[부동산 투자] 투자 부동산의 가격 결정

임대 수익용 부동산 선정 기준은 '위치'
연간 순수익률(CAP rate) 산출도 중요

투자 목적으로 수익성 부동산의 구매를 생각할 때 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소 중의 하나는 ‘위치(location)’이다. 콘도나 타운홈, 그리고 단독주택 등 거주 목적의 주택의 경우에는 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교해 가격이 결정된다. 거주 지역의 학군, 이웃의 구성, 공원이나 상가 등의 편의시설 등이 가격을 결정하는 중요한 원인이 된다.
 
또한 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구매하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다.
 
연 수입을 계산할 때 쓰이는 여러 가지 방법이 있고 그중 가장 많이 쓰이는 것이 ‘캡(CAP rate)’을 산출해 내는 것이다.  
 
캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치다. 바이어가 사려고 하는 부동산을 통해 매년 들어오는 순수입을 그 부동산의  매입가격으로 나눈 수치다. 부동산의 연간 순수익률이다.  
 

즉 캡(CAP)은 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의 건물보험과, 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등 모든 비용을 뺀 뒤, 이것을 구매가격으로 나눈 것이다. 이렇게 부동산 투자에서 캡(CAP)은 바이어는 물론이고 융자할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치다.  
 
한편 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 ‘GRM(Gross Rent Multiplier)’이 있다. GRM은 부동산의 가격을 한 해 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하게 되는 배수를 뜻한다.  
 
예를 들어 1년에 렌트 수입이 12만 달러인 아파트의 가격이 180만 달러라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 1년 렌트 12만 달러에서 비용 4만 달러를 뺀 순수입이 8만 달러일 때, 순수입 8만 달러를 180만 달러로 나눈 후 100%을 곱하면 캡(CAP rate)이 4.4%가 되는 것이다.  
 
그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 어떻게 되는 것일까. 위와 같이 180만 달러 아파트를 구매할 때 다운페이가 70만 달러라면 이 70만 달러에 대한 투자율을 말한다. 이것은 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 캡보다는 수익률의 차이가 크게 날 수 있다.
 
부동산 투자는 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 중요하다. 일반적으로 캡이 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.  
 
끝으로 부동산 투자에서 가장 중요한 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 세금공제 혜택을 받기 위해 적당한 매물을 구매하기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 캡의 매물보다는 세금공제 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적이다.  
 
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미셸 원 / BEE부동산 부사장