[상법] 부동산 중개 커미션 수령 조건

커미션 지불에 과한 계약서 작성
수령엔 부동산 중개 라이선스 필수

부동산 중개인이 부동산 거래에서 의뢰인으로부터 수수료를 받기 위해서는 두 가지의 조건을 충족시켜야 한다. 첫째는 부동산 중개인이 커미션을 받기 위한 서면 계약이 있어야 하고, 둘째는, 부동산 중개인 라이선스가 있어야 한다.  
 
일반적인 계약법에서는 서면 계약이 없더라도 실제로 실행한 서비스의 가치를 계산하여 의뢰인의 받은 서비스의 가치를 지불하도록 할 수 있다. 그러나 부동산의 거래에서 발생한 커미션에 대해서는 서면 계약이 필요하다. 부동산 커미션 계약의 수정이나 개정 또한 양자가 서명한 서면 계약이어야 한다.  
 
부동산거래를 중개하는 일을 할 경우에는 부동산 중개인 라이선스가 필요하다. 구체적으로, 부동산이나 비즈니스를 사고팔 때, 부동산의 리즈나 렌트에 관한 협상이나 중개할 때, 주정부나 연방정부가 소유한 부동산의 구입이나 리즈에 관한 신청서 접수를 대행할 때, 부동산이나 비즈니스를 담보로 한 융자에 관하여 대행할 때, 부동산 매매계약서나, 부동산 담보채권 매매를 중개하거나 협상을 대행하는 업무를 할 때는 부동산 라이선스가 있어야 한다.  
 
일반적으로 부동산 중개인 라이선스에는 브로커 라이선스 (Broker License)와 세일즈퍼슨 라이선스(Salesperson License)가 있다. 세일즈퍼슨 라이선스를 소유한 중개인은 브로커 라이선스를 소유한 중개인의 감독하에서만 부동산 중개 업무를 할 수 있다. 또한 세일즈퍼슨 라이선스를 소지한 중개인과 의뢰인과의 커미션 분쟁이 발생했을 때도 세일즈퍼슨 라이선스를 소지한 중개인은 커미션을 지불 안 한 의뢰인에 대한 소송을 직접 제기한 권리가 없고 브로커 라이선스를 소지한 중개인을 통해서 해야 한다. 부동산 중개인 라이선스로 개인에게만 지급되는 것이므로, 법인형태로 부동산 중개업을 할 경우에는 법인의 대표는 개인적으로 부동산 라이선스를 소지하고 있어야 한다.  
 

그러나 부동산에 관련된 거래에서 부동산 중개인 라이선스 없이 부동산의 구입하려는 바이어를 소개시켜주고 소개비를 받을 수도 있다. 이런 역할을 하는 사람을 소개인(Finder)라고 부르는데, 부동산 중개인과 다른 점은 소개인은 매입자나 매매자를 소개만 해줄 뿐이고 거래에 관한 협상에는 참여할 수 없다. 참여할 경우에는 부동산 법을 어기는 것이고 또한 소개비를 요구할 권리가 없어지게 된다. 따라서 부동산 중개인 라이선스가 없으면서 매입자를 소개해주고 소개비를 받으려면, 소개인은 매입자와 매매자간의 부동산 거래에 관한 어떠한 협상에도 참여해서는 안 되고 다만 매매당사자를 소개시켜주는 역할에 국한되어야 한다.  
 
부동산 거래를 중개할 때, 부동산 중개인 라이선스 없이 중개했을 경우에는 의뢰인으로부터 중개비를 받을 수 없을 뿐이니라 부동산법 위반에 따른 형사적 책임도 있으므로 단지 소개인으로서 역할을 할 경우에는 소개계약서에도 부동산 중개인 라이선스를 소지하고 있지 않다는 것을 명시해야 하고 거래 과정에서도 부동산 중개인만 할 수 있는 역할을 해서는 안 된다.  
 
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이승호/ 변호사 Lee & Oh