리버스 모기지의 실례들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 리버스 모기지의 특징들에 대하여 계속 설명하여 주셨는데 현실에서 어떤 방법으로 활용되고 있는지를 실례를 들어 설명하여 주시기 바랍니다. ▶답= 80대의 한 손님은 약 백만 불짜리집에 거주하며 소셜 시큐리티 수입과 남는 방을 렌트 놓으면서 들어오는 수입으로 생활하고 있었습니다. 약 10년 전에 아들이 집 사는데 보태느라 250,000달러 정도의 Heloc (Home Equity Line of Credit)을 받았는데 얼마 전 갑자기 은행으로부터 월페이먼트가 2000달러 이상으로 올라갈 것이라는 통보를 받았습니다. 그동안은 이자만 내면 되었으나 Heloc이 만기가 되어서 원금까지 납부해야 된다는 것입니다. 현재의 수입으로는 새로운 월페이먼트가 부담이 될 수밖에 없는 이 손님은 리버스 모기지를 생각하게 되었습니다. 기존 250,000달러의 Heloc을 리버스 모기지로 바꿔 월페이먼트를 내지 않아도 되고, 재산세와 집보험료도 리버스 모기지를 통해서 납부하는 것으로 해결할 수 있었습니다. 이 손님은 돌아가실 때까지 월 페이먼트와 재산세 및 집보험료에 대한 걱정 없이 이 집에 거주할 수 있게 되었으며, 추가로 약 100,000 달러 정도의 리버스 모기지 LOC (Line of credit)을 받을 수 있어서 급한 자금이 필요한 경우 언제든지 쓸 수 있는 창구도 만들어 놓았습니다. 그리고 소셜 시큐리티와 나머지 방 렌트 수입을 통해서 생활에 필요한 자금은 계속 유지할 수 있게 되었습니다. 또 다른 예를 들어보겠습니다. 70대 후반의 손님은 약 900,000 정도 하는 집을 소유하고 있는데 남은 융자는 없는 상태입니다. 평생 일만 하며 자녀들 키우느라 따로 은퇴연금을 마련하지 못했지만 다행히 모기지 페이먼트를 완납하여 집만 한 채 남은 셈입니다. 소셜 시큐리티를 두 사람 합하여 $3000 정도 받고 있는데, 집의 재산세와 보험료를 내고 생활비로 쓰면 빠듯하거나 약간 모자라는 형편입니다. 이분들은 리버스 모기지를 신청하여 월 2000-2500달러 정도에 해당하는 금액을 평생 돌아가실 때까지 수령할 수가 있게 되었습니다. 이처럼 리버스모기지는 일부 은퇴자들에게 여유로운 노년의 삶을 제공해주는 유익한 수단이 될 수 있습니다. 대표적인 리버스모기지인 Hecm(Home Equity Conversion Mortgage)은 정부에서 보증하는 모기지로 신청 절차도 엄격하고 카운셀링과정에서 제 3의 기관이 비용과 이자율, 융자의 장단점등을 아주 자세히 설명해 주므로 리버스모기지를 고려하는 은퇴자들의 걱정을 덜어주고 있습니다. 리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 현재의 주인에게 그대로 남기 때문에 집값이 올라가면 자신의 에퀴티도 올라가게 됩니다. 리버스모기지를 통해서 현금흐름도 창출할 수 있고 집값상승의 혜택도 같이 볼수 있는 것은 큰 장점입니다. 이자율도 현 시중금리에 비하여 높은 편은 아니어서 좋지만, FHA 보증비용등 비용이 조금 많이드는 것은 단점으로 지적되고 있습니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 리버스 모기지로 프로융자 대표 모기지 페이먼트

2024-12-17

[부동산 이야기] 정부 지원금으로 내 집 지키기

최근 재정적인 어려움으로 인해 주택을 차압당하는 주택 소유주들이 늘어나고 있다. 그 주된 이유는 부부가 일정한 수입으로 모기지를 갚다가, 갑작스러운 사별, 이혼, 실직 등으로 예기치 못한 재정 위기를 겪기 때문이다. 이런 이유로 모기지 페이먼트가 몇 달 동안 연체되었다면, 신속하게 도움을 받아 위기를 대처할 필요가 있다. 캘리포니아에서는 주택 소유주들이 매달 받는 모기지 스테이트먼트에 반드시 HUD 승인 상담 기관(HUD Approved Housing Counseling Agency)의 연락처를 포함하여 재정적인 어려움이 발생했을 때 도움을 받을 수 있는 정보를 공유하도록 하고 있다. 연방 주택청 승인 상담 기관 중 하나인 샬롬센터는 재정적인 어려움을 겪고 있는 주택 소유자들을 위해 최대 3000달러까지 연체된 모기지 페이먼트를 지원하는 프로그램을 가동 중이다. 이 프로그램의 특징은 샬롬센터에서 제공하는 3000달러를 통해 연체된 모기지 페이먼트를 모두 갚고, 재정적인 어려움에서 정상화 되었음을 증명해 보여줄 수 있으면 된다. 재정적 어려움의 기준은 코로나19팬데믹으로 인한 소득 감소 또는 생활비 증가이다. 자격 요건으로는 모기지를 최소 두 차례 이상 미납했고, 가구 수입은 해당 카운티 중간 소득의 150% 미만이어야 한다. 신청자는 모기지 명세서, 은행 거래 내역서, 공과금 고지서, 소득 증명 서류 등을 제출해야 한다. 이 프로그램은 기금이 소진될 때까지 지속되며, 모든 신청자가 지원을 받을 수 있는 것은 아니기에 만약 재정적인 어려움으로 인해 주택 차압의 위기에 처해 있다면, HUD 승인 기관인 샬롬센터에 연락하여 추가 옵션을 통해 도움을 받아 집을 지킬 수 있는 계기가 되길 바란다. 일례로, 어느 한 분은 은퇴 후 수입감소로 인해 재정적인 어려움이 있었다. 모기지 페이먼트가 3~4개월 연체되어 샬롬센터로부터 도움을 받았고 3000달러 지원으로 모기지를 정상 상태로 되돌릴 수 있었다. 대부분의 가정은 재정적으로 어려운 시기를 어느 정도 예상할 수 있다. 만약 모기지 페이먼트가 어려워진다면, 지체하지 말고 도움을 요청해야 한다. 현재 수입이 있고 주변에서 재정적인 도움을 받고 있다는 증거가 있으면, 융자 조정을 고려해볼 필요가 있겠다. 모든 은행이 동일한 기준으로 도움을 제공하는 것은 아니다. 융자 조정은 누구도 개런티할 수 없다. 만약 누군가 융자 조정을 보장한다고 하면, 이는 사기일 가능성이 높다. 반드시 전문가의 도움을 받아 유효한 융자 옵션을 검토하고, 재정적 어려움을 지혜롭게 해결하여 어렵게 장만한 집을 유지하길 바란다. ▶문의:(213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 지원금 정부 모기지 페이먼트 모기지 스테이트먼트 재정적 어려움

2024-10-22

연준 '빅컷' 이후 모기지 락인 해소 전망

연방준비제도(Fed·연준)가 기준금리를 0.5%포인트 인하하면서 냉각된 부동산 시장에 미칠 영향에 대한 관심이 집중되고 있다. 금리 인하가 예측된 9월에 들어서도 예비 바이어들은 시장을 관망했고 모기지 금리는 수 주간 내림세를 이었다. 연준이 빅컷을 단행해도 기준금리가 모기지 금리를 직접 움직이는 것은 아니다. 대신 10년 만기 국채 수익률과 연동돼 바뀐다. 간접적으로 모기지 금리 등락에 영향을 미치는 것이다. 정부의 피벗(금융정책 기조 변화)을 두고 부동산 업계는 거래 활성화보다는 모기지 락인(lock-in) 현상 해소에 기대하는 눈치다. 일각에서는 주택 거래가 활성화되기까지는 시간이 더 걸리 것이라는 관측도 제기됐다. ▶모기지 락인 해소 연방 정부는 2022년 금리를 7번 인상했다. 그해 모기지 금리는 1월 3.4%에서 10월 7.12%로 급등했다. 2023년에는 더 올라 일시적으로 8%에 도달하기도 했다. 높은 금리는 더 많은 월 모기지 페이먼트를 감당해야 하므로 예비 바이어들이 집 구매를 연기했다. 이는 주택 수요 감소로 이어졌다. 일부 부동산 전문가들은 “기준금리 인하가 확실시 되면서 모기지 시장은 이를 이미 선반영해서 최근 이자율이 내려갔다”며 “이자율이 대폭 하락할 가능성은 적다. 다만 연준이 11월에 빅컷을 한 번 더 단행하고 추후 인하도 암시해 모기지가 5%선으로 내려간다면 부동산 시장은 움직일 것”이라고 봤다. 다릴 페어웨더 레드핀 수석 경제학자는 “연준이 더 비둘기파적인 방향으로 선회한다면 6% 정도로 낮출 수 있을 것 같다”며 “5.9%까지 낮아진다면 주택 시장에 심리적으로 큰 영향을 미칠 것”이라고 전망했다. 부동산 업계는 모기지가 5% 선으로 내려가면 부동산 거래 활성화보다는 모기지 록인(lock-in) 현상 해소를 예상한다. 저금리 모기지를 보유한 주택소유주는 고금리 시기에 집을 내놓기를 꺼린다. 집을 팔면 새집을 사야 하는 데 현재 보유한 이자율보다 훨씬 높은 모기지를 부담해야 하기 때문이다. 이로 인해 주택 매물 부족이 악화하며 거래는 급감하고 집값은 상승하게 된다. 부동산 전문가들은 5%만 되더라도 모기지 락인 현상이 나아져 매물 증가로 이어질 수 있을 것으로 보고 있다. ▶시장 활성화엔 시간 더 일부 전문가들은 일회성 빅컷으로는 팬데믹 초기 3% 미만 모기지를 가진 주택소유주에겐 큰 영향이 없을 것으로 내다보고 있다. 지난 8월 기존주택 중간가격이 사상 최고치를 기록한 데다 모기지 이자율 격차도 여전히 2%포인트 이상 나기 때문이다. 한 부동산 업계 관계자는 “기준금리 인하 이후 모기지뱅크협회(MBA)의 30년 고정 모기지 이자율이 6.09%로 떨어졌다”며 “제롬 파월 연준 의장이 향후 빅컷도 시사하면서 모기지가 내렸다. 다수의 주택소유주가 3% 중후반대의 모기지를 갖고 있어서 여전히 집 매도가 큰 폭으로 늘지 않을 것”이라고 진단했다. 다만, 2023년 말~2024년 초(6% 중후반과 7% 중반 때) 집을 구입한 구매자들이 재융자가 증가할 것이라고 덧붙였다. 모기지 은행 협회에 따르면 9월 연준의 금리 인하 단행에 힘을 실으면서 지난 6일 해당 주에 모기지 재융자 신청이 1년 전보다 두 배 이상 증가하고 그 이후에도 꾸준히 증가세에 있다. 이은영 기자모기지 연준 기준금리 인하 모기지 시장 모기지 페이먼트

2024-09-22

[부동산 이야기] 섹션 8 바우처와 사기 광고

내 집 마련 바우처 프로그램은 섹션 8 바우처를 가진 가족이 사려는 주택의 모기지를 바우처를 사용해 지급할 수 있도록 하는 프로그램이다. 구입할 주택의 모기지 페이먼트를 기존에 받고있는바우처 금액과 본인의 수입을 합쳐서 지불가능한 페이먼트를 산출해 내는 사전 융자 승인 과정을 거쳐서 구매능력이결정되는 것이다. 추가로 저소득층주택구매자들에게 주어지는 다운페이 보조금이나 그랜트까지 함께 도움을 받아 페이먼트가 부담이 없도록 도움을 받을 수 있다. LA카운티에서 주택구매 시 16만 1000달러까지 다운페이 보조금을 신청할 수 있고 카운티 지역에서 제공해 주는 10만 달러까지 합치면 26만 1000달러를 다운페이 보조금으로 사용할 수가있는 것이다. 대개 섹션 8을 통해 주택구매를 돕는 은행들이 한정되어있고 대부분의 은행은 정부에서 은행에 직접 페이먼트를 해주는 바우처 페이먼트와 본인 지불하는 모기지 페이먼트를 양쪽에서 받을 수 없는 규정에 매여있는 경우가 있어서 정해진 몇몇 은행들만 융자를 해주고 있으므로 PHA(공공 주택 기관)에 문의해서 융자 도움을 받을 수 있는 기관들을 알아 봐야 한다. 더욱이 섹션 8 바우처 프로그램을 통해 융자를 받았다면 융자를 해준 은행은 절대로 다른 은행으로 이전 될 수 없는서비스의 제한을 두고 있다는 것도염두에 두고 은행 자체 상품을 통해 융자를 해주는 융자 기관을 선정해야 할 것이다. 섹션 8 바우처가 승인된 가족은 주택을 살 준비가 되었으면 임대지원 대신 모기지 지원으로 용도를 바꿀 수가 있다. 자격요건은 내 집 마련 프로그램에 참여하고 있는 공공주택기관(PHA: Public Housing Agency)으로부터 섹션 8 바우처를 받고 있어야 하며 처음으로 주택을 구입하는 첫 주택구매자로서 프로그램 기준에 준하는 주택을 찾아야 한다. 즉, 구입하는 주택이 프로그램 기준에 맞아야 하고PHA가 승인한 내 집 마련 교육 프로그램을 수강해서 8시간 교육 이수증과 함께 주택구매재정 능력을 보여줘야 하며 연방 정부의 최저 수입 기준을 갖추어야 한다. 섹션 8 내 집 마련 바우처를 통해 주택 구매 시 주택 가격의 3%를 다운 페이먼트로 지불해야 한다. 이 중, 1%는 자체적으로 마련해야 하고, 나머지 2%는 저축, 선물, 보조금, 또는 다른 자금으로 메워도 된다. 직업 요건으로는 섹션 8 내 집 마련 지원 프로그램을 신청하는 가족은 노인이나 장애인 가구를 제외하고는 다음에 명시된 직업 요건을 충족해야 한다. 가족 중 적어도 한 명의 성인은 주당 최저 30시간 이상의 풀타임 직업을 가지고 있어야 한다. 섹션 8 내 집 마련 바우처가 사려는 주택은 단독주택 또는 콘도여야 하고 이 프로그램으로는 여러 유닛 전체를 살 수 없고 공공주택기관과 구매자가 채용한 주택점검 전문 기사(Home Inspector)가 행하는 주택 점검을 통과해서 사려는 집에 계속 주거할 계획이 있어야 하는 프로그램 기준을 충족하여야 한다. 요즘 섹션 8 바우처 관련 사기가 소셜 미디어상에서 기승을 부림을 유념해야겠다. 즉, 섹션 8 웨이팅 리스트가 오픈되어있으니 지금 신청 접수하라는 온라인상의 사기성 광고를 통해 개인 신분을 훔치려는 속임수에 절대로 속지 말아야겠다. 특히. gov가 아닌 .org로 끝나는 웹사이트는 절대로 접속하지 말고 의심스러운 사이트는 [email protected]로 신고하기 바란다. ▶문의:(213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 바우처 섹션 바우처 프로그램 바우처 페이먼트 마련 바우처

2024-07-30

[부동산 이야기] 융자조정 도움 신청

요즘 재정적인 어려움으로 차압에 직면한 홈오너들의 상담이 늘고 있다. 이자가 높고 주택가격이 비쌀때 변동 이자로 집을 구입했다가 재정 상황이 나빠져서 모기지 페이먼트를 연체하는 홈오너들이 늘고 있는 추세다. 따라서 차압에 직면할 상황이 벌어지기 전에 미리미리 대비하고 준비해서 어렵게 장만한 주택을 지키는 노력이 요구되는 시점이다. 집을 살 당시 부부가 일정한 수입으로 모기지를 페이하다가 갑자기 원치 않는 사별을 하는 경우도 발생하는 경우도 있고 이혼이나 실직 등의 사유가 발생해서 재정 상황의 변화가 생겨서 모기지를 못 내는 경우도 있다. 이때 신속히 도움을 받아서 위기에 대처할 필요가 있다. 가주에서는 홈오너들이 매월 받는 모기지 스테이트먼트에 반드시 연방 주택청 승인 상담기관 (HUD Approved Housing Counseling Agency) 연락처를 통해 재정적인 어려움이 발생했을 때 도움을 받을 수 있도록 정보를 공유하도록 하고 있다. 융자조정은 전문성이 요구된다. 중요한 결정을 함에 있어 전문가의 도움은 필수다. 차압은 옵션이 아니다. 은행마다 창조적인 해결 방법을 동원해 융자조정을 해주려하고 있다. 대체로 모기지 페이먼트를 못 내고 있는 홈오너들은 은행으로부터 많은 전화를 수시로 받게 되는데 이는 콜렉션 부서에서 자동 다이얼 시스템을 셋업해 두고 연락을 하기 때문이다. 은행 몇 개의 부서가 홈오너들을 상대하게 되는데 모기지 페이먼트를 못 내면 우선 콜렉션 부서에서 전화를 걸어서 페이먼트 납부를 독촉 받게 된다. 이때 엄청난 스트레스에 휩싸이게 되는데 이들의 임무는 홈오너로부터 페이먼트를 받을 때 커미션에 근거해 고용이 되어있기 때문에 강제적으로 연체된 돈을 받으려 함을 알아야하겠다. 융자 조정은 월급제로 근무하는 부서의 사람들과 일을 해야 도움을 받을 수 있음을 알아야 하겠다. 간혹 홈오너가 직접 융자조정을 신청하는 것과 카운슬링 도움을 받는 것이 어떤 차이가 있는지에 대한 질문이 온다. 우선 융자조정을 할 수 있는 능력이 있으면 하면 된다. 하지만 카운슬러의 상담 경험을 존중하는 것은 융자조정에 더 큰 도움이 될 수 있고 시간도 절약할 수 있다. 카운슬러들은 융자기관마다 필요로하는 서류 기준을 잘 알고 있다. 필요한 서류들을 은행에 보내기 전에 카운슬러와 함께 자세히 검토하는 게 매우 중요한 이유다. 융자 조정을 돕는 로스 미디게이션(Loss Mitigation) 부서의 역할은 융자 조정 서류를 점검하고 이자율을 낮춰 줄어든 페이먼트로 일시적 손실이 발생하더라도 장기적으로는 이윤을 발생케 하는 적정선을 찾아 돕는 것이 서로에게 유익함을 알고 도움을 제공하는 것이다. 요즘 한인들은 융자 조정 관계로 많이 상담하는데 집 페이먼트를 밀리지 않으려고 크레딧 카드에서 돈을 뽑아 집값을 내는 경우도 종종 본다. 이는 근본적으로 잘못된 재정 구조다. 재정적인 어려움으로 페이먼트가 어려우면 지체하지 말고 도움을 요청해야 한다. 현재 수입이 있고 주변에 재정적 도움을 받고 있다는 증거만 있으면 융자 조정을 해볼 필요가 있다. 융자조정은 누구도 개런티할 수 없다. 만약 누군가 개런티해준다 하면 그건 사기와 같은 제안임을 알아야 하겠다. 전문적인 도움을 통해 유효한 융자 옵션들은 점검해 보고 어렵게 장만한 집을 차압으로부터 지켜내겠다는 각오로 적극적으로 재정적 어려움을 지혜롭게 대처하길 바란다. ▶문의:(213)380-3700 (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 융자조정 도움 융자조정 도움 재정적 도움 모기지 페이먼트

2024-07-02

변동모기지 만기로 월페이먼트 ‘껑충’

5년 변동모기지(5/1 ARM)의 고정 이자율 적용 기간 만료로 인해서 일부 주택소유주의 월페이먼트가 급증해 재정적 타격을 입을 것이라는 관측이 제기됐다. 변동 모기지 상품은 고정 기간에 따라 3년, 5년, 7년, 10년으로 나눠진다. 2019년에도 주택 가격 상승으로 한인을 포함한 일부 주택바이어들이 30년 고정이 아닌 5년 변동금리로 주택을 매입했다. 당시 5/1 이자율 3% 후반에서 4% 초반이었다. 이때 5/1로 대출받은 주택소유주는 2024년부터 고정 금리 적용되는 기간이 끝나기 시작한다. 그들은 매년 렌더가 정하는 이자율로 월페이먼트를 내야 하는데 이자율이 2019년보다 거의 2배 가까이 오른 상태인 데다 현재 변동금리 상품이 고정금리 상품을 웃도는 경향도 나타나고 있다. 5년 변동금리는 7~8%대다. 따라서 재융자도 쉽지 않아서 2019년 변동금리 주택소유주는 현재 상품에 묶일 수밖에 없다는 게 업계 관계자들의 설명이다. 폭스비즈니스 5일자에 따르면, 2019년에 40만 달러를 3.9%의 5년 변동금리로 받았다면 월페이먼트는 1880달러다. 렌더마다 차이가 있지만, 올해부터 인상되는 5/1 ARM 조정 이자율은 6.5%다. 이를 적용하면 월페이먼트가 2518달러로 오르면서 638달러(34%)를 더 내야 한다. 모기지론 전문 업체 렌딩웍스의 이영춘 브로커는 “5년 고정 금리 기간이 만료되면 렌더가 1년마다 기준 금리를 고려해 이자율을 산정해 적용한다”며 “월페이먼트가 감당이 안 돼 일부 주택소유주들은 집을 팔아야 할 수도 있다”고 말했다. 모기지 융자 업계 관계자들은 “한인은 대체로 고정 모기지를 선호하지만 젊은층은 변동금리로 집을 마련했다”며 “단기가 기준금리가 가파르게 오르고 모기지와 연동되는 채권시장의 변동성 확대로 모기지 이자율도 함께 출렁이고 있다”고 지적했다. ICE모기지 테크놀러지에 따르면 2019년 이후 약 170만 명 이상이 주택을 변동금리로 구입했다. 이 중 2019년에 ARM으로 주택을 산 주택바이어는 약 33만명에 달했고 이들의 고정 이자율 적용 기간은 종료됐다. 뱅크레이트 최고 재정분석가 그렉 맥브라이드는 “모기지 금리가 20년래 최고 수준을 기록하면서 ARM 고정 이자 적용 기간이 만료된 주택소유주들은 대폭 늘어난 월페이먼트 때문에 재정적인 타격을 입을 것”이라며 “모기지 금리가 내려가면 재융자 혹은 주택 판매 등 다양한 옵션을 찾아야 할 것”이라고 강조했다. 한편, 국책 모기지 업체 프레디 맥에 따르면 이번 주 30년 고정 금리는 평균 6.94%에서 7.03%로 올랐다. 이는 최고치인 7.79%보다 밑돌지만, 여전히 높은 수준이다. 이은영 기자지불금 급등 현재 arm금리 모기지 페이먼트 월평균 지불금

2024-06-05

39%가 “모기지 내려고 끼니 거른다”

인플레이션과 높은 이자율로 주택소유주들이 재정 압박에 시달리고 있는 것으로 나타났다. 대부분 가구에서 월 지출 중 가장 큰 비용이 바로 주거비이기 때문이다. 부동산 정보 제공업체 클리버 리얼에스테이트의 조사에 따르면 10명 중 6명의 응답자가 주택 비용 부담으로 스트레스를 받고 있다고 밝혔다. 10명 중 4명에 가까운 39%는 모기지 페이먼트 때문에 식료품 비용을 줄이려 끼니를 거르고 있다고 답했다. 한창 높은 모기지 이자에다 집값이 고공행진할 때 집을 마련한 밀레니얼세대가 주택 페이먼트로 타격이 크다고 말했다. 이 중 44%는 지붕 수리 비용 때문에 식료품 비용을 줄였다고 전했다. 밀레니얼 세대 절반 이상은 부업으로 부족한 재정을 충당하고 있는 것으로 나타났다. 부동산 전문가들은 모기지 스트레스에서 벗어날 수 있도록 ▶모기지 상환 유예 ▶재융자 ▶주택 다운사이징 ▶주택 일부 임대 등을 조언했다. 일부 모기지 대출 기관은 영구적인 융자 조정과 다르게 일시적으로 모기지 지불 부담을 낮춰주는 방안으로 모기지 상환 유예 옵션을 제공한다. 이는 모기지 지불 유예로 일시적으로 모기지 상환을 중단하거나 상환 금액을 줄이는 것이다. 데이터 분석 및 연구 그룹 리스크 에세스먼트에 따르면 2021년 9월 이후 모기지 유예를 시작한 주택소유주 중 5% 미만이 지난 3월 기준 모기지 유예를 하고 있다. 모기지 업체 한 관계자는 “일시적이긴 하지만 재정 상황을 다시 재정비할 수 있다는 시간을 확보 할 수 있다는 점에 유용하다”면서도“유예 기간이 지나면 부채를 다시 상환해야 한다는 점을 간과해서는 안 된다”고 지적했다. 8%에 육박한 모기지 금리가 하락세로 전환하면서 7% 초반대로 내려왔다. 재융자 옵션을 고려해 보는 것도 바람직하다. 특히 모기지 대출 당시보다 크레딧점수를 포함한 본인의 대출 여건이 나아졌다면 모기지 이자율을 낮출 수 있는 좋은 선택이다. 평균 월 모기지 지급액은 8월 이후 150달러 이상 감소했고 5주 연속 하락세를 이어가고 있다. 또는 모기지 대출 기간을 15년으로 줄여서 30년 고정보다 이자를 낮춰 월페이먼트를 절약할 수도 있다. 단, 재융자 비용은 고려해야 할 사항이다. 레드핀 이코노믹스의 첸 자오 연구원은 “인플레이션이 완화되면서 모기지 금리가 하락하고 있고 투자자들은 연준이 예상보다 빨리 금리를 인하할 것이라고 전망한다”고 설명했다. 주택 비용 관리가 어렵다면 다운사이징도 고려해볼 만하다. 모기지 이자율을 감안해서 현재 거주하는 주택보다 가격이 저렴한 집으로 옮기는 게 월페이먼트가 적다면 다운사이징을 하는 것도 한 방법이다. 주택 일부를 임대하거나 침실 한 개를 에어비앤비 등 단기 임대로 활용하는 것도 모기지 월 페이먼트에 큰 도움이 된다. 이은영 기자모기지 끼니 모기지 페이먼트 모기지 스트레스 모기지 지불

2023-12-11

[부동산 이야기] 주택 구입 시기

주택가격이 급상승해 비싼데 거기다 이자까지 천정부지로 오르자 바이어들의 고민은 크다. 물가가 뛰면서 경기 침체로 부동산 마켓이 얼어붙고 가격이 내려갈 거라고 믿어온 바이어들이 많은데 내릴 기미는 보이지 않기 때문이다. 작년부터 상담한 많은 바이어 중 2023년과 2024년은 부동산 하락과 더 나아가 폭락을 기대하며 기다리겠다고 한 경우가 많았다. 최소 20~30%는 빠질 거로 예상했는데 지금의 마켓 상황은 그것과 거리가 멀다. 심지어 살짝 높은 가격에 리스팅을 올리더라도 무난히 팔리고 있으며 매물의 컨디션이 좋은 경우 복수의 오퍼 경쟁이 붙어서 리스팅 가격보다 높게 팔리는 경우도 심심치 않다. 그리고 쏟아져 나올 줄 알았던 은행 차압 매물도 드문데 그나마 나온 매물도 컨디션도 좋지 않고 가격도 싸지 않다. 이런 상황에서는 어떻게 해야 할까. 이자가 내릴 때를 기다리는 게 과연 좋은 선택일까. 쉽게 예를 들어 보기로 하겠다. 집값이 100만 달러라고 할 경우 20% 다운페이인 20만 달러를 넣고 80만 달러를 융자를 얻을 때 현재 이자 7.25%로 계산을 하면 모기지 페이먼트는 한 달에 5457달러다. 이때 만약 같은 상황에서 이자가 5.75 %라고 가정하면 월 모기지 페이먼트는 4668달러로 한 달에 789달러가 내려간다. 일 년이면 거의 1만 달러 가까운 돈을 더 은행에 더 내는 셈이다. 그런데 여기엔 생각지 못한 변수가 있다. 이자가 현재에서 1%만 내려가도 부동산 시장은 다시 매우 뜨거워질 확률이 높다. 그렇게 되면 현재 홀드하고 있는 가격들이 다시 오름세로 돌아서게 되고 오퍼 경쟁도 다시 심해질 것이다. 그렇게 되면 현재 100만 달러였던 매물이 120만 달러로 오르고 대신 이자는 5.75%로 낮아졌다고 가정해보자. 마찬가지로 20% 다운페이를 할 경우 20만 달러가 아닌 4만 달러가 더 많은 24만 달러를 준비해야 하고 모기지 페이먼트는 월 5602달러가 돼서 결국 돈을 크게 절약하는 것은 아니다. 현재 한인타운 신규 아파트 경우 방 2개에 약 1000 스퀘어피트 유닛 임대료는 3500달러 수준이다. 여기에 강아지나 고양이가 있으면 애완동물 디파짓과 렌트도 추가로 받고 주차도 한 달에 추가로 130-140달러 정도를 받는다. 이 정도 수준이면 연봉 10만 달러여도 저축하고 살기는 힘들다. 현재 마지막 분기로 접어선 시점에서 물가는 다행히 큰 위기는 넘기고 있다는 전망이 나오고 있다. 앞으로 올해 내 두 번 남은 연준 회의에서도 금리는 동결될 확률이 높고 추가 금리 인상은 없지 않을 것이라는 전망에 무게가 실리고 있다. 이르면 내년 하반기부터는 금리를 내리기 시작할 수도 있다는 시각들도 적지 않다. 물론 현재 팔레스타인과 이스라엘 간의 갈등이 고조되며 에너지 가격이 오르고 크레딧 카드빚들이 늘어나는 등 가계 부채가 높아지고 있는 위기 요소들도 한편으로는 주목해야 하겠다. 요즘 MZ세대들은 이렇게 경제적 부담이 높아지면서 차라리 버거운 내 집 마련은 포기하고 대신에 취미, 여행들과 맛집들을 즐기며 경험 위주의 삶을 살고자 한다. 이것도 각자의 선택이기에 뭐라 할 수는 없겠으나 미래에 놓여있는 상황들이 크게 달라지지 않을 것으로 본다면 렌트를 하든 주택을 사든, 살 집은 어쨌든 필요하며 가장 큰 소비와 지출을 차지하는 요인이다. 그러한 이유로 오히려 살 여력만 된다면, 본인이 할 수 있는 수준에 맞춰서 집값과 이자에 너무 연연하지 말고 집 장만을 하루라도 서두르길 권하고 싶다. 그리고 내년이 되었던 내후년이든 이자가 내리면 그때 재융자로 낮은 이자로 재융자하는 것을 권한다. 그래서 집은 언제 사는 것이 좋은가. 그에 대한 정답은 준비되었을 때 지체하지 말고라 하겠다. ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / 네오집스 부동산 브로커 어소시에트부동산 이야기 주택 구입 모기지 페이먼트 추가 금리 부동산 마켓

2023-10-25

LA 모기지 페이먼트 146% 폭등

가주 지역 주택 구매자의 월 모기지 페이먼트가 팬데믹동안 두 배 이상 증가하며 23년 만에 최고치를 기록했다. LA 데일리뉴스는 프레디맥과 가주부동산협회의 주택 비용 조사를 인용해 팬데믹으로 주택시장이 급변하면서 모기지 상환액이 127% 증가했다고 23일 보도했다. 현재 가주에서 바이어가 중간 주택가격인 84만3340달러 단독주택을 20% 다운페이먼트를 해서 구입하면 이번 주 30년 고정 모기지 금리인 7.63%를 받을 경우 월 4717달러를 내야 한다. 코로나19 발생 직전인 2020년 2월에는 바이어가 중간 주택가격인 57만9770달러 단독주택을 20% 다운페이먼트를 할 경우 그 당시 모기지 금리 3.47%를 적용해 2075달러만 납부했다. 3년 7개월 만에 주택소유주의 월 모기지 페이먼트가 두 배 이상이나 늘어난 것이다. 가주 전역을 살펴보면 팬데믹 이전과 비교해 현재 월 모기지 페이먼트가 가장 급등한 지역은 LA 카운티로 나타났다. 〈표 참조〉 LA 카운티 월 모기지 페이먼트는 2020년 2월 2078달러에서 지난달 9월 5116달러로 146%나 급등했다. 오렌지카운티도 3149달러에서 7328달러로 133% 상승하며 가주에서 두 번째로 높았다. 남가주 한인 밀집 지역인 샌디에이고 카운티도 2398달러에서 5443달러로 127% 올랐고 리버사이드 카운티는 1532달러에서 3356달러로 119% 상승했다. 북가주 베이지역에서 한인 최고 밀집 지역인 산타클라라 카운티는 4832달러에서 1만365달러로 115% 상승하며 남가주 대부분 카운티보다 오름폭은 다소 낮았지만, 월 모기지 페이먼트가 1만 달러가 넘는 기록을 세웠다. 중간 주택판매 가격은 더 급등했다. 2000년 12월 가주 중간 주택판매 가격은 24만8000달러로 현재와 비교하면 지난 23년 동안 240%(거의 3배) 증가했다. 반면 같은 기간 소득은 96%만 증가해 소득 증가보다 주택가격 상승이 앞지르면서 가주 주민의 내 집 마련의 꿈은 사실상 현실적으로 불가능한 수준이다. 데일리뉴스는 25년 만에 최고치에 가까운 금리 인상이 팬데믹 시대 주택시장의 판도를 바꿨다고 지적했다. 연준이 팬데믹시대 낮은 이자로 코로나바이러스로 냉각된 경제를 지원하면서 2021년 1월 모기지 금리는 2.65%로 사상 최저치를 기록했고 2022년 봄까지 4% 미만을 유지했다. 주택구매자들이 팬데믹으로 더 넓은 주택 공간을 선호하고 낮은 모기지 금리로 주택 수요가 높아지자 주택가격이 오르기 시작했다. 부동산 전문가들은 “연준의 금리 인상 정책으로 모기지 금리는 빠르게 올라가고 주택 가격 역시 상승했다”며 “당분간 연준이 금리 인하로 빠르게 선회하지 않을 것”이라고 전망했다. 이은영 기자 [email protected]페이먼트 모기지 모기지 페이먼트 모기지 금리 la 모기지

2023-10-25

10월부터 LA시 섹션 8 바우처 인상

저소득층과 홈리스 등에게 지급하는 섹션 8 주택비 보조금이 내달 1일부터 인상된다. 연방 주택도시개발부(HUD)는 25일 저소득층 및 노숙자의 렌트비를 지원하는 바우처 금액을 인상해달라는 LA시의 요청을 승인했다고 밝혔다. 이에 따라 앞으로 렌트비 지원금이 주택 규모당 292달러에서 671달러까지 인상된다. 바우처를 통한 주택 지원금은 현재 방이 없는 스튜디오는 1840달러, 방 1개짜리는 2096달러, 방 2개는 2666달러, 방 3개는 3465달러를 지원하고 있다. 새로 적용되는 지원금은 스튜디오의 경우 292달러가 오른 2132달러가 지급되며, 방 1개짜리는 311달러가 추가된 2407달러, 방 2개짜리는 3052달러, 방 3개짜리는 3915달러로 각각 386달러와 450달러를 추가 지원한다. 섹션 8 바우처 프로그램은 저소득층(영주권자 또는 시민권자)에게 정부가 렌트비를 지원하는 프로그램이다. 신청자가 자신의 소득에 따라 렌트비 일부만 내면 나머지는 정부가 지급한다. 저소득층 지원 자격(중간소득 50% 기준)은 가구당 연 소득 1인 4만4150달러 이하, 2인 5만450달러 이하, 3인 5만6750달러 이하, 4인 6만3050달러 이하, 5인 6만8100달러 이하 등이다. 장연화 기자 [email protected]페이먼트 바우처 바우처 페이먼트 바우처 프로그램 바우처 금액

2023-09-25

주택 구매자 51%, 모기지 월 2000불 이상

모기지 페이먼트로 매달 2000달러 이상을 내는 주택 구매자가 급등한 것으로 나타났다. 야후 파이낸스가 모기지 데이터 분석업체 블랙나이트가 지난 6일 발표한 자료를 인용해 보도한 바에 따르면 주택 구매자의 51%가 매달 모기지 페이먼트로 2000달러 이상을 내게 된 것으로 전해졌다. 지난 2021년 18%에서 3배 가까이 폭증한 것으로 월 2000달러 이상 부담하는 주택 구매자가 10명 중 2명 미만에서 2명 중 1명꼴이 된 셈이다. 월 3000달러 이상을 내는 주택 소유주 비율도 5%에서 2년 만에 4명 중 1명꼴로 늘어났다. 블랙나이트에 따르면 지난 7월 기준 30년 고정 모기지의 평균 월 페이먼트는 세금, 보험비 등을 제외하고 2306달러였다. 이는 월별 원금과 이자 페이먼트로는 사상 최고치로 지난 2년간 60%가 증가한 수치다. 블랙나이트의 기업연구 담당 앤디 월든 부사장은 “월 모기지 페이먼트가 2000달러가 언제부터 표준이 됐나 싶다. 오래전부터 주택 구매 가능성에 대해 논의해 왔지만 이번 데이터는 현재 상황을 극명히 보여주고 있다”고 주장했다. 지난해 3월 이후 연방준비제도가 11차례 금리 인상을 단행하면서 모기지 금리가 20년 만에 최고치를 기록했음에도 주택 가격은 일반적으로 금리가 오를 때 하락하는 양상을 보이지 않고 있다. 그 결과, 기존 주택 소유자들은 이전에 확보한 저금리 모기지를 잃게 될까 봐 이사를 꺼리고 있어 매물도 부족한 상황이다. 모지기 이자율은 2주에 걸쳐 하락했음에도 여전히 4주 연속 7%대를 상회하고 있다. 프레디맥에 따르면 지난 7일 기준 30년 고정 모기지 평균 이자율은 7.12%로 전주보다 0.06%포인트 하락했다. 하지만 5.89%였던 1년 전 같은 기간에 비하면 1.23%포인트 높은 수준이다. 이같이 높은 이자율에 치솟은 집값, 매물 부족으로 주택 구매 수요가 줄고 있다. 모기지은행가협회에 따르면 주택 구매자들의 신규 모기지 신청서가 지난주 27년 만에 가장 적었던 것으로 전해졌다. 리얼터닷컴은 지난달 신규 매물 리스트 수가 늘기 시작했는데 이는 어려운 시장 상황에도 불구하고 일부 주택소유주들이 변화를 맞이할 준비가 됐음을 시사한다고 주장했다. 하지만 매물은 여전히 역대 최저 수준으로 지난해 동기보다도 적어 주택 시장이 놀라울 정도로 경쟁이 치열해졌다고 덧붙였다. 한편, 모기지 이자율이 고공행진을 하고 있음에도 주택 가격이 상승할 것이라는 전망이 나왔다. 월스트리트저널은 경제데이터 분석업체 펄스노믹스가 100여 명의 이코노미스트를 대상으로 실시한 지난 3월 설문조사에서 약 2% 하락할 것으로 예측됐던 주택 가격이 8월 조사에선 3.3% 상승할 것으로 예측됐다고 지난 8일 보도했다. 이 같은 변화는 금리 상승에도 주택가격이 계속 오르고 있는 시장 상황이 반영한 것으로 분석됐다. 글·사진=박낙희 기자 [email protected]구매자 모기지 주택 구매자들 모기지 페이먼트 모기지 데이터

2023-09-10

[부동산 가이드] 다운사이징

팬데믹 이후 높아진 이자율과 치솟는 물가로 생활에 어려움을 겪는 사람들이 많아지고 있다. 물가상승으로 지출 비용이 많아지면 생활비를 줄여야 하는데 줄일 부분이 많지 않다. 부득이한 경우 모기지를 감당할 수 없다면 집을 팔고 그 돈으로 나에게 맞는 예산 범위 내에서 집을 사는 것이 합리적이다. 포기하지 못하고 손에 꽉 쥐면 나중에 더 어려운 상황을 맞이할 수 있다. 은퇴를 앞두고 있거나 은퇴해서 생활 패턴의 변화와 앞으로의 계획에 거주지의 변경과 남아 있는 모기지 페이먼트의 부담감으로 고민 중인 분들도 많다. 집 크기를 줄이는 다운사이징도 생각해보면 좋을 것 같다. 다운사이징은 집의 크기뿐만 아니라 매달 지출되는 모기지를 포함한 각종 페이먼트도 포함된다고 보면 될 것이다. 큰 집에는 일반적으로 수리비, 유지비, 유틸리티 등 주택유지 비용이 작은 집보다 높을 수밖에 없다. 당연히 집이 작을수록 지출이 줄어들어 더 많은 돈을 저축할 수 있다. 은퇴한 경우라면 비즈니스 자금으로 쓰거나 노후의 생활비를 더 넉넉하게 쓸 수 있게 되는 것이다. 55세 이상 사람들이 주택을 구입하는 세 가지 주요 동기는 더 적은 재산에 대한 필요성, 사랑하는 사람과 더 가까이 살고 싶은 욕구, 그리고 마지막으로 은퇴 후 생활이다. 지금 생각하고 있는 우선 순위를 변경함으로써 다운사이징을 선택하는 동기가 더 부여될 수 있다. 결국, 생활 방식이 바뀌면 집에 대한 요구 사항도 바뀔 것이다. 노령의 주택소유주는 큰 집을 유지하기 어려울 수 있고, 보수 등도 힘들 수 있다. 또한 큰 집을 유지하는 데 더 많은 비용이 들기 때문에 연금 등의 수입으로 생활하는 노인들에게 경제적 부담이 된다. 1~2층 넓은 실내 공간과 많은 방, 넓은 뒷마당, 아이들이 신나게 놀았던 수영장, 추억이 있는 큰집, 자녀들이 다 떠난 이런 집에는 적막한 건 그렇다 치고 청소 및 관리도 쉽지 않을 수 있다. 내가 나이가 들어가듯 집도 나이를 먹는데 그럴수록 많은 부분에 있어 관리를 필요로 한다. 보통 다운사이징하는 경우 더 이상 주택관리가 힘들거나, 금전적으로 어려운 상황이거나, 생활 환경의 변화 등이 있다. 집이 작아졌다고 불행한 건 아니니 현명한 전략과 신중한 계획으로 작은 집을 최대한 활용할 수 있다. 재산을 불리는 방법도 많겠지만 반대로 절약하는 방법도 많다는 것을 잊지 말아야 한다. 은퇴는 많은 사람들이 직면하는 가장 중요한 일 중 하나이며 은퇴로 인해 집에 관련된 것에 많은 영향을 줄 수 있다. 크기를 줄이는 이유가 무엇이든, 더 작은 집으로 이사해도 사는 데는 불편하지 않을 것이다. 더 작은 집으로 이사하면 일정이 훨씬 더 여유로워질 수 있다. 그것은 더 큰 행복과 스트레스 감소를 촉진할 수 있는 재료가 될 것이다. ▶문의:(562)972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 에이전트부동산 가이드 다운사이징 생활비 모기지 페이먼트 주택유지 비용 생활 환경

2023-08-23

가주 단독주택 모기지 월 4359불…중개인협 7월 거래 보고서

가주지역 주택 구매자의 월 모기지 페이먼트 부담이 최고 수준으로 나타났다. 가주부동산중개인협회(CAR)가 최근 발표한 7월 가주 주택 거래 동향 보고서에 따르면 중간 가격의 단독 주택을 구매할 경우 7월에 구입한 주택소유주의 모기지 월납부액이 4359달러로 지난 1990년 데이터 집계를 시작한 이래 최고치를 기록했다. 이 같은 현상은 매물 부족으로 강세를 보이고 있는 집값과 7%대에 육박하는 모기지 이자율 탓으로 분석됐다. 7월 가주 지역 기존 단독주택 중간가격은 83만2340달러로 전달보다는 0.7% 하락했으나 전년동월보다는 0.2%가 올랐다. 집값이 전년대비 상승을 보이며 반등한 것은 지난해 10월 이후 9개월 만이다. 계절조정연간비율을 반영한 거래량은 매물 부족 탓에 26만9180건으로 전달 보다 3.0%, 전년동월보다는 9.0%가 감소하며 10개월 연속 30만 건 아래를 맴돌고 있다. 하지만 전년 대비 감소폭은 지난해 4월 이후 최저 수준으로 10% 미만을 기록한 것도 1년 여 만이다. 남가주 지역 기존 단독주택 중간가격도 83만 달러로 전달보다 1.8%, 전년보다 2.7%가 상승했다. 거래량은 전달 대비 16.6%, 전년대비 14%가 감소했다. 〈표 참조〉 카운티별로 살펴보면 오렌지와 샌버나디노가 각각 130만 달러, 48만5000달러로 각각 3.2%가 올라 가장 큰 폭의 인상률을 보였다. LA가 85만1540달러로 전달보다 2.3%가 올라 뒤를 이었으며 샌디에이고도 96만9020달러로 1.1% 올랐다. 반면 리버사이드와 벤투라는 61만5000달러, 92만 달러로 각각 2.1%, 0.8%의 하락을 나타냈다. 거래량이 가장 큰 폭으로 감소한 카운티는 샌버나디노로 전월대비 24.3%, 전년대비 23.5%가 급감했다. 이어 LA가 23.7%, 16.2% 감소로 뒤를 이었으며 리버사이드와 오렌지도 두 자릿수 감소를 기록했다. 남가주에서는 샌디에이고 카운티가 전월대비 1.3%, 전년 대비 4.9%로 가장 적은 거래량 감소폭을 나타냈다. 가주 단독주택의 시장 대기 기간은 16일로 전년 동월보다 이틀 단축됐으며 스퀘어피트당 평균 가격은 409달러로 전년보다 0.5% 내렸다. CAR의 제니퍼 브란치니 대표는 “지난 수개월간 주택판매가 둔화되었음에도 불구하고 수요는 여전히 탄력적이며 시장은 경쟁이 치열하다. 매물 부족과 모기지 금리 상승은 여전히 주택 구매자들에 도전적인 역풍으로 남아 있다”고 말했다. 조던 레빈 수석 부사장도 “이자율 상승에 기존 장기 모기지 보유 주택 소유주들이 판매를 꺼리면서 매물 부족이 이어져 주택 시장에 부정적인 영향을 주고 있다. 하지만 주택 가격이 계속 안정세를 유지하며 소비자들에게 주택시장이 아직 견고하다는 확신을 심어주고 있다. 인플레이션이 더 완화되면 올해 말 금리도 내리며 겨울철 거래가 다소 개선될 수 있을 것”이라고 전망했다. 글·사진=박낙희 기자 [email protected]단독주택 모기지 단독주택 중간가격 모기지 페이먼트 CAR 가주부동산중개인협회 부동산 주택가격

2023-08-23

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터 <36>

모기지 금리가 15년 만에 최고 수준을 기록하는 상황에서도 주택 가격이 반등세를 타고 있는 것으로 나타났다. 부동산 중개인 협회는 연방 준비 제도가 기존 금리를 급격하게 올리면서 지난해 하반기에 집값이 큰 폭으로 하락했지만, 올해 들어 주택 가격은 반등하고 있다고 밝혔다. 특히 지난달 기존 주택 중간 가격은 석 달 연속 상승했고 이는 현재 20대 후반에서 30대 초반인 밀레니얼 세대가 주택 시장에 뛰어들고 있기 때문으로 분석됐다. 전문가들은 코로나 19 팬데믹 기간 일반화된 재택근무가 밀레니얼 세대에 첫 주택 소유욕을 자극했다면서 수요가 늘어난 상황에서 주택 공급이 감소한 것도 집값을 자극한 것으로 풀이된다. 또 집값 상승세가 유지될 경우 임대료 역시 더 높아질 것으로 전망했다. 이러한 상황에서 대다수의 서민은 다른 주로의 이주도 고려하고 있다. 50개 주 중 렌트보다 모기지 페이먼트가 싼 몇 개의 주가 있어 소개한다. 뉴스 매체 더 힐이 레드핀과리얼터닷컴 자료를 기반으로 한 발표에 따르면 먼저 텍사스주의 오스틴 경우 월 모기지 페이먼트 3700달러, 렌트비 1650달러, 테네시주 멤피스 월 모기지 페이먼트 847달러, 렌트비 1258달러다. 펜실베이니아주 필라델피아는 월 모기지 페이먼트 1866달러, 렌트비 2000달러, 피츠버그도 월 모기지 페이먼트 1097달러, 렌트비 1445달러다. 오하이오주 클리블랜드 월 모기지 페이먼트 1730달러, 렌트비 1800달러, 그리고 앨라배마주 버밍햄 모기지 페이먼트 900달러, 렌트비 1150달러다. 텍사스주 휴스턴은 월 모기지 페이먼트 2300달러, 렌트비 2400달러, 미주리주 세인트루이스 월 모기지 페이먼트 1128달러, 렌트비 1211달러다. 매릴랜드주 볼티모어와 미시건주 디트로이트는 월 모기지 페이먼트 1300달러, 렌트비 1700달러 등으로 렌트비보다 모기지 페이먼트가 저렴한 9개 도시다. 이러한 상황에서도 LA 근교에는 가격 부담이 적은 위성도시들이 있다. 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터 등이 해당 지역이다. 요즘은 팜데일, 랭캐스터에 캘리포니아 주화인 파피꽃이 만발하는 시기다. 뚜렷한 사계절이 있고 공기가 맑은 것도 이 지역 특징이다. 더구나 향후 북가주 프레스노에서 내려오는 고속철과 라스베이거스에서 연결되는 고속철의 중간 기착점인 팜데일은 한국의 천안 삼거리와 같은 중요한 역할을 하게 될 것으로 예상한다. 대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역이며 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다. 출퇴근 시간을 피하면 발렌시아 지역은 약 35분, 팜데일, 랭캐스터 지역은 약 1시간 거리로 많은 한인이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단되며 3, 4년 전과 다르게 빠른 정보와 고정 개념을 벗어나는 계층들이 늘어나고 있음을 알 수 있다. 요즘은 셀러와 바이어들 간에 팽팽한 신경전을 하고 있음을 느낄 수 있다. 다양한 소식통들을 통하여 많은 정보를 받는 셀러와 바이어들은 서로 심리전을 하면서 자연스럽게 마켓이 형성되고 있음을 느낄 수 있다. ▶문의:(310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 근교 거리 모기지 페이먼트 발렌시아 지역 주택 구입

2023-07-05

공실 대비 6개월치 페이먼트 준비하라

최근 렌트용 부동산 구입 수요는 침체된 부동산 시장과 맞물려 팬데믹 때만은 못하다. 이는 한인 부동산 투자자 사이에도 예외는 아니어서 한인 부동산 관계자들에 따르면 임대용 부동산 문의가 2년 전보다 큰 폭으로 감소했다. 뉴스타부동산 알렉스 장 명예부회장은 "매물 부족, 높은 모기지 이자율, 재산세 상승 등으로 인해 임대용 부동산을 찾는 한인 투자자가 최근 크게 감소했다"며 "그러나 추가 수입을 원하는 은퇴자를 중심으로 100만달러 미만, 월 3000~4000달러 정도를 손에 쥘 수 있는 렌트 프로퍼티 문의는 꾸준한 편"이라고 전했다. 임대용 부동산은 거주용과 달리 구입 시 유의해야 할 사항이 많다. 임대용 부동산 구입 준비부터 운영까지 유의 사항을 알아봤다. ▶실구입비 파악 부동산 투자를 처음 시작하는 예비 바이어들은 다운페이먼트만 있으면 임대용 부동산을 구입할 수 있지 않을까 막연하게 생각할 수 있다. 그러나 이는 위험천만한 생각이다. 장 명예부회장은 "다운페이먼트 외에도 클로징 비용까지 바이어가 실질적으로 지불해야 하는 비용을 반드시 확인하고 쇼핑에 나서야 한다"며 "또 무엇보다 구입 후 바로 렌트가 된다는 보장이 없으므로 적어도 6개월치 모기지 페이먼트는 준비돼 있어야 한다"고 말했다. ▶로케이션 임대용 부동산 투자시 가장 중요하게 고려해야 할 것이 바로 로케이션이다. 장 명예 부회장은 "임대 수요가 높은 지역은 좋은 학군과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역"이라며 "그러나 이런 인기 지역엔 대다수 한인 투자자들이 원하는 100만달러 미만의 신축 혹은 리모델링된 임대용 부동산을 구하기가 쉽지 않다"고 말한다. 그러나 그는 "그렇다고 비인기 지역에 투자하기 보다는 스튜디오라도 인기 지역에 임대용 부동산을 투자하는 게 임대 리스크를 줄일 수 있는 방법"이라고 덧붙였다. ▶임대 가능 여부 확인 임대용 부동산 구입 시 구입 목적이 장기 임대용인지 단기 임대용인지도 미리 계획을 세워 놓아야 한다. 왜냐하면 장기 임대 시엔 문제가 없지만 에어비앤비와 같은 단기 임대는 불가능한 곳도 있기 때문이다. 이런 제한 사항은 주로 지역별 임대법 혹은 HOA 규정에 따라 달라지므로 구입시 이 모두를 꼼꼼히 체크해야 한다. 이때 단기 임대 가능 여부를 동일 콘도/아파트 이웃의 에어비앤비 등록 여부만으로 확인해서는 안된다. 왜냐하면 그 이웃이 HOA 규정을 어기고 등록했을 수도 있어 이는 직접 시정부나 HOA에 문의해야 안전하다. ▶예비비 구입을 마쳤다 해도 이후 들어갈 수 있는 추가 비용도 마련해놔야 한다. 이 예비비 항목은 재산세부터 유지비 및 수리비까지 다양하다. 신축 또는 리모델링 된 주택을 구입했을 때는 이웃 주택 소유주보다 높은 재산세가 부과될 수 있는데 이는 비슷한 가격대의 이웃 부동산 재산세보다 두 배가 될 수도 있다. 장 명예부회장은 "따라서 인근 부동산 보다 너무 비싼 신축 또는 리모델링 주택을 구입하면 재산세뿐만 아니라 이후 판매 시에도 제값을 받기가 쉽지 않으므로 이런 부분도 꼼꼼히 살펴보고 투자해야 한다"고 조언했다. ▶공실 대비 임대 후 렌트비가 제때 밀리지 않고 들어올 것이라는 환상은 버려야 한다. 즉 임차인이 나간 뒤 새 임차인을 찾는 데까지 6개월 이상이 걸릴 수도 있기 때문에 집이 비었을 때 모기지 상환 및 재산세, 관리비 등을 감당할 수 있도록 대비해야 한다. 따라서 공실이나 예상치 못한 수리비에 대비에 현금을 확보하고 있어야 한다. ▶임대 후 문제 대처 임대인이 된다는 것은 단순히 투자 비용만 있으면 되는 것이 아니다. 오히려 구입 후 감당해야 할 문제들이 훨씬 더 많다. 예를 들어 전기나 수도 등이 고장나면 이를 수리해줘야 하는 것은 물론이고 이런 문제들은 새벽이든 늦은 밤이든 언제든 발생할 수 있다. 따라서 문제 발생 시 이를 집주인이 직접 해결 할 것인지 관리인을 고용해 해결할 것인지 등도 미리 계획해야 한다. ▶관리인 고용 임대 관리인이나 관리업체를 고용하면 집주인이 감당해야 할 업무를 최소화할 수 있다. 그러나 모든 문제를 관리인에게 일임해서는 안된다. 만약 지붕에 문제가 생겨 관리인이 업체를 선정해 큰 비용을 들여 수리했는데 새 지붕에 다시 문제가 발생하면 그때까지 투입된 시간과 돈을 모두 낭비한 셈이 된다. 따라서 문제 발생 시 모든 것을 관리인에게 맡기기 보다 수리 업체를 알아보고 이후 진행 상황은 관리인에게 맡기는 등 문제나 상황 별로 유동적으로 대처해야 된다. ▶임차인 관리 장 명예부회장은 "임대용 부동산 구입 시 투자금 보다 먼저 고려해야 할 것이 과연 내가 임차인과 관계에서 오는 스트레스와 임대 시 발생할 수 있는 예상치 못한 문제에 대처할 수 있는 관리 능력이 있는지 냉정하게 판단하는 게 중요하다"며 "특히 팬데믹을 거치며 렌트비 분쟁도 잦아졌는데 이 부분 역시 신중하게 고려해 임대용 부동산 투자를 시작해야 한다"고 조언했다. 이주현 객원기자페이먼트 공실 임대용 부동산 단기 임대용인지도 비인기 지역

2023-04-26

비싼 동네보다 개발 지역에 투자하라

최근 남가주 부동산 한인 에이전트들에 따르면 한인 MZ세대들의 첫집 장만시 부모들이 다운페이먼트를 해주는 경우가 늘고 있다. 여기엔 천정부지로 오르는 주거비가 한몫 했다. 뉴스타 부동산 알렉스 장 명예부회장은 "현재 가주 집값이 비싼 편이긴 하나 한인 젊은 직장인들의 경우 월 모기지 페이먼트는 감당할 수 있는데 목돈이 없다 보니 부모들이 이를 도와주는 경우가 적잖다"며 "그런데 비교적 싼집으로 시작해 집을 늘려나가길 바라는 부모와 첫집부터 좋은 동네의 새집을 구입하려는 자녀들로 인해 갈등을 겪는 경우를 종종 본다"고 전했다. 이처럼 내집 장만이 갈수록 어려워 지고 있는 요즘 앞으로 주택 구입을 계획하고 있는 Z세대들이 지금부터 알아두고 준비하면 더 빠르고 쉽게 주택 구입할 수 있는 방법을 알아봤다. ▶크레딧 쌓기 주택 구입에 있어 가장 중요한 것은 바로 돈과 신용이다. 그리고 이 두 요소는 매우 밀접하게 연관돼 있어 저축에 집중하면 신용은 자연스럽게 따라온다. 이를 위해 노력하다보면 결국 주택 구입을 위한 다운페이먼트가 생기고 모기지 대출기관에서 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있게 된다. 물론 올해 또는 내년처럼 가까운 시기에 집을 구입할 계획이라면 아무리 좋은 신용 점수를 가지고 있다 하더라도 높은 모기지 이자율 때문에 월 대출 상환액은 만만치 않을 것이다. 그러나 일단 꾸준히 좋은 신용 점수를 쌓아놓으면 금리가 하락했을 때 좋은 조건으로 재융자를 할 수 있다는 걸 잊지 말자. ▶가족과 공동 투자 젊은 세대들은 대학 졸업 후 부모로부터 독립해 생활하길 원한다. 그러나 지난해 크레딧 카르마(Credit Karma) 조사에 따르면 부모로부터 독립한 Z세대 성인 3명 중 1명은 수입의 절반 이상을 렌트비 또는 모기지 대출 상환금으로 지출하고 있는 것으로 나타났다. 이처럼 주거비가 천정부지로 치솟으면서 최근 몇 년새 부모 집에 다시 들어와 사는 자녀들도 늘고 있다. 이 통계에 의하면 지난해 Z세대 성인 약 30%가 부모 또는 친척 집에 살고 있는 것으로 나타났다. 이는 대공황 이후 가장 높은 수치다. 이처럼 주거비 부담이 갈수록 높아지고 있는 현 상황에서 현실적으로 고려할 수 있는 것이 바로 부모 또는 가족과 함께 공동으로 주택을 구입하는 것이다. 이는 듀플렉스가 될 수도 있고 다세대 주택이 될 수도 있겠다. 이렇게 하면 Z세대는 주택 구입 부담을 덜면서 부동산 투자를 통해 향후 주택 구입 자금을 마련할 수 있다. ▶렌트 투 오운 렌트 투 오운(Rent-To-Own이하 RTO)은 일단 원하는 주택을 임대한 뒤 일정 기간이 지나면 그때까지 지불한 페이먼트를 바탕으로 그 주택을 소유하는 계약을 말한다. 만약 모기지 대출을 받기에 신용 점수 및 다운페이먼트가 아직 부족하고 당장 집 구매를 하지 않아도 되는 Z세대라면 이 RTO를 고려해볼 만하다. 그러나 바이어는 RTO 계약 시 렌트 크레딧과 옵션 머니 등으로 인해 해당 지역 렌트비보다 높은 월 페이먼트를 감당해야 한다. 따라서 RTO를 고려할 때 높은 월 페이먼트를 현실적으로 감당할 수 있는지 자신의 재정 상황을 꼼꼼히 따져보고 결정해야 한다. 일반적으로 RTO는 3년간 렌트비를 지불하는데 이는 기존 모기지의 10%를 저축하게 돼 이제 막 사회 생활을 시작한 Z세대의 주택 구입을 앞당기는 좋은 옵션이 될 수 있다. ▶로케이션 부동산 에이전트들에 따르면 Z세대가 주택 구입 시 저지르기 쉬운 실수 중 하나가 특정 동네만을 고집한다는 것. 그러나 부동산 전문가들은 첫집으로는 힙하고 비싼 동네보다는 집값이 상대적으로 저렴한 이제 막 개발되고 있는 동네(Transitional Neighborhoods)를 고려해볼 것을 권유한다. 부동산 에이전트들에 따르면 이런 개발 지역은 인기 지역과 가까워 집값이 오르는데 그리 오래 걸리지 않아 처음엔 조금 불편하더라도 비교적 빠른 시간 안에 적잖은 자산을 손에 쥐게 될 수 있어 첫집으로 적합하다고 조언한다. 또 집값이 오르면서 쌓인 에퀴티도 향후 드림 하우스 구입에 도움을 줄 수 있다. 뉴스타 부동산 알렉스 장 명예부회장은 "첫집 구입시 특정 동네를 고집하기 보다 자신의 저축과 페이먼트 여력 등을 따져보고 일단 집을 소유하는 것 자체가 중요하다"며 "일단 집을 구입하면 렌트비를 자산으로 돌릴 수 있을 뿐만 아니라 이 투자를 통해 향후 더 좋은 집을 구하는 밑거름이 되기 때문"이라고 설명했다. 또 그는 "사무실로 출근을 하지 않는다면 집값이 가주보다 저렴한 타주에서 첫집을 구입하는 것도 도움이 된다"고 조언했다. 이외에도 연방주택지역개발국(HUD)은 지정된 활성화 지역(Revitalization Areas)에 주택을 구입하는 바이어에게 지역 감정가의 50%에도 집을 살 수 있는 특별 혜택을 제공하기도 하므로 이런 정부 프로그램도 적극 활용해 볼만하다. 이주현 객원기자동네 개발 주택 구입 부동산 투자 모기지 페이먼트

2023-04-05

자녀의 주택 구매를 도와주는 방법

▶문= 자녀 주택 구매를 도와주고 싶은데 어떻게 도와줄 수 있을까요? ▶답= 종종 자녀가 주택 구매를도와줄 때세금 관련 문제를 많이 물어봅니다. 다음의 방법으로 준비하시는 것은 추천해드립니다. 첫 번째로는 증여합니다. 귀하와 귀하의 배우자는 각각 $17,000 (2023년 기준) 를 귀하의 자녀와 자녀의 배우자에게 다운 페이먼트로 증여할 수 있습니다. $17,000 금액은 증여 공제를 사용하여 $56,000의 비과세 증여로 제공하고 귀하의 자녀와 그의 배우자는 다운 페이먼트로 $68,000을받으실 수 있습니다. 단 증여는 은 4개의 개별 체크로 발행하시는 것이 좋습니다. 두 번째로는자녀분께론을 해줍니다. 자녀에게 주택 구매를 위해 돈을 빌려주면 자녀는 자신이 지불하는 모기지 이자를 공제할 수 있습니다. 자녀에게 정말 유리한 금리로 융자를 해주실 수 있습니다. 해당 연방 요율과 동일한 이자로 청구하기만 하면 됩니다. 세 번째로는 equitable ownership으로구매하실 수 있습니다. 귀하의 자녀는 대출 자격이 없지만 모기지 상환은 할 수 있습니다. 따라서 귀하가 집을 사고 귀하의 이름으로 모기지 페이먼트를 귀하의 자녀가 지불합니다. 귀하의 자녀는 자신이 equitable owner로 입증할 수 있는 경우 모기지 이자를 공제할 수 있습니다. Equitable ownership과 legal Ownership은 법에 따라 서로 다른 두 가지 개념입니다. 복잡한 개념이지만 종종 이용되고 있는 방법입니다. 네 번째로는공동 소유권 (Joint Ownership)입니다. 세금 공제 목적으로 작업하기 쉽습니다. 자녀가 주택의 부분 소유자일지라도 자녀가 실제로 지불하는 모기지 이자의 전체 금액을 공제할 수 있습니다. 다섯 번째로는 지분 공유 (shared equity)입니다. 자녀가 주택을 소유할 수 있도록 돕는 데 보다 사업적인 방식을 선호한다면 공유 지분 프로그램이 선택할 수 있습니다. 계약에 따라 귀하는 자녀와 함께 Rent to own programs로 주택을 구매하실 수 있습니다. ▶문의: (714) 249-7544자녀 주택 자녀 주택 주택 구매 모기지 페이먼트

2023-02-22

시니어들이 꼭 알아야 할 리버스 모기지의 특징은? [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 시니어들이 꼭 알아야 할 리버스 모기지의 특징은 무엇일까요? ▶답= 첫째, 리버스 모기지를 생각하는 많은 시니어들이 메디칼을 받고 계십니다. 이런 분들은 내가 리버스 모기지를 받게 되면, 메디칼이 중단될 수 있다는 생각을 합니다. 하지만 최근에 캘리포니아 메디칼의 자격이 많이 완화되었고, 리버스 모기지의 페이먼트가 인컴이 될 수 없기 때문에, 큰 문제가 없습니다. 하지만 개인 사정들이 다르기 때문에, 다시 확인할 필요는 있습니다. 둘째, 리버스 모기지를 하게 되면, 타이틀이 렌더에게로 넘어간다고 생각하시는 분들이 많이 있습니다. 하지만 리버스 모기지를 해도, 타이틀의 변동은 없으며, 여전히 자신의 소유입니다. 셋째, 리버스 모기지를 신청한 시니어는 자신의 집에 남아있는 모기지를 평생 동안 페이 하지 않아도 되고, 충분한 에퀴티가 있을 경우, 그 에퀴티를 통해서 매달 페이먼트를 받으실 수 있습니다. 넷째, 리버스 모기지를 신청한 시니어가 페이먼트를 하지 않고 있다가 경제적인 여유가 생겨서 모기지에 대한 페이먼트를 하고 싶다면, 모기지 페이먼트를 언제든지 할 수 있습니다. 다섯째, 리버스 모기지는 신청하신 후에 매달 페이먼트를 받는 옵션만 있는 것이 아니라 자신의 집의 에퀴티를 라인 오브 크레딧 형식으로 사용하실 수도 있으며, 필요한 만큼을 일시불로 인출할 수도 있습니다. 이렇게 리버스 모기지를 신청하신 후, 처음에 일시불로 받을 경우에는 리버스 모기지의 이자율을 고정된 비율로 설정할 수 있습니다. 또한 라인 오브 크레딧이나 매달 페이먼트를 받는 방식으로 리버스 모기지를 설정하게 되면, 리버스 모기지가 변동으로 설정되지만 변동 이자율이라도 cap이라는 장치가 있어서 과도하게 이자율이 올라갈 수 없습니다. 여섯째, 리버스 모기지는 기본적으로 본인이 소유하고 있는 주택의 매달 모기지 페이먼트와 이자를 커버하는 것으로 디자인되어 있습니다. 집을 소유할 때, 들어가는 세금과 보험은 본인이 받는 인컴으로 커버 되어야 합니다. 일곱째, 리버스 모기지는 자신이 소유한 주택에서 인컴을 만드는 방식만 있는 것이 아니라 시니어가 집을 리버스 모기지로 구입할 수도 있습니다. 리버스 모기지로 주택을 구입했다면 구입 후 평생 페이먼트를 내지 않아도 됩니다. ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비즈니스 리버스 모기지로 모기지 페이먼트 일곱째 리버스

2023-02-14

[부동산 가이드] 집에 투자해야 하는 이유

지난 2여년간의 뜨거웠던 부동산시장은 갑자기 치솟은 이자와 물가의 상승으로 인해 2022년 중하반기는 잠시 소강상태로 들어가는 듯했다. 그러나 2023년 초반부터 5%~6%대의 이자율과 낮아지는 물가지수로 적당히 안정적인 모습을 보이며 부동산시장에도 변동이 일어나기 시작한 듯하다. 이에 많은 분이 궁금해하는 ‘과연 집을 구매하고 파는 시기는 언제가 좋을까?’에 대하여 이야기해 보고자 한다. 이것은 사실 누구나 처한 환경과 상황이 다르므로 딱 결정을 지어 이야기하기는 쉽지 않기에 주택시장 동향을 확인하면서 자신들의 상황에 맞는 최적의 시기를 고르기를 추천한다. 다만 부동산 전문가들의 견해인 ‘이제는 더는 2~3%대 이자의 시기는 더는 없을 것’이라는 전제로 먼저 2023년 주택시장의 동향을 보면 매물이 현저히 부족하다. 작년 대비 매물은 20~30% 이상이 낮다. 수요와 공급이 1월부터 모두 낮게 나왔다. 이에 가격도 평균 13% 정도 하락한 것으로 보인다. 그러나 평균 가격은 하락하였으나 집값의 최저가는 5% 정도 상승하였다. 현재의 시장 상황을 고려해 보면 모기지 이자율은 지난해처럼 급격히 오르지는 않을 것으로 보인다. 그러므로 집값 또한 내려가지는 않을 것이다. 그렇다고 모기지 금리가 4% 이하로 떨어지는 상황도 없을 것으로 보인다. 그러므로 집값이 비정상적으로 오를 것이라고 보이지도 않는다. 미국 모기지 은행가 협회에 따르면 모기지 금리가 5%대를 유지할 것이라고 예측한다. 이는 오히려 코로나19 팬데믹 이전보다 안정적인 이자율이고 이에 따라 수요는 조금씩 늘어날 것으로 보이나, 이 수요에 따른 공급이 얼마나 따라올 수 있을지가 문제다. 이미 전에 없던 이자율로 재융자를 받은 집주인들이 섣불리 집을 팔 수 있을지 알 수 없기 때문이다. 이렇게 여전히 수요와 공급이 맞지 않는 상태에서는 집값이 시나브로 상승할 것으로 보인다. 그런데도 첫 주택 구매자들에게는 주택구매에 힘쓰기를 조언해 본다. 그 이유는 첫째, 현재 주택 렌트 가격이 너무 올라 부담스럽다면 이 렌트비로 집의 모기지 페이먼트를 생각해 보는 것을 추천한다. 왜냐하면 렌트비는 그대로 사라지지만 모기지 페이먼트는 주택에 대한 에퀴티오너쉽을 가질 수 있기 때문이다. 둘째, 가치상승 (Appreciation)이다. 역사적으로 부동산은 안정적인 가치의 상승을 보여주고 있다. 그러므로 그 어디에 투자하는 것보다 집에 투자하는 것이 가장 안정적이고 확실하다. 셋째, 거주하면서 자산이 쌓여가므로 미리 준비된 저축을 하게 된다. 그러므로 은퇴계획의 확실한 방법이 된다. 매매 시에는 양도 소득세 공제 혜택도 받게 된다. 넷째, 세금혜택을 받을 수 있다. 모기지 이자 및 일부 주택구매에 관련하여 들어간 비용에 대하여 세금 혜택을 받을 수 있다. 즉, 렌트비가 매해 오르는 것과 달리 고정금리, 모기지 페이먼트는 그대로 유지되며, 주택을 오래 소유할수록 주택에 대한 비용이 실질적으로 감소한다. ▶문의: (657)222-7331 애니 윤 / 뉴스타부동산 플러턴 에이전트부동산 가이드 투자 이자 모기지 이자율 모기지 페이먼트 고정금리 모기지

2023-02-08

[부동산 스토리] 주택 차압 예방

요즘 주택 차압으로 어려움을 겪는 한인들의 상담이 늘고 있다. 미리 대비하고 어렵게 장만한 주택을 지키는 방법과 절차를 알아두면 좋겠다. 주택 차압이란 모기지 페이먼트를못 냈을 때, 은행이 공식 통보를 보내는 과정이다. 이때, 홈 오너가 지불하지 못한 페이먼트의 부족액을 회복시킬 수 있는 시간을 준다. 하지만 집주인이 아무것도 할 수 없을 상태라면 융자 회사는 주택융자 받을 때사인한 서류에 근거해 차압을 진행할 수가 있으며그 후 집은 경매로 넘어간다. 가주에서 주택이 차압되는 절차와 타임라인을 알아보자. 모기지 페이먼트가 45일간 연체되면 차압으로부터 도움을 받을 수 있다는 옵션들을 은행으로부터 받게 된다. 120일이 지나면 Notice of Default(모기지 연체 통보서)를 받게 되고 210일이 지나면 Notice of Sale(주택경매처분 통보), 그리고 20일 후인 230일에 경매 처분되는 과정을 거친다. 물론 이 시간표는 아무런 조처를 하지않을 때벌어지는 것이다. 먼저 페이먼트를 한두 달못 냈다면 채무불이행(default) 됐다는 뜻이다. 이때 융자회사는 밀린 페이먼트를 청구하며 모기지를 변경(modify) 하라고 권고한다. 이 시기가 하우징 카운슬러와 상의할 가장 좋은 시기이다. 하지만 융자회사와 협상을 하기 위해 일부로 늦을 필요는 없다. 수입이 있다면 현재의 낮은 이자율의 혜택을 받도록 돕는 정부보조도 있고 늦은 기록 없이도 합당한 사정만 증명되면 도움은 얼마든지 요청할 수 있다. 다음으로, 융자회사가 집주인에게 연락을 시도해도 아무 응답이 없다면 Notice of Default라는 통보가 집주인과 County Recorder's Office로 가게 되며 이후 90일의 Reinstatement Waiting Period를 통하여 연체된 빛을 해결할 수 있다. 만약 파산신청을 생각 중이라면 이때가 가장 적절한 타이밍이라고 보면 된다. 마지막으로, 90일의 기다리는 기간이 끝나면 신탁인(은행에서 의뢰한 변호사)은 연체된 빛이 해결됐는지를 검사 하고 그 후, Notice of sale이 나간 후20일 안에 융자회복이 안 되면 20일 후 경매에 의해 최고입찰자에게 팔리게 된다. 차압은 옵션이 아니다. 페이먼트를 못 내는 사람들을 돕기 위해 가주 정부의 모기지 릴리프 프로그램 등 다양한 정부의 프로그램들이 있지만 활용을 제대로 못하고 잘못된 인도를 받는 것이 현실이다. 정부의 다양한 채널이 가동되어 HUD Approved Housing Counselor의 도움을 받을 것을 권고하고 있지만 많은 홈오너들이 도움에서 제외되고 피해도 입는 사례들이 기사를 통해 많이 보고되고 있는 실정이다. 융자조정은 어떤 기교나 매직이 필요한 것이 아니다. 융자조정에 필요한 충분한 서류를 HUD Certified 카운슬러와 함께 준비해서 은행에 주어진 시간 안에 검토할 수 있도록 하는 것이 중요하다. HUD certified 된 단체들은 은행과 hotline이 개설되어있어서 신속한 일 처리가 가능하다. 매달 받고있는 모기지 스테이트먼트를 보면 모기지 페이먼트가 어려울 때 HUD 승인기관을 찾아가서 도움을 신청할 것을 반드시 안내해주고 있다. 지난주 한인 한 분이 집이 완전히 차압으로 넘어간 이후에 찾아와서 안타깝다. 어렵게 장만한 집을 차압으로부터 예방할 수 있도록 미리 조처를 할필요가 있겠다. ▶문의: (213)380-3700 이지락 샬롬센터 소장부동산 스토리 주택 차압 주택 차압 주택경매처분 통보 모기지 페이먼트

2023-01-17

미주중앙일보 - 미주 최대 한인 뉴스 미디어