2040년 미래도시 LA를 엿보다
━ 원문은 LA타임스 8월28일자 ‘Mega-developments like Fourth & Central are L.A.’s future, some say‘ 제목의 기사입니다. LA시의회가 지난해 만장일치로 승인한 다운타운의 새 커뮤니티 조성안은 시 전역의 급진적 변화를 예고하고 있다. 현재 사무실 건물과 산업지구가 다수를 이루고 있는 다운타운이 앞으로 이 지역의 주택 위기를 해결하는 데 중요한 역할을 할 수 있게 된 것이다. ‘DTLA 2040’으로 불리는 이 커뮤니티 조성안은 주택 건설 가능 구역을 거의 두 배로 늘려 향후 20년 동안 다운타운에 약 10만 거주 유닛을 짓도록 개발자들을 유도하는 것을 목표로 하고 있다. 이 계획은 시의회 소위원회 승인과 시의회 최종 투표를 거쳐 내년 초부터 시행될 예정이다. DTLA 2040 프로젝트가 승인되기 전부터 이 조성안의 핵심 지역인 4가와 센트럴 애비뉴 인근에는 ‘4가&센트럴(Fourth & Central)’이라는 개발 프로젝트가 진행중이었다. 4가&센트럴을 포함한 DTLA 2040 프로젝트는 앞으로 수십 년 뒤 LA다운타운이 어떻게 변화할지를 미리 보여주는 사례로 평가받고 있다. 초대형 규모 때문에 일부에서는 반대 목소리가 나오고 있지만 도시계획 전문가들은 LA시가 DTLA 2040의 목표를 달성하고 주택을 더 많이 공급하려면 이러한 유형의 개발이 불가피하다고 믿고 있다. 30년 경력의 건축가 마이클 말트잔은 “LA에서는 인구밀도가 높아지는 추세가 계속되고 있다”면서 “지금까지는 도심의 교외 확장 형태였지만 앞으로는 시내가 더 커지는 도시로 변화하는 것은 필연적”이라고 말했다. 4가&센트럴은 아트 디스트릭트 서쪽과 리틀 도쿄 남쪽의 교차로에 지어질 예정이다. 계획대로 완성되면 1500 유닛 이상의 아파트와 콘도, 사무실, 상점 및 레스토랑 공간이 들어선다. 최근에 완공된 10억 달러 규모의 그랜드 LA(Grand LA)는 45층 높이의 타워에 305개의 객실을 갖춘 호텔과 436개의 주거 유닛을 포함하고 있다. 또한 그랜드센트럴 마켓 맞은편에 진행중인 엔젤스 랜딩(Angels Landing) 프로젝트는 615개의 객실을 갖춘 2 개의 호텔과 432 유닛의 콘도 및 아파트가 포함되어 있다. 에코 파크와 다운타운을 가로지르는 110번 프리웨이 가장자리에 위치한 ‘1111 선셋 프로젝트’에는 778개의 주거 유닛이 포함되어 있다. 이 두 프로젝트는 2022년에 시의 승인을 받았지만, 시의 계획 부서에 따르면 개발사측은 아직 건축 허가 신청을 하지 않았다. 비록 다운타운 지역이 LA 전체 면적의 1%에 불과하지만, 도시계획부서 관계자들은 향후 20년 동안 LA시 신규 주택 건설량의 20%가 이 지역 내 수용될 것으로 예상하고 있다. 현재 다운타운 전역에 여러 새로운 개발 프로젝트들이 건설 중이지만, 700유닛 이상을 포함하는 프로젝트는 거의 없다. 이 4개 프로젝트는 그 방정식을 바꾸기 시작하고 있다. ‘6가 브리지(6th Street Bridge)’와 ‘원 산타페(One Santa Fe)’ 프로젝트를 설계한 말트잔은 “주택 문제의 규모, 즉 도시의 더 넓은 주택 수요를 충족하려면 소규모 개발로는 해결할 수 없다”면서 “1500~2000유닛 규모의 메가 프로젝트를 준비해야 한다”고 말했다. 메가 프로젝트들이 다운타운내 들어서야 하는 이유는 여러 합리적 요인들 때문이다. 중심 위치, 교통, 그리고 저평가된 부동산 가치다. 산업용 부지 용도로만 한 블록 반을 덮고 있는 4가&센트럴은 전통적인 구획안이 변경될 수 있음을 의미한다. 현재 3개동의 냉동식품 보관 대형 창고가 있는 이 부지는 한때 도시의 철도 운송 허브였다. 그러나 철도 노선이 유니언역으로 이전되고, 수십 년 간 더 많은 주거 공간이 개방되면서 다운타운이 발전함에 따라 냉장 시설은 실용성보다는 시대착오적인 것이 되어버렸다. 대형창고를 오가는 대형 트럭들은 이미 혼잡한 다운타운 센트럴길을 이동하는 통근자들의 교통을 자주 방해하고 있다. 4가&센트럴 프로젝트를 맡은 롱비치의 개발회사 스튜디오 원 일레븐의 앨런 풀먼은 “다운타운에 주택을 추가함으로써 도시의 다른 지역들의 인구밀도를 좀 더 낮게 유지해 보존할 수 있다”고 제안했다. 풀먼은 11개의 건물로 구성된 4가&센트럴 복합 단지가 다운타운에서 다소 고립된 지역인 노숙자 텐트촌 스키드로, 리틀 도쿄, 아트 디스트릭트를 하나로 꿸 수 있다고 주장한다. 보행자 접근이 가능한 새로운 도로와 2에이커의 규모를 대중에게 열린 공간으로 연결할 수 있다는 생각이다. 그는 “4가&센트럴 프로젝트의 핵심은 더 연결된 도시를 만드는 것이라고 본다”면서 “다운타운의 동서남북을 연결하고, 도시를 더 현실적인 규모로 만드는 기회”라고 말했다. 그러나 이 비전은 2021년 콜로라도의 컨티넘 파트너스(Continuum Partners)가 프로젝트를 공개한 이후로 비판자들에게 외면당해 왔다. 이 디자인의 특징 중 하나는 리틀 도쿄 몰 뒤편에 지어질 주거용 타워로, 유명한 가나-영국 건축가 데이비드 아자야가 설계했다. 원래 44층으로 계획된 이 타워는 ‘지역 사회의 우려’ 때문에 30층으로 축소됐다. 당초 449개의 주거 유닛이 계획되었으나, 현재 335개로 줄었다. 개발사측은 그 손실을 보상하기 위해, 68개의 객실이 있는 호텔과 장기 숙박용 아파트 250유닛을 갖춘 26층 타워로 교체되었다. 메가 프로젝트에 난색을 표하고 있는 리틀 도쿄 커뮤니티 카운슬은 8월19일 시 계획 부서에 보낸 서한에서 이 프로젝트의 환경 영향 보고서에 충분히 반영되지 않은 젠트리피케이션, 교통, 오염과 관련된 우려를 언급했다. 리틀도쿄 서비스 센터의 커뮤니티 빌딩 및 참여 디렉터 그랜트 수누는 “줄어들긴 했지만 4가&센트럴의 메인 타워는 여전히 리틀 도쿄에서 가장 높은 건물의 두 배 크기”라고 지적했다. 환경 영향 보고서 초안은 계획 부서에 의해 수정 중이며, 최종 버전은 올 가을에 발표될 예정이다. 공공 의견 수렴 기간이 지난 후, 보고서는 시의회가 최종 승인을 검토한다. 수누는 냉동 창고 부지가 재개발이 필요하다는 점 자체는 인정하지만, 4가&센트럴 프로젝트의 규모가 다운타운 지역 특성을 돌이킬 수 없게 손상시킬 것이라고 주장한다. 그는 “이런 대규모의 프로젝트를 건설하려면 그 영향을 받는 커뮤니티와 협력해야 한다”며 “리틀도쿄와 스키드로는 역사적으로 계획, 토지 이용, 개발면에서 차별받아 왔다”고 말했다. 컨티넘 파트너스측은 내년 말 착공을 희망하고 있다. 공사 기간은 5년에서 7년 사이, 추정 비용은 20억 달러에 이를 것으로 보인다. 4가&센트럴과 같은 메가 개발 프로젝트는 그 규모와 개발사의 야망 때문에 상당한 재정적 위험을 수반한다. 그 예가 낙서로 뒤덮힌 고층건물 오션와이드 플라자(Oceanwide Plaza)다. 2015년에 시작된 이 프로젝트는 504개의 콘도와 183개의 호텔 객실로 구성되어 있다. 베이징에 본사를 둔 오션와이드 홀딩스는 2019년에 파산하기 전까지 12억 달러 이상을 지출했다. 크립토닷컴 아레나 맞은편에 미완성으로 서 있는 이 건물은 다음 달 경매에 부쳐질 예정이다. 말트잔은 “이러한 대형 프로젝트들이 시스템적으로 좋거나 나쁘다고 말하긴 어렵다”며, “프로젝트들이 어떻게 개발되고 설계되었는지, 그리고 그것들이 도시를 어떻게 재정의하고 기여하는지에 달려있다”고 말했다. 토머스 커웬 기자미래도시 다운타운 개발 프로젝트 도시계획 전문가들 센트럴 애비뉴
