[부동산 가이드] 시니어 부동산

모기지·이자 올라도 가격 하락 없을 듯
인플레이션 대응에 주택 구입도 방법

 좋은 집을 좋은 가격으로 구입하도록 돕는게 부동산 중개인의 일이다. 그런데 코로나 19로 인한 풍부한 자금 유동성과 낮은 모기지 이자율로 지역에 따라 집값이 가파르게 2년 연속 매년 15~20% 오르고 있는 현재 상황으로는 너무나 어렵다.  
 
웬만한 집은 10여 개 이상 오퍼 받는 것은 보통이고 골라서 카운터 오퍼를 하다 보면 리스팅 가격의 최소한 10% 이상에서 가격이 결정된다.
 
미국 경제학의 아버지인 어빙 피셔의 경제학의 화폐 수량 이론에 의하면 화폐의 수량이 물가를 결정한다. 즉 통화량이 증가하면 물건 가격이 상승한다는 것이다.  
 
하버드 대학의 경제학 교수 그레고리 만큐도 통화량과 물가의 관계는 통화량의 증가가 인플레이션의 원인이라는 화폐수량설과 일치되게 주장하고 있다.
 

미국의 2020년 통화공급량은 4조 달러에서 유동성 공급으로 현재 18조에 달해 4.5배로 증가가 아니라 폭등을 가져왔다. 경기침체에도 통화량의 증가에 기인한 통화 인플레이션으로 인한 자산 인플레이션이 발생해 자산 가격상승을 만들고 있다.  
 
 미국중앙은행은 국채와 주택담보채권증서(MBS) 매입액이 2008년에는 1조 달러 정도였지만 2021년 7.5조 달러를 매입하므로 7.5배의 자산을 구입해주었다.  
 
 바이든 행정부의 사회기반 시설을 위한 1조 달러 추가 지출 등 에너지, 식량 등의 가격 인플레이션과 주식 부동산 등 자산 인플레이션은 피할 수 없는 상황이다.  
 
 케인즈 메이너드 케인즈는 인플레이션은 부의 방향을 저축한 사람으로부터 대출을 받은 사람에게 이전시킨다고 했다. 무주택자에게 가장 위험한 인플레이션의 신호인 폭발적인 통화량의 증가가 나타난 것이다.
 
미국의 개인 저축률은 2020년 11월의 13%, 2021년 3월 26%, 10월 7.3%로 현저히 감소했다. 저축으로 쌓인 통화를 이용 대출을 극대화해 자산시장에 투자한 것이고, 보복 소비와 더불어 인플레이션이 본격화되면서 저축통화량이 쏟아져나와 자산 버블을 형성하는 인플레이션의 가속화가 진행되고 있다.  
 
실제로 주택구매자의 반만 실수요자이고 반은 투자자다. 대출을 통한 실물자산을 매수하고 있다.
 
테이퍼링은 시작됐고 금리 인상의 시점들을 예기하며 향후 부동산 가격에 대해 비관과 낙관의 얘기가 나오고 있다. 중앙은행의 역할은 물가 안정과 고용이다.  
 
금리를 올리더라도 고용 즉 성장이 뒷받침된다면 부동산 가격에 영향을 주지는 않을 것이다. 하지만 금리가 경제 성장보다 커지면 부동산 가격의 변곡점이 될 수 있다.
 
1971년부터 1981년 동안 모기지 이자는 7.5%에서 16.6%로 상승했으나 주택의 중간 가격은 오히려 2만5000달러에서 6만1000달러로 240% 상승했다. 금리가 오른다고 주택가격이 반드시 추락하지 않았다는 것이다.  
 
또한 주택담보채권증서(MBS)를 가지고 있는 중앙은행은 집값의 폭락을 쉽게 허용할 수는 없을 것이다.
 
통화 인플레이션에 대응하기 위해서는 집값의 폭락을 바라기보다는 무주택자는 속히 내 집을 마련해야 하고 부의 축적을 위해 1가구 주택자는 2가구 주택을 만들기 위한 노력이 필요한 시점이다.
 
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좌쉬아 김 / 뉴스타부동산 가든 그로브 명예부사장