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[부동산 이야기] 주택 소유를 위한 첫걸음

올해 주택 구매를계획하고 있다면, 첫 번째 생각은 아마도 오픈 하우스에 들르는 것일 수 있다. 집을 찾아다니면서구경하는 것은 전혀 문제 될 것은없겠지만, 다음과 같은 단계를 거치면 주택 구매 성공으로 가는 빠른 길에 오를 수도 있다.   ▶홈바이어 교육 이수   주택 소유는 복잡한 과정일 수 있지만, 더 많이 알수록 더 쉬워지고 구매과정에서 발생하는 비용도 절약할 수도 있다. 재정 교육은 주택을 구매하기 위해 취해야 할 단계뿐만 아니라 미래의 주택 소유주로서 부의 축적을 쌓는 전략의 초석이 될 수 있다.     평생 육체적 노동만이 아닌 자는 동안에도 부가 축적되도록 고민해보는 시간이 될 것이다.     주택도시개발국(HUD)은 첫 주택 구매자들에게 도움이 되는 교육과정을 제공하고 칼리지에서도 이러한 과정을 수강할 수가 있는데 샬롬센터에서는 영어와 한국어로 이러한 과정을 온라인으로 제공하고 있으며 이러한 수업은 주택 소유에 대비할 수 있도록 도울 뿐만 아니라 많은 정부 혜택을 받을 수 있는 자격을 얻을 수 있다.   ▶크레딧 점검하기   크레딧점수는 주택 구매 성공의 열쇠 중 하나다. 대출 기관은 크레딧 점검을 통해서 과거에 재정을 얼마나 잘 관리했는지 평가하고 이 정보를 사용하여 미래에 모기지를 지불할 수 있는지를 판단하게 된다. 크레딧점수에 따라서 융자가 정해지기에 사전에 개선을 위한 사전 조처를 해야겠다.     이를 위한 몇 가지 방법으로는 청구서를 제때 지불하고, 보유한 크레딧카드 부채를 줄이고, 불필요한 새로운 계좌를 개설하지 않는 것이다.     피해야 할 것은 현재 보유한 크레딧카드 계좌를 폐쇄(close)하는 것이다. 그렇게 하면 사용 가능한 크레딧 한도가 감소하여 점수에 부정적인 영향을 미칠 수가 있겠다.     ▶구매 전후 예산 준비   집을 사기 전에 할 수 있는 가장 중요한 일 중 하나는 얼마를 감당할 수 있는지 정확하게 파악하는 것이다. 오픈 하우스를 방문하여 가격대를 벗어난 꿈의 집을 발견하는 대신, 예산에 맞는 가격대를 미리 알아보는 것이 순서다.   먼저 현재 예산을 살피고 절감해서 저축과 부채 상환에 더 많은 돈을 쓸 수 있는 분야가 있는지 고민해 봐야겠다. 이러한 조치는 모두 주택 구매 과정을 더 쉽게 만들어 줄 것이다. 그런 다음 집을 구매한 후 예산으로 염두에 둬야 할 것은 원금, 이자, 재산세 비용 외에도 주택 보험, HOA, 유틸리티 및 유지 관리 비용을 포함해야 한다. 이외에도 조경 및 해충 구제비용과 같은 서비스에 대한 예산을 책정해야 할 수도 있다.     ▶일정 기간 재정 유지   집을 사기 전 몇 달 동안 재정을 유지하는 것이 중요하다. 대출 기관이 대출을 거부하거나 거래를 마치기 전에 계약을 취소할 이유를 제공하고 싶지 않다면, 자동차 구매과 같은 비용이 나가지 않도록 구매의 우선순위를 정하는 것이다.     자동차 페이먼트로 인해 10만 달러의 융자금액이 줄어들 수도 있기 때문이다. 내 집 마련은 준비가 잘 되어 있을수록 더 쉽다. 샬롬센터에서는 다양한 정부보조 프로그램을 통해서 수입과 지역에 따라서 34만 달러까지 지원을 받아 내 집 마련이 가능하도록 돕고 있다.   ▶문의:(213)380-3700   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) 이지락 / 샬롬센터소장부동산 이야기 첫걸음 주택 주택 소유주 주택 구매자들 주택 보험

2025-01-21

6가 오피스-호텔 전환 완공 임박…4층 건물에 52개 객실·식당

한인이 소유한 LA한인타운 사무용 건물의 호텔 전환이 완공을 눈앞에 두고 있다.   지난 13일 부동산 매체 어바나이즈LA에 따르면 타운 6가와 켄모어 애비뉴에 위치한 오피스 건물(3434 W. 6th St..사진)이 최근 호텔 전환 공사 후 새로운 외관을 공개했다.   1950년대에 지어진 이 4층 건물은 총 52개의 객실을 갖춘 호텔로 개조되며, 기존의 1층 주차 공간은 식당 공간으로 재구성될 예정이다. 또한 건물 동쪽에 위치한 기존의 노상 주차장 부지에는 추가로 레스토랑과 바 공간이 신축된다.     호텔은 부지에 5개의 주차 공간을 마련하고, 켄모어 애비뉴에 위치한 외부 주차장과의 임대 계약을 통해 추가적인 공간을 확보할 계획이다.     시 정부 기록에 의하면 프로젝트 신청자이자 건물 소유주는 M&C 프로퍼티 매니지먼트 LLC의 배무한 LA한인축제재단 이사다. 설계는 아키텍처 스튜디오 MA가 담당했다.   부동산 리스팅 업체 루프넷에 게시된 임대 자료에 따르면 이 건물은 지역에 약 9000스퀘어피트 규모의 상업 공간을 새로 공급할 예정이다. 완공은 올해 중으로 예정된 것으로 알려졌다. 우훈식 기자 [email protected]오피스 호텔 오피스 건물 호텔 전환 건물 소유주

2025-01-14

뉴올리언스서 ‘신년 인파’에 차량 돌진 50명 사상

루이지애나주 뉴올리언스의 중심가에 모인 신년 축하 인파에 차량이 돌진, 50명의 사상자가 발생했다.   현지 경찰에 따르면 지난 1일 오전 3시15분(현지시각) 프렌치 쿼터의 버번 스트리트에서 신년을 맞이하려는 수많은 군중 속으로 한 픽업 트럭이 갑자기 돌진했다.   트럭 운전자는 현장의 경관들과 총격전을 벌이다 피격, 현장에서 사망했다. 부상자는 35명, 사망자는 최소 15명에 이른다.   경찰은 총격전 당시 2명의 경관이 총에 맞았지만, 생명에는 지장이 없는 상태라고 밝혔다. 현장에서 발견된 권총과 반자동 소총은 용의자가 사용한 것으로 추정되고 있다.   앤 커크패트릭 뉴올리언스 경찰국장은 이번 사건에 관해 “계획적이고 의도적인 공격”이었다고 밝히고 용의자가 최대한 많은 사람을 겨냥했다고 말했다.   용의자는 당시 차량으로 바리케이드를 돌파한 뒤, 현장에 있던 경관들에게 총격을 가했다. 연방수사국(FBI)은 사망한 용의자가 샴수드 딘 자바르(42·사진)라고 밝혔다. 그는 텍사스 출신의 퇴역 군인으로, 과거 10년 동안 군대에서 인사와 정보 기술 분야에서 복무한 것으로 알려졌다.   뉴욕타임스(NYT)에 따르면, 자바르는 2020년에 업로드한 유튜브 영상에서 자신이 텍사스 뷰몬트에서 태어나고 자랐으며, 군 복무 시절 외에는 대부분을 그곳에서 보냈다고 말했다.     ━   "미국에 대한 어떤 종류 공격도 용납 않을 것"    바이든 애도하며 분노 드러내 트럼프 "악행 회복 전폭 지원"   FBI는 자바르의 트럭에서 ISIS(이슬람국가) 깃발을 발견, 회수했다.     CNN 보도에 따르면 자바르는 차량 소유주가 임차인과 일대일로 연결해 차량을 빌려주는 사이트 투로(Turo)를 통해 빌린 차량을 범행에 사용했다.   자바르가 빌린 트럭과 사건 현장에서는 사제 급조폭발물(IED) 여러 개가 발견됐다. 이에 수사 당국은 이번 사건을 모종의 목적을 가진 ‘테러 사건’으로 규정하고, FBI를 중심으로 합동 수사를 벌이고 있다.   알레한드로 마요르카스 국토안보부 장관은 성명을 통해 “이번 사건에 대응하기 위해 유관 법 집행 기관들과 긴밀히 협력하고 있다”며 “FBI는 이 끔찍한 공격을 테러 행위로 조사하고 있다”고 말했다.   당국은 정치적, 종교적 요인을 포함, 범행 동기를 파악 중이라며 “이번 사건이 테러 조직과 연관이 있는지, 공범이 있는지 등을 조사 중”이라고 밝혔다.   FBI 관계자는 이날 기자회견에서 “(이번 사건이) 범인의 단독 범행이라고는 생각하지 않는다. 어떤 가능성도 배제하지 않고 있다”고 말했다.   루이지애나 주지사 제프 랜드리는 비상사태를 선포했으며, 이날 사건 현장 인근 슈거돔에서 열릴 예정이던 조지아대와 노터데임대의 슈거볼 경기는 하루 연기됐다.   바이든 대통령은 "분노를 느낀다"면서 "어떤 종류의 폭력도 정당화될 수 없으며 미국 사회에 대한 어떤 종류의 공격도 용납하지 않을 것"이라고 밝혔다.   트럼프 당선인은 SNS에 다른 나라에서 유입되는 범죄자들의 문제가 사실로 드러났다며 "트럼프 행정부는 뉴올리언스시가 완전한 악행을 조사하고 회복하는 과정에서 전폭적으로 지원할 것"이란 메시지를 전했다. 우훈식 기자 [email protected] 뉴올리언스 루이지애나주 뉴올리언스 커크패트릭 뉴올리언스 차량 소유주

2025-01-01

사업체 소유·운영자 정보 BOI 의무 보고 다시 시행

일시 중지됐던 사업체 소유주 및 운영자 정보(BOI)의 재무부 의무 보고 규정이 재개됐다.     제5 순회항소법원이 23일 텍사스 연방법원이 내린 가처분 명령에 대해서 긴급 효력 정지 판결을 내리면서 BOI의 의무보고가 다시 효력을 갖게 됐다.     항소법원 측은 “가처분 명령을 유지할 경우 금융 범죄 예방에 심각한 해가 될 수 있다”고 판결 배경을 밝혔다.       텍사스 연방법원 동부지법은 지난 3일 BOI 의무보고 규정 시행을 중지하는 가처분 명령을 내린 바 있다. 〈12월 4일자 중앙경제 1면〉 이번 항소법원의 판결에 따라 2024년 1월 1일 이전에 설립되거나 등록된 기업은 2025년 1월 13일까지 BOI를 재무부 산하 금융범죄단속네트워크(FinCEN)에 보고해야 한다.     미보고 시 하루 최대 500달러의 벌금이 부과된다.   제임스 차 공인회계사(CPA)는 “현재로서는 벌금액이 너무 많아 기한 내 보고가 필요하다”고 조언했다.   조원희 기자사업체 운영자 사업체 소유주 운영자 정보 의무보고 규정

2024-12-23

소유주 괴롭히는 부동산 사기 메트로 애틀랜타서 빈발

자신이 소유하지 않은 부동산을 신분을 도용해 팔려고 시도하거나 불법으로 점거하는 사기 범죄가 최근 메트로 애틀랜타 지역에서 빈발하고 있어 주의가 필요하다.       귀넷 카운티 경찰에 따르면 알몬드 롱(55) 용의자는 부동산 소유주의 신분을 도용해 자신이 소유하지도 않은 애리조나 소재 주택을 13만 달러에 부동산 중개 사이트 ‘질로’에 올렸다. 그러나 실제 소유주가 사이트에 자신의 집이 매물로 올라가 있는 것을 보고 경찰에 신고해 용의자 롱이 체포될 수 있었다.     경찰은 함정수사를 진행, 지난 17일 뷰포드 몰오브조지아 인근 맥도날드점에서 ‘클로징 문서에 서명하기로’ 약속하고 롱과 만나 현장에서 그를 체포했다.   경찰은 이 용의자가 큰 조직의 일원이며, 더 많은 사기성 매물이 있을 수 있다고 판단하고 배후를 조사 중이다. 당국은 “부동산을 소유하고 있다면 불법으로 매각되지 않았는지, 신분이 도용되지 않았는지 확인해야 한다”고 당부했다.       빈집이나 다른 사람 소유의 주택을 무단 점유하는 ‘스쿼팅’(squatting)도 흔한 사례다. 하지만 자신이 소유한 집을 무담점거한 불법침입자 ‘스쿼터’(squatter)를 내쫓은 집주인이 되레 감옥에 갇힌 억울한 사례도 일어나고 있다.     지역매체 채널2 액션뉴스는 클레이튼 카운티 로레타 헤일 씨의 사례를 최근 보도했다. 그는 지난 8월 자신이 소유한 집을 불법 점유하고 있는 사람을 발견하고 경찰에 신고했다. 경찰은 ‘스쿼터 처벌법’에 따라 무단 침입한 사케미아 존슨 씨를 법정으로 소환했다.     그러나 클레이튼 카운티 법원의 판사가 “존슨은 이전에 퇴거당한 세입자의 파트너와 관련이 있기 때문에 불법 거주자가 아니다”라는 판결 내리면서 일이 꼬이기 시작했다. 헤일 씨는 자신과는 어떤 종류의 계약도 맺지 않은, 관련 없는 사람이라며 수 개월간 법정 싸움을 이어갔다.     헤일씨는 마침내 지난달 법원으로부터 유리한 판결을 받았다. 그는 지난 9일 존슨이 집을 완전히 비웠다고 생각하고 이사를 진행했지만 안심한 것도 잠시, 존슨씨가 다시 집으로 찾아와 마찰을 빚었다.     이날 경찰 보고서는 “헤일이 불법적인 퇴거를 실행하고 존슨의 소지품을 강제로 가져갔다”며 “총을 가져오기 전에 나가라”라고 하는 모습도 찍혔다고 기술했다. 현장에 출동했던 경찰에 따르면 헤일이 세입자를 합법적으로 퇴거시킬 수 있는 판사가 서명한 점유 영장을 받지 못한 것이 문제가 됐다.   헤일은 위의 행동을 인정하며 판사가 문서에 서명하길 몇 주 동안 기다렸다고 해명했다. 결국 집주인 헤일은 불법 침입, 경범죄 테러위협 혐의 등으로 기소됐으며, 헤일 씨가 ‘스쿼터’라고 주장한 사람에게는 어떤 혐의도 적용되지 않았다. 윤지아 기자부동산 소유주 부동산 소유주 소유주 도용 부동산 중개

2024-12-23

[부동산 이야기] 주택구매 시 고려할 것들

주택 구매를 앞두고 있다면 먼저 집을 소유하게 되면 어떤 이익이 있는지 생각해봐야 한다. 그리고 구매할 때 어떤 비용이 필요한지 알아보는 것이 필요하다.   물론 주택 구매는 가족의 안락한 보금자리의 역할이 가장 중요하다. 다만 안전한 투자처를 찾는다면 부동산이 가장 좋은 미래에 대한 투자가 될 것이다. 이미 부동산 가격이 많이 올랐지만, 아직도 부동산 구매는 투자 가치가 높기 때문이다.     하지만 부동산 매입은 다운 페이먼트와 구매에 필요한 비용을 합하면, 큰돈이 필요하고 사고 난 후에도 계속 달마다 융자금을 갚아 나가야 한다. 주택가격이 내려갈 때의 손해도 생각해야 하지만, 긴 안목으로 본다면 부동산 구매는 미래에 대한 투자가 된다.     그리고 융자를 했다면 페이먼트의 많은 부분을 차지하는 이자와 재산세 등에 대한 세금을 공제받을 수 있어 유리하다. 만약 주택을 임대하고 있다면, 세금 공제 등 기타 혜택을 받을 수 없기도 하고 생각지도 못하게 렌트비가 오를 수도 있다. 하지만 주택을 사면 보통 30년 동안 고정되는 월 페이먼트는 주택 소유주가 미래 계획을 세울 수 있게 도와준다. 그리고 주택을 본인의 취향에 맞게 집을 고치거나 가족의 필요에 따라 증축을 할 수도 있다.     주택을 소유하면 세금 혜택이나 월 페이먼트를 통하여 저축하게 되는 효과도 크지만, 무엇보다도 가장 큰 장점은 가지고만 있으면 가격이 올라 소유주의 재산이 늘어나는 것이다.   내가 원하는 집을 사려면 적당한 가격은 얼마가 될지, 다운페이먼트를 얼마를 할 수 있는지가 결정이 되어야 하므로 에이전트와 함께 집의 크기, 원하는 동네 등을 정하여 가격을 알아본다. 그 후 뒷마당, 수영장, 전망 등 개인적인 취향을 반영하여 구체적으로 집을 찾기 시작한다.   이때 미리 융자 에이전트와 상의해서 융자 사전허가서(Pre-Approval letter)를 받아 원하는 주택에 오퍼를 넣을 때 함께 제출한다. 특히 요즘은 융자심사가 까다롭기 때문에 융자 에이전트에게 원하는 주택의 가격과 본인의 경제적인 정보를 미리 주어 융자를 받을 수 있는 한도액을 알아보고 바이어에게 가장 좋은 프로그램을 선택할 수 있도록 도움을 받고 시작하는 것이 시간도 절약되고 안전하다.   주택을 사는 바이어는 집값 이외에 여러 가지 클로징 비용이 발생하게 되므로 그것들을 지불할 수 있을 만큼의 현금을 가지고 있어야 한다.   먼저 바이어가 지불해야 하는 항목들을 보면, 셀러와 바이어가 반반씩 지불하는 에스크로 비용이다.   이때 에스크로를 통하여 셀러와 바이어 사이의 모든 계약이 정확하게 이행될 수 있도록 하는 것이 바이어에게 특별히 중요하다. 그리고 인스펙션 전문가를 통해 주택 점검을 해야 하는 데, 굴뚝이나 지붕 등을 포함한 것으로 보이는 주택의 모든 상태는 물론 물의 온도와 수압, 냉난방의 작동 등을 점검할 수 있다. 이때 인스펙션의 비용은 바이어가 내야 한다.     또 각종 서류의 공증비 등의 비용과 향후 일 년 동안의 화재보험료도 바이어 부담이다. 특히 에스크로 중에 셀러가 주택이 문서상 아무 하자가 없다는 것을 보증하는 타이틀보험을 바이어를 위하여 제공하는 데, 이때 바이어도 주택융자를 할 때 은행에 매물에 문제가 없음을 증명하기 위한 타이틀 보험료를 별도로 지불하게 된다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택구매 고려 주택 소유주 주택 구매 주택 점검

2024-12-04

교통국 소유 주택 세입자들에 저가 판매

가주교통국(Caltrans)이 710번 프리웨이(Fwy) 건설 프로젝트를 위해 매입했던 수백 채의 주택을 매각하기 시작함에 따라 일부 세입자들이 저렴한 가격에 내집 장만을 할 수 있게 됐다.   LA타임스는 엘세레노, 사우스 패서디나, 패서디나 지역의 710번 프리웨이 건설 불발 구간에 위치한 임대 주택에 거주하고 있는 세입자들이 교통국으로부터 저가에 집을 구매할 수 있는 오퍼를 받았다고 지난 10일 보도했다.   세입자들은 제시된 구입 비용이 주택 상태에 따라 3만8000달러, 7만 달러, 14만4000달러, 40만 달러 미만 등이라고 밝혔으나 교통국은 LA타임스에 주교통위원회가 승인하기 전까지는 최종 가격이 아니라며 확인을 거부한 것으로 전해졌다.   부동산 정보 업체 질로에 따르면 엘세레노 지역 중간 주택가격은 79만2000달러다. 이에 따라 교통국은 구매 후 첫 5년간 재판매 제한 및 재정적 처벌을 통해 구매자가 집을 처분하는 것을 불허하고 있지만, 세입자들은 전혀 문제가 되지 않는다고 말하고 있다.   교통국에 따르면 다가구 주택을 포함해 고속도로 주변을 따라 주택 약 125채가 비어 있는 상태로 서민 주택 공급업체와 공공기관이 매입하고 있으며 수리비용은 매입업체나 주택 소유주가 부담하게 된다.   교통국은 60년대 당시 1만4553달러부터 2만8564달러에 구매했던 엘세레노 지역의 빈집 30채를 시 주택 당국, 샌가브리엘 밸리 해비타트 및 기타 비영리 단체에 기증했는데 개보수가 시작된 것으로 알려졌다.   또한 패서디나와 사우스 패서디나 지역의 빈 주택은 시당국이 교통국으로부터 제공받아 주거복지 비영리 단체인 해비타트와 같은 단체 등 제3자에게 임대 또는 매각할 예정이다.     교통국 대변인에 따르면 엘세레노 지역 주택에 대한 에스크로는 대부분 마감됐거나 몇주 내에 마감될 예정이며 패서디나 지역 주택은 내년 초 매각이 완료될 것이라고 밝혔다.   한편, 710번 프리웨이 건설은 1951년 공사를 시작하면서 교통국이 고속도로가 들어서게 되는 엘세레노, 사우스 패서디나, 패서디나 지역의 주택을 매입하기 시작했으며 1965년부터 단계적으로 개통에 들어갔다.   하지만 1973년 사우스 패서디나시, 시에라클럽 등 단체들이 엄격한 환경 평가 검토를 요구하며 소송을 제기했으며 법원이 조사가 완료될 때까지 엘세레노, 패서디나 지역의 공사 중단 명령을 내렸다.     수차례 계획 수정을 통해 공사 재개가 추진됐으나 이후에도 청문회와 소송전이 이어진 끝에 지난 2018년 11월 프로젝트가 철회되며 60년간 이어진 논쟁이 종식됐다.   결국 1950~60년대 매입했던 460채의 주택들은 일부 임대 주택을 제외하고 모두 수십년간 방치되며 파손돼 2015년에는 30채 이상이 거주 불가능 주택으로 지정된 바 있다. 박낙희 기자 [email protected]교통국 세입자 사우스 패서디나시 주택 소유주 지역 주택

2024-09-10

주택 소유주가 유언장 대신 활용할 수 있는 몇 가지 법적 장치 [ASK미국 재산/상속/트러스트-크리스 정 변호사]

 Probate Sale with Court Confirmation 절차를 피하거나 보다 효과적으로 대처하기 위해 주택 소유주가 유언장(Wills) 대신 활용할 수 있는 몇 가지 법적 장치가 있습니다. 이러한 장치들은 프로베이트 절차를 피하고 자산이 보다 신속하고 간편하게 상속인에게 전달될 수 있도록 설계되었습니다.   1. 리빙 트러스트(Living Trust): 리빙 트러스트는 주택 소유주가 살아있는 동안 자신의 자산을 관리하기 위해 설정할 수 있는 법적 장치입니다. 트러스트에 자산(예: 주택)을 포함시키면, 주택 소유주가 사망할 때 트러스트의 수탁자가 자산을 법원 개입 없이 지정된 수혜자에게 직접 이전할 수 있습니다. 이렇게 하면 Probate Sale with Court Confirmation 절차를 피할 수 있습니다.   2. 공동 소유권(Joint Tenancy with Right of Survivorship): 공동 소유권은 두 명 이상의 소유자가 사망 시 자동으로 다른 소유자에게 자산 소유권이 이전되는 형태입니다. 예를 들어, 주택을 배우자와 공동 소유로 등록해 놓으면, 한쪽이 사망할 경우 다른 쪽이 자동으로 주택의 전 소유권을 가지게 됩니다. 이 방법은 프로베이트 절차를 피할 수 있습니다.   3. 지명된 수혜자 지정(Beneficiary Designation): 금융 계좌나 보험 같은 자산의 경우, 수혜자를 지정해 두면 사망 시 해당 자산이 자동으로 지정된 수혜자에게 전달됩니다. 일부 주에서는 주택과 같은 부동산에도 수혜자를 지정할 수 있는 Transfer on Death Deed 제도를 허용하고 있습니다.   4. Transfer on Death (TOD) Deed: 일부 주에서는 Transfer on Death (TOD) Deed라는 도구를 사용할 수 있습니다. 주택 소유주가 TOD Deed를 작성하면, 사망 후 주택이 법적 절차 없이 지정된 수혜자에게 자동으로 이전됩니다. 이 역시 Probate Sale을 피하는 방법입니다.   5. Tenancy by the Entirety: 일부 주에서 사용 가능한 이 제도는 부부가 소유한 자산에 대해 자동으로 생존 배우자에게 소유권이 이전되는 방식입니다. 이는 프로베이트를 피하고 자산이 생존 배우자에게 직접 전달되도록 합니다.   이러한 법적 장치들은 각각의 특성과 주 법률에 따라 사용 가능 여부가 다를 수 있으므로, 자산의 규모와 종류, 상속 계획에 따라 적합한 방법을 선택하는 것이 중요합니다. 상속 계획을 마련할 때는 법률 전문가와 상담하여 최적의 방안을 찾는 것이 좋습니다.     ▶문의:(833)256-8810  미국 트러스트 법적 장치들 주택 소유주 리빙 트러스트

2024-08-19

뉴욕시 주거용 건물 안전 강화한다

뉴욕시가 주거용 건물 안전 강화에 나섰다.   뉴욕시의회는 20일 본회의에서 주거용 건물 안전 강화를 위해 시 빌딩국(DOB)이 위험 기반 구조 검사 시스템을 구축하도록 요구하는 조례안(Int. 904-A)을 통과시켰다. 해당 조례안은 DOB가 ▶건물 데이터 ▶규정 위반 이력 ▶규정 준수 이력 등 요소를 사용해 위험 건물을 식별하는 사전 예방적 검사 프로그램을 구축할 것을 요구하는 내용을 포함한다.     DOB는 건물에 붕괴 가능성에 대한 위험 점수를 부여한 후, 사전 점검을 실시해야 한다. 위험도 기반 프로그램 점검 결과 위반 통지를 받은 건물 소유주는 10일 내로 DOB에 시정 조치 계획을 제출해야 하며, 30일 내로 위반 사항을 시정해야 한다.   이는 지난해 12월 브롱스 아파트 건물이 붕괴하고, 작년 4월 로어맨해튼 주차장 건물 붕괴로 1명이 사망하는 등 사고가 이어짐에 따른 조치다.     지미 오도 DOB 부국장은 “사전 예방 건물 검사 시스템을 통해 주민들을 보호할 것”이라고 전했다. 에릭 아담스 시장이 해당 조례안에 서명하면, 그 시점으로부터 180일 후에 발효된다.     이외에도 이날 본회의에서는 퀸즈 출신의 역사적인 재즈 아티스트 이름을 딴 ‘토니 베넷 플레이스’, 브루클린에서 경찰에게 억울하게 사살된 이의 이름을 딴 ‘사히드 바셀 웨이’ 등 뉴욕시 도로에 각 지역과 연관성이 있는 이들의 이름을 붙이는 조례안(Int. 0968) 등이 통과됐다.   윤지혜 기자주거용 뉴욕 주거용 건물 주차장 건물 건물 소유주

2024-06-20

밴쿠버 콘도 소유주, 1년 동안 빈집세 감사 3번 받아

 지난달, 사이먼 윌슨 씨는 밴쿠버시로부터 빈집세 감사 통보를 받았다. 지난 1년 동안 세 번째 감사 통보였다.   윌슨 씨는 유 스트리트에 거주하며 메인 스트리트에 세입자를 둔 작은 콘도 두 채를 소유하고 있다. 그는 2015년에 메인 스트리트의 콘도를 구입해 거주하다가 2021년에 유 스트리트의 두 번째 콘도를 구입했다.   윌슨 씨는 2021년을 "변화의 한 해"라고 표현하며 "메인 스트리트에서 유 스트리트로 이사하는 동안 메인 스트리트에 거주하면서 유 스트리트의 새로운 집을 수리했다"고 설명했다. 그는 보험 회사에 정확한 거주 상태를 알리기 위해 거주 시간을 철저히 관리했다.   2021년 후반에 그는 유 스트리트로 완전히 이사했고 한 달 뒤에 메인 스트리트의 콘도에 세입자를 들였다.   2023년 4월, 그는 2021년에 유 스트리트 콘도가 사용 중임을 증명하기 위한 첫 번째 감사 통보를 받았다. 2023년 10월에는 메인 스트리트 콘도가 2021년에 사용 중임을 증명하기 위한 두 번째 감사 통보를 받았다. 그는 두 감사를 하나의 이야기로 처리하지 않고 각각 별도로 진행해야 한다는 점에 당황했다.   윌슨 씨는 시 직원들에게 "2021년 유 스트리트의 감사는 이미 완료되었고 그 기간 동안 두 곳에 거주했음을 증명했다"고 말했지만 시 직원들은 "별도의 감사를 진행해야 한다"고 답했다.   메인 스트리트의 두 번째 감사의 첫 번째 단계에서는 보험, 정부, 세금 서류 제출을 요구받았으나 이를 통과하지 못했다. 만약 벌금 2만 달러를 내야 했다면 콘도를 팔아야 했을지도 모른다고 윌슨 씨는 말했다.   그는 아마존 주문 및 음식 배달 영수증, 페이스북 그룹 대화 기록 등 다양한 증거를 제출하며 검토 과정을 거쳤다. 이를 통해 그는 2021년에 메인 스트리트 콘도가 사용 중이었음을 증명하고 벌금을 면제받았다.   하지만 벌금을 면제받은 지 한 달 만에 2022년을 대상으로 한 메인 스트리트 콘도의 새로운 감사 통보를 받았다. 그는 "이건 정말 불합리하다"며 두 콘도 모두 모기지가 있고 건강 문제로 인해 충분히 일할 수 없다고 덧붙였다.   밴쿠버의 모든 주택 소유주는 2월에 주택 상태와 빈집 여부를 신고해야 한다. 도시는 빈집세 검증을 위해 무작위 감사와 위험 기반 감사를 수행한다. 2020년에는 11,890건의 감사를 실시해 4.8%인 576건이 규정을 위반한 것으로 나타났다. 2021년에는 10,828건의 감사 중 3.6%인 367건이 규정을 위반한 것으로 나타났다.   윌슨 씨에 따르면 시 직원들은 이번 감사가 무작위로 이루어졌다고 전했다.   시 감사 분석가가 최근 감사에서 윌슨 씨의 파일을 열어보았을 때 2021년 감사 자료를 2022년 감사의 증거로 사용할 수 있다고 말했다. 분석가는 감사 자체를 취소하지 않았지만 윌슨 씨가 세입자들로부터 받은 월간 전자 송금 영수증 6개 이상을 제출하면 감사 절차를 빨리 완료하는 데 도움이 될 것이라고 말했다. 윌슨 씨는 이를 제출해 감사를 신속히 완료할 수 있었다.   윌슨 씨는 "시스템에 대해 많은 의문이 생긴다"고 말했다. 밴쿠버 중앙일보소유주 밴쿠버 밴쿠버 콘도 동안 빈집세

2024-05-30

[부동산 투자] SB 8·9·10법

여전히 경제지표는 혼란스럽게 나타나고 있습니다. 인플레이션 지수가 예상보다 높게 나오며 연방준비제도에서는 기존의 입장을 바꿔 조심스러운 금리 정책을 운용할 뜻을 보이자 금융시장은 혼란스러워하고 있습니다. 금리 인하에 따른 부동산 경기회복을 기대하고 있는 부동산 관련 종사자에게 아직 봄은 멀리 있는 것 같습니다.     LA다운타운 지역을 제외한 외곽 지역의 주택판매 가격은 계속 상승 곡선을 그리고 있으며 조금이라도 저렴한 가격의 주택을 찾는 바이어들의 경쟁은 더욱 치열해 지고 있습니다. 이러한 현상은 주택시장의 매물 부족에서 비롯됐는데 높아진 모기지 이자율은 이러한 현상을 더욱 악화시키는 이유로 지목되고 있습니다.   오늘은 이러한 주택 공급이 부족한 시기에 현재 R1 주택부지에서 한 채 또는 두 채의 추가 주택을 신축해서 개발 차익을 노려 볼 수 있는 법을 소개하도록 하겠습니다.     2021년 캘리포니아 정부는 계속되는 주택 부족 현상을 완화하려는 목적으로 뉴섬 주지사가 법안(SB 8·9·10)에 서명했고 2022년 1월 1일에 발효됐습니다.   SB9 법의 주된 내용은 기존의 단독주택 부지에 최대 4개의 부지로 분할하거나 각 부지에 최대 2개의 주택을 건설할 수 있도록 허용하는 것입니다. 이는 기존에 한 부지에 한 채만 건설이 가능했던 것과는 대조적인 내용입니다. 이를 통해 주택 수요를 충족시키고 도시 개발을 촉진하는 것에 초점을 맞춘 법입니다.   SB9 법을 적용받기 위해서는 몇 가지 조건이 따라옵니다. 주택 소유주는 SB9 용지 분할 후 최소 3년 동안 신규 개발된 주택 중  하나의 대한 소유자 거주를 유지해야 하며 분할될 주택 용지는 최소 800스퀘어피트 건물을 시의 규정에 맞게 지을 수 있는 조건이 되어야 합니다. 또한 신규 개발된 주택은 단기 임대 목적으로는 사용할 수 없습니다. 현재의 주택이 역사적 건물 관리 지역에 포함되어 있다면 SB9 법에서는 혜택을 받을 수 없습니다.     SB8 법은 주택 개발 승인 절차를 간소화해서 주택 공급을 늘릴 수 있게 설계되어 있습니다. 특정 기준을 충족하는 개발, 그중에서도 가격 수준과 위치 기준을 포함하여 많은 일반적인 지역 심사 절차를 우회할 수 있는 간소화된 승인 절차의 혜택을 받을 수 있습니다.   SB9과 SB8을 활용해서 주택 신축 허가서를 제출한다면 기존의 개발 신청서를 제출할 때보다 많은 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.   SB10 법은 도시 밀집 지역, 예를 들면 LA다운타운 지역과 같은 메트로폴리탄 지역에서 작은 토지 면적에 좀 더 집적도 높은 소규모 아파트를 건설할 수 있도록 설계된 법입니다.   위의 법과 약간 성격은 다르지만, 현재 활발하게 진행되고 있는 ADU(별채) 또한 주택 공급을 위해 주 정부에서 추진하고 있는 대표적인 법입니다. 위의 법들에서 보았듯이 캘리포니아 정부는 주택 수요를 맞추기 위해서 여러 가지 방안을 지원하고 있습니다. 주택 소유주분들 중에 이러한 조건에 충족된 주택을 소유한분들은 계획관할 당국이나 자격 있는 전문가와 상담하셔서 현재 거주하고 계신 주택의 판매 없이 재산을 증식할 기회로 활용해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.     ▶문의: (213)605-5359  조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 간소화 소규모 단독주택 부지 주택판매 가격 주택 소유주

2024-05-22

미국 소기업 11% 아시안 소유

전국 소기업의 11%를 아시안이 소유한 것으로 나타났다. 대부분 직원 4명 이하의 영세 기업이지만, 이들은 자신의 사업을 소유하는 것이 ‘아메리칸 드림’이라고 봤다.   퓨리서치센터는 23일 연방 중소기업청(SBA)과 자체 설문조사 결과를 종합한 ‘미국 소기업 현황’ 보고서를 발표했다. SBA에 따르면 2021년 기준 직원 500명 이하의 소기업은 약 600만 개로 전체 기업의 99.9%를 차지한다. 이중 직원이 4명 이하인 영세 기업이 49%에 달했다.   소기업은 대부분 백인 차지였다. 전체 85%가 백인(히스패닉 포함) 소유였다. 소수인종 중에선 아시안의 비중이 11%로 가장 컸다. 흑인은 3%였다.   아시안은 자신의 사업을 소유하는 것이 ‘아메리칸 드림’의 일환이라고 보는 경향이 있었다. 퓨리서치센터의 작년 조사에 따르면 아시안의 30%가 아메리칸 드림에 있어 사업체를 소유하는 것이 중요하다고 답했다.   소기업 소유주는 대부분 남성이었다. 2021년 기준 남성이 소유한 소기업은 전체 61%였으며 여성 소유는 22%였다. 남성과 여성이 공동으로 소유한 경우는 14%였다.   코로나19로 잠시 주춤하긴 했지만, 소기업에 대한 관심은 여전히 크다. 센서스국에 따르면 2023년 사업자 신청 건수는 180만 건으로 2019년 130만 건에서 크게 증가했다.   주로 인구가 많은 지역에서 수요가 늘었다. 플로리다가 22만5800건 건으로 1위를 차지했고 캘리포니아(22만1500건), 텍사스(15만1800건), 뉴욕(13만1200건) 등이 뒤를 이었다.   소기업 중 다수(59%)가 최소 6년 동안 운영됐다. 이 가운데 25년 이상 운영해온 기업도 전체의 15%에 달했다. 설립 5년 이하의 신생 소기업은 35%였다.   한편 소기업에 대한 미국인의 인식은 매우 긍정적이었다. 퓨리서치센터 연구에 따르면 성인 86%가 소기업이 사회에 좋은 영향을 미친다고 답했다. 군대(60%), 교회(59%)를 훌쩍 뛰어넘는 평가였다.   레베카 레퍼트 퓨리서치센터 연구원은 “많은 소기업이 코로나19 등 시련을 겪었지만 기업가 정신을 유지하고 있다”며 “각 기업의 규모는 작지만 전체적으론 연간 16조2000억 달러의 수익을 올리는 등 결코 작지 않다”고 말했다.  이하은 기자 [email protected]미국 소기업 소기업 소유주 아시안 소유 전국 소기업

2024-04-23

[부동산 이야기] 집 소유주의 겨울나기

올해 들어 이곳 남가주에는 많은 양의 비가 오고 있다. 이로 인해 여러 곳에서 크고 작은 피해들이 발생하고 있는데, 겨울철 주택 소유주들이 미리 준비해야 할 일들을 몇 가지 적는다.     해마다 강우량은 다르지만, 비가 많이 오는 해에는 예외 없이 여기저기에서 비로 인한 피해를 상담하는 전화로 일이 마비될 정도다. 지은 지 50~60년 된 주택들은 말할 것도 없거니와 새로 지은 주택들도 많은 문제가 발생한다.     제일 많이 발생하는 문제는, 비로 인해 지붕과 굴뚝, 창문 등에서 물이 새서 지붕이나 벽으로 물이 흘러 천장과 바닥이 젖어 피해를 보는 경우이다. 이를 방지하기 위해서는 당장은 아무 문제가 없더라도, 지은 지 오래된 주택이나 지붕을 수리한 지 오래된 주택 소유주들은 미리 루핑 전문가에게 이상이 없는지 점검을 받아보는 것이 중요하다. 막상 일이 터지고 나면 루핑 전문가를 찾으려 해도, 연락 자체가 힘든 경우도 많거니와 어렵게 예약을 해도, 일이 많아서 당장 고치기가 어려워 며칠 동안은 물과 함께 보내야 하는 괴로움을 감수해야 하기 때문이다.     새집 역시 물 피해의 예외가 될 수 없다. 아무리 좋은 자재로 주택을 지었다 하더라도, 살아보지 않는 한 문제를 아는 것이 불가능하기 때문이다. 만약에 기존의 주택을 구입해 에스크로에 들어갔다면, 셀러에게 지붕을 교체한 시기가 언제인지 한 번쯤 물어보는 것도 좋은 방법이다. 그리고 더욱 중요한 것은, 각자가 가진 보험의 커버리지를 미리 아는 것 또한 중요하다. 문제가 발생했을 때, 얼마까지 커버해 주는지가 중요하다.     그리고 지붕과 굴뚝 외에도 창틀과 뒷 마당의 배수 시스템도 함께 점검하는 것을 권한다. 의외로 창틀을 통해 비가 스며들어 피해를 보는 경우도 자주 접하게 되기 때문이다. 그리고 배수 시스템을 점검하지 않으면 물이 빠지지 않아 집 안으로 물이 흘러들어서 더 큰 피해를 당할 수 있다. 주변에 큰 나무가 있거나, 산 주변이라면 낙엽 등이 배수구를 막을 수 있어서 항상 물이 잘 빠질 수 있는지 배수구 주변을 점검해야 한다. 또한 일단 비 피해를 보게 되면, 몇 개월 후에 터마이트 검사도 함께 받아볼 것을 권한다.     겨울철 비 피해 만큼 자주 발생하는 문제는 바로 난방 시스템이다. 계속해서 히터를 사용할 때는 문제가 없지만, 일반적으로 봄이 되면 다시 겨울이 오기까지 거의 7~8 개월간 히터를 사용하는 집이 없기 때문에 히터를 점검해야 갑자기 찾아올 추위에 대비할 수 있다.     테넌트가 살고있는 경우 한 번쯤 연락해서, 집에 특별히 문제가 없는지 확인하는 것도 좋은 방법이다. 아무리 테넌트가 집을 깨끗하게 사용한다고 해도, 주인보다 더 많은 신경을 쓰지는 않기 때문이다.   이 밖에도 겨울철이 되면 집 안, 밖으로 해야 할 일들이 늘어난다. 집 주위를 차분히 점검해 보고 전문가에게 조언을 듣는 것도 좋은 방법이다. 귀찮다고 하루하루 내버려 두다가는, 속담처럼 소 읽고 외양간 고치는 일이, 남의 일이 아닌 나의 일이 될 수 있다는 것을 명심하기를 바란다.     ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 소유주 전문가 주택 소유주들 겨울철 주택 배수 시스템

2024-02-28

[기자의 눈] ‘반려동물’ 소유주 책임 의식 가져야

지난달 한국에서 ‘개 식용 금지법’이 통과돼 관심을 모았다. 이는 애완동물에 대한 한국 사회의 인식 변화를 상징적으로 보여주는 일이었다. 이미 동물 애호가들 사이에서 애완동물은 반려동물로 불릴 정도로 과거와는 위상이 많이 달라졌다.     애완동물에는 사람에게 귀여움을 받고 즐거움을 준다는 의미가 담겨 있다. 하지만 반려동물은 이 수준을 뛰어넘는다. 1인 가구 증가 등의 영향으로 애완동물을 더불어 살아가는 존재로 생각하기 시작한 것이다. 이러한 인식 변화로 인해 사람과 동물의 관계를 반려인과 반려동물, 즉 수평적 관계로 생각하는 사람들조차 생겼을 정도다.     반려동물을 키우는 가구 수가 급증하면서  ‘펫팸족’이라는 신조어도 생겼다. 펫팸족은 ‘펫(pet)’과 ‘패밀리(family)’의 합성어로 반려동물도 가족 구성원으로 생각하는 사람들을 일컫는 말이다. 이런 펫팸족의 증가로 인해 반려동물 관련 경제를 일컫는 ‘펫코노미(petconomy)’도 동반 성장세를 보인다. 펫코노미는 펫과 이노코미의 합성어로 반려동물 보험, 호텔, 유치원, 의류 등 다양한 업종으로 진화하고 있다.   포브스 어드바이저에 따르면 현재 미국 가정의 66%(약 8690만 가구)가 반려동물을 키우는 것으로 나타났다. 반려동물이 있는 가구가 10가구당 6가구가 넘는다는 얘기다.   반려동물 관련 업종의 매출도 크게 늘어 지난 2021년 총 2605억 달러를 기록했다. 이는 지난 2011년과 비교해 115% 급증한 수치다. 전문가들은 2027년에는 시장 규모가 3568억 달러로 더 성장할 것으로 전망했다. 사료만 해도 현재 630개가 넘는 브랜드가 경쟁을 벌이는 것으로 조사됐다. 미국인들이 매년 반려동물용 제품 구매에 지출하는 비용만 약 1036억 달러에 이르는 것으로 조사됐다.      반려동물 급증에는 코로나19 팬데믹이 큰 역할을 한 것으로 나타났다. 포브스 어드바이저에 따르면 반려동물이 있는 가구의 78%가 팬데믹 기간 반려동물을 키우기 시작한 것으로 나타났다. 팬데믹 기간 재택근무와 봉쇄 조치 장기화로 인한 우울증과 외로움 등 ‘코로나 블루’를 극복하기 위해 반려동물을 많이 입양했다는 것이다.       반면, 유기동물의 숫자도 함께 증가하고 있는 것으로 집계됐다. 연방 동물보호협회(ASPCA)에 따르면 매년 약 630만 마리의 유기동물이 보호소에 들어오고 있으며, 이중 약 92만 마리가 안락사 되는 것으로 나타났다. 지난해에도 유기동물은 전년 대비 8%, 2021년 대비 26%나 증가했다. 유기동물 급증 원인으로는 인플레이션으로 인한 비용 증가, 주거 불안정, 재택근무 중단 등이 꼽혔다. 하지만 무엇보다도 소유주들의 책임 의식 결여가 가장 문제다.     유기동물 증가를 막기 위해서는 반려동물 소유주 대상의 교육 프로그램 시행과 동물 등록 제도의 보완이 필요하다는 게 전문가들의 지적이다. 또 개인은 반려동물 입양을 충동적으로 결정해서는 안 된다. 반려동물의 장단점과 해결책에 대해 충분히 고민한 뒤 결정을 내려야 한다. 즉, 단순히 애완동물이 아니라 서로 의지하며 정서적으로 공감하는 한 생명체로 인식이 전환되어야 한다는 것이다.     유명한 비폭력주의자인 마하트마 간디는 ‘한 국가의 위대함과 도덕적 수준은 그 국가가 동물을 대하는 방식에 따라 판단된다’라고 말했다. 애완동물은 이제 반려동물로 인식이 달라지고 있다. 사람과 더불어 살아가는 존재라는 의미다.  소유주들의 더 강한 책임감과 의무감이 요구되는 이유다.   반려동물도 사람과 함께 생각하고 정서를 공감하며 상처를 받으면 아파하는 생명체로 인식해야 한다. 반려동물과의 공존은 안전하고 건전한 사회로의 발전을 위해서도 필요한 일이다. 김예진 / 사회부 기자기자의 눈 반려동물 소유주 반려동물 급증 반려동물용 제품 기간 반려동물

2024-02-20

[부동산 이야기] 투자용 부동산 관리

몇 주 동안 부동산 투자의 기본에 대하여 알아보고 있다. 이번 주에는 주거용 부동산이나 혹은 상업용 부동산을 구입한 후에 효과적인 관리에 대하여 조금 알아보자. 부동산 투자의 또 다른 매력은 얼마나 관리를 잘하느냐에 따라 수입을 더 올릴 수도 있다는 것이다. 아파트 같은 다세대 건물이나, 상업용 부동산의 경우, 부동산의 구매만큼이나 구입하고 난 다음의 관리도 중요한데 관리에도 예산이 필요하다. 그러므로 투자부동산을 구입할 때는 다달이 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트와 구매가격의 1.25%에 해당하는 재산세, 유틸리티, 그리고 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야 한다.   보통 아파트를 소유하면 월 렌트비의 20% 정도는 여유자금이 있어야 하므로 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다. 부동산을 예산에 맞추어 구매를 하고 난 후에 유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다.     이때는 주인이 건물을 수리할 수 있는 기술이 있고, 집 가꾸는 것을 좋아하며 특별히 하는 일이 없는 은퇴한 부동산 오너라면 문제가 없다. 하지만 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 좋아하지 않는 경우에는 경비가 발생하더라도 전문 관리 회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋은 방법이다. 부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우이거나 주된 업무인 렌트 걷기, 부동산 광고 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다.     그러나 부동산을 잘 보수 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내기가 쉽지만은 않은 일이다. 그러므로 부동산 소유주로서는 매달 일정한 비용을 부동산 관리 회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아플 수도 있는 이런저런 업무들을 부동산 관리 회사에 위탁하는 이점이 있다. 그러므로 경험이 많은 확실한 부동산 관리회사를 고용하게 되면 이들은 이미 임대 시장에서 수백 명의 임대인과 의사소통을 하기 때문에 현지 시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있을 것이다. 건물 수리나 테넌트 선별, 렌트 수납, 그리고 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공시설 등을 유지 보수하는 일을 하는 공정한 주택관리 규정 등 검증된 방침과 업무 방식을 갖고 전문적인 부동산관리를 하는 회사를 찾아야 한다. 특히 개인 투자자의 경우 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어 비용을 부담하더라도 부동산 관리회사에 의존하는 것이 바람직하다. 이때 부동산 관리회사의 수익은 부동산 주인에게서 받는 수수료에서 나오는 데 이 수수료는 보통 렌트의 5~15% 정도의 수준으로 엄청난 차이가 있다. 부동산 관리는 전문 회사를 선정해도 되고 건물을 사준 에이전트한테 부탁해도 되는 데 좋은 부동산 관리회사를 선택하기 위해서는 부동산 관리회사가 제출한 제안서를 면밀히 검토하는 것이 필요하다. 이 제안서에는 부동산의 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 대규모 수리가 필요할 때의 계획이나, 목표수익, 비용절감 계획, 공실률에 대한 효율적인 처리방안 등이 포함되어 있어야 한다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 투자용 부동산 부동산 관리회사 부동산 소유주 상업용 부동산

2024-01-24

[손헌수의 활력의 샘물] 2024년 법인의 실소유자(BOI) 보고의무 신설

2024년 1월 1일부터, 주식회사와 LLC는 25% 이상 지분을 가진 개인소유자를 미국재무부(Department of Treasury)에 보고해야만 한다. LLC의 장점 중에 하나인 ‘익명성’이 사라진 것이다.     미국에서 사업을 하는 많은 사람들이 그동안 댈러웨어 주에 법인을 설립해왔다. 최근 들어서는 와이오밍 주에 많이 설립하는 추세다. 이렇게 댈러웨어나 와이오밍, 네바다 같은 주에 법인을 설립하는 가장 중요한 이유는 이런 주들이 법인에 상당히 친화적이기 때문이다.     댈러웨어 주에서는 회사가 소송에 걸리면 다른 주와 달리 주식회사법에 능통한 판사들이 신속하게 예측 가능한 판결을 내린다. 다른 주에서는 오랜 시간이 걸릴 소송이 신속하게 해결되는 것이다. 이런 주에 설립한 회사는 불확실한 판결에 많은 시간이 걸리는 위험을 피할 수 있게 된다.         댈러웨어 주 법인이 유리한 또 다른 이유는 세금이다. 뉴욕이나 캘리포니아 주 같은 곳에 법인을 설립하면, 해당 주에서 영업을 하지 않아도, 법인을 설립한 주에 법인세를 보고하고 때로는 법인세를 내야만 한다. 하지만, 댈러웨어나 와이오밍, 네바다와 같은 주에 설립한 법인은 해당 주에서 영업을 하지 않는다면 설립한 주에 세금을 낼 필요가 없다.   댈러웨어와 같은 주들이 인기 있는 또 하나의 이유는 LLC 소유자에 대한 법원의 청구명령(Charging Order)이 어렵기 때문이다. LLC의 소유자가 개인적인 소송에서 패한 경우에 법원은 때로 LLC 소유자에게 청구명령을 내린다.     청구명령이란 LLC의 소유자가 LLC로부터 받을 이익배분을 법원이 채권자에게 지급하도록 명령하는 것이다. 이런 청구명령이 쉬운 경우 LLC소유자의 재산은 보호받지 못한다. 게다가 LLC의 소유자가 한 사람일 경우, 대부분의 주에서는 청구명령뿐만 아니라, LLC를 팔아서라도 채무를 갚으라는 청산명령을 하는 경우도 있다. 하지만 댈러웨어, 와이오밍, 네바다와 같은 주들은 LLC의 청구명령이 어려울 뿐만 아니라 LLC의 소유자가 오직 한 사람이어도 LLC의 청산명령을 막아준다.     댈러웨어 주와 같은 주가 인기 있는 또 하나의 이유는 바로 “익명성 보장”이다. 대부분의 주에 법인을 설립할 경우에, 회사는 소유주(Owner)와 등기 이사(Director), 그리고 경영진(Officer)을 공개해야 한다. 즉, 누구나 법인의 이름과 설립한 주만 알면 그 회사의 주소나 임원의 이름을 확인할 수 있다. 하지만, 댈러웨어주나 와이오밍, 네바다 주 법인의 경우는 법인의 소유주나 임원, 그리고 실제 주소를 공개할 필요가 없다. 우편이나 소송장을 대신 받을 대리인(Registered Agent)과 등록주소(Registered Office)만 해당 주에 있으면 된다. 즉, 주주나 임원, 경영진, 누구도 해당 주에 살지 않아도 된다. 또한 사무실이나 매장, 창고 등이 해당 주에 위치하지 않아도 되는 것이다.   ’익명성 보장’은 법인 소유주의 개인 자산 보호에 커다란 역할을 해왔다. 회사의 실제 주인을 파악하기 어려우면, 숨겨둔 재산 파악이 어렵고, 소송으로부터 재산을 지키기가 쉽다. 하지만 2024년 1월 1일부터 미국재무부는 미국내 50개 주에 설립된 주식회사나 LLC, 그리고 미국 내에서 사업을 하는 외국법인들에 대해서 25% 이상 소유권을 가진 실제 소유자(Beneficial Owner)를 보고하도록 의무화 하고 있다. CTA(Corporate Transparency Act)라고 알려진 법인투명성법안에 따라 2024년부터 미국의 대부분의 주식회사와 LLC는 BOI(Beneficial Owner Information) 즉 실제 소유자의 개인정보를 보고해야만 하는 것이다. 돈세탁방지와 테러활동금지를 위한 정부의 법인소유권투명성 제고를 위한 법률제정으로 중소기업들은 또 다른 할 일이 생겼다.(변호사, 공인회계사)     손헌수손헌수의 활력의 샘물 실소유자 보고의무 법인소유권투명성 제고 법인 소유주 보고의무 신설

2024-01-11

[부동산투자] 투자용 주택을 구입하는 방법

아파트와 일반 개인 주택의 렌트비는 매우 비싸다. 특히 2~3베드룸의 경우의 렌트비가 3000~4000달러를 넘어 테넌트의 입장에서는 월수입의 상당 부분이 렌트비로 지불되고 있으니 가계 사정에 여간 큰 부담이 아닐 수 없다. 하지만 역으로 생각해 보면 임대주, 즉 아파트와 임대주택 소유주에게는 안정적인 수입원일 것이다. 투자자들에게는 아파트와 주택이 아주 좋은 투자처일 것이다. 게다가 장래의 집값 상승의 기대까지 추가되니 일석이조의 효과를 예상할 수 있다.     지금 투자용 주택 혹은 아파트를 구입하려고 하는 게 조금 늦지 않았을까 걱정도 하겠지만, 투자라는 것이 원래 100% 안전한 것이 없고 그중에서도 가장 안전하고 손실위험이 적은 것이 부동산 투자니 지금도 늦지 않았다고 보는 것이 틀리지는 않는다. 늦었다고 느낄 때가 바로 그 타임이라고 봐야 할 것이다. 어떤 종류의 주택을 구입해야 하나, 어떤 지역에 사 두는 게 가장 좋을까, 큰집이 좋을지 작은 집이 좋을지, 렌트 관리는 어떻게 해야 할지, 얼마를 다운하고 얼마를 대출받는 게 좋을지, 주택관리에 들어가는 여러 비용이 어떤 게 있는지 등등 이에 관한 것들을 한번 샅샅이 살펴보기로 하자.   하나하나 계산부터 먼저 해서 손익을 따져보고 앞뒤를 헤아려서 한 단계씩 준비하는 것이 좋겠다. 십수년간 모아둔 자금을 투자용 주택을 사는 데 선뜻 투입한다는 것은 처음으로 시작하는 투자자에게는 상당히 위험스럽고 겁이 나는 일임이 틀림없다. 그래서 하나하나 돌다리도 두들겨보고 만져보고 또 한 번 더 디뎌보고 난 뒤에 발걸음을 옮겨 보는 것이 좋겠다.     큰 집을 하나 사서 렌트비를 많이 받는 것이 좋을까? 작은 집 2채를 사서 작은 렌트비 두 개를 받는 것이 좋을까? 서로 장단점이 있지만, 결론적으로 이야기하자면 같은 돈으로 작은 집을 두 개를 사서 운용하는 것이 더 효율적이다. 물론 큰 집 하나의 테넌트를 관리하는 것이 작은 집 2채의 테넌트 두 가족을 관리하는 것보다 쉬울 수는 있으나, 큰집 하나 보다는 작은 집 2채가 투자의 수입 면에서도 보다 더 나을 뿐만 아니라 위험부담이 분산되니 투자 안전성에서도 훨씬 낫다. 그리고 차후 긴급자금이 필요할 때에는 작은 집이 팔리기 쉬우니 자금의 환금성에서도 아주 효과적일 것이다.     필자 고객 중 한 명은 투자용 소형 타운홈과 주택 8개를 소유하고 이를 모두 임대하고 있다. 이 주택들은 필자가 전담해서 관리하니, 주택소유주는 테넌트와 직접 마주할 필요도 없고, 렌트 기간 일어나는 문제들은 모두 필자가 알아서 처리하고 적정하게 비용까지 계산한다. 테넌트의 이사, 새 테넌트의 선정, 집수리, 페인트 및 청소까지 공사회사들과 적정히 처리하고 경비 정리를 하니 고객의 입장으로서는 더없이 편리하고 안전하다. 안전하고 편리하고 걱정이 없는 것이 투자에서 가장 중요한 점 중의 하나일 것이다.   ▶문의: (661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산투자 투자용 주택 투자용 주택 투자용 소형 임대주택 소유주

2023-12-20

[회계 이야기] 부동산 공동 소유와 세금

부부동산의 공동 소유는 자산에 대해 두 명 이상의 개인 또는 단체가 공동으로 소유하는 것을 의미한다.     공동 소유하는 가장 일반적인 방법은 ‘자산 공유’(Tenancy in Common), ‘공동명의’(Joint Tenancy),  ‘공유자산법’(Community Property)이 있다. 캘리포니아에서는 ‘공동자산법’이 적용되는데 부부만이 이를 적용받게 된다. 여기서는 간단하게나마 이들 공동 소유권에 관해 설명하고 세금과 관련된 기본적인 것에 대해서 살펴보도록 하겠다. 공동소유권과 관련해서는 여러 용어가 나오는데 기본적으로 위의 세 가지 방법 ‘자산 공유’, ‘공동명의’, ‘공유자산법’에 대한 용어는 숙지해 두어야 한다.   ‘자산 공유’는 각 개인이 전체 자산을 각자의 정해진 일정 비율로 소유하는 것을 의미한다. ‘공동명의’는 ‘자산 공유’와 다르게 소유 비율이 동등하고 공동 소유주가 사망하는 경우 소유권이 생존하는 소유주에게 자동으로 넘어가게 된다. 이를 ‘생존권’(Right of Survivorship)이라 하고 유언장보다도 우선적인 권리가 있다. ‘자산 공유’와 ‘공동명의’의 주요 차이점은 ‘자산 공유’에는 ‘생존권’이 없어서 공동소유주가 사망하게 되면 사망자의 지분은 사망자의 상속자에게 넘어가는 것이다.   ‘공동명의’는 ‘공유자산법’과 비교하여 세금에서 여러 문제가 발생할 수 있는 요인이 있다. 납세자는 자산 매각 시에 자산의 구매가격을 기준으로 가치증가분에 대해서 자본이득세를 내게 되는데 사망 시에는 기준가격이 사망 시의 시장가격으로 바뀌게 된다. 예를 들어 10만 달러에 구입한 주택을 30만 달러에 팔았다면 20만 달러의 자본이득이 발생하고 그에 대한 세금을 내게 된다. 그런데 만약 사망을 하여 자식이 상속을 받았다면 기준가격은 사망 시 시장가격인 30만 달러로 바뀌어 상속받은 자식이 그 자산을 매각한다 해도 자본이득은 발생하지 않게 된다.   반면에 만약 내가 그 자산을 당신과 ‘공동명의’로 가지고 있다고 가정해 보자. 당신이 사망하면 ‘공동명의’이기 때문에 소유권은 자동으로 나에게 온다. 그러면 기준가격은 어떻게 될까? 내가 이미 반절을 소유하고 있었기 때문에 사망한 당신의 지분인 반절에 대해서만 기준가가 시장가로 바뀌게 된다. 다시 말해 앞의 경우라면 10만 달러의 자본이득이 발생하게 되는 것이다.   이제는 내가 ‘공동자산법’으로 자산을 소유하고 있었고 배우자가 사망했다고 가정해 보자. ‘공동자산법’인 경우에는 비록 공동소유하고 있었다고 해도 ‘공동자산법’의 특별 규정으로 인해 기준가격은 전체 자산의 가치에 대해 시장가격으로 바뀌게 된다. 배우자와 ‘공동명의’로 자산을 보유하고 있었다면 당신은 자산의 반절분만큼 세금에서 불이익을 받게 되었을 것이다.   ‘공동명의’는 만들기가 손쉬워서 은행, 타이틀 회사, 부동산 중개업자 등이 깊은 고려 없이 사용을 해오고 지만 여러 문제를 내재하고 있다. 자산을 공동소유하게 될 때는 세금 계획, 소유권 통제 및 분쟁 발생에 따른 해결 등 여러 상황을 고려해서 현명한 방법을 모색해 보아야 한다.     ▶문의:(213)926-9378  백용현 CPA회계 이야기 부동산 공동 공동 소유주 부동산 공동 자산 공유

2023-11-08

뒷마당 별채 ADU만 분리해서 거래 가능

캘리포니아에서도 뒷마당 별채(ADU)를 본채와 별개로 매매할 수 있게 된다.   14일 LA타임스는 개빈 뉴섬 주지사가 최근 ADU를 콘도처럼 별도의 주택 개념으로 구분해 따로 거래할 수 있도록 허용하는 법안(AB1033)에 서명했다고 보도했다.   법안의 발효는 각 시 정부가 별채를 콘도로 인정하는 시점에 맞춰 이뤄진다. 이미 별채를 콘도처럼 별도로 거래하는 곳은 오리건, 텍사스, 시애틀 등이 있다.   AB1033은 현재 콘도에 적용 중인 건설 및 매매 기준을 ADU에 동일하게 적용한다. ADU를 건설하는 주택 소유주는 지역 수도, 하수관, 가스, 전력 등 시설에 개별적인 건물 건설을 통지해야 한다. 또 ADU의 외부와 차량 진입로 등 공유 시설 이용 및 관리를 위한 HOA도 마련해야 한다.     법안은 ADU를 독립된 주택으로 간주하므로 재산세 또한 본채와 별도로 내도록 했다.전문가들은 주택 소유주와 바이어 모두에게 긍정적인 효과를 기대했다. 크로스카운티 모기지의 메리디스 스토워스 론오피서는 “연금과 은퇴 펀드로 생활하는 시니어 주택 소유주에겐 희소식”이라며 “특히 젊은 층에는 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능해질 것”이라고 전했다. 우훈식 기자 [email protected]콘도 판매 주택 소유주 해당 법안 현재 콘도

2023-10-15

[부동산 이야기] 주택 구매 후에 해야 할 것들

최근 바이어의 경우 주택 가격이 높은데도 매물은 부족하고 모기지 이자율이 많이 올라 지난 어느 때보다도 내 집 마련이 어렵다. 그리고 힘든 과정을 거쳐 내 집 마련에 성공했다면 이때 해야 할 할 일들도 만만치 않다. 그러면 주택 구매 후에 주택 소유주가 해야 할 일들을 알아보자.   일반적으로 바이어는 에스크로가 시작되면 바로 주택 상태를 점검하는 홈 인스펙션을 한다. 외부 전문업체에 의뢰해 주택에 결함이 없는지 등 상태를 확인하여 결과에 따라 주택 구매 계약을 취소하기도 한다. 그러나 실질적으로 주택의 전반적인 상태를 파악하여 셀러에게 수리비를 요청할 수도 있어 바이어에게 꼭 필요한 과정이다. 또 바이어가 주택을 구매하고 나서 수리해야 할 것들을 알아볼 수도 있다. 홈 인스펙션 보고서를 보고 수리 계획을 만들어 효율적으로 주택을 관리할 수 있다.   에스크로가 끝났다면 보안상 바이어는 바로 내부로 통하는 주택의 모든 출입문에 자물쇠를 교체해야 한다. 차고 문의 리모컨도 가능하면 새것으로 교체하는 것이 좋다. 감시 카메라가 장착된 스마트 초인종을 설치한 집이 많은데, 이것도 먼저 사용하던 계정을 해지하고 새 계정으로 바꾸는 것이 좋다.   집주인의 이름으로 모든 유틸리티 서비스를 신청해야 한다. 셀러가 3일 정도의 여유를 두고 유틸리티 서비스를 중단하도록 배려를 하지만, 생활에 필요한 전기, 수도, 가스 등 각종 유틸리티 서비스를 미리 연결해야 한다. 에스크로를 마감하기 전에 전 주인이 언제 유틸리티 서비스를 끊을 것인지 반드시 확인하고 끊기기 전 새로 서비스를 연결해야 입주에 수월하다.   동시에 화재를 예방하기 위해 ‘회로 자동 차단기(Circuit Breaker)’의 위치를 확인해야 한다. 이 차단기는 집안 각 공간으로 연결되는 전류를 차단하는 안전장치인 데, 차단 스위치가 여러 개로 나누어져 있다. 과전류나 합선 발생 시 차단기의 내부 스위치가 회로를 자동으로 차단한다. 각 스위치 옆에다 작은 스티커를 붙여놓으면 편리하다.   그리고 가주를 비롯한 여러 주에서 주택 거래 시 화재경보기와 일산화탄소 경보기 설치를 의무화하고 있다. 새집으로 이사한 뒤 이들 경보기가 작동하는지 바로 점검해야 한다.   한편 새로 집을 사면, 대부분 셀러로부터 '홈 워런티(Home Warranty)'를 받는다. 홈 워런티는 주택 시설이나 가전제품에 고장이 발생하면 수리 또는 교체비를 보상하는 일종의 주택 관리 보증 프로그램이다. 일반적으로 주택 매매 시 셀러가 바이어에게 1년 치 보증 계약을 들어주고 그 뒤부터는 필요하다면, 주택 소유주가 매년 계약을 연장할 수 있다. 다만 보상 범위나 수리 요청 절차 등 계약 내용을 자세히 알고 있어야 고장 발생 시 적절한 수리 서비스를 받을 수 있다. 에스크로가 끝날 때 에스크로 오피서를 통하여 홈 워런티 계약서를 다른 서류들과 함께  받을 수 있고, 홈 워런티 회사 웹사이트를 통해서도 내용을 확인할 수 있다. 그 외에 우편물의 분실을 막기 위하여 주소변경을 해야 하는데, 이는 연방우정국(USPS) 웹사이트(usps.com)에서 할 수 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 구매 주택 구매 주택 상태 주택 소유주

2023-09-13

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