공실 대비 6개월치 페이먼트 준비하라

[임대용 부동산 투자시 유의 사항]
은퇴 한인 중심 100만불 이하 매물 관심
임차인 관리 스트레스 감당할 수 있어야

임대용 부동산 구입 전 구입에 드는 실질 비용부터 임대 후 발생할 수 있는 문제까지 두루 살펴보고 투자를 해야 한다. 사진은 샌디에이고 소재 신축 타운 하우스 전경. [lennar.com 캡처]

최근 렌트용 부동산 구입 수요는 침체된 부동산 시장과 맞물려 팬데믹 때만은 못하다. 이는 한인 부동산 투자자 사이에도 예외는 아니어서 한인 부동산 관계자들에 따르면 임대용 부동산 문의가 2년 전보다 큰 폭으로 감소했다. 뉴스타부동산 알렉스 장 명예부회장은 "매물 부족, 높은 모기지 이자율, 재산세 상승 등으로 인해 임대용 부동산을 찾는 한인 투자자가 최근 크게 감소했다"며 "그러나 추가 수입을 원하는 은퇴자를 중심으로 100만달러 미만, 월 3000~4000달러 정도를 손에 쥘 수 있는 렌트 프로퍼티 문의는 꾸준한 편"이라고 전했다. 임대용 부동산은 거주용과 달리 구입 시 유의해야 할 사항이 많다. 임대용 부동산 구입 준비부터 운영까지 유의 사항을 알아봤다.      
 

▶실구입비 파악
 
부동산 투자를 처음 시작하는 예비 바이어들은 다운페이먼트만 있으면 임대용 부동산을 구입할 수 있지 않을까 막연하게 생각할 수 있다. 그러나 이는 위험천만한 생각이다. 장 명예부회장은 "다운페이먼트 외에도 클로징 비용까지 바이어가 실질적으로 지불해야 하는 비용을 반드시 확인하고 쇼핑에 나서야 한다"며 "또 무엇보다 구입 후 바로 렌트가 된다는 보장이 없으므로 적어도 6개월치 모기지 페이먼트는 준비돼 있어야 한다"고 말했다.    
 

▶로케이션
 
임대용 부동산 투자시 가장 중요하게 고려해야 할 것이 바로 로케이션이다. 장 명예 부회장은 "임대 수요가 높은 지역은 좋은 학군과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역"이라며 "그러나 이런 인기 지역엔 대다수 한인 투자자들이 원하는 100만달러 미만의 신축 혹은 리모델링된 임대용 부동산을 구하기가 쉽지 않다"고 말한다. 그러나 그는 "그렇다고 비인기 지역에 투자하기 보다는 스튜디오라도 인기 지역에 임대용 부동산을 투자하는 게 임대 리스크를 줄일 수 있는 방법"이라고 덧붙였다.  
 
▶임대 가능 여부 확인
 
임대용 부동산 구입 시 구입 목적이 장기 임대용인지 단기 임대용인지도 미리 계획을 세워 놓아야 한다. 왜냐하면 장기 임대 시엔 문제가 없지만 에어비앤비와 같은 단기 임대는 불가능한 곳도 있기 때문이다. 이런 제한 사항은 주로 지역별 임대법 혹은 HOA 규정에 따라 달라지므로 구입시 이 모두를 꼼꼼히 체크해야 한다. 이때 단기 임대 가능 여부를 동일 콘도/아파트 이웃의 에어비앤비 등록 여부만으로 확인해서는 안된다. 왜냐하면 그 이웃이 HOA 규정을 어기고 등록했을 수도 있어 이는 직접 시정부나 HOA에 문의해야 안전하다.  
 

▶예비비  
 
구입을 마쳤다 해도 이후 들어갈 수 있는 추가 비용도 마련해놔야 한다. 이 예비비 항목은 재산세부터 유지비 및 수리비까지 다양하다. 신축 또는 리모델링 된 주택을 구입했을 때는 이웃 주택 소유주보다 높은 재산세가 부과될 수 있는데 이는 비슷한 가격대의 이웃 부동산 재산세보다 두 배가 될 수도 있다. 장 명예부회장은 "따라서 인근 부동산 보다 너무 비싼 신축 또는 리모델링 주택을 구입하면 재산세뿐만 아니라 이후 판매 시에도 제값을 받기가 쉽지 않으므로 이런 부분도 꼼꼼히 살펴보고 투자해야 한다"고 조언했다.  
 
▶공실 대비
 
임대 후 렌트비가 제때 밀리지 않고 들어올 것이라는 환상은 버려야 한다. 즉 임차인이 나간 뒤 새 임차인을 찾는 데까지 6개월 이상이 걸릴 수도 있기 때문에 집이 비었을 때 모기지 상환 및 재산세, 관리비 등을 감당할 수 있도록 대비해야 한다. 따라서 공실이나 예상치 못한 수리비에 대비에 현금을 확보하고 있어야 한다.  
 
▶임대 후 문제 대처  
 
임대인이 된다는 것은 단순히 투자 비용만 있으면 되는 것이 아니다. 오히려 구입 후 감당해야 할 문제들이 훨씬 더 많다. 예를 들어 전기나 수도 등이 고장나면 이를 수리해줘야 하는 것은 물론이고 이런 문제들은 새벽이든 늦은 밤이든 언제든 발생할 수 있다. 따라서 문제 발생 시 이를 집주인이 직접 해결 할 것인지 관리인을 고용해 해결할 것인지 등도 미리 계획해야 한다.  
 
▶관리인 고용  
 
임대 관리인이나 관리업체를 고용하면 집주인이 감당해야 할 업무를 최소화할 수 있다. 그러나 모든 문제를 관리인에게 일임해서는 안된다. 만약 지붕에 문제가 생겨 관리인이 업체를 선정해 큰 비용을 들여 수리했는데 새 지붕에 다시 문제가 발생하면 그때까지 투입된 시간과 돈을 모두 낭비한 셈이 된다. 따라서 문제 발생 시 모든 것을 관리인에게 맡기기 보다 수리 업체를 알아보고 이후 진행 상황은 관리인에게 맡기는 등 문제나 상황 별로 유동적으로 대처해야 된다.  
 
▶임차인 관리
 
장 명예부회장은 "임대용 부동산 구입 시 투자금 보다 먼저 고려해야 할 것이 과연 내가 임차인과 관계에서 오는 스트레스와 임대 시 발생할 수 있는 예상치 못한 문제에 대처할 수 있는 관리 능력이 있는지 냉정하게 판단하는 게 중요하다"며 "특히 팬데믹을 거치며 렌트비 분쟁도 잦아졌는데 이 부분 역시 신중하게 고려해 임대용 부동산 투자를 시작해야 한다"고 조언했다.  

이주현 객원기자