The Korea Daily Los Angeles

뉴욕시 렌트안정아파트, 4만2000개 비었다

뉴욕주 렌트안정법 적용을 받는 뉴욕시 렌트안정아파트 유닛 4만2000개 이상이 비어있는 것으로 집계됐다. 뉴욕주 렌트안정법에 따라 지정된 렌트안정아파트는 올해 리스를 1년 연장할 때 최대 3.0%만 렌트를 인상할 수 있는데, 물가가 급등하자 집주인들이 아예 세입자를 받지 않고 비워둔 결과다. 직전해에 비해 공실률이 낮아지긴 했지만, 많은 뉴요커가 비싼 렌트에 허덕이고 있는 만큼 렌트안정아파트를 시장에 풀 합리적인 방법이 필요하다는 지적이 이어지고 있다. 23일 뉴욕시 독립예산국(IBO)에 따르면, 지난해 기준 등록된 렌트안정아파트 86만3233개 중 4.9% 규모인 4만2000개가 비어있는 것으로 나타났다. 이 중 2만5121개는 작년에 새롭게 비었으며, 1만3362개 유닛은 2021년과 2022년 2년 연속 비어 있었다. 나머지 3792개는 얼마나 오래 비어있었는지 파악되지 않았다. 렌트안정아파트 공실은 2021년 총 5만9785개로 정점에 달한 바 있다. 2021년 당시 렌트안정아파트 공실률은 IBO가 집계를 시작한 2017년 이후 처음으로 5%를 넘어섰다. 2021년과 비교하면 작년엔 비어있는 유닛이 줄어들긴 했지만, 여전히 공실 문제는 해결할 방법을 찾아야 한다는 지적이 나온다. 뉴욕시 렌트는 맨해튼 렌트 중간값이 4400달러에 달할 정도로 살인적인데, 인상 폭이 낮은 렌트안정아파트가 풀리면 뉴요커들의 고충이 조금이나마 해결될 수 있기 때문이다. 특히 렌트안정아파트는 오랜 시간 동안 인상 폭이 제한된 덕에 상대적으로 저렴하다. 지난해 기준 맨해튼 렌트안정아파트 중간값은 1795달러, 퀸즈 렌트안정아파트 렌트 중간값은 1755달러였다. 일부 랜드로드들이 렌트안정아파트를 공실로 비워두는 이유는 급등한 물가 때문이다. 뉴욕시 1베드룸 렌트 평균인상률에 비해 3.0% 인상폭은 지나치게 낮다고 집주인들은 주장하고 있다. 난방 비용이나 관리비 등을 고려하면 비워두는 것이 더 이득이라는 것으로, 아예 비워두거나 현금을 받고 불법으로 단기 렌트를 주는 경우도 많은 것으로 전해졌다. 아예 재산세 경감 혜택 등을 포기하고 렌트안정아파트 등록을 취소한 경우도 많아졌다. 총 렌트안정아파트 수는 2019년 94만4000채 대비 8만개 이상 줄었다. 김은별 기자렌트안정아파트 뉴욕 뉴욕시 렌트안정아파트 렌트안정아파트 중간값 렌트안정아파트 공실

공실 대비 6개월치 페이먼트 준비하라

최근 렌트용 부동산 구입 수요는 침체된 부동산 시장과 맞물려 팬데믹 때만은 못하다. 이는 한인 부동산 투자자 사이에도 예외는 아니어서 한인 부동산 관계자들에 따르면 임대용 부동산 문의가 2년 전보다 큰 폭으로 감소했다. 뉴스타부동산 알렉스 장 명예부회장은 "매물 부족, 높은 모기지 이자율, 재산세 상승 등으로 인해 임대용 부동산을 찾는 한인 투자자가 최근 크게 감소했다"며 "그러나 추가 수입을 원하는 은퇴자를 중심으로 100만달러 미만, 월 3000~4000달러 정도를 손에 쥘 수 있는 렌트 프로퍼티 문의는 꾸준한 편"이라고 전했다. 임대용 부동산은 거주용과 달리 구입 시 유의해야 할 사항이 많다. 임대용 부동산 구입 준비부터 운영까지 유의 사항을 알아봤다. ▶실구입비 파악 부동산 투자를 처음 시작하는 예비 바이어들은 다운페이먼트만 있으면 임대용 부동산을 구입할 수 있지 않을까 막연하게 생각할 수 있다. 그러나 이는 위험천만한 생각이다. 장 명예부회장은 "다운페이먼트 외에도 클로징 비용까지 바이어가 실질적으로 지불해야 하는 비용을 반드시 확인하고 쇼핑에 나서야 한다"며 "또 무엇보다 구입 후 바로 렌트가 된다는 보장이 없으므로 적어도 6개월치 모기지 페이먼트는 준비돼 있어야 한다"고 말했다. ▶로케이션 임대용 부동산 투자시 가장 중요하게 고려해야 할 것이 바로 로케이션이다. 장 명예 부회장은 "임대 수요가 높은 지역은 좋은 학군과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역"이라며 "그러나 이런 인기 지역엔 대다수 한인 투자자들이 원하는 100만달러 미만의 신축 혹은 리모델링된 임대용 부동산을 구하기가 쉽지 않다"고 말한다. 그러나 그는 "그렇다고 비인기 지역에 투자하기 보다는 스튜디오라도 인기 지역에 임대용 부동산을 투자하는 게 임대 리스크를 줄일 수 있는 방법"이라고 덧붙였다. ▶임대 가능 여부 확인 임대용 부동산 구입 시 구입 목적이 장기 임대용인지 단기 임대용인지도 미리 계획을 세워 놓아야 한다. 왜냐하면 장기 임대 시엔 문제가 없지만 에어비앤비와 같은 단기 임대는 불가능한 곳도 있기 때문이다. 이런 제한 사항은 주로 지역별 임대법 혹은 HOA 규정에 따라 달라지므로 구입시 이 모두를 꼼꼼히 체크해야 한다. 이때 단기 임대 가능 여부를 동일 콘도/아파트 이웃의 에어비앤비 등록 여부만으로 확인해서는 안된다. 왜냐하면 그 이웃이 HOA 규정을 어기고 등록했을 수도 있어 이는 직접 시정부나 HOA에 문의해야 안전하다. ▶예비비 구입을 마쳤다 해도 이후 들어갈 수 있는 추가 비용도 마련해놔야 한다. 이 예비비 항목은 재산세부터 유지비 및 수리비까지 다양하다. 신축 또는 리모델링 된 주택을 구입했을 때는 이웃 주택 소유주보다 높은 재산세가 부과될 수 있는데 이는 비슷한 가격대의 이웃 부동산 재산세보다 두 배가 될 수도 있다. 장 명예부회장은 "따라서 인근 부동산 보다 너무 비싼 신축 또는 리모델링 주택을 구입하면 재산세뿐만 아니라 이후 판매 시에도 제값을 받기가 쉽지 않으므로 이런 부분도 꼼꼼히 살펴보고 투자해야 한다"고 조언했다. ▶공실 대비 임대 후 렌트비가 제때 밀리지 않고 들어올 것이라는 환상은 버려야 한다. 즉 임차인이 나간 뒤 새 임차인을 찾는 데까지 6개월 이상이 걸릴 수도 있기 때문에 집이 비었을 때 모기지 상환 및 재산세, 관리비 등을 감당할 수 있도록 대비해야 한다. 따라서 공실이나 예상치 못한 수리비에 대비에 현금을 확보하고 있어야 한다. ▶임대 후 문제 대처 임대인이 된다는 것은 단순히 투자 비용만 있으면 되는 것이 아니다. 오히려 구입 후 감당해야 할 문제들이 훨씬 더 많다. 예를 들어 전기나 수도 등이 고장나면 이를 수리해줘야 하는 것은 물론이고 이런 문제들은 새벽이든 늦은 밤이든 언제든 발생할 수 있다. 따라서 문제 발생 시 이를 집주인이 직접 해결 할 것인지 관리인을 고용해 해결할 것인지 등도 미리 계획해야 한다. ▶관리인 고용 임대 관리인이나 관리업체를 고용하면 집주인이 감당해야 할 업무를 최소화할 수 있다. 그러나 모든 문제를 관리인에게 일임해서는 안된다. 만약 지붕에 문제가 생겨 관리인이 업체를 선정해 큰 비용을 들여 수리했는데 새 지붕에 다시 문제가 발생하면 그때까지 투입된 시간과 돈을 모두 낭비한 셈이 된다. 따라서 문제 발생 시 모든 것을 관리인에게 맡기기 보다 수리 업체를 알아보고 이후 진행 상황은 관리인에게 맡기는 등 문제나 상황 별로 유동적으로 대처해야 된다. ▶임차인 관리 장 명예부회장은 "임대용 부동산 구입 시 투자금 보다 먼저 고려해야 할 것이 과연 내가 임차인과 관계에서 오는 스트레스와 임대 시 발생할 수 있는 예상치 못한 문제에 대처할 수 있는 관리 능력이 있는지 냉정하게 판단하는 게 중요하다"며 "특히 팬데믹을 거치며 렌트비 분쟁도 잦아졌는데 이 부분 역시 신중하게 고려해 임대용 부동산 투자를 시작해야 한다"고 조언했다. 이주현 객원기자페이먼트 공실 임대용 부동산 단기 임대용인지도 비인기 지역

뉴욕 렌트안정아파트 빈 유닛 6만5000곳

뉴욕시를 중심으로 뉴욕주에 있는 렌트안정아파트 중에 입주자가 없이 비어 있는 아파트들이 사상 최고 수준인 것으로 나타났다. 뉴욕주 임대행정처(Office of Rent Administration) 발표에 따르면 지난 2021~2022회계연도 기준으로 뉴욕주 전역에 입주자를 구하지 못해 공실 상태를 유지하고 있는 렌트안정아파트 수는 6만5000유닛에 달하는 것으로 집계됐다. 뉴욕주가 지난 2019년 발표한 자료에 따르면 뉴욕주 전체에는 총 88만9507유닛의 렌트안정아파트가 있다. 매년 임대료 인상이 법적으로 통제되는 이들 아파트들은 ▶맨해튼에 24만3955유닛 ▶브루클린에 23만6944유닛 ▶브롱스에 20만8208유닛 ▶퀸즈에 15만8740유닛 ▶스태튼아일랜드에 8254유닛이 지어져 있어 거의 대부분 뉴욕시에 집중돼 있다. 이외에 뉴욕주 렌트안정아파트가 지어진 지역은 ▶나소카운티 ▶라클랜드카운티 ▶웨스트체스터카운티 등이다. 이번에 임대행정처가 발표한 공실 렌트안정아파트 6만5000유닛은 관련 기록이 작성되기 시작한 뒤 가장 많은 것이다. 보통 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 일어나기 전인 2019년까지만 해도 뉴욕시를 비롯해 뉴욕주에서 비어 있는 렌트안정아파트는 연간 기준으로 평균 3만5000유닛에서 많아야 4만 유닛 정도였다. 이처럼 비어 있는 렌트안정아파트가 늘어난 원인에 대해 주택커뮤니티재개발부(Division of Homes and Community Renewal) 루스앤 비스노카스 커미셔너 등 관계자들은 ▶팬데믹이 일어나면서 다수의 뉴욕주민들이 타지역으로 거주지를 옮겼고 ▶비어 있는 아파트의 경우 새롭게 입주하고자 할 때 임대료가 크게 올랐기 때문이라는 분석을 내놓고 있다. 특히 렌트안정아파트에 계속 살고 있는 입주자들의 중간 임대료는 1509달러 정도인데도 불구하고, 비어 있는 아파트에 새로 입주할 경우 중간 임대료가 이보다 800달러 이상 비싼 2324달러에 달해 저소득층의 경우 쉽게 입주 계약을 하지 못하는 것도 공실률이 높은 주요한 원인 중 하나로 지적됐다. 박종원 기자 park.jongwon@koreadailyny.com렌트안정아파트 뉴욕 뉴욕주 렌트안정아파트 뉴욕 렌트안정아파트 공실 렌트안정아파트

뉴욕시 렌트안정아파트, 3만8000개나 비었다

렌트안정법 적용을 받는 뉴욕시 아파트 중 비어있는 유닛의 수가 3만8000개 수준이라는 집계가 나왔다. 뉴욕주정부는 작년보다 공실이 크게 줄었다며 긍정적으로 평가하고 있지만, 여전히 시장에서 자취를 감춘 렌트안정아파트가 많아 해결이 시급하다는 의견에 무게가 실린다. 18일 지역매체 더 시티(The City)가 뉴욕주 주택 및 지역사회재건국(HCR)을 인용해 보도한 데 따르면, 올해 현재까지 집주인들이 등록한 렌트안정아파트 공실은 3만8000개로 집계됐다. 이는 2021년 비어있는 렌트안정아파트 유닛 개수(6만개)보다 급감한 수치다. 브라이언 버트리 HCR 대변인은 “작년이 특이하게 렌트안정아파트 공실 수가 많았던 것”이라며 “앞으로도 빈 렌트안정아파트를 어떻게 활용하고, 가능한 많이 렌트시장으로 되돌릴 지 고민할 것”이라고 말했다. 렌트안정법은 아파트 소유주들이 렌트를 임의로 올려받지 못하게 해 세입자를 보호하는 목적에서 만들어졌다. 렌트가이드라인위원회(RGB)는 지난달부터 내년 9월 30일 사이 리스를 갱신하면 1년 연장시 3.25%까지만 인상할 수 있도록 정했다. 하지만 지난해 비어있는 렌트안정아파트 유닛은 6만1593개로, 팬데믹 이전이었던 2019년 공실 수(3만6185개) 대비 2배 가까운 수준으로 늘어 논란이 됐다. 집주인들은 상한선이 현실적이지 않다는 입장이다. 뉴욕시 1베드룸 렌트 평균인상률이 20% 수준인데, 3.25%는 지나치게 낮다는 주장이다. 수리비, 난방비 등을 감안하면 렌트 상한선을 지키기보다는, 비워두는 것이 낫다고 판단한 집주인들이 많아졌다. 결국 시민들은 인상폭이 제한된 렌트 대신 비싼 렌트를 감당해야만 한다. 이처럼 저렴한 렌트 부족이 큰 문제로 떠오른 가운데, 찬반 논란이 컸던 퀸즈 아스토리아 지역 대규모 재개발 프로젝트 ‘이노베이션 QNS’ 프로젝트는 승인될 가능성이 커졌다. 전날 뉴욕시의회 조닝 및 프랜차이즈위원회는 ‘이노베이션 QNS’ 안건을 만장일치로 통과시켰다. 프로젝트 내 저렴한 주택 수가 기존 계획(1100채)보다 늘어난 1436채로 증가하면서, 당초 반대했던 줄리 원(민주·26선거구) 시의원도 찬성으로 입장을 바꿨다. 김은별 기자 kim.eb@koreadailyny.com렌트안정아파트 뉴욕 뉴욕시 렌트안정아파트 렌트안정아파트 공실 렌트안정아파트 유닛

렌트안정 뉴욕시 아파트, 6만개 유닛 비었다

렌트안정법 적용을 받는 뉴욕시 아파트 중 6만개 이상이 비어 있는 것으로 나타났다. 뉴욕주 렌트안정법에 따라 지정된 렌트안정아파트는 올해 리스를 1년 연장할 때 최대 3.25%만 렌트를 인상할 수 있는데, 최근 물가가 급등하자 집주인들이 아예 세입자를 받지 않고 비워둔 결과다. 19일 지역매체 더 시티(The City)가 주정부 내부 문서를 입수해 보도한 데 따르면, 지난해 뉴욕시 렌트안정아파트 중 비어있는 유닛은 6만1593개였다. 팬데믹 이전이었던 2019년 공실 수(3만6185개) 대비 2배 가까운 수준으로 늘었다. 뉴욕시에서 조사, 공표한 렌트안정아파트 유닛은 약 105만개로 알려졌지만 이번 문서에 따르면 렌트안정아파트 수는 약 85만7791개에 불과했다. 2019년(92만7753개) 대비 거의 7만개에 가까운 렌트안정아파트가 증발한 셈이다. 렌트안정법은 아파트 소유주들이 렌트를 임의로 올려받지 못하게 해 세입자들을 보호하는 목적에서 만들어졌다. 대신 소유주 재산세를 대폭 경감해주는 방법으로 손익을 맞출 수 있도록 했다. 일반적으로 ▶1974년 이전에 지어진 아파트 ▶건물주가 세금혜택을 원해 렌트안정법 적용을 요청한 아파트 ▶6가구 이상 아파트 ▶콘도나 코압이 아닌 다세대 주택 등에 적용된다. 매년 렌트안정아파트 인상 폭을 정하는 렌트가이드라인위원회(RGB)는 이번 달부터 내년 9월 30일 사이 리스를 갱신할 경우 1년 연장시 3.25%까지만 인상할 수 있도록 정했다. 하지만 집주인들은 이 상한선이 현실적이지 않다는 입장이다. 뉴욕시 1베드룸 렌트 평균인상률이 20% 수준인데, 3.25%는 지나치게 낮다는 주장이다. 다가구 건물주 연합인 CHIP은 “집 수리비도 안 나올 정도의 렌트 상한선”이라며 “비워두는 것이 효율적”이라고 밝혔다. 또 집주인 연합 단체들은 주정부 등에 2019년 6월 폐지된 ‘렌트안정아파트 공실 보너스 인상’을 되살리라고 압박 중이다. 이전엔 1년 이상 세입자를 찾지 못한 렌트안정아파트의 경우, 집주인이 새 세입자를 받을 때 렌트를 20%까지 올릴 수 있었다. 하지만 집주인들이 법의 허점을 이용해 일부러 1년 이상 집을 비워뒀다 세입자를 받는 경우가 많아 개정된 법에서 이 내용은 삭제됐다. 김은별 기자 kim.eb@koreadailyny.com렌트안정 아파트 렌트안정아파트 유닛 렌트안정아파트 인상 렌트안정아파트 공실

활기 되찾는 시카고 다운타운

시카고 다운타운 빈 건물에 편의점들이 잇따라 입주하는 등 도심 상권이 활기를 되찾고 있다. 주요 회사들의 사무실이 다시 오픈, 직장인들의 복귀가 이어지는 가운데 코로나19 팬데믹으로 발생한 공실을 편의점들이 채우면서 다운타운 상권에 활력을 불러오고 있다. 최근 유명 편의점 체인점인 서클K는 시카고 다운타운 10곳에 편의점을 오픈한다고 밝혔다. 190번지 웨스트 매디슨길과 211번지 웨스트 아담스길을 비롯해 다운타운 주요 상권에 차례로 편의점을 오픈한다는 계획이다. 서클K가 이렇게 공격적으로 매장을 오픈할 수 있었던 이유는 팬데믹으로 인해 다운타운 공실이 많이 발생했기 때문이다. 특히 1층 소매업소들이 통근자들이 급격하게 감소하고 2020년 여름에 발생한 난동으로 인한 피해를 이유로 철수하면서 빈 업소들이 속출했다. 서클 K 매디슨길 매장의 경우도 샌드위치 샵이었던 곳이 공실로 나와 편의점이 입주할 수 있었다. 시카고 다운타운 주요 상권의 공실률은 지난해 연말 기준으로 30%에 육박하며 사상 최고치를 기록했었다. 하지만 최근 다운타운 사무실로 직장인들이 속속 복귀하면서 상권 회복의 시그널이 되고 있다. 상권 활성화를 살필 수 있는 또 다른 척도인 보행자 숫자 기록을 보면 최근 상승세를 보였다. 아직 팬데믹 이전 수준에 비해서는 25% 하락한 수준이지만 최근 회복세가 완연하다. 부동산 업계에서는 다운타운 소매 마켓의 경우 저점을 지나 완연한 회복세로 돌아섰으며 특히 인기가 많은 길가 코너 매장의 경우 경쟁이 치열해지고 있는 것으로 파악하고 있다. 시카고 다운타운 편의점 업계는 세븐 일레븐이 장악하고 있다. 세븐 일레븐은 지난 2006년 화이트 헨 팬트리를 인수한 이후 시카고 다운타운에만 30여개의 매장을 운영하고 있다. 서버브 지역에서는 서클 K와 마찬가지로 주유소와 세차장 등을 겸하고 있지만 다운타운에서는 편의점만 갖추고 있다. 세븐 일레븐은 일본에 본사를 둔 세븐 & i 홀딩의 자회사며 서클 K 역시 캐나다 퀘벡에 본사를 두고 있다. Nathan Park 기자다운타운 시카고 시카고 다운타운 다운타운 상권 다운타운 공실

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