연준 '빅컷' 이후 모기지 락인 해소 전망

이자율 대폭 하락 가능성 적어
5% 이하 내려가면 거래 활성화
인하 효과 보려면 시간 더 필요

정부의 빅컷이 부동산에 미칠 영향을 두고 모기지 락인 현상이 해소될 것이라는 견해가 제기됐다. 그러나 시장 활성화까지는 시간이 더 필요할 것으로 예측됐다. 사진은 LA 주택 밀집 지역. [중앙포토]

연방준비제도(Fed·연준)가 기준금리를 0.5%포인트 인하하면서 냉각된 부동산 시장에 미칠 영향에 대한 관심이 집중되고 있다.  
 
금리 인하가 예측된 9월에 들어서도 예비 바이어들은 시장을 관망했고 모기지 금리는 수 주간 내림세를 이었다.    
 
연준이 빅컷을 단행해도 기준금리가 모기지 금리를 직접 움직이는 것은 아니다. 대신 10년 만기 국채 수익률과 연동돼 바뀐다. 간접적으로 모기지 금리 등락에 영향을 미치는 것이다.  
 
정부의 피벗(금융정책 기조 변화)을 두고 부동산 업계는 거래 활성화보다는 모기지 락인(lock-in) 현상 해소에 기대하는 눈치다. 일각에서는 주택 거래가 활성화되기까지는 시간이 더 걸리 것이라는 관측도 제기됐다.
 

▶ 모기지 락인 해소
 
연방 정부는 2022년 금리를 7번 인상했다. 그해 모기지 금리는 1월 3.4%에서 10월 7.12%로 급등했다. 2023년에는 더 올라 일시적으로 8%에 도달하기도 했다.  
 
높은 금리는 더 많은 월 모기지 페이먼트를 감당해야 하므로 예비 바이어들이 집 구매를 연기했다. 이는 주택 수요 감소로 이어졌다.  
 
일부 부동산 전문가들은 “기준금리 인하가 확실시 되면서 모기지 시장은 이를 이미 선반영해서 최근 이자율이 내려갔다”며 “이자율이 대폭 하락할 가능성은 적다. 다만 연준이 11월에 빅컷을 한 번 더 단행하고 추후 인하도 암시해 모기지가 5%선으로 내려간다면 부동산 시장은 움직일 것”이라고 봤다.  
 
다릴 페어웨더 레드핀 수석 경제학자는 “연준이 더 비둘기파적인 방향으로 선회한다면 6% 정도로 낮출 수 있을 것 같다”며 “5.9%까지 낮아진다면 주택 시장에 심리적으로 큰 영향을 미칠 것”이라고 전망했다.  
 
부동산 업계는 모기지가 5% 선으로 내려가면 부동산 거래 활성화보다는 모기지 록인(lock-in) 현상 해소를 예상한다. 저금리 모기지를 보유한 주택소유주는 고금리 시기에 집을 내놓기를 꺼린다.  
 
집을 팔면 새집을 사야 하는 데 현재 보유한 이자율보다 훨씬 높은 모기지를 부담해야 하기 때문이다. 이로 인해 주택 매물 부족이 악화하며 거래는 급감하고 집값은 상승하게 된다. 부동산 전문가들은 5%만 되더라도 모기지 락인 현상이 나아져 매물 증가로 이어질 수 있을 것으로 보고 있다.  
 
▶ 시장 활성화엔 시간 더
 
일부 전문가들은 일회성 빅컷으로는 팬데믹 초기 3% 미만 모기지를 가진 주택소유주에겐 큰 영향이 없을 것으로 내다보고 있다. 지난 8월 기존주택 중간가격이 사상 최고치를 기록한 데다 모기지 이자율 격차도 여전히 2%포인트 이상 나기 때문이다.  
 
한 부동산 업계 관계자는 “기준금리 인하 이후 모기지뱅크협회(MBA)의 30년 고정 모기지 이자율이 6.09%로 떨어졌다”며 “제롬 파월 연준 의장이 향후 빅컷도 시사하면서 모기지가 내렸다. 다수의 주택소유주가 3% 중후반대의 모기지를 갖고 있어서 여전히 집 매도가 큰 폭으로 늘지 않을 것”이라고 진단했다. 다만, 2023년 말~2024년 초(6% 중후반과 7% 중반 때) 집을 구입한 구매자들이 재융자가 증가할 것이라고 덧붙였다.
 
모기지 은행 협회에 따르면 9월 연준의 금리 인하 단행에 힘을 실으면서 지난 6일 해당 주에 모기지 재융자 신청이 1년 전보다 두 배 이상 증가하고 그 이후에도 꾸준히 증가세에 있다.

이은영 기자