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[알기 쉬운 세금 이야기] 가상 화폐

가상화폐(Virtual Currency)란 네트워크상에서 연결된 가상공간(Virtual Community)에서 전자적 형태로 사용되는 화폐다. 네트워크로 연결되어 있기에 물리적인 금융기관을 통하지 않고 누구에게나 화폐를 전달할 수 있어 글로벌 금융이라고 불리기도 한다. 비트코인(Bitcoin)이 가상화폐의 좋은 예이다.   국세청(IRS)은 2014년부터 가상화폐를 투자자산으로 정의하였고, 가상화폐에서 발생한 소득을 세금보고서에 신고하도록 하였다. 즉, 가상화폐 거래에 대해서 개인 세금보고서(Form 1040) 1페이지에 그해에 가상화폐를 거래했거나 교환 및 이자를 받았는지에 대한 질문 항목을 추가하여 가상화폐 거래를 신고하도록 하였다.   가상화폐는 주식처럼 거래 시 세금 보고 대상이 되는데, 이익과 손실이 발생하지 않고 거래만 했다 하더라도 보고해야 하며 또한 다른 화폐로 전환했을 때도 세금신고 대상이 될 수 있다. 그리고 상품이나 서비스를 가상화폐로 지불할 때 혹은 상품이나 서비스에 대한 지급의 대가로 가상화폐를 주고받을 때도 신고대상이 된다. 소득 금액은 가상화폐를 받을 당시의 시장가격으로 인식되는데, 서비스를 제공하고 이에 대한 대가로 가상화폐를 받게 되는 경우에는 소득세뿐만 아니라 자영업세(Self-Employment Tax) 또한 부과될 수 있음에 유의해야 한다. 가상화폐의 취득 시점은 가상화폐를 받은 시점 바로 다음 날부터 계산되는데, 가상화폐 보유 기간에 따라 적용되는 세율이 달라지기 때문에 취득 시점이 언제부터 인정되는지가 매우 중요하다. 대가로 받은 가상화폐의 원가는 서비스 제공료로 받을 당시의 시장가격을 취득원가로 인정받고, 나중에 이 가상화폐를 매각할 때 이 금액과 내 원가와의 비교를 통해서 이익과 손실(Capital Gain or Loss)을 구할 수 있다.     가상화폐 소유 시 세금신고 대상에서 제외되는 경우는 ▶가상화폐를 구매하고 보유 중일 때 ▶면세기관에 가상화폐를 기부했을 경우 ▶가상화폐를 증여받았을 경우 해당한다. 단 증여 후 매매 시에는 신고대상이다. 가상화폐를 증여받을 시에는 소득으로 간주하지 않고 차후에 매도 시 소득으로 인식되므로 가상화폐를 증여받았다고 하더라도 이를 팔기 전까지는 소득으로 인식되지 않는다. 증여받은 가상화폐의 원가는 증여가 이루어진 시점에 증여해준 사람, 즉 이전 주인의 취득 원가를 기준으로 평가한다. 1년 이상 보유한 가상화폐를 기부 시에는 증여 시점의 시장 가격만큼을 인정받을 수 있고 1년 미만의 단기 보유한 가상화폐를 기부 시에는 비용과 시장 가격 중 낮은 금액으로 공제할 수 있다.   ▶문의:(213) 389-0080   엄기욱 / CPA·Mountain LLP알기 쉬운 세금 이야기 가상 화폐 가상화폐 거래 가상화폐 보유 가상화폐 소유

2024-11-10

단독주택 전달보다 가격 내리고 거래도 줄어

LA한인타운 주택 거래의 훈풍이 두 달 만에 잦아들었다.   지난 9월 주택 매매는 전년 동월과 전월 대비 모두 부진했다.   콘도의 경우, 지난해 같은 기간보다 대폭 늘어나 두드러졌지만 임대수익용 주택은 큰 폭으로 감소해 대조를 보였다.   지난 9월 거래된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 전년 동월의 70채보다 소폭(4%) 감소한 67채였다. 전달의 79채보다 12채(15%) 밑돌았다.   한인 부동산 업계 관계자들은 “9월 기준금리 인하가 결정되면서 모기지 이자율이 떨어지자 일부 바이어들이 관망세로 돌아선 것이 주택 거래에 영향을 미쳤다”고 진단했다.     이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2024년 9월 LA한인타운에서 거래된 주택 현황을 분석한 결과다.     ▶단독주택(SFR)   지난 9월에 매매된 단독주택은 총 26채로 지난해 같은 기간의 30채보다 13%(4채) 줄었다. 전달의 27채와 비교하면 4% 감소했다. 〈표 참조〉   중간 거래가격은 166만 달러로 전년 동월의 156만8000달러 대비 6% 올랐다. 전달의 198만 달러와 비교하면 16% 내려앉았다. 스퀘어피트당 평균 가격은 789달러로 2023년 9월의 911달러보다 13% 떨어졌다.   리스팅 대비 팔린 가격 차이는 전월과 전년 동월보다 소폭 내려앉은 99.08%로 전달의 97.18%와 비교하면 소폭 상승했다. 셀러의 호가보다 낮은 가격에 매매가 됐지만 오퍼 경쟁은 전달보다 늘었음을 시사한다.     ▶콘도, 임대수익용   9월 콘도 거래 건수는 전년 동월보다 71% 증가한 29채로 집계됐다. 중간 가격은 74만9000달러로 작년의 73만 달러보다 3% 상승했다. 이는 전월의 69만5000달러와 비교해도 8% 오른 수치다. 그러나 스퀘어피트당 가격은 지난해보다 3% 내린 640달러로 집계됐다.     임대수익용 주택 거래 건수는 12채로 지난해 같은 기간(23채)의 절반 수준에 머물렀다. 전달의 19채와 비교해도 37%나 감소했다. 임대 수익용 주택의 중간 가격은 129만8000달러로 지난해 9월보다 33% 하락했다. 그러나스퀘어피트당 가격은 476달러로 지난해의 395달러와 비교하면 20% 웃돌았다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 설명했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “기준금리 인하 이후 모기지 이자율이 5% 후반에서 6% 초반 선까지 떨어졌다가 10월 들어서 반등하고 있다”며 “9월까지는 예비 바이어의 관망세로 돌아서며 주택 거래가 부진했다”고 설명했다. 그는 “주택 재고가 개선되고 모기지 금리가 5% 초반 선까지 내려야 부동산 거래가 다시 활발해질 것”이라고 덧붙였다.   LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2024년 9월 1일부터 9월 30일까지다.  진성철 기자단독주택 거래 기준금리 인하 임대수익용 주택 주택 거래

2024-10-13

금값 뛰는데 한인 거래는 한산…한 돈짜리 돌반지330~350달러

금값이 또 최고가를 경신한 가운데 한인 소매 업체들의 금 거래는 한산한 것으로 나타났다.     7일 오후 1시52분 기준 시카고파생상품거래소그룹(CME Group) 산하 금속선물거래소 코멕스(COMEX)에서 12월 인도분 금 선물(GCZ24)은 트로이온스(1ozt=31.10g)당 2662.40달러에 거래됐다. GCZ24 기준 금 가격은 이날 장 중 한때 2679.20달러까지 오르며 지난 1년 내 최저(1959.3달러) 대비 45.9% 뛰어올랐다.   금 현물 역시 장 중 2649.20달러로, 역대 최고치 대비 소폭 후퇴했지만, 상승세를 이어가고 있다.     전문가들은 “연방 정부의 ‘빅 컷’(0.50%포인트 금리 인하)에 이어 중동전의 확전 위험이 급격히 고조되며 금값에 상승 압력을 넣어 오름세를 이었지만 지난 4일 발표된 강력한 고용 지표로 빅컷 가능성이 배제되고 동결 가능성이 급부상하면서 금값의 강세가 한풀 꺾였다”고 분석했다.     금값의 고공행진이 지속하고 있지만 한인 보석상들은 실제 금의 소매 거래는 부진하다고 입을 모았다. 업계에 따르면, 골드바 가격은 2700~2800달러이며 한 돈짜리 돌반지는 330~350달러 선이다.   업계 관계자들은 “금을 사러 온 고객은 너무 비싸서 발길을 돌린다”며 “또 작년에 금값이 크게 올랐을 때 이미 많이 팔아서인지 금을 팔려는 고객도 많지 않다”고 말했다. 실물 경기가 하강 국면에 있고 향후 경제에 대한 불확실성이 큰 것도 금 거래가 활발하지 않은 이유로 꼽힌다.     개리 오 골든보석 사장은 “높은 금값에다 부진한 실물 경기 때문에 금 거래가 활발하지 않다”고 말했다. 또 다른 업소 관계자는 “업소마다 판매가와 매입가가 다르기 때문에 금을 사고팔 때는 발품을 파는 게 좋다”고 덧붙였다. 서재선 기자 suh.jaesun@koreadaily.com돌반지 금값 한인 거래 기준 시카고파생상품거래소그룹 산하 금속선물거래소

2024-10-07

[부동산 이야기] 건물주의 직접 거래

부동산을 소유하고 있는 투자자라면, 한 번쯤 바이어로부터 직접 전화나 서한을 통해 건물 매매에 대한 문의를 받아본 경험이 있을 것입니다. 부동산 투자 전문 회사들은 자체 부동산 팀을 통해 셀러에게 직접 전화를 걸어 건물 매각을 요청하는 경우가 많습니다. 건물주가 직접 거래를 시도할 경우 여러 문제가 발생할 수 있으며, 법적 분쟁으로까지 이어지는 경우도 있습니다. 문제의 심각성을 깨닫는 것은 대부분 상황이 악화한 후입니다.   건물주가 직접 거래를 시도하는 주요 이유 중 하나는 에이전트 수수료를 절감하려는 의도입니다. 물론 건물주가 부동산 거래에 대한 경험이 풍부하고, 거래를 도울 전문가들이 주변에 있다면 직접 거래가 가능할 수도 있습니다. 하지만 대부분의 경우, 이러한 시도는 커미션을 아끼기 위한 선택이며 상당한 위험을 동반합니다. 이에 대한 사례를 하나 소개하겠습니다.   어느 날, 한 건물주가 필자에게 전화를 걸어왔습니다. 그는 바이어와 직접 거래를 진행 중인데 문제가 생겼다고 했습니다. 이 건물주는 에이전트 없이 거래를 시작했고, 에스크로를 열어 매매 절차를 진행 중이었습니다. 그러나 거래 막바지에 바이어가 환경 문제와 건물 상태를 이유로 에스크로를 연기하고 시간을 끌기 시작했습니다. 이미 6개월 이상 거래를 진행해 온 건물주는 그사이 건물 가치가 더 올랐다고 생각했으며, 거래를 취소하고 싶어 했지만, 바이어와의 거래를 어떻게 종료해야 할지 몰라 난감해하고 있었습니다. 셀러가 일방적으로 에스크로를 취소할 경우 법적 문제가 발생할 수 있고, 바이어와의 분쟁이 더욱 복잡해질 위험이 있었습니다.   이러한 문제를 미리 예방할 수 있었을까요? 당연히 그렇습니다. 셀러가 에이전트를 통해 거래를 진행했다면, 거래는 보다 원활하고 안전하게 이루어졌을 것입니다. 에이전트는 거래 과정에서 발생할 수 있는 다양한 문제를 사전에 파악하고, 법적 절차와 계약 조건을 명확히 하여 안전한 거래를 돕습니다. 해당 사례에서는 건물주가 변호사 비용을 지불하며 바이어와의 협상을 이어갔고, 바이어는 두 달을 더 끌다가 결국 거래를 완료했습니다. 하지만 건물주는 추가 변호사 비용과 에스크로 지연으로 인해 새로운 좋은 기회를 놓쳤고, 자신의 건물을 시장 가격보다 낮게 판매하게 되어 결과적으로 손해를 본 셈이었습니다.   에이전트의 역할은 단순히 매매를 연결하는 것에 그치지 않습니다. 그들은 거래의 모든 과정을 관리하고, 양측의 이해관계를 조정하며, 문제가 발생했을 때 즉각적인 해결책을 제시합니다. 커미션을 절약하려다가 더 큰 문제에 봉착하기보단, 에이전트를 통해 안전하고 효율적인 거래를 진행하는 것이 훨씬 현명한 선택입니다.   결국 건물주들이 커미션 절감을 위해 직접 거래를 시도하지만, 이는 장기적으로 더 큰 비용과 문제를 발생시킬 수 있습니다. 따라서 건물주들은 에이전트를 통한 거래가 더 안전하고 장기적으로도 이익이 될 수 있음을 명심해야 합니다.   ▶문의: (213)613-3137     렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 건물주 거래 부동산 거래 거래 과정 거래 막바지

2024-09-25

[한국법 이야기] 생전 증여·양도 관련 세금

한국에서 27년 만에 상속세 주요 내용 개정에 대한 논의가 한창이다. 한국의 상속세율은 다른 나라에 비해 높은 편이며 상속 재산 가치가 클수록 부과되는 상속세율도 높기 때문에, 결과적으로 상속인이 부담하는 상속세 금액도 상당한 편이다. 문제는 상속세를 납부하기 위한 현금이 충분하지 않아 상속 재산을 바로 매각해야 하거나 매각이 바로 되지 않아 빚을 내서라도 상속세를 내야 하는 상황이 발생할 수 있다는 것이다. 이러한 상속세 부담 문제로 인해 미리 부모 재산을 자녀에게 증여하거나 양도하는 방법을 고민하게 된다.   먼저 증여세의 경우 상속세 관점에서만 보면 특별히 더 유리하다고 보이지 않을 수 있다. 그러나 상속세는 상속 당시 가치를 기준으로 한다는 점에서, 만약 증여할 시점보다 상속 시점에 재산 가치가 훨씬 더 상승할 것으로 예상되는 경우, 증여하는 것이 더 유리할 수 있다.   양도소득세의 경우, 그 세율이 상속세.증여세보다 낮게 적용될 수 있고, 장기보유특별공제나 1가구 1주택 비과세 혜택 등을 받을 가능성이 있으므로, 일반적으로 양도하는 것이 상속.증여보다 세금적으로 유리할 수 있다.   그러나 부모-자녀 간 부동산 거래를 할 경우 이는 한국 세법상 증여로 추정되며, 그 부동산 거래가 시가를 기준으로 법에서 정한 정상 범위를 넘어서는 가격으로 거래가 될 경우, 그 차액을 증여한 것으로 보아 증여세가 부과될 수 있다. 한편, 부모의 입장에서는 소득세법상 정상 범위를 벗어나는 가격으로 거래가 될 경우 (실제 거래 가격이 아니라) 그 시가에 따른 양도소득세를 부담할 수 있다.   달리 말하면, (자녀 입장에서) 증여성 거래로 인정되어 증여세를 부담하지 않고 (부모 입장에서) 실제 거래 가격이 아닌 시가에 따른 양도소득세를 부담하지 않으려면, 시가에 가까운 (한국 세법상 정상 범위 내의) 가격으로 매매 대금을 정하고 실제로 그 매매 대금을 주고받으며 부모-자녀 간 부동산 거래가 이루어져야 한다는 것이다.     한편, 부동산 거래에서 양수인의 취득세 부담도 적지 않다는 점에서, 자녀가 부동산 매매 대금은 물론 취득세도 부담할 수 있는 재력이 어느 정도 뒷받침되어야 한다는 점도 유념해야 한다. 부모는 매매 대금을 받아 양도소득세를 납부하면 되므로, 실질적으로 세금 부담은 자녀에게 크게 발생한다고 볼 수 있다.   위에서 살펴본 내용들 외에도 세금 관점에서 고려해야 할 사항들은 매우 다양하다. 더불어, 매년 세법이 개정된다는 점까지 고려하면, 모든 내용들을 미리 정확히 예측하여 결정하기는 사실상 불가능에 가깝다. 따라서, 최대한 구체적인 사정 등을 바탕으로 부모의 양도소득세, 자녀의 증여세·취득세 등을 최소화할 수 있는 금액을 산정하고, 가능한 방법들을 (예컨대, 전세 계약 승계를 전제로 아파트를 증여.양도하는 방법) 구체적으로 검토하는 것이 최선이라 생각되며, 이를 통해 시간을 두고 부모 재산의 자녀 생전 분배에 대한 계획을 세우는 것이 바람직하다.   ▶문의:(424)218-6562 이진희 K-Law Consulting 한국 변호사한국법 이야기 생전 증여 증여성 거래 양도소득세 자녀 부동산 거래

2024-09-24

[알기 쉬운 세금 이야기] 현금 거래

많은 납세자가 현금 거래 시 국세청(IRS)에 보고해야 하는 의무에 대해 잘못 알고 있다. 오늘은 이러한 현금 거래 시 주의해야 할 사항들을 살펴보자.   사업자가 단일 거래처로부터 1만 달러 이상 현금을 받거나, 두 번 이상의 관련된 거래(related transaction)로 동일 금액을 수령한 경우 해당 현금 수취인은 IRS와 금융범죄단속네트워크(FinCEN)에 보고해야 한다. 두 번 이상의 관련된 거래의 예시는 두 번에 걸쳐 5000달러씩 또는 네 번에 걸쳐 2500달러씩 입금해 총 1만 달러 이상인 경우를 들 수 있다. 이는 돈세탁(Money laundering)을 방지하기 위한 것으로, IRS 양식 8300을 통해 보고해야 하며, 현금 지불인에게도 매년 관련 보고서를 발송할 의무가 있다.   ▶현금 거래 보고의 의무   한 번에 1만 달러 이상을 받지 않고 여러 번에 걸쳐 나누어 받는 경우에도 동일하게 양식 8300으로 보고해야 한다. 많은 납세자가 1만 달러 이상의 보고를 피하기 위해 여러 은행을 통해 1만 달러 이하로 나누어 입금하는 경우가 있는데, 이는 오히려 의심스러운 금융 거래로 간주하여FinCEN에 보고될 수 있다.   ▶예외 사항   하지만, 현금 거래가 납세자의 사업과 직접 관련이 없다면 보고 의무는 없다. 예를 들어, 가구점을 운영하는 납세자가 개인 소유의 자동차를 1만 달러 이상의 현금을 받고 팔았거나, 비영리 단체가 1만 달러 이상의 현금을 자선기금으로 받았다면, 이는 사업상 거래가 아니므로 별도의 보고 의무가 없다.   ▶현금의 정의   여기서 말하는 ‘현금’은 미국 또는 다른 나라에서 유통되는 통화를 의미하며, 캐시어스체크(cashier's check), 뱅크드래프트체크(bank draft), 트레블러스체크(traveler’s check), 머니 오더(money order) 등도 포함된다. 다만, 납세자가 거래하는 은행을 통한 개인 수표(personal check)는 현금 거래에 해당하지 않는다.   ▶보고 불이행 시 벌금 및 처벌   현금 거래를 보고하지 않는 납세자에게는 민사 및 처벌이 부과될 수 있다. 고의로 양식 8300을 보고하지 않으면 개인은 최대 2만5000달러, 법인은 최대 10만 달러까지 벌금을 부과받을 수 있으며, 최대 5년의 징역형을 선고받을 수 있다.   ▶보고 시기 및 양식 보관   양식 8300은 현금을 받은 날로부터 15일 이내에 국세청에 보고해야 하며, 매년 한 번 현금을 지급한 사람에게 이름, 전화번호, 주소, 연간 받은 현금 합계를 포함한 보고서를 발송해야 한다. 이 보고서는 다음 해 1월 31일 이전까지 보내야 한다.   보고된 양식 8300은 보고일로부터 5년간 보관해야 하며, 지연 보고나 부정확한 보고 시 양식당 310달러의 벌금이 부과된다. 또한 현금 지급인에게 보고서를 발송하지 않은 경우에도 동일한 금액의 벌금이 부과될 수 있다.   ▶문의: (213) 389-0080 엄기욱 / CPA·Mountain LLP알기 쉬운 세금 이야기 현금 거래 현금 거래 현금 지급인 현금 지불인

2024-09-22

학생용 옴니카드 온라인서 거래중

뉴욕시 공립교 학생들이 2024~2025학년도부터 새로 받은 무료 ‘옴니(OMNY)’ 카드의 페이스북 마켓플레이스 거래(사진)가 횡행하고 있다.   16일 페이스북 마켓플레이스에 ‘옴니카드’ 키워드를 검색하면 1년간 1일 최대 4회 무료로 전철·버스를 탑승할 수 있는 이 카드는 최소 80달러에서 최대 700달러에 판매되고 있다.   1일 사용 가능한 최대치를 1년간 매일 쓰면 4234달러인데, 이것 대비 저렴하다는 게 불법 판매자들의 주장이다.   카드는 메트로폴리탄교통공사(MTA)와 뉴욕시 교육국(DOE)이 550만 달러를 들여 총 150만장을 학생들에게 배포한 것으로, 무단 탑승을 막는 등의 목적을 띄고 있다. 또한 기존의 등교일 기준 1일 최대 3회 무료 탑승에서 연중무휴 제한 없이 1일 최대 4회 탑승으로 혜택이 늘었다. 유효기간은 1년이다.   MTA는 ‘옴니 서비스 약관(OMNY Terms of Service)’을 통해 카드 이용은 승인된 소유주만 가능하며, 당사자간 거래는 물론 제3자간 거래도 금지한다고 고지하고 있다. 위반 시 카드 정지 등의 조치를 취할 수 있으며, 자세한 내용은 홈페이지(omny.info/terms-of-service)에서 볼 수 있다. 강민혜 기자 kang.minhye@koreadailyny.com옴니카드 거래 옴니카드 거래

2024-09-16

고금리·매물 부족에도 타운 주택거래 7% 증가

올 상반기 LA한인타운 주택 거래가 작년보다 소폭 개선됐다.   높은 모기지 이자에다 고질적인 매물 부족으로 올해 상반기에도 고전을 면치 못했지만 작년의 거래 건수보다는 소폭이나마 늘었다.     올 상반기 LA에서 거래된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택은 392채로 집계됐다. 이는 전년 동기의 367채와 비교하면 25채(7.0%) 증가한 것이다.     이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2024년 1~6월까지 LA한인타운에서 거래된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 현황을 분석한 결과다.     부동산 업계는 “높은 모기지 이자율에 바이어가 적응하고 실수요자 중심으로 주택 매입이 늘면서 올해 주택 거래가 전년보다 많았다”면서 “2분기부터 늘어난 매물이 좀더 일찍 시작됐으면 거래 건수가 더 나았을 수도 있을 것”이라고 풀이했다. 한인타운 인기 거주지의 경우엔 올 캐시 바이어도 눈에 띄게 많았다고 덧붙였다.     ▶단독주택(SFR)   다른 주택보다 매물이 더 부족했던 SFR의 상반기 거래는 2023년만 못했다.   올 6개월 동안 매매된 단독주택 수는 지난해의 168채보다 6% 줄어든 158채였다. 〈표 참조〉   2020년 상반기의 183채와 비교해도 13.7%가 적다.   거래는 감소했지만, 전년보다 매매 가격은 9%(15만6000달러) 상승한 185만2500달러였다.   2022년 상반기(172만 달러)와 비교하면 7.7%나 웃돈다. 스퀘어피트당 평균 거래가격은 854달러로 작년 상반기의 867달러에 비해서 거의 같았다. 2020년(759달러)보다는 12.6%나 오른 가격이다.   한 부동산 업계 관계자는 “올해도 한인타운에서 SFR 매물을 찾는 바이어가 꽤 많았는데 매물이 2분기 이후부터 풀렸다”며 “결국 첫 4개월 동안 공급이 수요를 따라잡지 못해서 집값이 올랐다”고 짚었다.     ▶콘도   SFR을 제외하고 콘도와 임대수익용 주택은 전년 상반기보다 훨씬 나았다.   올 상반기 동안 팔린 콘도 수는 135채로 전년의 108채 대비 25%나 증가했다. 2020년의 113채보다 19% 더 많았다. 다만 가격은 전년과 거의 동일했다.   중간 거래 가격은 지난해보다 1% 오른 73만3000달러 정도였다. 스퀘어피트당 평균 가격은 670달러로 지난해 상반기보다 4% 올랐다.   높은 모기지 이자율 때문에 올해 임대수익용 주택이 타격을 입었지만, 작년 상반기와 비교해서는 9% 더 많이 팔렸다. 중간 거래가도 159만5000달러로 전년 동기 대비 10% 상승했다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 설명했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “올해도 작년만큼 힘든 상반기가 됐을 거라 생각했는데 전년과 거의 같아서 안심했다”며 “매물이 늘고 모기지 이자율이 하락하는 등 긍정적인 신호가 포착되고 있지만, 대선과 경기침체 우려라는 변수가 있어서 아직 시장을 더 지켜봐야 할 것 같다”고 설명했다.   LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2024년 1월 1일부터 6월 30일까지다.   진성철 기자주택거래 고금리 상반기 la한인타운 전년 상반기 상반기 거래

2024-08-22

[택스클리닉] 암호화폐 보고

Q. IRS가 암호화폐 보고와 감사를 이전보다 더 엄격하게 강화하고 있다는 소식을 들었습니다. 자세히 설명 부탁 드립니다.   A. 2023년 9월 IRS는 디지털 자산 거래에 상당한 관심을 기울일 것이라고 발표했습니다. 이제 IRS는 세금 준수가 어려운 몇 조 단위 암호화폐 산업에서 탈세를 단속하고 있습니다. IRS는 가상 화폐 또는 디지털 자산과 관련된 거의 400건의 사례를 조사했고 그 중 절반 이상을 기소했습니다. 이는'Operation Hidden Treasure'의 일환으로 디지털 자산을 세금 신고에서 누락하는 납세자들을 찾으려는 노력입니다.   범죄 및 민사 기능 간의 파트너십으로 설명됩니다.   암호화폐 거래를 신고하지 않으면 최대 10만 달러의 민사 벌금과 최대 5년의 징역형에 처해질 수 있습니다.   암호화폐 보고 요구 사항은 다음과 같습니다.   ▶납세자는 암호화폐 판매 시 자본 이득 또는 손실을 보고해야 합니다.   ▶디지털 자산을 증여(gift) 로 처분하는 납세자는 양식 709를 제출해야 할 수도 있습니다.   ▶납세자가 상품이나 서비스 대가로 암호화폐를 받는 경우, 해당 지급은 일반 소득으로 간주되며 수령일의 공정 시장 가치로 스케줄 C에 보고되어야 합니다.   ▶채굴 및 스테이킹에서 발생한 소득은 일반 소득으로 간주되며 수령 일의 암호화폐 공정 시장 가치로 보고해야 합니다.   다만 보고하지 않아도 되는 경우도 있습니다. 일반적으로, 디지털 자산을 소유한 납세자는 디지털 자산과 관련된 거래에 참여하지 않았다면 양식 1040의 디지털 자산 질문에 ‘아니오’라고 체크할 수 있습니다. 납세자가 다음과 같은 활동을 포함한 경우에도 ‘아니오’라고 체크할 수 있습니다.   ▶지갑이나 계정에 디지털 자산을 보유하는 경우   ▶자신이 소유하거나 관리하는 한 지갑이나 계정에서 다른 지갑이나 계정으로 암호화폐를 이전하는 경우   ▶미국 달러 또는 기타 실제 통화로 암호화폐를 구매하는 경우   암호화폐의 구매는 전자 플랫폼을 통한 것도 포함이 됩니다.     IRS는 양식 1099-DA 데이터, 사례 식별 및 디지털 자산 사례 선택을 포함하는 준수 계획을 개발했습니다. 이는 디지털 자산 거래 플랫폼 및 결제 프로세서를 포함한 중개업자가 디지털 자산 거래에 대한 정보를 IRS에 보고하도록 요구할 것입니다. 양식 1099-DA는 2025년 1월 1일 이후에 발생하는 디지털 자산의 판매 또는 교환에 적용됩니다. 이는 납세자들이 2025년 세금 연도에 대해 2026년에 양식 1099-DA를 받기 시작할 것임을 의미합니다. 또한, 특정 중개업자는 2026년 1월 1일 이후에 발생하는 거래에 대해 원가 보고를 해야 합니다.   따라서, 납세자는 디지털 자산 보유 및 거래의 전체 기록을 검토하는 잠재적인 IRS 디지털 자산 감사 가능성에 대비해야 합니다.   ▶문의:(213)383-1127 제임스 차 / 공인 택스솔루션 스페셜리스트택스클리닉 암호화폐 탈세사례 암호화폐 거래 디지털 자산 암호화폐 판매

2024-07-28

[삶의 향기] 공심(公心)이 빛나는 이유

한국에서 퇴임하신 교무님(원불교 성직자)들이 훈련원에 다녀가셨다.     미국이 처음이라 관광지 몇 군데와 미국 식당에 모시고 갔다. 걸어가시는 모습을 뒤에서 가만히 바라볼 기회가 종종 있었다. 일반인들 눈에는 벤츠, BMW를 타고 온 키 크고 젊은 백인들에 비해 키 작고 초라한 행색의 아시안 할머니들에 불과했겠지만, 필자의 눈에는 그 모습이 그렇게 멋지고 거룩해 보일수가 없었고, 그 분들이 필자의 선배라는 사실이 한없이 자랑스러웠다. 이유가 뭐였을까? 아마도 평생을 세상과 이웃을 위해 정신, 육신을 헌신한 당신들의 노고와 정성에 대한 경의(敬意)때문이었으리라.   라면만 먹고도 올림픽에서 금메달을 딴 운동선수나 구두닦이를 하면서 명문대에 입학한 학생에 비해 남수단에서 선교활동을 하다 선종하신 이태석 신부님이 우리에게 더 감동을 주는 이유도 비슷하지 않을까 싶다.   매사에 나보다는 공중(이웃과 세상)을 위하는 마음이 우선해야 한다고 말하면 비즈니스를 운영하는 교도님들은 현실에서는 거의 불가능한 이야기라며 볼멘소리를 하신다. 경쟁에서 이기기 위해서는 어느 정도는 남에게 피해를 입힐 수밖에 없다는 논리이다. 비즈니스 경험은 없지만, 이해가 갈 것도 같다.     법력과 심력을 갖추신 교도님이 있다. 사업을 크게 하다 보니 부동산 거래도 하고 주식 거래도 하신다. 주식의 경우 보통은 최저점에 사서 최고점에 팔기를 희망하는 것으로 안다. 그분은 주식 거래에 있어 특별한 원칙을 갖고 있다. 최고점에 팔면 그 주식을 산 사람 마음이 아플 것이기 때문에, 최고점에 이르기 전에 판다는 것이다. 물론 주식거래라는 것이 마음대로 되는 것은 아니지만, 그분은 그런 원칙을 갖고 있고, 실제로 그렇게 실행을 하는 경우를 몇 차례 목격도 했다. 결국엔 누군가는 이익을 보고 누군가는 손해를 본다는 점에서 그 분의 원칙이라는 것이 경제 원리로 볼 때 큰 의미가 있는지는 모르겠지만, 그러한 심법이 최소한 인과적으로는 의미가 있겠다는 생각이고, 그분의 사업이 계속해서 번창하는 이유 중 하나가 아닐까 하는 생각도 해봤다.   필자도 마트에서 우유를 고를 때, 2~3일 안에 소비할 자신이 있는 경우에는, 유효기간이 적게 남은 것을 고른다. 혹시라도 1주일 정도 두고 먹을 사람들을 위한 필자만의 작은 배려이다. 두 경우 모두 일상에서 공심을 실천할 수 있는 작은 예가 될 수 있을 것 같다.     흔히 '인류는 한가족'이라고들 한다. 대부분의 국가가 긴밀하게 연결 되어 있기 때문에, 전쟁이나 천재지변 등으로 특정 국가에 문제가 생기면 모든 나라가 직간접으로 영향을 받게 된다. 공을 위한 것과 나를 위하는 일이 둘이 아님을 알아야 한다.   부처님께서는, "망아진아현 위공반자성(忘我眞我現 爲公反自成, 나를 잊을 때 참 나가 나타나고, 공을 위할 때 도리어 나를 이룬다.)"이라고 하셨다. 부처님은 남의 일만 하는 것 같지만 영원한 세상에 한량없는 복을 받고, 어리석은 사람은 자기 일만 하는 것 같지만 부처님만큼 크게 복을 받지는 못하는 이유이다. 공심의 역설이 아닐 수 없다. 양은철 / 교무·원불교 미주서부훈련원삶의 향기 공심 주식 거래 부동산 거래 비즈니스 경험

2024-07-15

[부동산 가이드] 셀러의 판단

올 상반기의 뜨겁던 분위기는 점차 사라지고 있다. 지역에 따라 차이는 있지만 조금씩 줄어들고 있다. 금리 인하를 예상하던 사람들이 고금리가 생각보다 길어질 조짐을 보이자, 경기의 움직임을 조금 더 지켜보고 결정하려는 심리가 작용하고 있다고 봐야 한다. 올해는 대통령 선거까지 예정되어 있어, 경기 뿐만 아니라 정치 쪽 움직임도 눈 여겨 봐야 할 것이다.   모든 거래가 그렇듯, 팔려는 사람은 높게, 사려는 사람은 낮은 가격에 사려고 하는 것은 당연하다. 특히 기준 가격이 정확하게 정해져 있지 않은 거래에서는 어느 정도가 적정 가격인지 정하기 위해 여러 데이터를 사용하기 마련이다. 다만 이런 데이터를 사용해도 가격을 정하기는 쉽지 않다. 부동산의 경우는 플랜과 사이즈가 비슷한 큰 단지의 콘도나 타운 홈의 경우가 아니라면 가격 판단 기준이 애매모호하다.     특히 단독 하우스라면 같은 사이즈라도 업그레이드, 땅의 크기, 뷰 등에 따라 가격 차이가 클 수 있다. 은행은 정확한 가격 산정을 위해 감정을 하게 된다. 물론 이 또한 100% 정확하다고는 할 수 없지만, 부동산 거래에서는 가격을 판단하는 가장 중요한 요소 중 하나다.     리스팅 에이전트는 셀러에게 리스팅을 받기 전에 셀러의 매물이 어느 정도 가격이 적당한지 최근에 거래된 데이터를 근거로 설명하고 리스팅 가격을 정한다.  대다수의 셀러는 전문가의 말에 귀를 기울이지만, 의외로 많은 셀러가 잘못된 판단과 부정확한 정보 등으로 귀중한 시간을 낭비하는 경우를 많이 접하게 된다.     이를 정확하게 알려줘야 할 에이전트는 리스팅을 받고 보자는 생각으로, 셀러의 제시 가격을 무조건 받아들이고 마켓에 올린다. 10년 전이라면 운 좋게 눈먼 현금 바이어를 만나서 팔 수도 있었겠지만, 지금처럼 인터넷이 발달하여 정보가 공유되고 있는 상황에서 이런 바이어를 만날 확률이 얼마나 될까? 설령 바이어를 만나서 운 좋게 에스크로에 들어갔다고 해도, 현금 바이어가 아니라면 감정 문제로 거래가 성사되지 않을 것이다. 이런 일이 반복되다 보면 마켓에 오래 머물다가 가격을 내려, 나중에는 마켓에서 거두어들이거나 셀러가 지쳐 마켓 시세보다 더 싸게 파는 경우도 비일비재하게 일어난다.   집을 마켓에 올리고 첫 2주가 제일 중요하다. 셀러는 이 시기를 놓치면 전략을 다시 수정해야 한다. 첫 2주간을 허비하면 오히려 나중에 손해를 볼 수도 있다. 특히 바이어들이 가격이 많이 올랐다고 생각하고 있는 시기이니만큼, 처음에 집을 내놓을 때가 중요하다. 만약에 이 기간에 오퍼가 없다면, 셀러와 에이전트는 새로 집을 보기 시작하는 바이어들을 잡기 위해, 지속해서 가격을 내리는 경우가 발생할 수도 있다. 주변에 새로 나온 집들과 경쟁까지 해야 해서 점점 더 어려운 상황을 맞이할 수 있다. 조금이라도 더 받고 싶은 셀러의 마음은 이해가 가지만,     지금처럼 마켓이 식어가는 상황에서는 정확한 판단과 올바른 결정이 오히려 빠른 시간안에 성공적으로 집을 파는 지름길이다.   ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 가이드 셀러 애매모호 현금 바이어 리스팅 에이전트 부동산 거래

2024-07-10

[세법 상식] LA시 맨션세

LA시에는 지난 해4월 1일부터 ‘맨션세(Mansion Tax)’라는 새로운 세법이 시행되고 있습니다. 고액 부동산 거래에 세금을 더 물리는 법인데, LA지역 내 500만 달러 이상 1000만 달러 미만 부동산 거래 시 4%, 1000만 달러 이상일 경우엔 5.5%의 추가적인 양도세를 판매자(Seller)에게 부과하는 것입니다. 기존 양도세(Transfer Tax) 0.45%에 추가 양도세, 즉 맨션세가 더해지면서 판매자들에게는 큰 부담이 아닐 수 없습니다.     다음 주 6월 30일부터는 기존 판매 금액에서 3% 증가해 515만 달러 이상 1030만 달러 미만 부동산 거래 시 4%의 추가 양도세를, 1030만 달러 이상의 부동산 거래 시 5.5%의 추가 양도세가 부과되는 것으로 변경됩니다.     이는 상업용과 주거용 부동산 모두 해당합니다. 상업용 부동산 경우 연방 국세청의 규정인 부동산교환(IRC 1031 Exchange)이라는 제도를 활용해 양도소득세(Capital Gain Tax) 납부를 연기받을 수 있지만, 이러한 1031 익스체인지를 하는 경우라도 LA시의 양도세 및 맨션세는 연장 없이 납부해야 합니다.   1031익스체인지는 상업용 부동산을 판매한 액수와 같거나 더 높은 금액의 동종 부동산을 사는 경우에 해당하는데 판매 액수에서 LA시의 양도세와 맨션세 만큼 뺀 가격을 기준으로 그와 같거나 그보다 높은 가격으로 대체 부동산을 찾으면 됩니다. 예를 들어 판매가격이 600만 달러라면 LA시 양도세 2만7000달러와 맨션세24만 달러를 뺀 573만3000달러 또는 그 이상의 부동산으로 대체하면 됩니다.   맨션세 시행 후 1년간 LA 시가 거둬들인 맨션세는 약 2억1500만 달러로 나타났는데 이는 처음 예상했던 9억 달러에 한참 못 미치는 액수입니다. 이는 다수의 부동산 소유자들이 추가적인 과세가 시행되기 전 처분에 나섰기 때문으로 분석됐습니다.   부동산 매물정보서비스 MLS에 따르면 실제로 맨션세 시행 전 500만 달러 이상 LA의 고급 단독주택 거래가 366채였다면, 시행 이후 1년간은 166채로 68%나 감소했습니다. 같은 기간 인근의 베벌리힐스는 24%, 샌타모니카는 29%, 말리부는 28%만 줄었습니다.     일부 단체들은 모기지 이자율이 높아 부동산 거래가 줄어든 상황에서 LA시의 맨션세 도입까지 겹치며 시장이 더욱 위축되고 있다는 주장과 함께 맨션세 폐지를 촉구하기도 합니다. 부동산 업계에서는 LA의 고급주택 소유주들이 맨션세 도입 이전에 이미 팔았거나, 이제는 주택을 공유 지분으로 쪼개 팔거나, 한 개의 매물을 부지와 건물로 나누어 두 개의 매매로 진행해 판매액을 분산하거나, 집값을 인위적으로 500만 달러 이하로 맞추는 등 부작용이 상당하다는 지적도 나오고 있습니다. 이런 상황에서 부동산 시장을 원래대로 돌려놓아야 한다고 주장입니다.     맨션세 반대를 외치는 단체들은 오는 11월 선거에서 주 차원의 ‘납세자 보호법’을 제안해 맨션세 무효화 움직임을 보입니다. 더리얼딜에 따르면 한 부동산 업체가 주도한 맨션세 무효화 발의안은 올해 선거에서 주민 찬반투표에 상정하기 위해 필요한 100만 건 이상의 서명수를 확보했다고 합니다.   이 발의안은 특별한 세법을 만들 때는 기존의 주민 과반수의 찬성에서 주민의 3분의 2 찬성을 얻어야 하는 것으로 변경하고, 주정부 차원에서도 모든 증세 조치에서는 주의회 투표뿐 아니라 유권자 투표도 거쳐야 한다는 내용을 담고 있습니다. 또한 2022년 1월 1일 이후 적용된 지방 및 주 세금 인상안에 해당한다고 규정하고 있습니다. 만약 납세자 보호법이 11월에 상정되어 가주 투표에서 통과되면 2023년부터 시행된 맨션세에도 영향을 끼칠 것으로 예상합니다.   한편 LA시 맨션세는 지난 2022년 11월 주민투표에서 57%의 찬성으로 통과돼 지난해 4월 1일부터 시행됐으며, 부자한테 세금을 거둬서 저소득층 주택 건설 및 홈리스 케어 등에 쓰겠다는데 주민들이 찬성한 법안입니다.   LA시의회는 맨션세로 거둬들인 세수 중 1억5000만 달러를 저소득층을 위한 렌트비 지원과 강제퇴거 방지, 저소득층 시니어와 장애인 지원, 노숙자 예방 교육, 저소득층을 위한 다가구 주택 건설 등에 사용했다고 밝혔습니다.   ▶문의:(213)382-3400  윤주호 CPA세법 상식 맨션세 la시 맨션세 시행 맨션세 도입 부동산 거래

2024-06-26

Z세대 주식 투자 어떻게…점성술과 타로점에 의지

일부 젊은 투자자들이 점성술과 타로 카드를 사용해 주식 매매 결정을 내리고 있다.   17일 비즈니스 인사이더(BI)에 따르면 타로 카드와 달의 주기, 점성술로 주식 거래를 하는 Z세대가 등장했다. 소셜미디어 인플루언서이자 트레이더인 TJR은 “점성술은 과거의 사건을 바탕으로 앞으로 일어날 일을 예측한다”며 “이게 바로 트레이딩”이라고 설명했다.   그는 “시장은 반복하기 때문에 과거의 사건을 바탕으로 어떤 일이 일어날 것이라고 예측하거나 어떤 일이 특정 방식으로 일어날 것이라고 예상할 수 있다”고 덧붙였다. 트레이딩을 하기 좋은 시기와 보류 시기 등을 구별할 수 있다는 의미다.   ‘MAREN’ 아이디를 사용하는 틱톡커는 “점성술적 상징주의는 세계적인 이벤트와 연결돼 있다”고 주장했다. 그는 “달의 주기와 암호화폐 시장이 관계가 있다고 생각한다”며 “보름달에 매수하고 초승달에 매도하는 경향이 있다”고 언급했다. 이어 “재정적인 조언이 아니라 제 전략일 뿐”이라고 덧붙였다.   BI는 별의 흐름을 읽는 트레이더가 늘어난 것은 개인 투자자의 증가와 관련이 있다고 해석했다.점성술 타로점 점성술적 상징주의 주식 매매 주식 거래

2024-06-19

운동화 잘 사고 팔면 3000달러도 번다

재판매(resell)는 2010년대 들어서 새로운 시장으로 떠올랐다. 이전에도 희귀한 물품을 웃돈을 주고 구입하는 사례는 있었다. 다만 최근의 양상이 다른 것은 수집가들의 취미를 넘어서 재판매 시장을 형성했다는 것이다. 이전엔 대부분이 개인 거래였다면 이제는 플랫폼을 통해서 거래된다. 특히나 그 중에서도 가장 많이 재판매 되는 품목은 운동화다.     2010년대 중반부터 패션 트렌드가 바뀌면서 한정판 운동화에 대한 수요가 폭발적으로 늘어났다. 웃돈을 주고라도 신발을 사겠다는 사람들이 몰려들었다. 전 세계 운동화 재판매 시장의 규모는 25억 달러를 넘어섰다. 당연히 이를 통해서 돈을 버는 것이 가능하다. 특히 한정판 운동화를 잘 사서 판다면 큰 수익을 낼 수도 있다.     재판매를 하려면 일단 운동화를 구매해야 한다. 운동화를 구매하는 법은 크게 두 가지다. 정가에 사는 것과 웃돈을 주고 사는 것.     최근 인기 있는 나이키, 아디다스, 뉴발란스 등의 운동화는 매장이나 웹사이트, 앱을 통해서 살 수 있다. 다만 이 과정에서 주의해야 할 것은 어떤 것들이 프리미엄이 붙는지 면밀히 조사해야 한다는 것. 세상에는 정말 많은 운동화가 있고 그 중에서도 수집가들이 웃돈을 주고 구매할 만한 운동화는 극소수다. 어떤 운동화가 사면 이익이 될 까는 패션 관련 웹사이트 등을 보면서 공부해야 한다. 또 인기있는 운동화는 대부분 추첨을 통해 판매되기 때문에 운이 좋아야 살 수 있다.     운동화 당첨이 안 됐다면 재판매를 통해 살 수도 있다. 운동화 거래 플랫폼을 통해서 쉽게 구매가 가능하다. 하지만 이미 프리미엄이 붙어 있는 가격으로 사야 한다는 위험요소가 있다. 이런 경우 운동화를 사는 것은 주식투자와 비슷하다. 신발 가격이 오를 것이라고 믿고 투자 하는 것이다. 주식처럼 신발의 가격은 오를 수도 있고 떨어질 수도 있다. 어느 정도의 리스크를 감수해야 한다.     성공적으로 운동화를 샀다면 이제 판매를 할 때다. 판매법은 여러 가지가 있지만 가장 대표적인 두 개의 거래 플랫폼 고트(GOAT)와 스톡X(StockX)를 이용하는 방법이 대중적이다. 두 앱은 모두 판매자와 구매자를 연결해주는 기능을 한다. 운동화를 사고 팔 때는 항상 위조품에 대한 우려가 있으므로 플랫폼 측에서 위조품에 대한 판정까지 해준다. 이렇게 하면 구매자가 안심하고 운동화를 살 수 있다. 운동화를 포장해서 플랫폼까지 보내야 하고 이후 운동화에 대한 감정이 끝날 때까지 판매대금을 못 받는다는 단점이 있다. 하지만 개인 거래에 비하면 간편하다. 직접 구매자를 찾고 또 이후에 구매자에게 정품임을 증명해야 하는 과정이 없기 때문이다.     최근에는 쇼핑몰마다 신발을 정가에 팔지 않고 재판매가에 파는 매장들이 많이 생겼다. 대부분의 매장이 판매는 물론 매입도 진행한다. 대표적인 곳으로는 시타델 아울렛의 Soles Art나 아울렛 앳 오렌지의 Eighty One이 있다.     운동화를 사고파는 일의 가장 큰 장점은 본인의 노동력이나 시간을 많이 뺏기지 않는다는 것이다. 온라인으로 운동화를 사고 이를 플랫폼을 통해 팔면 몇 백 달러 수익을 남기는데 드는 실질적인 시간은 두 시간이 걸리지 않는다.     다만 운동화 거래에 익숙해지기 까지는 어느 정도 시간을 투자해야 하는 게 단점으로 꼽힌다. 프리미엄이 붙는 운동화에 대한 조사가 필요하다. 경우에 따라서는 오래 보유해야만 가격이 오를 수도 있다. 돈이 묶여 있는 것과 다르지 않다. 여기에 신발 가격이 떨어질 가능성도 있다. 따라서 신중함을 요한다.   ▶웹사이트: stockx.com 조원희 기자운동화 용돈벌이 운동화 거래 한정판 운동화 운동화 당첨

2024-06-16

[상법] 비즈니스 거래 시 확인할 것

비즈니스를 구입할 때 확인해야 할 사항 중 가장 중요한 부분은 리즈와 매상이다. 매상과 리즈가 비즈니스의 가치를 결정되게 된다.     비즈니스를 구입할 때, 에스크로에서 매상확인을 하는 경우는 많지만, 상대적으로 리즈에 관한 확인과 내용 점검을 등한시하는 경우가 많다. 특히 리즈계약서의 경우, 단순히 리즈의 기간만 확인하는 경우가 많다. 다만, 리즈 계약서는 법률계약서이므로 변호사의 검토가 필요하다. 스몰 비즈니스의 경우 리즈 렌트비가 전체 경비에서 차지하는 가장 큰 비용인 경우가 많아 더 중요하다. 리즈를 하는 데 있어서 확인하고 고려해야 할 점은 다음과 같다.     첫째, 리즈 기간이다. 현 비즈니스 오너가 가진 리즈의 잔여기간을 확인해야 한다. 둘째, 옵션이 있는가를 확인하고 있을 경우, 옵션 행사의 방법과 제한을 확인하고 특히 옵션이 양도가 가능한 것인지를 확인해야 한다. 옵션이 있는 경우는 렌트비 산정 방법에서 문제가 많이 발생한다. 가장 문제가 되는 경우는 옵션 이후의 렌트비가 시장가로 규정되어 있을 경우, 테넌트와 건물주와의 분쟁의 소지가 높다. 또한, 건물주가 테넌트와의 리즈 계약을 연장하는 않으려는 경우, 기존의 렌트보다 훨씬 높은 인상된 렌트를 옵션 기간에 요청할 수 있다. 따라서 리즈를 협상할 때, 옵션 기간에 렌트비도 확정하는 것이 테넌트에게 유리할 수 있다. 테넌트 옵션은 테넌트를 위한 옵션이므로 옵션의 횟수도 많을수록 유리하게 된다. 셋째, 고정된 렌트가 아닐 경우 인상분 결정에 관한 조항을 자세히 검토해야 한다. 넷째, 리즈렌트 외에도 테넌트는 공동구역을 관리하는데 지출되는 비용을 부담하는 리즈계약서가 많다. 종종, 건물주 측에서 공동구역비용의 내역을 공개하지 않고 일방적으로 비용을 청구하는 경우가 있다. 따라서, 자신이 부담하는 공동구역비용의 부담액의 비율을 리즈 계약을 하기 전에 확인해야 한다.     비즈니스 매매에 있어서 가장 많은 분쟁이 일어나는 부분이 매상의 차이다. 일부 바이어는 셀러가 제시하는 매상을 일방적으로 믿거나 비전문적인 방법으로 확인하는 미숙함을 보인다. 에스크로가 종료된 후에 매상 차이를 확인했을 때는 이미 늦었다. 물론, 매상 차이에 따른 소송이 가능하지만, 소송의 기간과 비용과 정확하지 않은 자료 등의 문제가 발생한다. 따라서 에스크로가 열기 전 가능하면, 구입하려는 비즈니스의 매상을 확인하는 작업을 해야 한다. 그리고 에스크로 계약서를 작성할 때, 매상 확인 기간을 충분히 설정하여 정확하게 확인해야 한다. 매상 확인을 할 때는 세금보고서와 회계자료 또는 직접 일정한 기간 매상을 확인하는 두 가지 방법을 병행해야 한다. 한인이 운영하는 비즈니스의 경우, 회계자료가 불확실한 경우가 많아 충분한 기간 매상을 직접 확인하는 작업을 꼼꼼히 해야 한다. 추후 분쟁에 대비하기 위하여 셀러가 제시하는 매상에 대해서는 구두가 아닌 서면으로 제출받아야 한다. 매상 확인과 수익에 대한 점검은 본인과 회계사 모두가 꼼꼼하게 진행해야 하는 것이 좋다.   ▶(213)487-2371  이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 비즈니스 확인 비즈니스 거래 매상 확인 스몰 비즈니스

2024-06-09

4월 타운 주택 거래 활기…작년보다 16% 증가

  지난 3월 주춤했던 LA한인타운 주택 거래가 4월에는 다시 활기를 띠기 시작했다.   단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 매매 건수가 전년보다 늘었다. 특히 단독주택과 콘도는 지난해 같은 기간보다 두 자릿수 증가율을 기록했다.   지난달 매매된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 지난해 4월의 67채보다 11채(16%) 증가한 78채였다. 전달의 73채와 비교해도 5채(7%) 늘었다.   한인 부동산 업계 관계자들은 “4월에 거래가 완료된 매물이 늘면서 전달 주택 거래가 늘었다”며 “높은 모기지 금리에 주택 바이어들이 서서히 적응하고 있는 것 같다”고 설명했다.     이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2024년 4월 LA한인타운에서 거래된 주택 현황을 분석한 결과다.     ▶단독주택(SFR)   3월에 거래가 부진했던 단독주택 거래가 4월에는 살아났다. 지난달 거래된 단독주택 수는 32채로 2023년 4월의 27채와 비교해서 15채(19%) 웃돌았다. 〈표 참조〉 지난 3월의 24채보다는 33% 많았다.     중간 거래가격은 196만7777달러로 전년 동월의 176만 달러보다 12% 올랐다. 스퀘어피트당 평균 가격은 지난해 4월(843달러)보다 3% 오른 869달러로 집계됐다.     리스팅 대비 팔린 가격 차이는 전년 동월의 99.26%보다 1%포인트 이상 내린 98.20%였다. 작년보다 주택 오퍼 경쟁이 완화됐음을 보여준다.     ▶콘도, 임대수익용   올 4월 팔린 콘도 수는 전년 4월의 24채보다 5채(21%) 증가한 29채였다. 이는 전달의 24채와 비교해서도 5채(21%) 더 많은 것이다. 콘도 중간 거래가격은 69만 달러로 2023년 4월 64만8445달러보다 4만 달러 이상  올랐다. 스퀘어피트당 평균 가격(652달러)은 전년 4월(598달러) 대비 9% 올랐다.     임대수익용 주택 거래 건수는 전년 동월의 16채보다 1채(6%) 증가에 그쳤다. 전달의 25채와 비교하면 32% 감소한 것이다. 임대용 주택의 중간 가격은 284만5000달러로 지난해 4월보다 96% 상승했다. 올해 주택 크기가 작년보다 컸다. 반대로 스퀘어피트당 평균 가격(498달러)은 전년 동월보다 3% 떨어졌다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 설명했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “3월 한 달 주춤하다가 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 모두 거래가 늘었다. 부동산 거래가 본격적으로 활발해지는 5월이 기대되고 있다”고 설명했다. 이어 그는 “매물은 조금씩 늘고 있지만, 7.2% 선에서 머무는 모기지 금리가 변수”라고 덧붙였다.     LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2024년 4월 1일부터 4월 30일까지다.   진성철 기자증가 타운 단독주택 거래 la한인타운 주택 임대수익용 주택

2024-05-12

[기자의 눈] ‘당근 거래’ LA에서도 통할까

“혹시… 당근이세요?” 한국의 인기 중고물품 거래 플랫폼 ‘당근마켓(당근)’의 판매자와 구매자가 만나면 확인을 위해 물어보는 말이다. 당근은 한국 내 유사 플랫폼 중 이용률 1위의 앱이다. 중고물품 거래뿐 아니라 위치 기반 커뮤니티를 운영한다는 것도 인기 이유다.   지난 2020년 당근은 북미 지역에도 출사표를 던졌다. ‘캐롯(Karrot)’이라는 이름으로다. 특히 북미 시장의 첫 거점으로 삼은 캐나다에선 최근 빠른 속도로 인기를 얻고 있다. 캐나다의 구글 플레이스토어 및 애플 앱스토어 무료 소셜 앱 순위에서 지난달 각각 5위와 7위를 기록하기도 했다. 플레이스토어에선 X(옛 트위터)의 순위(7위)보다 높다. 올해 당근의 월간 활성 이용자(MAU)는 매달 평균 15%의 성장률을 보이고 있다. 작년과 비교하면 약 3배 수준이다. 캐나다에선 런던, 토론토, 밴쿠버 등 주요 지역에서 서비스하고 있다.   당근은 미국에도 진출했다. 일단 뉴욕과 뉴저지, 시카고 등에서 영업을 시작했고 한인 시장을 중심으로 타인종 커뮤니티까지 확장한다는 계획이다. 아직 LA 진출 계획은 밝히지 않은 상태다.     당근의 미국시장 진출은 K팝, K푸드에 이어 K모바일 앱의 성공 가능성도 타진하는 기회가 될 것으로 보인다. 한국의 토종 모바일 앱이 해외에서 인기 앱으로 자리잡은 사례는 드물기 때문이다.  틱톡, 캡컷, 테무, 쉬인 등 중국산 모바일 앱들이 항상 인기 순위에 오르는 것을 보면서 안타까움이 많았다.     당근은 중고물품 거래라는 측면만 본다면 이베이(eBay) 또는 페이스북 마켓플레이스와 크게 다르지 않다. 하지만 당근은 지역 기반 소셜미디어 서비스를 제공한다는 점에서 경쟁력이 있을  것으로 기대된다. 커머스 앱이 아닌 소셜 앱으로 등록된 게 이런 이유다.   당근은 사용자의 거주지를 기반으로 일정 거리 내의 중고 거래 및 커뮤니케이션을 지원한다. 가라지세일, 스왑밋 등의 상거래 문화에 친숙한 미국과 캐나다의 사용자들이 쉽게 적응하고 활용할 것이라는 분석이 나온다. 또 당근의 수익 구조가 지역 광고라는 면에서 로컬 비즈니스를 선호하는 미국 소비자들의 취향에도 잘 맞을 것으로 보인다.   다만 우려되는 점은 있다. 안전 문제다. 특히 범죄율이 높은 LA지역 같은 곳에서 낯선 사람과 만나 거래를 한다는 것은 위험성이 따른다. 또 짝퉁 제품 거래나 전화번호,주소 등 개인정보를 훔치는 스캠 피해 등의 문제점도 있다. 물론 당근은 비대면 거래를 위해 물건을 받고 돈을 이체하는 제삼자 결제 시스템을 구축하고 있다. 그러나 직접 만나지 않고 문자만 한다면 페이스북, 인스타그램 등과 다를 게 없다.    이미 드러난 아쉬운 점도 있다. 한국에서 당근은 사용자 간 대화, 거래 후기 등으로 ‘매너 온도’를 올릴 수 있다. 온라인상의 신뢰도 점수인 셈이다. 체온에 해당하는 36.5도에서 시작해 최대 99도까지 올릴 수 있다. 반면 해외판 당근인 캐롯에는 매너 온도 대신 ‘캐롯 스코어’ 포인트 제도가 있다. 캐롯 유저들은 ‘캐롯터(Karroter)’로 불리고 포인트에 따라 등급이 나뉜다. ‘초보자(Novice)’ 캐롯터부터 ‘엑스퍼트(Expert)’와 ‘레전더리(Legendary)’ 등급까지다. 어느 앱이나 흔한 일반 점수제도다. 당근 측은 이에 대해 많은 해외 사용자들이 체온을 모르기도 하고 체온을 범위로 표현하기도 하기 때문에 범용성이 떨어져 변경한 것이라고 설명했다.   하지만 이는 한국 당근 앱의 특색이 없어지는 것이나 마찬가지다. 상대방의 얼굴은 모르지만, 그 사람이 얼마나 따듯한 거래를 많이 했는지, 얼마나 친절한지 등을 형상화해서 유추할 수 있는 재미 요소가 있기 때문이다.    당근의 미국 시장 진출은 많은 기대감을 갖게 한다. 다만 한국에서처럼 ‘우리 동네’라는 컨셉이나 ‘마음의 따듯한 정도’가 빠진 것은 다소 아쉽다. 한국적인 ‘정’의 문화를 온라인에서 구현할 수 있는 요소인데 말이다. 미국에 진출한 당근이 경쟁력 강화 차원에서라도 고민해야 할 일이다.  우훈식 / 뉴미디어국기자의 눈 당근 거래 중고물품 거래 올해 당근 상거래 문화

2024-05-07

매물 늘고 가격 조정…임대 주택 거래 50% 급증

남가주 주택시장에 훈풍이 불고 있는 가운데 LA한인타운 임대수익용 주택 시장도 점점 활기를 띠고 있다.     부동산 업계에 따르면, LA한인타운 중심으로 2~4유닛으로 구성된 임대수익용 주택 매물이 늘면서 가격 조정도 진행되고 있다.   맥스 이 LA EXP부동산 대표는 “인컴 유닛으로 주목받던 멀티패밀리가 팬데믹 이후 수요가 줄어들며 시장에 매물이 많은 상태”라며 “매물 선택의 폭도 확대됐고 가격 협상도 가능해 멀티패밀리 부동산 투자에 좋은 기회”라고 말했다.     본지가 드림부동산의 도움을 받아서 LA한인타운의 주택 거래를 살펴본 결과, 3월 임대수익용 주택 거래 건수가 전년 동월보다 50% 급증했다.     팬데믹 동안 연방 및 로컬 정부의 세입자 퇴거 유예 영향과 각종 보호책으로 렌트비를 내지 않는 세입자가 증가하면서 멀티패밀리 투자가 주춤했다고 업계는 전했다.     또 고공행진 중인 모기지 금리와 각종 유틸리티 비용 상승, 주택보험료 급등으로 여러 채의 임대 수익용 부동산을 가지고 있지 않는 한 수익 창출이 전보다 힘들어진 것도 매물 증가에 일조하고 있다.     한 업계 관계자는 “연방 정부의 금리 인상으로 은행 CD(양도성예금증서)의 수익률이 5%가 넘자 목돈을 은행에 넣어두어 안정적으로 관리하려는 수요가 임대수익용 투자 수요를 앞섰다”며 “하지만  부동산 가치 상승률이 은행 CD 이자율을 크게 웃돌기 때문에 자본력과 임대수익용 주택 관리에 노하우가 있는 투자자들은 지금이 투자 적기로 본다”고 설명했다.     한인들이 선호하는 멀티패밀리 매물은 2~4유닛이다. 4유닛까지는 단독주택과 마찬가지로 30년 고정 모기지가 가능한 것이 장점이다.   가격은 위치와 건물 상태에 따라 다양하지만 LA한인타운 경우 4유닛 기준 150만 달러부터 시작한다.     케이 박 드림부동산 에이전트는 “멀티패밀리 관리를 잘하면 5년 안에 보통 1.5배 주택가치를 높여 판매가 가능하다”며 “150만 달러를 구입해 평균 200만 달러 이상 가격에 판매한다”고 말했다.     주 바이어층은 한인시니어가 압도적으로 많다. 은퇴 후 거주지를 다운사이징해 콘도로 옮기고, 차액은 멀티패밀리 건물을 구입하려는 경우다.       업계 관계자는 “100만 달러가 있을 경우 단독주택 한 채를 사기보다 50만달러씩 혹은 30만 달러씩 나눠 멀티패밀리 유닛 2~3개를 사는 것이 투자 면에서 이득”이라며 “각각 건물의 부동산 가치가 상승하고 1031 교환으로 더 가격이 높은 부동산으로 옮겨갈 수 있어서 부를 계속 늘릴 수 있다”고 강조했다.     전국 멀티패밀리주택협의회(National Multifamily Housing Council)가 실시한 2024년 4월 분기별 설문조사에 따르면 멀티패밀리 판매량 지수는 2년 만에 1분기에 52까지 상승했다. NMHC 지수 50점은 균형을 나타내고, 그보다 낮은 점수는 시장 약세, 점수가 높을수록 시장이 개선되고 있음을 나타낸다. 이은영 기자급증 거래 임대수익용 주택 임대수익용 투자 남가주 주택시장

2024-04-28

"FCC<연방통신위원회> 인종차별로 20억불 피해" 소송

한인 1.5세 투자자가 전국적으로 60개 이상의 방송국 등을 소유한 미디어 그룹을 인수하려다 무산되자 연방 정부에 소송을 제기했다.   연방 정부의 다양성 증진 정책과 인종 차별적 행위가 인수 무산의 핵심 원인이라는 게 소송의 요지다.   워싱턴DC 법원에 따르면 지난 24일 스탠다드제너럴펀드의 김수형(영어명 수 김.사진) 회장이 86억 달러 규모의 버지니아주 미디어 그룹 ‘테그나(Tegna)’ 인수 무산과 관련, 연방통신위원회(이하 FCC)에 소송을 제기했다.   소장은 워싱턴DC 법원에 접수됐고, 원고 측은 징벌적 배상과 함께 배심원 재판을 요구하고 있다.   김 회장은 24일 폭스비즈니스와의 인터뷰에서 “이번 인수 과정에서 매우 차별적이고 불공정한 대우를 받았다”며 “인종 차별적 행위에 대한 책임을 묻기 위해 소송을 제기했다”고 말했다.   원고 측은 소장에서 “FCC에게 인종은 인수 승인 결정 과정에서 매우 중요한 요소”라며 “FCC가 최근 의회에 보고한 내용을 보면 정책을 결정하는 데 있어 핵심은 ‘형평성 증진 정책’이었다”고 주장했다.   실제 김 회장이 인수하려 했던 테그나는 흑인인 바이런 앨런(앨런 미디어 그룹) 회장이 손에 넣었다.   소장에서 원고 측은 “알렌 회장과 그의 지지자들은 계속해서 아시아계 미국인 소유의 회사는 ‘엉터리 다양성(sham diversity)’이라고 여론을 몰고 갔다”며 “김 회장은 그들에게 어둠의 외국인 투자자처럼 그려졌고, FCC 위원들에게 김 회장은 ‘적합한 유형의 소수계’가 아니었다”고 주장했다.   테그나 인수가 난항을 겪을 때 한인 사회도 김 회장을 지원하기 위해 FCC에 서한을 보낸 바 있다.   당시 언론 노조가 김 회장의 테그나 인수 과정에서 “이는 다양성을 증진하지 못하며 외국의 영향력이 우려된다”며 반대 목소리를 냈었다. 이에 FCC가 노조의 반대를 이유로 김 회장의 테그나 인수를 바로 승인하지 않고, 공청회를 진행하면서 인수 거래가 계속 지연됐었다. 반면, 김 회장은 외국인이 아닌 미국 시민권자인 데다 테그나를 이끌 대표로 여성을 임명하겠다고 했지만 반대 여론은 쉽게 수그러들지 않았다.   이에 뉴욕한인변호사협회를 비롯한 뉴욕한인회, LA한인회, 미주한인위원회(CKA) 등 전국의 한인 단체들이 FCC에 김 회장을 지지하는 내용의 서한까지 발송했었다. 〈본지 2023년 3월22일자 A-2면〉   원고 측은 소장에서 “2020년 초 입찰에 들어갈 때 주당 10달러에 거래되던 회사를 주당 24달러의 프리미엄까지 지불하며 주주들에게 엄청난 가치를 창출했다”며 “그러나 FCC는 라이선스 이전 신청 등을 300일 이상 시간을 끌며 거래를 무산시켰고 이로 인해 최대 주주였던 스탠다드 제너럴과 주주들은 약 20억 달러의 손실을 보았다”고 주장했다.   김 회장의 변호인은 소장에서 테그나의 최종 주인이 된 앨런 회장은 민주당의 주요 기부자였으며, 낸시 펠로시 전 하원의장을 비롯한 민주당의 유력 정치인들이 그를 선호했다는 구체적인 주장도 담았다.   현재 FCC는 이번 소송과 관련 입장을 밝히지 않고 있다.   한편, 테그나는 전국 51개 지역에서 TV 방송국(64개), 라디오 방송국(2개) 등을 운영하는 거대 미디어 그룹이다. 김수형 회장은 뉴욕 맨해튼의 스타이브슨 고등학교를 졸업하고 프린스턴대학에서 공공정책을 전공한 한인 1.5세다. 헤지펀드 투자자로도 널리 알려져 있으며 지난해에는 시카고 지역에서 첫 카지노이자 대형 리조트인 ‘발리스(Bally’s)'를 세우기로 발표해 화제가 됐다. 〈본지 2023년 10월4일자 A-4면〉 장열 기자 jang.yeol@koreadaily.com연방통신위원회 인종차별 인수 무산과 알렌 회장 인수 거래

2024-04-25

타운 콘도·임대주택 거래 1년새 두자릿수 증가

작년 9월부터 시작된 전년 대비 주택 거래 증가세가 6개월 만에 감소로 돌아섰다. 지난 3월 단독주택 거래는 지난해 같은 기간의 절반을 소폭 웃돌았다. 콘도와 임대수익용 주택은 전년 동월 대비 두 자릿수로 증가해 눈길을 끌었다.     지난달 매매된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 지난해 3월의 77채보다 4채(5%) 감소한 73채였다. 다만 전달의 46채와 비교하면 37채(59%) 급증한 것이다.     한인 부동산 업계 관계자들은 “봄이 오면서 주택 거래가 활발해질 것이라는 기대와 달리 6% 중후반대의 모기지 금리로 인해서 실제 거래량은 작년만 못했다”고 분석했다. 그러나 지난 2월보다는 50% 이상 매매가 늘어난 것은 긍정적인 신호라고 덧붙였다..   이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2024년 3월 LA한인타운에서 거래된 주택 현황을 분석한 결과다.         ▶단독주택(SFR)   지난 3월 매물이 귀한 단독주택의 거래가 부진했다. 지난 달에 매매된 단독주택 수는 24채로 전년 동월의 42채와 비교해서 18채(45%) 밑돌았다. 〈표 참조〉 다만 지난 2월(18채)보다는 33% 많았다.       중간 거래가격은 139만3000달러로 전년 동월의 217만5000달러보다 36% 하락했다. 2023년 3월에는 지난달보다 상대적으로 비싼 주택 거래가 많아서 상대적으로 하락 폭이 더 컸다는 게 업계의 설명이다. 스퀘어피트당 평균 가격은 지난해  3월(876달러)보다 10% 내린 788달러였다.       리스팅 대비 팔린 가격 차이는 2023년 3월의 93.09%보다 4%포인트 이상 상승한 97.47%를 기록했다. 작년보다 주택 매매 경쟁이 치열해졌다는 걸 가리킨다.       ▶콘도, 임대수익용   올 3월 팔린 콘도 수는 작년 3월의 19채보다 5채(26%) 늘어난 24채였다. 이는 전달의 20채와 비교해서도 4채(20%) 더 많은 것이다. 콘도 중간 거래가격(73만6045달러)은 전년 동월의 77만 달러보다 3만 달러 이상  밑돌았다. 스퀘어피트당 평균 가격(661달러)은 지난해 3월(634달러) 대비 4% 올랐다.       임대수익용 주택 거래 건수는 전년 동월의 16채보다 9채(56%) 늘었다. 전달의 8채와 비교하면 213% 폭증한 것이다. 임대용 주택의 중간 가격은 149만 달러로 지난해 3월보다 8% 상승했다. 특히 스퀘어피트당 평균 가격은 412달러로 전년보다 9% 올랐다.     부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 설명했다.       케네스 정 드림부동산 대표는 "5개월 연속 주택 거래 증가세가 꺾인 것은 아쉽지만, 전달보다 전반적으로 주택 거래가 증가한 점은 좋은 징후”라고 짚었다. 이어 그는 “모기지 금리가 5% 초반 선으로 내려야 매물도 늘고 주택 거래 활동도 개선될 것”이라고 설명을 더했다.       LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2024년 3월 1일부터 3월 31일까지다.     진성철 기자임대주택 자릿수 단독주택 거래 la한인타운 주택 임대수익용 주택

2024-04-15

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