[회계 이야기] 부동산 공동 소유와 세금

가주에서는 '공동자산법' 부부에만 적용
자산 공유와 공동명의는 조건 달라 유의

부부동산의 공동 소유는 자산에 대해 두 명 이상의 개인 또는 단체가 공동으로 소유하는 것을 의미한다.  
 
공동 소유하는 가장 일반적인 방법은 ‘자산 공유’(Tenancy in Common), ‘공동명의’(Joint Tenancy),  ‘공유자산법’(Community Property)이 있다. 캘리포니아에서는 ‘공동자산법’이 적용되는데 부부만이 이를 적용받게 된다. 여기서는 간단하게나마 이들 공동 소유권에 관해 설명하고 세금과 관련된 기본적인 것에 대해서 살펴보도록 하겠다. 공동소유권과 관련해서는 여러 용어가 나오는데 기본적으로 위의 세 가지 방법 ‘자산 공유’, ‘공동명의’, ‘공유자산법’에 대한 용어는 숙지해 두어야 한다.
 
‘자산 공유’는 각 개인이 전체 자산을 각자의 정해진 일정 비율로 소유하는 것을 의미한다. ‘공동명의’는 ‘자산 공유’와 다르게 소유 비율이 동등하고 공동 소유주가 사망하는 경우 소유권이 생존하는 소유주에게 자동으로 넘어가게 된다. 이를 ‘생존권’(Right of Survivorship)이라 하고 유언장보다도 우선적인 권리가 있다. ‘자산 공유’와 ‘공동명의’의 주요 차이점은 ‘자산 공유’에는 ‘생존권’이 없어서 공동소유주가 사망하게 되면 사망자의 지분은 사망자의 상속자에게 넘어가는 것이다.
 
‘공동명의’는 ‘공유자산법’과 비교하여 세금에서 여러 문제가 발생할 수 있는 요인이 있다. 납세자는 자산 매각 시에 자산의 구매가격을 기준으로 가치증가분에 대해서 자본이득세를 내게 되는데 사망 시에는 기준가격이 사망 시의 시장가격으로 바뀌게 된다. 예를 들어 10만 달러에 구입한 주택을 30만 달러에 팔았다면 20만 달러의 자본이득이 발생하고 그에 대한 세금을 내게 된다. 그런데 만약 사망을 하여 자식이 상속을 받았다면 기준가격은 사망 시 시장가격인 30만 달러로 바뀌어 상속받은 자식이 그 자산을 매각한다 해도 자본이득은 발생하지 않게 된다.
 

반면에 만약 내가 그 자산을 당신과 ‘공동명의’로 가지고 있다고 가정해 보자. 당신이 사망하면 ‘공동명의’이기 때문에 소유권은 자동으로 나에게 온다. 그러면 기준가격은 어떻게 될까? 내가 이미 반절을 소유하고 있었기 때문에 사망한 당신의 지분인 반절에 대해서만 기준가가 시장가로 바뀌게 된다. 다시 말해 앞의 경우라면 10만 달러의 자본이득이 발생하게 되는 것이다.
 
이제는 내가 ‘공동자산법’으로 자산을 소유하고 있었고 배우자가 사망했다고 가정해 보자. ‘공동자산법’인 경우에는 비록 공동소유하고 있었다고 해도 ‘공동자산법’의 특별 규정으로 인해 기준가격은 전체 자산의 가치에 대해 시장가격으로 바뀌게 된다. 배우자와 ‘공동명의’로 자산을 보유하고 있었다면 당신은 자산의 반절분만큼 세금에서 불이익을 받게 되었을 것이다.
 
‘공동명의’는 만들기가 손쉬워서 은행, 타이틀 회사, 부동산 중개업자 등이 깊은 고려 없이 사용을 해오고 지만 여러 문제를 내재하고 있다. 자산을 공동소유하게 될 때는 세금 계획, 소유권 통제 및 분쟁 발생에 따른 해결 등 여러 상황을 고려해서 현명한 방법을 모색해 보아야 한다.  
 
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백용현 CPA