다운페이 보조 프로그램과 소득제한 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 현재 진행 중인 2024년도 가주 다운페이먼트 보조 프로그램의 소득 상한선을 넘어서는데 어떤 해결 방법이 있나요?
 
 
▶답= 가주 주택금융청에서 시행하는 다운페이 보조 프로그램인 2024년도 California Dream For All Shared Appreciation Loan 프로그램이 4월 29일까지 신청을 받고 있습니다.
 
비록 신청한다고 무조건 다 지원을 받는 것은 아니고 추첨을 통해서 대상자가 결정되지만 워낙 지원 규모 (집값의 20% 최대 150,000달러까지)가 좋고 무이자이다 보니 많은 사람들이 관심을 갖고 지원을 하고 있습니다. 올해는 작년과 달리 대상자 조건이 까다로워져서 추첨을 통해서 선정될 확률도 높을 것으로 예상됩니다.
 
가구당 연 소득은 LA 카운티 155,000 달러, OC는 202,000달러로 제한되어 있는데 이는 지원자가 현재 살고 있는 지역을 기준으로 하는 것이 아니라 대상자로 선정된 후 구입하게 될 주택의 위치로 결정된다는 사실을 주지할 필요가 있습니다. 따라서 현재 LA 카운티에 살지만 가구 수입이 연 155,000달러를 넘어설 경우에는 일단 신청을 한 후에 당첨이 되면 (연 소득이 202,000달러 이하인 경우에는) OC에서 집을 구입하면 됩니다.

 
다음으로 고려할 수 있는 부분은 가구의 연 소득을 어떻게 누가 계산하는가와 관련되어 있습니다. 일부 손님들의 경우에는 자신의 혹은 가구의 소득이 주정부가 정해놓은 상한선을 넘어서 해당이 안 되는 것으로 생각하고 미리 포기하는 경우를 종종 봅니다. 그런데 가구당 소득 계산은 전적으로 융자 담당자에게 몫입니다. 손님의 수입 관련 서류는 주정부에 제출조차 되지 않습니다. 주정부는 다만 손님이 제출한 융자 신청서 (Fannie Mae Form 1003)의 수입만을 보게 될 뿐입니다. 그리고 이 1003에 기재된 수입은 손님이 제출한 서류들을 기준으로 융자 담당자들이 계산한 융자 Qualifying Income 입니다.
 
그런데 많은 경우에 있어서 손님이 생각한 수입과 QI는 달라질 수 있습니다. 그렇다고 융자 담당자가 확정적인 수입을 소득제한 아래로 임의로 낮춰서 기입한다는 뜻은 아닙니다. 전통적인 융자 심사 기준에 의거하여 QI 계산을 융통성 있게 할 수 있다는 뜻입니다.
 
가장 대표적인 예가 보너스 수입과 오버타임 수입입니다. 세금 정산용으로 제공되는 W-2에는 이러한 보너스와 오버타임 수입을 다 합한 수입이 나오기 때문에 W-2 만을 기준으로 보면 소득제한을 넘어설 수도 있습니다. 하지만 보너스나 오버타임 수입은 미래에도 지속될 것으로 보장되지 않을 경우에는 QI에서 제외할 수도 있습니다. 이 경우 소득제한을 넘어설 것으로 생각했던 손님이 자격이 될 수도 있습니다. 반대로 소득이 너무 낮은 경우에는 융자에 자격이 안되어 신청을 못할 수도 있습니다. 그런데 자영업자의 경우 Depreciation과 Amortization 금액을 더할 수 있어 손님이 수입이 늘어나게 되고 융자자격이 될 수도 있습니다. 
 
이처럼 수입 계산을 통한 손님의 자격요건 결정과 Pre-approval Letter 발행 등 이 프로그램의 진행에 있어 융자 담당자는 결정적인 역할을 합니다. 따라서 경험과 지식이 풍부한 융자 담당의 도움을 받는 것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있습니다. 다른 어떤 다운페이 보조 프로그램보다 획기적인 이 프로그램의 신청을 위해서 가장 먼저 해야 할 일은 자격이 되는 융자 담당자를 찾아서 상담을 받은 후 Pre-approval Letter를 발급받는 일입니다.
 
융자 담당자는 손님의 수입, 자산, 신용 등 융자자격요건과 프로그램 자격요건을 동시에 검토한 후 CalHFA 고유 양식의 사전 융자 승인서를 발급하게 됩니다. 사전 융자 승인서를 교부받은 손님은 비로소 CalHFA 웹사이트에서 신청을 할 수 있는데, 4월 29에 마감되지만 마지막까지 기다릴 것이 아니라 하루라도 빨리 신청하는 것이 좋습니다. 그래야 부족하거나 오류가 있을 경우 정정할 수 있는 시간을 확보할 수 있기 때문입니다.
 
 
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스티브 양 프로융자 대표