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교통국 소유 주택 세입자들에 저가 판매

가주교통국(Caltrans)이 710번 프리웨이(Fwy) 건설 프로젝트를 위해 매입했던 수백 채의 주택을 매각하기 시작함에 따라 일부 세입자들이 저렴한 가격에 내집 장만을 할 수 있게 됐다. LA타임스는 엘세레노, 사우스 패서디나, 패서디나 지역의 710번 프리웨이 건설 불발 구간에 위치한 임대 주택에 거주하고 있는 세입자들이 교통국으로부터 저가에 집을 구매할 수 있는 오퍼를 받았다고 지난 10일 보도했다. 세입자들은 제시된 구입 비용이 주택 상태에 따라 3만8000달러, 7만 달러, 14만4000달러, 40만 달러 미만 등이라고 밝혔으나 교통국은 LA타임스에 주교통위원회가 승인하기 전까지는 최종 가격이 아니라며 확인을 거부한 것으로 전해졌다. 부동산 정보 업체 질로에 따르면 엘세레노 지역 중간 주택가격은 79만2000달러다. 이에 따라 교통국은 구매 후 첫 5년간 재판매 제한 및 재정적 처벌을 통해 구매자가 집을 처분하는 것을 불허하고 있지만, 세입자들은 전혀 문제가 되지 않는다고 말하고 있다. 교통국에 따르면 다가구 주택을 포함해 고속도로 주변을 따라 주택 약 125채가 비어 있는 상태로 서민 주택 공급업체와 공공기관이 매입하고 있으며 수리비용은 매입업체나 주택 소유주가 부담하게 된다. 교통국은 60년대 당시 1만4553달러부터 2만8564달러에 구매했던 엘세레노 지역의 빈집 30채를 시 주택 당국, 샌가브리엘 밸리 해비타트 및 기타 비영리 단체에 기증했는데 개보수가 시작된 것으로 알려졌다. 또한 패서디나와 사우스 패서디나 지역의 빈 주택은 시당국이 교통국으로부터 제공받아 주거복지 비영리 단체인 해비타트와 같은 단체 등 제3자에게 임대 또는 매각할 예정이다. 교통국 대변인에 따르면 엘세레노 지역 주택에 대한 에스크로는 대부분 마감됐거나 몇주 내에 마감될 예정이며 패서디나 지역 주택은 내년 초 매각이 완료될 것이라고 밝혔다. 한편, 710번 프리웨이 건설은 1951년 공사를 시작하면서 교통국이 고속도로가 들어서게 되는 엘세레노, 사우스 패서디나, 패서디나 지역의 주택을 매입하기 시작했으며 1965년부터 단계적으로 개통에 들어갔다. 하지만 1973년 사우스 패서디나시, 시에라클럽 등 단체들이 엄격한 환경 평가 검토를 요구하며 소송을 제기했으며 법원이 조사가 완료될 때까지 엘세레노, 패서디나 지역의 공사 중단 명령을 내렸다. 수차례 계획 수정을 통해 공사 재개가 추진됐으나 이후에도 청문회와 소송전이 이어진 끝에 지난 2018년 11월 프로젝트가 철회되며 60년간 이어진 논쟁이 종식됐다. 결국 1950~60년대 매입했던 460채의 주택들은 일부 임대 주택을 제외하고 모두 수십년간 방치되며 파손돼 2015년에는 30채 이상이 거주 불가능 주택으로 지정된 바 있다. 박낙희 기자 naki@koreadaily.com교통국 세입자 사우스 패서디나시 주택 소유주 지역 주택

2024-09-10

주택 소유주가 유언장 대신 활용할 수 있는 몇 가지 법적 장치 [ASK미국 재산/상속/트러스트-크리스 정 변호사]

Probate Sale with Court Confirmation 절차를 피하거나 보다 효과적으로 대처하기 위해 주택 소유주가 유언장(Wills) 대신 활용할 수 있는 몇 가지 법적 장치가 있습니다. 이러한 장치들은 프로베이트 절차를 피하고 자산이 보다 신속하고 간편하게 상속인에게 전달될 수 있도록 설계되었습니다. 1. 리빙 트러스트(Living Trust): 리빙 트러스트는 주택 소유주가 살아있는 동안 자신의 자산을 관리하기 위해 설정할 수 있는 법적 장치입니다. 트러스트에 자산(예: 주택)을 포함시키면, 주택 소유주가 사망할 때 트러스트의 수탁자가 자산을 법원 개입 없이 지정된 수혜자에게 직접 이전할 수 있습니다. 이렇게 하면 Probate Sale with Court Confirmation 절차를 피할 수 있습니다. 2. 공동 소유권(Joint Tenancy with Right of Survivorship): 공동 소유권은 두 명 이상의 소유자가 사망 시 자동으로 다른 소유자에게 자산 소유권이 이전되는 형태입니다. 예를 들어, 주택을 배우자와 공동 소유로 등록해 놓으면, 한쪽이 사망할 경우 다른 쪽이 자동으로 주택의 전 소유권을 가지게 됩니다. 이 방법은 프로베이트 절차를 피할 수 있습니다. 3. 지명된 수혜자 지정(Beneficiary Designation): 금융 계좌나 보험 같은 자산의 경우, 수혜자를 지정해 두면 사망 시 해당 자산이 자동으로 지정된 수혜자에게 전달됩니다. 일부 주에서는 주택과 같은 부동산에도 수혜자를 지정할 수 있는 Transfer on Death Deed 제도를 허용하고 있습니다. 4. Transfer on Death (TOD) Deed: 일부 주에서는 Transfer on Death (TOD) Deed라는 도구를 사용할 수 있습니다. 주택 소유주가 TOD Deed를 작성하면, 사망 후 주택이 법적 절차 없이 지정된 수혜자에게 자동으로 이전됩니다. 이 역시 Probate Sale을 피하는 방법입니다. 5. Tenancy by the Entirety: 일부 주에서 사용 가능한 이 제도는 부부가 소유한 자산에 대해 자동으로 생존 배우자에게 소유권이 이전되는 방식입니다. 이는 프로베이트를 피하고 자산이 생존 배우자에게 직접 전달되도록 합니다. 이러한 법적 장치들은 각각의 특성과 주 법률에 따라 사용 가능 여부가 다를 수 있으므로, 자산의 규모와 종류, 상속 계획에 따라 적합한 방법을 선택하는 것이 중요합니다. 상속 계획을 마련할 때는 법률 전문가와 상담하여 최적의 방안을 찾는 것이 좋습니다. ▶문의:(833)256-8810 미국 트러스트 법적 장치들 주택 소유주 리빙 트러스트

2024-08-19

뉴욕시 주거용 건물 안전 강화한다

뉴욕시가 주거용 건물 안전 강화에 나섰다. 뉴욕시의회는 20일 본회의에서 주거용 건물 안전 강화를 위해 시 빌딩국(DOB)이 위험 기반 구조 검사 시스템을 구축하도록 요구하는 조례안(Int. 904-A)을 통과시켰다. 해당 조례안은 DOB가 ▶건물 데이터 ▶규정 위반 이력 ▶규정 준수 이력 등 요소를 사용해 위험 건물을 식별하는 사전 예방적 검사 프로그램을 구축할 것을 요구하는 내용을 포함한다. DOB는 건물에 붕괴 가능성에 대한 위험 점수를 부여한 후, 사전 점검을 실시해야 한다. 위험도 기반 프로그램 점검 결과 위반 통지를 받은 건물 소유주는 10일 내로 DOB에 시정 조치 계획을 제출해야 하며, 30일 내로 위반 사항을 시정해야 한다. 이는 지난해 12월 브롱스 아파트 건물이 붕괴하고, 작년 4월 로어맨해튼 주차장 건물 붕괴로 1명이 사망하는 등 사고가 이어짐에 따른 조치다. 지미 오도 DOB 부국장은 “사전 예방 건물 검사 시스템을 통해 주민들을 보호할 것”이라고 전했다. 에릭 아담스 시장이 해당 조례안에 서명하면, 그 시점으로부터 180일 후에 발효된다. 이외에도 이날 본회의에서는 퀸즈 출신의 역사적인 재즈 아티스트 이름을 딴 ‘토니 베넷 플레이스’, 브루클린에서 경찰에게 억울하게 사살된 이의 이름을 딴 ‘사히드 바셀 웨이’ 등 뉴욕시 도로에 각 지역과 연관성이 있는 이들의 이름을 붙이는 조례안(Int. 0968) 등이 통과됐다. 윤지혜 기자주거용 뉴욕 주거용 건물 주차장 건물 건물 소유주

2024-06-20

밴쿠버 콘도 소유주, 1년 동안 빈집세 감사 3번 받아

지난달, 사이먼 윌슨 씨는 밴쿠버시로부터 빈집세 감사 통보를 받았다. 지난 1년 동안 세 번째 감사 통보였다. 윌슨 씨는 유 스트리트에 거주하며 메인 스트리트에 세입자를 둔 작은 콘도 두 채를 소유하고 있다. 그는 2015년에 메인 스트리트의 콘도를 구입해 거주하다가 2021년에 유 스트리트의 두 번째 콘도를 구입했다. 윌슨 씨는 2021년을 "변화의 한 해"라고 표현하며 "메인 스트리트에서 유 스트리트로 이사하는 동안 메인 스트리트에 거주하면서 유 스트리트의 새로운 집을 수리했다"고 설명했다. 그는 보험 회사에 정확한 거주 상태를 알리기 위해 거주 시간을 철저히 관리했다. 2021년 후반에 그는 유 스트리트로 완전히 이사했고 한 달 뒤에 메인 스트리트의 콘도에 세입자를 들였다. 2023년 4월, 그는 2021년에 유 스트리트 콘도가 사용 중임을 증명하기 위한 첫 번째 감사 통보를 받았다. 2023년 10월에는 메인 스트리트 콘도가 2021년에 사용 중임을 증명하기 위한 두 번째 감사 통보를 받았다. 그는 두 감사를 하나의 이야기로 처리하지 않고 각각 별도로 진행해야 한다는 점에 당황했다. 윌슨 씨는 시 직원들에게 "2021년 유 스트리트의 감사는 이미 완료되었고 그 기간 동안 두 곳에 거주했음을 증명했다"고 말했지만 시 직원들은 "별도의 감사를 진행해야 한다"고 답했다. 메인 스트리트의 두 번째 감사의 첫 번째 단계에서는 보험, 정부, 세금 서류 제출을 요구받았으나 이를 통과하지 못했다. 만약 벌금 2만 달러를 내야 했다면 콘도를 팔아야 했을지도 모른다고 윌슨 씨는 말했다. 그는 아마존 주문 및 음식 배달 영수증, 페이스북 그룹 대화 기록 등 다양한 증거를 제출하며 검토 과정을 거쳤다. 이를 통해 그는 2021년에 메인 스트리트 콘도가 사용 중이었음을 증명하고 벌금을 면제받았다. 하지만 벌금을 면제받은 지 한 달 만에 2022년을 대상으로 한 메인 스트리트 콘도의 새로운 감사 통보를 받았다. 그는 "이건 정말 불합리하다"며 두 콘도 모두 모기지가 있고 건강 문제로 인해 충분히 일할 수 없다고 덧붙였다. 밴쿠버의 모든 주택 소유주는 2월에 주택 상태와 빈집 여부를 신고해야 한다. 도시는 빈집세 검증을 위해 무작위 감사와 위험 기반 감사를 수행한다. 2020년에는 11,890건의 감사를 실시해 4.8%인 576건이 규정을 위반한 것으로 나타났다. 2021년에는 10,828건의 감사 중 3.6%인 367건이 규정을 위반한 것으로 나타났다. 윌슨 씨에 따르면 시 직원들은 이번 감사가 무작위로 이루어졌다고 전했다. 시 감사 분석가가 최근 감사에서 윌슨 씨의 파일을 열어보았을 때 2021년 감사 자료를 2022년 감사의 증거로 사용할 수 있다고 말했다. 분석가는 감사 자체를 취소하지 않았지만 윌슨 씨가 세입자들로부터 받은 월간 전자 송금 영수증 6개 이상을 제출하면 감사 절차를 빨리 완료하는 데 도움이 될 것이라고 말했다. 윌슨 씨는 이를 제출해 감사를 신속히 완료할 수 있었다. 윌슨 씨는 "시스템에 대해 많은 의문이 생긴다"고 말했다. 밴쿠버 중앙일보소유주 밴쿠버 밴쿠버 콘도 동안 빈집세

2024-05-30

[부동산 투자] SB 8·9·10법

여전히 경제지표는 혼란스럽게 나타나고 있습니다. 인플레이션 지수가 예상보다 높게 나오며 연방준비제도에서는 기존의 입장을 바꿔 조심스러운 금리 정책을 운용할 뜻을 보이자 금융시장은 혼란스러워하고 있습니다. 금리 인하에 따른 부동산 경기회복을 기대하고 있는 부동산 관련 종사자에게 아직 봄은 멀리 있는 것 같습니다. LA다운타운 지역을 제외한 외곽 지역의 주택판매 가격은 계속 상승 곡선을 그리고 있으며 조금이라도 저렴한 가격의 주택을 찾는 바이어들의 경쟁은 더욱 치열해 지고 있습니다. 이러한 현상은 주택시장의 매물 부족에서 비롯됐는데 높아진 모기지 이자율은 이러한 현상을 더욱 악화시키는 이유로 지목되고 있습니다. 오늘은 이러한 주택 공급이 부족한 시기에 현재 R1 주택부지에서 한 채 또는 두 채의 추가 주택을 신축해서 개발 차익을 노려 볼 수 있는 법을 소개하도록 하겠습니다. 2021년 캘리포니아 정부는 계속되는 주택 부족 현상을 완화하려는 목적으로 뉴섬 주지사가 법안(SB 8·9·10)에 서명했고 2022년 1월 1일에 발효됐습니다. SB9 법의 주된 내용은 기존의 단독주택 부지에 최대 4개의 부지로 분할하거나 각 부지에 최대 2개의 주택을 건설할 수 있도록 허용하는 것입니다. 이는 기존에 한 부지에 한 채만 건설이 가능했던 것과는 대조적인 내용입니다. 이를 통해 주택 수요를 충족시키고 도시 개발을 촉진하는 것에 초점을 맞춘 법입니다. SB9 법을 적용받기 위해서는 몇 가지 조건이 따라옵니다. 주택 소유주는 SB9 용지 분할 후 최소 3년 동안 신규 개발된 주택 중 하나의 대한 소유자 거주를 유지해야 하며 분할될 주택 용지는 최소 800스퀘어피트 건물을 시의 규정에 맞게 지을 수 있는 조건이 되어야 합니다. 또한 신규 개발된 주택은 단기 임대 목적으로는 사용할 수 없습니다. 현재의 주택이 역사적 건물 관리 지역에 포함되어 있다면 SB9 법에서는 혜택을 받을 수 없습니다. SB8 법은 주택 개발 승인 절차를 간소화해서 주택 공급을 늘릴 수 있게 설계되어 있습니다. 특정 기준을 충족하는 개발, 그중에서도 가격 수준과 위치 기준을 포함하여 많은 일반적인 지역 심사 절차를 우회할 수 있는 간소화된 승인 절차의 혜택을 받을 수 있습니다. SB9과 SB8을 활용해서 주택 신축 허가서를 제출한다면 기존의 개발 신청서를 제출할 때보다 많은 시간과 비용을 절약할 수 있습니다. SB10 법은 도시 밀집 지역, 예를 들면 LA다운타운 지역과 같은 메트로폴리탄 지역에서 작은 토지 면적에 좀 더 집적도 높은 소규모 아파트를 건설할 수 있도록 설계된 법입니다. 위의 법과 약간 성격은 다르지만, 현재 활발하게 진행되고 있는 ADU(별채) 또한 주택 공급을 위해 주 정부에서 추진하고 있는 대표적인 법입니다. 위의 법들에서 보았듯이 캘리포니아 정부는 주택 수요를 맞추기 위해서 여러 가지 방안을 지원하고 있습니다. 주택 소유주분들 중에 이러한 조건에 충족된 주택을 소유한분들은 계획관할 당국이나 자격 있는 전문가와 상담하셔서 현재 거주하고 계신 주택의 판매 없이 재산을 증식할 기회로 활용해 보시는 것도 좋을 것 같습니다. ▶문의: (213)605-5359 조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 간소화 소규모 단독주택 부지 주택판매 가격 주택 소유주

2024-05-22

미국 소기업 11% 아시안 소유

전국 소기업의 11%를 아시안이 소유한 것으로 나타났다. 대부분 직원 4명 이하의 영세 기업이지만, 이들은 자신의 사업을 소유하는 것이 ‘아메리칸 드림’이라고 봤다. 퓨리서치센터는 23일 연방 중소기업청(SBA)과 자체 설문조사 결과를 종합한 ‘미국 소기업 현황’ 보고서를 발표했다. SBA에 따르면 2021년 기준 직원 500명 이하의 소기업은 약 600만 개로 전체 기업의 99.9%를 차지한다. 이중 직원이 4명 이하인 영세 기업이 49%에 달했다. 소기업은 대부분 백인 차지였다. 전체 85%가 백인(히스패닉 포함) 소유였다. 소수인종 중에선 아시안의 비중이 11%로 가장 컸다. 흑인은 3%였다. 아시안은 자신의 사업을 소유하는 것이 ‘아메리칸 드림’의 일환이라고 보는 경향이 있었다. 퓨리서치센터의 작년 조사에 따르면 아시안의 30%가 아메리칸 드림에 있어 사업체를 소유하는 것이 중요하다고 답했다. 소기업 소유주는 대부분 남성이었다. 2021년 기준 남성이 소유한 소기업은 전체 61%였으며 여성 소유는 22%였다. 남성과 여성이 공동으로 소유한 경우는 14%였다. 코로나19로 잠시 주춤하긴 했지만, 소기업에 대한 관심은 여전히 크다. 센서스국에 따르면 2023년 사업자 신청 건수는 180만 건으로 2019년 130만 건에서 크게 증가했다. 주로 인구가 많은 지역에서 수요가 늘었다. 플로리다가 22만5800건 건으로 1위를 차지했고 캘리포니아(22만1500건), 텍사스(15만1800건), 뉴욕(13만1200건) 등이 뒤를 이었다. 소기업 중 다수(59%)가 최소 6년 동안 운영됐다. 이 가운데 25년 이상 운영해온 기업도 전체의 15%에 달했다. 설립 5년 이하의 신생 소기업은 35%였다. 한편 소기업에 대한 미국인의 인식은 매우 긍정적이었다. 퓨리서치센터 연구에 따르면 성인 86%가 소기업이 사회에 좋은 영향을 미친다고 답했다. 군대(60%), 교회(59%)를 훌쩍 뛰어넘는 평가였다. 레베카 레퍼트 퓨리서치센터 연구원은 “많은 소기업이 코로나19 등 시련을 겪었지만 기업가 정신을 유지하고 있다”며 “각 기업의 규모는 작지만 전체적으론 연간 16조2000억 달러의 수익을 올리는 등 결코 작지 않다”고 말했다. 이하은 기자 lee.haeun@koreadailyny.com미국 소기업 소기업 소유주 아시안 소유 전국 소기업

2024-04-23

[부동산 이야기] 집 소유주의 겨울나기

올해 들어 이곳 남가주에는 많은 양의 비가 오고 있다. 이로 인해 여러 곳에서 크고 작은 피해들이 발생하고 있는데, 겨울철 주택 소유주들이 미리 준비해야 할 일들을 몇 가지 적는다. 해마다 강우량은 다르지만, 비가 많이 오는 해에는 예외 없이 여기저기에서 비로 인한 피해를 상담하는 전화로 일이 마비될 정도다. 지은 지 50~60년 된 주택들은 말할 것도 없거니와 새로 지은 주택들도 많은 문제가 발생한다. 제일 많이 발생하는 문제는, 비로 인해 지붕과 굴뚝, 창문 등에서 물이 새서 지붕이나 벽으로 물이 흘러 천장과 바닥이 젖어 피해를 보는 경우이다. 이를 방지하기 위해서는 당장은 아무 문제가 없더라도, 지은 지 오래된 주택이나 지붕을 수리한 지 오래된 주택 소유주들은 미리 루핑 전문가에게 이상이 없는지 점검을 받아보는 것이 중요하다. 막상 일이 터지고 나면 루핑 전문가를 찾으려 해도, 연락 자체가 힘든 경우도 많거니와 어렵게 예약을 해도, 일이 많아서 당장 고치기가 어려워 며칠 동안은 물과 함께 보내야 하는 괴로움을 감수해야 하기 때문이다. 새집 역시 물 피해의 예외가 될 수 없다. 아무리 좋은 자재로 주택을 지었다 하더라도, 살아보지 않는 한 문제를 아는 것이 불가능하기 때문이다. 만약에 기존의 주택을 구입해 에스크로에 들어갔다면, 셀러에게 지붕을 교체한 시기가 언제인지 한 번쯤 물어보는 것도 좋은 방법이다. 그리고 더욱 중요한 것은, 각자가 가진 보험의 커버리지를 미리 아는 것 또한 중요하다. 문제가 발생했을 때, 얼마까지 커버해 주는지가 중요하다. 그리고 지붕과 굴뚝 외에도 창틀과 뒷 마당의 배수 시스템도 함께 점검하는 것을 권한다. 의외로 창틀을 통해 비가 스며들어 피해를 보는 경우도 자주 접하게 되기 때문이다. 그리고 배수 시스템을 점검하지 않으면 물이 빠지지 않아 집 안으로 물이 흘러들어서 더 큰 피해를 당할 수 있다. 주변에 큰 나무가 있거나, 산 주변이라면 낙엽 등이 배수구를 막을 수 있어서 항상 물이 잘 빠질 수 있는지 배수구 주변을 점검해야 한다. 또한 일단 비 피해를 보게 되면, 몇 개월 후에 터마이트 검사도 함께 받아볼 것을 권한다. 겨울철 비 피해 만큼 자주 발생하는 문제는 바로 난방 시스템이다. 계속해서 히터를 사용할 때는 문제가 없지만, 일반적으로 봄이 되면 다시 겨울이 오기까지 거의 7~8 개월간 히터를 사용하는 집이 없기 때문에 히터를 점검해야 갑자기 찾아올 추위에 대비할 수 있다. 테넌트가 살고있는 경우 한 번쯤 연락해서, 집에 특별히 문제가 없는지 확인하는 것도 좋은 방법이다. 아무리 테넌트가 집을 깨끗하게 사용한다고 해도, 주인보다 더 많은 신경을 쓰지는 않기 때문이다. 이 밖에도 겨울철이 되면 집 안, 밖으로 해야 할 일들이 늘어난다. 집 주위를 차분히 점검해 보고 전문가에게 조언을 듣는 것도 좋은 방법이다. 귀찮다고 하루하루 내버려 두다가는, 속담처럼 소 읽고 외양간 고치는 일이, 남의 일이 아닌 나의 일이 될 수 있다는 것을 명심하기를 바란다. ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 소유주 전문가 주택 소유주들 겨울철 주택 배수 시스템

2024-02-28

[기자의 눈] ‘반려동물’ 소유주 책임 의식 가져야

지난달 한국에서 ‘개 식용 금지법’이 통과돼 관심을 모았다. 이는 애완동물에 대한 한국 사회의 인식 변화를 상징적으로 보여주는 일이었다. 이미 동물 애호가들 사이에서 애완동물은 반려동물로 불릴 정도로 과거와는 위상이 많이 달라졌다. 애완동물에는 사람에게 귀여움을 받고 즐거움을 준다는 의미가 담겨 있다. 하지만 반려동물은 이 수준을 뛰어넘는다. 1인 가구 증가 등의 영향으로 애완동물을 더불어 살아가는 존재로 생각하기 시작한 것이다. 이러한 인식 변화로 인해 사람과 동물의 관계를 반려인과 반려동물, 즉 수평적 관계로 생각하는 사람들조차 생겼을 정도다. 반려동물을 키우는 가구 수가 급증하면서 ‘펫팸족’이라는 신조어도 생겼다. 펫팸족은 ‘펫(pet)’과 ‘패밀리(family)’의 합성어로 반려동물도 가족 구성원으로 생각하는 사람들을 일컫는 말이다. 이런 펫팸족의 증가로 인해 반려동물 관련 경제를 일컫는 ‘펫코노미(petconomy)’도 동반 성장세를 보인다. 펫코노미는 펫과 이노코미의 합성어로 반려동물 보험, 호텔, 유치원, 의류 등 다양한 업종으로 진화하고 있다. 포브스 어드바이저에 따르면 현재 미국 가정의 66%(약 8690만 가구)가 반려동물을 키우는 것으로 나타났다. 반려동물이 있는 가구가 10가구당 6가구가 넘는다는 얘기다. 반려동물 관련 업종의 매출도 크게 늘어 지난 2021년 총 2605억 달러를 기록했다. 이는 지난 2011년과 비교해 115% 급증한 수치다. 전문가들은 2027년에는 시장 규모가 3568억 달러로 더 성장할 것으로 전망했다. 사료만 해도 현재 630개가 넘는 브랜드가 경쟁을 벌이는 것으로 조사됐다. 미국인들이 매년 반려동물용 제품 구매에 지출하는 비용만 약 1036억 달러에 이르는 것으로 조사됐다. 반려동물 급증에는 코로나19 팬데믹이 큰 역할을 한 것으로 나타났다. 포브스 어드바이저에 따르면 반려동물이 있는 가구의 78%가 팬데믹 기간 반려동물을 키우기 시작한 것으로 나타났다. 팬데믹 기간 재택근무와 봉쇄 조치 장기화로 인한 우울증과 외로움 등 ‘코로나 블루’를 극복하기 위해 반려동물을 많이 입양했다는 것이다. 반면, 유기동물의 숫자도 함께 증가하고 있는 것으로 집계됐다. 연방 동물보호협회(ASPCA)에 따르면 매년 약 630만 마리의 유기동물이 보호소에 들어오고 있으며, 이중 약 92만 마리가 안락사 되는 것으로 나타났다. 지난해에도 유기동물은 전년 대비 8%, 2021년 대비 26%나 증가했다. 유기동물 급증 원인으로는 인플레이션으로 인한 비용 증가, 주거 불안정, 재택근무 중단 등이 꼽혔다. 하지만 무엇보다도 소유주들의 책임 의식 결여가 가장 문제다. 유기동물 증가를 막기 위해서는 반려동물 소유주 대상의 교육 프로그램 시행과 동물 등록 제도의 보완이 필요하다는 게 전문가들의 지적이다. 또 개인은 반려동물 입양을 충동적으로 결정해서는 안 된다. 반려동물의 장단점과 해결책에 대해 충분히 고민한 뒤 결정을 내려야 한다. 즉, 단순히 애완동물이 아니라 서로 의지하며 정서적으로 공감하는 한 생명체로 인식이 전환되어야 한다는 것이다. 유명한 비폭력주의자인 마하트마 간디는 ‘한 국가의 위대함과 도덕적 수준은 그 국가가 동물을 대하는 방식에 따라 판단된다’라고 말했다. 애완동물은 이제 반려동물로 인식이 달라지고 있다. 사람과 더불어 살아가는 존재라는 의미다. 소유주들의 더 강한 책임감과 의무감이 요구되는 이유다. 반려동물도 사람과 함께 생각하고 정서를 공감하며 상처를 받으면 아파하는 생명체로 인식해야 한다. 반려동물과의 공존은 안전하고 건전한 사회로의 발전을 위해서도 필요한 일이다. 김예진 / 사회부 기자기자의 눈 반려동물 소유주 반려동물 급증 반려동물용 제품 기간 반려동물

2024-02-20

[부동산 이야기] 투자용 부동산 관리

몇 주 동안 부동산 투자의 기본에 대하여 알아보고 있다. 이번 주에는 주거용 부동산이나 혹은 상업용 부동산을 구입한 후에 효과적인 관리에 대하여 조금 알아보자. 부동산 투자의 또 다른 매력은 얼마나 관리를 잘하느냐에 따라 수입을 더 올릴 수도 있다는 것이다. 아파트 같은 다세대 건물이나, 상업용 부동산의 경우, 부동산의 구매만큼이나 구입하고 난 다음의 관리도 중요한데 관리에도 예산이 필요하다. 그러므로 투자부동산을 구입할 때는 다달이 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트와 구매가격의 1.25%에 해당하는 재산세, 유틸리티, 그리고 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야 한다. 보통 아파트를 소유하면 월 렌트비의 20% 정도는 여유자금이 있어야 하므로 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다. 부동산을 예산에 맞추어 구매를 하고 난 후에 유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다. 이때는 주인이 건물을 수리할 수 있는 기술이 있고, 집 가꾸는 것을 좋아하며 특별히 하는 일이 없는 은퇴한 부동산 오너라면 문제가 없다. 하지만 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 좋아하지 않는 경우에는 경비가 발생하더라도 전문 관리 회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋은 방법이다. 부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우이거나 주된 업무인 렌트 걷기, 부동산 광고 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다. 그러나 부동산을 잘 보수 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내기가 쉽지만은 않은 일이다. 그러므로 부동산 소유주로서는 매달 일정한 비용을 부동산 관리 회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아플 수도 있는 이런저런 업무들을 부동산 관리 회사에 위탁하는 이점이 있다. 그러므로 경험이 많은 확실한 부동산 관리회사를 고용하게 되면 이들은 이미 임대 시장에서 수백 명의 임대인과 의사소통을 하기 때문에 현지 시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있을 것이다. 건물 수리나 테넌트 선별, 렌트 수납, 그리고 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공시설 등을 유지 보수하는 일을 하는 공정한 주택관리 규정 등 검증된 방침과 업무 방식을 갖고 전문적인 부동산관리를 하는 회사를 찾아야 한다. 특히 개인 투자자의 경우 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어 비용을 부담하더라도 부동산 관리회사에 의존하는 것이 바람직하다. 이때 부동산 관리회사의 수익은 부동산 주인에게서 받는 수수료에서 나오는 데 이 수수료는 보통 렌트의 5~15% 정도의 수준으로 엄청난 차이가 있다. 부동산 관리는 전문 회사를 선정해도 되고 건물을 사준 에이전트한테 부탁해도 되는 데 좋은 부동산 관리회사를 선택하기 위해서는 부동산 관리회사가 제출한 제안서를 면밀히 검토하는 것이 필요하다. 이 제안서에는 부동산의 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 대규모 수리가 필요할 때의 계획이나, 목표수익, 비용절감 계획, 공실률에 대한 효율적인 처리방안 등이 포함되어 있어야 한다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 투자용 부동산 부동산 관리회사 부동산 소유주 상업용 부동산

2024-01-24

[손헌수의 활력의 샘물] 2024년 법인의 실소유자(BOI) 보고의무 신설

2024년 1월 1일부터, 주식회사와 LLC는 25% 이상 지분을 가진 개인소유자를 미국재무부(Department of Treasury)에 보고해야만 한다. LLC의 장점 중에 하나인 ‘익명성’이 사라진 것이다. 미국에서 사업을 하는 많은 사람들이 그동안 댈러웨어 주에 법인을 설립해왔다. 최근 들어서는 와이오밍 주에 많이 설립하는 추세다. 이렇게 댈러웨어나 와이오밍, 네바다 같은 주에 법인을 설립하는 가장 중요한 이유는 이런 주들이 법인에 상당히 친화적이기 때문이다. 댈러웨어 주에서는 회사가 소송에 걸리면 다른 주와 달리 주식회사법에 능통한 판사들이 신속하게 예측 가능한 판결을 내린다. 다른 주에서는 오랜 시간이 걸릴 소송이 신속하게 해결되는 것이다. 이런 주에 설립한 회사는 불확실한 판결에 많은 시간이 걸리는 위험을 피할 수 있게 된다. 댈러웨어 주 법인이 유리한 또 다른 이유는 세금이다. 뉴욕이나 캘리포니아 주 같은 곳에 법인을 설립하면, 해당 주에서 영업을 하지 않아도, 법인을 설립한 주에 법인세를 보고하고 때로는 법인세를 내야만 한다. 하지만, 댈러웨어나 와이오밍, 네바다와 같은 주에 설립한 법인은 해당 주에서 영업을 하지 않는다면 설립한 주에 세금을 낼 필요가 없다. 댈러웨어와 같은 주들이 인기 있는 또 하나의 이유는 LLC 소유자에 대한 법원의 청구명령(Charging Order)이 어렵기 때문이다. LLC의 소유자가 개인적인 소송에서 패한 경우에 법원은 때로 LLC 소유자에게 청구명령을 내린다. 청구명령이란 LLC의 소유자가 LLC로부터 받을 이익배분을 법원이 채권자에게 지급하도록 명령하는 것이다. 이런 청구명령이 쉬운 경우 LLC소유자의 재산은 보호받지 못한다. 게다가 LLC의 소유자가 한 사람일 경우, 대부분의 주에서는 청구명령뿐만 아니라, LLC를 팔아서라도 채무를 갚으라는 청산명령을 하는 경우도 있다. 하지만 댈러웨어, 와이오밍, 네바다와 같은 주들은 LLC의 청구명령이 어려울 뿐만 아니라 LLC의 소유자가 오직 한 사람이어도 LLC의 청산명령을 막아준다. 댈러웨어 주와 같은 주가 인기 있는 또 하나의 이유는 바로 “익명성 보장”이다. 대부분의 주에 법인을 설립할 경우에, 회사는 소유주(Owner)와 등기 이사(Director), 그리고 경영진(Officer)을 공개해야 한다. 즉, 누구나 법인의 이름과 설립한 주만 알면 그 회사의 주소나 임원의 이름을 확인할 수 있다. 하지만, 댈러웨어주나 와이오밍, 네바다 주 법인의 경우는 법인의 소유주나 임원, 그리고 실제 주소를 공개할 필요가 없다. 우편이나 소송장을 대신 받을 대리인(Registered Agent)과 등록주소(Registered Office)만 해당 주에 있으면 된다. 즉, 주주나 임원, 경영진, 누구도 해당 주에 살지 않아도 된다. 또한 사무실이나 매장, 창고 등이 해당 주에 위치하지 않아도 되는 것이다. ’익명성 보장’은 법인 소유주의 개인 자산 보호에 커다란 역할을 해왔다. 회사의 실제 주인을 파악하기 어려우면, 숨겨둔 재산 파악이 어렵고, 소송으로부터 재산을 지키기가 쉽다. 하지만 2024년 1월 1일부터 미국재무부는 미국내 50개 주에 설립된 주식회사나 LLC, 그리고 미국 내에서 사업을 하는 외국법인들에 대해서 25% 이상 소유권을 가진 실제 소유자(Beneficial Owner)를 보고하도록 의무화 하고 있다. CTA(Corporate Transparency Act)라고 알려진 법인투명성법안에 따라 2024년부터 미국의 대부분의 주식회사와 LLC는 BOI(Beneficial Owner Information) 즉 실제 소유자의 개인정보를 보고해야만 하는 것이다. 돈세탁방지와 테러활동금지를 위한 정부의 법인소유권투명성 제고를 위한 법률제정으로 중소기업들은 또 다른 할 일이 생겼다.(변호사, 공인회계사) 손헌수손헌수의 활력의 샘물 실소유자 보고의무 법인소유권투명성 제고 법인 소유주 보고의무 신설

2024-01-11

[부동산투자] 투자용 주택을 구입하는 방법

아파트와 일반 개인 주택의 렌트비는 매우 비싸다. 특히 2~3베드룸의 경우의 렌트비가 3000~4000달러를 넘어 테넌트의 입장에서는 월수입의 상당 부분이 렌트비로 지불되고 있으니 가계 사정에 여간 큰 부담이 아닐 수 없다. 하지만 역으로 생각해 보면 임대주, 즉 아파트와 임대주택 소유주에게는 안정적인 수입원일 것이다. 투자자들에게는 아파트와 주택이 아주 좋은 투자처일 것이다. 게다가 장래의 집값 상승의 기대까지 추가되니 일석이조의 효과를 예상할 수 있다. 지금 투자용 주택 혹은 아파트를 구입하려고 하는 게 조금 늦지 않았을까 걱정도 하겠지만, 투자라는 것이 원래 100% 안전한 것이 없고 그중에서도 가장 안전하고 손실위험이 적은 것이 부동산 투자니 지금도 늦지 않았다고 보는 것이 틀리지는 않는다. 늦었다고 느낄 때가 바로 그 타임이라고 봐야 할 것이다. 어떤 종류의 주택을 구입해야 하나, 어떤 지역에 사 두는 게 가장 좋을까, 큰집이 좋을지 작은 집이 좋을지, 렌트 관리는 어떻게 해야 할지, 얼마를 다운하고 얼마를 대출받는 게 좋을지, 주택관리에 들어가는 여러 비용이 어떤 게 있는지 등등 이에 관한 것들을 한번 샅샅이 살펴보기로 하자. 하나하나 계산부터 먼저 해서 손익을 따져보고 앞뒤를 헤아려서 한 단계씩 준비하는 것이 좋겠다. 십수년간 모아둔 자금을 투자용 주택을 사는 데 선뜻 투입한다는 것은 처음으로 시작하는 투자자에게는 상당히 위험스럽고 겁이 나는 일임이 틀림없다. 그래서 하나하나 돌다리도 두들겨보고 만져보고 또 한 번 더 디뎌보고 난 뒤에 발걸음을 옮겨 보는 것이 좋겠다. 큰 집을 하나 사서 렌트비를 많이 받는 것이 좋을까? 작은 집 2채를 사서 작은 렌트비 두 개를 받는 것이 좋을까? 서로 장단점이 있지만, 결론적으로 이야기하자면 같은 돈으로 작은 집을 두 개를 사서 운용하는 것이 더 효율적이다. 물론 큰 집 하나의 테넌트를 관리하는 것이 작은 집 2채의 테넌트 두 가족을 관리하는 것보다 쉬울 수는 있으나, 큰집 하나 보다는 작은 집 2채가 투자의 수입 면에서도 보다 더 나을 뿐만 아니라 위험부담이 분산되니 투자 안전성에서도 훨씬 낫다. 그리고 차후 긴급자금이 필요할 때에는 작은 집이 팔리기 쉬우니 자금의 환금성에서도 아주 효과적일 것이다. 필자 고객 중 한 명은 투자용 소형 타운홈과 주택 8개를 소유하고 이를 모두 임대하고 있다. 이 주택들은 필자가 전담해서 관리하니, 주택소유주는 테넌트와 직접 마주할 필요도 없고, 렌트 기간 일어나는 문제들은 모두 필자가 알아서 처리하고 적정하게 비용까지 계산한다. 테넌트의 이사, 새 테넌트의 선정, 집수리, 페인트 및 청소까지 공사회사들과 적정히 처리하고 경비 정리를 하니 고객의 입장으로서는 더없이 편리하고 안전하다. 안전하고 편리하고 걱정이 없는 것이 투자에서 가장 중요한 점 중의 하나일 것이다. ▶문의: (661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산투자 투자용 주택 투자용 주택 투자용 소형 임대주택 소유주

2023-12-20

[회계 이야기] 부동산 공동 소유와 세금

부부동산의 공동 소유는 자산에 대해 두 명 이상의 개인 또는 단체가 공동으로 소유하는 것을 의미한다. 공동 소유하는 가장 일반적인 방법은 ‘자산 공유’(Tenancy in Common), ‘공동명의’(Joint Tenancy), ‘공유자산법’(Community Property)이 있다. 캘리포니아에서는 ‘공동자산법’이 적용되는데 부부만이 이를 적용받게 된다. 여기서는 간단하게나마 이들 공동 소유권에 관해 설명하고 세금과 관련된 기본적인 것에 대해서 살펴보도록 하겠다. 공동소유권과 관련해서는 여러 용어가 나오는데 기본적으로 위의 세 가지 방법 ‘자산 공유’, ‘공동명의’, ‘공유자산법’에 대한 용어는 숙지해 두어야 한다. ‘자산 공유’는 각 개인이 전체 자산을 각자의 정해진 일정 비율로 소유하는 것을 의미한다. ‘공동명의’는 ‘자산 공유’와 다르게 소유 비율이 동등하고 공동 소유주가 사망하는 경우 소유권이 생존하는 소유주에게 자동으로 넘어가게 된다. 이를 ‘생존권’(Right of Survivorship)이라 하고 유언장보다도 우선적인 권리가 있다. ‘자산 공유’와 ‘공동명의’의 주요 차이점은 ‘자산 공유’에는 ‘생존권’이 없어서 공동소유주가 사망하게 되면 사망자의 지분은 사망자의 상속자에게 넘어가는 것이다. ‘공동명의’는 ‘공유자산법’과 비교하여 세금에서 여러 문제가 발생할 수 있는 요인이 있다. 납세자는 자산 매각 시에 자산의 구매가격을 기준으로 가치증가분에 대해서 자본이득세를 내게 되는데 사망 시에는 기준가격이 사망 시의 시장가격으로 바뀌게 된다. 예를 들어 10만 달러에 구입한 주택을 30만 달러에 팔았다면 20만 달러의 자본이득이 발생하고 그에 대한 세금을 내게 된다. 그런데 만약 사망을 하여 자식이 상속을 받았다면 기준가격은 사망 시 시장가격인 30만 달러로 바뀌어 상속받은 자식이 그 자산을 매각한다 해도 자본이득은 발생하지 않게 된다. 반면에 만약 내가 그 자산을 당신과 ‘공동명의’로 가지고 있다고 가정해 보자. 당신이 사망하면 ‘공동명의’이기 때문에 소유권은 자동으로 나에게 온다. 그러면 기준가격은 어떻게 될까? 내가 이미 반절을 소유하고 있었기 때문에 사망한 당신의 지분인 반절에 대해서만 기준가가 시장가로 바뀌게 된다. 다시 말해 앞의 경우라면 10만 달러의 자본이득이 발생하게 되는 것이다. 이제는 내가 ‘공동자산법’으로 자산을 소유하고 있었고 배우자가 사망했다고 가정해 보자. ‘공동자산법’인 경우에는 비록 공동소유하고 있었다고 해도 ‘공동자산법’의 특별 규정으로 인해 기준가격은 전체 자산의 가치에 대해 시장가격으로 바뀌게 된다. 배우자와 ‘공동명의’로 자산을 보유하고 있었다면 당신은 자산의 반절분만큼 세금에서 불이익을 받게 되었을 것이다. ‘공동명의’는 만들기가 손쉬워서 은행, 타이틀 회사, 부동산 중개업자 등이 깊은 고려 없이 사용을 해오고 지만 여러 문제를 내재하고 있다. 자산을 공동소유하게 될 때는 세금 계획, 소유권 통제 및 분쟁 발생에 따른 해결 등 여러 상황을 고려해서 현명한 방법을 모색해 보아야 한다. ▶문의:(213)926-9378 백용현 CPA회계 이야기 부동산 공동 공동 소유주 부동산 공동 자산 공유

2023-11-08

뒷마당 별채 ADU만 분리해서 거래 가능

캘리포니아에서도 뒷마당 별채(ADU)를 본채와 별개로 매매할 수 있게 된다. 14일 LA타임스는 개빈 뉴섬 주지사가 최근 ADU를 콘도처럼 별도의 주택 개념으로 구분해 따로 거래할 수 있도록 허용하는 법안(AB1033)에 서명했다고 보도했다. 법안의 발효는 각 시 정부가 별채를 콘도로 인정하는 시점에 맞춰 이뤄진다. 이미 별채를 콘도처럼 별도로 거래하는 곳은 오리건, 텍사스, 시애틀 등이 있다. AB1033은 현재 콘도에 적용 중인 건설 및 매매 기준을 ADU에 동일하게 적용한다. ADU를 건설하는 주택 소유주는 지역 수도, 하수관, 가스, 전력 등 시설에 개별적인 건물 건설을 통지해야 한다. 또 ADU의 외부와 차량 진입로 등 공유 시설 이용 및 관리를 위한 HOA도 마련해야 한다. 법안은 ADU를 독립된 주택으로 간주하므로 재산세 또한 본채와 별도로 내도록 했다.전문가들은 주택 소유주와 바이어 모두에게 긍정적인 효과를 기대했다. 크로스카운티 모기지의 메리디스 스토워스 론오피서는 “연금과 은퇴 펀드로 생활하는 시니어 주택 소유주에겐 희소식”이라며 “특히 젊은 층에는 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능해질 것”이라고 전했다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com콘도 판매 주택 소유주 해당 법안 현재 콘도

2023-10-15

[부동산 이야기] 주택 구매 후에 해야 할 것들

최근 바이어의 경우 주택 가격이 높은데도 매물은 부족하고 모기지 이자율이 많이 올라 지난 어느 때보다도 내 집 마련이 어렵다. 그리고 힘든 과정을 거쳐 내 집 마련에 성공했다면 이때 해야 할 할 일들도 만만치 않다. 그러면 주택 구매 후에 주택 소유주가 해야 할 일들을 알아보자. 일반적으로 바이어는 에스크로가 시작되면 바로 주택 상태를 점검하는 홈 인스펙션을 한다. 외부 전문업체에 의뢰해 주택에 결함이 없는지 등 상태를 확인하여 결과에 따라 주택 구매 계약을 취소하기도 한다. 그러나 실질적으로 주택의 전반적인 상태를 파악하여 셀러에게 수리비를 요청할 수도 있어 바이어에게 꼭 필요한 과정이다. 또 바이어가 주택을 구매하고 나서 수리해야 할 것들을 알아볼 수도 있다. 홈 인스펙션 보고서를 보고 수리 계획을 만들어 효율적으로 주택을 관리할 수 있다. 에스크로가 끝났다면 보안상 바이어는 바로 내부로 통하는 주택의 모든 출입문에 자물쇠를 교체해야 한다. 차고 문의 리모컨도 가능하면 새것으로 교체하는 것이 좋다. 감시 카메라가 장착된 스마트 초인종을 설치한 집이 많은데, 이것도 먼저 사용하던 계정을 해지하고 새 계정으로 바꾸는 것이 좋다. 집주인의 이름으로 모든 유틸리티 서비스를 신청해야 한다. 셀러가 3일 정도의 여유를 두고 유틸리티 서비스를 중단하도록 배려를 하지만, 생활에 필요한 전기, 수도, 가스 등 각종 유틸리티 서비스를 미리 연결해야 한다. 에스크로를 마감하기 전에 전 주인이 언제 유틸리티 서비스를 끊을 것인지 반드시 확인하고 끊기기 전 새로 서비스를 연결해야 입주에 수월하다. 동시에 화재를 예방하기 위해 ‘회로 자동 차단기(Circuit Breaker)’의 위치를 확인해야 한다. 이 차단기는 집안 각 공간으로 연결되는 전류를 차단하는 안전장치인 데, 차단 스위치가 여러 개로 나누어져 있다. 과전류나 합선 발생 시 차단기의 내부 스위치가 회로를 자동으로 차단한다. 각 스위치 옆에다 작은 스티커를 붙여놓으면 편리하다. 그리고 가주를 비롯한 여러 주에서 주택 거래 시 화재경보기와 일산화탄소 경보기 설치를 의무화하고 있다. 새집으로 이사한 뒤 이들 경보기가 작동하는지 바로 점검해야 한다. 한편 새로 집을 사면, 대부분 셀러로부터 '홈 워런티(Home Warranty)'를 받는다. 홈 워런티는 주택 시설이나 가전제품에 고장이 발생하면 수리 또는 교체비를 보상하는 일종의 주택 관리 보증 프로그램이다. 일반적으로 주택 매매 시 셀러가 바이어에게 1년 치 보증 계약을 들어주고 그 뒤부터는 필요하다면, 주택 소유주가 매년 계약을 연장할 수 있다. 다만 보상 범위나 수리 요청 절차 등 계약 내용을 자세히 알고 있어야 고장 발생 시 적절한 수리 서비스를 받을 수 있다. 에스크로가 끝날 때 에스크로 오피서를 통하여 홈 워런티 계약서를 다른 서류들과 함께 받을 수 있고, 홈 워런티 회사 웹사이트를 통해서도 내용을 확인할 수 있다. 그 외에 우편물의 분실을 막기 위하여 주소변경을 해야 하는데, 이는 연방우정국(USPS) 웹사이트(usps.com)에서 할 수 있다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 구매 주택 구매 주택 상태 주택 소유주

2023-09-13

[부동산 이야기] 부동산 시장의 부정적 상황들

▶모기지 이자율 금리 인상조치가 계속될 것으로예상이 되면서 모기지 이자율과 직접 연관관계에 있는 10년 만기 국채 금리가 8월 23일 기준 연 4.34%까지 치솟았고 해외에서도 미국 국채 구매 열풍이불고 있다. 장기간 안전자산을 선호하는 투자자들의 수요와 국채의 발행을 늘려갈 수밖에 없는미국 정부의 상황에 맞물려서 일어나고 있는 현상이지만 결국 모기지 이자는 연일 최고치를 경신하면서 8월 셋째 주 현재7.5% 선까지 오른 상태이다. 연초의 예상치와는 다르게 정부의 금리 인상 조치가 실질적으로 내년 초까지지속될 수 있기 때문에 모기지 이자가 5%대까지 내리는 상황은 단기간 어려워졌다. 적어도 내년 여름 전후까지이자가 오를 경우 이는 주택시장에 막대한 악영향을 미칠 것이다. 셀러들도 매물을 시장에 내놓지 않아 내 집 마련을 위한 바이어들의 고충을 심화시킬 것이다. ▶2~3% 모기지에 에퀴티 충분한 주택 소유주 두 분기 이상 GDP가 감소할 경우 경기후퇴인 Recession이라고 하지만 실질적으로 지난 한 달간 소비시장에서 경기가 나빠지는 것이 현장에서 느껴지고 있고 특히 이번 겨울의 경기 향방이 향후 부동산 시장과 전반적인 경기의 방향을 결정하는 중요한 시기가 될 것이다. 지금과 같이 낮은 이자율에 충분한 에퀴티를 보유한 주택은 대체로 안전할 것으로 예상이 되었으나 만일 에퀴티를 이용할 융자기회가 적어지거나 까다로워지고 수입원이 끊길 경우 낮은 페이먼트를 필요로 하는 모기지를 가진 주택 오너도 위험한 상황에 빠질 수 있음을 알아야 한다. ▶장기간 보유 렌털 프로퍼티 특히 2~4유닛 아니면 20~30세대 정도의 아파트 소유주는 다음과 같은 상황의 점검이 중요하다. 최근의 밸류 체크, 지역의 렌트관련법과 부동산 소유주에 대한 추가적인 세금의 부과 여부, 퇴거소송의 증가 추세 등이다. 경기가 나빠져서 좋은 테넌트를 만나기 힘들게 되거나 공실이 증가하거나 테넌트와의 분쟁이 증가 가능한 경우에는 매매를 심각하게 고려해야만 한다. 최근 이자율이 너무 높아진 상황에서 융자가 불가능한 아파트가 늘어날 경우 차라리 현재 상황에서 매매가 가능성을 알아보는 게 좋다. 그리고 1031 EXCHANGE가 힘들 경우 매매 시 납부해야 하는 세금에 대해서 전문가와 상담이 중요하다. 차라리 세금을 내고 유용한 현금을 확보하는 것이 미래를 위해서라도 중요할 수 있다. ▶추가적인 정부 혜택 불가능 모기지와 재산세를 연체하는 주택소유주들을 위한 대책들이 실행 중이지만 과연 얼마나 효과가 있을지는 미지수이다. 무엇보다도 언제나 그랬듯이 조건을 충족하는 소유주들이 많지는 않을 것이다. 융자하는 과정과 비슷하게 수입 증명과 크레딧 요구조건이 있고 인컴제한선이 있어서 실제 혜택과는 거리가 멀 수도 있다. 앞으로 제한적으로 나오는 다른 정부대책들도 비슷한 상황일 수 있다. 더는PPP 등을 위시한 쉬운 조건의 정부의 융자나 금전적 혜택은 불가능할 것이고 과거의 모기지 융자조정이나 쇼트세일시 여러가지 채무 면제나 가능한 세금 면제가 현실화하기는 어렵다고 보아야 한다. 크레딧카드의 연체 또한 심각한 수준이다. ▶부족한 인벤토리 문제 실질적으로 신규주택의 건설이 용이하지 않거나 특히 복수의 주택을 보유한 투자자들의 판매 후세금 문제가 해결되지 않고서는 추가적인 인벤토리가 시장에 공급될 가능성은 적다고 보인다. 가장 좋은 해결책은 전국의 렌트용 단독주택의 30% 이상을 보유하고 있는 월스트리트의 투자가 그룹들이 보유매물을 시장에서 처분할 수 있도록 여러 가지 인센티브를 제공하는 것이다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / First Team Real Estate 에이전트부동산 이야기 부동산 시장 모기지 이자율 부동산 소유주 달간 소비시장

2023-08-30

LA 주택 소유주 48.7%가 ‘하우스 푸어’

LA주택소유주의 절반이 ‘하우스 푸어(House Poor·내 집 빈곤층)’인 것으로 조사됐다. 최근 상공회의소(Chamber of Commerce)가 발표한 보고서에 따르면 전국 주택소유주의 25%가 소득의 30% 이상을 주택 유지 비용으로 쓰는 ‘하우스 푸어’였다. 상공회의소는 연방센서국 자료를 토대로 170개 도시의 주택 페이먼트 중간치와 중간 가구소득을 분석했다고 덧붙였다. 소득 대비 주거비 비율이 30%가 넘어가면 일상생활에 지장을 느끼고, 50%가 넘게 되면 집이냐 먹을 것이냐를 선택해야 할 정도로 심각한 상황이라는 게 전문가들의 지적이다. 조사 결과에 따르면, 소득의 30% 이상을 주택 비용으로 지출하는 ‘하우스 푸어’가 가장 많은 도시는 플로리다 히알레아, 캘리포니아 LA, 뉴욕, 플로리다 마이애미 등으로 주택소유주 10명 중 4명 이상이 월 주택 페이먼트를 감당할 수 없을 정도로 큰 부담을 느끼고 있는 것으로 나타났다. 〈표 참조〉 특히, 뉴욕과 호놀룰루를 제외한 상위 10개 도시는 모두 캘리포니아나 플로리다주의 도시였다. 1위를 차지한 플로리다 히알레아는 하우스 푸어 비율이 59.3%나 됐다. 집을 가진 주민 10명 중 6명인 꼴이다. 이들의 중간 가구 소득은 6만4386달러였으며, 월 주택페이먼트는 1632달러였다. 연간으로 환산하면 1만9584달러다. 48.7%를 기록한 LA는 2위를 차지했다. LA 집주인의 중간 가구 소득은 12만2032달러, 월 주택 비용은 2972달러, 연 중간 비용은 3만5664로 집계됐다. 3위인 뉴욕의 하우스 푸어 비율은 45.3%로 중간 가구 소득은 12만618달러, 월 비용은 2848달러였다. 상위 20위 내의 캘리포니아 도시는 LA, 팜데일, 롱비치, 옥스나드, 가든그로브, 오클랜드, 애너하임, 오션사이드, 출라비스타, 샌디에이고, 샌타애나, 샌타로사 등 12곳이나 차지해 캘리포니아가 높은 주택 비용으로 주택 유지가 쉽지 않다는 걸 보여줬다. 반면 소득의 20% 미만을 주택 비용으로 지출하는 주택소유주가 많은 도시 1위는 앨라배마 헌트빌이었다. 이어 노스캐롤라이나 캐리, 펜실베이니아 피츠버그, 노스캐롤라이나 롤리, 인디애나 포트웨인 순이었다. 최근 주택 비용 증가는 전국적인 현상이다. 팬데믹 초기 사상 최저치로 하락했던 모기지 금리가 지난해 7%를 넘으며 2022년 이후 가장 높은 이자율을 기록했기 때문이다. 오랫동안 대부분 가구는 임대료, 모기지, 재산세, 공과금 포함한 모든 주택 비용이 월 소득의 30% 이상을 넘기지 않는 ‘주택비용 30%’ 규정을 암묵적으로 지켜왔지만 최근 높은 모기지 금리로 하우스 푸어 주택소유주 비율이 높아진 것이다. 2015년부터 2019년까지 재정적으로 어려움을 겪는 주택소유주 비율은 2015년 29.4%에서 2019년 26.5%로 해마다 감소했다. 하지만 팬데믹 이후 역행하기 시작했다. LA와 뉴욕은 이런 추세를 반영하는 대표적인 도시다. 주택소유주의 거의 절반이 하우스 푸어인 LA에서는 현금이 부족한 주택소유주 수가 2015년부터 2019년 사이 4% 감소했지만 최근 다시 증가추세다. 뉴욕시도 2021년 주택소유주의 45% 이상이 하우스 푸어로 이는 2019년 41.3%에서 증가한 것이다. 반면 마이애미는 2021년 하우스 푸어는 44.6%로 2019년보다 2.5% 감소한 것으로 분석됐다. 상공회의소 연구원인 콜린 차르네키는 “연방 정부의 금리 인상 중단이 신규 주택소유주들에게 어느 정도 안정감을 줄 수 있다”고 내다봤다. 이은영 기자 lee.eunyoung6@koreadaily.com소유주 하우스 주택소유주 비율 전국 주택소유주 주택 비용

2023-06-19

“미국 총기 문제 원인은 법적 허점과 제재 부족”

총 자체가 문제이기보다는 누가 총기를 소유하는지가 중요하다. 텍사스한인사격협회(TKSA) 앤드루 오(사진) 회장은 "칼이 의사나 요리사에게 들리면 안전하지만, 미치광이가 칼을 들면 문제가 된다"며 "오늘날 총기 이슈도 그러한 관점으로 봐야 한다"고 말했다. 오 회장은 한국 원주에서 육군 부사관(1991~1998년)으로 복무했다. 총에 대해 그 누구보다 잘 안다. 댈러스에는 지난 2009년에 이민을 왔다. 현재 부동산 중개업자로 활동 중이다. 오 회장은 AR-15, MP-5 등 각종 총기를 보유하고 있다. 그는 "총은 미국에서 하나의 문화인데 이 부분을 이해하려면 먼저 헌법에 명시된 총기 소유의 자유가 갖는 의미를 알아야 한다"며 "일단 대부분의 사람이 총에 대해 제대로 모르기 때문에 협회 차원에서 안전 문제 등 총기 관련 교육을 시행 중"이라고 말했다. 텍사스주가 총기 소유에 관대하다고 해서 규제가 약한 게 아니다. TKSA에 따르면 여느 주와 마찬가지로 총기 구매 전 연방수사국(FBI)의 신원조회는 기본이다. 총포사에서는 텍사스주 주민만이 총기를 구매할 수 있고, 총기 구매시 돈을 냈더라도 신원조회가 마무리되기 전까지는 총기를 소유할 수가 없다. 신속한 조준을 위해 부착하는 개머리판은 등록 과정이 더욱 까다롭다. 오 회장은 "심지어 소총 종류인 PCC 총에 개머리판을 달려면 등록 과정이 워낙 까다로워서 1년 넘게 시간이 걸리고 총기 소유주가 죽으면 개머리판이 달린 총은 정부 소유로 넘어가기도 한다"며 "음주운전을 하다가 적발돼도 총기 면허가 취소될 수 있다"고 말했다. TKSA 측은 미국 내 총기 문제는 총기 규제법의 허점과 불법 총기에 대한 제재가 제대로 이루어지지 않는 데서 비롯된다고 보고 있다. 오 회장은 "총기 규제법의 균형이 안 맞는 부분이 있는데 예를 들어 텍사스에서는 총포사에서 까다롭게 총기를 구매하더라도 주차장 등에서 개인 간 거래는 또 가능하다"며 "특히 정식으로 등록이 안 된 '고스트 건'이 정식 등록된 총보다 많다는 게 문제인데 사고에 쓰이는 총은 대부분 비등록 총기라서 그런 부분에선 엄격한 규제가 필요하다"고 말했다. 헌법 자체를 바꾸지 않는 이상 현실적으로 미국 내에서는 완전한 총기 규제는 불가능하다. 그래서 무조건적인 총기 규제가 답은 아니라는 게 오 회장의 설명이다. 오 회장은 "캘리포니아의 경우 다른 주에 비해 총기 가격도 두 배 이상 비싸고 심지어 총기 사용 시 불편하게 하려고 손잡이도 다르게 만든다"며 "그런데도 총기 사고가 계속 발생하는 것은 '총' 자체가 아니라 다른 부분에서도 문제가 있다는 것을 보여준다"고 말했다. 장열 기자 jang.yeol@koreadaily.com게시판 댈러스 총기 소유주 총기 규제법 텍사스한인사격협회 앤드루

2023-06-15

배링턴 아파트 세입자협회, 소유주 상대 소송

배링턴 플라자 세입자 협회(BPTA)는 12일 아파트 소유주를 상대로 소송을 제기했다. 웨스트 LA에 위치한 이 아파트는 렌트 컨트롤법이 적용되는 건물인데 지난달말 소유주는 712유닛 모두 세입자에 대해 아파트 건물에 안전시설을 강화할 계획이라며 퇴거통지를 보내 논란이 됐었다. 이 아파트는 지난 10년 동안 2건의 화재가 발생했다. 이 가운데 한 화재에서는 19세 유학생이 숨지기도 했다. 이에 건물 소유주는 화재진화용 스프링클러 설치와 다른 안전 시설 업그레이드를 위해 모든 세입자를 내보내기로 결정했다고 밝혔다. 이날 소송의 쟁점은 아파트 소유주가 더 이상 해당 유닛을 임대시장에 내놓지 않겠다고 결정할 경우 세입자를 퇴거시킬 수 있도록 규정한 1985년에 제정된 엘리스 법을 어떻게 해석하느냐에 달려 있는 것으로 예상된다. 이 법은 소규모(mom-and-pop) 아파트 소유자를 대상으로 임대 시장에서 해당 유닛을 빼내고 더 이상 임대 사업을 하지 않는다는 조건에서 현재 세입자에게 퇴거를 요청할 수 있다고 명시하고 있다. 배링턴 플라자 세입자 협회는 현 아파트 건물 소유주인 더글러스 에메트 잉크가 세입자 퇴거에 대한 정의를 적절히 사용하지 않고 현행법을 위반한 것이라고 주장하고 있다. 하지만 아파트 소유주 측 변호인은 "배링턴 플라자는 엘리스 법이 규정한 내용을 따르고 있다"면서 "(세입자에게 퇴거통지가 발송된) 유닛은 엘리스 법이 정한 규정과 시에서 시행하고 있는 관련 조례에 따라 임대 시장에서 사라지게 된다"고 말했다. 세입자 협회는 소장에서 또 아파트 소유주가 밝힌 퇴거 이유인 안전시설 업그레이드는 현 세입자를 영구 퇴거시키지 않고도 얼마든지 가능한 공사라는 점도 지적했다. 김병일 기자세입자협회 아파트 아파트 세입자협회 아파트 소유주 아파트 건물

2023-06-12

[법 상식] 부동산 관련 분쟁 소송 중 법정관리인의 역할

부동산 투자를 할 때 여러 명의 파트너와 함께 공동 구매하는 경우가 많다. 그러나 동업자가 부동산의 운영과 관리에 있어서 불투명한 의사 결정과 수익에 대한 분배를 거부하는 등의 갈등이 발생할 때 소송이 진행되는 동안 제삼자를 통해 부동산을 관리하는 제도가 있다. 이러한 제도를 법정관리인제도(Receivership)라 한다. 법정관리인제도는 소송 기간 중 분쟁의 원인인 부동산이나 개인 재산을 소송당사자에서부터 관리의 의무를 박탈하고 법원이 임명한 법정관리인에게 부동산이나 개인재산에 대한 관리를 위임하는 것이다. 법정관리인제도는 부동산에 관련된 동업자 간의 분쟁뿐 아니라 법정차압소송을 진행하는 경우, 사기로 인한 부동산 매입, 퇴거명령 소송이나 부동산 분할 소송에서도 법정관리인의 임명을 신청할 수 있다. 예를 들어 부동산에 대하여 담보를 가진 채권자가 차압할 때 4개월 이상 걸리는 절차 동안 부동산에서 나오는 소득이 채무자에게 지급되거나 부동산의 관리가 안 되면서 가치하락에 대한 우려다. 이럴 때 법정관리인을 임명하면 법정관리인은 부동산에 대한 관리를 대신하게 되면서 부동산에서 나오는 소득이 부동산 채권 채무자에게 가지 않고 채권자에게 갈 수 있도록 하고, 부동산을 지속해서 관리함으로써 부동산의 가치를 유지할 수 있다. 법정관리인제도의 목적은 소송당사자가 직접 부동산을 관리하지 못하게 하여 부동산을 실질적으로 운영 및 관리하는 소송당사자가 다른 이로부터의 손해를 볼 가능성을 제한하는 데에 있다. 법정관리인은 소송당사자의 요청으로 법원이 임명하게 되지만, 소송당사자의 어떠한 명령을 받지 않고 오로지 법원이 규정한 권한에 의하여 부동산을 관리한다. 소송당사자 간에서는 중립을 유지하게 되어있고, 부동산의 가치를 유지하고 관리하는 의무만 있다. 법정관리인 임명은 부동산 소유주의 입장에서 매우 엄격한 사법제도이므로 법원에서는 요청이 들어왔을 때 부동산에 관련된 소송당사자들의 권리와 의무를 신중하게 고려한다. 법원이 요청을 받아들이게 되면, 법정관리인은 부동산에 대한 운영 관리의 권한을 갖게 된다. 그러나 법정관리인은 부동산에 대한 법원인 규정한 권한 내에서 운영 및 관리를 할 수 있으므로 부동산에 대한 소유권, 담보권 순위 또는 권한에 관해서는 달라지지 않는다. 법정관리인은 자의적으로 부동산을 처분하거나 매각할 수 없다. 그러나 부동산의 처분이나 매각이 필요할 경우 법원에 매각처분을 요청할 수 있고 법원이 이를 받아들일 경우 매각할 수 있다. 법정관리인은 부동산의 소유주를 대신하여 운영하는 것이므로 법정관리인은 부동산 운영관리에 있어서 부동산의 가치를 유지하고 수익을 증대할 수 있는 경영을 할 의무가 있다. 이러한 의무를 충실히 하지 않거나 불공정하고 사기성의 행동을 했을 경우, 법정관리인은 법적인 책임을 져야 한다. 법정관리인의 임명은 파트너 간의 분쟁에 있어서 매우 효과적인 대안이 될 수 있으나 매우 엄격한 사법제도이므로 전문변호사와 충분히 상의한 후 신중하게 결정해야 한다. ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh법 상식 법정관리인 부동산 부동산 소유주 부동산 운영관리 부동산 투자

2023-06-04

아시안 주택 소유주 10% 모기지 구제…LA 평균 수령액 3만 달러

LA카운티에서 한인 포함 아시아 태평양계(AAPI) 주택소유주들이 코로나19 모기지 구제를 신청해 평균 3만 달러의 무상 지원을 받은 것으로 나타났다. 가주주택금융국(CalHFA)은 AAPI 문화유산의 달을 맞이해 아태계를 대상으로 지난 1년 이상 운영된 캘리포니아 모기지 구제프로그램 이용 실태를 조사했다. 아태계의 경우 캘리포니아 인구의 15%를 차지하고 62%가 주택소유주다. 반면 세입자는 38% 정도다. 카운티별 조사에 따르면 LA카운티의 가구당 평균 지원금은 3만 달러로 승인받은 총 3702 가구 중 아태계가 10%를 차지했다. 아시아계는 331가구로 약 9%였다. 오렌지카운티의 경우, 가구당 평균 3만4000달러 지원금을 받았고 승인받은 총 733가구 중 아태계는 21%나 됐다. 이중 아시아계는 145가구로 약 20%였다. 캘리포니아 모기지 구제 프로그램은 모기지 연체로 주택 압류 위기에 처한 주택소유주에게 최대 8만 달러의 보조금을 제공해 모기지 상환을 돕는 정부 지원책이다. 지난해 3월 발효된 3차 경기부양법(ARP)에 따라 연방 정부는 100억 달러 규모의 모기지 지원 예산 중 캘리포니아 정부에 10억 달러를 배정한 바 있다. 가주 모기지 구제 프로그램은 2021년 12월 출범한 이후 미납한 모기지와 재산세 납부를 지원하기 위한 4억 달러의 지원금이 팬데믹과 연관된 어려움에 직면한 1만5000명 이상의 주택소유주들에게 지원됐다. 이지락 비영리단체 샬롬센터 소장이자 CalHFA 모기지 구제 프로그램 이사는 “가구당 최대 8만 달러를 지원받을 수 있다”며 “많은 한인을 포함한 아태계 주택소유주들이 지원신청을 망설이지말고 도움이 필요하면 혜택을 활용해야 한다”고 강조했다. 프로그램 주요 골자는 ▶연체한 모기지 납부금 최대 8만 달러 지원 ▶체납 재산세 최대 8만 달러 지원 ▶2020년 1월 중 또는 이후 부분 청구나 상환 연기 융자 최대 8만 달러 지원 ▶리버스 모기지 연체세 및 주택보험 최대 8만 달러 지원 ▶신청자 연체 날짜(2023년 3월 1일) 이전 최소 두 차례의 모기지 납부 또는 한 차례의 재산세 체납, 현재도 연체 상태 등이다. 가주주택금융국(CalHFA)은 “상환할 필요가 없는 무료 그랜트”라며 “신청 마감 기한은 없지만 가능한 한 빨리 신청해야 한다”고 강조했다. 상세한 자격 요건은 CaMortgageRelief.org에서 확인할 수 있고 온라인 포탈을 통해 신청 가능하다. 또 필요한 모든 서류를 제출하면 30분 이내 신청 절차를 완료할 수 있다. ▶문의: (888)840-2594 이은영 기자 lee.eunyoung6@koreadaily.com아시안 소유주 모기지 구제 아태계 주택소유주들 캘리포니아 모기지

2023-05-25

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