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'동물 사육금지'는 소송 빌미 될 수도...부동산협회, 임수민 변호사 초청 강연

렌트 미납 강제퇴거도 절차따라 진행 부동산 중개사 A씨는 최근 '반려동물 사육금지' 특약조건을 내건 집주인을 대리해 세입자와 임대 계약을 맺으려다 연방 공정주택법(Fair Housing Act) 위반 소송을 당했다. 장애인보조견과 유사한 기능을 하는 정서 치료 보조동물(ESA)의 동반 입주를 부당하게 거부했다는 이유에서다. 불만을 접수한 주택도시개발부(HUD)는 임차인 요구가 타당하다고 보고 중개인이 동물 사육 조건으로 제시한 추가 보증금 등을 철회하라고 결정했다. 조지아한인부동산협회(GAKARA)는 29일 둘루스 개스사우스 컨벤션센터에서 임수민 변호사를 초청해 부동산 중개과정에서 발생할 수 있는 법적 문제에 대한 강연을 열었다. 강의에서는 최근 전국적으로 논란이 되고 있는 ▶정서 치료 보조동물(ESA) 동반 권리 ▶렌트 장기 미납자의 강제 퇴거 등에 대한 설명이 이어졌다. 정서 치료 보조동물(ESA)은 우울증이나 외상 후 스트레스 장애를 앓는 환자를 대상으로 동물교감 치료가 활성화되면서 최근 크게 늘었다. 항공기 등 공공장소에서 동물을 동반한 승객도 자주 볼 수 있다. 임 변호사는 "의학적 진단 없이도 온라인상으로 50~100불에 ESA 증명서를 발급해주는 영리 업체가 많이 늘어나며 치료목적 반려동물의 진위확인이 어려워졌다"고 전했다. 다만 사실 확인이 어렵더라도 중개인이 강압적으로 ESA를 인정하지 않는 자세를 취할 경우 법적 분쟁의 여지가 있어 조심스러운 접근이 필요하다. 동물 치료를 추천한 전문의 또는 상담사의 연락처를 요청하거나 대형견 또는 맹견에 목줄 등을 요구하는 것은 가능하지만, 사육 금지를 요구하는 것은 연방법 위반의 소지가 있다는 것이다. 중개인에게 이보다 더 흔한 법적 분쟁 사례는 집주인을 대리해 렌트를 장기미납한 테넌트 강제퇴거 시키는 경우다. 임 변호사는 "중개인이 변호사 없이 직접 강제퇴거에 개입할 경우, 집주인과 매니지먼트 계약을 사전에 체결해야 한다"고 당부했다. 이후 임차인에게 우편 또는 이메일 등 서면으로 강제퇴거 예정을 고지하고, 법원 및 카운티 셰리프국의 도움을 받아 퇴거명령을 내릴 수 있다. 임 변호사는 "강제퇴거는 임차인의 기본권과 연관된 절차로, 평균 4~6개월이 소요되는 지난한 과정"이라며 "법원 동의를 받았다면, 기간단축을 위해 셰리프국에 매주 연락해 퇴거 집행을 앞당길 수 있는지 확인해보는 것을 추천한다"고 전했다. 장채원 기자 jang.chaewon@koreadaily.com부동산 중개인 치료목적 반려동물 부동산 중개과정 부동산 중개사

2024-10-29

[에이전트 노트] 새 중개 수수료 적용

지난해 셀러들이 전국부동산중개인협회(NAR)를 상대로 제기한 소송에서 셀러가 승소하며 합의함에 따라 지난 7월 이후 새롭게 적용되는 부동산 중개 수수료 관련 새 규정이 적용되면서 조정된 새 규정이 시장의 혼란 없이 어떻게 정착될지가 관건이다. 많은 사람이 새로 바뀐 규정에 대해 단순하게는 이해하는 것은 셀러는 리스팅 에이전트의 비용을 부담하고 바이어는 바이어 에이전트의 비용을 부담하게 되면서 셀러의 비용이 감소하는 만큼 부동산 가격에 여유가 생기면서 부동산 가격이 다소 하락할 수 있을 것이라고 생각한다. 하지만 그렇게 간단하게 해결되기에는 그동안 통상적으로 진행되어왔던 셀러, 바이어 그리고 에이전트들의 관계가 쉽게 바뀌기 힘들 것으로 예상한다. 새 규정은 셀러가 그동안 무조건 적으로 지급해 오던 리스팅 에이전트와 바이어 에이전트 수수료의 일괄 지급 관행을 제한하는 것이다. 가장 먼저 부동산 매물등록 서비스 업체인 MLS에 에이전트 수수료 내용 공개가 전면 금지됐다. 설사 셀러가 빠른 매각을 위해 바이어 에이전트 수수료까지 지급하겠다고 해도 공개적인 등록은 불가하게 되었다. 따라서 셀러가 리스팅 에이전트와 수수료 계약을 하는 것과 같이 바이어 역시 바이어 에이전트를 선택하여 수수료 계약을 맺어야 한다. 바이어 에이전트와 맺어야 하는 서면 계약서는 바이어 대행 & 브로커 수수료 계약서(BRBC)로 가주부동산협회(CAR)가 제공하는 양식을 사용하게 되는데 주요 내용은 계약 기간, 독점계약 여부, 부동산 매물의 타입, 부동산 매물의 지역, 그리고 중개인 수수료 액수 등을 선택하여 계약하게 된다. 셀러 입장에서는 부동산 매매 시 발생하는 비용이 감소함에 따라 두 손 들어 환영하는 분위기이지만 바이어 입장에선 요즘 같이 매물 부족으로 구매 경쟁이 치열한 시점에 바이어가 지출하지 않던 바이어 에이전트의 수수료비용까지 감당해야 하는 부담이 추가되면서 바이어의 고심이 크게 늘었다고 봐야 한다. 당분간 부동산 중개 수수료 관련 새 규정이 시장에 완전히 정착되기 위해선 얼마간의 시간이 필요하고 바이어의 인식변화가 요구될 것으로 판단된다. 새로운 규정의 가장 중요한 포인트는 바이어 에이전트의 수수료를 셀러의 의사와 상관없이 미리 정해놓고 이를 셀러가 부담하는 것이 아니라 부동산 매매를 위한 양질의 서비스와 매매가격 조율에 따라 셀러와 바이어 그리고 에이전트 간에 협의를 통해 수수료를 자유롭게 정할 수 있게 되었다고 해석해야 할 것이다. 예비 바이어라면 매물 쇼잉에 앞서서 바이어 에이전트와 수수료 계약을 마친 후에 쇼잉을 시작하는 것이 바람직하며 온라인상에 오픈된 마켓에서 매물을 직접 선택하고 매매계약서 작성이나 선택적 매매 협상만을 에이전트에게 맡기게 되는 선택적 서비스를 원할 경우 역시 에이전트와 사전에 선택적 계약을 마치는 것이 바람직할 것이다. 또한 예비 바이어는 리스팅 에이전트를 직접 연락해서 구매를진행할 수도 있는데 이럴 경우 셀러가 고용한 에이전트에게 바이어의 구매 관련 개인정보를 모두 넘겨주고 구매절차를 맡겨야 하는 것과 리스팅 에이전트 역시 바이어에게 일정 부분의 중개 수수료를 청구할 소지가 있어서 바이어 입장에서는 엄청난 부담이 될 수 있기 때문에 선택이 쉽지 않을 것으로 예상한다. 바이어는 중개 수수료를 부담함으로써 받게 되는 양질의 서비스에 대해 정확히 이해하고 에이전트를 고용해야 할 것이고 에이전트는 바이어의 이익에 부합할 수 있는 실력과 경험, 거래 실적, 전문성을 최대한 활용하여 바이어 에이전트로서 바이어의 최대 이익을 위해 최선을 다해야 할 것이다. ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 수수료 중개 바이어 에이전트 에이전트 수수료 중개인 수수료

2024-09-10

[새로 바뀐 부동산 수수료 규정] 거래 협상 쉬워지고 커미션 줄어든다

전국부동산중개인협회(NAR)의 부동산 거래 중개수수료 관련 규정 변경이 오는 17일부터 시행된다. NAR은 지난 3월 4억1800만 달러를 지불하고, 업계가 필요 이상의 중개인 수수료를 내도록 공모했다는 집단 소송에 합의했다. 이에 따라 부동산 매매에서 변경되는 주요 사항은 MLS에서 커미션 등 보상 제안 금지와 바이어 에이전트 계약서(BRBC) 작성 요구다. 이번 시행으로 MLS상에 수수료를 명시할 수 없지만, MLS 외에선 협상이 가능하다. 또 셀러처럼 바이어도 주택 투어 전에 합의서를 작성해야 한다. 바이어와 에이전트가 정액 수수료, 매수 가격의 특정 비율 등 수수료 지급에 동의하는 것이다. 가주부동산중개인협회(CAR)가 바이어와 에이전트 계약서 양식을 계속 업데이트하고 있는 가운데 지난달 24일 기준 총 5페이지에 별첨 양식이 추가된 상태다. 한인부동산업계는 이번 규정 변경으로 ▶수수료 지급 투명성이 향상되며 ▶거래 협상이 쉬워지고 ▶커미션이 줄 것으로 예상했다. 또 바이어에게 추가 비용 부담이 늘어날 것이라고 봤다. 마크 홍 남가주한인부동산협회 회장은 “규정이 바뀌어도 셀러가 최고가의 오퍼를 받고 싶으면 바이어 측에 수수료를 제안할 수 있다”며 “이전 수수료 협상이 가능한 것처럼 시장 상황에 따라 협상 방법도 바뀔 수 있다”고 설명했다. 셀러측 변화 통상 셀러는 셀러와 바이어 양측 에이전트에게 커미션을 지불해야 했다. 셀러 에이전트는 MLS에 주택 매물을 올리며 수수료도 명시했다. 이제 셀러 에이전트 계약서에 바이어 에이전트 커미션을 기재하지 않아도 바이어 에이전트가 요청하면 셀러가 협상에 따라 줄 수도 있다. 협상에서 셀러의 통제권이 늘어나는 것이다. 바이어측 변화 기존 바이어는 미리 정해진 수수료 속에서 협상력이 약했다. 소비자단체들은 이제 바이어가 에이전트에게 주는 수수료가 포함된 계약서에 서명하면서 협상력이 높아질 것으로 전망했다. 바이어가 궁극적으로 이익을 얻을 것이라는 시각도 있다. 이전에는 셀러가 주택을 판매한 비용으로 바이어 에이전트에게 수수료를 지불했다. 호가를 집값보다 더 부르는 이유 중 하나다. 사실 이 수수료는 주택 가격에 포함돼 결국 바이어가 모기지를 통해 다시 부담해야 했다. 바이어가 집 구매 시부터 중개 수수료를 부담하는 만큼 집값이 소폭 내릴 수 있고 직접 자신의 에이전트에게 수수료를 협상할 수 있어 유능한 에이전트를 선별할 수 있다는 장점도 있다. 이해봉 매스터부동산 대표는 “바이어가 직접 수수료를 지급해 쇼잉 매물 투명성이 향상될 것”이라고 말했다. 반면 바이어가 수수료 지불로 인해 추가 비용이 들어 재정적인 부담이 가중될 수 있다는 건 단점이다. 미치는 영향 셀러가 수수료 비용이 줄어들면 호가를 낮출 수 있다. 또 이로 인해 리스팅 매물이 늘어날 가능성도 높다. 장기적으로 주택 가격이 소폭 하락할 수 있다는 시각도 있지만, 시장 상황에 따라 달라질 수 있다. 이 대표에 따르면, 셀러스 마켓에서는 셀러가 수수료가 준다고 리스팅 가격을 당장 낮출지는 확신하기 어렵다. 반대로 바이어스마켓의 경우, 셀러가 최고가의 오퍼를 받으려고 바이어 에이전트의 수수료 일부 또는 전부를 지불할 수도 있다. 바이어가 수수료를 내지 않으면 더 높은 주택가격으로 오퍼를 제시할 수 있다는 기대 심리가 있어서다. 바이어가 수수료 지급을 피해 리스팅 에이전트에게 듀얼 에이전트 요구 가능성도 배제할 수 없다. 이은영 기자새로 바뀐 부동산 수수료 규정 커미션 협상 바이어 에이전트 중개인 수수료 수수료 지급

2024-08-08

[2025년 메디케어 변화되는 것] 파트D 본인부담 한도 연간 2000불 된다

오리지널 메디케어(파트A, 파트B)를 더 효율적으로 운영해보자는 취지로 도입된 것이 메디케어 어드밴티지 플랜(파트C)과 처방약 플랜인 ‘파트D’이다. 독과점적인 오리지널 메디케어를 통해서 생기는 예산 누수를 막고자 민간 헬스케어 기업들에게 메디케어 시장을 열어준 것이다. 민간 기업들의 참여는 시스템을 더 복잡하게 만들었다. 그래서 매년 문제점을 개선하기 위한 조치가 있다. 내년에는 어떤 변화가 있는지 알아본다. 2025년에도 헬스케어 업계는 새 변화에 적응해야 한다. 최근 메디케어를 운영하고 있는 CMS가 몇 가지 변경 사항을 발표했다. 1.어드밴티지 판매 감독 강화 민간 헬스케어 기업들은 오리지널 메디케어를 대신하기 위해서 개발한 메디케어 어드밴티지 플랜(파트 C), 메디캡(Medigap), 처방약 플랜인 파트 D를 판매하기 위해서 다양한 보너스 및 인센티브를 모집인들에게 제공해왔다. 하지만 내년부터는 소비자를 가입시키면 지급되는 인센티브에 대해서 연방 의료 감독기관인 CMS는 감독 활동을 강화할 것으로 보여 변화가 예상된다. 특히 어드밴티지와 파트D를 판매하는 모집인에게 지급하던 인센티브를 과감하게 중단할 것으로 보인다. 최근 공개된 2025년 메디케어에 대한 CMS의 1327쪽 분량의 '최종 규칙'에 포함된 새로운 조치에는 '대리인 및 중개인 보상은 합법적인 활동만 반영되도록 하는 것'이 목표라고 명시돼 있다. 이는 가입자를 등록시킬때 모집인에게 지급하던 인센티브를 더 이상 제공할 수 없음을 의미한다고 알려졌다. 또한 '규칙'에 따르면 제3자 마케팅 조직인 메디케어 중개인은 '신규 가입 희망자가 요구하는 플랜 가입을 모집인이 못하게'해서 얻을 수 있는 인센티브를 제공할 수 없게 된다. 새로운 '규칙'은 또한 브로커와 대리인이 메디케어의 고정 보상한도를 초과하는 '관리 수수료'를 받는 것도 중단할 것이라고 명시하고 있다. 대부분의 주에서 해당 상한액은 신규 파트C 가입의 경우 611달러, 갱신의 경우 306달러이었다. 파트D의 상한액은 초기 등록 시 100달러, 갱신 시 50달러를 지급했다. 또 2025년부터 파트C와 파트D의 첫 등록에 대한 보상을 100달러 인상할 예정이다. 하지만 현행 모집인이 고액의 인센티브를 얻는 것은 다른 형태로 변하지만 계속될 것으로 보인다. 전문가들은 '규칙'이 변경되더라도 브로커와 대리인은 가입 유치에 상당한 인센티브를 가질 것이라고 예상하고 있다. '규칙'에 따르면, 모집인 입장에서 오리지널 메디케어를 가진 사람이 메디갭 보험과 파트 D를 선택하게 하는 것보다 어드밴티지를 판매하여 얻는 수익이 훨씬 더 많아서다. 2.파트C 미사용 혜택 통지 메디케어 어드밴티지에 등록된 가입자들이 일부 혜택을 활용하지 않는 것으로 나타났다. 특히 치과, 안과, 청력, 피트니스 혜택과 같이 오리지널 메디케어는 제공할 수 없는 추가 보장 혜택을 제공하는 경우가 많기 때문에 가입자가 사용하지 않는 것은 매우 이해하기 어려운 일이다. CMS에 따르면, 대부분의 메디케어 어드밴티지 플랜은 최소한 하나 이상의 추가 혜택을 제공하는데 평균적으로는 무려 23개나 된다. 지난 2024년 2월에 발표된 '커먼웰스 펀드' 연구에 따르면, 어드밴티지 회원 10명중 3명은 2023년에 추가 혜택을 전혀 사용하지 않았다. CMS의 성명에는 "일부 플랜에서 가입자의 추가 혜택 활용도가 매우 낮다는 점을 지적했다"고 나와 있다. 또한 같은 연구에 따르면, 2022년에 가입자가 오리지널 메디케어 대신 어드밴티지를 선택하는 가장 일반적인 이유가 추가 혜택이라는 사실을 확인했다. 따라서 2025년부터 어드밴티지 플랜은 매년 7월 가입자에게 개인화된 '미사용 보충 혜택에 대한 중간 연도 가입자 통지'를 보내야 한다. 여기에는 해당 개인이 사용하지 않은 모든 추가 혜택, 각 혜택을 청구하는 범위 및 본인 부담금, 혜택 이용 방법에 대한 지침, 추가 정보를 위한 고객 서비스 전화번호가 제공된다. 전문가들은 이러한 조치에 긍정적인 반응을 보이지만 오히려 더 자주 정보를 제공해야 한다고 지적한다. 가입자에게 실제 혜택을 이용할 수 있는 시간을 더 많이 제공하기 위해서 7월이 아닌 3월부터 제공해야 한다는 것이다. 그러면 어드밴티지 가입자가 추가 혜택을 이용하지 않는 이유는 무엇인가. 이러한 실태에 대해서 납득할만한 자료가 없기 때문에 실제로는 아무도 모른다. 감독기관인 CMS조차도 가입자의 추가 혜택 사용에 대한 신뢰할 수 있는 자료를 전혀 갖고 있지 않다. 다만 전문가들은 추가 혜택의 활용률이 낮은 데에는 3가지 이유가 있다고 추측한다. 메디케어 어드밴티지 가입자가 자신의 플랜 네트워크에 속해 있는 의사나 치과의사, 한의사를 찾을 수 없다는 점이다. 이는 가입자가 선호하는 전문의에게 가려고 해도 제공받는 보험 혜택이 부족하거나 비용이 너무 높다는 것이다. 다른 이유는 추가 혜택이 너무 부족하다는 것이다. 상당수 치과 혜택은 1년에 한두 번 클리닝하는 것이 전부일 때가 많다. 마지막 이유는 플랜 가입자가 추가 혜택과 활용법을 잘 알지 못하는 경우다. 모집인 입장에서 보면, 가입 유치시 상당한 인센티브가 있는데 반해 일단 가입되면 해당 혜택을 연결해줄 때 얻는 인센티브가 적다. 특히 특정 혜택은 만성 질환자에게만 해당된다. 3.본인부담 약값 한도 2000달러 일반적으로 2024년에 처방약에 대한 본인 부담금이 3300달러를 초과하면 메디케어의 '재난적 보장' 자격을 얻어서 남은 기간 동안 파트 D 약품에 대해 전혀 지불하지 않는다. 2023년에는 재난적 보장을 받은 후 처방약 비용의 5%를 지불했다. 그러나 2025년이 되면 2022년 인플레이션 감소법(IRA)덕분에 파트D 가입자들은 본인 부담금으로 2000달러 이상을 지불할 필요가 없다. 하지만 새 '규칙'은 파트 D 플랜이 보장하는 약품에만 적용되며 파트 B 의약품에 대한 본인 부담 지출에는 적용되지 않는다. 2000달러 한도는 특히 고가 브랜드 약품을 복용하는 수혜자의 비용을 절약할 수 있을 것이다. 그러나 이 한도는 파트 D를 갖고 있거나 찾고 있는 사람에게도 좋지 않은 영향을 미칠 가능성이 높다. 일부 헬스케어 제공사가 새 추가 비용을 보전할 방법을 찾을 수 있다. 처방전을 받기 위한 더 많은 사전 승인, 플랜이 보장하는 약품에 대한 추가 제한, 파트 D 보험료, 자기 부담금 인상을 의미할 수 있다. 또한 2000달러 상한선으로 인해 일부 건강 보험사가 파트 D 제공을 중단하도록 설득할 수도 있다. 장병희 기자2025년 메디케어 변화되는 것 본인부담 파트 메디케어 어드밴티지 오리지널 메디케어 메디케어 중개인

2024-07-21

수수료 투명성 높아지고 바이어 보호 강화

남가주 한인부동산업계 브로커와 에이전트 등 관계자들이 전국부동산중개인협회(NAR) 집단소송 최종 합의와 관련해 긴급 모임을 가졌다. 지난 27일 오후 5시 LA한인타운 레드포인트 부동산에서 열린 긴급 모임에는 이해봉 매스터즈부동산 대표, 마크 홍 코러스 대표, 케네스 정 드림부동산 대표, 제이 장 레드포인트LA 브로커, 맥스 이 LA exp 리얼티 대표 등 20여명이 참석했다. 남가주한인부동산협회 전 회장인 이해봉 대표는 “NAR 소송 합의에 대한 정확한 내용을 나누고 이에 따른 부동산 시장의 변화에 대해 준비하기 위해 긴급 모임을 가지게 됐다”며 “이번에 제안된 합의는 NAR 회원들을 보호하고 고객의 선택을 존중하는 것이 목표”라고 밝혔다. 그는 또 “최근 조 바이든 대통령도 이번 합의로 처음으로 수수료 협상이 가능해졌다고 잘못 언급했다”며 “NAR은 커미션을 정하지 않았고 30년 전부터 커미션을 협상할 수 있었다”고 강조했다. 또 “중개수수료는 중개인과 고객이 전적으로 협상이 가능하며 앞으로도 그럴 것”이라며 “주택가격은 부동산 시장에 의해 결정된다”고 덧붙였다. 이날 공유된 NAR 주택거래 중개수수료 반독점 소송 합의 주요 내용은 ▶4억1800만 달러를 4년에 걸쳐 배상 ▶NAR의 거의 모든 회원 배상금 지불 책임 면제 ▶7월 중순 MLS 중개인 수수료 포함 의무조항 삭제 ▶바이어 컨트랙트 작성 등이다. 매물리스팅 서비스인 MLS에 중개인 수수료를 포함하는 의무 조항이 없어지면서 부동산 거래에서 중개수수료에 대한 참석자들의 다양한 의견도 쏟아졌다. 그동안 셀러는 리스팅 에이전트뿐만 아니라 바이어 에이전트에게 모두 수수료를 지급해왔다. 이에 대해 케네스 정 드림부동산 대표는 “중개수수료에 대한 투명성이 높아져 고객에게 좋고 부동산 시장 트렌드에 맞춰 수수료는 움직일 것”이라며 “바이어에게 프리젠테이션을 통해 정확한 정보를 전달해야 한다. 계속 업데이트하고 교육받은 에이전트가 살아남을 것”이라고 말했다. 제이 장 레드포인트LA 브로커는 “바이어를 보호하고 대변하는 바이어 측 에이전트라는 인식을 심어줘야 한다”고 말했다. 셀러뿐만 아니라 바이어 에전트에게도 중개수수료를 지급해온 상업용 부동산은 이번 합의로 큰 영향이 없을 전망이다. 남가주 한인부동산협회 회장이자 코러스 부동산을 운영하는 마크 홍 대표는 “상업용 부동산은 이전에도 바이어 에이전트에게 수수료를 지급해 와서 큰 변화는 없을 것”이라며 “질로, 레드핀 등 인터넷부동산 회사를 이용하는 고객이 늘고 있는 데다 이번 합의로 인해 부동산 거래에서 수수료는 줄어들 것”이라고 내다봤다. 바이어 에이전트에게 수수료를 지급하게 되면 바이어가 리스팅 에이전트에게 듀얼 에이전트를 요구할 가능성도 높다는 의견도 나왔다. 또 MLS에서 중개인 수수료 포함 의무조항 삭제와 MLS 가입 의무가 없어져 이전보다 부동산 업계에서 NAR의 영향력이 축소될 수 있다고 분석했다. NAR의 집단소송 합의는 법원의 최종 승인을 남겨두고 있으며 그전까지는 현행 5~6% 수수료 관행은 유지된다. 승인 이후에도 5~6개월 동안 계속 양식과 조항을 업데이트하는 과정을 거치게 된다. 이 대표는 바이어 계약을 요구하는 새로운 MLS 규정을 준비하려면 NAR이 연말까지 회원들에게 무료로 제공하는 ABR(Accredited Buyer‘s Representative) 과정을 수강하라고 강조했다. 그는 “바이어를 위한 컨트랙트를 하지 않으면 앞으로 거래가 힘들 것”이라며 “커미션보다 바이어 측을 보호하는 서비스에 중점을 두는 것”이라고 강조했다. 이은영 기자수수료 바이어 주택거래 중개수수료 바이어 에이전트 중개인 수수료

2024-03-28

[중개 수수료 관행 폐지 영향] “판매자 부담 25~50% 감소” 집값 하락 효과

주택 중개 수수료 관행이 폐지되면서 주택 거래 방식에 적잖은 영향이 미칠 것으로 전망되고 있다. LA타임스, KQED 등 주요 매체들은 지난 15일 전국부동산중개인협회(NAR)가 거래가의 5~6%에 해당하는 중개 수수료를 지불하는 기존 관행을 폐지하는 데 합의했다고 발표함에 따라 나타나게 될 변화에 대해 보도했다. NAR이 중개 수수료 반독점 소송에서 합의한 손해배상금 4억1800만 달러 지급 대상 지역은 애리조나, 콜로라도, 플로리다, 네바다, 노스캐롤라이나, 오하이오, 텍사스, 유타, 미네소타, 펜실베이니아, 버지니아, 워싱턴 D.C.로 가주는 포함되지 않는다. 이번 합의 내용은 법원의 승인을 거쳐 오는 7월 발효될 예정으로 매체들이 분석한 주택 판매자, 구매자, 중개인에 미칠 영향에 대해 소개한다. ▶판매자 가장 큰 변화 중 하나는 중개 수수료 지급 방식이다. 매물 리스팅에 구매자의 중개인 수수료 명시를 금지함으로써 판매자가 자신의 중개인과 구매자의 중개인 모두에게 수수료를 지불했던 기존 관행이 폐지된다. 이에 따라 판매자는 중개 수수료를 크게 절약할 수 있다. 지난달 남가주 평균 주택 거래가격 84만2997달러를 기준으로 기존에는 판매자가 자신의 중개인과 구매자의 중개인에게 각각 거래가의 3%씩, 총 6%인 5만580달러를 수수료로 지불해야 했다. 하지만 새 규정이 발효되면 판매자의 중개인 수수료 3%만 부담하면 되기 때문에 결국 2만5290달러를 절약할 수 있게 된다. 기존에는 판매자가 구매자 중개인 수수료 지급분을 주택가격에 포함시켰기 때문에 새 규정이 시행되면 주택 가격이 더 저렴해질 수 있다. ▶구매자 판매자가 모든 중개 수수료를 지불하는 관계로 구매자가 협상 과정에서 제외된다는 불만이 많았다. 집단 소송에서 이런 관행이 중개 수수료를 높게 유지시켰고 중개인이 구매자를 더 높은 수수료가 제시된 매물로 유도했다는 지적이 제기됐다. 하지만 새 규정으로 구매자는 자신의 중개인에게 구매 가격뿐만 아니라 받고 싶은 서비스, 수수료에 대해 직접 협상할 수 있게 된다. 또한 구매자와 중개인 사이에 구체적인 합의 내용이 명시된 서면 계약서 작성이 의무화된다. 구매자가 중개인에게 수수료를 지급하므로 요구 서비스에 맞춰 수수료를 1~2%로 낮게 제시할 수 있으며 주7일, 24시간 중개인 서비스를 원할 경우는 3% 이상을 제시해 고용할 수도 있다. 또한 인터넷을 통해 주택 매물 정보 구하기가 그 어느 때보다 쉽기 때문에 일부 구매자는 거래 협상 및 수속을 중개인 없이 직접 할 수도 있게 된다. 이에 따라 일부에서는 실력, 평판 등에 따라 중개인업계가 양극화될 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다. ▶중개인 5~6% 수수료 관행이 폐지됨에 따라 중개인들은 고객 유치를 위해 수수료 경쟁이 불가피하게 됐다. 중개인들이 매물을 찾아 투어를 제공해도 거래가 보장되지 않는 구매자보다 판매자를 선호하는 데다가 새 규정으로 구매자 중개인 수수료가 줄어들 수 있어 판매자만 대리하려는 경향이 강해질 수도 있다. 고객들이 낮은 수수료를 받는 중개인을 찾아 선택할 수 있게 됨으로써 수수료가 25~50%까지 감소할 것으로 예상되고 있다. 따라서 경력과 고객들을 확보한 베테랑 중개인과 달리 구매자를 통해 충분한 수입을 올리지 못하거나 5~6%의 중개 수수료 수입에 의존하던 파트타임 중개인들은 도태될 수 있다는 전망이 나오고 있다. 박낙희 기자 naki@koreadaily.com중개 수수료 관행 폐지 영향 판매자 감소 중개인 수수료 중개인 서비스 주택 판매자

2024-03-20

집 팔때 중개수수료 최대 50% 인하 전망

주택 구입 및 판매 비용이 크게 낮아질 전망이다. CNN 비즈니스에 따르면 지난 15일 전국부동산중개인협회(NAR)는 주택 거래 중개 수수료 반독점 소송에서 4억1800만 달러의 손해배상금 지급과 수수료 관행 폐지에 동의하기로 주택판매자 그룹과 합의했다. 지난해 11월 미주리주 배심원단은 주택 거래 중개 수수료를 인위적으로 높게 유지하기 위해 공모한 사실이 인정된다며 NAR과 부동산 중개업체 2곳에 약 18억 달러의 손해 배상 책임을 평결한 바 있다. 이에 반독점 소송으로 평결액의 3배인 54억 달러를 배상할 위기에 처한 NAR은 항소를 표명했었다. 그러나 다른 중개업체들이 먼저 합의에 이르자 결국 NAR도 항소를 포기한 된 것으로 전해졌다. 매체는 이번 합의로 주택 소유주가 집을 팔 때 자신의 중개인과 구매자의 중개인에게 모두 수수료를 지불함으로써 주택 가격을 인위적으로 끌어올린다는 비판을 받고 있는 현재 관행이 효과적으로 사라지게 될 것이라고 전했다. 주택 거래 가격의 5~6%에 해당하는 총 수수료를 지불하는 현재 관행과 달리 낮은 수수료를 받는 부동산 중개인을 찾아 선택할 수 있게 됨으로써 수수료가 25~50%까지 감소할 것으로 예상된다. 금융분석업체 TD코웬에 따르면 전국 평균 가격인 41만7000달러 짜리 주택을 거래할 경우 판매자는 중개 수수료로 2만5000달러 이상을 지불해야 하는데 앞으로는 6000~1만2000달러로 크게 줄어들 수 있다. 이외에도 NAR은 중개인이 고객에게 더 비싼 매물을 추천하는 원인으로 지목된 매물 리스팅 서비스 MLS에 중개인 수수료를 포함하는 의무 조항을 폐지했다. 또한 중개인이 NAR 자회사들이 소유한 MLS에 가입해야 하는 요건도 폐지되며 구매자 중개인은 구매자와 서면 계약 체결을 의무화하기로 했다. 박낙희 기자 naki@koreadaily.com중개수수료 인하 중개인 수수료 구매자 중개인 주택 중개인 수수료 NAR

2024-03-17

[상법] 부동산 중개 커미션 수령 조건

부동산 중개인이 부동산 거래에서 의뢰인으로부터 수수료를 받기 위해서는 두 가지의 조건을 충족시켜야 한다. 첫째는 부동산 중개인이 커미션을 받기 위한 서면 계약이 있어야 하고, 둘째는, 부동산 중개인 라이선스가 있어야 한다. 일반적인 계약법에서는 서면 계약이 없더라도 실제로 실행한 서비스의 가치를 계산하여 의뢰인의 받은 서비스의 가치를 지불하도록 할 수 있다. 그러나 부동산의 거래에서 발생한 커미션에 대해서는 서면 계약이 필요하다. 부동산 커미션 계약의 수정이나 개정 또한 양자가 서명한 서면 계약이어야 한다. 부동산거래를 중개하는 일을 할 경우에는 부동산 중개인 라이선스가 필요하다. 구체적으로, 부동산이나 비즈니스를 사고팔 때, 부동산의 리즈나 렌트에 관한 협상이나 중개할 때, 주정부나 연방정부가 소유한 부동산의 구입이나 리즈에 관한 신청서 접수를 대행할 때, 부동산이나 비즈니스를 담보로 한 융자에 관하여 대행할 때, 부동산 매매계약서나, 부동산 담보채권 매매를 중개하거나 협상을 대행하는 업무를 할 때는 부동산 라이선스가 있어야 한다. 일반적으로 부동산 중개인 라이선스에는 브로커 라이선스 (Broker License)와 세일즈퍼슨 라이선스(Salesperson License)가 있다. 세일즈퍼슨 라이선스를 소유한 중개인은 브로커 라이선스를 소유한 중개인의 감독하에서만 부동산 중개 업무를 할 수 있다. 또한 세일즈퍼슨 라이선스를 소지한 중개인과 의뢰인과의 커미션 분쟁이 발생했을 때도 세일즈퍼슨 라이선스를 소지한 중개인은 커미션을 지불 안 한 의뢰인에 대한 소송을 직접 제기한 권리가 없고 브로커 라이선스를 소지한 중개인을 통해서 해야 한다. 부동산 중개인 라이선스로 개인에게만 지급되는 것이므로, 법인형태로 부동산 중개업을 할 경우에는 법인의 대표는 개인적으로 부동산 라이선스를 소지하고 있어야 한다. 그러나 부동산에 관련된 거래에서 부동산 중개인 라이선스 없이 부동산의 구입하려는 바이어를 소개시켜주고 소개비를 받을 수도 있다. 이런 역할을 하는 사람을 소개인(Finder)라고 부르는데, 부동산 중개인과 다른 점은 소개인은 매입자나 매매자를 소개만 해줄 뿐이고 거래에 관한 협상에는 참여할 수 없다. 참여할 경우에는 부동산 법을 어기는 것이고 또한 소개비를 요구할 권리가 없어지게 된다. 따라서 부동산 중개인 라이선스가 없으면서 매입자를 소개해주고 소개비를 받으려면, 소개인은 매입자와 매매자간의 부동산 거래에 관한 어떠한 협상에도 참여해서는 안 되고 다만 매매당사자를 소개시켜주는 역할에 국한되어야 한다. 부동산 거래를 중개할 때, 부동산 중개인 라이선스 없이 중개했을 경우에는 의뢰인으로부터 중개비를 받을 수 없을 뿐이니라 부동산법 위반에 따른 형사적 책임도 있으므로 단지 소개인으로서 역할을 할 경우에는 소개계약서에도 부동산 중개인 라이선스를 소지하고 있지 않다는 것을 명시해야 하고 거래 과정에서도 부동산 중개인만 할 수 있는 역할을 해서는 안 된다. ▶문의:(213)487-2371 이승호/ 변호사 Lee & Oh상법 커미션 부동산 부동산 중개인 부동산 커미션 부동산 중개업

2023-12-10

[재정칼럼] 투자의 간단함 (Simplicity)

14세기 영국의 논리학자이며 수사였던 오컴 윌리엄의 이름을 딴 ‘오컴의 규칙(Occam’s razor)’이라는 것이 있다. 어떤 문제점에 대해서 여러 가지의 해결책이 존재한다면 ‘가장 간단한 방법을 선택하라’는 것이다. 이 규칙은 모든 상품의 부품을 디자인할 때도 적용되는 말이다. 간단해야 조립하기 쉽고, 기능 면에서도 좋아지고, 고치기도 한결 쉽기 때문이다. 이런 간단함은 기계에만 적용되는 것은 아니다. 사람들은 혁신을 추구하며 새로운 것을 끊임없이 갈망한다. 손안에 들어오는 스마트폰은 인간을 달나라로 보내기 위해 필요한 수학 계산까지 할 수 있는 용량을 가지고 있다. 인터넷을 통해 전 세계와 연결하며 소식을 주고받는다. 사진도 공유한다. 인터넷으로 전 세계 어느 상품도 손쉽게 그리고 저렴한 가격으로 구입할 수 있다. 놀라운 기술의 혁신이다. 이런 놀라운 기술적 혁신이 금융기관에서는 적용되지 않는다는 안타까움이 있다. 그 이유가 무엇일까? 혁신의 가치가 모든 사람에게 똑같이 적용되지 않기 때문이다. 다시 말하면 어떠한 혁신의 가치가 금융회사와 일반 투자자에게 적용되는 것이 다르다는 뜻이다. ‘간단한 것이 최선이다’라는 규칙이 금융회사에는 적용되지 않는 것은 금융계에서 만들어낸 상품들은 혁신적이라고 해도 일반적으로 복잡하기 때문이다. 복잡하다는 것은 이해하기 어렵다는 의미다. 그리고 대부분의 경우 상품을 만들어 낸 금융 기업이나 파는 사람에게만 이익이 되며, 같은 상품을 소유하고 있는 일반 투자자에게는 큰 이익이 없으며 오히려 손해가 되는 경우가 많다. 이해를 돕기 위해서 한 예를 들어본다. 부채담보부증권(Collateralized Debt Obligation, CDOs)은 주택담보대출(Mortgage)을 바탕으로 만들어진 금융 신상품이었다. 주택담보대출 중개인은 집을 구입하려는 손님들을 은행에 소개하며 수수료를 받는다. 은행은 주택을 담보로 잡고 돈을 빌려주면서 수수료를 청구한다. 이러한 과정에서 주택담보대출은 유가증권(Securities)으로 변신하며 등급이 매겨진다. 등급이라는 것은 신용등급(AAA rating)을 뜻한다. 등급을 결정하는 회사들은 유가증권에 등급을 할당하며 수수료를 부과한다. 그리고 주식중개인 역시 이러한 유가증권을 사고팔면서 수수료를 부과한다. 이처럼 여러 중간 과정을 지나면서 반복적으로 수수료가 부과되는 것이다. 이런 신상품은 너무 복잡하여 일반 투자자들이 이해하기가 어렵다. 새로운 금융상품은 복잡할수록 수수료가 많아진다. 수수료가 많다는 뜻은 상품을 만들어 낸 사람들에게만 혜택이 돌아가고 상품을 구입하고 소유한 사람들에게 돌아가는 혜택은 상대적으로 적어진다는 것을 의미한다. 다른 예로는 우리가 흔히 접할 수 있는 어뉴이티(Annuity)와 같은 금융 상품이다. 이 상품 역시 상당히 복잡하다. 어뉴이티에 관한 상품 소개 책자는 작은 글씨로 300~400페이지나 된다. 사정이 이러하니 일반 투자자들은 어떠한 투자상품인지를 이해하기 어렵다. 이러한 상품들은 판매하면서 수수료로 얼마나 받는지, 매년 경비로 얼마나 부과되는지, 투자한 금액에 대해서 실제로 돌려받는 액수는 얼마인지 등을 알 수가 없다. 그 이유는 너무 복잡하기 때문이다. 이런 복잡한 상품을 만들어 낸 금융회사들은 이익을 얻을 수 있지만 같은 상품을 소유하고 있는 일반 투자자들에게는 큰 도움이 되지 않으며 오히려 투자 손실로 이어질 수 있다. 우리가 이해하기 어려운 투자는 매우 조심해야 한다. 또한 ‘너무 듣기 좋은 말은 사실이 아닐 수 있음(Too good to be true)’을 명심해야 한다. 이명덕 / 박사재정칼럼 simplicity 간단함 일반 투자자들 상품 소개 주택담보대출 중개인

2023-12-04

부동산업체 '에이티8' 설립…데이비드 윤 교통사고 사망

한인 부동산 업체 설립자가 교통사고로 사망했다. PKB뉴스는 지난 31일 정오쯤 샌타모니카에서 교통사고로 데이비드 윤(46·사진)씨가 숨졌다고 3일 보도했다. 윤씨가 몰던 차는 교차로에서 다른 차와 충돌했으며 정확한 사고 원인은 밝혀진 바 없다. 윤씨는 샌타모니카의 부동산 업체 ‘에이티8(Eighty8)’의 설립자로 주로 고급 주택, 콘도 등을 전문으로 취급한다. 그는 LA비즈니스저널(LABJ)이 선정한 100대 부동산 중개인에 수차례 이름을 올렸으며 월스트리트저널(WSJ)의 리얼 트렌드 리스트에도 선정된 바 있다. 그의 장례식은 오는 7일 오후 1시 피어스 브라더스 웨스트우드 빌리지 메모리얼 파크에서 열린다. 유족으로는 전 부인 나오미씨와, 2남(Lucas, Zeke), 부모 윤형욱·인숙, 형제 조시·그레스 윤씨가 있다. 김예진 기자부동산업체 데이비드 교통사고 사망 부동산 업체 부동산 중개인

2023-09-05

아시안부동산협 회장 팀 허, ABC 선정 40세 이하 젊은 리더에

한인 팀 허(39·한국이름 허다일) 미국아시안부동산협회(AREAA) 회장이 애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC) 선정 '40세 이하 젊은 리더' 40명 중 한 명으로 뽑혔다. 팀 허 부동산 중개인은 전국 매출 상위 5%에 속하며, 부동산 중개회사인 '포인트 아너스 어소시에트 & 리얼터'의 사장으로 재직 중이다. 허 중개인이 전국 회장을 맡고 있는 AREAA는 43개 지부와 1만 8000명의 회원을 보유하고 있다. 그는 협회 역대 최연소 회장으로 올해부터 임기를 시작했다. 해당 협회에 남동부 지역 한인이 회장으로 선출된 것은 그가 처음이다. ABC는 허 회장이 "공개적으로 동성애자임을 밝힌 첫 회장"이라고 덧붙였다. 허 회장은 2018년에 전국부동산중개인협회(NAR)에서 다양성 의장(diversity chair)과 2013~2015년 협회의 한국 연락 담당자를 역임했다. 팀 허 회장은 조지아텍을 졸업 후 부동산 업계에 종사했다. 그는 현재 귀넷 플레이스 커뮤니티 개선지구(CID)에서 이사를 맡고 있으며, 귀넷 모자이크 로타리 클럽의 전 회장이자 창립 멤버다. 윤지아 기자아시안부동산 회장 전국 회장 abc 선정 부동산 중개인

2022-11-02

부동산 거래 절벽 속 상업용 부동산 개발도 주춤

높은 모기지 금리, 인건비, 건축 자재값 등의 이유로 애틀랜타의 건설 붐이 주춤하고 있다. 부동산 서비스 회사인 '콜리어스'의 보고서에 따르면 현재 애틀랜타 시내에 약 490만 스퀘어피트 크기의 사무실 공간이 건설 중이다. 하지만 이런 개발건은 현재 경제 상황의 영향을 받기 때문에 전문가들은 진행 중인 프로젝트가 중지될지도 모른다는 우려를 나타내고 있다. 40년만의 높은 인플레이션을 억제하기 위한 조치로 연준은 최근 4개월 만에 세 번째로 금리를 0.75% 인상했다. 이번 인상은 올해 다섯 번째이며, 연준은 인상을 더 할 수 있다고 예고했다. 기준금리가 오르면 돈을 빌리는 데 드는 비용도 늘어난다. 헨리 로버 부동산 중개인은 애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC)에 "건설 자금 조달은 항상 변동 금리 부채이며, 이는 연방 기금 금리와 연결되어 있다"며 "이자율과 임대료가 균형을 이루기 전에 건물을 짓는 것은 이치에 맞지 않을 수도 있다"고 전했다. 상업 서비스 회사 '쿠시맨 & 웨이크필드'에 따르면 최근 대출 규모가 감소했으며, 대출 기준 또한 강화됐다. 부채가 더 비싸진 것뿐만 아니라 건축자재의 가격도 불안정하다. 건축자재가 비싸지면 몇 개월 만에 건설 비용이 3배로 뛸 수도 있다. 이 경우 건물개발자는 건물의 가격과 미래의 가격 변동 등을 예측해 임대료를 더 높게 책정할 수밖에 없다. ABC는 29일 현재 목재의 가격이 1000피트 보드당 429달러이지만, 지난 3월에는 1310달러였다고 보도했다. 하지만 이는 목재 가격이 계속 하락한다는 의미는 아니다. 올해 초까지만 해도 계속 하락하던 목재 가격은 3월 갑자기 치솟았기 때문이다. 케네스시몬슨 미국 일반시공사협회(AGCA) 이코노미스트는 ABC에 "최근 목재, 철강, 디젤 연료 등의 비용이 롤러코스터를 타고 있다"며 "건설 비용면에서 매우 혼란스러운 상황"이라고 설명했다. 아울러 인건비도 비싸졌다. 노동통계국에 의하면 올해 2분기 건설현장 노동자는 평균 43.56달러를 받는다. 이는 같은 기간 모든 민간 부문 근로자의 평균 시급보다 12% 높은 수치이다. 하지만 애틀랜타 사무실 임대에 대한 수요가 꾸준히 떨어지고 있기 때문에 건설사는 높은 비용을 감당하면서까지 장기적인 수요가 있을지 확신하지 못하고 있다. ABC는 "여러 소식통에 따르면 5만 스퀘어피트 이상의 사무실 공간을 원하는 회사는 거의 없다. 평균적으로 1만 5000~2만 스퀘어피트를 주로 찾는다"고 보도했다. 부정적인 전망만 있는 것은 아니다. 데이터 통계업체인 'ACG'의 조사에 의하면 조지아의 인구 증가율은 전국 평균보다 높다. 이어 시몬슨 이코노미스트는 "남동부가 일반적으로 중서부와 북동부보다 세금과 규제가 낮고 기후가 더 따뜻하다. 이런 이점을 살려서 애틀랜타의 부동산 시장은 다른 지역보다 경기 침체를 덜 느낄 것"이라고 분석했다. 윤지아 기자부동산 상업용 부동산 서비스 부동산 중개인 건설 비용면

2022-09-29

리스팅 가격, 시장 눈높이에 맞춰라

부동산 시장이 셀러 마켓에서 바이어 마켓으로 전환되면서 예전처럼 매물이 빨리 팔리지 않는 것이 현실. 부동산 정보업체 질로우(Zillow)에 따르면 매물로 나온 주택 판매 적기는 3월 11일~ 3월 18일 사이 목요일로 이때가 최대 가격에 가장 빠르게 집을 팔 수 있는 시기라고 한다. 그러나 이는 어디까지나 통계 상 수치일 뿐 현실적으로 모든 집들이 이 시기에 집을 내놨다고 원하는 가격과 기간에 팔 수 있는 것은 아닐 터. US뉴스앤드월드와이드(usnews.com)가 소개한 최근 바이어 마켓에서 보다 빠르고 좋은 가격에 집을 팔 수 있는 방법을 알아봤다. ▶경험 많은 중개인 고용하기 집을 단기간 내 빨리 팔아야 한다면 온라인 주택 매매 사이트인 아이바이어(ibuyer.com)에 의뢰하는 것이 가장 좋다. 그러나 일반 오프라인 시장에 집을 내놓을 경우, 가장 빠른 시간에 좋은 가격을 받아 줄 부동산 중개인을 찾는 것이 무엇보다 중요하다. 부동산 중개인을 찾을 때는 무엇보다 얼마나 그 분야에 경력을 갖고 있는지 자세히 살펴봐야 한다. 소더비 인터내셔널 부동산 알렉 캔틀리 중개인은 "집을 시장에 내놓고, 흥정하고, 계약하는 모든 부동산 업무가 얼마나 부드럽게 진행되느냐 하는 것은 중개인의 경험에 달렸다 해도 과언이 아니다”라며 “따라서 얼마나 경험 많은 전문가를 중개인으로 고용하느냐에 따라 얼마나 집이 빨리 좋은 가격에 판매 되는지 좌우된다”고 조언했다. ▶개인 물품 치우기 오픈 하우스 시 집안에 있는 가족사진이나 기념품 등은 모두 치우는 게 좋다. 즉 마켓에 집을 내놓는 순간 집에서 ‘우리 가족’의 ‘내 취향’은 가급적 지우고 일반적인 ‘패밀리 홈’이라는 느낌을 전달하는 것이 중요하다. 가족사진이 걸려있던 자리엔 풍경화나 작품 사진 등으로 대체하고 못 자국이 남은 곳은 수리를 통해 깨끗하게 정리하는 것이 좋다. ▶전문 포토그래퍼 고용하기 전국부동산중개인협회(NAR) 보고서에 따르면 지난해 주택 구매자들의 95%가 인터넷에서 매물을 검색한 것으로 나타났다. 이때 리스팅된 주택 사진에 마음에 들지 않으면 잠재 구매자는 오픈 하우스에 가려고도 하지 않을 수있다. 따라서 판매 성사율을 높이기 위해선 전문 사진작가를 고용, 집 안팎의 사진을 최소 30장 이상 게시하는 것이 구매자들의 눈도장을 받아내는 좋은 방법이다. 최근엔 전문 사진작가를 고용해 사진을 게시하는 것 뿐만 아니라 비디오 및 가상현실(버추어) 투어까지 게재하는 주택 판매자들이 늘고 있는 만큼 판매하려는 집을 다양한 방법으로 구매자들에게 어필할 필요가 있다. ▶리모델링 주방, 욕실, 거실 등이 낡았다면 시장에 내놓기 전 리모델링을 할 필요가 있다. 캔틀리 중개인은 “주방 캐비닛을 비롯해 하드웨어, 새 페인팅 등이 최종 판매가에 큰 영향을 미치는 항목"이라며 “리모델링에 드는 비용은 수 천 달러 이지만 구매자의 마음만 사로잡는다면 투자 대비 훨씬 더 큰 수익을 얻을 수 있다"고 귀띔했다. ▶적절한 가격 책정 어차피 나중에 가격 협상을 할 것이라는 생각에 처음부터 높은 판매가를 부르는 것은 최근 부동산 시장에서는 통하지 않는 전략. 최근 구매자와 구매자의 중개인은 이전보다 훨씬 더 다양한 루트를 통해 매물로 나온 주택들에 대한 정보에 접근할 수 있다. 따라서 처음부터 너무 높은 가격이 책정된 집은 빨리 판매가 이뤄지지 않고 결국 울며 겨자 먹기 식으로 가격 인하가 단행되지만 구매자들 입장에선 리스팅에 오래 머무른 주택은 무언가 하자가 있을 것이라 판단해 구매를 꺼려한다는 것이 전문가들의 설명. ▶집 오픈 시간은 유연하게 오픈 하우스 외에도 바이어가 원하는 날짜나 시간에 언제든 집을 보여줄 준비가 돼 있는 것이 무엇보다 중요하다. 이를 위해선 최근 주택 시장 트렌드인 매물을 온라인 상에 게재하는 것이 도움이 된다. 만약 바이어가 평일 저녁 시간이나 주말에 둘러보길 원한다면 이 역시 가능해야 잠재 구매자를 1명이라도 더 늘릴 수 있다. 이외에도 하우스 투어를 위해 ‘24시간 전 고지'라는 빡빡한 규칙을 세우는 것도 그리 좋은 방법은 아니다. 즉 가능한 구매자의 편의에 맞춰 하우스 투어를 할 수 있는 여건을 마련해 놓는 것이 최상의 방법. ▶조명은 최대한 밝게 오픈 하우스나 하우스 투어 시 잠재 구매자들에게 가장 좋은 인상을 주는 것은 바로 채광이 좋은 집. 따라서 오픈 하우스 시 모든 커튼과 블라인드를 열어 최대한 집을 밝게 보이게 하는 것이 중요하다. 부동산 중개인들은 입을 모아 “창문만 깨끗하게 닦아도 구매자들에게 좋은 인상을 줄 수 있다”고 조언한다. 만약 방에 자연 채광이 부족하다면 전략적으로 조명 기구를 설치해 분위기 있는 채광을 연출하는 것이 좋다. ▶집 외관 수리 집을 팔아본 경험이 있는 홈오너라면 이미 수 없이 들었을 이야기지만 바이어들에게 첫인상은 역시 집 외관. 집 외관 분위기를 확 바꿀 수 있는 가장 좋은 방법은 현관문 페인트를 새로 하는 것. 이외에도 집 주소가 적혀 있는 번호판이나 우편함을 교체하는 것도 첫인상을 좋게 하는 방법중 하나다. 또 정원이 있다면 잡풀과 덤불을 다듬고 화단을 정리하는 것도 잊지 말자. 이외에도 통로, 패티오, 데크 등을 고압 세척하는 것도 적은 비용으로 주택 가치를 올리는 좋은 방법이다. 이주현 기자리스팅 눈높이 주택 판매자들 부동산 시장 부동산 중개인

2022-08-24

일리노이 부동산중개인 늘어났다

부동산중개인의 숫자가 최근 큰 폭으로 늘었다. 코로나19 팬데믹이 큰 영향을 끼쳤다. 일리노이부동산중개인협회에 따르면 최근 5년 사이 협회에 가입한 부동산 중개인 회원은 15%가 증가했다. 그 중 최근 2년 새 회원 가입이 가장 많이 늘었다고 밝혔다. 가장 큰 이유는 이 기간 중 부동산 시장이 활황세를 보였고 펜데믹을 거치면서 부동산 거래의 중요성이 더욱 커졌기 때문이다. 부동산 중개인이 된 회원들은 사회 초년생도 있지만 은퇴를 앞두고 다른 직업을 찾고자 하는 경우가 많았다. 이미 부동산 분야에 대해 잘 알고 있는 상황에서 직업을 바꾼 경우가 대부분이었다. 아울러 기존에 부동산 투자를 하고 있었거나 다른 투자가로 활동하다가 최근 부동산 중개인이 된 사례가 많았다는 것이 협회의 설명이다. 또 한가지 특징이 있다면 호텔이나 요식업 분야에 종사하다 팬데믹의 영향으로 직종을 변경한 사례도 많았다. 중개인 사이의 경쟁은 심해질 수밖에 없지만 부동산 거래가 많아지면서 짧은 기간 내 많은 경험을 할 수 있다는 것도 업계의 현황이라고 알려졌다. Nathan Park 기자부동산중개 일리노이 부동산 중개인 부동산 분야 부동산 거래

2022-02-22

[부동산 가이드] 시니어 부동산

좋은 집을 좋은 가격으로 구입하도록 돕는게 부동산 중개인의 일이다. 그런데 코로나 19로 인한 풍부한 자금 유동성과 낮은 모기지 이자율로 지역에 따라 집값이 가파르게 2년 연속 매년 15~20% 오르고 있는 현재 상황으로는 너무나 어렵다. 웬만한 집은 10여 개 이상 오퍼 받는 것은 보통이고 골라서 카운터 오퍼를 하다 보면 리스팅 가격의 최소한 10% 이상에서 가격이 결정된다. 미국 경제학의 아버지인 어빙 피셔의 경제학의 화폐 수량 이론에 의하면 화폐의 수량이 물가를 결정한다. 즉 통화량이 증가하면 물건 가격이 상승한다는 것이다. 하버드 대학의 경제학 교수 그레고리 만큐도 통화량과 물가의 관계는 통화량의 증가가 인플레이션의 원인이라는 화폐수량설과 일치되게 주장하고 있다. 미국의 2020년 통화공급량은 4조 달러에서 유동성 공급으로 현재 18조에 달해 4.5배로 증가가 아니라 폭등을 가져왔다. 경기침체에도 통화량의 증가에 기인한 통화 인플레이션으로 인한 자산 인플레이션이 발생해 자산 가격상승을 만들고 있다. 미국중앙은행은 국채와 주택담보채권증서(MBS) 매입액이 2008년에는 1조 달러 정도였지만 2021년 7.5조 달러를 매입하므로 7.5배의 자산을 구입해주었다. 바이든 행정부의 사회기반 시설을 위한 1조 달러 추가 지출 등 에너지, 식량 등의 가격 인플레이션과 주식 부동산 등 자산 인플레이션은 피할 수 없는 상황이다. 케인즈 메이너드 케인즈는 인플레이션은 부의 방향을 저축한 사람으로부터 대출을 받은 사람에게 이전시킨다고 했다. 무주택자에게 가장 위험한 인플레이션의 신호인 폭발적인 통화량의 증가가 나타난 것이다. 미국의 개인 저축률은 2020년 11월의 13%, 2021년 3월 26%, 10월 7.3%로 현저히 감소했다. 저축으로 쌓인 통화를 이용 대출을 극대화해 자산시장에 투자한 것이고, 보복 소비와 더불어 인플레이션이 본격화되면서 저축통화량이 쏟아져나와 자산 버블을 형성하는 인플레이션의 가속화가 진행되고 있다. 실제로 주택구매자의 반만 실수요자이고 반은 투자자다. 대출을 통한 실물자산을 매수하고 있다. 테이퍼링은 시작됐고 금리 인상의 시점들을 예기하며 향후 부동산 가격에 대해 비관과 낙관의 얘기가 나오고 있다. 중앙은행의 역할은 물가 안정과 고용이다. 금리를 올리더라도 고용 즉 성장이 뒷받침된다면 부동산 가격에 영향을 주지는 않을 것이다. 하지만 금리가 경제 성장보다 커지면 부동산 가격의 변곡점이 될 수 있다. 1971년부터 1981년 동안 모기지 이자는 7.5%에서 16.6%로 상승했으나 주택의 중간 가격은 오히려 2만5000달러에서 6만1000달러로 240% 상승했다. 금리가 오른다고 주택가격이 반드시 추락하지 않았다는 것이다. 또한 주택담보채권증서(MBS)를 가지고 있는 중앙은행은 집값의 폭락을 쉽게 허용할 수는 없을 것이다. 통화 인플레이션에 대응하기 위해서는 집값의 폭락을 바라기보다는 무주택자는 속히 내 집을 마련해야 하고 부의 축적을 위해 1가구 주택자는 2가구 주택을 만들기 위한 노력이 필요한 시점이다. ▶문의: (714)469-0049 좌쉬아 김 / 뉴스타부동산 가든 그로브 명예부사장부동산 가이드 시니어 부동산 자산 인플레이션 통화 인플레이션 부동산 중개인

2021-12-15

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