 재난 지원팀에 연락해 도움을 받을 수 있다.   한편 모기지 납부 유예는 자동으로 적용되는 것이 아니기 때문에 반드시 능동적으로 나서서 모기지 업체와 확인해야 한다. 또 비전형적인 모기지(exotic mortgage)나 비적격 대출(non-QM), 혹은 개인 대출의 경우 납부 유예 조치를 받기 어려울 수 있다.   전문가들은 재난으로 인한 피해를 본 주택 소유주는 가능한 한 빨리 서비스 업체와 연락해 자신이 받을 수 있는 구제에 대한 조항을 확인하고, 필요한 경우 유예 프로그램이나 대출 조정을 적극적으로 활용해야 한다고 조언했다. 우훈식 기자 [email protected]모기 산불 모기지 납부 납부 유예 모기지 상환

2025-01-20

산불 피해자 모기지 상환 유예…BofA 등 5개 은행 최대 90일

개빈 뉴섬 주지사가 LA 산불 피해 주택 소유주들에게 최대 90일간 모기지 상환을 유예하는 행정명령을 18일 발표했다. 주 정부는 이번 상환 유예 조치가 뱅크오브아메리카, 씨티, JP모건체이스, 웰스파고, US뱅크 등 5개 대형 은행과의 합의에 따른 것이라고 밝혔다.   뉴섬 주지사는 “이미 큰 트라우마를 겪은 피해자들에게 이번 조치가 다소나마 안도감을 줄 수 있길 바란다”며 “당장 모기지 걱정 대신 생존에 집중할 수 있도록 금융사들이 지원에 나선 것”이라고 밝혔다.   이번 합의에 따라 해당 금융기관들은 LA 카운티 내 특정 집코드(90019, 90041, 90049, 90066, 90265, 90272, 90290, 90402, 91001, 91104, 91106, 91107, 93536)에 거주하며 산불 피해를 본 모기지 대출자에게 90일간 상환을 유예하고 해당 기간 동안 연체 수수료도 면제한다. 이에 더해 납부 유예금액을 유예 종료 직후 일시에 갚지 않아도 되는 할부 상환, 최소 60일간 신규 압류나 퇴거 조치 보류, 유예된 금액의 신용평가사 보고 제외 등의 혜택도 제공한다.   뉴섬 주지사는 “가주재정보호혁신국(DFPI)이 다른 금융기관들도 비슷한 지원 방안 마련에 나서도록 유도할 예정”이라고 덧붙였다. 모기지 상환 유예를 원하는 주택 소유주는 혜택을 제공하는 각 금융기관에 직접 연락해 신청 절차를 확인하면 된다. 조원희 기자산불 모기 상환 유예 납부 유예금액 모기지 대출자

2025-01-19

2025, 모기지 상환 쓰나미 몰려온다

        온타리오주 호스슈 밸리의 63세 거주자 알레시아는 2025년 모기지 갱신에 대해 "비용 상승을 어떻게 감당할지 모르겠다"고 말했다.     그녀는 "모기지뿐만 아니라 재산세와 모든 비용이 걱정"이라고 덧붙였다. 알레시아는 캐나다 모기지주택공사(CMHC) 보고서에 따르면, 2025년에 갱신할 120만 명의 캐나다인 중 하나이다.     보고서에 따르면 기존 대출의 85%는 캐나다 중앙은행의 금리가 1% 이하였을 때 체결되었으며, 이는 100만 명 이상의 주택 소유자들이 갱신 시 "상당히 높은 금리"를 맞이할 것임을 의미한다.   지난 달 캐나다 중앙은행은 기준 금리를 0.5% 인하했으나, 여전히 높은 금리가 부담이 되고 있다. 알레시아는 현재 100만 달러의 모기지 대출을 보유하고 있으며, 금리 상승에 따른 재정적 어려움을 우려하고 있다. 그녀와 남편은 캐나다 내 생활비 상승에 따른 부담을 느껴 멕시코로 이주할 계획을 세웠다.   비슷한 상황에 처한 마리아(61세)는 1.9% 금리로 58만 5천 달러의 모기지를 갚고 있지만, 현재 금리는 3.99% 이상으로 예상되며, 월 700달러 이상의 추가 부담이 예상된다. 그녀는 상환 기간을 연장하고 월별 상환으로 전환할 계획이라고 밝혔다.   CMHC는 모기지 연체율이 이미 증가하고 있으며, 2025년에는 더 상승할 것으로 예상된다고 전했다. 2024년 2분기 모기지 연체율은 0.192%로 증가했으며, 토론토에서는 2012년 이후 가장 높은 수준에 이를 것으로 예상된다.     그러나 모기지 상환 불이행 및 압류가 대규모로 일어나지는 않을 것으로 보인다. 올해 모기지를 갱신할 캐나다인들에게는 최저 금리를 찾는 것이 가장 중요한 문제일 것이다 .     임영택 기자 [email protected]모기지 인상 연체율 중앙은행 금리

2025-01-14

매물 부족에 주택 가격 올라도 판매 증가

내년 부동산 시장은 주택가격 상승에도 수요는 늘어날 것으로 전망된다.     전국부동산중개인협회(NAR), 가주부동산중개인협회(CAR), 온라인 부동산업체 질로 및 레드핀이 내놓은 내년 부동산 시장 예측은 대체로 낙관적이다.     이유는 ▶주택판매 증가 ▶모기지 금리 안정화 ▶주택가격 완만한 상승 ▶임대시장 안정 ▶신규 주택 건설 증가 등이다. 하지만 예비 주택구매자들과 거래량에 영향을 미치는 모기지 금리 하락에 대한 전망은 밝지 않다.     연방준비위원회(연준·Fed)의 금리 인하가 직접 모기지 금리에 영향을 주지 않아 평균 6.8% 수준을 유지할 것이라는 예측이 나와서다. 부동산 시장 회복에 대한 대표적인 긍정적인 신호는 주택 판매량 증가다. 기존 주택 판매는 올해보다 9%, 신규 주택 판매는 11% 늘 것으로 봤다.     상업용 부동산 시장은 가치 하락세가 지속하면서 다소 도전적인 상황에 직면할 것으로 보인다.     ▶주택 가격 상승   주택 가격은 급등세가 진정되고 완만한 상승세를 보일 것으로 보인다. NAR에 따르면 내년 중간 주택 가격은 41만700달러. 올해 대비 2% 상승할 것으로 봤다. NAR은 가격 상승 주원인으로 수요 대비 신규 재고 부족을 지목했다. 케네스 정 드림부동산 대표는 “내년 연준이 금리 인하 단행으로 모기지 이자가 조금이라도 하락하면 LA 한인타운 주택 거래량이 늘 것으로 기대된다”며 “주택가격은 소폭 상승할 것”이라고 전망했다.     ▶모기지 금리 유지   모기지 금리는 평균 6.8% 수준을 유지한다는 전망이 지배적이다. 다만 경제 상황에 따라 낮은 6%대로 하락 가능성도 배제할 수 없다. 올해 30년 고정 모기지 금리는 6.08~7.44% 사이였다. 금리 하락에 대한 전망은 밝지 않다. 정부의 재정 적자로 대출 자금 공급이 제한돼서다. 연방준비제도(Fed연준)가 금리인하를 지속해도 직접적인 주택담보대출금리 하락으로 이어지지 않을 것으로 NAR은 분석했다.     ▶주택 판매 증가   내년 말까지 기존 주택 판매량이 연간 410만에서 440만 채로 증가할 것으로 예상한다. 이는 올해 2%에서 9% 늘어난 수치다. 판매 증가는 고용증가, 신규 및 기존 주택 재고 증가, 인구 증가로 인한 잠재적 주택 수요가 주요 요인으로 분석된다.     ▶임대 시장 안정   주택 구매 비용이 증가하는 반면, 임대 시장은 세입자에게 유리한 방향으로 전개될 것으로 보인다. 올해는 신규 다세대 임대 건축이 급증했으나 내년에는 신규 건축이 21% 감소할 것이라는 전망이 나왔다. 이로 인해 세입자들이 임대 협상에서 유리한 조건을 얻기 힘들 수 있다.     ▶주택 착공 증가   도널드 트럼프 당선인의 공약인 건설 규제가 완화되면 단독 주택 건설 증가로 이어질 것이라는 기대감이 크다. 내년 주택 착공은 145만 건으로 증가가 예상되는데 이는 역사적 평균치인 150만 건에 근접한 수치다.       ▶상업용 부동산 하락 지속     캐피털이코노믹스(CE)의 최신 보고서에 따르면, LA를 포함한 주요 대도시 상업용 부동산 가치가 2023년부터 2025년 사이에 상당한 하락을 겪을 것으로 예측된다. 특히 LA의 경우 상업용 부동산 가치가 25~30%나 내려갈 것으로 봤다. 이는 샌프란시스코(40~45%)나 뉴욕(30~35%) 하락 보다는 덜 심각하지만, 위험한 수치다.     상업용 부동산 업계는 금리변동, 경제 상황, 세금 정책, 수요와 공급에 따라 부동산 가치가 요동칠 것으로 내다봤다.   이은영 기자증가 매물 주택판매 증가 주택 판매량 주택가격 상승 부동산 전망 집값 모기지 박낙희 연준 금리

2024-12-23

리버스 모기지의 실례들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 리버스 모기지의 특징들에 대하여 계속 설명하여 주셨는데 현실에서 어떤 방법으로 활용되고 있는지를 실례를 들어 설명하여 주시기 바랍니다.     ▶답= 80대의 한 손님은 약 백만 불짜리집에 거주하며 소셜 시큐리티 수입과 남는 방을 렌트 놓으면서 들어오는 수입으로 생활하고 있었습니다. 약 10년 전에 아들이 집 사는데 보태느라 250,000달러 정도의 Heloc (Home Equity Line of Credit)을 받았는데 얼마 전 갑자기 은행으로부터 월페이먼트가 2000달러 이상으로 올라갈 것이라는 통보를 받았습니다.     그동안은 이자만 내면 되었으나 Heloc이 만기가 되어서 원금까지 납부해야 된다는 것입니다. 현재의 수입으로는 새로운 월페이먼트가 부담이 될 수밖에 없는 이 손님은 리버스 모기지를 생각하게 되었습니다. 기존 250,000달러의 Heloc을 리버스 모기지로 바꿔 월페이먼트를 내지 않아도 되고, 재산세와 집보험료도 리버스 모기지를 통해서 납부하는 것으로 해결할 수 있었습니다.     이 손님은 돌아가실 때까지 월 페이먼트와 재산세 및 집보험료에 대한 걱정 없이 이 집에 거주할 수 있게 되었으며, 추가로 약 100,000 달러 정도의 리버스 모기지 LOC (Line of credit)을 받을 수 있어서 급한 자금이 필요한 경우 언제든지 쓸 수 있는 창구도 만들어 놓았습니다. 그리고 소셜 시큐리티와 나머지 방 렌트 수입을 통해서 생활에 필요한 자금은 계속 유지할 수 있게 되었습니다.     또 다른 예를 들어보겠습니다. 70대 후반의 손님은 약 900,000 정도 하는 집을 소유하고 있는데 남은 융자는 없는 상태입니다. 평생 일만 하며 자녀들 키우느라 따로 은퇴연금을 마련하지 못했지만 다행히 모기지 페이먼트를 완납하여 집만 한 채 남은 셈입니다.     소셜 시큐리티를 두 사람 합하여 $3000 정도 받고 있는데, 집의 재산세와 보험료를 내고 생활비로 쓰면 빠듯하거나 약간 모자라는 형편입니다. 이분들은 리버스 모기지를 신청하여 월 2000-2500달러 정도에 해당하는 금액을 평생 돌아가실 때까지 수령할 수가 있게 되었습니다.   이처럼 리버스모기지는 일부 은퇴자들에게 여유로운 노년의 삶을 제공해주는 유익한 수단이 될 수 있습니다. 대표적인 리버스모기지인 Hecm(Home Equity Conversion Mortgage)은 정부에서 보증하는 모기지로 신청 절차도 엄격하고 카운셀링과정에서 제 3의 기관이 비용과 이자율, 융자의 장단점등을 아주 자세히 설명해 주므로 리버스모기지를 고려하는 은퇴자들의 걱정을 덜어주고 있습니다.   리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 현재의 주인에게 그대로 남기 때문에 집값이 올라가면 자신의 에퀴티도 올라가게 됩니다. 리버스모기지를 통해서 현금흐름도 창출할 수 있고 집값상승의 혜택도 같이 볼수 있는 것은 큰 장점입니다. 이자율도 현 시중금리에 비하여 높은 편은 아니어서 좋지만, FHA 보증비용등 비용이 조금 많이드는 것은 단점으로 지적되고 있습니다.       ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 리버스 모기지로 프로융자 대표 모기지 페이먼트

2024-12-17

모기지 신청 승인 여부 DTI<소득 대비 부채 비율>가 좌우한다

고소득자라 할지라도 소득 대비 부채 비율(DTI: Debt-to-Income Ratio)에 따라 모기지 신청이 거부될 수 있어 주의해야 하는 것으로 나타났다.     전국부동산중개인협회(NAR)의 2024년도 주택 매매자 프로파일 보고서에 따르면 모기지 신청이 거부되는 가장 일반적인 사유 중 40%가 DTI 때문인 것으로 밝혀졌다고 CNBC가 최근 보도했다.     이 밖에 모기지 신청 과정 중 구매자에게 영향을 주는 다른 요인으로는 낮은 신용점수(23%), 확인할 수 없는 소득(23%), 준비 대금 부족(12%) 등이 지목됐다.     이번 보고서는 NAR이 지난해 7월부터 올해 6월까지 주택을 구매한 5390명을 대상으로 설문 조사한 결과로 구매자의 26%가 전액 현금으로 지불한 것으로 드러나 역대 최고 수준을 기록했다.     일반적으로 모기지 대출 기관은 신청자의 월 소득 대비 부채 상환 비율을 분석해 모기지 상환 능력을 평가하기 때문에 DTI가 승인을 결정하는 주요 지표로 간주된다.     뉴욕 본 파이드 웰스의 공인 재무 설계사 겸 재무 부고문 클리퍼드 코넬은 “신청자의 DTI가 높을수록 모기지 대출 기관이 대출 승인을 꺼릴 가능성이 커진다”고 설명했다. 고소득자라 할지라도 DTI가 높을 경우 대출 승인이 어려울 수 있다는 것이다.     프랜시스 파이낸셜의 금융 전문가 슈웨타 라완데는 “고소득자가 대출금 마련에는 문제가 없을 수 있으나 이것이 건강한 DTI를 소유하고 있다는 의미는 아니다”라고 지적했다.     전문가들은 모기지 융자 신청을 할 경우 우선 신청자의 DTI가 어떻게 되는지 확인해야 한다고 조언했다.     DTI는 매달 지불해야 하는 총부채 상환액을 총 월 소득으로 나눈 후 100을 곱한 백분율 수치로 대출플랫폼 렌딩트리에 따르면 35% 이하면 양호한 것으로 평가된다.     권장되는 주택 예산 지침으로는 주택 비용이 총 월 소득의 28% 이하를 유지하고 총부채가 소득의 36% 초과하지 않아야 한다.     예를 들어 월 소득이 6000달러고, 월 부채 상환액이 500달러인 경우 36%의 DTI를 적용하면 약 1660달러의 월 모기지 상환액을 감당할 수 있다. 만약 대출 기관이 50%의 DTI를 허용한다면 월 2500달러의 모기지 상환을 감당할 수 있게 된다.     DTI를 개선하기 위해서는 기존 부채를 줄이거나 소득을 늘려야 하는데 전문가들은 스노볼 방식 또는 아발란체 방식을 추천한다.     스노볼 방식은 이자율과 상관없이 가장 적은 액수의 부채부터 상환해 나가는 것으로 심리적인 만족감을 제공하며 아발란체 방식은 가장 높은 이자율의 부채를 우선 갚아 총부채를 줄임으로써 조속한 부채 상환이 가능할 수 있다.   부채 규모를 줄인 후에는 소득을 늘리고 추가 부채를 피하는 것이 DTI 개선에 도움이 되므로 주택 구매를 고려 중이라면 큰 액수의 구매 지출을 자제하고 재정 관리에 힘써야 하는 것으로 전해졌다. 박낙희 기자 [email protected]부채 모기 총부채가 소득 총부채 상환액 모기지 신청

2024-12-05

[부동산] 트럼프 재집권 후 부동산 전망

트럼프가 재집권한 대선 직후인 8일 중앙은행인 연방준비제도(Fed)는 기준금리를 0.25%포인트 내렸다. 9월 기준금리를 0.50%포인트 인하하는 ‘빅컷’을 단행한 후 금리 인하 기조가 이어진 것이다. 대선도 끝났고 이제 다가오는 2025년을 앞두고 주택 시장에 대한 전망을 알아보는 것이 중요한 시기이다. 내년에 주택을 사고팔 계획이라면, 이들의 예측을 이해하는 것이 올바른 주택 소유 계획을 세우는 데 도움이 될 것이다.   다음은 2025년 모기지 금리, 주택 판매, 가격에 대한 최신 예측을 살펴본 내용이다. 모기지 금리는 소폭 하락할 것으로 예상된다. 모기지 금리는 주택 시장에 큰 영향을 미치고 패니매, 모기지 은행가 협회(MBA), 전미 부동산 중개인 협회(NAR), 웰스 파고(Wells Fargo) 등의 2025년 전망에 따르면, 내년 동안 모기지 금리가 점진적으로 하락할 것으로 예상된다.   모기지 금리가 하락할 것으로 예상되는 이유는 인플레이션이 지속적으로 완화되고 실업률이 약간 상승하는 것이 강하지만 둔화된 경제의 주요 신호이기 때문이다. 많은 전문가는 이러한 신호들이 연방준비제도(Fed)가 연방기준금리를 인하하도록 유도할 것이라고 믿고 있으며, 이는 모기지 금리 하락으로 이어질 가능성이 높다.   다음으로 더 많은 주택 판매 예상된다. 시장에서는 매물로 나오는 주택 공급이 증가하고, 더 많은 구매자와 판매자가 금리 상승으로 인해 관망했던 입장에서 벗어나 움직이면서 수요도 증가할 것이다. 이것이 전문가들이 내년에 주택 판매가 증가할 것으로 예상하는 큰 이유 중 하나이다.   패니매, MBA, NAR에 따르면, 2025년에는 약 540만 채의 주택이 판매될 것으로 예상되며 이는 2023년과 2024년의 낮은 판매 수치에서 소폭 증가하는 것으로 보인다.   2023년에는 약 480만 채의 주택이 판매되었으며, 올해는 약 450만 채의 주택이 판매될 것으로 예상되고 있다. 거시적인 관점으로 볼 때는 모기지 금리가 소폭 하락하더라도 구매자와 판매자들이 시장으로 돌아오는 홍수는 없을 것으로 예상되지만, 미시적으로 볼 때는, 사람들이 많이 찾는 지역일수록 확실히 더 많은 사람이 움직이기 시작할 것이다. 이는 매물로 나오는 주택이 늘어나고, 이를 구매하려는 구매자들 간의 경쟁이 심화된다는 것을 의미한다.   2025년은 주택 가격은 완만하게 상승할 것으로 보인다. 시장에 뛰어들 준비가 된 구매자가 많아질수록 가격에 대한 상승 압박은 계속될 것이다. 전문가들은 평균적으로 내년 전국 주택 가격이 약 2.6% 상승할 것으로 예측하고 있다. 이 상승 폭은 지역에 따라 상당한 차이를 보이게는 될 것이지만  가격 상승 폭에 대해서는 다양한 의견이 있다.     전문가들은 내년에도 미국 전반적으로 주택 가격이 완만하게 상승할 것이며, 더 느리고 정상적인 속도로 상승할 것이라고 동의하고 있다. 하지만  항상 지역별 동네별 시장에 따라 다를 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.     2025년 주택 시장 전망을 이해하면 다음 계획을 세우는 데 도움이 될 것이다. 주택을 사고팔기 전에 이러한 트렌드에 대해 숙지하고 있으면 최고의 결정을 내릴 수 있다. 다년간 경험이 풍부하고  신뢰할 수 있는 부동산 중개인에게 연락하여 이러한 예측이 계획에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 논의해 보길 여러분께 권하여 본다.   ▶문의:(213)445-4989 현호석/마스터 리얼티 대표부동산 트럼프 재집권 주택 판매가 트럼프 재집권 모기지 금리

2024-11-12

2명 중 1명 5% 이하 모기지 확보

모기지 금리 고공행진에도 불구하고 지난해 주택 구매자 중 절반 가까이가 5% 이하의 금리를 적용받은 것으로 나타났다.   주택정보플랫폼 질로가 지난달 31일 공개한 보고서에 따르면 지난해 주택 구매자의 45%가 5% 이하의 모기지 금리로 대출받았으며 이 가운데 35%는 셀러나 건설업자의 특별 금융 오퍼를 통해 금리를 낮춘 것으로 밝혀졌다.   모기지 금리는 연방준비제도(Fed, 연준)의 연속 금리 인상에 따라 2021년 2.65%에서 지난해 가을 7.79%까지 치솟으며 주택 구매자들에게 큰 부담이 됐다.   데이터업체 옵티멀 블루에 따르면 현재 전국 평균 30년 고정 모기지 이자율은 6.78%로 다시 7%대에 근접하고 있다.   이에 따라 팬데믹 이전에 비해 월 모기지 상환액이 115% 뛰면서 지난 5월 최고수준을 기록해 주택 구매력이 약화됐다. 하지만 일부 구매자들은 모기지 이자율 바이다운, 재융자, 가족/친지 지원 등 다양한 방법을 통해 저금리를 확보한 것으로 전해졌다.   전문가들은 주택 구매를 위해 다양한 대출 옵션을 검토하고, 상담을 통해 개인 상황에 맞는 최적의 방법을 찾는 것이 중요하다고 조언했다.   모기지 이자율을 낮추기 위한 주요 전략을 살펴보면 무엇보다도 신용등급이 높을수록 낮은 이자율을 적용받을 수 있기 때문에 크레딧점수 유지 및 관리가 중요하다.     다운페이먼트를 높여 대출 규모를 줄이면 더 낮은 이자율을 확보할 수 있는 가능성이 커진다. 실제로 첫 주택 구매자의 44%가 가족이나 친지로부터 도움을 받아 다운페이를 마련한 것으로 나타났다.   대출 초기 이자율을 낮추기 위한 비용을 지불하는 모기지 이자율 바이다운 또는 대출 기간 동안 월 페이먼트를 지속적으로 절약할 수 있는 모기지 포인트 구매도 도움이 된다. 신축 주택의 경우 건축업자가 이러한 비용을 인센티브로 제공할 수 있으며 그렇지 않은 경우 판매자 또는 건축업자와 협상도 가능하다.   초기 낮은 금리가 적용되는 변동금리 모기지(ARM) 옵션도 있다. 15년 만기 등 대출 상환 기간이 짧아 매월 상환액은 높아지지만 낮은 이자율로 인해 이자 비용을 줄일 수 있다. 기간이 끝나면 시장 금리에 따라 조정되는 리스크가 있어 주의해야 한다.   일부 구매자들은 구매 주택의 방을 임대해 추가 소득을 얻는 방식으로 대출 금리를 낮출 수 있다. 실제로 최근 모기지 신청서에 예상 임대 수입을 포함시킨 경우 5% 미만의 이자율을 확보할 가능성이 더 높은 것으로 알려졌다. 박낙희 기자 [email protected]모기지 이자율 변동금리 모기지 주택 구매자들 모기지 이자율 금리 연준 로스앤젤레스 가주 미국 OC LA CA US NAKI KoreaDaily

2024-11-11

"모기지 월 200달러 줄지만 이자 5만 달러 더내야"

 캐나다 중앙은행이 정부의 주택시장 개입을 정면으로 비판하고 나섰다.       주택구매 부담을 낮추려는 정부의 단기 처방이 오히려 가계경제를 위험에 빠뜨릴 수 있다는 판단에서다.       캐롤린 로저스 중앙은행 부총재는 6일 토론토에서 열린 경제포럼에서 최근 정부의 모기지 규제 완화 조치가 장기적으로 심각한 부작용을 초래할 수 있다고 경고했다.       특히 상환기간 연장과 계약금 인하 정책이 대출기관과 차입자 모두에게 위험요인이 될 수 있다고 지적했다.       정부는 다음 달부터 첫 주택 구입자와 신축 주택 구매자의 모기지 상환기간을 30년까지 허용하고, 보험가입 가능 주택가격 한도도 150만 달러로 상향 조정하기로 했다. 주택 구매 진입장벽을 낮추겠다는 취지다.       그러나 25년에서 30년으로 상환기간을 늘리면 월 상환금은 200달러 줄어들지만, 대출 전체 기간 동안 추가로 부담해야 하는 이자가 5만 달러에 달한다는 분석이 나왔다.       상황이 더욱 악화될 수 있는 것은 내년에 약 120만 건의 고정금리 모기지가 만기를 맞기 때문이다.       대다수 가구가 현재보다 높은 금리로 재계약을 해야 하며, 이로 인해 현재 0.19%인 모기지 연체율도 상승이 불가피할 전망이다.       중앙은행은 2008년 금융위기 때도 연체율이 0.5%를 넘지 않았다는 점을 들어 이른바 '모기지 절벽'을 당장의 경제 위험요인으로 보지는 않았다.       그러나 앞으로 20년간은 과거보다 전반적으로 높은 금리가 유지될 것으로 전망하며, 주택가격 안정을 위해서는 수요와 공급의 균형이 필요하다고 강조했다.     밴쿠버 중앙일보모기지 이자 고정금리 모기지가 모기지 연체율 상환기간 연장

2024-11-07

[부동산 이야기] 모기지 보험

요즘 주택 시장은 높은 가격과 여전히 높은 이자율 때문에 예비 바이어들이 주택을 구입하기에 만만치가 않다. 기준금리가 떨어졌다고 해도 여전히 이자율은 높다. 렌트를 해서 생활하는 것보다 집을 구매하고 유지하는 비용이 너무 많이 들어서 부담될 수 있다. 하지만 주택 유지비용이 많이 들다 하더라도 이를 줄이는 방법도 있다.     보통 주택을 구입하려면 전체 주택가격의 20% 정도를 다운페이먼트로 지불해야 한다. 하지만 다운페이먼트 준비가 미쳐 안된 바이어들은 20% 미만의 다운페이먼트로도 주택구매가 가능하다. 이런 경우 반드시 내야 하는 비용이 발생한다. 보통 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때 돈을 빌려주는 은행에서는 모기지에 대한 보험 들기를 요구한다. 위험부담을 줄이기 위함이다. 오늘은 이 모기지 보험(PMI·Private Mortgage Insurance)을 들어야 하는 경우와 집값 상승 등으로 PMI가 면제되는 경우를 알아보자. PMI가 면제되면 지출을 확 줄일 수 있다.     수입이 많은 젊은이가 연 수입은 높아도 채 목돈이 마련되지 않아 적은 다운페이먼트를 가지고 집을 사야 한다고 가정해보자. 다행히 이런 바이어들을 위하여 3.5%나 5%의 다운페이먼트만 해도 집을 살 수 있는 모기지 프로그램이 있다. 그러나 돈을 빌려주는 은행에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우 그만큼 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 모기지 보험을 들게 한다.   다행히 지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라 적은 다운페이먼트를 가지고 주택을 구입한 주택소유주들은 그동안 지불해 오던 PMI 면제 신청을 할 수 있다. 그러면 PMI 지급을 면제받아 가정 경제에 도움이 될 수 있도록 면제 조건과 신청과정을 알아보자.   먼저 PMI는 다운페이먼트가 주택 가격의 20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로, 주택 가격을 감정하여 현재 남아 있는 모기지 규모가 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다. 융자 은행은 주택의 가격이 상승했거나 그동안 상환된 융자액이 모여 융자금의 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제해 준다. 물론 증축이나 개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당한다. 그러나 본인이 사는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격보다 모기지가 70이나 75% 이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다.   다만 모기지 은행에 PMI 면제 신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 쓰고 지출을 줄이지 못할 수도 있다. 따라서 은행에 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다. 한편 감정가가 조금 모자랄 때, 가지고 있던 여유 자금이 있다면 몇만 달러 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다.   하지만 연방주택국(FHA)을 비롯한 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있다. 이때는 비용이 좀 들어도 재융자를 하는 것도 좋다. 재융자를 할 때 혹시 현재 일정 기간을 채우지 않고 모기지를 상환했을 때 지불해야 하는 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 확인해 보고 시작해야 한다. 보통 융자를 받은 후 2년 정도 안에 상환하면 벌금을 물어야 하는 경우가 많다.   ▶문의: (818)497-8949 미쉘 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 모기 보험 모기지가 70 모기지 프로그램 주택 유지비용

2024-11-06

NJ 허리케인 아이다 피해자 주택 모기지 지불 1년 유예

뉴저지주에서 허리케인 아이다(Ida·2021)로 피해입은 이들의 모기지 지불이 1년간 유예된다.   지난달 30일 필 머피 뉴저지주지사는 이들(storm-impacted homeowner)에 대한 모기지 지불을 유예하고 주택 압류를 방지하는 내용을 골자로 한 법안(S 3670)에 서명했다. 법은 즉시 발효됐다.   이 법안은 주 상하원서 지난 28일 만장일치로 최종 통과됐으며, 대상 자격 요건 및 검토 절차에 수정을 거듭했다.   구체적으로, ▶뉴저지주 주택 지원 및 회복 프로그램에 신청했지만 발탁되지 못한 이 ▶기후 위기로 인한 재산 피해 등으로부터 뉴저지 주민을 보호하는 정책인 블루에이커스(Blue Acres) 프로그램에 신청한 이 등에게 자격이 주어진다.   주택 압류 절차를 밟고 있는 이의 경우 정당한 이유(good cause)를 증명할 수 있다면 법원에 연기 신청을 할 수 있다.     주 공공사업국(DCA)은 90일 이내 신청서 제출 온라인 포털을 개설해야 하며, 아이다 피해자들은 개설일로부터 30일 이내 지원해야 한다.   자격요건을 갖춘 아이다 피해 주택 소유주는 ▶1년간 모기지 유예 ▶동기간 주택 압류로부터 보호 혜택을 얻는다.   자세한 내용은 홈페이지(njleg.state.nj.us/bill-search/2024/S3670)에서 확인할 수 있다. 강민혜 기자 [email protected]허리케인 아이다 허리케인 아이다 모기지 지불 뉴저지주 주택

2024-10-31

[부동산 이야기] 정부 지원금으로 내 집 지키기

최근 재정적인 어려움으로 인해 주택을 차압당하는 주택 소유주들이 늘어나고 있다. 그 주된 이유는 부부가 일정한 수입으로 모기지를 갚다가, 갑작스러운 사별, 이혼, 실직 등으로 예기치 못한 재정 위기를 겪기 때문이다. 이런 이유로 모기지 페이먼트가 몇 달 동안 연체되었다면, 신속하게 도움을 받아 위기를 대처할 필요가 있다.   캘리포니아에서는 주택 소유주들이 매달 받는 모기지 스테이트먼트에 반드시 HUD 승인 상담 기관(HUD Approved Housing Counseling Agency)의 연락처를 포함하여 재정적인 어려움이 발생했을 때 도움을 받을 수 있는 정보를 공유하도록 하고 있다.   연방 주택청 승인 상담 기관 중 하나인 샬롬센터는 재정적인 어려움을 겪고 있는 주택 소유자들을 위해 최대 3000달러까지 연체된 모기지 페이먼트를 지원하는 프로그램을 가동 중이다. 이 프로그램의 특징은 샬롬센터에서 제공하는 3000달러를 통해 연체된 모기지 페이먼트를 모두 갚고, 재정적인 어려움에서 정상화 되었음을 증명해 보여줄 수 있으면 된다.     재정적 어려움의 기준은 코로나19팬데믹으로 인한 소득 감소 또는 생활비 증가이다. 자격 요건으로는 모기지를 최소 두 차례 이상 미납했고, 가구 수입은 해당 카운티 중간 소득의 150% 미만이어야 한다. 신청자는 모기지 명세서, 은행 거래 내역서, 공과금 고지서, 소득 증명 서류 등을 제출해야 한다.   이 프로그램은 기금이 소진될 때까지 지속되며, 모든 신청자가 지원을 받을 수 있는 것은 아니기에 만약 재정적인 어려움으로 인해 주택 차압의 위기에 처해 있다면, HUD 승인 기관인 샬롬센터에 연락하여 추가 옵션을 통해 도움을 받아 집을 지킬 수 있는 계기가 되길 바란다.  일례로, 어느 한 분은 은퇴 후 수입감소로 인해 재정적인 어려움이 있었다. 모기지 페이먼트가 3~4개월 연체되어 샬롬센터로부터 도움을 받았고 3000달러 지원으로 모기지를 정상 상태로 되돌릴 수 있었다.   대부분의 가정은 재정적으로 어려운 시기를 어느 정도 예상할 수 있다. 만약 모기지 페이먼트가 어려워진다면, 지체하지 말고 도움을 요청해야 한다. 현재 수입이 있고 주변에서 재정적인 도움을 받고 있다는 증거가 있으면, 융자 조정을 고려해볼 필요가 있겠다.   모든 은행이 동일한 기준으로 도움을 제공하는 것은 아니다. 융자 조정은 누구도 개런티할 수 없다. 만약 누군가 융자 조정을 보장한다고 하면, 이는 사기일 가능성이 높다. 반드시 전문가의 도움을 받아 유효한 융자 옵션을 검토하고, 재정적 어려움을 지혜롭게 해결하여 어렵게 장만한 집을 유지하길 바란다.   ▶문의:(213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 지원금 정부 모기지 페이먼트 모기지 스테이트먼트 재정적 어려움

2024-10-22

리버스 모기지에 대하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴 후 줄어든 수입을 보충하기 위하여 리버스 모기지를 고려하고 있습니다. 리버스 모기지의 특징과 장단점에 대하여 설명하여 주시기 바랍니다.     ▶답= 은퇴 후 수입이 줄어들면서 모기지 페이먼트가 부담이 될 수 있습니다. 그렇다고 해서 집을 팔아 작은 집이나 시니어 홈으로 이사하는 것은 쉽게 결정할 수 있는 일이 아닙니다. 집을 팔지 않고도 페이먼트 부담 없이 지낼 수 있는 방법이 바로 리버스 모기지를 이용하는 것입니다.   리버스 모기지는 한국의 주택연금과 유사하며, 집의 에퀴티(시가와 융자 밸런스의 차이)를 활용하여 기존 융자의 페이먼트를 없애거나, 월 일정 금액의 수입을 확보하면서 그 집에 거주할 수 있는 융자 방식입니다. 기존 융자가 먼저 돈을 빌리고 매월 원금과 이자를 갚아나가는 것이라면, 리버스 모기지는 매월 일정 금액을 수령하고, 나중에 그동안 쌓인 융자 금액을 갚는 구조입니다.   기존 융자는 시간이 지나면서 원금이 줄어들지만, 리버스 모기지는 매월 금액을 수령하기 때문에 시간이 지날수록 융자 원금이 늘어나게 됩니다. 돈을 빌린 사람이 사망하거나 계약 기간이 끝난 후에는 집을 팔아 융자 밸런스를 갚게 되며, 집값이 융자 밸런스를 초과하면 남는 금액은 상속자에게 갑니다. 만약 집값이 융자 밸런스를 커버하지 못할 경우, 상속자의 다른 재산에 대해 빚을 청구할 수 없는 non-recourse 융자입니다.   리버스 모기지는 보통 62세 이상부터 신청할 수 있지만, 55세 이상을 대상으로 하는 점보 리버스 모기지도 있습니다. 연방 정부 기관인 FHA가 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgages)은 62세 이상이 자격 요건이며, 이자율이 낮은 장점이 있지만 FHA 보증비를 내야 하는 단점이 있습니다. 리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 현재 주인에게 그대로 남으며, 집값이 올라가면 에퀴티도 올라갑니다. 주인은 집을 수리하거나 팔 수 있고, 언제든지 벌금 없이 재융자할 수 있습니다. 일반 융자로 재융자할 수도 있고, 이자율이 더 낮은 리버스 모기지로도 재융자 가능합니다. 단, 주인은 반드시 집을 주거용으로 사용해야 합니다.   리버스 모기지를 통한 은퇴 후 삶의 질 향상은 이미 주류 사회에서 널리 활용되는 방법으로, 한인들도 깊이 고려해 볼 사항입니다.     ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 리버스 모기지 프로융자 대표 주택 융자

2024-10-22

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