[부동산 가이드] 인컴 유닛

거주 목적으로 주택을 구입하거나 투자 목적으로 수익성 부동산의 구입을 생각하거나 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 위치라고 생각한다. 투자 인컴을 찾을 때 콘도나 타운홈, 그리고 단독 주택도 괜찮지만, 조건 좋은 인컴 유닛 구입이 많고 여전히 핫한 이유를 알아보려 한다.
 
인컴 유닛을 관리하는 것은 많은 일과 시간이 필요하다. 투자용 건물은 투자자의 투자 수익을 크게 올릴 수 있는 잠재력을 가지고 있고, 단독 주택보다 인컴 유닛을 사는 것의 장점은 한 세입자가 이사를 나가서 가구가 비어 있을 때 임대료 수입 전체를 잃지 않는다는 것이다. 이것은 아주 중요한 것으로 나의 수입 변동성이 크지 않다는 것을 나타내는 것이다.
 
인컴 유닛을 사기 위해 대출을 이용할 때는 일반적으로 매입 가격의 25~30%의 다운페이먼트가 필요하다. 간혹 인컴 유닛 구매로 모기지 이자 공제를 포함한 세금 공제 및 인센티브를 받을 수 있다. 또한 양도 차익에 대한 세금 납부를 미루고 싶다면 1031 익스체인지를 이용하면 부동산을 팔고 다른 부동산을 사기 위해 그 지분을 사용할 수 있다. 정부는 그것을 매매가 아닌 교환으로 볼 것이고 이 거래로 얻은 것에 대해 세금을 내지 않아도 된다. 그리고 가격이 많이 올라 양도 소득을 극대화할 수 있을 때 팔고 나서, 1031 교환으로 다른 건물을 매입하여 세금의 납부를 연기하며 자산을 늘려가는 것이다.
 
또한, 투자부동산의 수익률이 훨씬 더 높지만, 위험도 더 높을 수도 있다. 일단 판매할 준비가 되었다고 해도 적절한 구매자를 찾는 데 시간이 걸릴 수 있다. 만약 지역의 부동산 시장이 어려움을 겪고 있고, 건물을 처분하고 싶다면, 가격이 팔 만한 가치가 있을 때까지 몇 년을 기다려야 할 수도 있다.
 

그리고 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 사는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이때 같은 수입이라도 부촌에 위치한 부동산은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다. 연 수입을 계산할 때 쓰이는 여러 가지 방법이 있고 그중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다. 캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치인데, 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매년 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입 가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 그러므로 부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만, 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 중요하다.
 
일반적으로 캡(Cap Rate)이 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다. 세금 혜택 등을 종합적으로 활용해 그들의 투자 수익률을 극대화해야 한다. 부동산 투자에서 실제적인 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비즈니스에서 수입이 많아 세금 공제 혜택을 받기 위해 그에 적당한 매물을 구입하기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 캡(Cap Rate)의 매물보다는 세금 공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.
 
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윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장