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[부동산 이야기] 2024년 부동산 시장 전망

한참 정점을 찍어 8%대까지 치솟았던 모기지 이자가 12월 연준이 3차례 연속 기준금리를 동결하며 내년에 약 3차례 정도를 인하할 것임을 시사하자 오랜만에 6% 초까지 내려왔다. 가장 우려했던 경기침체에 관한 부분이 완만한 연착륙으로 물가상승을 성공적으로 잡을 수 있으리란 희망적인 메시지로 해석되는 것이다. 물론 소비자들이나 상인들이 느끼는 체감경기는 여전히 우려가 크고 위축되어 있으며 기업들 역시 여전히 구조조정을 유지하며 긴축재정을 이어나가는 모습들이다. 개인들의 크레딧 사용률은 지난 수년간 경제 압박 속에서 매우 높아져서 위험한 수준이란 경고도 꽤 설득력 있다. 2024년 새해에도 기업들은 이러한 긴축재정을 이어나갈 것으로 예상된다. 아직은 많은 위험변수가 존재하고 거인 기업들도 한순간에 무너질 수 있으므로 비용 절감에는 계속해서 예민하게 반응할 수밖에 없을 것. 또한 미국이 연착륙한다 한들 글로벌 경제의 회복은 또다른 문제이므로 이는 당연하다 하겠다. 그러면 부동산 시장은 어떨까. 금리가 인하하면 모기지 이자와 동일하게 생각하시는 분들도 많다. 물론 장기적인 입장에서는 연결성이 있지만 모기지 이자의 직접적인 기준 지수는 10년 국채 금리다. 그리고 바로 이 10년 국채 금리는 올여름 이후 처음으로 4% 이하대로 떨어지면서 모기지 이자도 따라서 6% 초반대까지 현재 떨어진 것이다. 내년에도 좀 더 인하할 것으로 예상된다. 부동산 시장은 그렇게 되면 거래량은 올해보다는 활발해질 것으로 예상되고 따라서 가격도 살짝 오름세로 돌아설 수 있음을 감안해야 한다. 올해 이자가 그렇게 치솟는데도 가격이 안 떨어진 이유는 시장에 매물이 극히 적었고 집을 팔아야 하는 셀러들은 거의 어쩔 수 없는 이유로 팔아야 할 경우들에 한했다. 하지만 리스팅 에이전트로 오퍼들이 들어오는 걸 보면 융자 없이 전액 현금인 경우들도 많았고 아니면 다운페이를 아주 많이, 거의 40-50% 정도는 하고 사는 경우들이었다. 적은 다운페이로 이미 오른, 그리고 내리지는 않는 집값을 사려면 이전보다 훨씬 높은 인컴 수준이어야 가능했다. 이러다 보니 연봉 10만 달러 정도의 적지 않은 인컴으로 평균 수준의 빚을 갖고 있는, 다운페이가 많지 않은 그런 바이어들은 올해는 사고 싶어도 살 수 있는 집들이 없었고 그래서 거래량 자체가 적었다. 내년에 이자가 인하되기 시작하면 다시 바이어들은 집을 사기 위해 움직일 것이고 거래량 자체는 올해보다 훨씬 많아질 것으로 예상된다. 그리고 그것은 무엇을 의미하나. 매물이 쏟아져 나오지 않는 이상 바이어들은 다시 오퍼 경쟁을 맞이해야 하고 그러면 또 가격이 오를 수 있는 악순환의 시작도 의미한다. 만약 집을 사려고 계획 중이라면 이래도 저래도 집 사기가 쉽지 않기는 마찬가지일 것이므로 좀 더 빨리 움직일 것을 권한다. 어차피 집값은 내릴 기미는 당분간 없고 이자는 내릴 것으로 예상하니 얼른 사고 이자가 내리면 재융자를 받으시는 것이 좋은 방법일 것이다. ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / 네오집스 부동산 브로커 어소시에트부동산 이야기 부동산 시장 부동산 시장 모기지 이자 올해 이자

2023-12-27

[투자의 경제학] 이자 소득

증권 투자를 할 때 투자 대상은 크게 주식과 채권으로 나누어지지만 일반 투자자들은 주식에 대한 관심이 채권보다 압도적으로 높을 것으로 보아도 틀리지 않을 것이다. 세계 채권 시장 규모가 주식 시장의 규모보다 약 세 배 정도 더 크지만 일반 투자자들의 관심은 주식에 몰려 있다. 저금리 환경이 오랜 기간 이어진 탓도 있겠지만, 그전에도 채권 투자는 기관투자자나 자산이 많은 개인 투자자들이 주로 사용하는 투자처였다. 연방준비위원회(연준·Fed)가 금리를 급격하게 인상하며 연방 국채 1년 치 이자율이 5%를 상회하는 요즘에는 일반 투자자들도 채권 투자에 대한 관심도가 과거와 다르게 높아지고 있다. 좀 더 정확히 말하면 투자처로서의 채권에 대한 관심이 아니라 높아진 이자율의 혜택을 받는 방법을 찾고 있는 것이다. 연방 국채 같은 경우 증권사를 통하지 않아도 투자자가 재무부 사이트(treasurydirect.gov)를 통해 쉽게 연방 국채를 매입할 수 있다. 국가가 보증하는 연방 국채는 가장 안전한 투자라고 알려져 있다. 하지만 채권도 주식처럼 채권 시장에서 공급과 수요에 따라 거래가 되기 때문에 가격이 등락한다. 국채를 매입해서 만기까지 가지고 있을 때는 원금을 돌려받기 때문에 안전하다고 하는 것이지 만기일 전에 팔아야 하는 경우는 시장의 등락에 노출되기 때문에 내가 매입한 가격보다 이익을 보기도 손해를 볼 수도 있다. 여러 요인으로 계속 움직이는 시장 금리에 맞춰 투자자가 보유한 고정 돼 있는 액면 이자율 대신 채권 가격이 등락하는 것이다. 예를 들어 투자자가 5% 이자의 채권을 팔려고 할 때 시중 이자가 6%라면 이에 상응하는 만큼 채권 가격을 내리지 않으면 채권 매각이 어려울 것이다. 반대로 시중 이자가 4%라면 더 높은 이자율의 채권은 높은 가격을 받을 수 있을 것이다. 물론 만기일까지 보유할 계획이라면 시장의 이자율 움직임은 의미가 없다. 증권가에서는 연준의 금리 인상이 더는 없을 것이라는 견해가 많다. 연준이 언제부터 금리를 내릴 것이라는 예측도 벌써 나오고 있다. 최근 10년 만기 국채 이자율이 시장에서 요동치는 것이 단순히 공급과 수요가 원인인지 금리 하락을 예측한 포석인지 확실하게 판단이 서질 않는다. 금리의 향방을 예측하기보다는 오랜만에 돌아온 이자 소득의 기회를 이용하는 편이 나을듯싶다. ▶문의:(213)434-7787 김세주 / Kadence Advisors, LLC투자의 경제학 이자 소득 이자율 움직임 액면 이자율 이자 소득

2023-11-08

[FOCUS] 유동성 줄이기 실패, 이자만 10년 10조불

지난 18일 연방 재무부는 지난 6월로 연방정부 부채가 사상 처음으로 33조 달러를 돌파했다고 발표했다. 중국과 일본, 독일, 인도, 영국의 경제 규모를 합한 규모다. 전체 예산과 비교하면 부채는 연구개발·인프라·교육 예산을 합한 것과 비슷하다. 이를 전체 가구로 나누면 가구당 25만2000달러이며 1인당 9만9000달러의 빚을 진 셈으로 모든 가구가 21년 동안 매달 1000달러씩 갚아야 하는 규모다. ▶가파른 부채 증가 속도 국가부채 33조 달러는 명목 국내총생산(GDP)의 122.8%에 해당하는 것으로 전 분기의 121.3%보다 더 늘었다. 코로나19 확산 기간의 132.3%보다는 줄었지만유례없는 돈 풀기 기간이 끝났음에도 정부의 재정 풀기가 계속되고 있다는 증거이며 연방준비제도의 유동성 완화 정책이 무색함을 보여준다. 증가 속도도 심상치 않다. 국가부채는 최근 3개월에만 1조 달러가 증가했다. 코로나19 당시 재정 지출의 여파가 계속되는 와중에 7400억 달러 규모의 인플레이션 감축법(IRA) 등이 더해진 탓이다. 부채가 늘면서 국채 이자도 1일 20억 달러가 지급된다. 뉴욕타임스는 부채 이자와 사회 안전망 프로그램 지출 증가를 고려하면 부채가 10년 안에 50조 달러로 증가할 것으로 예상했다. 세제 개편을 통한 재정 증대 계획도 차질이 생겼다. 디지털 지갑과 전자상거래 플랫폼 사용자의 소액 거래 신고를 의무화해 10년 동안 80억 달러의 추가 세수를 확보하려던 국세청(IRS)의 계획은 1년 뒤로 미뤄졌다. 연간 수익 10억 달러 이상의 대기업에 최저 실효세율 15% 적용도 대기업의 로비로 세법 조항 등이 확정되지 못했다. ▶다시 연방정부 폐쇄 위기 국가부채 증가는 결국 부채 상한선 인상으로 이어지고 이를 둘러싼 양당의 의견 대립은 연방정부 폐쇄 우려를 낳고 있다. 부채 증가 원인으로 공화당은 방만한 바이든 행정부의 연방 지출 프로그램을, 민주당은 공화당의 감세 추구로 인한 세입 위축을 꼽으며 입장 차이를 좁히지 못하고 있다. 대선을 앞둔 상황에서 자칫 힘겨루기 양상이 되면 상황은 더 악화할 수 있다. 연방정부 폐쇄를 피하려면 다음달 1일까지 예산안을 마무리해야 한다. 하지만 정부 자금 조달에 필요한 12개 예산안 중 아직 의회를 통과한 법안이 하나도 없어 시한을 맞출 가능성은 작다. 연방정부가 폐쇄되면 다시 한번 연방 행정 중단과 80만 명에 이르는 비필수 연방 공무원의 무급 휴가가 불가피하다. 지난 30년 동안의 정부 폐쇄는 며칠에서 한 달 정도면 끝났지만, 정치권의 양극화가 심화해 혼란이 길어질 수 있다. 실제로 정부 셧다운 우려는 지난 5월 바이든 대통령과 공화당 소속 케빈 매카시 하원의장의 부채 한도 협상 타결 때부터 제기됐다. 당시 양측은 지출 총액만 합의했다. 세부 예산을 결정하는 12개의 세출법안 마련에 가장 큰 걸림돌은 연방하원의 공화당 강경 보수 의원 모임인 ‘프리덤 코커스’가 정부 지출을 부채 한도 합의에 명시된 정부 지출을 상한선보다 대폭 줄이려 한다는 점이다. 정부지출을 1조4700억 달러로 줄이자는 공화당 강경파의 주장은 합의보다 약 1200억 달러 적다. 프리덤 코커스 소속인 랠프 노먼 연방하원의원은 “차라리 정부를 폐쇄하고 싶다”며 주장을 굽히지 않고 있다. 연방하원 공화당은 시간을 벌기 위해 한 달짜리 임시예산안(CR·Continuing Resolution)을 추진하고 있다. 지난 21일 폴리티코에 따르면 케빈 매카시 하원의장은 전날 하원 공화당 회의에서 1조4710억 달러 규모의 임시예산안을 제안했다. 여기에는 강경파를 달래고자 국경 통제 강화하는 법안을 달았다. 타협은 진행 중이지만 전망을 밝지 않다. 당장 연방하원 공화당 내에서도 일부 강경파 의원이 반대 입장을 굽히지 않고 있다. 또 임시예산안 1조4710억 달러는 현재 예산 규모보다 크게 줄어들었기 때문에 공화당이 장악한 연방하원을 통과해도 민주당이 다수당인 연방상원을 통과할 가능성은 크지 않다. ▶경제 악영향 이번에도 정부가 폐쇄되면 이전보다 경제에 미치는 영향일 클 수 있다. 비싼 개스 가격과 자동차 업계 등의 파업, 높은 인플레이션 등과 맞물려 경제에 미치는 부정적 심리가 증폭될 수 있다. 일부에서는 벌써 경기 침체 가능성을 높일 가능성이 거론된다. 피치가 연방정부 국채를 AAA에서 AA+로 강등하면서 거론한 부채 상한선을 둘러싼 당파적 대치가 현실이 될 수 있다. 웰스파고 투자 연구소는 경제가 이미 인플레이션, 금리 인상, 개스 가격 상승, 파업 등의 압박을 받는 상황에서 연방정부 폐쇄 위협이 닥쳤다고 우려했다. 회계법인 EY의 그레고리 다코 수석 이코노미스트는 연방정부 폐쇄는 경제에 매주 60억 달러의 손실을 끼치고 4분기 GDP 성장률이 0.1%포인트 감소할 것으로 추정했다. 초당파 단체인 피터 G. 피터슨 재단의 마이클 피터슨 최고경영자(CEO)는 국가채무 증가가 금리 인상과 맞물려 경제에 더 큰 악영향을 미칠 것으로 전망했다. 피터슨 CEO는 “최근 인플레이션과 이자율의 증가에서 보듯 부채 비용은 갑작스럽고 빠르게 증가할 수 있다”고 우려했다. 그는 “앞으로 10년 동안 10조 달러가 넘는 이자 비용이 발생하면서 다음 세대에 계속해서 피해를 줄 것”이라고 경고했다. 안유회 에디터FOCUS 유동성 조불 연방정부 부채 부채 증가 부채 이자

2023-09-24

30년 고정 평균 7.48%…모기지 23년 내 최고

모기지 이자가 2000년 이후 최고치를 기록하면서 주택시장에 큰 타격이 되고 있다. 21일 CNBC는 모기지 뉴스 데일리를 인용해 일반적인 30년 고정 모기지의 평균 이자가 7.48%를 기록하며 2000년 11월 이후 최고치를 기록했다고 전했다. 30년 모기지 이자가 지난 17일 7%를 돌파하며 2002년 이후 최고치를 기록한 지 불과 3거래일 만에 40베이시스포인트(Basis Point 1bp=0.01%p)가량 급등한 셈이다. 이는 인플레이션(물가 상승)과 높은 기준금리가 예상보다 오래 지속될 수 있다는 투자자의 우려로 채권수익률이 급등한 데 따른 것이다. 일각에서는 이런 오름세라면 8%까지 도달할 수 있다는 전망〈본지 21일자 G-1면〉도 제기됐다. 특히 이와 같은 높은 이자는 그렇지 않아도 코로나19 팬데믹으로 주택가격이 크게 오른 상황에서 주택 매수 희망자들의 구매 의욕을 떨어뜨리고 있다. 모기지 이자는 2020년 12차례 이상 최저치를 경신하는 등 하락세를 지속했다. 이로 인해 팬데믹이 시작된 시점부터 지난해 여름까지 주택구매 열풍이 일면서 주택가격이 40%나 올랐다. 주택가격은 지난해 말 소폭 하락했으나 여전히 강한 수요와 공급 부족으로 최근 다시 상승 흐름을 보이고 있다.모기지 고정 고정 모기지 모기지 이자 모기지 뉴스

2023-08-23

모기지 금리 8%까지 치솟을 수도

가파르게 상승 중인 모기지 이자가 8%에 도달할 것이라는 전망이 나왔다. 2002년 이후 21년 만에 최고치인 연 7%대를 기록한 지 3일 만이다. 이코노미스트들은 연방준비제도(연준·Fed)가 앞으로 남은 기간 인플레이션을 잡고자 기준금리 인상을 단행할 경우, 모기지 이자가 8%까지 치솟을 수 있다고 전망했다. 지난 7월 연방공개시장위원회(FOMC) 의사록에서 연준의 긴축 의지가 재확인되면서 모기지 이자의 추가 상승도 점쳐지고 있기 때문이라는 게 전문가들의 지적이다. 7월 FOMC 의사록에 따르면, 연준 위원들은 “인플레이션 상승과 인플레이션 전망에 대한 상방 위험을 고려할 때 단기적으로 정책금리를 제약적 수준으로 움직이는 것이 위험 관리 측면에서 적절하다”며 금리 인상에 동의했다. 또 이들은 “정책금리가 충분히 제약적인 수준에 도달하면 인플레이션이 2%로 확고하게 회복될 수 있도록 당분간 이 수준을 유지하는 것이 적절할 것”이라며 상당 기간 고금리 유지의 필요성도 언급했다. 전문가들은 기준금리 인상이 반드시 모기지 이자 상승으로 직결되는 것은 아니다. 하지만 모기지 이자와 연동되는 10년 만기 국채 금리가 기준금리 인상에 영향을 받을 수 있어서 간접적으로 모기지 이자가 변동될 수 있다는 설명이다. 다시 말해서, 연준이 기준금리를 올리면 모기지 대출 기관들도 이자를 상향하거나 7.2%를 유지할 가능성이 높다고 이코노미스트들은 풀이했다. 전국부동산협회(NAR) 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “30년 고정 모기지 이자가 7.2%와 10년 만기 국채 금리가 4.2%로 유지되고 있는데 이 균형이 깨져서 7.2%를 넘으면 모기지 이자가 8%까지 도달할 수 있다”고 내다봤다. 이어 그는 “모기지 이자 상승 여파로 주택시장은 냉각되고 심지어 주택 호가도 내려갈 것”이라고 덧붙였다. NAR에 따르면 7월 전국 중간 주택가격은 40만2600달러로 올해 초 35만9000달러에서 4만 달러이상 올랐다. 일반적인 단독 주택의 월평균 모기지는 현재 2051달러이며 1년 전의 1837달러보다 200달러 이상 늘어났다. 이은영 기자모기 금리 기준금리 인상 모기지 이자 고정 모기지

2023-08-21

[택스클리닉] 업무용 주택 사용 경비 Part 2

이번엔 업무용 주택 사용 경비에 적용되는 행정 활동이나 관리 활동은 무엇인지 살펴보겠습니다. 일반적인 활동에는 고객에게 청구하는 것, 장부 및 기록 보관, 물품 주문, 약속을 설정하는 것, 그리고 주문을 전달하거나 보고서를 작성하는 것을 포함합니다. 지난 배관공 자영업자의 예시에서 홈 오피스를 배관 사업의 행정 또는 관리 활동에 사용하며, 이러한 행정 또는 관리 활동을 수행하는 다른 고정된 장소는 없었습니다. 또한 청구서를 다른 회사에서 처리하기로 한다고 해서 주요 사업장으로서 홈 오피스의 자격이 박탈되는 것은 아닙니다. 주요 사업장을 포함하여 자격을 충족할 시에 공제가 가능합니다. 업무용 주택 사용 공제 한도 내에서 비용을 공제할 수 있습니다. 다음 기준을 살펴보도록 하겠습니다. 만약 주요 업무용 장소 기준을 충족하지 못할 경우, 고객을 위한 회의 장소 기준을 충족할 수 있습니다. 홈 오피스는 다른 장소에서 업무를 수행하더라도 정상적인 업무 과정에서 집에서 환자 또는 고객을 상대할 경우 자격을 얻을 수 있습니다. 만약 집에서 환자 또는 고객과 대면으로 만나고 집의 사용이 사업 수행에 실질적이고 필수적인 것이라면, 집에서 독점적으로 그리고 정기적으로 사용하는 부분에 대한 비용을 공제할 수 있습니다. 마지막 기준은 별도 구조 기준입니다. 업무용으로 그리고 정기적으로 사용할 경우 스튜디오, 차고, 창고 또는 헛간과 같은 별도의 건물 구조에 대한 비용을 공제할 수 있습니다. 구조가 주요 업무 장소나 환자 또는 고객을 만나는 장소가 될 필요는 없습니다. 특정 경비는 주택의 업무용 사용 여부와 관계없이 공제됩니다. 주택의 업무적 이용 경비를 청구할 수 있는 적격 대상이라면, 이러한 경비의 업무 부분을 사용하여 주택의 업무적 비용 공제를 계산할 수 있습니다. 이런 경비는 부동산 세금, 공제 가능한 주택담보대출 이자, 적격 주택담보대출 보험료, 재해 손실입니다. 단, 집을 업무용으로 사용할 때만 공제되는 경비가 있습니다. 일반적으로 보험료, 임대료, 수리비, 공과금 및 서비스, 주택의 감가상각을 포함하지만, 여기에 국한되지 않습니다. 주의해야 할 두 가지가 있습니다. 부동산 세금 및 주택담보대출 이자에 대해 이중 공제를 받지 마십시오. 스케줄 C의 세금 및 이자에서 사업 부분에 대한 금액을 신고하는 경우 스케줄 A, 항목별 공제의 개인 부분만 신고해야 합니다. 스케줄 C와 스케줄 A에 신고된 금액은 한 해 동안 지불한 총 이자 및 세금이어야 합니다. 만약 업무용으로 집을 사용했다면 이익을 보고 판매할 때 또는 이익이라고 불리는 금액으로 팔 때 일부 특수한 규칙이 적용됩니다. 간단히 말해서, 수년 동안 감가상각을 위해 청구했거나 청구했을 수 있는 이득의 일부에 대해 세금을 납부합니다. 재택 사업이 있는 경우 기록 보관이 필수적입니다. 그리고 주택을 사업용으로 활용하는 것에 대한 공제를 계산하는 데 필요한 내용을 기록한 정보는 반드시 잘 보관해야 합니다. ▶문의: (213)383-1127 제임스 차 / 공인 택스솔루션 스페셜리스트택스클리닉 업무용 사용 업무용 사용 업무용 주택 주택담보대출 이자

2023-08-20

'모기지 7%' 뉴노멀 인식에 집값 견조

주택 구매자들이 7% 모기지 이자를 ‘뉴노멀(새로운 표준)’로 받아들이고 있어 주택 가격이 하락하지 않고 있다는 주장이 나왔다. 11일 마켓인사이더에 따르면 부동산 중개 기업인 컴퍼스의 로버트 레프킨 최고경영자(CEO)는 “(최근 주택 시장에서) 구매 활동이 증가하는 등 수요가 회복력을 보이고 있다는 신호가 나타났다”며 이같이 주장했다. 모기지뱅커협회(MBA)에 따르면 높은 모기지 이자에도 지난 4주 중 3주간 모기지를 활용한 주택 구매 활동이 증가한 것으로 나타났다. 온라인 부동산 서비스업체인 질로는 이번 주의 30년 고정 모기지 이자 평균이 6.75%를 기록했다고 전했다. 지난주 모기지 데일리 뉴스는 조사 결과 30년 고정 모기지 이자가 8개월 최고치인 7.22%까지 치솟았다고 발표한 바 있다. 레프킨은 올해 들어 전월 대비 주택가격이 매달 상승했다며 모기지 이자가 5%대로 내려가 매물이 ‘홍수’처럼 나오기 전까지는 주택 가격이 완화되기 쉽지 않을 것이라고 덧붙였다. 매체는 일부 구매자들이 결혼, 새 일자리, 새 도시로의 이사 등의 필수적인 이유로 새로운 주택을 구입할 때에도 기존 주택을 팔지 않고 임대로 내놓고 있다고 분석했다. 주택 구매자들이 모기지 이자가 낮아져야 더 높은 가격에 주택을 팔 수 있다고 생각해서다. 이로 인해 매물로 나온 주택이 줄어 통상 모기지 이자가 높은 환경에서 떨어져야 하는 주택 가격이 올라간 것으로 풀이된다.모기지 뉴노멀 모기지 이자 고정 모기지 지난주 모기지

2023-07-12

[투자의 경제학] 부채한도

미국 정부의 부채 한도(debt ceiling)는 31조 4000억 달러(31.4 trillion dollar)다. 이 한도 액수를 올해 1월 19일에 도달해 버렸다. 의회에서 부채 한도 액수를 늘려 주는 합의에 도달 할 때까지 재무부에서 정부 부도를 임시로 막아줄 수 있는 방안을 사용하고 있다. 말하자면 부채 한도는 이미 도달했고 임시 방편, 일종의 돌려막기로 지금까지 버텨오고 있다는 얘기다. 재무부 장관 재닛 옐런은 6월 1일 정도에 정부 자금이 고갈될 것이라고 경고했고 추가 세수가 들어오는 6월 15일까지 버티기 어려울 것이라고 예상했다. 부채한도는 정부가 소셜 시큐리티, 메디케어, 국채이자 등 이미 기존해 있는 지급의무에 대한 지출이지 새로운 용도에 사용되는 것은 아니다. 그럼에도 불구하고 1960년 이후 의회는 78번이나 한도 액수를 조정하는 조처를 시행했다. 공화당 집권하에 49번, 민주당 집권하에는 29번 있었던 일이다. 이렇게 자주 일어난 일이다 보니 금융 시장이 동요하는 모습을 보이고 있지는 않다. 미국 정부가 실제로 부도를 낼 가능성을 낮게 보고 있다. 금리 상승으로 연방 국채에 대한 일반 투자자들의 관심과 참여도가 높아져서 최근 투자자들의 연방 국채의 안전도에 대한 우려도 부채한도 합의가 지체됨에 따라 가중되고 있다. 하지만 만약 의회가 부채한도 합의를 보지 못할 경우라도 재무부는 이런 상황에 대비해 2011년에 마련된 계획에 따라 연방 국채 이자 지급이나 원금 상환에는 차질이 없을 것으로 보인다. 만기 되는 국채에 비례하는 액수의 신 국채를 발행하는 형식으로 상환한다는 것이다. 그렇다 해도 국채 시장에 영향을 주지 않는다는 것은 아니다. 채권 시장에서 거래되는 거래가에는 악재로 작용할 것으로 예상한다. 채권 시장에서 투자자들에게 외면을 당하게 되면 신주 발행에도 지장을 줄 수 있으며 이것은 곧 더 높은 이자율을 지불해야 하는 결과를 초래할 수 있다. 실제로 2011년도에 가까스로 부채한도를 늘리는 데 합의를 본 여파로 증시는 혼란을 겪었고 국채는 신용도 하락으로 인해 2011년도 한해에만 1.5억 달러 정도의 추가 이자 지출이 발생 했다고 한다. 다시 말해 투자자들은 연방 국채에 투자할 경우 만기일까지 보유할 것을 고려하면서 투자를 해야 한다는 것이다. 조만간 정부와 의회가 합의를 봤다는 소식이 오기를 기대한다. ▶문의:(213)434-7787 김세주 / KadenceAdvisors, LLC투자의 경제학 부채한도 정부자금 부채한도 합의 국채 시장 국채 이자

2023-05-24

"금리인상 가능성 적어…이자 고정해야"

금리 동결 가능성이 커지면서 고정 이자 금융 상품 중 고금리 상품을 선택해야 한다고 월스트리트저널(WSJ)은 4일 보도했다. 연방준비제도(Fed·연준)가 한동안 기준금리를 인상하지 않을 가능성이 크기 때문이다. 전문가들은 금리 인상이 당분간 없다면 CD(양도성예금증서)와 세이빙 계좌의 고객들은 일단 고금리로 이자를 고정하거나 고정 이자 상품으로 갈아타는 게 장기적으로 유리하다고 조언했다. 즉, 변동 이자 상품을 보유하고 있다면 고정 이자로 바꿔야 한다는 것이다. 샌더 리드 투자 어드바이저는 “고금리 기조가 계속 유지될 것으로 보이진 않는다”며 “금융상품을 높은 이자율로 고정하기에 최적기”라고 말했다. 최근 인플레이션이 소폭 완화하는 조짐이 발견되면서 향후 연준은 금리를 동결하거나 내릴 가능성이 높다는 점도 이자율 고정을 추천하는 이유다. 투자자들이 예상한 금리 전망에 따르면 기준금리는 올해 말 4.37%까지 하락한 후 내년 중순엔 3.54%, 내년 말까진 3.13%까지 떨어질 것으로 내다봤다. 인건비 등 비이자 지출이 적은 온라인 은행들은 금리 인상에 따라 일부 상품에 최대 5%대의 이자율을 제공해왔다. 다만 지난달부터 업계에선 몇달 내 금리 인상이 종료될 것으로 예상하면서 3년과 5년 만기 예금 상품 등의 이자율 조정에 나서고 있는 것으로 알려졌다. 장기적인 관점에서 은행은 수익성 향상을 위해서 비용인 이자 지출을 최대한 줄이기 위한 조치로 해석된다. 이에 투자 전문가들은 목돈을 단기로 투자하길 희망하는 소비자들은 만기가 짧은 세이빙 상품에 가입하고 자금의 여유가 있다면 1년 이상의 CD로 효율을 극대화할 수 있다고 전했다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com금리인상 가능성 금리인상 가능성 고정 이자 점도 이자율

2023-05-04

모기지 2주 연속 하락

모기지 이자율이 2주 연속 하락했다. 국책모기지기관 프레디맥에 따르면, 23일 기준 30년 고정 컨포밍 융자(72만6200달러)의 이자율이 6.42%였다. 지난주 6.60%에서 0.18%포인트 하락한 것이다. 모기지 이자는 지난 8일 7.05% 최고점을 찍은 이후 하락세가 이어지고 있다. 은행 불안으로 인해서 안전 자산인 국채에 투자금이 쏠리고 있기 때문이다. 이에 따라 모기지 이자와 연동하는 10년 만기 국채 가격도 하향세를 기록했다. 모기지은행협회(MBA) 로버트 브록스미트 최고경영자는 "이자율 하락세가 지속된다면 연말에는 5.3%까지 내릴 수 있다”고 전망했다. 업계는 봄철 시즌 부동산 경기가 반등할 수 있다는 기대감을 내비쳤다. 양재영 기자 yang.jaeyoung@koreadaily.com모기 하락 이자율 하락세 국책모기지기관 프레디맥 모기지 이자

2023-03-26

모기지 6·57%로 급락…국채 금리 하락 영향

모기지은행협회(MBA)는 30년 고정 컨포밍 융자(72만6200달러)의 이자율이 6.57%로 내렸다고 13일 밝혔다. 지난 8일 7.05% 최고점을 찍은 이후 내림세가 이어지고 있다. 실리콘밸리은행(SVB)과 시그니처은행(SB) 사태로 안전자산에 투자자들이 몰리면서 이와 연동된 10년 만기 국채 금리 수익률 하락이 원인이라는 게 전문가들의 분석이다. 경제 전문 매체 CNBC는 이자율 하락으로 20% 다운페이먼트에 50만 달러 주택 구매자의 경우 월 페이먼트를 128달러 절약할 수 있다고 전했다. 지난달 이자율 상승으로 주택 판매 및 건설이 크게 위축됐지만. 최근 하락세로 돌아서면서 부동산 경기 회복에 도움이 될 것이라는 기대감마저 형성되고 있다. 업계는 만약 모기지 이자 하락세가 이어지면 높은 모기지 이자로 인해 시장에서 밀려났던 바이어 일부가 다시 시장으로 돌아올 가능성도 있다고 봤다. 양재영 기자 yang.jaeyoung@koreadaily.com모기지 급락 국채 금리 이자율 하락 모기지 이자

2023-03-14

모기지 7% 육박…지난해 11월 이후 최고치

30년 고정 모기지 이자가 꾸준히 상승하며 7%대를 눈앞에 두고 있다. 9일 마켓워치에 따르면 프레디맥 기준 30년 고정 모기지의 주간 평균 이자는 6.73%로 집계됐다. 지난주보다 0.08%포인트 증가했으며 이는 지난해 11월 7.08%까지 오른 이후 가장 높은 수준이다. 프레디맥의 샘 케이터 수석 이코노미스트는 “연방준비제도(Fed)가 공격적인 입장을 보이면서 모기지 이자는 상승세를 이어가고 있다”며 “주택 등 이자에 민감한 부문에서 소비자 지출이 감소했는데 특히 주택 구매 예정자들은 가격과 재고 부족이라는 복합적인 문제에 직면했다”고 전했다. 또한, 높은 이자는 낮은 이자로 대출받은 주택 소유자들이 주택을 그대로 유지하도록 강요할 수 있다. 지난 2월 패니매의 설문에 따르면 모기지 이자가 주택 판매자의 신뢰도를 떨어뜨리는 요인 중 하나로 나타났다. 패니매의 더그 던컴 수석 이코노미스트는 “현재 주택 판매심리가 팬데믹 이전보다 낮아졌고, 주택 구매심리는 사상 최저 수준에 머물러 있어 거래 양측이 신중한 태도를 보이고 있다”고 말했다. 마켓워치는 주택 판매량과 모기지 신청 감소 등 다양한 지표에서 주택시장의 타격을 확인할 수 있지만, 시카고 연방준비은행 지수 등의 금융 상황 측정에서는 이러한 고통이 반영되지 않았다고 전했다. 시카고 연방준비은행 국가금융여건지수(NFCI)는 0을 평균으로 플러스(+)면 긴축 여건을, 마이너스(-)면 완화적인 여건을 나타내는데 2020년 이후 줄곧 마이너스 영역에 머물며 현 상황을 완화적이라고 판단하고 있다. 베테랑 경제학자이자 전 백악관 국가경제위원회 수석 이코노미스트였던 조셉 라보그르나는 금융 상황을 반영하지 못하는 지수로 인한 연준의 정책 실수를 우려했다.모기지 최고치 모기지 이자 주택 구매심리 고정 모기지

2023-03-12

2023년 2월달 모기지 이자율과 부동산 전망 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 2023년 2월 모기지 이자율과 부동산 전망은 어떤가요? ▶답= 최근에 기준금리가 연 몇 달째 계속해서 상승하고 있습니다. 최근에 기준금리가 0.25% 상승해서 4.50-4.75%가 되었습니다. 더욱이 파월 의장은 올해는 금리 인하가 없을 것이라고 말하고 있습니다. 하지만 최근에는 기준 금리 상승에도 모기지 이자가 같이 상승하지 않고 오히려 보합세로 소폭의 등락을 계속해서 하고 있습니다. 즉 기준금리 인상이 모기지에 그리 큰 영향을 주지 않고 있는 것입니다. 2023년 2월 15일 현재 740점 이상의 크레딧 점수일 때 30년 고정으로 6.125-6.25%의 이자율이 가능하며 15년 고정으로는 740점 이상일 때, 5.75-6.00%가 가능합니다. Non Qm론일 경우에는 30% 정도의 다운과 740점 정도 크레딧 점수일 때, 8% 정도의 이자율이 가능합니다. 2023년 2월 이후 모기지 이자율을 예측해 보면, 모기지 금리는 높은 인플레이션과 연준의 인플레이션 억제 조치 사이에서 줄다리기하고 있지만, 금리는 장기적으로 하향 추세를 보입니다. 연준은 2023년 2월 회의에서 인플레이션이 최고 목표 범위인 5.25%~5.5%에 도달할 때까지 지속적인 인상을 예상한다는 성명을 발표했습니다. 최신 소비자 물가 지수 (CPI) 보고서에 따르면 인플레이션은 12월로 끝나는 12개월 동안 6.5% 증가했다고 발표했습니다. 하지만 모기지 은행가 협회는 장기 금리는 이미 정점을 찍었고, 인플레이션이 계속 둔화하고 있어서, 2023년에는 모기지 금리가 6% 미만으로 안정화 될 것으로 예측합니다. 2023년 2월 이후의 주택 시장을 예측해 보면, 그동안 주택 가격 상승으로 인해 많은 홈쇼핑 고객이 방관했지만 최근 주택 가격 하락으로 인해 일부 잠재 구매자가 조금씩 돌아오고 있는 것으로 보입니다. 모기지 은행가 협회(Mortgage Bankers Association)에 따르면 모기지 신청은 전주보다 7% 증가했습니다. NAR의 수석 경제학자이자 예측 책임자인 Nadia는 "저조한 주택 판매 활동의 바닥에 이미 도달한 것 같습니다."라고 말하고 있습니다. "그리고 주택 담보 대출 금리가 6%대로 안정되면서 주택 시장은 2023년에 반등하고 2024년에 반등할 것으로 예상합니다." ▶문의: (714)472-4267 미국 비지니스 기준금리 인상 모기지 금리 모기지 이자

2023-02-16

[부동산 가이드] 집에 투자해야 하는 이유

지난 2여년간의 뜨거웠던 부동산시장은 갑자기 치솟은 이자와 물가의 상승으로 인해 2022년 중하반기는 잠시 소강상태로 들어가는 듯했다. 그러나 2023년 초반부터 5%~6%대의 이자율과 낮아지는 물가지수로 적당히 안정적인 모습을 보이며 부동산시장에도 변동이 일어나기 시작한 듯하다. 이에 많은 분이 궁금해하는 ‘과연 집을 구매하고 파는 시기는 언제가 좋을까?’에 대하여 이야기해 보고자 한다. 이것은 사실 누구나 처한 환경과 상황이 다르므로 딱 결정을 지어 이야기하기는 쉽지 않기에 주택시장 동향을 확인하면서 자신들의 상황에 맞는 최적의 시기를 고르기를 추천한다. 다만 부동산 전문가들의 견해인 ‘이제는 더는 2~3%대 이자의 시기는 더는 없을 것’이라는 전제로 먼저 2023년 주택시장의 동향을 보면 매물이 현저히 부족하다. 작년 대비 매물은 20~30% 이상이 낮다. 수요와 공급이 1월부터 모두 낮게 나왔다. 이에 가격도 평균 13% 정도 하락한 것으로 보인다. 그러나 평균 가격은 하락하였으나 집값의 최저가는 5% 정도 상승하였다. 현재의 시장 상황을 고려해 보면 모기지 이자율은 지난해처럼 급격히 오르지는 않을 것으로 보인다. 그러므로 집값 또한 내려가지는 않을 것이다. 그렇다고 모기지 금리가 4% 이하로 떨어지는 상황도 없을 것으로 보인다. 그러므로 집값이 비정상적으로 오를 것이라고 보이지도 않는다. 미국 모기지 은행가 협회에 따르면 모기지 금리가 5%대를 유지할 것이라고 예측한다. 이는 오히려 코로나19 팬데믹 이전보다 안정적인 이자율이고 이에 따라 수요는 조금씩 늘어날 것으로 보이나, 이 수요에 따른 공급이 얼마나 따라올 수 있을지가 문제다. 이미 전에 없던 이자율로 재융자를 받은 집주인들이 섣불리 집을 팔 수 있을지 알 수 없기 때문이다. 이렇게 여전히 수요와 공급이 맞지 않는 상태에서는 집값이 시나브로 상승할 것으로 보인다. 그런데도 첫 주택 구매자들에게는 주택구매에 힘쓰기를 조언해 본다. 그 이유는 첫째, 현재 주택 렌트 가격이 너무 올라 부담스럽다면 이 렌트비로 집의 모기지 페이먼트를 생각해 보는 것을 추천한다. 왜냐하면 렌트비는 그대로 사라지지만 모기지 페이먼트는 주택에 대한 에퀴티오너쉽을 가질 수 있기 때문이다. 둘째, 가치상승 (Appreciation)이다. 역사적으로 부동산은 안정적인 가치의 상승을 보여주고 있다. 그러므로 그 어디에 투자하는 것보다 집에 투자하는 것이 가장 안정적이고 확실하다. 셋째, 거주하면서 자산이 쌓여가므로 미리 준비된 저축을 하게 된다. 그러므로 은퇴계획의 확실한 방법이 된다. 매매 시에는 양도 소득세 공제 혜택도 받게 된다. 넷째, 세금혜택을 받을 수 있다. 모기지 이자 및 일부 주택구매에 관련하여 들어간 비용에 대하여 세금 혜택을 받을 수 있다. 즉, 렌트비가 매해 오르는 것과 달리 고정금리, 모기지 페이먼트는 그대로 유지되며, 주택을 오래 소유할수록 주택에 대한 비용이 실질적으로 감소한다. ▶문의: (657)222-7331 애니 윤 / 뉴스타부동산 플러턴 에이전트부동산 가이드 투자 이자 모기지 이자율 모기지 페이먼트 고정금리 모기지

2023-02-08

타인 명의로 낸 모기지 이자, 세제 혜택 받을 수 있나? [ASK미국 융자-크리스 리 대표]

▶문= 타인 명의로 낸 모기지 이자, 세제 혜택 받을 수 있나? ▶답= 2023년 새해가 얼마 남지 않았다. 새해가 되면 새로운 텍스 시즌이다. 매년 택스 시즌 때마다 손님들로부터 제일 많이 질문받는 것 중에 하나가 타인 명의로 되어 있는 모기지 융자를 실제로는 본인들이 페이먼트를 했는데 세금 보고 시 타인 명의로 받은 1098 form의 명시된 모기지 이자에 대한 세제 혜택을 볼 수 있는지에 대한 질문이다. 결론은 본인이 페이먼트 한 모기지 이자에 대한 증거만 제시할 수 있다면 세제 혜택을 볼 수 있다. 이는 2012년 U.S. Tax Court에서 판결된 내용을 근거로 한다. 〈유형1〉 A 씨는 이민 온 지 얼마 안 돼서 집을 샀어야 했는데 신용기록과 수입에 대한 기록이 없어 좋지 않은 조건으로 융자를 받을 수밖에 없었다. 그래서 친척의 명의로 집을 구입하였으며 주택융자 역시 친척의 명의로 융자 받았다. 매년 모기지 은행에서 받는 모기지 이자에 대한 서류 1098이 친척의 이름으로 되어 있어 본인의 인컴 텍스 보고 시 deduction 세제 혜택을 받지 못하다가 최근 이 내용을 알게 되어 세금보고 시 혜택을 보고 있다. 〈유형 2〉 A 씨와 B 씨는 동거인이다. 결혼을 하지는 않았지만 같이 동거를 하고 있으며 모두 다른 직장에서 일을 하고 있다. 현재 사는 집을 수년 전에 같이 50 대 50으로 투자한 후 매입했다. 그러나 모기지 융자는 신용기록에 문제가 있던 B 씨는 빠지고 A 씨만의 명의로 모기지 융자를 했다. 하지만 매달 페이먼트는 정확하게 각자 50/50으로 했는데 이런 케이스 역시 마찬가지이다. 은행에서 받은 서류 1098에는 A 씨만의 이름만 있지만 페이먼트를 한 기록이 있는 B 씨 역시 전체 이자금액의 절반인 50%의 금액에 대한 세제 혜택을 클레임 할 수 있다. ▶문의: (213)675-9240 융자 / 크리스 리 대표미국 모기지 모기지 융자 모기지 이자 세제 혜택

2022-12-21

[WINTRUST BANK 데이비드 김] SBA보다 이자 싼 융자 "한숨을 들숨으로"

소비심리가 위축되고 경기침체 우려가 커지면서 서민들과 자영업자들의 한숨이 깊어지고 있다. 어려운 시기에 당장 비즈니스 자금을 마련하지 못해 고민인 자영업자 지원을 위해 'WINTRUST BANK'의 데이비드 김 씨가 팔을 걷어붙였다. 그랜트와 연계한 비즈니스 론을 통해 위기 속 버팀목을 마련하겠다는 포부다. 데이비드 김 론 시니어 매니저는 "서부 분들에게는 생소하게 들릴 수 있지만 WINTRUST는 시카고에 위치한 주류은행이다. 150여 개의 브런치를 운영할 정도로 중부에서는 가장 큰 은행으로 손꼽힌다"라고 소개했다. 그는 이어 "팬데믹이라는 터널을 지나오면서 비즈니스가 어려워진 분들이 많다. PPP 외에도 연방정부나 주의 그랜트들이 다양하게 나와 있다. 손님 케이스 별로 그랜트와 론을 연결하여 소개하고 있다. 그랜트에서 개런티 해주기 때문에 융자 절차와 심사가 간단한 것이 장점이다. 대형은행들은 취급하지 않고 한국계 은행들은 모르는 경우가 많아 혜택을 받으시는 분들이 거의 없는 것으로 안다. 비즈니스 운영이 힘든 분들 크레딧이 좋지 않은 분들 하드머니 쓰셔서 상황이 어려운 분들은 도움을 받으시길 적극 추천한다"라고 덧붙였다. 비즈니스 론은 업종 불문 1년 이상 비즈니스를 지속해온 이들을 대상으로 한다. 신청을 위해서는 3개월 뱅크 스테이트먼트가 필요하며 크레딧은 피코(FICO) 스코어 500점을 넘으면 된다. 김 시니어 매니저는 "신청하시는 분들 중 80% 이상은 비즈니스 론을 승인받으신다. 별도의 수수료가 없고 6~7% 정도의 이자로 3~10년 융자가 가능하다"라고 전했다. 더 자세한 내용은 전화로 상담할 수 있다. ▶문의: (855)453-2500WINTRUST BANK 데이비드 김 이자 융자 융자 한숨 융자 절차 이상 비즈니스

2022-11-30

모기지 큰 폭 하락…다시 6% 중반대로

30년 고정 모기지 평균 이자가 7% 미만으로 대폭 하락했다. CNBC는 10월 소비자물가지수(CPI) 상승률 둔화가 발표된 이후 30년 고정 평균 모기지 이자가 7.22%에서 6.62%로 60bp(1bp=0.01%포인트) 하락했다고 최근 보도했다. 이자가 60bp가량 하락한 것은 팬데믹이 시작됐을 당시 기록했던 하락 폭과 일치할 정도 큰 폭이다. 다만, 급격한 이자율 하락에도 여전히 올해 초보다 두 배 이상 높다. 주택 건설업체의 주가도 급등했다. 레나와닥터호튼, 풀티그룹의 주가는 지난 6개월 동안 급격한 이자 인상의 타격을 입은 바 있다. 인플레이션 지표 둔화로 연방준비제도(Fed, 연준)의 금리 인상 속도에도 변화가 생길 것이란 기대가 커지면서 국채금리는 급격히 하락했고 모기지 금리도 채권 이자 하락을 반영했다. 매튜 그레이엄 모기지뉴스데일리 최고 운영 책임자(COO)는 “이런 추세의 확인을 위해서는 다음 달 CPI 지표도 같은 이야기를 해야 한다”며 “인플레이션의 흐름이 바뀌고 있다는 연준의 확인도 필요하다”고 말했다. 그는 “그러나 아직 미국과 세계 금융시장에 불확실성이 많은 만큼 모기지 이자가 극적으로 하락할 가능성은 작다”고 덧붙였다.모기 하락 이자율 하락 모기지 이자 이자 인상

2022-11-14

[부동산 시장, 기회가 온다] “내년까지 관망하며 신용점수·자금 준비”

전국 주택 시장이 급랭하면서 바이어의 교섭력이 커지는 바이어스마켓으로 전환됐다. 집값의 하락세가 나타나면서 주택 구매 여건이 나아지는 분위기이지만 모기지 이자가 7%를 돌파하면서 내집을 장만해야 하는 바이어는 매입 여부를 두고 고민에 빠졌다. 일부 부동산 전문가는 집값 내림세를 들며 내년까지 관망하는 걸 추천하고 다른 에이전트는 집이 필요하다면 준비를 잘해서 주택을 장만하는 지혜가 필요하다고 조언하기 때문이다. 최근 부동산 시장의 상황을 가늠케 하는 통계와 지표를 보면, 국내 주택 시장은 집값 하락, 거래 위축, 모기지 급등에 따른 매입 비용 증가로 요약할 수 있으니 바이어가 고민할 만도 하다. 일단 업계는 집값의 하락 폭이 확대는 좋은 소식이라고 설명한다. 주요 도시들의 평균 집값 추세를 측정하는 8월 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수가 전월보다 0.9% 하락했다. 지난 7월 10년 만에 처음으로 하락세로 돌아선 이후 두 달 연속 집값이 내려갔다. 하락 폭은 7월(0.2%)보다 훨씬 커졌다. 특히 20개 주요 도시 주택가격지수는 전월보다 1.3% 떨어져 지난 2009년 3월 이후 13년 만에 최대폭 하락을 기록했다. 20대 도시의 집값이 모두 전월보다 떨어진 가운데 샌프란시스코(-4.3%), 시애틀(-3.9%), 샌디에이고(-2.8%) 등 집값이 비싼 서부 해안 대도시들이 하락세를 주도했다. 다만, 그동안 집값이 워낙 급등한 탓에 1년 전보다는 여전히 두 자릿수대의 상승률을 이어가고 있다. 즉 집값이 하락세이긴 하지만 그동안 상승한 폭에는 미치지 못한다는 것이다. 또 주택 거래는 빠르게 얼어붙고 있다. 9월 신규 주택 판매가 전월보다 큰 폭으로 감소했다. 연방 상무부는 9월 신규주택 판매가 전월 대비 10.9% 감소한 연율 60만3000채를 기록했다고 26일 집계했다. 지난 8월의 67만7000채와 비교하면 감소세가 뚜렷하다. 반면, 구매 비용 부담을 결정하는 모기지 이자는 급등세다. 모기지 30년 고정 평균 이자가 20여년 만에 7%를 넘어섰다. 모기지은행협회(MBA)가 집계한 지난주 이자는 일주일 새 0.22%포인트 상승한 7.16%를 기록했다. 부동산 전문가들은 “주택 거래가 한산해지는 겨울이라는 계절적 요인과 함께 경기 침체 가능성이 커지면서 집값 내림세가 한동안 이어질 것”으로 봤다. 바이어마켓이지만 내년까지 관망세를 유지하라는 이유다. 그런데도 집을 매입해야 한다면 ▶자신의 재정 상태를 점검하고 ▶신용점수를 올려야 하며 ▶다운페이먼트를 넉넉하게 준비해야 한다. 또 긴급 자금도 고려해야 한다. 자신의 재정을 파악해서 다운페이먼트와 집페이먼트 등의 예산을 미리 세워서 매입 자금을 준비해야 나중에 하우스푸어 신세를 면할 수 있다. 딘 카라쉬 공인회계사는 “주택 구입 이후 모기지와 세금, 보험 등을 포함해 월 지출이 본인 수입의 25~28%를 넘어서는 안 된다”고 조언했다. 특히 신용점수가 높고 다운페이먼트를 많이 하면 더 좋은 이자율을 받아서 집 매입 비용을 줄일 수 있다. 부동산 업체 질로(Zillow)에 따르면, 30년 고정 모기지의 경우, 신용 등급이 ‘최고 등급(Excellent)’은 ‘낮은 등급(Very poor)’에 비해 10만4000달러(주택가격 35만4200달러 기준)까지 절약할 수 있다. 이 밖에 주택구매 시 필요한 모기지 수수료, 세금, 타이틀 비용과 예기치 않은 지출에 대비해 3~6개월 정도의 월페이먼트를 마련해 두는 게 안전하다. 양재영 기자부동산 시장 기회가 온다 신용점수 내년 신규주택 판매가 모기지 이자 집값 하락

2022-10-26

[재정설계] 단기 확정금리 연금, MYGA

요즘처럼 주식시장이 계속 하락세를 보이고 변동이 심할 때는 위험자산에 대한 투자나 소비 심리가 위축되고 안전자산을 찾는 사람들이 늘어난다. 최근 연준은 계속 이자를 인상했고 그에 따른 시장금리도 함께 올라가고 있다. 시장 금리가 높을 땐 금리가 정해지는 확정 금리형 상품에 관한 관심이 높아질 수밖에 없다. 많은 보험회사는 예치 기간과 예치자금에 따라 최고 이자율 5.25%까지 주겠다는 마이가(MYGA) 상품들을 내놓고 있어 사람들로부터 큰 관심을 끌고 있다. 마이가(MYGA)란 무엇일까. 마이가는 Multi Year Guarantee Annuity의 줄임말로, 영어풀이 그대로 몇 년 동안 이자를 개런티해주겠다는 보험회사의 연금 상품이다. 한국식 표현을 구글을 통해 찾아보니 ‘단기 확정금리 연금’이라고 표현하고 있다. 일반적으로 우리가 알고 있는 인덱스 어뉴이티가 갖는 특성은 그대로 유지하게 된다. 단지 인덱스 어뉴이티는 S&P 500 인덱스 지수에 의해 이자를 받게 된다면, 마이가는 회사가 발표한 확정이자 다른 말로 고정이자를 손님이 선택한 기간은 무슨 일이 있어도 보장받게 되는 것이다. 현재 마이가 상품은 짧게는 3년, 5년, 길게는 7년까지 예치 기간을 선택할 수 있고, 예치 기간에 따라 회사마다 조금의 차이는 있지만, 최저 4.10%에서 최고 5.25%까지 확정 고정이자를 주고 있다. 또한 인덱스 어뉴이티와 같이 원금을 보장한다. 주식시장의 변동과는 아무런 상관이 없이 안정적으로 내 자산을 키울 수가 있다. 생각보다 많은 분이 보험회사에서 취급하는 상품들에는 숨겨진 수수료가 많다고 믿는다. 분명 본인들이 모르는 어딘가에 숨겨진 뭔가 있을 거라며 반복해서 물어보고 또 확인한다. 하지만 마이가 그리고 인덱스 어뉴이티에는 숨겨진 수수료가 없다. 단 인덱스 어뉴이티일 경우에는 수수료를 내고서라도 높은 이자를 받을수 있는 옵션 선택이 있고 이는 철저히 옵션으로 선택되는 것이지 상품 자체에 있는 것은 아니다. MYGA는 연금 상품이기 때문에 세금유예(tax deferred)라는 카테고리로 묶인다. 따라서 어뉴이티의 가장 큰 장점 중의 하나인 세금 유예가 가능하다. 매해 자라난 이자수익에 대한 세금을 그 당해년도에 내는 것이 아니라 나중에 돈이 필요할 시점인 인출 시에 세금을 내면 되는 것이다. 그러기에 복리의 효과를 누릴 수가 있다. 복리의 효과란 현재 마이가를 통해 10만 달러를 투자했을 경우 5년의 예치 기간을 선택한다면 확정금리 5.15%의 이자를 보장한다. 그렇게 첫해에 5150달러의 이자수익이 발생하고, 이 이자가 원금과 합쳐서 10만5150달러라는 새로운 원금이 형성된다. 그렇게 되면 두 번째 해에는 10만 달러에서 이자수익이 발생하는 것이 아니라 10만5150달러에서 5.15%의 이자를 받게 되므로 5415달러의 이자수익이 발생하게 된다. 그렇게 계속 새로운 원금이 만들어져 5년 후에는 총 2만8542달러의 이자 수익을 만들어낸다. 만약 매해 복리가 아닌 단리로 받는다면, 이자 수익은 5년 총 2만5750달러다. 복리로 불어난 이자가 단리보다 2792달러를 더 많이 받게 된다. 이것이 복리의 효과고 복리의 힘이다. 하지만 한가지 유의할 점이 있다. 이 상품을 계약하고 만기 되는 해에 본인의 나이가 59.5세가 되지 않는다면 IRS 규정 ‘59.5세 이전에 인출하게 되면 10%의 벌금을 문다’라는 조항에 의해 10%가 부과된다. 전체 금액에서의 10%가 아니라 자라난 이자 수익에 대해서만 10% 벌금이므로 2만8542달러의 10%인 2854달러를 벌금으로 내게 되는 것이다. 하지만 벌금을 피할 수 있는 방법이 있다. 당장 찾아 쓸 돈이 아니라면 계약 기간이 끝나는 3년, 5년, 7년 후에 1035 익스체인지 조항을 통해 다른 연금상품으로 옮기면 된다. ▶문의: (213)284-2616 클라우디아 송 / 아메리츠 파이낸셜 Field Manager재정설계 연금 확정금리 단기 확정금리 확정 고정이자 이자 수익