[세법 상식] LA시 맨션세

30일부터 기존 판매 금액에서 3% 증가
부동산시장 위축으로 적법성 논란 재점화

LA시에는 지난 해4월 1일부터 ‘맨션세(Mansion Tax)’라는 새로운 세법이 시행되고 있습니다. 고액 부동산 거래에 세금을 더 물리는 법인데, LA지역 내 500만 달러 이상 1000만 달러 미만 부동산 거래 시 4%, 1000만 달러 이상일 경우엔 5.5%의 추가적인 양도세를 판매자(Seller)에게 부과하는 것입니다. 기존 양도세(Transfer Tax) 0.45%에 추가 양도세, 즉 맨션세가 더해지면서 판매자들에게는 큰 부담이 아닐 수 없습니다.  
 
다음 주 6월 30일부터는 기존 판매 금액에서 3% 증가해 515만 달러 이상 1030만 달러 미만 부동산 거래 시 4%의 추가 양도세를, 1030만 달러 이상의 부동산 거래 시 5.5%의 추가 양도세가 부과되는 것으로 변경됩니다.  
 
이는 상업용과 주거용 부동산 모두 해당합니다. 상업용 부동산 경우 연방 국세청의 규정인 부동산교환(IRC 1031 Exchange)이라는 제도를 활용해 양도소득세(Capital Gain Tax) 납부를 연기받을 수 있지만, 이러한 1031 익스체인지를 하는 경우라도 LA시의 양도세 및 맨션세는 연장 없이 납부해야 합니다.
 
1031익스체인지는 상업용 부동산을 판매한 액수와 같거나 더 높은 금액의 동종 부동산을 사는 경우에 해당하는데 판매 액수에서 LA시의 양도세와 맨션세 만큼 뺀 가격을 기준으로 그와 같거나 그보다 높은 가격으로 대체 부동산을 찾으면 됩니다. 예를 들어 판매가격이 600만 달러라면 LA시 양도세 2만7000달러와 맨션세24만 달러를 뺀 573만3000달러 또는 그 이상의 부동산으로 대체하면 됩니다.
 

맨션세 시행 후 1년간 LA 시가 거둬들인 맨션세는 약 2억1500만 달러로 나타났는데 이는 처음 예상했던 9억 달러에 한참 못 미치는 액수입니다. 이는 다수의 부동산 소유자들이 추가적인 과세가 시행되기 전 처분에 나섰기 때문으로 분석됐습니다.
 
부동산 매물정보서비스 MLS에 따르면 실제로 맨션세 시행 전 500만 달러 이상 LA의 고급 단독주택 거래가 366채였다면, 시행 이후 1년간은 166채로 68%나 감소했습니다. 같은 기간 인근의 베벌리힐스는 24%, 샌타모니카는 29%, 말리부는 28%만 줄었습니다.  
 
일부 단체들은 모기지 이자율이 높아 부동산 거래가 줄어든 상황에서 LA시의 맨션세 도입까지 겹치며 시장이 더욱 위축되고 있다는 주장과 함께 맨션세 폐지를 촉구하기도 합니다. 부동산 업계에서는 LA의 고급주택 소유주들이 맨션세 도입 이전에 이미 팔았거나, 이제는 주택을 공유 지분으로 쪼개 팔거나, 한 개의 매물을 부지와 건물로 나누어 두 개의 매매로 진행해 판매액을 분산하거나, 집값을 인위적으로 500만 달러 이하로 맞추는 등 부작용이 상당하다는 지적도 나오고 있습니다. 이런 상황에서 부동산 시장을 원래대로 돌려놓아야 한다고 주장입니다.  
 
맨션세 반대를 외치는 단체들은 오는 11월 선거에서 주 차원의 ‘납세자 보호법’을 제안해 맨션세 무효화 움직임을 보입니다. 더리얼딜에 따르면 한 부동산 업체가 주도한 맨션세 무효화 발의안은 올해 선거에서 주민 찬반투표에 상정하기 위해 필요한 100만 건 이상의 서명수를 확보했다고 합니다.
 
이 발의안은 특별한 세법을 만들 때는 기존의 주민 과반수의 찬성에서 주민의 3분의 2 찬성을 얻어야 하는 것으로 변경하고, 주정부 차원에서도 모든 증세 조치에서는 주의회 투표뿐 아니라 유권자 투표도 거쳐야 한다는 내용을 담고 있습니다. 또한 2022년 1월 1일 이후 적용된 지방 및 주 세금 인상안에 해당한다고 규정하고 있습니다. 만약 납세자 보호법이 11월에 상정되어 가주 투표에서 통과되면 2023년부터 시행된 맨션세에도 영향을 끼칠 것으로 예상합니다.
 
한편 LA시 맨션세는 지난 2022년 11월 주민투표에서 57%의 찬성으로 통과돼 지난해 4월 1일부터 시행됐으며, 부자한테 세금을 거둬서 저소득층 주택 건설 및 홈리스 케어 등에 쓰겠다는데 주민들이 찬성한 법안입니다.
 
LA시의회는 맨션세로 거둬들인 세수 중 1억5000만 달러를 저소득층을 위한 렌트비 지원과 강제퇴거 방지, 저소득층 시니어와 장애인 지원, 노숙자 예방 교육, 저소득층을 위한 다가구 주택 건설 등에 사용했다고 밝혔습니다.
 
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윤주호 CPA