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[부동산 투자] 커미션 시스템의 변화

몇 주 전부터 각종 언론이나 소셜 미디어를 통해서 캘리포니아의 부동산 에이전트 커미션 문제를 다루는 기사들이 쏟아져 나오기 시작했다. 사실 이 문제는 2022년 미주리의 법원이 부동산 거래에서 구매자가 에이전트에게 직접 커미션을 지불해야 한다는 판결을 내린 것에서 시작됐다. 이 판결은 이후 캘리포니아에서도 유사한 규제를 도입하는 데 영향을 미쳤다. 새 시스템에 따른 장단점을 살펴보겠다. 첫째, 보다 투명하고 공정한 시스템을 구축하기 위해 거래에서의 커미션 구조와 금액을 명확하게 공개하도록 요구한다. 이제는 구매자와 판매자가 거래조건을 명확히 이해할 수 있게 됐다. 둘째, 에이전트의 역할과 그에 따른 보수 구조를 더 명확히 정의하여, 소비자들이 에이전트의 서비스에 대해 더 잘 이해할 수 있도록 한다. 셋째, 커미션이 고정된 것이 아니라 협상 가능하다는 점을 강조했다. 구매자와 판매자가 보다 유연하게 협상할 수 있게 된다. 판매자에게 커미션이 명확하게 공개되는 것이 장점이다. 숨겨진 비용이 없어서 판매자가 예상외의 비용을 피할 수 있는 투명성이 증가한다. 단점으로는 일부 에이전트가 낮은 커미션을 수령하면, 서비스의 질이 저하될 가능성이 있다. 구매자에게 장점은 거래의 모든 비용이 명확히 공개되어 예측 구매가 가능하다는 것이다. 구매자는 에이전트와의 협상에서 더 유리한 조건을 끌어낼 수 있다. 단점으로는 커미션을 협상하고 비용을 직접 조정하는 과정에서 따로 서명하고, 오퍼와 함께 들어가는 서류들이 늘어나서 복잡함이 증가할 수 있다. 새 시스템으로 인해, 이제는 구매자가 에이전트에게 직접 커미션을 지급해야 하므로, 어느 구매자는 비용절감을 위해서 에이전트를 거치지 않고 직접 셀러 측 에이전트를 통해 집을 구매하는 방법도 고려 중이다. 이 방법을 통해서 구매 시에 생길 수 있는 문제들을 미리 짚어보고자 한다. 첫째, 구매자가 직접 거래를 진행할 경우, 경험 부족 때문에 부동산 거래의 복잡성을 잘 알지 못할 수 있다. 예를 들어 계약서의 법적 조항이나 거래 조건 등을 잘못 이해하여 불리한 조건을 받을 수 있다. 둘째, 에이전트들은 시장 동향, 유사 매물의 가격, 최근 거래 사례 등을 잘 알고 있다. 구매자는 이러한 정보를 직접 수집하고 분석하는 데 어려움이 있을 수 있다. 이로 인해 비효율적인 구매 결정을 할 수도 있다. 셋째, 에이전트들은 협상 기술을 갖추고 있지만, 구매자가 직접 협상하려면 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있다. 또한, 계약서 작성 및 기타 서류 작업에 대한 부담이 커질 수 있다. 넷째, 거래 과정에서 법적 문제나 분쟁이 발생할 경우, 에이전트를 통한 중재 역할 또는 전문적인 법적 조언이나 법률 지원을 받는 것이 더 어려울 수 있다. 끝으로, 요즘은 에이전트들이 구매자들에게 주택 쇼잉 전후로 서명을 요구하는 서류들이 있는데, 이것들은 바뀐 시스템으로 인하여 생긴 새로운 법이기 때문에, 에이전트의 설명을 통해, 우려 없이 서명하고, 집 쇼잉을 시작하면 될 것 같다. 드림부동산 캐티 리 ▶문의: (213)254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 투자 커미션 시스템 커미션 시스템 부동산 에이전트 커미션 구조

2024-09-04

[부동산 가이드] 에이전트 커미션 지급

최근 셀러들의 전국부동산중개인협회(NAR)를 상대로 한 소송이 합의점에 도달했다. 이에 따라 바이어 에이전트의 MLS 시스템 커미션 게시가 금지됐다. 관행이 안착하기 전 단계인 탓에 에이전트 수수료 지급 관련 억측이 나오고 있다. 이 중 바이어 에이전트의 커미션을 바이어가 오롯이 부담해야 한다는 게 가장 큰 오해다. 실상은 이와 아주 다르다. 먼저 에이전트의 커미션은 협상에 의해 정해지는 것이 본질이다. 지금까지 셀러가 셀러 에이전트와 바이어 에이전트 커미션을 모두 부담하는 것이 일반적인 관행으로 여겨졌다. 이번 소송은 셀러의 의사와 상관없이 바이어 에이전트 커미션 지급을 강요해서는 안 된다는 것이 핵심이다. 바꿔 말하면, 협상 결과에 따라 셀러가 바이어 에이전트 커미션을 부담할 수도 있다는 의미다. 이 밖에도 바이어가 바이어 에이전트 커미션을 부담할 수도 있으며, 셀러와 바이어가 나누어 커미션을 충당하는 것 역시 가능한 선택지다. 셀러가 바이어에게 보조금을 크레딧으로 주고, 이를 바이어가 바이어 에이전트 커미션으로 활용하는 방법 역시 가능하다. 즉 매매 간 이해당사자 사이 자율적인 협상을 통해 에이전트 커미션 지급 주체를 결정할 수 있다는 의미다. 커미션 지급 주체와 규모는 지금까지 그래왔듯 온전히 협상에 의해 결정됐으며, 앞으로도 이러한 원칙에는 변함이 없을 것이라고 할 수 있겠다. 커미션 지급 관련 당분간 혼선이 빚어질 것으로 예측된다. 셀러의 입장에선 내지 않아도 될 커미션을 왜 부담해야 하냐는 주장을 제기할 수 있다. 바이어는 융자 등 매매에 지출하는 비용 규모도 큰 와중에 에이전트 커미션까지 지급해야 하냐며 반론을 제기할 수 있다. 에이전트가 큰돈을 쉽게 버는 것처럼 보일 수도 있겠다. 일각에선 에이전트 커미션 지급 부담이 너무 크고, 이들 에이전트의 커미션 금액이 업무량과 비교해 과도하게 높게 책정된다고 목소리를 높이기도 한다. 에이전트 역시 적합한 보수를 받으며 업무에 임한다. 부동산 에이전트들은 리스와 매니지먼트 등 갖가지 소송 위험을 짊어진다. 또한 복잡한 서류를 손보고, 까다로운 매매 절차를 거친다. 매매 한 건 한 건을 성공적으로 클로징하기 위해 이들 에이전트는 긴 세월 경험을 쌓는다. 위기상황 대처능력과 뚝심, 순발력, 인내심 등 복합적인 역량이 요구되는 직업이다. 부동산 거래에서 친구나 가족이라는 이유만으로 경험이 많지 않은 지인에게 덜컥 일을 맡기는 경우도 허다했다. 또 향후 AI(인공지능)가 판매 부문을 대거 맡게 될 것이라는 전망도 나오고 있다. 이 가운데 에이전트들이 보다 전문적인 트레이닝을 통해 지식, 노하우, 위기관리능력, 순발력 등을 갖추는 데 힘을 쓴다면, 되레 위기를 더 큰 기회로 전환할 수 있을 것이다. 실력 있는 에이전트들은 필터링을 통해 살아남고 더욱 성장할 수 있을 것이란 의미다. ▶문의: (661) 675-6000 윤 김/ 네오집스부동산 가이드 에이전트 커미션 에이전트 커미션 커미션 지급 바이어 에이전트

2024-08-28

[부동산 가이드] 부동산 커미션 변동

지난 몇 년 동안 셀러들은 부동산 업계 거대 이익 집단인 전국부동산중개인협회(NAR)와 대형 부동산 그룹에 대항한 집단 소송을 이어왔다. 이들 대형집단이 독점적 지위를 악용해 커미션을 부풀리고 소비자 권리를 침해했다는 이유다. 지난 수십 년 동안 5~6%의 커미션을 셀러가 지급하는 것이 관행처럼 여겨져 왔다. 관행 탈피를 근거로 법정은 반독점 소송에서 소비자의 손을 들어 주었다. 지난해 소송 합의에 이어 올해 3월 15일 이어진 소송에서 NAR는 약 4억1800만 달러에 합의에 도달했으며, 합의에 대한 후속 조치 이어지고 있다. 부동산 시장의 전망을 짚어본다. 가장 즉각적인 변화는 커미션 금액 공개 구속력 약화다. 즉 바이어 에이전트에게 제공해왔던 커미션 금액을 Multiple Listing Service(MLS)에 명시하지 않아도 된다는 의미다. 지난 13일 가주 리스팅의 약 45%를 차지할 정도로 가장 규모가 큰 CRMLS에는 커미션 미공개 규정이 발효됐다. 여타 MLS에도 비슷한 시기에 적용될 것으로 보인다. 합의 이전 셀러는 바이어 에이전트에게 지급 예정인 커미션 비율 관련 정보를 공개해왔다. 합의 후 셀러에게 바이어 에이전트 커미션 지급 강제할 수 없게 됐다. 이에 따라 바이어 에이전트들은 셀러를 포함한 셀러 에이전트, 바이어 등으로부터 커미션을 받을 수 있게 됐다. 커미션을 받을 수 있는 방식과 경로가 확대됐다는 뜻이며, 지난 7월에는 관련 계약서 양식들이 최근 쏟아졌다. 시장은 혼란을 겪는 모양새다. 셀러들의 변화된 커미션 제공 규정에 대한 반응을 비롯한 지급 방식과 규모 등의 변화에 대한 전망이 엇갈린다. 혼란이 지속할 것으로 예측되는 가운데 전문가들은 새로운 커미션에 대한 소비자 반응이 시장 상황에 발맞춰 변화를 거듭하다가 일정한 형태로 정착할 것이라고 내다보고 있다. 관행 정착에는 적어도 1~2년 소요될 것으로 예측된다. 셀러, 바이어, 에이전트 등 부동산 매매에 연루된 이해관계 당사자들은 새로운 계약 양식에 대한 정보 습득 및 적응에 많은 시간을 할애할 것으로 예상한다. 일례로 바이어 에이전트는 바이어에게 매물 투어를 하기 전 커미션 관련 조항이 담긴 계약서인 Buyer Representation and Broker Compensation Agreement(BRBC)를 사전에 작성해야 한다. 셀러에게 보내는 바이어 에이전트에 대한 일종의 커미션 제공 요청서인 Seller Payment to Buyer‘s Broker(SPBB) 작성 시기에도 변화가 예상된다. 셀러에 의해 사전에 바이어 에이전트 커미션이 책정되는 관행이 사라지면서 앞으로 바이어 커미션 관련 서식들이 더 많이 나올 것으로 예상한다. 커미션 관련 규정은 보다 복잡해질 것이며, 분쟁이 늘어날 가능성이 커졌다. 부동산 매매의 주체들은 계약이나 관련 서식에 대해 담당 에이전트와 상의를 거쳐 혼선과 분쟁을 방지해야 한다. ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 커미션 부동산 바이어 에이전트들 커미션 금액 커미션 미공개

2024-08-14

[새로 바뀐 부동산 수수료 규정] 거래 협상 쉬워지고 커미션 줄어든다

전국부동산중개인협회(NAR)의 부동산 거래 중개수수료 관련 규정 변경이 오는 17일부터 시행된다. NAR은 지난 3월 4억1800만 달러를 지불하고, 업계가 필요 이상의 중개인 수수료를 내도록 공모했다는 집단 소송에 합의했다. 이에 따라 부동산 매매에서 변경되는 주요 사항은 MLS에서 커미션 등 보상 제안 금지와 바이어 에이전트 계약서(BRBC) 작성 요구다. 이번 시행으로 MLS상에 수수료를 명시할 수 없지만, MLS 외에선 협상이 가능하다. 또 셀러처럼 바이어도 주택 투어 전에 합의서를 작성해야 한다. 바이어와 에이전트가 정액 수수료, 매수 가격의 특정 비율 등 수수료 지급에 동의하는 것이다. 가주부동산중개인협회(CAR)가 바이어와 에이전트 계약서 양식을 계속 업데이트하고 있는 가운데 지난달 24일 기준 총 5페이지에 별첨 양식이 추가된 상태다. 한인부동산업계는 이번 규정 변경으로 ▶수수료 지급 투명성이 향상되며 ▶거래 협상이 쉬워지고 ▶커미션이 줄 것으로 예상했다. 또 바이어에게 추가 비용 부담이 늘어날 것이라고 봤다. 마크 홍 남가주한인부동산협회 회장은 “규정이 바뀌어도 셀러가 최고가의 오퍼를 받고 싶으면 바이어 측에 수수료를 제안할 수 있다”며 “이전 수수료 협상이 가능한 것처럼 시장 상황에 따라 협상 방법도 바뀔 수 있다”고 설명했다. 셀러측 변화 통상 셀러는 셀러와 바이어 양측 에이전트에게 커미션을 지불해야 했다. 셀러 에이전트는 MLS에 주택 매물을 올리며 수수료도 명시했다. 이제 셀러 에이전트 계약서에 바이어 에이전트 커미션을 기재하지 않아도 바이어 에이전트가 요청하면 셀러가 협상에 따라 줄 수도 있다. 협상에서 셀러의 통제권이 늘어나는 것이다. 바이어측 변화 기존 바이어는 미리 정해진 수수료 속에서 협상력이 약했다. 소비자단체들은 이제 바이어가 에이전트에게 주는 수수료가 포함된 계약서에 서명하면서 협상력이 높아질 것으로 전망했다. 바이어가 궁극적으로 이익을 얻을 것이라는 시각도 있다. 이전에는 셀러가 주택을 판매한 비용으로 바이어 에이전트에게 수수료를 지불했다. 호가를 집값보다 더 부르는 이유 중 하나다. 사실 이 수수료는 주택 가격에 포함돼 결국 바이어가 모기지를 통해 다시 부담해야 했다. 바이어가 집 구매 시부터 중개 수수료를 부담하는 만큼 집값이 소폭 내릴 수 있고 직접 자신의 에이전트에게 수수료를 협상할 수 있어 유능한 에이전트를 선별할 수 있다는 장점도 있다. 이해봉 매스터부동산 대표는 “바이어가 직접 수수료를 지급해 쇼잉 매물 투명성이 향상될 것”이라고 말했다. 반면 바이어가 수수료 지불로 인해 추가 비용이 들어 재정적인 부담이 가중될 수 있다는 건 단점이다. 미치는 영향 셀러가 수수료 비용이 줄어들면 호가를 낮출 수 있다. 또 이로 인해 리스팅 매물이 늘어날 가능성도 높다. 장기적으로 주택 가격이 소폭 하락할 수 있다는 시각도 있지만, 시장 상황에 따라 달라질 수 있다. 이 대표에 따르면, 셀러스 마켓에서는 셀러가 수수료가 준다고 리스팅 가격을 당장 낮출지는 확신하기 어렵다. 반대로 바이어스마켓의 경우, 셀러가 최고가의 오퍼를 받으려고 바이어 에이전트의 수수료 일부 또는 전부를 지불할 수도 있다. 바이어가 수수료를 내지 않으면 더 높은 주택가격으로 오퍼를 제시할 수 있다는 기대 심리가 있어서다. 바이어가 수수료 지급을 피해 리스팅 에이전트에게 듀얼 에이전트 요구 가능성도 배제할 수 없다. 이은영 기자새로 바뀐 부동산 수수료 규정 커미션 협상 바이어 에이전트 중개인 수수료 수수료 지급

2024-08-08

풀턴 재산세율 결정, 다섯번째 또 미뤄졌다

21일 동결 또는 소폭 인하 논의 풀턴 카운티 커미션은 지난 7일 올해 재산세율을 정하기 위해 회의를 가졌으나 결론을 내지 못한채 답보 상태에 빠졌다. 애틀랜타 저널(AJC)은 “풀턴 커미셔너들이 재산세율을 설정하기 위해 5번이나 시도했지만 실패했다”며 전례 없는 일로 법적, 재정적 여파가 있을 것이라고 보도했다. 커미셔너들은 마지막 회의에서 재산세율을 8.87밀로 동결하는 방안을 투표에 부쳤으나 커미셔너 2명이 결석한 가운데 3 대 2로 부결됐다. 커미션은 오는 21일 회의에서 다시 재산세율을 동결할지, 소폭 인하할지에 관한 논의를 이어간다. 1밀은 주택 산정가치 1000달러당 1달러의 세금을 부과하는 것을 말한다. 이처럼 재산세율 결정이 지연되면서 세무국은 재산세 징수가 차질을 빚지 않을까 우려한다. 재산세 고지서는 법적 시한을 지켜 발송해야 한다. 하킴 오시코야 재무 이사와 아서 퍼디난드 텍스 커미셔너는 연말까지 재산세 징수 일정에 부정적인 영향을 미칠 것을 우려했다. 풀턴 카운티의 올해 재산세율이 동결되거나 소폭 인하되도 주민들의 재산세 부담은 늘어날 수 있다. 부동산 산정가치가 높아졌기 때문이다. 오시코야 재무 이사에 따르면 풀턴 카운티의 올해 산정가액은 6.35% 상승했다. 카운티가 주민들의 재산세 부담을 동일하게 유지하려면, 산정가치가 높아진 만큼 세율을 내려야 한다. 그러나 그럴 경우 시 예산 3800만 달러가 부족해진다고 샤론 휘트모어 재무 책임자는 설명했다. 따라서 재산세율을 “롤백(rollback)” 하려면 카운티 공공서비스를 줄여야 한다는 의견도 제기됐다. 재산세율 동결을 주장하는 커미셔너들은 카운티 정부가 지난 10년 동안 세율을 26% 인하했으며, 지난 3년간 8.87밀로 동결했다는 점, 세율을 인하하면 카운티 교도소 보수 등에 필요한 예산이 부족해질 것이라는 점 등을 들었다. 윤지아 기자재산세율 카운티 커미션 카운티 교도소 카운티 서비스

2024-08-08

[부동산] 에이전트 커미션 변화

주택 매매 시 의뢰를 받은 에이전트는 매물에 대한 구체적인 정보를 MLS(multiple listing service)에 업로드 한다. 이는 수수료의 비율이나 사진 등을 포함한다. 리스팅이란 집을 판매하고자 하는 셀러가 에이전트에게 부동산 판매 알선을 의뢰하는 것을 뜻한다. 그래서 부동산 브로커들은 MLS를 통해 현재 부동산 시장에 나와 있는 매물을 한 눈에 볼 수 있다. 일반인에게 제공되는 질로나 레드핀과 같은 플랫폼에서도 매물을 찾아볼 수 있다. 하지만 MLS는 일반인의 접근이 불가능하고 에이전트와 브로커만이 사용할 수 있다. 에이전트들이 직접 정보를 입력하기 때문에 다른 플랫폼보다 정보가 정확하며 업데이트가 빠르다. 부동산 매매 수수료 시스템이 오는 7월 중순부터 대폭 바뀐다. 지난 2023년 미주리 주택 판매자들은 전국부동산협회(NAR)와 3개 주요 중개업체인 캘러 윌리엄스, 리맥스, 홈서비스 오브 아메리카를 상대로 독점 금지 위반 소송을 제기했다. 리맥스는 재판 전에 각각 8350만 달러의 손해 배상금을 지불하고 합의했다. 이어진 재판에서 배심원들은 업계에 불리한 판결을 내렸고 담당 판사는 NAR와 중개회사에 18억 달러의 손해 배상금을 지불하라고 명령했다. 이 수치는 결국 50억 달러까지 불어날 가능성도 있다. 캘러 윌리엄스도 7000만 달러에 합의했고 NAR 측은 비용을 지불하고 관행을 바꾸기로 합의했다. 그리고 2024년 4월 홈서비스 오브 아메리카가 2억5000만 달러에 합의했다. 아직 해결해야 할 세부 사항이 많이 있지만 구매 측 중개인이 더는 리스팅 커미션을 받지 못한다면 이는 구매자가 중개인에게 직접 지불할 책임이 있음을 의미한다. 즉 주택구매자는 자신이 고용한 에이전트와 독립적으로 커미션 계약을 하게 된다. NAR의 지침으로 이제 MLS에 구매자 에이전트 커미션을 올리지 못하게 된다. 이번 개정으로 구매자가 본인이 고용한 에이전트의 커미션에 대한 부담을 갖게 될 것이다. 연방주택금융청(Federal Housing Finance Agency)이 페니 매(Fannie Mae)와 프레디 맥(Freddie Mac) 모기지에 커미션을 포함하도록 규정을 변경할 가능성도 있다. 하지만 현재로써는 구매자가 해당 금액을 모기지에 추가할 수 없다. 업계 전문가들은 연방 규제 당국이 가까운 시일 내에 이 문제를 다룰 것으로 기대하고 있다. 이번 개정으로 에이전트 없이 직접 집을 사고 싶어하는 구매자들이 생겨날 것이고 매매자는 커미션 금액이 줄어들 것이다. 하지만 가끔 에이전트 없이 구매하였다가 주택 구매 후 알게 된 문제로 낭패를 보는 일들이 있었다. 집을 사거나 파는 과정은 복잡하다. 거래되는 돈의 액수가 크고 법적인 문제가 발생할 소지가 있어서 경험이 풍부한 브로커와 함께 진행하는 것이 좋다. ▶문의:(213)445-4989 현호석 Master Realty and Investment 대표부동산 에이전트 커미션 에이전트 커미션 구매자 에이전트 리스팅 커미션

2024-06-25

[부동산 투자] 부동산 에이전트의 커미션에 관하여

부동산 커미션은 주택 및 건물인 경우 거래 총금액의 5~6%, 비즈니스 혹은 대지인 경우 거래금액의 8~10%로 정해져 있다. 다만, 이는 반드시 지켜야 할 고정된 비율이 아니라 셀러와 에이전트 간에 협의로 그 비율을 조정할 수 있다. 이 금액은 셀러 측 에이전트와 바이어 측 에이전트 커미션의 총액으로 지금까지는 셀러가 모두 부담하였는데, 오는 7월 중순부터는 셀러는 셀러 측 에이전트에게만 지급하면 된다. 즉, 주택의 경우 매매대금의 2.5~3%만 지급하면 된다. 또한, 바이어 측 에이전트에게는 셀러가 반드시 지급해야 할 의무가 없어지므로, 셀러가 아닌 바이어가 2.5~3%의 금액을 지급하게 될 것으로 보인다. 그러나, 집이 팔리지 않고 장기간 시장에 나와 있을 경우에 한해서는 협의를 통해 셀러가 지불할 수도 있다. 100만 달러의 건물인 경우 셀러 측과 바이어 측의 커미션이 각각 2.5%라고 보면 양측의 에이전트들에게 각각 2만5000달러씩 지불해야 한다. 100만 달러의 땅인 경우에는 총 커미션 8%인 경우, 각각의 에이전트에게 4%, 즉 4만 달러의 커미션을 내야 한다. 에이전트가 이러한 커미션을 받기 위해서는 몇달 혹은 1년 이상 걸리는 경우도 있지만, 많은 사람이 부동산 에이전트라는 직업에 매력을 느끼는 이유가 여기 있는 것 같다. 일반 고객은 부동산 에이전트가 하는 일이 무엇이길래 이렇게 큰 매매 수수료를 받는지 잘 모를 것이다. 이에 에이전트가 하는 일이 뭔지, 특히 셀러의 에이전트, 즉 리스팅 에이전트가 하는 일을 중심으로 한번 알아보자. 우선 에이전트가 셀러의 리스팅을 받고 나면, 집주인과 상의하여 현재의 집이 바이어의 맘에 들 수 있도록 그 집의 내부구조와 가구 배치 등에 관해 조언한다. 그다음 그 집을 시장에 내어놓은 지 한 달 이내에 매매에 들어가기 위해 사전 시장가격조사를 하고 CMA기법(Comparable Market Analysis)를 통해 과거 6개월간 그 동일지역에 팔렸던 매물들, 현재 에스크로에 들어간 매물들, 취소되었던 매물들, 현재 시장에 나와 있는 매물들을 모두 살펴보고 그 집들의 모든 특성을 하나하나 살펴본다. 그 후 지금 고객의 집을 얼마에 시장에 내놓으면 바로 팔릴지 그 가격을 정하여 셀러에게 보고한다. 가격이 결정되면 집안의 모든 부분의 사진을 촬영하고 외부는 드론을 사용하여 집 주변 조감사진을 제작하고, 동영상과 3D 투어까지 제작한다. 그리고 그 지역을 중심으로 메일을 수백장 보내어서 리스팅 사실을 홍보한다. 또한, 신문광고에 게재하여 모든 지역의 독자들이 알 수 있게끔 광고를 하고, 각종 웹사이트에 본 리스팅에 올린다. 그 후 오픈 하우스를 개설하는데 더 자세한 내용은 다음 주 칼럼에서 계속하겠다. ▶문의:(661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 에이전트 부동산 에이전트 커미션 부동산 에이전트 부동산 커미션

2024-06-19

"귀넷은 남부의 서울" 귀넷, 미주한인의날 선포

귀넷 카운티 정부가 1월 13일을 귀넷의 '미주 한인의 날(Korean American Day)'로 선포했다. 귀넷 정부는 소셜미디어를 통해 "조지아에 사는 한인 절반이 귀넷에 거주하면서 귀넷이 '남부의 서울'이라고 불리게 되어 영광이다"라며 한인들의 공헌을 감사히 생각한다고 전했다. 또 선언문에는 '애틀랜타의 한인타운'이라 불리는 둘루스와스와니가 언급되며 해당 지역에 한인이 운영하는 각종 비즈니스가 1000개가 넘는다고 설명했다. 선언문은 "귀넷은 서울의 강남구와 돈독한 자매도시의 연을 이어가고 있다"고 덧붙였다. 선언문은 니콜 러브 핸드릭슨귀넷 카운티 커미션 의장과 커크랜드 카든 귀넷1지역구 커미셔너가 서명했으며, 귀넷 한인을 대표해 마이클 박 미주한인재단 애틀랜타지부 회장이 전달 받았다. 윤지아 기자남부 서울 미주한인재단 애틀랜타지부 카운티 정부 카운티 커미션

2024-01-18

커미션 제로 직원을 고용했는데 나중에 소송 [ASK미국 노동법-알버트 장 변호사]

▶문= 일자리가 있냐며 찾아온 사람에게 사업이 어려워 커미션 제로 근무 제의를 하였습니다. 판매가 부진하여 계약을 해지했는데 임금지불을 제대로 하지 않았다며 회사를 상대로 소송하였습니다. 저희가 잘못한 것인지요? ▶답= 커미션 제로 계약을 했더라도 직원이 노동법의 적용을 받지 않는 면제 대상 직원에 해당되지 않을 경우 캘리포니아 노동법에 따라 대우를 해주어야 합니다. 즉, 직원이 일한 근무시간에 대해 최소임금 이상의 급여를 지급해야 하며 오버타임이 있었을 경우 오버타임도 계산해서 주어야 합니다. 또한 식사 및 휴식시간도 법에 따라 제공을 해주어야 하며, 직원의 근무시간 관리 및 급여명세서 제공도 법에 따라 해주어야 합니다. 다만, 커미션 제로 계약을 할 경우라도 일정 요건에 해당이 되면 직원이 노동법 적용을 받지 않는 면제 대상 직원으로 분류되어 위의 노동법상의 의무를 지지 않아도 됩니다. 이러한 면제 요건에 해당되기 위해서는 먼저 직원의 직종이 소매와 같은 판매업이거나, 여타 전문직, 기술직, 관리직 종 등에 해당되어야 하며, 본인 근무시간의 50% 이상을 판매업 등의 해당 근무를 하여야 합니다. 또한 직원의 급여액이 50% 이상이 커미션으로 지급되어야 하며, 직원이 받는 금액이 적어도 최소 임금의 1.5배 이상이 되어야 합니다. 만약, 해당 기간에 판매 기록이 부진하여 최소임금의 1.5배 이상 금액을 커미션으로 받지 못했을 경우, 그 기간에는 일반 비면제 직원으로 구분이 되어 일반 직원에게 지급을 하듯이 일반적인 룰에 따라 임금 지급을 해 주셔야 합니다. 무엇보다도 커미션을 어떻게 계산하고 지급하는지를 구체적으로 명시한 서면 커미션 계약서를 작성하고 직원에게 제공해 주어야 합니다. 직원의 업무가 사무실이나 직원의 집 등 고정 장소가 아닌 외부 (고객의 장소 및 공공장소 등)에서 이루어지는 외부 판매 직원의 경우 외부 판매 직원 면제 조항을 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 이 역시 별도의 구체적인 업종 요건, 업무시간 요건 등이 있으므로 사업주분의 직원 구분이 이러한 면제 조항에 해당되는지를 구체적인 법규정에 맞춰서 확인해 보셔야 합니다. 소규모 사업을 하시는 고객분들의 경우 대부분 이러한 모든 법률상 요건을 숙지하지 못하셔서 실수를 하시는 경우가 많고, 그 경우 직원이 일한 모든 기간에 대해서 정확한 급여가 지급되지 못하여 뜻밖의 노동법 위반 사례가 되시곤 하십니다. 전문가의 상담이 요망되는 부분입니다. ▶문의: (310) 769-6836 / www.aclawfirm.net 직원 구분 커미션 계약서 일반 직원

2023-12-28

[상법] 부동산 중개 커미션 수령 조건

부동산 중개인이 부동산 거래에서 의뢰인으로부터 수수료를 받기 위해서는 두 가지의 조건을 충족시켜야 한다. 첫째는 부동산 중개인이 커미션을 받기 위한 서면 계약이 있어야 하고, 둘째는, 부동산 중개인 라이선스가 있어야 한다. 일반적인 계약법에서는 서면 계약이 없더라도 실제로 실행한 서비스의 가치를 계산하여 의뢰인의 받은 서비스의 가치를 지불하도록 할 수 있다. 그러나 부동산의 거래에서 발생한 커미션에 대해서는 서면 계약이 필요하다. 부동산 커미션 계약의 수정이나 개정 또한 양자가 서명한 서면 계약이어야 한다. 부동산거래를 중개하는 일을 할 경우에는 부동산 중개인 라이선스가 필요하다. 구체적으로, 부동산이나 비즈니스를 사고팔 때, 부동산의 리즈나 렌트에 관한 협상이나 중개할 때, 주정부나 연방정부가 소유한 부동산의 구입이나 리즈에 관한 신청서 접수를 대행할 때, 부동산이나 비즈니스를 담보로 한 융자에 관하여 대행할 때, 부동산 매매계약서나, 부동산 담보채권 매매를 중개하거나 협상을 대행하는 업무를 할 때는 부동산 라이선스가 있어야 한다. 일반적으로 부동산 중개인 라이선스에는 브로커 라이선스 (Broker License)와 세일즈퍼슨 라이선스(Salesperson License)가 있다. 세일즈퍼슨 라이선스를 소유한 중개인은 브로커 라이선스를 소유한 중개인의 감독하에서만 부동산 중개 업무를 할 수 있다. 또한 세일즈퍼슨 라이선스를 소지한 중개인과 의뢰인과의 커미션 분쟁이 발생했을 때도 세일즈퍼슨 라이선스를 소지한 중개인은 커미션을 지불 안 한 의뢰인에 대한 소송을 직접 제기한 권리가 없고 브로커 라이선스를 소지한 중개인을 통해서 해야 한다. 부동산 중개인 라이선스로 개인에게만 지급되는 것이므로, 법인형태로 부동산 중개업을 할 경우에는 법인의 대표는 개인적으로 부동산 라이선스를 소지하고 있어야 한다. 그러나 부동산에 관련된 거래에서 부동산 중개인 라이선스 없이 부동산의 구입하려는 바이어를 소개시켜주고 소개비를 받을 수도 있다. 이런 역할을 하는 사람을 소개인(Finder)라고 부르는데, 부동산 중개인과 다른 점은 소개인은 매입자나 매매자를 소개만 해줄 뿐이고 거래에 관한 협상에는 참여할 수 없다. 참여할 경우에는 부동산 법을 어기는 것이고 또한 소개비를 요구할 권리가 없어지게 된다. 따라서 부동산 중개인 라이선스가 없으면서 매입자를 소개해주고 소개비를 받으려면, 소개인은 매입자와 매매자간의 부동산 거래에 관한 어떠한 협상에도 참여해서는 안 되고 다만 매매당사자를 소개시켜주는 역할에 국한되어야 한다. 부동산 거래를 중개할 때, 부동산 중개인 라이선스 없이 중개했을 경우에는 의뢰인으로부터 중개비를 받을 수 없을 뿐이니라 부동산법 위반에 따른 형사적 책임도 있으므로 단지 소개인으로서 역할을 할 경우에는 소개계약서에도 부동산 중개인 라이선스를 소지하고 있지 않다는 것을 명시해야 하고 거래 과정에서도 부동산 중개인만 할 수 있는 역할을 해서는 안 된다. ▶문의:(213)487-2371 이승호/ 변호사 Lee & Oh상법 커미션 부동산 부동산 중개인 부동산 커미션 부동산 중개업

2023-12-10

[택스클리닉] 보너스·커미션과 세금 공제

Q) 자동차 판매원인데 커미션에 대해 1099-NEC를 받았습니다. 세금 공제를 어떻게 하는 게 좋은지 궁금합니다. A) 독자의 상황과 비슷한 최근의 조세 법정 케이스를 가지고 설명해 드리겠습니다. 이 납세자는 BMW 대리점의 자동차 판매원으로 근무하며 해당 연도 동안 벌어들인 임금에 대해 임금명세서(W-2)를 받았습니다. 납세자는 W-2에 신고된 소득 외에 자동차 대리점에서 일하는 과정에서 타인으로부터 따로 페이를 받았습니다. 추가로 BMW는 판매 관리자를 대상으로 성과 보너스 프로그램을 제공했습니다. 이 프로그램은 BMW가 설정한 다양한 목표를 달성하거나 초과한 판매원에게 현금을 지급합니다. 그런데 이 보너스를 BMW는 세무양식 1099-MISC/NEC를 발급받았습니다. 그는 또한 데벡스 회사로부터 연장 보증 서비스 계약의 판매에 대한 커미션을 벌었습니다. 그 커미션 또한 양식 1099-MISC/NEC에 의해 보고되었습니다. 국세청과 납세자 또한 직원이라는 입장을 취하지 않았습니다. 납세자는 공인회계사가 작성한 개인 세금보고서를 기한 내에 제출했습니다. 그는 신고서에 W-2 수입을 임금 수입으로 신고했습니다. 세금 신고서에는 납세자를 자동차 판매, 중고차 사업의 자영업자로 스케줄(Schedule) C도 포함되었습니다. 스케줄 C에 BMW와 데벡스로부터 받은 1099-MISC/NEC 수입을 총 사업 영수증으로 신고했습니다. 납세자는 또한 스케줄 C에서 회사로부터 상환받지 못한 다양한 비용을 공제했습니다. 이것에 대해 국세청은 그의 스케줄 C 총수입 액수만 양식 1040의 기타 수입으로 재분류하고, 스케줄 C에 보고된 모든 비용을 허용하지 않았습니다. 그 대신 스케줄 A, 항목별 공제에서 공제되는 상환을 받지 못한 미 직원 사업비라고 주장했습니다. 참고로 이 케이스는 2014년에 대한 것이므로 항목별 공제가 가능할 당시입니다. 그가 BMW와 데벡스로부터 벌어들인 소득은 자동차 대리점의 직원으로서 그의 지위와 불가분하게 얽혀 있었고 연결되어 있었습니다. 법원은 우리는 진정인의 BMW와 데벡스와의 관계가 그에게 자동차 대리점의 직원으로서의 지위와 분리되어 생계를 유지할 수 있는 기회를 제공했다고 믿지 않는다고 밝혔습니다. 납세자는 2014년 동안 고용과 독립적인 별도 사업의 소유주가 아닌 대리점의 직원으로 수입이 발생했던 것입니다. 따라서 납세자는 BMW와 데벡스로부터 얻은 소득을 마찬가지로 기타 소득으로 취급해야 합니다. 그 후 법원은 스케줄 C에서 공제되는 비용을 다루었습니다. 그 비용 중 일부는 상환되지 않은 직원 사업비로 적절하게 처리되어야 합니다. 이러한 판결들의 의도와 근거로 하는 세법들을 잘 이해해서 세금보고와 절세계획을 세워야 할 것입니다. ▶문의: (213)383-1127 제임스 차 / 공인 택스솔루션 스페셜리스트택스클리닉 보너스 커미션 세금 공제 자동차 판매원 세금 신고서

2023-09-24

귀넷 카운티 커미션, 귀넷 플레이스몰 재개발 승인

귀넷 카운티 커미션이 지난달 28일 귀넷플레이스몰 재개발 계획을 승인했다. 1~2년 이내에 공사가 시작되고, 약 20년이 걸릴 것으로 전망된다. 니콜 러브 헨드릭슨 커미션 의장은 "이 재개발 계획은 하향식 접근 방식이 아니었다. 우리는 대중의 피드백에 귀 기울였다"며 주민들의 의견을 중점적으로 반영했다고 설명했다. 커클랜드 카든 1군 커미셔너는 성명을 통해 "이것은 새로운 역사를 쓰게 될 것"이라며 "여기서 앞장서게 된 것이 영광이다"라고 전했다. 조 앨런 귀넷플레이스 CID(커뮤니티 개발 지구) 디렉터는 "귀넷 커미션의 비전과 지지에 감사를 표하고 싶다"며 "어젯밤 우리는 몰의 재개발을 위해 다 같이 노력했고, 앞으로 계획을 현실로 만들기 위해 파트너십을 지속해야 할 것"이라고 강조했다. 귀넷플레이스 몰은 현재 '죽어있는 몰'로 알려져 있으나 약 10억 달러 규모의 재개발을 통해 90에이커 부지에 주거지, 사무실 공간, 식당가 등 다양한 시설을 조성할 계획이다. 예비 추산에 따르면 귀넷 카운티는 철거비용이나 저렴한 주택 비용 외에 1억 5800만 달러를 추가로 투자할 수 있다. 윤지아 기자플레이스몰 커미션 귀넷플레이스몰 재개발 플레이스몰 커미션 재개발 계획

2023-03-01

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