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CBB 3분기 순익 556만불…직전 분기 대비 소폭 증가

은행의 지주사 CBB뱅콥은 2024년 3분기 순이익이 556만 달러(주당 53센트)라고 25일 밝혔다. 전년 동기의 667만 달러(주당 63센트)보다 16.5% 감소했다. 548만 달러(주당 51센트)를 기록한 직전 분기보다는 1.6% 증가했다.     총자산은 17억7054만 달러로 지난해 3분기의 18억5931만 달러보다 4.8% 줄었다. 올해 2분기 보다는 7.0% 늘었다.     12억2286만 달러인 대출은 전년 동기(12억123만 달러)보다는 1.8% 증가했지만, 직전 분기(12억2849만 달러)보다는 0.5% 감소했다.     3분기 총예금고는 14억4759만 달러였다. 2024년 2분기의 13억4038만 달러에 비하면 8.0% 늘었다. 2023년 3분기의 15억4929만 달러와 비교하면 6.6% 준 것이다.     은행 수익성 지표인 총자산순이익률(ROA)은 1.31%로 지난 분기와 동일했다. 다만 전년 동기와 비교하면 15 베이시스 포인트(Basis Point, 1bp=0.01%포인트) 하락했다. 순이자마진(NIM)은 3.71%로 지난 분기와 작년 동기보다 각각 6bp와 30bp 내렸다.     한편, 이날 이사회는 주당 10센트의 현금배당도 결정했다. 지급대상은 11월 8일 명부에 등재된 주주이며 지급은 11월 22일에 이뤄진다. 조원희 기자순익 소폭 전년 동기 대비 소폭 은행 수익성

2024-10-27

월그린, 1200개 매장 폐쇄…약품판매 수익성 악화 영향

대형 약국체인 월그린이 향후 3년 동안 국내 1200여 개 매장의 문을 닫는다.     월그린 측은 15일 내년에 문을 닫을 매장 500개를 포함해 전체 8600여 개 매장 중 14%에 달하는 1200개의 매장을 3년 안에 폐쇄할 것이라고 밝혔다. 폐쇄 매장 직원 대다수는 다른 매장으로 재배치될 것이라고 전했다.     팀 웬트워스 월그린 최고경영자(CEO)는 “폐점 결정이 회사 수익성을 개선하기 위한 조치”라고 설명했다. 월그린은 이미 지난 6월 상당수의 매장을 폐쇄할 것이라고 밝혔지만 정확한 규모는 알리지 않았다.     전문가들은 매장의 약품 외 상품의 경쟁력이 크게 떨어지는 데다 약국혜택관리기업 등의 역할이 커지면서 약품 판매의 수익성 악화됐다고 분석했다.   조원희 기자약품판매 월그린 약품판매 수익성 폐쇄 매장 매장 폐쇄

2024-10-16

[부동산 이야기] 투자 부동산의 가격 결정

학군, 편의 시설 등이 부동산 가치 정해세금공제 혜택 있는 매물 투자 효과적   부동산 구매를 계획하고 있다면 가장 먼저 생각해야 할 것이 구매를 원하는 부동산의 위치이다.  부동산 위치가 결정되면 예상되는 수입을 고려하여 자신의 재정상태에 맞는 집을 정하게 된다.     콘도나 타운 홈, 그리고 단독 주택 등 거주 목적의 주택의 경우에는 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교하여 가격이 결정되는 데 거주지역의 학군이나 이웃의 구성, 그리고 공원이나 상가 등의 편리 시설 등이 가격을 결정하는 중요한 원인이 된다.     그리고 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구입하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이때 같은 수입이라도 부촌에 위치한 부동산은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다. 이때 연 수입을 계산할 때 쓰이는 여러 가지 방법이 있고 그중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다.     캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치인데, 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매년 들어오는  순수입을 그 부동산의  매입가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 즉 캡(Cap)은 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의 건물보험과 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등, 모든 비용을 뺀 것이 연 순수입이며 이것을 구매가격으로 나눈 것이다.   이렇게 부동산 투자에서 캡(cap)은 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다. 한 편 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 GRM(Gross Rent Multiplier)이 있는데 GRM은 부동산의 가격을 일 년 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하게 되는 배수를 뜻한다. 그리고 일 년 총수입에서 모든 비용을 뺀 것이 순수입이고, 일 년의 순수입을 가격으로 나눈 것에 100을 곱하면 캡(Cap rate)이 된다.   그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 캡보다는 수익률의 차이가 크게 날 수 있다.   그러나 부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만, 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 못지않게 중요하다. 일반적으로 캡이 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.   끝으로 부동산 투자는 투자자 개인의 재정 형편과 투자목적이 가장 중요하다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비즈니스에서 수입이 많아 세금공제 혜택을 받기 위하여 그에 적당한 매물을 사기도 한다.     이런 투자가에게는 높은 캡의 매물보다는 세금공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 투자 투자 부동산 부동산 투자 수익성 부동산

2024-07-31

빅랏, 가주 매장 54곳 정리…수익성 부진한 업소 폐점

할인 소매업체 빅랏(Big Lots)이 가주를 포함한 전국 매장을 정리한다.     업체는 최근 판매가 부진한 일부 매장을 폐점할 계획이라고 밝혔다. 특히 빅랏은 가주 109개 매장 중 절반에 해당하는 54곳을 폐점하기로 했다. 폐점 대상인 매장은 현재 최대 20%의 폐업 세일을 진행하고 있다. 단, 정확한 폐점 시기는 밝히지 않았다.     업체는 지속되는 인플레이션과 치열한 소매 시장 경쟁을 폐점의 주요 원인으로 꼽았다.     문을 닫는 매장으로는 애너하임 매장 2곳(1670 웨스트 카텔라 애비뉴, 6336 이스트 샌타애나캐년 로드), 롱비치 매장(2238 노스 벨플라워 불러바드), 리버사이드 매장(2620 캐년스프링 파크웨이), 새크라멘토 매장 2곳(6630 밸리 하이 드라이브, 8700 라리비에라 드라이브) 등이 있다.   더 자세한 폐점 예정 매장 정보는 업체 웹사이트(local.biglots.com)에서 확인하면 된다.   정하은 기자수익성 매장 업소 폐점 새크라멘토 매장 리버사이드 매장

2024-07-30

[부동산 이야기] 부동산투자의 수익

수입이 나오는 임대 부동산에 투자하려면, 어느 정도의 기본 상식을 가지고 시작하는 것이 좋다. 물론 시간이 지난 후의 가치상승이 부동산 투자의 가장 큰 목적이 되지만 매월 예상되는 고정적인 수입이 보장되어야만 성공적이고 안정적인 부동산 투자라고 할 수 있다. 나중에 생길 가치상승도 좋지만 당장 매달 조금씩이라도 현금수입이 보장되어야 한다. 그런 면에서 다른 수익성 부동산보다 안정된 수익을 올릴 수 있는 것이 아파트나 유닛 등 주거용 부동산 투자다. 그러므로 사려는 부동산의 수익성이나 가치를 제대로 분석할 수 있어야 한다.     먼저 임대수입이 얼마이고 융자를 했을 때 매달 내는 모기지 페이먼트를 하고 난 후의 금액, 정해진 수입에 비해 어떠한 비용이 예상되는지에 대해 정확히 알아야 한다. 이는 유닛이나 아파트를 비롯한 렌트 수입을 목적으로 구입하는 상업용 부동산의 값을 정할 때 기준이 된다. 또한, 수입과 지출을 근거로 하는, 가격 산정 시 필요한 정보나 용어를 알아야 할 필요가 있다.     우선 일 년의 총수입(Annual Gross Income)을 계산하는 데, 여기엔 테넌트들이 내는 렌트와 함께 부대 시설인 세탁장, 작은 창고나 여분의 주차장이 있다면 이런 시설들에서 나온 수입을 모두 합하여 연 총수입이 정해진다.     그리고 일 년 총지출(Annual Expenses)의 정확한 금액 산정이 중요하다. 우선 기본적인 지출의 중요한 항목들은 재산세, 화재보험을 비롯한 보험료, 상하 수도세, 공동시설에 드는 전기나 개스비, 정원관리비, 각종 수리비, 쓰레기 수거료, 관리를 전문회사에 맡길 경우의 관리비 등이 있다. 이제 연 총수입에서 총지출을 빼면 순수입(Net Operating Income)이 나온다. 부동산 투자는 현재 들어오는 수입과 함께 매년 인상되는 렌트비로 인한 수익 증가, 부동산의 가치 상승, 건물의 감가상각에 의한 세금 혜택을 볼 수 있는 등 장기적으로 자산가치의 상승과 안정된 수입이 보장되는 훌륭한 투자가 될 수 있다.   그리고 캡(Capitalization Rate)이라는 말을 많이 듣게 되는 데, 일반적으로 캡은 GRM(Gross Rent Multiplication)과 함께 부동산의 가치 산정에 쓰이는 용어이다. 먼저 캡은 부동산의 가치와 투자대상에서 나오는 순수입의 비율을 말하는 것으로, 예를 들어 모든 경비를 공제한 연 순수입이 10만 달러가 나오는 부동산이 200만 달러 정도의 가격으로 거래되면 그 매물의 캡 레이트는 5%이다. 요즘 LA한인타운에서 거래되는 아파트의 캡이 4.5% 정도임을 고려할 때 적당한 가격산정을 해 볼 수 있겠다. 그리고 GRM이란 우리가 말하는 소위 연 총수입에 비례한 ‘배수’를 얘기하며 부동산의 가치를 단순비교할 때 종종 사용한다. 다르게 풀이하면 부동산의 가격을 일 년 렌트수입으로 나눈 숫자가 GRM이다. 즉 150만 달짜리 아파트에서 들어오는 일 년 동안의 임대수입이 10만 달러라면 그 매물의 GRM은 15가 되는 것이다.   그 이외에 여러 가지 변수를 염두에 두어야 한다. 즉 같은 10유닛 아파트라도 방과 화장실이 각각 하나씩만 있는 아파트의 가치와 방이 2개 이상인 유닛이 주를 이루는 아파트의 가치는 다르기 때문이다.     ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE 부동산 부사장부동산 이야기 부동산투자 수익 수익성 부동산 부동산 투자 주거용 부동산

2024-06-26

중소은행 수익성 순위서 US메트로뱅크 18위 올라

US메트로뱅크(행장 김동일·사진)가 중소규모 은행 중 18번째로 수익성이 우수한 은행으로 꼽혔다.   금융전문매체 아메리칸뱅커는 매년 20억 달러 이하 은행 중 뛰어난 성과를 보여준 은행 순위를 발표한다. 순위는 스탠더드앤드푸어스(S&P)의 글로벌 마켓 인텔리전스 보고서의 데이터와 연방증권거래위원회(SEC)에 제출된 자료를 토대로 선정됐으며 지난 3년간 평균자본순이익률(ROAE)을 기준으로 산정한 것이다.   ROAE는 순이익을 자본총액으로 나눈 것으로 은행이 투입한 자본 대비 얼마나 수익을 냈는지 알려주는 지표다. 은행의 수익성을 알려주는 데 중요한 역할을 한다.     US메트로뱅크는 2023년 기준 ROAE 부분에서 18.56%를 기록해 18위에 위치했다. 평균자산순이익률(ROAA)과 순이자마진(NIM) 부분에서도 각각 0.91%와 3.03%를 기록하면서 견실한 모습을 보였다.       아메리칸뱅커는 고금리와 경기하강 등 어려운 경영 여건에서도 탄탄한 수익성을 보여준 것이라고 의미를 더했다.   조원희 기자 cho.wonhee@koreadaily.comus메트로뱅크 중소은행 중소은행 수익성 은행 순위 중소규모 은행

2024-06-20

[재테크] 원금 보장·잠재적 수익 가능한 금융상품

투자자들은 누구나 수익성은 높고 손실은 없는 투자를 원할 것이다. 하지만 안전성과 수익성은 반비례 관계에 있는 것이 일반적이다. 잠재적 수익성을 위해 투자를 하면 정도는 달라도 원금의 손실 가능성을 어느 정도 수용해야 한다. 그런데 원금을 100% 보호받으면서 시장의 잠재적 수익률도 누릴 수 있는 옵션이 있다면 어떨까?     ▶배경 시장 연동형 CD(MLCD)는 구조화 채권의 한 유형이라고 볼 수 있다. 구조화 채권은 90년대 초 영국에서 처음 시작됐다. 미국에서는 1996년부터 소개됐고, 이후 점차 그 저변을 확대해 왔다. 전통적인 개인 및 기관 포트폴리오의 리스크 관리와 수익성을 보조하는 수단으로 자리를 잡고 있다.   구조화 채권 시장의 주체는 미국 내 대형은행과 국제 투자은행들이다. 구조화 채권은 크게 두 유형으로 나눠 생각해 볼 수 있다. 하나는 연방 증권거래위원회(SEC)에 등록된 채권들이고 다른 하나는 연방예금보험공사(FDIC)의 보호를 받는 CD들이다. FDIC는 일반적으로 25만 달러까지 원금을 보호해 준다. 현재 구조와 채권 시장은 시장 리스크를 어느 정도 안고 있는 유형들이 많다. FDIC로부터 100% 원금을 보장받는 시장 연동형 CD는 전체 시장의 10~15% 정도로 그 지분을 늘려 왔다.   이 경우 그 안에서도 만기까지 정기적으로 이자가 나오는 소득형이 있고, 만기에 수익을 정산하는 성장형이 있다. 인기 있는 것은 성장형이다. 만기까지 보유하면 어쨌든 원금이 보장되기 때문에 가능한 최대 수익률을 원하는 투자자들의 경향성 탓일 것이다. 연동 대상은 주로 S&P500, 러셀 2000, 유로 스탁 50 등이다.   ▶전통적 CD와 시장 연동형 CD 차이 일반적으로 CD는 안전자산으로 간주된다. 일단 시장 리스크가 없고, 은행이 파산하는 최악의 경우도 FDIC로부터 최대 25만 달러까지 원금을 보호받기 때문이다. 이자수익은 만기 때까지 꾸준히 나오는 것이 일반적이다. 성장 중심의 MLCD도 FDIC의 원금 보호를 받는 상품이라는 점에서 전통적 CD와 같다. 차이는 수익이 만기까지 기다렸다 나온다는 점, 그리고 해당 수익이 특정 지수나 증권 등과 연계돼 결정된다는 점일 것이다.   MLCD도 그 안에서 종류가 다양하다. 어떤 투자자산을 기반으로 한 연동형 CD인가와 만기 등에 따라 수익구조가 다르다. 일반적인 MLCD의 만기는 5~10년이라고 볼 수 있다. 결국 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있는 금융상품이다. 만기 전에 해약하면 손실이 날 수 있다. 원금 보장은 만기까지 보유할 경우에 해당되는 것이기 때문에 이 부분을 유념해야 한다.   이런 제한적 유동성은 구조화 채권의 일반적인 단점이라고도 할 수 있다. 일부 MLCD는 정기적인 이자를 주기도 하지만, 시중에 유통되는 대부분은 만기 때 수익을 결산하는 방식이다. 원금 보장과 함께 수익성을 최대한 보기 위해서는 역시 중도 하차는 피하는 것이 좋다.   해당 MLCD가 기반하고 있는 지수나 증권 등이 만기 때 하락한 상태라면 FDIC 보장 한도 내에서 원금을 돌려받게 될 것이다. 결국 원금의 손실 리스크는 없지만, 기초자산의 성적에 따라 수익이 없을 수 있는 ‘리스크’는 있는 셈이다.   ▶시장 연동형 CD 혜택과 고려 사항 시장 연동형 CD의 가장 중요한 혜택은 잠재적 수익성과 원금이 보호되는 안전성이라고 할 것이다. 시장 자신의 성적에 따라 전통적 CD에 비해 훨씬 높은 수익률을 기대할 수 있다.   반면 전통적 CD와 마찬가지로 기초 시장자산의 성적이 나오지 않을 경우라 해도 원금이 손실을 보지는 않는다. 국채나 기업채권처럼 만기까지 갖고 있다면 결국 손실은 없다는 뜻이다. 하지만 고려할 사항이 몇 가지 있다. 수익성은 보장되지 않는다는 점이다. 연동 대상이 되는 기초자산이 기대 이하의 성적을 낼 경우 대부분 원금을 돌려받는 것으로 만족해야 할 것이다.   전통적 CD는 시장의 성적과 관계없이 이자수익을 받는다. 결국 잠재적으로 높은 수익성을 전통적 CD의 정해진 이자와 바꾸는 셈이다. 적어도 원금은 버리지 않기 때문에 더 높은 수익성을 위해 전통적 CD의 이자는 포기할 수 있다고 할 경우 활용할 수 있을 것이다. 제한적 유동성도 고려해야 한다. 만기까지 보유하는 것을 전제로 고안된 금융상품이기 때문에 약정 기간 중간에 매도하는 것은 바람직하지 않다. 일반 채권처럼 아무 때나 사고팔기가 어렵다. 그런 거래 시장이 형성돼 있지 않기 때문이다. 경험상으로 볼 때는 약정 기간 내 팔기를 원할 경우 해당 구조화 채권을 발행한 은행이 다시 사들이는 경우도 많다.   하지만 은행들이 그렇게 할 의무는 없다. 상대적으로 긴 기간 묶어 두어야 하기 때문에 이 부분을 심사숙고할 필요가 있다. 세금과 수익 계산 방식 등도 검토해야 한다. 경우에 따라 아직 받지 않은 이자수익에 대해 세금을 내야 할 수도 있다. 수익이 나면 양도소득세 대신 일반소득세를 내야 할 가능성이 크다. 구조화 채권마다 만기, 연동 대상이 되는 기초 자산, 수익 한도 여부, 수익 계산 방식, 수수료 등이 다를 수 있기 때문에 해당 상품의 약정 내용을 충분히 검토해야 할 것이다.   ▶시장 변동성 관리법 구조화 채권은 손실 리스크를 관리하면서 시장의 잠재적 수익률의 혜택을 보겠다는 목적에서 고안됐고 활용돼 온 금융상품이다. 하지만 손실 리스크, 내지는 시장 변동성을 관리하는 방법은 구조화 채권 이외에도 많다.   지수형 연금이나 지수 연계형 투자성 연금 등도 사실 비슷한 혜택과 단점들을 공유하고 있다. 시장 연동형 CD는 원금 보장이 전통적 은행상품처럼 FDIC를 통해 이뤄진다는 점에서 궁극적인 안전성을 중요시하는 투자자들에게 어필할 수 있을 것이다.   손실 리스크를 없애거나 줄이며 잠재적 수익성을 기대할 수 있는 여타 금융상품들의 보장 기능은 해당 금융회사의 재무 건전성에 달려 있다. 만기, 유동성 등에서도 더 유리한 상품들이 충분히 있을 수 있다.   특히 부분적 시장 리스크를 수용할 수 있는 투자자라면 100% 유동성을 유지하면서도 잠재적 수익성은 높이고, 시장 변동성 리스크는 줄일 수 있는 방법이 더 다양하게 제시될 수 있을 것이다. 켄 최 아메리츠 에셋 대표 kenchoe@allmerits.com금융상품 연동형 잠재적 수익성 시장 연동형 잠재적 수익률

2024-01-30

[부동산 이야기] 부동산 수익성

투자 목적으로 수익성 부동산 구입을 생각할 때 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 위치와 합리적인 가격이다.     콘도나 타운홈, 그리고 단독주택 등 거주 목적의 주택인 경우 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교해 가격이 결정된다. 그러나 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구입하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이때 연수입 계산에 가장 많이 쓰이는 것이 수익환원률(캡레이트·CAP Rate)을 산출해 내는 것이다.   캡레이트는 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치로 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매해 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 즉 캡레이트는 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의 건물보험과 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등, 모든 비용을 뺀 연 순수입을 구매가격으로 나눈 것이다. 캡레이트는 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다.     한편, 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 총수입배수(GRM·Gross Rent Multiplier)가 있는데 GRM은 부동산의 가격을 일 년 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하는지의 배수를 뜻한다.     예를 들어 일년에 렌트 수입이 12만 달러인 아파트의 가격이 180만 달러라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 일 년 렌트 12만 달러에서 비용 4만 달러를 뺀 순수입이 8만 달러일 때, 순수입 8만 달러를 180만 달러로 나눈 후 100%를 곱하면 캡레이트는 4.4%가 되는 것이다.     그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 어떻게 되는 것일까. 이는 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 캡레이트보다는 수익률의 차이가 크게 날 수 있다. 그리고 같은 수입이 창출되는 부동산이라도, 부촌에 위치한 것은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다. 일반적으로 캡레이트가 낮은 매물은 위치가 좋은 곳에 있고, 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.     부동산 투자에서 실제로 가장 중요한 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비즈니스에서 수입이 많아 세금공제 혜택을 받기 위하여 그에 적당한 매물을 사기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 캡레이트의 매물보다는 세금공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 수익성 수익성 부동산 부동산 수익성 투자 부동산

2024-01-03

[부동산 가이드] 인컴 유닛

거주 목적으로 주택을 구입하거나 투자 목적으로 수익성 부동산의 구입을 생각하거나 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 위치라고 생각한다. 투자 인컴을 찾을 때 콘도나 타운홈, 그리고 단독 주택도 괜찮지만, 조건 좋은 인컴 유닛 구입이 많고 여전히 핫한 이유를 알아보려 한다.   인컴 유닛을 관리하는 것은 많은 일과 시간이 필요하다. 투자용 건물은 투자자의 투자 수익을 크게 올릴 수 있는 잠재력을 가지고 있고, 단독 주택보다 인컴 유닛을 사는 것의 장점은 한 세입자가 이사를 나가서 가구가 비어 있을 때 임대료 수입 전체를 잃지 않는다는 것이다. 이것은 아주 중요한 것으로 나의 수입 변동성이 크지 않다는 것을 나타내는 것이다.   인컴 유닛을 사기 위해 대출을 이용할 때는 일반적으로 매입 가격의 25~30%의 다운페이먼트가 필요하다. 간혹 인컴 유닛 구매로 모기지 이자 공제를 포함한 세금 공제 및 인센티브를 받을 수 있다. 또한 양도 차익에 대한 세금 납부를 미루고 싶다면 1031 익스체인지를 이용하면 부동산을 팔고 다른 부동산을 사기 위해 그 지분을 사용할 수 있다. 정부는 그것을 매매가 아닌 교환으로 볼 것이고 이 거래로 얻은 것에 대해 세금을 내지 않아도 된다. 그리고 가격이 많이 올라 양도 소득을 극대화할 수 있을 때 팔고 나서, 1031 교환으로 다른 건물을 매입하여 세금의 납부를 연기하며 자산을 늘려가는 것이다.   또한, 투자부동산의 수익률이 훨씬 더 높지만, 위험도 더 높을 수도 있다. 일단 판매할 준비가 되었다고 해도 적절한 구매자를 찾는 데 시간이 걸릴 수 있다. 만약 지역의 부동산 시장이 어려움을 겪고 있고, 건물을 처분하고 싶다면, 가격이 팔 만한 가치가 있을 때까지 몇 년을 기다려야 할 수도 있다.   그리고 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 사는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이때 같은 수입이라도 부촌에 위치한 부동산은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다. 연 수입을 계산할 때 쓰이는 여러 가지 방법이 있고 그중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다. 캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치인데, 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매년 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입 가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 그러므로 부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만, 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 중요하다.   일반적으로 캡(Cap Rate)이 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다. 세금 혜택 등을 종합적으로 활용해 그들의 투자 수익률을 극대화해야 한다. 부동산 투자에서 실제적인 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비즈니스에서 수입이 많아 세금 공제 혜택을 받기 위해 그에 적당한 매물을 구입하기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 캡(Cap Rate)의 매물보다는 세금 공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.   ▶문의:(213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 유닛 투자 수익률 투자 부동산 수익성 부동산

2023-12-20

[주간 증시 브리핑] 4주째 이어진 폭등세

 주식시장은 이번주 또 올랐다. 4주 연속 거침없는 상승세가 이어졌다. 3대 지수가 나란히 4주 연속 상승한 주를 기록한 건올해 들어 처음이다. 그러나 상승 모멘텀의 기세는 지난주와 비교해 확연히 완화된 모습을 나타냈다.     이번주 발표된 경제지표들 역시 연착륙 가능성을 높이고 투자심리를 진정시키는 호재로 작용했다.     예상보다 감소한 10월 경기선행지수는 14년 만에 처음으로 19개월 연속 하락세를 기록했다. 내구재 주문은 지난달 4% 증가와 비교해 완전히 반전된 5.4% 감소를 기록했다. 10년 만기 국채금리는 이번주 4.37까지 밀린 2개월 최저치를 찍었다.     반면 화요일 발표된 FOMC의사록에서  금리 인하 가능성은 전혀 언급되지 않았다. 대신 인플레이션이 또다시 높아질 가능성을 우려해 통화 긴축이 여전히 필요할수 있다는 언급은 매도심리를 자극했다. 그럼에도 오랜만에 자극된 매도심리는 하루 동안의 반짝 이벤트로 끝나고 다음 날 바로 진정된 투자심리는 다시 사자 쪽으로 쏠리는 상황을 연출했다.     매그니피선트세븐 중 마지막 남은 엔비디아의 3분기 실적 결과는 예상치를 훌쩍 뛰어넘었다. 수익과 매출 모두 기대치를 크게 상회했고 다음 분기 수익과 매출 전망도 높였다. 다만 대중국 수출 통제로 인한 수익성 저하에 대한 우려가 부각된 것에 발목을 잡히며 약세를 보였다. 이미 사상 최고치를 꾸준히 갈아치웠던 것에 비하면 이번주 약세는 단순한 숨 고르기에 불과하다는 분위기가 지배적이다.     결국 매그니피선트세븐 중 이번 3분기 실적발표 후 강세를 보인 건 마이크로 소프트와 아마존 두 개에 불과했다. 올해 가장 크게 오른 주식은 227% 폭등한 엔비디아다. 뒤를 이어 181% 폭등한 메타, 91% 테슬라, 74% 아마존, 59% 마이크로소프트, 58% 알파벳, 그리고 마지막으로  47% 오르는데 그친 애플이 가장 뒤처졌다. 평균 상승률은 무려 105%에 육박했다. 단 7개 주식이 S&P 500에 차지하는 비율은 28%에 달한다. 한마디로 7개 주식이 장의 상승과 하락을 좌지우지한다고 해도 과언이 아니라는 것이다.     올해 나스닥은 36.1% 폭등했다. 다우지수와 S&P 500은 각각 6.7%와 18.7% 상승했다. 기술주들이 집중돼있는 나스닥의 상승폭은 현저히 두드러졌다. 3대 지수 모두 3개월간 폭락했던 것을 단 4주 만에 거의 다 복구했다. 전형적인 V자 모양의 회복세가 바로 이런 거라는 것을 적나라하게 보여줬다.     연준의 베이지북, GDP 잠정치, ISM 제조업 그리고 연준이 가장 선호하는 지표인 개인소비 지출이 다음 주 발표된다. 지난주 처음으로 100%에 달했던 12월 금리 동결 가능성은 95.5%로 줄었다. 금리 인상 확률이 0%에서 4.5%로 높아진 것이다. 김재환 아티스캐피탈 대표 info@atiscapital.com주간 증시 브리핑 폭등세 이번주 약세 연착륙 가능성 수익성 저하

2023-11-24

은행들 점보론 꺼리기 시작…금액 크고 수익성은 낮아

불안정한 영업환경 속에 은행들이 큰 규모의 모기지 대출자를 예전만큼 선호하지 않는 것으로 나타났다.   월스트리트저널(WSJ)은 최근 높은 금리 및 지난 3월 은행 도산 영향으로 은행권에서 금액 규모가 큰 모기지인 점보 모기지 대출자를 꺼리고 있다고 보도했다.   전문가들은 파산한 실리콘밸리은행(SVB)이 고금리 환경에 대처하지 못했다는 점과 퍼스트리퍼블릭은행이 고객에 맞춤형 초저금리 대출을 영업했다는 데에 따른 것으로 분석했다.   레드우드 트러스트의 크리스 어베이트 최고경영자(CEO)는 “최근 은행들 사이에선 이 같은 요소들이 대출 사업에 대한 심리적 압박감으로 이어졌을 것”이라고 설명했다.     여기에 3월 중견 은행의 연쇄 도산에 금융 감독 기관들이 은행들에 자본비율 및 자본 건전성 강화를 요구하면서 대출 규모가 큰 부유층 주택 구매자를 비선호 하는 추세인 것으로 전해졌다.     일각에서는 고금리 환경에서 지출이 늘어난 은행들이 수익성이 떨어지는 점보 모기지 고객 유치에 대한 관심도가 떨어진 것이라는 가능성도 제기됐다.   점보 모기지는 기존 연방주택금융청(FHFA)의 대출 한도를 초과하는 모기지 대출이다. 국책 모기지 기관인 프레디맥과 패니매가 표준을 설정했으며 72만6200달러가 넘는 모기지를 점보 모기지로 구분한다. 일반적으로 은행에게 점보 모기지는 디폴트가 낮은 부유층이 주요 고객으로 리스크가 낮고 부유층 고객을 유치하면 다른 커머셜이나 부동산론 대출 영업도 가능해서 인기가 있었다.   하지만 최근엔 대출 규모 대비 수익성이 낮아 은행들이 꺼리고 있는데다 이와 같은 영업을 해 온 퍼스트리퍼블릭이 파산을 맞으면서 점보 모기지를 되레 줄이고 있다는 게 업계의 설명이다.   점보 모기지 거래 정보 업체 레드우드 트러스트 측은 점보 모기지를 처리하려는 은행들이 늘고 있다고 밝혔다.     연방준비제도(Fed·연준)가 지난 6일 은행의 고위 대출 담당자들을 대상으로 한 설문조사 결과, 은행의 10곳 중 6곳이 3분기 모기지 대출 수요가 상당히 감소했다고 전했다. 직전 분기의 43%에서 17%포인트나 급감한 것이다.점보론 수익성 점보 모기지로 모기지 대출자 은행 도산

2023-11-09

[부동산 이야기] 부동산의 가격 결정

투자 목적의 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소 중 하나는 위치다. 콘도나 타운홈, 단독주택 등 거주 목적의 주택의 경우에는 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것과 비교해 가격이 결정된다. 학군, 이웃, 공원, 상가 등의 시설도 가격을 결정하는 요인이다. 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구매하는 투자자들에겐 건물 매입에 앞서 매년 얼마의 수익을 올릴 수 있는 지가 가장 중요한 요소다. 이때 같은 수입이라도 부촌에 위치한 부동산은 상대적으로 그렇지 않은 지역의 인컴 유닛보다 훨씬 높은 가격이 형성된다.   연 수입을 계산할 때 쓰이는 방법은 여러 가지다. 그중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(Cap Rate)이다. 캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치다. 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매년 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입가격으로 나눠서 산출한다. 부동산의 연간 순수익률을 의미한다. 연 순수입은 부동산을 통해 들어온 1년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등 건물보험과 건물의 유지 및 보수에 필요한 관리비 등 모든 비용을 뺀 것이며, 캡은 이것을 부동산을 구매한 가격으로 나눈 것이다. 부동산 투자에서 캡은 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정 시에도 수익성을 평가하기 위해 가장 자주 쓰이는 수치다.   수익성 부동산 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치는 GRM(Gross Rent Multiplier)이다. GRM은 부동산의 가격을 연 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하게 되는 배수다. 예를 들어 1년에 렌트 수입이 12만 달러인 아파트의 가격이 180만 달러라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 여기에 1년 렌트 12만 달러에서 비용 4만 달러를 뺀 순수입이 8만 달러일 때, 순수입 8만 달러를 180만 달러로 나눈 후 100%를 곱하면 캡이 4.4%가 되는 것이다.   그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(Cash on Cash Return)은 어떻게 되는 것일까? 위와 같이 180만 달러짜리 아파트를 구매할 때 다운페이먼트가 70만 달러라면 해당 70만 달러에 대한 투자율을 말한다. 이것은 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이먼트로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 캡보다는 수익률 차이가 클 수 있다.   부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만, 앞으로 얼마나 가치가 올라가느냐도 중요하다. 일반적으로 캡이 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고 안정적인 테넌트가 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치가 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.   부동산 투자에서 무엇보다 가장 중요한 구매 조건은 개인의 재정 형편과 앞으로의 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비즈니스에서 수입이 많아서 세금공제 혜택을 받기 위한 매물을 사기도 한다. 이런 투자자는 높은 캡의 매물보다는 세금공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 결정 수익성 부동산 투자 부동산 부동산 투자

2023-09-06

[실리콘밸리노트] 교통약자 지원하는 승차공유앱

택시앱이 보편화하면서 길거리에서 손들고 택시 잡는 모습이 점점 사라지고 있다. 앱으로 택시를 부르는 문화는 2009년 승차공유 우버(Uber) 앱 출시 때 시작했을 것이다. 캘리포니아 스타트업 우버는 승객과 운전자를 연결해주는 위치 기반 정보 기술을 바탕으로 승차공유 개념을 선보였다. 승객과 운전자들에게 편리성과 효율성을 제공했지만, 기존 택시 업계와 긴장 관계를 형성했고 노동자 권리에 대한 사회적 관심도 불러일으켰다. 현재 미국 승차공유 시장은 우버와 후발 주자 리프트(Lyft)가 양분하고 있다.   실리콘밸리를 직접 체험하는 ‘실밸리 몸체험’의 프로젝트 일환으로 지난 3월 초 리프트 운전을 시작했다. 내비게이션에 따라 승객을 A지점에서 태워 B지점에 내려주는 단순한 일이지만, 모르는 사람을 태우고 예상 시간에 맞게 목적지에 데려다주는 긴장된 미션이었다. 지난 10주 동안 주 5일 하루 평균 2시간 정도 운전을 했고 약 300회 운행을 마쳤다.   운전이 익숙해지면서 실리콘밸리의 다양한 사람들과 함께 얘기하는 건 배움과 즐거움의 연속이었다. 테크기업 직원, 벤처 투자자, 각종 패스트푸드 알바생, 대부분이 이민자인 간병인 등등. 2주 전 태웠던 한 시각장애인 승객은 풋볼 코치였다. 3년 전 공에 잘못 맞아 양쪽 각막이 손상되어 긴급 수술이 필요했지만 팬데믹 기간 중 수술 일정을 바로 못 잡아 안타깝게도 실명하게 되었다. 불평한다고 달라질 건 없다는 생각이 들어 지팡이 짚고 걷는 연습을 했다. 석 달 동안 걷는 연습하니 혼자 돌아다닐 수 있게 되었고, 요즘은 사고로 시각장애인이 된 사람들에게 카운슬링도 하고 있다. 그와 8분 거리의 짧은 대화를 나눴지만 인생 수업을 듣는 것과 같았다. 리프트 운전을 하지 않았다면 이런 이야기를 들을 수 있었을까.   승차 공유 운전자 체험을 하면서 리프트가 어떻게 운전자 수익성과 웰빙을 지원하고 교통약자 승객을 지원하는지를 알게 되었다.   첫째, 운전자 수익성을 높일 수 있는 유용한 정보를 발 빠르게 제공한다. 운전자 앱에서는 어느 요일, 몇 시, 어디로 운행하러 가는 게 좋을지에 대한 정보가 제공된다. 동네별 대기시간도 1분, 2분 이런 식으로 한눈에 보여준다. 주변에 공항이 있다면 시간대별로 몇 명의 승객이 비행기에서 내리는지도 알려준다. 또 다른 유용한 정보는 동료 운전사에게서 나온다. 리프트에는 멘토 시스템이 있다. 새롭게 시작한 운전자가 잘 정착하도록 동료들이 각종 팁을 주고 질문에 답을 해주는 시스템이다. 좋은 평점과 운행 기록이 있는 운전자라면 누구나 멘토 신청을 할 수 있고 멘토가 되면 장려금을 준다. 운전자들끼리 서로 돕는 관계를 만들어준다.   둘째, 교통 약자를 배려하는 시스템이 있다. 리프트 예비 운전자가 받는 교육 중에는 교통약자 승객 보조 교육이 포함되어 있다. 교육 중 강조한 것은, 장애가 있는 승객이라고 어떤 도움이 필요할 것이라고 미리 단정하지 말아라, 라는 것이다. 무턱대고 먼저 손을 잡고 부축하는 행동은 자존감을 훼손할 수 있기 때문에, “어떻게 도움을 드릴까요” 묻고 나서, 도와줘야 한다는 것이다. 휠체어와 보행보조기를 접고 펴는 방법과 차에 싣는 방법도 배웠다. 교통약자 승객들이 차를 타고 내릴 때는 세심한 주의와 시간적 배려가 필요하므로 해당 승객을 태운 운전자에게는 특별 보너스가 제공된다.   셋째, 운전자들의 웰빙을 돕는다. 리프트에서는 반경 몇 마일 이내에서 이동하는 승객만 받을 수 있도록 영역을 지정할 수 있는데, 한번 지정을 하면 3시간 동안만 유효하다. 3시간이라는 한정된 시간 때문에 운전자들이 휴식을 취하지도 못하고 3시간 내내 운전해야 하는 심리적 압박감을 느꼈다고 한다. 그래서 리프트에서는 휴식시간을 가져도 3시간에서 까먹지 않도록 했다. 그리고 ‘휴식을 취해라, 15분 휴식시간은 괜찮다’라는 공지가 지속해서 뜬다.   또 마지막 운행을 하고 최종 목적지로 갈 때는 방향이 같은 승객콜만 받을 수 있다. 최종 목적지에 도착하고 싶은 시간도 설정할 수 있는데, 그럴 경우 그 시간 안에 승객 운행을 마칠 수 있는 승객콜만 받게 된다. 운전자가 시간을 효율적으로 활용하면서도 정신적·육체적 웰빙을 누릴 수 있도록 설계했다.   지난주 미네소타주 의회에서 승차공유 운전자에게 최저임금을 지급해야 한다는 법안이 통과됐다. 이후 운전자-승객-플랫폼 3자간 역할과 기대에 대한 논의가 다시 불붙고 있다. 지난 10주간의 체험 동안 시간당 평균 적게는 15달러, 많게는 35달러 정도를 벌었다. 치솟는 연료비, 자동차 감가상각비, 세차비용, 보험료, 등의 제반 비용을 고려하면 운전자 입장에서 최저 시급 논의는 반갑게 들린다. 운전자-승객-플랫폼 3자가 윈윈할 수 있는 방법을 찾았으면 한다. 정김경숙 / 전 구글 글로벌커뮤니케이션 디렉터실리콘밸리노트 교통약자 지원 교통약자 승객 운전자 수익성 리프트 운전

2023-06-02

한인은행 1분기 성적, 중국계에 밀렸다

2023년 1분기 한인은행들은 대체로 자산 규모가 유사한 동급 은행보다 수익성과 효율성이 앞선 것으로 나타났다. 그러나 자산 규모가 비슷한 중국계 은행과 비교했을 때는 뒤처졌다.   본지가 남가주에 본점을 둔 한인은행 6곳과 자산 규모가 엇비슷한 중국계 은행 4곳의 총자산순이익률(ROA)과 효율성을 비교·분석한 결과, 한인은행들의 수익성과 효율성 모두 중국계 은행만 못했다. 조사 대상 한인은행은 뱅크오브호프, 한미은행, PCB뱅크, 오픈뱅크, CBB뱅크, US메트로뱅크다. 이들과 자산 규모가 비슷한 중국계 은행은 캐세이뱅크, 프리퍼드뱅크, 로열비즈니스뱅크(RBB), 퍼스트제너럴뱅크다. 은행들이 연방예금보험공사(FDIC)에 제출한 2023년 1분기 실적보고서(call report)와 경영보고서(UBPR)를 바탕으로 분석했다.     ▶수익성   한인은행 6곳의 평균 총자산순이익률은 1.38%였다. 중국계 은행 4곳의 2.34%보다 96베이시스포인트(Basis Point, 1bp=0.01%포인트) 낮았다. 한인은행들이 100달러로 1.38달러를 벌 때 중국계 은행들은 96센트 더 많은 2.34달러의 소득을 올렸다는 의미다.   한인은행 중 자산 규모가 가장 큰 뱅크오브호프는 ROA가 0.88%였다. 중국계 캐세이뱅크(1.70%)보다 82bp 낮았다. 또한 은행 10곳 중 유일하게 수익성이 전국 동급은행 대비 낮았다. 〈표 참조〉   ROA가 1.42%인 한미은행도 자산 규모가 비슷한 프리퍼드뱅크(2.37%)보다 95bp 더 낮았다.   한인은행 중 수익성이 가장 좋은 은행은 PCB뱅크로 1.69%의 수익률이 보고됐다. 다만 동급 중국계 퍼스트제너럴뱅크(3.98%)의 절반을 밑도는 수준에 머물렀다.     ▶효율성   효율성은 은행이 1달러를 벌기 위해 얼마를 지출했는지 나타내는 지표다. 수익성과 반대로 수치가 낮을수록 좋다. 효율성 수치가 낮을수록 적은 지출로 많은 수익을 창출했다는 것을 의미하기 때문이다.   중국계 은행 4곳은 평균 1달러를 버는데 32.38센트를 썼지만 한인은행들은 약 21센트 더 많은 53.61센트를 지출했다.     뱅크오브호프는 효율성이 58.60%로 동급은행의 54.26%보다 더 큰 비용을 썼다. 중국계 캐세이뱅크(39.99%)보다는 18.61센트 더 지출이 많았다.   1달러 수익 대비 지출 비용이 47.05%인 한미은행은 프리퍼드뱅크(24.58%)보다 22.47센트 더 썼지만 RBB의 47.86%보단 0.81%포인트 나았다.   효율성이 가장 뛰어난 은행은 중국계 퍼스트제너럴뱅크(17.08%)였다. 1달러를 벌기 위해 17.08센트를 지출했다.   반면 은행 10곳 중 가장 효율성이 뒤진 은행은 60.27%의 US메트로뱅크였다. 동급 은행의 60.99%보단 소폭 앞섰다.   수익성과 효율성 면에서 한인은행들이 규모가 비슷한 중국계 은행들을 따라잡지 못했다는 점은 개선이 필요한 점으로 지적됐다. 한인 은행권은 높은 기준금리 탓에 은행들의 수익 창출에 더 많은 제약이 생긴 만큼 경쟁에서 그들보다 우위를 점할 수 있도록 영업을 강화해야 할 것이라고 조언했다.   한편 최근 연방준비제도(Fed·연준)가 연내 금리 인하의 가능성을 열어 놓으면서 향후 전반적인 금융권의 움직임을 우선 관망할 필요도 있다고 덧붙였다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com중국 한인은행 한인은행 수익성 조사 한인은행 한인은행 6곳

2023-05-15

100불로 한인은행 1.41불, 중국계 1.82불 벌었다

지난해 남가주 한인은행들은 100달러로 평균 1.41달러를 벌었지만 비슷한 규모의 중국계 은행은 41센트 더 많은 1.82달러의 수익을 올린 것으로 나타났다. 더욱이 한인은행들은 수익성뿐만 아니라 효율성에서도 중국계 은행에 뒤처졌다.   본지가 남가주에 본점을 둔 한인은행 6곳과 자산 규모가 비슷한 중국계 은행 4곳의 총자산순이익률(ROA)과 효율성을 비교 분석한 결과, 한인은행들은 수익성과 효율성에서 모두 중국계 은행에 뒤지고 있는 것으로 조사됐다. 조사 한인은행은 뱅크오브호프, 한미은행, PCB뱅크, 오픈뱅크, CBB뱅크, US메트로뱅크다. 또 자산 규모가 비슷한 중국계 은행은 캐세이뱅크, 프리퍼드뱅크, 로열비즈니스뱅크(RBB), 퍼스트제너럴뱅크 등이다. 이들 은행이 연방예금보험공사(FDIC)에 제출한 2022년 실적보고서(call report)와 경영보고서(UBPR)를 토대로 수익성과 효율성을 비교·분석했다.   ▶수익성   한인은행 6곳의 평균 총자산순이익률은 1.41%였다. 중국계 4곳은 평균 1.83%로 한인은행보다 42베이시스포인트(Basis Point,1bp=0.01%포인트) 높았다. 이는 한인은행들이 100달러로 1.41달러의 이익을 거둘 때 중국계 은행들은 42센트 더 많은 1.83달러를 벌었다는 의미다. 〈표 참조〉   은행별로 봐도 한인은행 모두 동급 중국계 은행보다 수익성이 부진했다. 평균 자산 규모가 214억 달러를 돌파한 캐세이뱅크의 ROA는 1.71%다. 캐세이뱅크와 동급 은행이자 한인은행 중 가장 자산 규모가 큰 뱅크오브호프는 1.26%로 45bp 밑돌았다. 뱅크오브호프는 한인은행 6곳 중에서도 수익성이 가장 낮았다.   ROA가 1.57%인 한미은행의 경우도 자산 규모가 비슷한 프리퍼드뱅크(2.08%)보다 51bp나 낮았다.   한인은행 중 수익성이 가장 좋은 은행은 오픈뱅크로 ROA가 1.76%였으며 비교 대상인 퍼스트제너럴뱅크의 2.80%에는 한참 못 미쳤다.   ▶효율성   효율성은 은행이 1달러를 벌기 위해 얼마를 지출했는지 나타내는 지표다. 수치가 낮을수록 좋은데 한인은행 평균치는 47.96%인 반면 중국계는 30.96%였다. 즉, 1달러 순익을 올리는데 한인은행들이 17센트를 더 썼다는 것이다.   뱅크오브호프는 효율성이 49.23%였다. 1달러를 벌기 위해 49.23센트를 지출했다는 의미다. 중국계 은행인 캐세이뱅크는 37.63%로 뱅크오브호프보다 11센트 이상 지출이 적었다.   한미은행의 효율성은 44.82%로 한인은행 중 가장 앞섰다. 그러나 26.93%의 프리퍼드뱅크보다는 비용으로 17.89센트를 더 썼다.   한인은행 6곳 중 가장 효율성이 떨어진 은행은 CBB뱅크로 50.48%를 기록했다. 자산 규모가 유사한 중국계 은행인 퍼스트제너럴뱅크의 효율성은 23.00%로 CBB뱅크보다 절반 이상 적었다.   한인 은행권은 “올해 들어서 은행의 주 수입원인 SBA융자 수요가 급감하면서 수익성은 앞으로 더 악화할 것”이라며 “경비 절감으로 효율성을 높이면서 수익성을 보전하려는 은행이 많은 것도 이런 이유”라고 진단했다.   한 은행권 관계자는 “경기침체 가능성과 기준금리 인상 등 경제 불확실성이 크다”며 “성장보다는 자산 건전성 관리, 수익성 및 효율성 개선에 집중할 필요가 있다”고 덧붙였다.   우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com한인은행 수익성 수익성한인은행 6곳 남가주 한인은행 올해 한인은행들

2023-02-12

[부동산 이야기] 투자용 부동산의 가격 결정

계속되는 연준(FRB)의  금리인상과 인플레이션에 부동산 시장 전반이 불확실해지고 있다. 주택이나 아파트, 상가 등 투자용 부동산도 마찬가지이다.   부동산구매를 계획하고 있다면, 투자용이던지 직접 살기 위한 주거용이던지 가장 먼저 생각해야 할 것이 구매를 원하는 부동산의 주위 환경, 즉 위치(location)이다. 그리고 현재나 앞으로 예상되는 수입을 감안하여 자신의 재정상태에 맞는 집을 정하는 것이다.   특히 투자 목적으로 수익성 부동산의 구매를 생각할 때 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소 중의 하나인 위치는 더욱 중요하다. 그리고 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구매하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다.     이 때 연 수입을 계산할 때 쓰이는 여러 가지 방법이 있고 그중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다. 캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치인데, 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매해 들어오는 순수입을 그 부동산의  매입가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 즉 캡(Cap)은 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의건물보험과 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등, 모든 비용을 뺀 것이 연 순수입이며 이것을 구매가격으로 나눈 것이다. 이렇게 부동산 투자에서 캡(cap)은 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다.     한편 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 GR(Gross Rent Multiplier)이 있는데 GRM은 부동산의 가격을 일 년 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하게 되는 배수를 뜻한다. 예를 들어 일 년에 렌트 수입이 12만불인 아파트의 가격이 180만불이라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 일 년 렌트 12만불에서 비용 4만불을 뺀 순수입이 8만불일 때, 순수입 8만불을 180만불로 나눈 후 100%를 곱하면 캡(Cap rate)이 4.4%가 되는 것이다.   그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 어떻게 되는 것일까? 위에서와같이 180만불짜리 아파트를 사들일 때 다운페이가 70만불이라면 이 70만불에 대한 투자율을 말한다. 이것은 총수입에서 경비와 융자상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 Cap Rate보다는 수익률의 차이가 크게 날 수 있다.   부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만 얼마나 값이 올라가느냐도 못지않게 중요하다. 일반적으로 Cap Rate가 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.   ▶문의: (213) 505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 투자용 투자용 부동산 수익성 부동산 투자 부동산

2023-02-08

한인은행, 예금 11% 줄고 CD 76% 급증

예금 조달 비용이 급증하면서 상장 한인은행들의 수익성 악화가 우려된다.   본지가 뱅크오브호프, 한미은행, PCB뱅크, 오픈뱅크 등 4대 상장 한인은행의 2022년 예금고를 분석해 본 결과, 무이자부 예금(Noninterest bearing demand deposit)은 2021년보다 11.1% 감소했다. 반면에 CD(양도성예금증서)와 같이 금리가 상대적으로 높은 정기예금(Time deposit)은 전년보다 무려 76.2%나 급격히 늘었다. 〈표 참조〉    예금 금리와 대출 금리 차로 수익을 얻는 은행의 입장에서 고금리 예금이 증가한다는 건 그만큼 비용도 늘어난다는 의미다. 따라서 요금과 같은 대출고 증대가 어려운 환경에서는 예금 조달 비용이 커지면 커질수록 수익성은 악화할 수 있다는 게 한인 은행권의 분석이다.     은행별로 살펴보면 상장 한인은행 4곳 중 무이자부 예금 감소 폭이 가장 큰 은행은 뱅크오브호프였다. 뱅크오브호프의 2022년 4분기 무이자부 예금은 48억4949만 달러로 전년 동기 대비 15.7% 감소했다. 대신 정기예금은 79.0% 불어났다.   한미은행의 경우, 정기예금이 작년보다 거의 2배에 가까운 98.2%가 늘어 눈길을 끌었다. 대신 무이자부 예금은 상장 은행들 중 가장 적은 1.4%의 감소율을 보였다.     PCB뱅크 역시 무이자부 예금은 전년보다 11.5% 준 7억3499만 달러로 집계됐다. 반대로 정기예금은 7억9625만 달러로 전년 동기 대비 29.6%의 증가율을 기록했다. 오픈뱅크는 무이자부 예금이 9.4% 감소한 반면에 정기예금은 73.5%나 증가했다.   한인 은행권은 연방 정부의 급격한 기준금리 인상으로 은행 고객들이 고수익성 금융상품으로 자금을 이동했다며 은행들도 예금 유치 목적으로 예금 이자를 빠르게 올리면서 관련 비용도 동반 증가하는 추세라고 진단했다. 특히 돈가뭄을 해소할 목적으로 4~5%선의 고금리 예금을 경쟁적으로 유치한 것도 한인은행들에는 예금조달 비용 부담이 커지는 데 일조하고 있는 것으로 나타났다.   상장 한인은행 4곳의 예대율은 2021년의 91.8% 수준에서 97.3%로 대폭 뛰었다. 예대율이 높으면 은행은 대출 영업에 제약이 올 수 밖에 없는 상황이라서 예금고 확보가 시급한 상황이기 때문이다.     한 은행 관계자는 “이로 인해서 한인은행을 포함한 대부분의 시중 은행들이 예금 유치 경쟁을 치열하게 벌이고 있다”며 “지난해 11월과 12월 사이애는 예금 이자가 한달도 안돼 1%포인트가 급등하는 일도 있었다”고 혀를 내둘렀다. 또 다른 은행 관계자는 “기준금리가 오르면서 변동금리 대출 고객들이 고정금리로 전환한 경우가 많고 특히 제로 금리일 때 3~4% 정도에 대출금리를 묶어놓은 경우도 다반사”라며 “이대로하면 역마진까지는 아니어도 올해 순이자마진이 대폭 악화할 수 있다”고 우려를 표했다. 한편, 한인은행을 포함한 시중 은행들은 고객의 예금 규모와 은행간의 비즈니스 관계 등을 고려해 이자를 차등 적용하고 있다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com한인은행 예금조달 요구불예금 감소 수익성 감소 남가주 한인은행

2023-01-30

[부동산 투자] 투자 부동산의 가격 결정

투자 목적으로 수익성 부동산의 구매를 생각할 때 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소 중의 하나는 ‘위치(location)’이다. 콘도나 타운홈, 그리고 단독주택 등 거주 목적의 주택의 경우에는 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교해 가격이 결정된다. 거주 지역의 학군, 이웃의 구성, 공원이나 상가 등의 편의시설 등이 가격을 결정하는 중요한 원인이 된다.   또한 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구매하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다.   연 수입을 계산할 때 쓰이는 여러 가지 방법이 있고 그중 가장 많이 쓰이는 것이 ‘캡(CAP rate)’을 산출해 내는 것이다.     캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치다. 바이어가 사려고 하는 부동산을 통해 매년 들어오는 순수입을 그 부동산의  매입가격으로 나눈 수치다. 부동산의 연간 순수익률이다.     즉 캡(CAP)은 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의 건물보험과, 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등 모든 비용을 뺀 뒤, 이것을 구매가격으로 나눈 것이다. 이렇게 부동산 투자에서 캡(CAP)은 바이어는 물론이고 융자할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치다.     한편 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 ‘GRM(Gross Rent Multiplier)’이 있다. GRM은 부동산의 가격을 한 해 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하게 되는 배수를 뜻한다.     예를 들어 1년에 렌트 수입이 12만 달러인 아파트의 가격이 180만 달러라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 1년 렌트 12만 달러에서 비용 4만 달러를 뺀 순수입이 8만 달러일 때, 순수입 8만 달러를 180만 달러로 나눈 후 100%을 곱하면 캡(CAP rate)이 4.4%가 되는 것이다.     그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 어떻게 되는 것일까. 위와 같이 180만 달러 아파트를 구매할 때 다운페이가 70만 달러라면 이 70만 달러에 대한 투자율을 말한다. 이것은 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 캡보다는 수익률의 차이가 크게 날 수 있다.   부동산 투자는 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 중요하다. 일반적으로 캡이 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.     끝으로 부동산 투자에서 가장 중요한 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 세금공제 혜택을 받기 위해 적당한 매물을 구매하기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 캡의 매물보다는 세금공제 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적이다.     ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 부동산 투자 투자 부동산 수익성 부동산

2022-09-14

한인은행 수익성·효율, 중국계에 뒤진다

한인은행들이 자산 규모가 유사한 동급 은행보다 수익성과 효율성이 앞섰지만 중국계 은행으로 범위를 좁히면 대체로 뒤졌다.   본지가 남가주에 본점을 둔 한인은행 6곳과 자산 규모가 비슷한 LA소재 중국계 은행 5곳의 총자산순이익률(ROA) 및 효율성을 비교·분석한 결과, 한인은행들의 수익성 평균치는 중국계 은행들과 거의 차이가 없었다. 하지만 자산 규모로 나누어서 비교하면, 한인은행 다수가 중국계 은행만 못했다.     뱅크오브호프, 한미은행, PCB(퍼시픽시티뱅크), CBB, 오픈뱅크, US메트로뱅크와 자산 규모가 비슷한 중국계 은행들인 캐세이뱅크, 프리퍼드뱅크, RBB, 퍼스트제너럴뱅크, 에버트러스트뱅크 등의 올 상반기 영업 실적을 비교했다.     ▶수익성   한인은행 6곳과 중국계 은행 5곳의 평균 ROA는 1베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%)로 근소한 차이가 났다. 한인은행들은 중국계보다 1bp 밑도는 1.64%였다. 다시 말해서 한인은행들이 100달러의 자산을 운용해서 1.64달러를 벌때 중국계 은행들은 1.65달러의 소득을 올렸다는 의미다.     한인은행 중 자산 규모가 큰 뱅크오브호프와 중국계 캐세이뱅크(1.56%)와 비교하면, 수익성에서 23bp가 낮았다.   〈표 참조〉   한미은행 역시 프리퍼드뱅크(중국계)보다 29bp가 밑돌았다. 즉, 프리퍼드가 100달러의 자산으로 프리퍼드가 1.77달러의 소득을 올릴 때 한미는 1.48달러를 벌었다는 의미다.   오픈뱅크와 CBB도 중국계인 퍼스트제너럴뱅크의 2.29%보다 각각 44bp와 59bp가 적었다. 반면 PCB뱅크는 RBB(중국계)보다 12bp가 앞섰고 US메트로뱅크는 중국계인 에버트러스트보다 75bp나 앞서 눈에 띄었다.     ▶효율성   수익성과 반대로 수치가 낮아야 좋은 게 효율성(Efficiency Ratio)이다. 효율성은 은행이 1달러를 벌기 위해 얼마를 지출했느냐를 나타내는 지수이기 때문이다. 효율성이 50%라면 은행이 1달러를 벌기 위해 50센트를 지출했다는 뜻. 따라서 효율성 수치가 낮을수록 적은 지출로 많은 수익을 창출했다는 걸 의미한다.     중국계 5곳은 평균 1달러를 버는데 37.31센트를 썼지만 한인은행들은 47센트를 지출했다. 비용이 9센트 이상 더 들었다는 의미다.     뱅크오브호프는 효율성이 49.03%로 동급은행의 54.35%보다는 나았지만 캐세이뱅크(39.31%)보단 더 많은 비용을 썼다. 45.85%의 한미은행도 프리퍼드뱅크(29.84%)와 비교하면 16%포인트가 더 높았다. 더 나은 수익성을 보였던 PCB도 효율성 면에서는 RBB보다 지출이 더 많았다.     퍼스트제너럴뱅크는 1달러 수익  대비 지출 비용이 22.64센트에 불과했다. 하지만 오픈뱅크와 CBB는 같은 1달러를 벌기 위해서 비용으로 44.82센트와 48.79센트를 썼다. US메트로뱅크는 효율성 면에서도 비슷한 자산 규모의 중국계 은행을 앞섰다.   한인 은행권은 한인은행 3곳 중 1곳은 자산 규모가 엇비슷한 중국계 은행의 수익성을 못 따라잡았고 한인은행 5곳은 중국계보다 효율성도 떨어졌다며 개선이 필요하다고 지적했다.     특히 경기 하강이 우려되는 하반기에 은행간 경쟁은 더 치열해질 전망이어서 수익성과 효율성 제고는 물론 자산 건전성 확보에도 은행들은 역량을 더 집중할 필요가 있다고 덧붙였다. 진성철 기자중국 한인은행 한인은행 수익성 수익성 한인은행 한인은행 5곳

2022-08-21

[부동산 투자] 투자 부동산의 가격 결정

 투자 목적으로 수익성 부동산의 구매를 생각할 때 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 위치(Location)이다. 콘도나 타운홈, 그리고 단독 주택 등 거주 목적의 주택의 경우에는 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교하여 가격이 결정된다. 그리고 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 사는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이때 같은 수입이라도 부촌에 위치한 부동산은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다. 이때 연 수입을 계산할 때 쓰이는 여러 가지 방법이 있고 그중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다.     캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치인데 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매해 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입 가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 즉 캡은 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의 건물보험과 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등 모든 비용을 뺀 것이 연 순수입이며 이것을 구매가격으로 나눈 것이다. 이렇게 부동산 투자에서 캡은 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다.   한편 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 GRM(Gross Rent Multiplier)이 있는데 GRM은 부동산의 가격을 일 년 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하는지의 배수를 뜻한다. 예를 들어 일 년에 렌트 수입이 12만 달러인 아파트의 가격이 180만 달러라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 일 년 렌트 12만 달러에서 비용 4만 달러를 뺀 순수입이 8만 달러일 때, 순수입 8만 달러를 180만 달러로 나눈 후 100%를 곱하면 캡이 4.4%가 되는 것이다. 그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율은 어떻게 되는 것일까? 위에서와 같이 180만 달러짜리 아파트를 살 때 다운페이가 70만 달러라면 이 70만 달러에 대한 투자율을 말한다. 이것은 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 캡보다는 수익률의 차이가 크게 날 수 있다.   그러나 부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만, 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 못지않게 중요하다. 일반적으로 캡이 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.     끝으로 부동산 투자에서 실제로 가장 중요한 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비즈니스에서 수입이 많아 세금공제 혜택을 받기 위하여 그에 적당한 매물을 사기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 캡의 매물보다는 세금공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.     ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 부동산 투자 투자 부동산 수익성 부동산

2022-02-16

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