[부동산 이야기] 인컴유닛 장점과 특징

이자율 낮고 다운페이먼트 적어
1031교환 활용해 자산 증식 고려

인컴유닛이란 보통 2유닛(듀플렉스)부터 4유닛까지의 주거용 부동산을 가리킨다. 최대 4유닛인 탓에 일반 주택과 동일하게 취급하며, 구매조건 역시 비슷하다. 또 최소 35% 이상을 다운페이먼트로 지불해야 하는 아파트 등 5유닛 이상의 매물과 비교하면, 구매조건 역시 까다롭지 않다. 이에 더해 낮은 이자율 역시 인컴유닛 투자의 장점으로 꼽힌다. 세입자 한 명이 나가더라도 총수입에 미치는 여파가 상대적으로 적다는 점 역시 인컴유닛 투자의 장점이다.
 
인컴유닛은 일반 주거용 주택과 달리 주변 부동산 시세에 따라 가격이 책정되지 않는다. 투자에 따른 수익률이 가격에 반영되는 탓에 주요 수입원인 렌트 수입 규모를 파악하는 것이 중요하다. ‘테넌트 에스토펄’(Tenant Estoppel)을 받아 렌트 수입을 정확히 확인해야 하는 이유다.  
 
렌트 수입 못지않게 매물의 가치에 영향을 주는 요소가 경비지출 규모다. 아파트와 마찬가지로 4유닛 이하의 인컴유닛은 소유주가 재산세, 보험료, 수리 비용 등을 부담하는 경우가 많다. 따라서 수입에서 경비를 차감한 실질수익을 파악하는 것이 중요하다. 실질수익은 총 렌트수입에서 모기지, 운영경비 등의 지출요소를 차감해 산출할 수 있다. 실질수익을 파악하고 나면 운영수익(NOI·Net Operating Income)과 자본화비율(CAP Rate·Capitalization Rate) 등을 활용해 수익률도 가늠할 수 있다. 이 가운데 자본화비율(Cap Rate)은 매수가격 대비 1년 동안 벌어들이는 수익을 측정하는 데 활용된다. 자본화비율은 부동산의 가치를 반영하며,  연간 순수입을 매수가로 나누어 산출할 수 있다. 비교적 신축이며, 안정적인 임차인이 들어선 경우에 낮은 자본화비율을 나타내는 경향이 있다. 이외 매매 시점 기준 렌트 수입의 규모, 매물의 위치와 사이즈 및 컨디션을 비롯한 조닝 종류 등의 요소들이 매각 가격에 반영된다.
 
납세 혜택을 받을 수 있는 가격대가 비교적 낮은 인컴유닛에 투자하는 것도 추천한다. 자본화비율이 높은 매물 대신 세금공제 혜택이 더 많이 주어지는 매물에 투자하는 게 효과적일 수 있기 때문이다.
 

예를 들어 1031교환(1031 Exchange)를 통한 세금 납부 연기 및 자산 증식을 꾀할 수 있다. 1031 익스체인지는 부동산 매각 시 발생한 순이익금에 대한 세금을 재차 부동산매매 자금으로 사용한 경우에 한해 국세청(IRS)에서 납세 혜택을 제공하는 제도다. 매각하고자 하는 부동산의 가치가 높아질수록, 납부해야 하는 세금의 규모 역시 불어난다는 점을 공략하는 것이다. 제도를 활용해 납세 기한을 연장하고, 부동산을 구매하여 자산을 불려 나가는 전략을 고려해 볼 수 있다.
 
인컴유닛은 꾸준한 수요가 있다는 특징이 있다. 따라서 임차인과 좋은 관계를 가지고, 쾌적한 주거 환경을 유지한다면 리스크를 최소화한 투자처가 될 수 있다. 
 
▶문의:  (213)-718-7733 

윤소야 / 뉴스타부동산 풀러턴 명예부사장