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LA카운티 별채 열풍…6년새 260% 폭증

LA카운티에서 별채(ADU) 건축 열풍이 확산되고 있다.     LA타임스는 샌퍼낸도에서 시작된 ADU 건축 열풍이 카운티 전역에서 불고 있다고 30일 보도했다.     가주주택개발국에 따르면 LA카운티 ADU 허가수는 2023년 기준 4만5732건으로 2018년 1만2788건과 비교해 6년 만에 260%나 급증했다.     LA카운티는 캘리포니아 내 다른 카운티보다 1인당 ADU 건축 허가 건수가 두드러졌다. 2018~2023년 사이 LA카운티는 주택 1000채당 평균 22채를 허가해 캘리포니아 카운티에서 가장 높았다.     특히 저소득층 및 중간 소득층 도시에서 가장 많았다. 상위 도시는 샌퍼낸도, 로즈미드, 템플시티, 시에라 마드레, 히든 힐스 등으로 나타났다. 〈표 참조〉   샌퍼낸도는 LA카운티에서 ADU의 중심지로 자리 잡았다. 지난 6년 동안 허가 건수가 주택 1000채당 약 70채나 됐다. 이는 LA카운티 평균보다 3배 이상 높은 수치다.     샌퍼낸도에 이어 로즈미드, 템플시티, 시에라 마드레, 히든 힐스 순으로 각각 주택 1000채당 37~57개의 허가를 받았다.     전문가들은 ADU 건축 허가가 높은 요인으로 ▶쉽고 빠른 시 정부 건축 허가 절차 ▶관련 기관 상호 협력 ▶ADU 건축 규정 차이 ▶ADU 건축 여부 위한 단독주택 부지 크기 기준 등을 꼽았다.     ADU 건축 허용은 해당 지역 매물난 해소에도 도움을 주고 있다.     가장 많은 ADU를 추가한 상위 20개 도시의 주택 재고는 2018~2023년까지 평균 1.8% 증가했다. 소위 부자들이 많이 사는 지역은 LA카운티의 다른 도시보다 ADU 허가 건수가 적었다.     허가 건수가 가장 적은 20개 LA카운티 도시의 중간 가구 소득은 11만 달러로 카운티 전체 중간 소득보다 20% 이상 높았다. 허가 건수가 가장 많은 20개 도시의 중간 가구 소득은 9만1000달러였다.     ADU 건축 비용이 10만 달러 이상 들면서 소득에 따라 활용도도 차이가 났다.     저소득 및 중간 소득 커뮤니티 주택소유주는 추가 소득을 위해 임대용으로 사용할 계획인 반면 고소득자가 많은 지역의 경우엔 가족 구성원을 위해 사용할 것으로 분석됐다.     지난 5년 동안 총 4건의 ADU 건축 허가가 발급된 부유층 지역인 웨스트레이크 빌리지 경우 평균 가구 소득은 18만9000달러로 샌퍼낸도의 거의 3배에 달한다.   캘리포니아 일부 도시에서 주택소유주가 거주 주거지와 별도로 ADU와 개조된 차고를 판매할 수 있도록 허용한 것도 ADU 열풍에 일조하고 있다.     ADU를 스타터홈으로 판매 허용을 가장 먼저 시행한 도시는 샌호세로 이달 중순부터 승인했다. 이어 새크라멘토와 버클리 외 샌디에이고 카운티도 추진 중이다.   이은영 기자 lee.eunyoung6@koreadaily.comla카운티 별채 la카운티 도시 사이 la카운티 la카운티 평균

2024-07-30

한인 부부 35만불 별채, 월수익 4500불

  ━   원문은 LA타임스 5월13일자  ‘They spent $354,000 to build a modern ADU. Now they rent it out for $4,500 a month’ 제목의 기사입니다.     캐티 마키스 텔레스와 스콧 새버리 부부는 6개월간 LA에서 아파트를 찾다가 부동산 정보앱인 질로(Zillow)에서 마음에 드는 집을 발견했다.   “우리는 ‘이게 실제 존재하는 집이야?’라고 생각할만큼 마음에 들었어요.”   텔레스가 이주한 집은 LA한인타운에서 북동쪽 10마일 떨어진 이글락(Eagle Rock) 지역의 뒷마당 별채(ADU)였다. 모던한 스타일의 이 별채는 투베드룸과 맞춤 제작한 자작나무(birch) 캐비닛이 붙어있는 최신식 주방을 갖추고 있다. 뿐만 아니라 1920년대 지어진 LA 단독주택에서만 볼 수 있는 긴 진입로와 샌게이브리얼산의 전망을 자랑하는 작은 마당도 딸려있다.     “너무 마음에 들어서 믿을 수가 없었어요.”   하지만 1000스퀘어피트의 차고를 개조한 이 ADU는 실제 존재했다. 한인 건축가 부부 정주영씨와 장은씨가 사는 본채인 1923년생 스페인식 방갈로 주택 뒤에 지어졌다. 정씨 부부는 열살, 열 네살 두 자녀와 함께 본채에 살고 있다.   제품 마케팅 담당자로 일하는 텔레스는 이 ADU가 절친한 친구 집에서 걸어서 4분 거리에 있다는 사실을 알았을 때 ‘운명’이었다고 생각했다.   지난 2021년 이 ADU가 처음 주택 렌탈 시장에 나왔을 때, 최소 30~40명이 보러 왔다. 대부분은 비싼 임대료 때문에 진지하지 않았지만, 정씨 부부는 그동안 완벽한 세입자를 두 차례 찾을 수 있었다. 첫 번째 세입자는 3년간 살다가 아기를 낳게되자 가족과 가까운 미시간으로 이주했다. 텔레스 부부는 두번째 세입자다.   장씨는 “우린 한국에서 이민 와서 이곳에 가족이 없기 때문에, 가족을 위한 추가 공간이 필요 없었다”면서 “ADU는 우리 부부의 건축 실력을 보여주고 추가 수입을 얻는 일거양득의 방법이었다”고 ADU를 짓게 된 계기를 설며했다. 그러면서 “두 세입자 커플이 성향이 비슷하다. 30대 중반에 재택근무를 하고 디자인에 열정을 가지고 있다”고 덧붙였다.   장씨 부부는 7년 전 3베드룸 주택을 사면서 뒷마당에 두 번째 유닛을 추가할 수 있도록 허용하는 가주법을 활용할 계획을 세웠다. 수년간 고민한 끝에 35만4000달러를 들여 차 2대용 차고를 ADU로 변환했다. 현재 렌트비는 4500달러다. LA지역 2베드룸 주택의 중간 월 임대료는 3600달러다. 정씨 부부의 ADU가 있는 이글록 지역은 3250달러로 다소 낮다.   정씨는 “ADU에는 건축가인 우리 부부의 많은 고민들이 그대로 녹아있다”면서 “세입자들이 본인들이 소유한 주택처럼 느낄 수 있기를 원했다”고 말했다.   ADU는 독립된 주택처럼 느낄 수 있도록 잔디가 심어진 긴 진입로 끝에 위치하고 있다. 진입로에는 차를 주차할 수 있는데, 이웃에서도 문제 삼지 않는다. 건물 뒤쪽 뜰도 넓어 야외 생활 공간으로 사용할 수 있다. 가주법에 따르면 ADU가 대중 교통 정거장이나 역사 보존 지구에서 반 마일 이내에 있는 경우 주차 공간을 짓지 않아도 된다.   텔레스는 “정씨 부부 말대로 정말 내 집 같다”면서 “우리 부부는 항상 패티오에서 아침 커피를 즐긴다. 정말 평화로운 공간”이라고 만족감을 표시했다.   ADU의 주방에는 30인치 포노(Forno) 개스 레인지와 전기 스팀 컨벡션 오븐, 피셔앤파이클(Fisher & Paykel) 붙박이형 냉장고가 갖춰져 있다. 또 마당을 향해 있는 오픈 플랜 거실도 고즈넉하다. 두 개의 침실과 욕실로 향하는 복도에는 공간을 낭비하지 않기 위해 수납 공간과 세탁기와 건조기를 넣었다.   ADU는 스페인 스타일의 본채와는 달리 모던하고 미니멀을 강조한 디자인이다. 건물 3개면의 창문은 이웃으로부터의 프라이버시를 고려해 만들었다.   한국에서 건축을 전공한 정씨 부부는 남가주건축학교인 SCI-Arc에 유학와 석사 학위를 받았다. 정씨 부부는 공간을 최대한 활용해 대담한 기하학적 형태와 드라마틱한 평지붕, 흰색 톤 및 자작나무를 사용해 사람들이 어떤 스타일로든 가구를 배치할 수 있도록 설계했다.   ADU의 가장 눈에 띄는 요소는 야외 패티오에 그늘을 만드는 돌출된 경사진 지붕선이다. 거친 느낌의 외관 코팅도 눈길을 끈다. 정씨는 “자갈과 모래를 섞은 전통적인 한국식 적용 방식”이라고 설명했다. 이것은 돌처럼 작용하여 열을 저장해 단열 효과가 높다.     텔레스는 “안은 시원하고 쾌적하다. 이런 디자인의 집은 임대 시장에서 찾기 어렵다”고 말했다.   매끄럽게 연마된 콘크리트 바닥은 미니멀한 디자인과 잘 어울리고, 복도의 단일 채광창은 캘리포니아의 햇빛으로 내부를 가득 채운다.   넉넉한 수납 공간을 만들기 위해 붙박이형 스토리지를 제작하는데만 4만 달러를 지출했다. 충분한 캐비닛과 옷장 덕분에 텔레스 부부는 샌프란시스코에서 살때 임대했던 1500스퀘어피트의 주택보다 훨씬 넓은 것 같다고 했다.     텔레스의 남편 새버리는 수납장의 자작나무 합판 문을 열고 스포츠 장비, 여행 가방 및 기타 물품을 보여주면서 “정리가 안 돼 엉망”이라고 농담했다. 텔레스는 “우리 부부는 깔끔한 편이라 저장 공간이 많아 만족한다. 모두 사용하지도 못할 정도”라고 말했다.   정씨는 3년 전 첫 세입자가 입주한 첫날밤을 회상하며 “그날 잠을 잘 수가 없었다”며 “혹시 문제가 될 수 있는 것들을 생각하느라 밤새 뒤척였다”고 말했다. ADU의 좋은 점으로 그는 별채에 문제가 발생하면 즉시 해결할 수 있는 점을 꼽았다.   정씨는 “내 집 뒤뜰에 집을 짓게 되면 감독하기가 정말 쉽다”고 말했다.   세입자 텔레스에게 ADU에서 가장 좋아하는 점이 무엇인지 묻자, 한 가지로 좁히기 어려워했다.     그녀는 “집 안에 쏟아져 들어오는 빛의 움직임을 사랑한다. 채광 디자인은 매우 의도적이고 독특하다”면서 “또 친구들이 오면 공간이 넉넉해 편하다. 깔끔한 건축선도 우리의 미학에 딱 맞다”고 말했다.   텔레스 부부는 담 너머에 있는 집주인 정씨 부부와의 개인적인 친분도 즐긴다고 했다. 그녀는 “집주인과 세입자라는 거래를 넘어 개인적 친분을 맺을 수 있어 좋다”고 했다.   정씨 부부도 같은 생각이다. “최근에 커플끼리 함께 테니스를 치기 시작했다”는 정씨의 말에 텔레스씨는 “우리 부부의 실력이 점점 늘고 있다. 재대결을 기대하라”고 응수하며 웃었다. 글=리사 분 기자 사진=아만다 비야로사 프리랜서월수익 별채 정씨 부부 장씨 부부 우리 부부

2024-05-15

주택난 심화 가주서 별채 인기 상승

모기지 금리 상승과 주택 매물 부족 심화로 뒷마당 별채(ADU) 인기가 상승하고 있다.     가주에서 2022년 신축 허가 주택의 5채 중 1채 정도가 ADU다. ‘그래니 아파트’, ‘뒷마당 별채’, ‘보조 주택’ 등으로 알려진 ADU는 심각한 가주의 주택난을 해결하고 저렴한 주택공급을 늘리기 위한 최고의 대안으로 주목받았다.     최근 캘리포니아 주택 평균 가격이 75만 달러까지 치솟고 주택 재고가 최저치를 기록하면서 뒷마당에 ADU 건축에 관심을 갖는 주택소유주들이 늘었다.     ADU에 대한 시정부들의 규제가 심했지만 4년 전부터 완화되기 시작했다. LA시의 경우 2019년 12월 ADU 관련 규제 완화로 ADU 면적도 최고 1200스퀘어피트까지 늘고 2층까지 지을 수 있다.     그룹 아치 디벨럽먼트 대표 박용근 미주한인건축가협회(KAIA) 이사장은 “800스퀘어피트 미만이면 주정부 규정을 적용해 시정부 조닝 규정을 따라가지 않아도 된다”며 “다만, 그 이상이면 시정부의 조례를 준수해야 하며 특히 시정부마다 조례가 달라 확인해야 한다”고 조언했다.     부동산 업계에 따르면 ADU는 임대주택으로 추가 소득을 원하는 주택소유주에게 인기다. 팬데믹 이후에는 재택근무가 많아지면서 임대 대신 홈오피스로 활용하는 주택소유주도 늘고 있다.     특히 다운사이징이 어려운 한인 시니어가 ADU를 지어 살고 대신 본채는 임대를 주는 경우도 대폭 늘었다는 게 업계가 전하는 말이다.     드림부동산 케이 박 에이전트는 “LA한인타운에서 ADU 임대료는 2개 침실, 2개 욕실 1000스퀘어피트 기준 월 3000~3500달러 수준”이라며 “최근에는 은퇴를 앞둔 시니어들이 자녀 거주 혹은 다운사이징 대신 거주지로 ADU를 고려해 문의가 많다”고 밝혔다.     최근에는 비싼 렌트비와 주택가격으로 부모와 거주하는 캥거루족 자녀가 증가하면서 자녀용 ADU 건축을 고민하는 주택소유주도 증가 추세다.     ADU 규모는 평균 500~1200스퀘어피트, 주니어 ADU는 500스퀘어피트 미만이다. 건설 및 건축 업계에 따르면 ADU 건축 비용은 스퀘어피트당 300~400달러로 1000스퀘어피트 기준 30만~40만 달러 비용을 예상해야 한다.     가주한인건설협회 크리스 이 회장은 “신축 주택보다 건축 비용이 저렴하고 주택소유주가 임대주택으로 활용할 수 있다”며 “LA지역은 임대 수요가 많은 대학가 인근이나 임대료가 꾸준히 상승하는 좋은 학군 지역 주택소유주들의 문의가 많다”고 말했다. 심지어 별채도 팔 수 있다고 덧붙였다.   지난해 가을 개빈 뉴섬 주지사가 ADU를 콘도처럼 별도의 주택 개념으로 구분해 따로 거래할 수 있도록 허용하는 법안(AB1033)에 서명하면서 저렴한 가격에 주택을 마련하려는 예비 바이어들 사이 관심도 높아졌다.     캘리포니아주택금융국(CalHFA)의 ADU 건축 보조 프로그램이 재시행된 영향도 있다.     저소득 주택소유주가 ADU를 지을 수 있도록 초기 비용을 지원하는 ADU 보조프로그램에는 자격을 갖춘 주택소유주에게 설계 및 허가 비용 등 최대 4만 달러를 제공한다.  그랜트는 ADU 디자인이나 공사에 필요한 퍼밋 신청비 등으로 지출할 수 있다. 이 기금을 받기 위해 ADU 건축 신청을 하는 신규 주택 소유주들이 급속도로 늘어났다.   지난해 1억 달러를 모두 소진한 후 신청 접수가 중단되었지만 지난해 말 2500만 달러가 추가됐다.     자격 요건은 LA카운티 기준 중위 소득 8만4160달러의 80% 미만이어야 한다. 보조금은 주택소유주가 아닌 대출기관에 지급된다. CalHFA 웹사이트(calhfa.ca.gov/adu/)에 LA카운티의 네이버후드 하우징 서비스를 포함해 18개 대출기관과 10개 비영리기관을 찾을 수 있다.  이은영 기자주택난 인기 가주의 주택난 뒷마당 별채 1000스퀘어피트 기준

2024-02-11

[부동산 이야기] 별채(ADU)판매법

올해부터 시행되는 부동산법은 주택 공급을 늘리기 위한 것들이 대부분이다. 예를 들어 빈 땅으로 있는 정부 소유토지에 저소득층 주택이나 농장 노동자를 위한 주택을 짓거나, 기존의 상가 주차장에 단독 주택 또는 다세대 주택 건축할 수 있게 하는 것.     그중에 가장 우리 생활과 직접 연관되는 것은 별채(ADU)와 관련된 부동산법이다.     먼저, 별채 건축의 표준과 절차 간소화이다. ADU 건축의 허가 기관을 명백히 하고, 건축 허가 기간을 단축하고, 건축 허가 요건에서 무엇을 요구하는가를 기재하고 답변하는 책임을 부여했다. 신청서에 문제가 있어 허가가 나지 않을 때, 문제 항목에 대한 목록을 작성해서 신청자가 수정할 수 있는 방법에 대한 설명을 첨부하여, 부결된 사항을 조사하고 수정하는 데 소요되는 시간을 줄일 수 있도록 했다.     새 법은 건축 허가를 쉽게 허용함으로써 시간 단축과 많은 규제를 철회해서 표준 절차를 시행하도록 했다. 정부는 주택소유자가 저비용으로 ADU 건축을 지원하기 위해 4만 달러까지 무상으로 지불한다. 별채 건축을 원하는 주택 소유주는 CalHFA(877-922-5432)에 문의해서 도움을 받을 수 있다.     그리고 특별히 주목해야 할 새 ADU법 중에는 지난 10월 14일 제정된 법(AB 1033)이 있다. 이 법은 캘리포니아 주민들에게도 별채를, 콘도미니엄 형태로 사고팔 수 있는 기회를 제공하고 있다. 이전까지는 캘리포니아에서 ADU는 임대로만 이용이 가능했다. ADU는 형태와 크기가 다양한데, 예를 들어 개조된 차고, 뒷마당에 있는 작은 집,  또는 본채에서 사용하지 않는 부분을 개조해서  2개 까지의 침실을 증축하는 것 등이다.   이는 주택소유자에게 자신의 부지에 건물을 지을 때 더 많은 옵션을 제공하며 더 많은 주택 소유가 창출될 것이라는 희망을 가질 수 있게 한 것이다. 즉, ‘AB 1033’의 시행은 주택소유자와 신규 구매자 모두에게 혜택을 줄 수 있다.   보통 은퇴한 주택소유자는 오랫동안 주택모기지대출을 갚았지만, 사회보장연금과 적은 퇴직금으로 생활하고 있다. 이 새로운 법안은 은퇴자들이 저렴한 주택을 만드는 동시에 자신의 집에 쌓은 자산을 활용할 수 있는 기회를 열어준다. 퇴직자들이 뒷마당에 ADU를 추가한 후 보충 소득을 얻을 수 있다. 일반적으로 은퇴자들이 작은 집으로 규모를 줄여 이사하는 것이 더 많은 비용이 든다고 알려져 있다.   그리고, 젊은이들은 저렴한 스타터 주택을 구입할 수 있는 장점이 있다   새로운 법에 따라 캘리포니아의 지방 정부인 각 도시는 ADU-콘도미니엄 접근 방식을 선택하여 해당 도시에서 이를 선택해야 한다. 도시에 따라 건축된 별채를 판매하는 데 각 시마다 조금 씩 다르게 시행될 수 있으므로 판매하기 전에 시 해당부처에 확인을 하는 것이 필요할 것이다. 이미 ADU의 판매를 허용하는, 오리건, 텍사스, 워싱턴주 등에서는 ADU를 콘도미니엄으로 판매하는 것이 성공을 거두고 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 판매법 별채 별채 건축 건축 허가 저소득층 주택

2023-12-06

가주 별채 지원 4만불 그랜트 중단 위기…초기 자금 1억불 모두 소진

주택 부족에 시달리는 캘리포니아주가 대안으로 내세운 주거용 보조 유닛(ADU)인 별채 건축 지원 프로그램이 기금 부족으로 1년 만에 중단될 위기에 처했다.   LA타임스는 5일 저소득층 및 중산층 신규 주택 소유자가 ADU를 건축할 경우 4만 달러를 무상으로 지원하는 프로그램이 6개월도 채 안 돼 초기 자금으로 마련한 1억 달러를 모두 소진했다고 보도했다.     가주 의회가 추가 예산안을 마련하려고 노력하고 있지만, 지난 7월 합의했던 2023~24년도 회계연도 예산 5000만 달러가 아직 집행되지 않아 프로그램의 축소 운영이 불가피할 전망이다.   가주는 지난해 4월부터 가주주택금융국(CalHFA)을 통해 연 소득 19만4000달러 미만의 신규 주택 소유자에게 ADU 건축에 필요한 지원금으로 4만 달러를 무상 제공했다. 이 그랜트는 ADU 디자인이나 공사에 필요한 퍼밋 신청비 등으로 지출할 수 있다. 이 때문에 이 기금을 받기 위해 ADU 건축 신청을 하는 신규 주택 소지자들이 급속도로 늘어났다.   하지만 대형 대출 기관들은 대출 손실을 우려해 ADU 건축용 대출 프로그램을 주저하고 있다. 실제로 가주 의회는 지난해 대형 대출 기관들의 투자를 독려하기 위해 CalHFA에 ADU 관련 대출손실 충당금으로 5000만 달러를 지원했다.     ADU 그랜트 확대안을 추진한 필 팅 주 하원의원(민주·샌프란시스코)은 “주택 소유자들이 ADU를 많이 건축하고 있지만, 여전히 대출 기관들은 관련 대출 프로그램 시행을 머뭇거리고 있다”며 “참가 대출기관이 적을 경우 올해 배정된 기금 일부는 다른 프로그램에 재배정될 수 있다”고 말했다.     한편 가주는 2017년부터 주택난 해소 방안의 하나로 ADU 건축 규정을 완화하기 시작했다. 정부의 건축 허가 기간도 기존의 절반으로 크게 단축하면서 주택 소유주들의 ADU 건축 신청 건수가 크게 늘었다. UC버클리가 지난 2월 발표한 보고서에 따르면 가주에서 승인한 ADU 건축 허가 건수는 2018년 8905채에서 2021년 2만3663채로 3년 만에 2.5배가 늘었다.   장연화 기자 chang.nicole@koreadaily.com그랜트 별채 초기 자금 그랜트 확대안 별채 건축

2023-09-05

무허가 뒷마당 별채 합법화…LA시도 규정 완화

LA시의회가 주택난 해소 목적으로 뒷마당 별채(ADU) 규정을 완화했다.   불법 또는 무허가 ADU를 정부가 정한 규정에 맞추면 원래 상태로 복구하지 않아도 합법화할 수 있도록 하는 내용이 시의회가 만장일치로 승인한 개정안의 주요 골자다.   이번 안은 LA시의회 모니카 로드리게스 의원이 최근 제안한 것으로 그동안 불법 또는 무허가 ADU의 합법화 과정을 대폭 완화한 것이라는 설명이다.   현행 규정은 위법 또는 무허가 ADU를 합법화하려면 점유확인서(CofO)를 받아야만 한다. 문제는 이를 받기 위해선 ADU를 원상태로 돌려놔야 했다. 이 과정에서 집주인은 많은 시간과 비용을 써야 했다. 일례로 거라지(garage)를 ADU로 불법 개조했다가 정부에 적발되면 이를 부수고 다시 원래의 거라지 모습으로 바꿔야만 점유확인서를 받을 수 있었다.   그러나 새로운 규정은 불법 ADU를 저소득층 유닛으로 사용하면 점유확인서 발급 규정의 유예 조처를 받을 수 있게 됐다. 또한, 변호사를 통해 관련 보고서를 위원회에 제출하면 원상 복귀 없이 확인서를 발급받을 수 있어 큰 비용을 절약할 수 있다.       개정안을 발의한 로드리게스 의원은 “기존 ADU를 주택난 해소 방안으로 사용하자는 게 이번 개정안의 취지”라고 설명했다. 다만, 현재 이 규정에 대한 재정적 분석이 완료되지 않아 시행 시기는 조금 늦춰질 전망이다.   양재영 기자 yang.jaeyoung@koreadaily.com무허가 뒷마당 무허가 뒷마당 la시도 규정 뒷마당 별채

2023-04-19

뒷마당 별채 규정 완화…융자에 예상 임대수입 가산

뒷마당 별채(ADU) 관련 규정이 크게 완화돼 주택난 해소에 도움이 될 전망이다.     연방 주택국(FHA)은 ADU 신축 목적 융자액 산정 시 예상 임대 수입도 함께 반영할 수 있도록 추진하고 있다.     현재 FHA의 레노베이션론(renovation loan)의 경우, 정부는 듀플렉스에만 예상 임대 수입을 소득에 포함할 수 있도록 허용하고 있다. 현 규정상 별채는 대상이 아니다. 따라서 이번 FHA의 안이 시행되면 ADU를 새로 건축하기 위해 레노베이션론을 신청하면 ADU의 예상 임대 수입도 소득으로 간주돼 더 큰 금액의 대출금을 받을 수 있다는 게 업계의 설명이다.   보통 ADU를 신축하는데 14만9000달러에서 최대 40만 달러의 비용이 필요하다. 한 업계 관계자는 “예상 임대 수입을 현재의 소득으로 추정해 융자를 받을 수 있다면 대출금이 커지면서 주택소유주들에게 적지 않은 도움이 될 것”이라고 봤다.       LA카운티의 경우, FHA를 통한 주택 융자를 받을 때 1유닛 단독주택(SFR)은 최대 110만 달러까지 대출이 가능하다. 하지만, ADU를 포함해서 1유닛으로 인정받는다면 주택 가치가 최대 35%까지 올라가 더 많은 융자가 가능해진다는 것이다.     이에 더해, 정부는 FHA 컨스트럭션론(FHA-backed construction loan)도 집과 ADU를 하나의 유닛으로 간주해서 신축할 수 있도록 하는 방안도 진행 중이다.   그동안 별도의 융자 프로그램이 없는 상황에서 ADU를 건축하려면 홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC)을 이용하거나 별도의 자금을 마련하는 방법 외에는 특별한 대안이 없었다.     FHA 커미셔너인 줄리아 고든은 “더 많은 주민이 임대 소득을 올릴 수 있는 주택을 소유하도록 하는 게 이번 조처의 취지”라며 “주택 공급도 늘릴 수 있어서 임대 시장에에도 도움이 될 것”이라고 말했다.     칼포인트렌딩의 박치훈 시니어 오피서는 “통상 월 소득이 1000달러 정도 부족해 융자가 거절되는 경우가 많았다”며 “이번 조치가 시행되면 예상 임대 수입을 소득으로 가산해 더 많은 금액을 더 낮은 이자율로 대출받을 수 있을 것”이라고 설명했다. 그는 또 “ADU 건축을 원하지만, 자기자본이 적은 저·중간 소득층에도 혜택을 볼 것”이라고 덧붙였다.     단, 이번 안건이 시행돼도 기존과 같이 소득대비부채(DTI) 비율이 45%를 넘지 않아야 융자가 가능하다.   양재영 기자 yang.jaeyoung@koreadaily.com임대수입 뒷마당 예상 임대수입 뒷마당 별채 규정상 별채

2023-04-13

[에이전트 노트] 뒷마당 별채 신축 열풍

2017년부터 가주지역의 주택난 해소를 위해 뒷마당 별채(ADU, Accessory Dwelling Unit)건축 규정 완화 이후 2018년에 8905채로 신청 건수가 폭주하기 시작해 5년이 지난 현재 3만 건에 육박하고 있는 것으로 알려졌다.   지난 2021년에 집계된 ADU 신청 건수는 23,663채로 2018년의 신청 건수 대비 2.5배나 급증한 것으로 알려졌다.   ADU  신축허가가 완화된 2017년 이후부터 2021년까지 지난 4년간 가주 정부가 허가한 ADU 허가 건수는 총 6만3456건으로 ADU 1건당 예상되는 비용이 적게는 10만 달러에서 많게는 30만 달러가 넘는 것을 고려하면 어림잡아도 그 시장 규모도 적어도 60억 달러에서 120억 달러를 훌쩍 넘는 수준인 것으로 예상된다. 이처럼 ADU 신청 건수가 증가하는 가운데 ADU를 활용한 뒷마당 별채의 신축 형태도 변화하고 있는 것으로 알려졌다.   ADU가 완화된 2018년 당시의 홈 오너들은 주로 뒷마당의 거라지를 활용하거나 적은 비용으로 소규모 형태로 ADU를 활용했던 것이 최근에는 아예 허용되는 최대 용적률을 활용해서 높은 비용을 투자하여 제대로 신축해 오히려 오래된 본채보다 더 활용도 높은 뒤채에 신축하고 있는 것으로 분석됐다.   이 같은 ADU를 신축하고 있는 홈 오너들은 신축된 ADU를 활용해서 주택 임대 소득을 올리거나 비싼 집값에 아직 독립하지 못한 성인 자녀에게 살 곳을 제공하는 용도로 활용되기도 한다.   이렇게 증가하고 있는 ADU는 이제 그 활용 활용도를 넘어서 주택가격에도 큰 영향을 미치게 된 상황으로 주택시장에서도 ADU의 영향력이 점점 더 커지고 있는 상황으로 이제 ADU가 증축된 주택의 거래가격은 투자 대비 더 높은 가격대가 형성되고 있는 것으로 보인다.   뒷마당 별채의 증축 허가 기준을 살펴보면 기존건물에 붙여서 증축하거나, 별도로 떨어져 있는 거라지나 창고를 활용한 증축 또는 신축 모두 가능하지만 신·증축할 수 있는 사이즈는 기존건물 사이즈의 50% 내외로 제한된다.   또한 증축 또는 신축되는 면적은 640sf에서 최대 1200sf까지만 허용되며 반드시 기존 하우스 하나에 한 채만 허용되고 집 뒤쪽에만 가능하고 본래의 집 앞쪽과 도로 사이에는 신·증축이 불가능하며 언덕에 위치해 안전상에 문제가 있는 곳 역시 증축이 불가능하다.   그리고 2층 구조로 증축과 신축이 가능하며 신·증축시 뒷집과 옆집으로부터최소 5ft는 떨어져야 하지만 기존의 거라지를 활용해서 증축할 경우 별도로 5ft 의 Setback을 요구하지 않아 증축을 아주 쉽게 할 수 있고, 2층 구조로도 가능하다.   주차와 관련된 사항으로는 증축되는 건물의 침실 1개당 1개의 주차 공간이 의무적으로 반드시 확보되어야 하지만 기존의 집과 붙여서 증축하는 경우나 집으로부터 0.5마일 거리 안에 버스정류장과 전철역 등이 근접해 있다면 주차공간 확보에 대한 예외적용을 받는다.   만약 소유하고 있는 주택의 넓은 뒤뜰을 활용한 신·증축을 계획한다면 반드시 시작하기 전에 건축전문가의 조언을 먼저 받아야 하고 일을 진행할 때는 라이선스가 있고 신·증축은 물론 시의 퍼밋 문제까지 해결해본 경험이 많은 전문가나 전문회사를 선별하여 진행하는 것이 무엇보다 중요하다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 뒷마당 별채 증축과 신축 뒷마당 별채 증축 허가

2023-03-28

가주 뒷마당 별채 ADU 신축 폭증

주택 부족에 시달리는 가주에서 뒷마당 별채(ADU) 신축이 대폭 늘어 관심을 끌고 있다.   UC버클리대의 터너주택혁신센터에 따르면, 2018년~2021년 가주 정부가 승인한 ADU 건축 허가 건수는 6만3456건이었다.   특히 2021년 1년간 2만2663건이 정부의 허가를 받았다. 이는 2018년의 8905건보다 무려 2.5배 급증한 수치다. 〈그래프 참조〉 이런 추세라면 서민주택이 절대적으로 부족한 가주에서 뒷마당 별채가 언젠가는 주택 시장에서 중요한 위치에 설 날이 올 수도 있다고 비즈니스인사이더는 봤다.   2017년부터 가주 정부는 주택난 해소 방안의 하나로 ADU 건축 규정을 완화하기 시작했다. 정부의 건축 허가 기간도 기존의 절반으로 크게 단축하면서 주택 소유주들의 ADU 건축 신청 건수가 크게 늘었다고 매체는 분석했다.   ADU 완화된 규정을 토대로 주택 소유주들은 본채와 완전하게 분리되고 독립적인 생활이 가능한 소형(tiny) 주택을 뒷마당에 건설하는 중이다. 일부는 ADU를 통해 주택 임대 소득을 올리고 다른 주택 소유주들은 비싼 집값에 독립하지 못한 성인 자녀에게 살 곳을 제공하는 용도로 쓰기도 한다.   일례로 샌호세의 한 주택 소유주는 뒷마당에 32만5000달러를 투자해서 ADU를 신축했다.     임대료와 집값이 전국에서 가장 비싼 지역 중인 하나인 샌호세에서 성인 자녀가 독립된 생활을 할 수 있도록 했다. 샌디에이고의 한 주택 소유주 역시 150스퀘어피트 크기의 ADU를 지어 임대난에 거주할 곳을 찾지 못하던 대학생들에게 빌려주고 임대료는 부수입으로 활용하고 있다.   부동산 정보 분석업체 코어로직의 셀마 헵 이코노미스트는 “최근 몇년간 ADU 신축이 대폭 증가한 것은 맞지만 200만 채나 부족한 가주 주택 시장 개선에 근본적인 해결책은 되지 않는다”고 지적했다. 이어 그는 “다만 ADU를 포함한 소형 주택이 늘어나면 소비자들의 주택 구매나 임대 여력 향상에는 도움이 될 수도 있다”고 덧붙였다.   일각에서는 팬데믹 이후 크게 오른 건축 자재 값과 토지 가격 등 급증한 건축 비용 부담 때문에 소형 주택이 주택 시장의 게임 체인저가 될 수 있다는 전망도 제기됐다. 진성철 기자뒷마당 별채 뒷마당 별채가 신축 폭증 주택 소유주들

2023-02-26

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